2019年政策引导下民企债展望分析报告,2018年12月7日,摘要,数据预测表,2018年去杠杆政策的深入推进对经济形成下行压力，投融资增速显著放缓，消费增长承压，而中美贸易摩擦则成为经济增长最大的变数，出口不确定性风险上升。在此背景下，中央政治局会议提出“六稳”：稳外贸、稳外资、稳投资、稳就业、稳金融、稳预期。展望2019年，“六稳”政策将对冲经济增速过快放缓的压力，确保宏观经济的平稳运行。尽管盈利增速有所放缓，但是制造业投资受益于产业结构调整升级，将维持中高速增长；财政扩张力度明显加大将促进基建投资增速稳步回升，不过财政可持续性将制约反弹幅度；地产投资增速在资金约束下继续温和放缓，2018年新开工面积仍有一定支撑；消费在鼓励政策和实质性减税的利好下，继续成为经济增长的稳定器。外需放缓叠加贸易摩擦仍存变数，则会继续弱化净出口对经济增长的贡献度。CPI增速或有所上行，但是整体通胀压力可控，不会成为左右货币政策的重要因素，PPI增速放缓导致企业盈利下行成为风险点。货币政策将维持稳健中性，但去杠杆边际力度将明显放缓，降准、信贷政策支持再贷款等多种工具将继续呵护市场流动性，引导资金向实体经济流动。民企融资端的边际改善或成为2019年经济增长的亮点，部分民企债可能迎来机会。在市场对经济基本面已形成一致预期下，中长期利率中枢下行空间有限。风险提示：全球经济增速超预期下行、贸易摩擦再度激化、信用风险事件加剧,单位,2015,2016,2017,2018Q3,2018F,2019F,GDP：实际赤字率工业增加值CPIPPI全社会固定资产投资社会消费品零售额出口额（以美元计价）进口额（以美元计价）人民币兑美元汇率一年期存款利率一年期贷款利率,%,6.92.36.11.4-5.210.010.7-2.9-14.36.491.504.35,6.73.06.02.0-1.48.110.4-7.7-5.56.941.504.35,6.93.06.61.66.37.210.27.916.16.531.504.35,6.5-6.42.14.05.49.312.320.26.881.504.35,6.62.66.32.13.65.89.211.519.06.80-6.901.504.35,6.3-6.53.06.0-6.52.50-2.05.5-6.09.05.0-7.07.0-9.06.70-6.851.504.35,宏观经济：“六稳”保障经济平稳运行稳外贸、稳外资：外需边际放缓，贸易摩擦仍存变数稳投资、稳就业：财政扩张力度加大带动基建投资稳步回升，就业成为下阶段工作重点稳金融、稳预期：去杠杆力度更为温和，民企融资端改善或将成为亮点债券市场：政策扶持下信用债或迎来机会2018年债市融资功能有所恢复，政策刺激下信用利差从分化走向收敛实体经济融资环境将边际改善，部分民企债或迎来机会中长期利率中枢下行空间有限,目录,2014-01,2014-03,2014-05,2014-07,2014-09,2014-11,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-07,2014-01,2014-03,2014-05,2014-07,2014-09,2014-11,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-09,2018-09,2018年外贸形势总体向好，但贸易顺差有所收窄,2018年进出口增速维持较快增长（单位：%）,2018年贸易顺差有所收窄（单位：亿美元）,2018年前10个月，尽管全球不同经济体经济增长出现分化，欧盟、,日本经济增速有所放缓，部分新兴经济体受汇率等风险影响面临的外部冲击有所加大，但是整体来看，全球经济仍保持增势。外需的相对强劲，使得今年我国出口增速实现较快增长。进口端，国内供给收缩政策、环保督查、地产投资相对强劲、再,结合原油为代表的大宗商品价格仍居于高位，共同导致进口增速持续走高。,而进口相对出口的强势使得本年,贸易顺差较去年明显收窄，进出口对GDP累计同比的贡献率也再,度转负。