科技之城， 迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 32 I 仲量联行摘要 3第一部分： 深圳华南科技和创新中心 5现有产业有望持续蓬勃发展，新兴产业将不断涌现 6第二部分： 科技行业的办公空间需求 10科技行业办公空间需求展望 11甲级办公楼市场展望 16第三部分： 未来之路 19南山和市郊的城市更新是可持续的发展动力 19科技行业将引领未来办公新潮流 20大湾区的历史性科技大变革已初露端倪 21结论 22目录：全球科技正日益趋向小型化，并且向云端发展。然而，这种技术上节省空间的趋势反而拉动了成熟的科技公司和初创企业对于办公空间的需求。这一现象在深圳尤为明显。在这个华南城市，政策扶持、创业精神、企业总部、行业人才、 产业集聚和大量资本汇聚于此，共同推动科技行业的成长。摘要随之而来的是科技企业对传统办公空间、科技园和近年流行起来的联合办公空间源源不断的需求。本文探讨了办公空间内在需求驱动力和未来持续增长的潜力，同时阐述了企业租赁或购买物业时所面临的挑战，以及业主和投资者将迎来的机遇。 科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 54 I 仲量联行更多财政资源一流的新商业模式价值链高端效仿学习风险承担创业精神改革开放吸引外商直接投资人口流入经济特区建筑面积高深圳甲级办公楼市场：2005 2018存量分析(按行政区) 存量热力图底空置率/租金*(元/平方米/月，建筑面积)新增供应/净吸纳量(千平方米，建筑面积)净吸纳量变化*租金变化 (复合年均增长率)2005-2013 2014-2018注：*净有效租金，不含管理费; *%指与上一个阶段相比的年均增幅（2014 - 2018）来源：仲量联行，MapIT02004006008001,000年均新增供应量2005-2013270236年均净吸纳量2014-2018833694n罗湖n福田n南山17%11%72%26%5%65%n南山n福田n罗湖n宝安4%总存量 (平方米，建筑面积)3,042,631 (2013)6,091,907 (2018)深圳是一个相对年轻的城市，从成立之初就是社会经济发展和科技创新的试验田。在中央政府的大力支持下，深圳这片土地已经发生了沧海桑田般的巨变。经过近40年的高速发展，如今她已成为全球公认的华南科技和创新中心，并被喻为中国的硅谷。在2013至2017年期间，深圳高新技术产业增加值年均复合增长率就达到了12.2%的水平，预计到2022年，这一数字将稳定地维持在10%以上。与此同时，高新技术产业增加值占GDP比重有望从2017年的约34%升至2022年的37%。高新技术产业高速增长将促进未来对办公空间需求的增加。 在第二部分中，我们将对此作进一步阐述。改革：深圳科技发展的催化剂第一部分： 深圳: 华南 科技和创新中心高新技术行业的定义来源: 深圳市政府电子信息及软件 生物工程、医药 及医疗器械新材料 光机电一体化 及先进制造环境保护新能源和 高效节能航空航天 现代农业 地球、空间 海洋工程核应用6% 4%194%科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 76 I JLL深圳传统优势科技行业，譬如先进制造业、芯片设计、 智能设备和软件开发等预计将保持强劲增长势头。在跃进式扩张和强劲市场需求的带动下，智能装备、机器人技术和人工智能等朝阳行业将加速前进。这三个行业需要密集的研发投入、一流的工业设计和高精尖的制造工艺，因此它们体现了深圳科技实力的精髓。大型科技公司充分借助珠三角地区作为“世界工厂”的制造能力和外资来促进行业的快速壮大，继而又将一部分利润投至研发中。这使得深圳的研发能力在过去的十年现有产业有望持续蓬勃发展，新兴产业将不断涌现注：* 珠三角九座城市包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门和肇庆。 *专利合作条约申请数量是指20112015年间的数据，按与产业集群相关的专利发明家分数式计数。