0 1 20182018 中国产业地产市场回顾与趋势展望 产业转移促进区域经济持续转型升级 。 近年来， 随着区域城市产业转移加速，城市在产业选择上更具主动性 ， 产业地产商积极 布局 具备产业投资机会的区域 ，尤其是成渝城市群、长江中游城市群 等 核心城市外围 区域，这些 地区 依托自身优势条件，承接了较多 产业转移 。 未来， 随着产业转移加速推进， 中西部地区将有更多发展机遇，产业 转型 升级将加速 推进 。 各地土地新政频出，工业地产价值凸显。 2018 年， 房地产调控收紧总基调保持不变，宏观调控力度持续加强。工业用地推出、成交面积均有较大幅度增加；成交楼面均价、溢价率下降，土地出让金增加；一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市明显下降。 多个城市推出 弹性出让、新型产业用地等土地 新政 。随着 土地 改革制度持续推进 ， 未来， 或 有更多城市发布工业用地新政。 龙头企业跨界牵手，地产内外部合作共谋双赢 。 在 房地产调控总基调不放松的 背景下， 2018 年房企 积极布局产业地产， 主动与科技、服务行业等知名企业合作，扩展上下游产业链。 企业间合作更加频繁，合作内涵更加深化。 2 2018目录 2018 中国产业地产市场回顾与趋势展望 . 1 一、 政策环境 . 3 1、政策关键词：乡村振兴、产业转移、自贸区、创新等 . 3 2、关注点：特色小镇更聚焦产业，政策多维度助力物流业降本增效 . 9 二、 市场特征 . 12 1、土地：推地力度增加，楼面均价小幅回落 . 13 2、企业：行业龙头跨界联手，合作内涵更加深化 . 15 3、行业聚焦：特色小镇产业导向明确，物流地产行业龙头加速布局 . 23 三、 趋势展望 . 27 1、 土地：创新土地利用方式，工业地产价值显现 . 27 2、 政策：国家定调产业方向，细化政策或将落地 . 28 3、布局：企 业合作内涵更加深化，城市群周边城市或迎机遇 . 29 3 2018一、 政策环境 近年来，随着我国经济由高速增长向高质量发展转变， 国家和地方政府也适时出台了大量产业政策，以促进产业转型升级 ， 这些政策均 彰显了对产业发展的支持力度。 1、政策关键词： 乡村 振兴、 产业 转移、 自贸区、 创新 等 2018 年是产业 创新 升级和 繁荣发展的一年， 乡村 振兴、 产业转移 、 自贸区、 创新 等 政策关键词 频现 。 2018 年 ，李克强总理在 政府工作报告中， 提出 大力发展新兴产业，改造提升传统产业 。 同时，亦强调 大力实施乡村振兴战略 ， 扎实推进区域协调发展战略 。 乡村振兴 ： 深化农村改革，激发农村发展新活力 2018 年，中央与地方 政府 出台一系列乡村振兴 政策 ， 来激发农村发展活力。 2018 年 1 月2 日 ， 中共中央、国务院发布 关于实施乡村振兴战略的意见 ， 提出 按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求， 加快推进农业农村现代化，让农业成为有奔头 的产业，让农村成为安居乐业的美丽家园 。 3 月 5 日 ， 2018 年 政府工作报告 再次明确要大力实施乡村振兴战略。 9 月，中共中央、国务院印发了 乡村振兴战略规划（ 2018 2022 年） ， 提出到 2022 年，乡村振兴的制度框架和政策体系初步健全，现代农业体系初步构建，农业绿色发展全面推进农村一二三产业融合发展格局初步形成 。 10 月 10 日，发改委等印发 促进乡村旅游发展提质升级行动方案（ 2018 年 -2020 年） ， 鼓励引导社会资本参与乡村旅游发展建设，加大对乡村旅游发展的配套政策支持。乡村旅游相关基础设施配套的不断完善 将 有利于推动农村文旅地产发展，促进文旅特色小镇的建设。 乡村的发展需要靠 产业带动， 产业 作为 农村经济保持持久发展 的内在 动力 源泉。没有核心的支柱产业，对于农村的发展来说是致命的。 而特色4 2018小镇恰恰是要以产业为核心进行发展的 ， 未来， 随着 乡村振兴政策的不断落地和深化 ， 企业布局 田园综合体、农业特色小镇 等 的 积极性将更强 。 图：乡村振兴战略规划（ 2018 2022 年） 主要 内容 资料来源： 中指研究院综合整理 产业转移： 引导产业有序转移 升级 ， 深入 推进 区域 经济 高质量发展 2018 年，中央和地方 政府 出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，这些政策 旨在 促进区域 产业 有序转移 及 转型升级 ，促进区域经济高质量发展 。 