世联研究1 目 录 现 实 . 5 特征一：高位增长，量价背离 . 6 特征二：土拍回落，流拍高走 . 18 特征三：业绩无忧，回款见肘 . 23 特征四：预期降温，风险激增 . 30 预言 大成若缺 大盈若冲 . 34 破 90 万亿之后，经济需要房地产稳定 . 37 1 亿人落户的任务，抢人大战高潮未至 . 49 绕不过的 29.1%剪刀差和 7 千亿债务 . 53 政策到期在即，新供应模式可期 . 60 2018 年政策大事记 . 67 2018 年中国房地产市场回顾与 2019 年展望 2 图表 目录 图表 1 商品房销售额累计同比情况 . 6 图表 2 商品住宅销售额累计同比情况 . 6 图表 3 商品房销售面积累计 同比情况 . 6 图表 4 商品住宅销售面积累计同比情况 . 6 图表 5 历年全国不同类型物业销售金额增长情况 . 7 图表 6 历年全国不 同类型物业销售面积增长情况 . 7 图表 7 全国商品房销售额面积及销售均价同比走势 . 7 图表 8 2018 年主要城市住宅销售金额同比 (%) . 8 图表 9 2018 年主要城市住宅销售面积与销售金额同比 . 9 图表 10 2018 年重点城市全年新房销售套数 . 11 图表 11 2018 年重点城市全年新房销售均价 . 11 图表 12 2018 年一线城市及销售面积同比± 20%以上城市及市场概况 . 12 图表 13 商品房待售面积及同比增速走势 . 14 图表 14 历年全国商品 房住宅产品待售面积及同比增速 . 14 图表 15 历年全国商品房非住宅产品待售面积及增速 . 15 图表 16 主要城市可售面积及去化周期 (2018.12，根据全年销售金额 /销售面积计算 ) . 15 图表 17 主要城市群商品住宅库存和去化周期 . 16 图表 18 主要城市 群商品房库存和去化周期 . 17 图表 19 历年全国招拍挂出让金及供应建面情况 (2007-2018，所有用地类型 ) . 18 图表 20 历年全国招拍挂出让金及供应建面情况 (2007-2018，住宅用地 ) . 18 图表 21 2016 年 1 月 -2018 年 12 月土地出让规划面积与出让金额累计同比增速（所有土地类型） . 19 图表 22 2016 年 1 月 -2018 年 12 月土地出让规划面积与出让金额累计同比增速（住宅用地） . 19 图表 23 2015-2018 年各线城市土地出让金累计同比 . 20 图表 24 2015-2018 年各线城市土地 规划建面累计同比 . 20 图表 25 2015-2018 年各线城市土地溢价率表现 . 20 图表 26 2015-2018 年各线城市土地流拍率表现 . 20 图表 27 一线城市楼面价及同比走势 . 20 图表 28 二线城市楼面价及同比走势 . 20 图表 29 都市圈三线城市楼面价及同比走势 . 20 图表 30 非都市圈三线城市楼面价及同比走势 . 20 图表 31 2018 年住宅用地楼面价 Top30 城市 . 21 图表 32 2018 年住宅用地建面供应总量 Top30 城市 . 22 图表 33 A 股上市营收和利润情况 . 23 图表 34 A 股上市房企存货及去化情况 . 23 图表 35 A 股上市房企三费占比情况 . 24 图表 36 销售费用占比变动 (百分点 ) . 25 图表 37 管理费用占比变动 (百分点 ) . 25 图表 38 财务费用占比变动 (百分点 ) . 25 图表 39 房地产开发企业到位资金及同比走势 . 26 图表 40 房地产开 发企业各类到位资金同比走势 (%,2016-2018). 26 图表 41 国内贷款分类同比走势 (%,2016-2018) . 26 图表 42 各类到位资金占比情况 (年 ) . 26 图表 43 本开发商回款率走势 (%) . 27 图表 44 样本企业债务结构 . 27 图表 45 样本企业现金短债比及净负债率 . 27 3 图表 46 按属性划分样本企业净负债率走势 . 28 图表 47 按规模梯队划分样本企业净负债率走势 . 28 图表 48 房企负债率及现金情况 . 29 图表 49 世联行客户上门指数 (2010W01=100,2008-2018) . 30 图表 50 各线城市客户上门指数 (2010W01=100,2017-2018) . 30 图表 51 央行储户调查情况 (2010-2018) . 31 图表 52 购房意愿比例 (2010-2018) . 31 图表 53 预期房价上涨比例 (2010-2018) . 31 图表 54 历年首套、二套房贷款平均利率 (%). 32 图表 55 35 个监测城市首套房实际利率情况 . 32 图表 56 35 个监测城市二套房实际利率情况 . 32 图表 58 居民部门长短贷款额同比走势 . 33 图表 59 2018 年棚改计划开工 20 万套省份情况（万套） . 33 图表 60 美国 :GDP:不变价 :折年数 :同比 . 38 图表 61 美国制造业 PMI(ISM 及 Markit) . 38 图表 62 美国耐用品订单及工业总产出指数 . 38 图表 63 美国成屋签约套数及房价指数 . 38 图表 64 美国新增就业 人口和失业率 . 38 图表 65 美国职位空缺率和离职率 . 38 图表 66 美国核心 CPI 及 PCE . 38 图表 67 美国进口价格指数及 PPI . 38 图表 68 欧元区 GDP 当季同比走势 (不变价 ,季调 ) . 39 图表 69 欧元区制造业与服务业 PMI . 39 图表 70 欧元区投资者及消费者信心指数 . 39 图表 71 欧元区工业生产指数及营建产出 . 39 图表 72 欧元区贸易与零售情况 . 40 图表 73 欧元区失业人数与失业 率情况 . 40 图表 74 欧元区 CPI 与 PPI . 40 图表 75 英国 GDP 同比走势 (不变价 ,季调 ) . 41 图表 76 英国制造业与服务业 PMI . 41 图表 77 英国工业与消费情 况 . 41 图表 78 英国物价情况 . 41 图表 79 英国劳工成本和失业率情况 .