2018年10月珠海房地产市场分析报告,2018年11月,01020304,重点房地产政策及动态一级市场分析二级市场分析各区域分析,01,重点房地产政策及动态Ø 国内市场动态Ø 本地市场动态,01,国内市场动态,u,1-9月全国商品房销售119313万平 销售额104132亿,2018年19月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长99。19月份，全国商品房销售面积119313万平方米，同比增长29，商品房销售额104132亿元，增长133，9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。,u,重磅！央行15日起降准1百分点，释放约7500亿元增量资金,为进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。,u,住建部发通知要求地方上报真实房价数据 严查房价统计违法,10月28日，中共住房和城乡建设部官网发布关于巡视整改进展情况的通报，澎湃新闻从通报内容中获悉，日前，住建部称已与国家统计局联合印发了关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为。,01,本地市场动态,u 珠海：两年内签约率未达90%旧村改造项目将中止近日，珠海市住规建局组织召开珠海市城中旧村更新实施细则（修订公开征求意见稿）（以下简称实施细则）听证会。修订后的实施细则新增“两年期限”的约束条款，明确两年内改不下去的项目将退出；项目中止后五年内，不再受理该城中旧村更新申请。u 习近平出席开通仪式并宣布港珠澳大桥正式开通一桥连三地，天堑变通途。港珠澳大桥开通仪式23日上午在广东省珠海市举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席仪式，宣布大桥正式开通并巡览大桥，代表党中央向参与大桥设计、建设、管理的广大人员表示衷心的感谢、致以诚挚的问候。港珠澳大桥跨越伶仃洋，东接香港特别行政区，西接广东省珠海市和澳门特别行政区，总长约55公里，是“一国两制”下粤港澳三地首次合作共建的超大型跨海交通工程。大桥开通对推进粤港澳大湾区建设具有重大意义。,02,一级市场分析Ø 土地市场供应Ø 土地市场成交,02,土地供应,uuu,2018年10月珠海市土地供应6宗，环比减少2宗，面积为41.22万，环比上升138.43%。其中住宅用地3宗，供应面积30.93万 ；其他用地2宗，供应面积9.91万；工业用地1宗，供应面积0.38万 。金湾区土地供应量最大，集中在住宅用地，2宗住宅用地面积均在10万左右，香洲区也有1宗住宅用地推出，位于唐家湾。,02,序号1,区域金湾,二类居住、商业二类居住、商业、商务物流用地二类工业用地,9.292008.369447.176630.37631,14.4340129.293047.176630.56446,8660.10338909.9651645.0000342.0000,125000.0000261000.00004628.9238128.6977,2018/10/222018/10/262018/10/272018/10/27,土地供应列表,挂牌序号18108/珠国土储2018-18,规划用途二类居住,宗地面积（万）13.27034,总建筑面积 始起楼面价（元/（万） ）26.50645 9484.4825,起报价（万元 ）251400.0000,公布日期2018/10/15,2,唐家湾 18109/TJ1801,新型产业用地,2.73734,6.84334,651.0000,4455.0160,2018/10/17,3456,金湾唐家湾金湾金湾,18111/珠国土储2018-1918113/珠国土储2018-2018114/珠国土金工2018-005号18115/珠国土金工2018-007号,02,12.5亿起拍！金湾再挂拍9.3万住宅、商业地块,u 22日，珠海市公共资源交易中心挂牌了一宗地块，位于金湾区金渠路南侧、双湖路西侧。u 挂牌文件显示 ， 宗 地 编号 为18111/珠国土储2018-19，宗地面积92919.97。出让年限住宅70年;商业40年;小学、道路50年，起始总价12.5亿元，单价约为8660元/;最高限价18.75亿元，单价约为12990元/。地块将于11月20日公开拍卖。,02,起始价26.1亿元 科创南围一宗商住用地挂牌出让,u 10月26日，珠国土储2018-20地块挂牌出让。地块位于科技创新海岸南围港湾大道北 、 金 峰北 路 东 侧 ， 宗 地面积83694.41。规划土地用途为二类居住、商业、商务。出让年限为住宅70年；商业、商务、酒店40年。起始价 26.1 亿元，最高限价 39.15 亿元。地块将于11月27日公开拍卖。u 需要注意的是，最终竞买价格低于最高限价时，报价最高者为竞得人。