,6050403020100-10-20-30,出口金额:人民币:当月同比,进口金额:人民币:当月同比,5,0004,0003,0002,0001,0000-1,000-2,000-3,000,贸易差额:人民币:当月值,2015-05,2015-06,2015-07,2015-08,2015-09,2015-10,2015-11,2015-12,2016-01,2016-02,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-01,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-01,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2018-10,2019年出口增速面临下行风险美国贸易摩擦存在较大不确定性,贸易摩擦对美总出口增速影响尚未显现（单位：%）,上调关税对美国自中国进口商品影响明显（单位：%）,贸易摩擦：自2018年3月中美贸易摩擦激化以来，美国已对我国价,值500亿的商品加征25%的关税，340亿、160亿两批分别于7月6日、8月23日生效。另2000亿商品加征10%关税于9月24日生效，G20峰会上中美双方迎来90天的谈判窗口期，关税税率是否提高至25%还具有不确定性。特朗普甚至提出，可能对剩余2670亿商品加征关税。虽然目前整体看我国对美国出口增速并未受到影响，但是拆分来看上调关税对出口影响明显，美国对我国进口商品增速如右图所,示。前两批加征关税商品在落地,日期后，美国对其进口增速均出现大幅下调，而2000亿商品部分，则可能尚处于关税上调至25%之,前的抢跑期，增速仍然走高。,我们在5月8日一季度宏观经济与中美贸易摩擦分析中已经提,过，中美贸易摩擦不仅仅是经济问题，其更多地涉及政治、外交等诸多方面，是中美发展背后的长期课题，注定具有持久性和反复性。若矛盾进一步激化，我国对美出口增速可能将明显下滑。,-10-20-30,20100,30,5040,340亿,160亿,2000亿,剩余部分,160亿商品加征关税于8.23生效,340亿商品加征关税于7.6生效,50403020100-10-20-30,对美国出口：当月同比对美国出口：累计同比,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2015-06,2015-08,2015-10,2015-12,2016-02,2016-04,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2018-09,2011-12,2012-04,2012-08,2012-12,2013-04,2013-08,2013-12,2014-04,2014-08,2014-12,2015-04,2015-08,2015-12,2016-04,2016-08,2016-12,2017-04,2017-08,2017-12,2018-04,2018-08,2019年出口增速面临下行风险美国经济增速下滑将降低出口需求,美国核心通胀已达到2%的目标值，失业率处于历史低位（单位：%）,-10-20-30-40,20100,31-1-3-5,11975,国内私人投资总额:季调同比个人消费支出:季调同比政府消费支出和投资总额:季调同比商品和服务净出口:季调同比（右）,美国政府和私人投资是今年快速增长的核心驱动力（单位：%）,美国经济增速或已接近顶部，对外需求或将下滑。2018年前三季度，美国经济在扩张性财政政策的驱动下，实现了,超预期增长。但是强刺激政策带来的过度需求也将对利率、物价和工资通胀形成压力。我们注意到核心CPI已经连续8个月高于美联储目标值2%，失业率则处于历史低位，紧绷的劳动力市场使得通胀进一步升温。而连续加息对经济的负面影响也将逐步显现，最新的数据显示，美国商业设备订单、消费者信息指数以及PMI指标都已出现回落。此外，财政刺激和私人部门投资作为美国这轮经济增长的核心驱,动力，我们预计2019年这两部分效应都将有所弱化。,11月底鲍威尔最新的讲话指出当前利率仅略低于（just below）中性区间，体现了美联储对后续经济形势的担忧，市场普遍预计2019年加息次数将减少。,6420-2-4,2018年美国经济超预期增长（单位：%）GDP环比拉动率:政府消费支出和投资总额,GDP环比拉动率:净出口GDP环比拉动率:国内私人投资总额GDP环比拉动率:个人消费支出美国:GDP:不变价:环比折年率:季调,6543,987,1.51.00.50.0-0.5,3.53.02.52.0,CPI:当月同比,核心CPI:当月同比,失业率:季调（右）,1970-01,1971-04,1972-07,1973-10,1975-01,1976-04,1977-07,1978-10,1980-01,1981-04,1982-07,1983-10,1985-01,1986-04,1987-07,1988