来源：2017全球创新指数报告排名 产业集群 所在国家/地区 专利合作条约申请数量1东京横滨 日本 94,079 2深圳香港 中国 41,218 3加利福尼亚州圣何塞 旧金山 美国 34,324 4首尔 韩国 34,187 5大阪神户京都 日本 23,512 6加利福尼亚州圣地亚哥 美国 16,908 7北京 中国 15,185 8马萨诸塞州州波士顿剑桥 美国 13,819 9名古屋 日本 13,515 10巴黎 法国 13,461 专利合作条约申请数量（2011-2015） *改革开放以来的深圳科技发展创新与知识产权商业化来源：深圳市统计局和仲量联行科技行业腾飞加工和出口中显著增强。到2017年，深圳的研发支出约占该市GDP总量的4%，与以色列和芬兰等科技导向型国家的占比旗鼓相当。从微观层面看，越来越多的科技公司，无论规模大小，都开始组建自己的专门研发团队。值得注意的是，依据申请专利（PCT）的数量作为评价标准， 深圳联合香港快速跃升至顶级产业集群之列，仅居东京-横滨集群之后。中国政府在2017年提出推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，该区域涵盖了香港、澳门和包括深圳在内的九座珠三角城市*。成果 为科技行业的发展奠定了基础 国内科技公司蓬勃发展 中国的创新中心 高新技术产业增加值占GDP比重为33主要领域 无 电信和网络设备 软件开发 硬件设计 新能源 无人机 人工智能写字楼需求 小型工作室和价格低廉的 办公楼 产业园区（以南山科技园为代表） 标准办公楼 产业园区内高标准办公楼 甲级办公楼主要集群 华强北 南山科技园 坂田 南山科技园+后海 坂田+龙华 坪山代表企业 无 华为 中兴 腾讯 富士康 大疆 华大基因 比亚迪 大族激光如下图所示， 改革开放、资本支持的初创企业、产业集聚 和 人才吸引力 这四个关键因素相互关联。这四个关键因素从一开始便赋予了深圳 科技产业能持续发展的 先天优势。人才聚集地 拥有全球领先的科技公司对深圳构建自己的人才库起到关键作用。 腾讯和华为等总部企业备受国内外优秀毕业生青睐； 通过吸引最具创业精神的企业家，深圳孕育了浓厚的创业文化。人才聚集地 开放、充满活力和多元化的文化 - 是吸引不同背景的年青一代来深圳的原因； 科技行业创造了大量新的就业机会。从长远来看，深圳将持续保持人才引进的竞争优势。改革开放 科技行业是政府和企业利用外商直接投资发展起来的； 经济特区先行先试的税收政策利于鼓励科技行业发展； 支持市场经济改革并强调创新的重要性。改革开放 “互联网+”战略正在通过将互联网服务融入传统行业重塑中国经济； 深圳科技行业的市场化程度趋于成熟，更能迎合国内对新产品需求 （包括服务）的爆发式增长； “一带一路”国家策略。对于投资技术欠发达国家，深圳科技企业 具有战略发展优势。资本支持初创企业 4,000多家注册私募基金公司， 其中一半是风投和私募； 证券交易所和投资银行支持IPO， 为初创企业提供广泛的融资机会； 活跃的融资环境促进初创企业快速成长， 并有助于保留最高效的企业。资本支持初创企业 投资者形成共识：尖端技术的突破有利于推动深圳 科技行业的快速发展； 知识产权商业化流程的简化提高了初创企业的成功率； 深圳的风投/私募日益专业化；有前景的初创项目 更容易获得投资。产业uni96C6uni805A 深圳目前已形成多样化的科技产业集群； 产业集群通常成型于行业领导者所在的制造基地，并且伴随着各种小规模企业、供应商和服务供应商等相关企业蜂拥而至； 地方政府为产业集群营造有利的投资环境， 并支持鼓励新产业集群的兴起； 科技产业集群化有利于信息共享和降低成本， 便于快速验证新创意的可行性和开发新产品。产业uni96C6uni805A 新产业集群的加持之下，集群效应将更为显著； 知识外溢和人力资本流动可以强化集群效应； 所有形成集群的科技行业有望在可预见的未来实现 加速增长。科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 98 I 仲量联行深圳科技行业在 过去20-30年间呈现 爆发式增长的 4个关键因素进一步巩固 深圳科技业 强劲增长潜力的 4个关键因素A B C 联合办公北环大道深南大道科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 1110 I 仲量联行在深圳成长为科技和创新中心的过程中，早期的工作室和低端办公楼很快已无法满足科技行业的办公空间需求。