当上述地块,竞买价格等于或高于最高限价时，将终止该用地竞买活动，由政府收回土地。,18113/珠国土储2018-20,u,科创海岸南围规划总用地为546.61公顷，构筑“两带、五组团”的总体空间结构，构建形成地铁+城轨+有轨电车+快速路的多元对外交通体系，规划总人口规模为3万人，住宅人口约1.3万人，未来区域将成为高新区主要产业腹地。目前科创岸南围片区有惠景慧园、珠海中桐广场、锦绣海湾城等项目。而仅有一河之隔的科创岸北围，目前到处是一片欣欣向荣的景观，云集雅居乐、万科、招商、华发等品牌房企，除去龙湖新拿地块以外，全部项目均已动工，部分项目已陆续入市。,02,土地成交,uuu,2018年10月珠海土地成交5宗，环比减少8宗，成交面积10.4.万，环比下降92.09%，总成交金额为18.4亿元，环比下降61.05%。其中住宅用地4宗，成交面积10.2万 ；工业用地1宗，成交面积0.23万 。高栏港和香洲区各成交2宗住宅用地，工业用地集中在斗门成交。,02,土地成交列表,02,楼面价15863元/！高盛北围再次“突围”！另两块停止转让,u 10月31日，唐家北围3宗地块在珠海市公共资源交易中心挂牌交易结束，其中18098/珠国土储2018-15地块以9.83亿被高盛竞得，另两地块终止挂牌。u 据介绍，珠海北站TOD项目规划总用地面积约10.04平方公里，分为北围、南围和后环三个区域。该区域西部有广澳高速公路和286省道，南部有乡村小路，东部有珠江口，北部即为南朗的锦绣海湾城项目。u 科创北围TOD项目如今开发商云集，华发、颐盛、龙湖、雅居乐、万科、招商、仁恒等房企纷纷进驻，整个片区雏形已现。,总结,u 珠海10月份有6宗土地推出，其中3宗均为大面积的住宅用地，分别位于唐家南围片区与金湾，合计总建面达70万， 平均楼面起价9000元/平方米，将在11月拍卖。受国内土地市场大环境影响，总价较高地块将不会再,有太大溢价空间。u 10月份珠海共有5宗用地成交，高栏港两宗住宅用地以较低溢价成交，高盛也竞得唐家湾1宗住宅用地，同一时间另外2宗住宅用地终止拍卖。土地市场将会持续受市场大环境影响，部分土地将会遭遇终止拍卖或流拍。,03,二级市场分析Ø 住宅新增情况Ø 住宅存量情况Ø 商品住宅成交情况Ø 楼盘、开发商排名情况Ø 办公物业情况,03,住宅新增情况u 2018年10月珠海市商品住宅新增供应量为967套，环比下降74.21%，同比上升11.28%，面积为11.30万，环比下降72.13%，同比上升23.33%。,03,住宅新增情况,u 2018年10月商品住宅新增供应量主要来自斗门（458套）、金湾（220套）、高栏港（176套）。斗门主力供应项目为山水向日豪庭（242套），金湾主力供应项目为星河传奇花园（114套）；高栏港主力供应项目为京华假日湾花园（176套）。u 2018年10月珠海市商品住宅新增供 应 量 主 要 集 中 于 100-120 （403套）、80-90（238套）、90-100（152套）。,03,住宅存量情况29.3个月u 截止2018年10月31日，珠海市商品住宅存量47213套， 2018年5月-2018年10月商品住宅各月月均销售套数为1609套 ，存量消化周期为29.34个月。备注：以上数据为网签系统查询出来，网签具有较长的延迟性，与实际有所差距，仅供参考。,03,住宅存量情况,u 截止2018年10月31日珠海市商品住宅存量47213套，环比下降0.96%。存量较大的区域为斗门（15139套）、横琴（6739套） 、金湾（ 6544套）。u 存 量 较 大 面 积 段 为 100-120 （9419套）、120-144（8391套）、90-100（8361套）、80-90（6576套）。,03,商品住宅成交情况u 2018年10月珠海市全市住宅网签数据总成交为1598套，环比上升12%，同比上升71.1%。u 2018年珠海市全市住宅累积网签数据13799套，同比上升51.7%。,03,u 2018年10月珠海市成交量前三的区域为斗门（429套）、金湾（299套）、新香洲（256套）。u 2018年10月，珠海全市商品住宅消化较快的面积段为：80-90（384套）、120-144（300套）、100-120（292套）、90-100（283套） 。,商品住宅成交情况,03,商品住宅成交情况u 2018年10月，珠海市商品住宅成交面积为7.9万平米，环比下降81.96%，同比下降69.4%；成交金额为19亿元，环比下降80.79%，同比下降66.38%；成交均价为23931元/平米，环比上升4.91%，同比上升9.86%。u 2018年1-10月，珠海市商品住宅累积成交面积为159.18万平米，同比下降57.91%；累积成交金额为354.93亿元，同比下降53.99%；累积成交均价为22297元/平米，同比上升9.3%。,03,2018年10月珠海全市楼盘及开发商排名,03,2018年1-10月珠海全市楼盘及开发商排名,03,办公物业新增情况u 2018年10月珠海市办公物业新增供应量为0。