-10,1990-01,1991-04,1992-07,1993-10,1995-01,1996-04,1997-07,1998-10,2000-01,2001-04,2002-07,2003-10,2005-01,2006-04,2007-07,2008-10,2010-01,2011-04,2012-07,2013-10,2015-01,2016-04,2017-07,2019年出口增速面临下行风险美国经济增速下滑将降低出口需求,美国联邦政府债务总额对GDP比值快速攀升（单位：%）美国企业设备投资增速已出现放缓（单位：%）,财政刺激：特朗普减税、增支的扩张性财政政策实质性地刺激了2018年经济增长，但其带来的巨额债务负担不可忽视。根据美国国会预算办公室披露，目前联邦政府债务总额对GDP比值已达到二战以来的最高水平。如果维持现行财政政策不变，巨额债务所带来的高额利息支出将对经济增长产生反噬。不过从11月结束的中期选举来看，民主党执掌众议院，特朗普在增发国债及扩张性财政政策上将处被动，进一步减税政策预计难以落地，2019年财政刺激效应将衰减。私人部门投资：本轮企业设备投,资周期增速已出现放缓，按照1.5-3年的上升周期规律，2019年增速或将下台阶。再者，前三季度油价一路上行带动了矿业勘探、竖井、油气井投资扩张，后续油价涨幅空间存疑，我们预计相关投资增速也将有所放缓。,因此，从贸易摩擦和美国本身的经济状况来看，2019年我国对美出口增速都存在下行压力。,-30,3020100-10-20,设备投资：季调同比,2008-11,2009-03,2009-07,2009-11,2010-03,2010-07,2017-11,2018-03,2018-07,2018-11,2010-11,2011-03,2011-07,2011-11,2012-03,2012-07,2012-11,2013-03,2013-07,2013-11,2014-03,2014-07,2014-11,2015-03,2015-07,2015-11,2016-03,2016-07,2016-11,2017-03,2017-07,2019年出口增速面临下行风险日本经济增速或小幅回升,受自然灾害影响，2018年日本经济增长放缓明显（单位：%）,受到台风、地震自然灾害的冲击，以及趋紧的贸易环境带来的外需,减弱影响，2018年日本经济增长出现意外放缓。往后看，日本和欧盟已达成史上规模最大的自贸协定；安倍连任保证了政策执行的稳定性，在全球风险情绪普遍上升之时会增强日元避险属性，资金流入对经济增长形成支撑。多重有利因素影,响下，我们预计2019年日本经济增速将小幅回升。日本PMI增速也出现下滑，通胀水平还在缓慢回升,43210-1,私人需求对同比增长的拉动固定资本形成总额对同比增长的拉动,净出口对同比增长的拉动公共需求对同比增长的拉动日本:GDP不变价:当季同比,565452504846444240,58,43210-1-2-3,5,日本:CPI:当月同比,日本:核心CPI:当月同比,日本:制造业PMI（右）,2013-03,2013-06,2013-09,2013-12,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2008-06,2008-12,2009-06,2009-12,2010-06,2010-12,2011-06,2011-12,2012-06,2012-12,2013-06,2013-12,2014-06,2014-12,2015-06,2015-12,2016-06,2016-12,2017-06,2017-12,2018-06,2008-06,2008-11,2009-04,2009-09,2010-02,2010-07,2010-12,2011-05,2011-10,2012-03,2012-08,2013-01,2013-06,2013-11,2014-04,2014-09,2015-02,2015-07,2015-12,2016-05,2016-10,2017-03,2017-08,2018-01,2018-06,2018-09,2019年出口增速面临下行风险欧元区经济出现阶段性放缓迹象,欧元区投资、消费者信心指数均有所下滑,前三季度欧元区GDP环比增速出现放缓（单位：%）,2018年以来欧元区PMI指数持续下滑,2018年前三季度欧洲经济延续复苏格局，但是GDP增速出现放缓。投资和消费信心指数、PMI指数均呈走弱趋势，2019年经济增长,也面临几大风险：欧美贸易摩擦。