伴随过去10-15年科技行业的发展，位于南山区的深圳南山科技园（南山科技园）已发展成为深圳规模最大的科技产业集群并跃升为深圳科技创新的重要枢纽。如今，南山科技园的办公物业和低层产业园区对深圳科技产业发展而言已成为最至关重要的基地之一。除了南山科技园以外，南山大部分其他区域、龙岗和其他区的产业园区或自建园区也逐渐形成规模，新产业集群逐步成形。南山科技园的主要科技产业集群来源：仲量联行， MapIT除了产业园区，标准办公楼也已逐渐成为许多科技公司过去十年首选的工作场所。尽管一些科技公司早在上世纪90年代末就开始租赁标准办公空间，但直到大约十年前，科技行业对高品质办公楼的租赁需求才凸显出来。 新甲级办公楼成为科技企业选址的新趋势。2016年以来竣工的甲级办公楼总建筑面积达到330万平方米，而科技行业在其中占比达到了25%，相比之下，在更早完工的办公楼（总建筑面积为310万平方米）中，这一比例只有17%左右。据调查，在南山区2015年后交付的新楼宇里面，来自科技行业的租赁需求占比平均超过30%。滨海大道 北区科技行业办公空间需求展望科技公司的搬迁、升级和扩租动向科技行业是深圳办公楼市场里最积极探寻扩租机会的行业之一。如前文所述，深圳的四大独特优势改革开放、资本支持的初创企业、产业集聚和人才吸引力将确保其作为中国科技中心的竞争地位。现有领域的增长和新领域的兴起支撑起扩租的需求。新企业如雨后春笋纷纷成立，许多公司持续扩张，员工人数翻倍。因此，他们对面积更大、更标准化的办公环境的需求急速攀升。 科技公司搬迁、升级和扩租的核心位置为南山科技园及其周边的商业区。近年南山科技园内多座高品质办公楼的竣工提升了该区域的受欢迎程度。许多能够支付更高租金的科技公司先后迁入这些新建的优质甲级办公楼，可见园内的迁址和升级需求强劲。与此同时，缘于相对便宜的租金企业扩张步伐举例来源：仲量联行和相当的建筑品质，南山科技园和南山区的其他甲级办公楼群还吸引了源自福田区的迁址和扩租需求 。 在此种强劲需求的支持下，预计南山科技园的办公空间即将供不应求。届时，科技公司的涌入以及集群效应，会将其中的很多需求引向周边地区，例如后海、深圳湾超级总部基地和留仙洞总部基地等。目前这些区域都在如火如荼的开发之中，而后海显然走在了前列。2016年以来在那里竣工的新办公空间已经满足了科技公司的大量搬迁、升级和扩租需求。而且，郊区的办公楼和产业园区市场也会受益于需求外溢效应，推动更多新兴区域的发展。 下表是南山区一些公司员工人数和办公空间增长的范例：甲级办公楼 乙级办公楼高新区 中区 南区第二部分 科技uni884C业的办公空间需求2015 2016 2017 2018 2019 (计划 )员工数 办公面积 员工数 办公面积 员工数 办公面积 员工数 办公面积 员工数 办公面积新成立的国际电商平台2,000 平方米 >2,000 15,000 20,000 平方米 >2,000 15,000 20,000 平方米国内新闻内容大型网站1,000 >10,000 平方米>2,000 >15,000 平方米>2,500 >20,000 平方米>5,000 50,00060,000 平方米>5,000 50,000 60,000 平方米跨国IT公司>20 100 >2,000 平方米100150>2,000 平方米AAA A A A AA A A AA AA AABB BCCC科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 1312 I 仲量联行科技驱动型企业的扩张步伐来源：仲量联行来源：仲量联行， MapIT， 2018年第三季度 深圳甲级办公楼分布地图宝安南山科技园后海前海车公庙福田CBD华强北罗湖竣工时间 Before 2018 2018 20192020 2021 2022建筑面积（平方米）>230,000180,000130,00080,0005,000 平方米一台 4,000-5,000 平方米一台 