,03,办公物业成交情况,u 2018年10月，珠海市办公物业成交面积为3.70万平米，环比上升9.19%，同比下降27.58%；成交金额为11.02亿元，环比上升8.37%，同比下降27.8%；成交均价为29815元/平米，环比下降0.75%，同比下降0.31%。u 2018年1-10月，珠海市办公物业累积成交面积为45.82万平米，同比上升69.3%；累积成交金额为141.86亿元，同比上升61.93%；累积成交均价为30964元/平米，同比下降4.36%。u 2018年10月办公物业成交主要来自南湾成交面积为2.23万，其次为横琴0.91万。,03,珠海全市办公物业项目当月&年累计排名,总结,u 10月份珠海市住宅新增供应量环比有大幅下滑，主要集中在西区。办公物业新增量持续下滑。u 住宅存量方面维持在高位，但消化速度明显增大，消化周期也稍有下滑。,u 成交方面，根据珠海统计局系显示，全市10月份住宅成交量环比大幅下滑，成交量仅有7.9万，为全年最低值。u 根据珠海网签来看，10月网签量环比同比均有所上涨，维持在1500套左右，住宅网签量主要集中在斗门与金湾。根据世联监测10月住宅均价为23931元/平米，成交价格小幅上涨。办公物业成交维持在较低位置，且价格持续有所下滑。,04,区域市场分析Ø 全市区域成交情况Ø 各区域成交分析,04,全市区域成交情况u 2018年10月，斗门成交量最高，为4.10万；第二名为中心城区，成交面积为3.79万；第三名为金湾，成交面积为3.38万；第四名为唐家湾，成交面积为2.85万 ；第五名为横琴，成交面积为1.10万 ；高栏港成交量最低， 为0.94万 。,04,中心城区成交情况,u 2018年10月，中心城区商品住宅销售面积为3.79万，环比上升26.37%，销售金额为11.67亿元，环比上升15.67%，成交均价为30815元/，环比下降8.47% 。u 2018年10月，中心城区商品住宅的网签消化量为369套，环比上升35.16%。中心城区消化量主要消化面积段为80-90（168套） 、100-120（82套）、 120-144（41套） 。,04,唐家湾成交情况,u 2018年10月，唐家湾商品住宅销售面积为2.85万，环比上升80.29%，销售金额为8.59亿元，环比上升81.11%，成交均价为30184元/，环比上升0.45% 。u 2018年10月，唐家湾商品住宅的网签消化量为251套，环比上升66.23%。唐家湾消化量主要消化面积段为120-144（58套）、100-120（53套）、80-90（52套）。,04,横琴成交情况,u 2018年10月，横琴商品住宅销售面 积 为 1.10 万 ， 环 比 上 升77.28%，销售金额为4.67亿元，环比上升66.11%，成交均价为42440元/，环比下降6.30% 。u 2018年10月，横琴商品住宅的网签消化量为150套，环比上升85.19%。横琴消化量主要消化面积段为0-60（81套）、120-144（20套）、60-80（13套）。,04,金湾成交情况,u 2018年10月，金湾商品住宅销售面 积 为 3.38 万 ， 环 比 下 降2.27%，销售金额为6.55亿元，环比下降4.08% ，成交均 价为19357元/，环比下降1.85% 。u 2018年10月，金湾商品住宅的网签消化量为299套，环比下降6.56%。金湾消化量主要消化面积段为 80-90（71套） 、120-144（69套）、90-100（69套） 。【,04,斗门成交情况,u 2018年10月，斗门商品住宅销售面 积 为 4.10 万 ， 环 比 下 降1.63%，销售金额为6.12亿元，环比下降2.28% ，成交均价为14922元/，环比下降0.66% 。u 2018年10月，斗门商品住宅的网签消化量为429套，环比下降9.11%。斗门消化量主要消化面积 段 为 90-100 （ 121 套 ） 、120-144（101套）、100-120（59套）。,04,高栏港成交情况,u 2018年10月，高栏港商品住宅销售面积为0.94万，环比下降28.23%，销售金额为1.06亿元，环比下降29.47% ，成交均价为11289元/，环比下降1.72% 。u 2018年10月，高栏港商品住宅的网签消化量为100套，环比下降23.08%。高栏港消化量主要消化面积段为100-120 （26套） 、80-90 （ 22 套 ） 、 90-100（17套） 。,总结,u 10月，住宅成交量较高区域仍然为斗门，其中金地格林泊乐单项目成交0.78万，排名全市第五；中心城区,区排名第二，万科城市中心10月成交2.31万，全市成交排名第一；金湾区成交量紧接其后。斗门、金湾和高栏港成交量环比上月均有小幅下滑，其他区域成交量有所上升，且各区域成交价格均有一定幅度下滑。横琴价格最高，超过4万元/，高栏港成交价格最低，仅在1万元/左右。,