虽然美欧双方在月就缓和贸易紧张局势达成一致，但过去几个月并未在汽车关税和确定美欧贸易谈判具体范围等关键议题上取得明显进展，按照特朗普政府单边主义倾向，欧美之间的贸易谈判前景仍存在诸多不确定性。意大利与欧盟预算争端发酵，或引发区域政治经济动荡。如果因为财政问题与欧盟出现强烈的冲突，或将影响意大利政局的稳定，进而影响意大利经济发展。甚至可能对“欧洲一体化”形成冲击。英国退欧进入实质性阶段，多数国家民粹势力崛起。目前英国和,欧盟就未来贸易关系发展还没达成实质性协议，部分国家民粹势力的崛起对于欧元区政治风险也形成冲击。,1.81.41.00.60.2-0.2-0.6-1.0,货物和服务出口对环比增长的拉动存货变化对环比增长的拉动固定资本形成总额对环比增长的拉动政府消费对环比增长的拉动居民消费对环比增长的拉动GDP:不变价:季调环比,60555045403530,65,Markit综合PMI,制造业PMI,3020100-10-20-30-40-50,40,Sentix投资信心指数,消费者信心指数,2015-08,2015-09,2015-10,2015-11,2015-12,2016-01,2016-02,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-01,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-01,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2018-10,2019年出口增速面临下行风险部分新兴经济体仍面临资本外流风险，其他外需有转弱可能,全球经济领先指标出现放缓迹象,新兴经济体：今年以来美元的强势升值，使得多数新兴经济体汇率出现大幅贬值，资本流出风险,显著上升。对于外债占比较高的经济体，其脆弱性更高，极端情况下甚至存在爆发外债危机可能。尽管美联储加息步伐出现了放缓迹象，但是相对强劲的经济增长对美元仍然形成支撑。而新兴经济体为防范资本流出采取的被动加息政策，则又会对本国经济增,长形成制约。,总结来看，考虑除美国外的其他经济体，整体经济增长的不确定有所提高。实际上，2018年以来，,无论从PMI指数还是OECD全球领先指标来看，全球经济景气程度,均从高位出现回落。因此，从美国和美国以外的经济体两部分考量，2019年外需都面临走弱风险，我们预计出口增速可能回落至5-7%。,99.5,100.5100.3100.199.999.7,49,56555453525150,全球:摩根大通全球综合PMI,全球:摩根大通全球制造业PMI,OECD综合领先指标:全球（右）,-5.10-4.49-2.87-1.35,-15.76-13.55-10.76-9.82,-27.57,-52.06,-60,-50,-40,-30,-20,-10,0,阿根廷比索土耳其里拉巴西雷亚尔卢布南非兰特印度卢比菲律宾比索墨西哥比索新加坡泰铢,2018年初至今，各主要新兴经济体货币对美元均出现不同程度贬值（单位：%）2018年初至今新兴经济体货币对美元涨跌幅,2008-01,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,2010-01,2010-05,2010-09,2011-01,2011-05,2011-09,2012-01,2012-05,2012-09,2013-01,2013-05,2013-09,2014-01,2014-05,2014-09,2015-01,2015-05,2015-09,2016-01,2016-05,2016-09,2017-01,2017-05,2017-09,2018-01,2018-05,2018-09,2012-01,2012-04,2012-07,2012-10,2013-01,2013-04,2013-07,2013-10,2014-01,2014-04,2014-07,2014-10,2015-01,2015-04,2015-07,2015-10,2016-01,2016-04,2016-07,2016-10,2017-01,2017-04,2017-07,2017-10,2018-01,2018-04,2018-07,2018-10,多措并举稳外贸、稳外资，将有效应对外部冲击的风险,出口退税率提高将实质性降低出口企业负担（%）,为应对贸易摩擦，我国针对稳外贸和稳外资作出了一系列政策部,署，预期将有效降低负面冲击，部分对冲美国对中国相关行业加征关税的影响。