3,000-4,000 平方米一台大堂接待 非标准 是 是专业物管 无 非标准 是交付标准：一次消防空调风机盘管架高地板窗帘 一次消防 一次消防 空调风机盘管 窗帘 一次消防 空调风机盘管 架高地板 窗帘总存量 (建筑面积，平方米)>6,000,000 816,000 213,000空置率 1-3% 2-5% 15% 完全满足 部分满足 不满足升级至甲级办公楼的 潜在需求科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 1514 I JLL如前所述，深圳科技初创企业将以惊人的速度不断涌现，这将转化成初创公司对办公空间的大量需求。传统上，这些需求主要是由产业园区的企业孵化器来满足的。现在，许多初创企业都选择联合办公空间，其原因是除了通常的企业孵化服务之外，联合办公空间还能提供更多的融资渠道。联合办公空间运营方的业务模式也越来越多地依赖于这些租户的成功。不断增加的科技公司还将目光转向了可短期租赁的带简装修或精装修的灵活办公空间。目前，在南山科技园内，这初创企业的办公空间需求与联合办公空间一需求大部分由本地的物业包租公司满足，但他们办公空间的总体质量明显低于标准的联合办公空间，而且没有额外的增值服务。正是因为预计到科技行业对更高品质联合办公空间的潜在需求巨大，越来越多经验丰富的联合办公服务提供商瞄准南山科技园及周边地区设立新址。以上趋势表明，联合办公空间将成为深圳未来办公空间需求的主要来源之一。 作为华南地区的科技中心，深圳聚集了大量科技公司的总部或地区总部，并培育了一批数量日益增多的年轻且快速发展的中国跨国企业。在过去30年里，随着互联网、光纤通信、电子商务、移动网络和智能设备的蓬勃发展，成功的国内科技公司成倍增长。虽然许多公司多年来不断扩大了总部办公面积，但越来越多的公司仍然面临着员工规模不断扩张带来的办公空间短缺的难题。由于这些总部通常位于科技公司扎堆的成熟区域，它们往往很难在同一区域找到新的空间来满足扩租需求，更别提在同一栋大楼内扩租了。因此，这些公司只有两个选择：一是在新兴区域找到足够的空间租用或购买；二是购买土地，建设自己的总部办公楼或园区。腾讯、阿里巴巴、大疆等行业巨头通常会选择第二种方式，而且这种方式还会获得当地政府的支持，其原总部和大型企业引领需求增长因是政府为吸引大型科技公司入驻深圳，往往会提供土地优惠政策。下图所示为未来五年内将建立新总部的一些科技公司，主要位于南山区。预计他们当中三分之二的企业会按甲级办公楼标准建造总部大楼，面积总计为140万平方米，剩余的会选择产业园区。总部的自用需求或租赁需求在未来需求中或将占相当大比例。预计未来5年，三分之一以上的甲级办公楼的净吸纳量将来自各类企业总部，其中四分之一将来自科技类企业总部。未来五年总部办公楼分布图来源：仲量联行光明区龙岗区宝安区龙华区坪山区南山区盐田区大鹏新区福田区罗湖区已落成甲级办公楼中总部企业已落成非甲级办公楼中总部企业在建甲级办公楼中总部企业在建非甲级办公楼中总部企业市区市郊科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 1716 I JLL甲级办公楼市场展望深圳在短短15年的时间里已经发展成为中国内地第三大办公楼市场。截至2018年第三季度，甲级办公楼总量增长了8倍，达到640万平方米，年均净吸纳量增长了6倍，净租金上涨243%至265元每平方米每月，仅次于北京和上海，位列全国第三。未来5年，深圳预计仍将有大量新增供应的甲级办公楼进入市场，新增供应量将达到760万平方米，相当于平均每年新增150万平方米。预计到2023年，不断增长的新增供应将把深圳甲级办公楼总量推高至1,450万平方米，从而比肩香港、上海和北京等国际一线城市水平。2018年新增供应量与2016和2017年基本持平，我们观察到全市空置率出现了上浮的趋势。所以，一个实际问题是，甲级办公楼的需求是否足够强劲，以吸纳未来大部分的新增供应？如果答案是肯定的话，需求的驱动因素又是什么？深圳甲级办公楼总存量（2010-2023）来源：仲量联行， 2018年第四季度 建筑面积（百万平方米）罗湖 福田 南山 其他0.03.06.09.012.015.02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20232022在回答这个问题之前，让我们先来了解一下深圳的经济前景。