11 月 15 日，工信部 发布 产业转移指导目录（ 2018 年本）（征求意见稿）， 以推动区域 工业转型升级 为目标， 综合考虑能源资源、环境容量、市场空间等因素，促进生产要素有序流动和高效集聚，推动产业有序转移 。 目录的发布有助于 构建和完善区域良性互动、优势互补、分工合理、特色鲜明的现代化产业发展格局。 11 月 29 日，中共中央、国务院发布 关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见 ，明确北京、天津引领京津冀城市群发展，上海引领长三角城市群发展，香港、澳门、广州、深圳引繁荣发展乡村文化健全现代乡村治理体系保障和改善农村民生完善城乡融合发展政策体系构建乡村振兴新格局加快农业现代化步伐发展壮大乡村产业建设生态宜居的美丽乡村5 2018领粤港澳大湾区建设，重庆、成都、武汉、郑州、西安引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展 ， 以承接产业转移示范区、跨省合作园区等为平台，支持发达地区与欠发达地区共建产业合作基地和资源深加工基地 。 整体来看， 中心城市在发展的过程中通常会发挥辐射带动作用， 其通过协同效应影响 腹地经济 ，从而延伸产业链。 这对于周边城市来说， 中心城市的发展为其 承接中心城市外溢产业 提供了机会 ， 有助于 促进当地产业转型升级 ， 提升 当地 经济活力 。 11 月 10 日，发改委印发 湘南湘西承接产业转移示范区建设总体方案 ， 提出 推进湘南湘西地区有力有序有效承接国内外产业转移，加快构建示范区的现代化经济体系，促进湖南新旧动能转换，提升产业核心竞争力，抢占未来经济和科技发展制高点 。 9 月 26 日，北京发布 北京市新增产业的禁止和限制目录 (2018 版 )， 目录 注重 从产业链条、综合竞争力角度进行把握，区分传统产业、新兴产业的链条环节，对符合首都功能定位的高精尖产业和环节予以细分支持，避免“一刀切”。 例如， 在制造业中，除东城区、西城区外，全市范围内对研发、中试、设计、技术服务等非生产制造环节均 予以 细分支持 等 。 这对于北京来说， 通过减量化发展，打造高精尖产业高地， 有助于 持续 激发城市经济活力， 增强城市竞争力。 近年来，随着城市经济发展，区域产业层次低、产业发展动力不足等问题 制约着当地经济 的发展 ，各地方政府 积极调整区域产业结构， 主动将不适应当地发展的产业进行疏解，大力引进优势产业，以激活当地经济活力。随着城市产业不断转型升级， 城市产业投资机会也 逐渐 被 激活，对于产业地产商来说，既是机遇又是挑战 。 6 2018图： 中共中央、国务院 关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见 主要内容 资料来源：中指研究院综合整理 自贸区：自贸区扩容， 有望激发经济新动能 自由贸易区 作为对外扩大开放的 窗口 ， 其 在设立过程中 设置 了许 多优惠政策和条件 ， 是 带动区域经济发展的重要引擎。 一年来 ， 国家出台一系列政策措施来鼓励和扩大自贸区建设 ， 以激活区域经济发展 潜力 。 4 月 13 日，习近平在庆祝海南建省办经济特区 30 周年大会上宣布，支持海南全岛建设自由贸易试验区。 4 月 14 日，中共中央、国务院发布 关于支持海南全面深化改革开放的指导意见 ， 提出 把实体经济作为发展经济的着力点，支持海南传统产业优化升级，推动旅游业转型升级，瞄准国际先进水平，大力发展现代服务业，加快服务贸易创新发展 等 。10 月 16 日，国务院发布 关于印发中国（海南）自由贸易试验区总体方案的通知 ， 要求以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，科学安排海南岛产业布局。 11 月，国家主席习近平在进博会开幕式上的主旨演讲中表示，为了更好发挥上海等地区在对外开放中的重要作用，决定增设中国上海自由贸易试验区的新片区，鼓励和支持上海在推进投资和贸易自由化便利化方面大胆创新探索，为全国积累更多可复制 、 可推广经验。 随着 自由贸易区的设立 及扩容 ， 将建立区域战略统筹机制健全市场一体化发展机制深化区域合作机制优化区域互助机制创新区域政策调控机制完善基本公共服务均等 化机制健全区际利益补偿机制7 2018不断 促进 这些区域的 资本 、技术、土地 等资源进行 重新分配 ；同时，也 将 不断吸引着高端产业向自贸区汇集，持续激活区域经济活力。 图：国务院中国（海南）自由贸易试验区总体方案 创新： 创新驱动引领 产业发展方向，助推产业进步的核心动力 一个地方的产业转型升级发展，离不开创新驱动 ，而优质的创新要素是提升创新驱动力的基础和 有力 支撑 。 2018 年，中央及各地文件中均较多涉及创新，在 2018 年政府工作报告 中 共 61 次 提到创新，创新作为我国经济发展新的增长点，获得了各级政府的高度重视 。 