,稳外贸：9月15日起，对机电、文化等产品提高增值税出口退税率，提高1-16个百分点不等。共计397项产品的出口退税率被提高。11月1日起，按照结构调整原则，提高部分现行货物的出口退税率，并将退税率由七档减为五档，为出口企业减负。稳外资：,大幅度放宽市场准入，提升投资自由化水平，包括实施准入前国民待遇和负面清单管理制度，推进金融业、服务业、农业等多行业对外开放；保持政策稳定性和连续性，确保做到公平竞争，完善知识产权保,护等制度；改革税制结构，降低企业税费负担，进一步降低企业的制度性交易成本等。,-100,200150100500-50,-20,3020100-10,实际使用外资金额:累计同比,批准外商直接投资项目(企业)数:累计同比（右）,40200-20-40我国吸引外资延续向好态势（单位：%）,1008060,税收收入:外贸企业出口退税:累计同比,宏观经济：“六稳”保障经济平稳运行稳外贸、稳外资：外需边际放缓，贸易摩擦仍存变数稳投资、稳就业：财政扩张力度加大带动基建投资稳步回升，就业成为下阶段工作重点稳金融、稳预期：去杠杆力度更为温和，民企融资端改善或将成为亮点债券市场：政策扶持下信用债或迎来机会2018年债市融资功能有所恢复，政策刺激下信用利差从分化走向收敛实体经济融资环境将边际改善，部分民企债或迎来机会中长期利率中枢下行空间有限,目录,财政政策将更加积极，赤字率或提高至3%，期待实质性减税落地,2018年财政支出力度不及预期（单位：%）2019年财政赤字率或将上升至3%（单位：%）,2018年1-10月，财政支出累计同比增速为7.56%，较2017年同期下降2.3个百分点。实际上，上半年财政支出累计增速比去年同期下降8个百分点，从7月起政策面就反复强调要提高财政支出进度，加快专项债发行速度。财政支出力度不及预期也导致今年基建投资增速显著放缓，成为拖累固定资产投资增速的核心因素。在当前内外需走弱风险均较大的情形下，我们认为2019年财政赤字率将再度提高至3%，名义财政赤字规模提升至3万亿，而专项债规模则可能提升至2万亿。考虑到政府层面对于地方政府债务风险仍然相对谨慎，我们认为赤字率突破3%的可能性较低。再者，相较于扩大政府支出，减税是对于居民和企业部门更为实质性的利好，明年或将看到力度更大的减税方案。我们预计增值税税率三档并两档落实、最高税率下调2-3个百分点；社保费率也将调低。,2012-12,2013-02,2013-04,2013-06,2013-08,2013-10,2013-12,2014-02,2014-04,2014-06,2014-08,2014-10,2014-12,2015-02,2015-04,2015-06,2015-08,2015-10,2015-12,2016-02,2016-04,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2018-10,基建投资增速或回升至6%-8%,土地出让收入减少对财政支出形成制约（单位：%）,基建投资增速或将反弹至6%-8%，更高增速不可期待（单位：%）,2018年土地出让收入将明显放缓，或将制约财政支出空间。前期地,产开发商激进的购地行为，支撑了近两年土地出让收入的快速增长，而目前无论是商品房销售面积增速还是购置土地面积增速都已出现回落，地产开发商较大的资金流转压力也不支撑其继续大规模购地。随着财政收入的下滑，叠加减税的大规模推进，地方政府财政支出力度也将受到影响。因此，考虑到地方政府财政可持续性的问题，以及防范债务风险的重要性依旧不可忽视，我们认为基建投资增速难以实现超预期,的反弹，预计2019年全年增速将回升至6-8%。,6050403020100-10-20-30-40-50,地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比本年购置土地面积:累计同比商品房销售面积:累计同比（领先3个月）,2009-10,2010-01,2010-04,2010-07,2010-10,2011-01,2011-04,2011-07,2011-10,2012-01,2012-04,2012-07,2012-10,2013-01,2013-04,2013-07,2013-10,2014-01,2014-04,2014-07,2014-10,2015-01,2015-04,2015-07,2015-10,2016-01,2016-04,2016-07,2016-10,2017-01,