2019年，中国经济的发展可能会面临一定的外部阻力，但深圳作为一线城市，我们相信她的表现将优于全国平均水平。高新技术产业、金融服务业和文化产业将刺激经济增长并带动深圳的经济发展。这些行业的扩张将催生大量初创公司和企业扩张对办公空间的需求，尤其是高利润的金融服务企业、互联网巨头支持的新媒体公司，以及一些快速成长的科技公司的营运团队。从中长期来看，总部的自用需求和潜在的升级需求可能更值得关注。未来即将竣工的项目很多都是总部大楼，即很大一部分供应将被自用需求所吸纳。对于前景看好的科技公司而言，升级到甲级办公楼也是一个新的发展趋势。此外，联合办公空间越来越受到初创企业的欢迎，未来联合办公可能成为甲级办公楼需求的另一个增长点。综上所述，深圳甲级办公楼年均净吸纳量预计将从2014-2017年综上所述，深圳甲级办公楼年均净吸纳量预计将从2014-2018年的70万平方米，增长至2019-2023年的130万平方米。尽管未来需求仍然旺盛，但由于大量新增供应的涌入，预计5年内全市甲级办公楼空置率将从不到15%升至20%-25%。我们预计各细分市场的租金表现也将有所分化。例如，随着福田区的租户行业组合继续呈多元化发展的态势，其租金抗风险能力将不断提升，南山后海和南山科技园的租金也将受到科技企业的支撑。从中长期来看，上述细分市场的租金水平还能够维持温和的 增长。然而，全市空置率的攀升削弱了业主的信心，其它细分市场可能将面临租金下行的压力。未来，大部分新增甲级办公楼（约总量的60%）将来自于包括前海深港现代服务业合作区在内的南山区。在初创公司和企业扩张的推动下，科技行业预计将加速增长，其对产业园区的办公空间需求也将呈上升趋势。后海和南山科技园的办公需求主要来自科技企业以及金融业，再结合前面的分析，这两个区域内空置率远低于其它细分市场这一点并不令人感到意外。此外，由于后海和南山科技园地理位置优越、产业聚集度高，未来几年的租金水平也将保持稳定增长。科技之城，迈向新里程科技行业推动深圳办公空间需求I 1918 I 仲量联行深圳甲级办公楼市场展望：2019 2023存量分析 (按行政区)存量热力图空置率/租金*(元/平方米/月， 建筑面积)新增供应/净吸纳量(千平方米，建筑面积)净吸纳量变化*租金变化 (复合年均增长率)2019-2023 预测备注： *净有效租金，不含管理费; *%指与上一个阶段相比的年均增幅（2014 - 2018）来源：仲量联行，MapIT，2018年第4季度建筑面积高底年均新增供应量 年均净吸纳量04008001,2001,6001,5251,2612019-2023n罗湖n福田n宝安n龙华n南山3%6%42%45%4%总存量 (平方米，建筑面积)13,828,515 (2023)1%82%南山珠三角科技中心毫无疑问，包括南山科技园及其周边区域在内的南山区未来仍将是深圳科技行业选择办公楼和产业园区的主要选址目标。南山区科技总部高度聚集，产业集群众多，信息在区域内能够实现高频次的交换。所有的新创意、新科技和新突破都始于南山，再向外传播，从而确立了南山区在信息传输中位于金字塔顶端的位置。其庞大的规模与其作为整个珠三角的科技中心密切相关。深圳市郊土地的蜕变伴随着珠三角企业进一步将劳动密集型制造业向内陆转移或迁往其它东南亚国家，分散在城市各地的闲置工厂数量不断攀升。同时，作为深圳支柱产业的高新技术和金融服南山和市郊的城市更新是可持续的发展动力务业对于优质办公空间的需求也在不断地增长。例如，新兴的科技行业如机器人制造，往往因为需要大规模研发和生产空间，而在宝安、龙岗等空间更大、成本更低的市郊寻找搬迁或扩张的机会。另一个趋势是，越来越多科技行业的巨头们将会在市郊建立具有研发、生产和展示功能在内的多功能园区。综合上述原因，办公楼和产业园区的发展将会进一步活化和带动与市区连通性较好的市郊发展。在未来的五到十年里, 深圳将成为世界一流的商业中心，不仅仅是福田和南山的CBD，其周边区域很快也会出现高标准的建筑和最前沿的技术革命。第三部分：uni672Auni6765之路