如 2 月 11 日，国务院发布 关于同意宁波、温州高新技术产业开发区建设国家自主创新示范区的批复 ， 提出 充分发挥宁波、温州的区位优势、民营经济优势和开放发展优势， 促进两地高新技术产业集群发展 。这 有助于培育良好的 创新创业环境，激发科技产业园区、科技小镇等科技类地产项目的活力 。 3 月 6 日，国务院分别同意荆州、黄石大冶湖等 12 地高新技术产业开发区升级为国家高新技术产业开区，打造技术进步和增强自主创新能力的重要载体，带动区域经济结构调整和经济发展方式转变。 8 月 8日，国务院发布 关于成立国家科技领导小组的通知 ，相比 1998 年成立的国家科技教育领导小组，国家科技领导小组更加聚焦科技事业发展，成员明显扩容，将承担起更多科技领域发展项目，意味着国家对科技事业发展 更加 重视。 9 月 26 日，国务院发布 关于推动创新创业高质量发展打造1 、在 海南全岛建设自由贸易试验区2 、加快 构建开放型经济新体制3 、加快 服务业创新发展 4 、加快 政府职能转变5 、加强 重大风险防控体系和机制建设6 、坚持 和加强党对自贸试验区建设的全面领导8 2018“双创”升级版的意见 ，推动创新创业服务全面升级，增强科技成果转化应用能力，推进高质量创新创业集聚区的建设。 意见的发布有助于增强科技创新引领作用，提升支撑平台服务能力，优化创新创业环境，促进大众创业万众创新持续向更大范围、更高层次和更深程度推进，进一步推动形成线上线下结 合、产学研用协同、大中小企业融合的创新创业格局， 推动产业园区新旧动能转换和经济结构升级。 各地 政府 也积极 出台 产业创新相关政策， 以 推动 当地 产业 提质升级 发展。 1 月 24 日，四川印发汇集创新资源推动四川产业发展三年行动计划 ， 计划到 2020 年，培育一批具有国际竞争力 的领军型企业，努力实现从要素驱动、投资驱动向创新驱动的全面转变 。 计划的颁布有助于促进创新驱动战略的实施，推动创新资源同产业无缝对接，促进产业结构迈向中高端、产业创新发展迈上新台阶，提升产业发展质量和效益。 3 月 6 日，湖南发布 关于 加快推进产业园区改革和创新发展的实施意见 ，要求 园区坚持以产业发展为核心，注重提升质量效益，加强对园区的规划管理和创新引领 ， 力争到 2020 年，全省千亿园区达 20 家左右，国家级高新技术产业开发区达到 10 家 。9 月 26 日，江苏省印发 关于促进科技与产业融合，加快科技成果转化实施方案 ，要求深入实施创新驱动发展战略，聚焦重点培育的先进制造业集群 。方案的出台能够推动 产业创新能力大幅度提升，形成以企业技术创新需求为导向、以市场化交易平台为载体、以专业化服务机构为支撑的科技成果 转移转化新格局，为促进江苏制造业转型升级、创新发展提供强劲动力 。 当前， 随着 我国经济发展步入新常态， 经济增长的重心 已 从速度导向转向质量导向 ， 创新作为区域产业转型升级的重要保障， 不断 强化科技创新， 有助于 推动优势企业不断延长产业链，提升附加值。 9 2018图：国务院关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见 资料来源： 中指研究院综合整理 2、 关注点： 特色小镇 更聚焦产业 ， 政策 多维度助力 物流 业 降本增效 2018 年以来 ， 高质量发展成为经济发展的新要求。国家 在 特色小镇 、物流 等 领域适时出台一系列政策，以规范行业健康发展。 特色小镇： 聚焦产业 ，打造区域经济发展新引擎 特色小镇和特色小城镇 作为 新型城镇化与乡村振兴的重要结合点， 是 推动经济转型升级的重要纽带 ， 也 是促进经济高质量发展的重要平台。 从 2016 年开始，国家陆续出台了多个与特色小镇相关的政策，积极推进特色小镇的发展，中国特色小镇的发展前景良好。 但从 目前国内特色小镇发展状况来看， 普遍存在 项目 特色定位不准 、 缺乏产业支撑 、房地产化等问题 ， 难以对 区域 经济发展形成有效地支撑。国家适时出台一系列政策，来 规范 特色小镇建设 ，以提升 区域 经济发展活力 。 8 月 30 日，发改委发布 关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知 ， 提出 统一实行有进有退的创建达标制，避免一次性命名制，防止各地区只管前期申报、不管后期发展与纠偏 。 此次发文，使得特色小镇的发展告别了命名制，走着力促进创新创业环境升级持续推进创业带动就业能力升级大力促进创新创业平台服务升级加快构筑创新创业发展高地 切实打通政策落实“最后一公里”进一步完善创新创业金融服务深入推动科技创新支撑能力升级加快推动创新创业发展动力升级