2017-04,2017-07,2017-10,2018-01,2018-04,2018-07,2018-10,2005-09,2006-02,2006-07,2006-12,2007-05,2007-10,2008-03,2008-08,2009-01,2009-06,2009-11,2010-04,2010-09,2011-02,2011-07,2011-12,2012-05,2012-10,2013-03,2013-08,2014-01,2014-06,2014-11,2015-04,2015-09,2016-02,2016-07,2016-12,2017-05,2017-10,2018-03,2018-08,土地购置费仍是推动今年房地产投资高增长的核心，2019年力度将转弱,建安工程同比增速仍然为负（单位：%）,2018年1-10月全国房地产开发投资同比名义增长9.7%，增速比,2017年同期提高1.9个百分点。从构成看，拉动地产投资增速上行的仍然是其他费用项，也就是土地购置费。不过我们观察到土地购置面积增速已经出现放缓迹象，多地土地流拍率增加，根据土地成交价格对土地购置费的领先性来看，土地购置费的高增长,大概率已接近尾声。土地购置费已有放缓迹象（单位：%）,80706050403020100-10-20-30,建安工程:累计同比其他费用:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比,7006005004003002001000-100-200,100806040200-20-40-60,本年购置土地面积:累计同比土地购置费:累计同比100大中城市:成交土地总价:商住综合用地:同比（领先8个月，右轴）,2011-03,2011-06,2011-09,2011-12,2012-03,2012-06,2012-09,2012-12,2013-03,2013-06,2013-09,2013-12,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,2010-01,2010-05,2010-09,2011-01,2011-05,2011-09,2012-01,2012-05,2012-09,2013-01,2013-05,2013-09,2014-01,2014-05,2014-09,2015-01,2015-05,2015-09,2016-01,2016-05,2016-09,2017-01,2017-05,2017-09,2018-01,2018-05,2018-09,资金来源约束下，房地产加快推盘缓解资金压力,房地产开发资金来源增速触底回升（单位：%）,主要是自筹资金和定金预收款项快速上行（单位：%）,实际上我们观察今年房地产投资资金来源情况，自2018年6月触底,后，增速已经有所回升。而资金情况的改善并非房地产调控政策的放松，而是房地产通过自筹资金以及加快推盘提升周转来加速回款缓解资金压力，截至10月，国内贷款增速累计同比下降5.2%，而定金及预收款累计同比增速则高达16.3%。,806040200-20-40,房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比,房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比,756555453525155-5,房地产开发投资完成额:累计同比,房地产开发资金来源:合计:累计同比,2012-08,2012-11,2013-02,2013-05,2013-08,2013-11,2014-02,2014-05,2014-08,2014-11,2015-02,2015-05,2015-08,2015-11,2016-02,2016-05,2016-08,2016-11,2017-02,2017-05,2017-08,2017-11,2018-02,2018-05,2018-03,2011-03,2011-06,2011-09,2011-12,2012-03,2012-06,2012-09,2012-12,2013-03,2013-06,2013-09,2013-12,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-06,2018-09,2018-08,“快周转”导致新开工与竣工面积增速背离，预计2019年地产投资增速将放缓,房屋新开工和竣工面积增速出现背离（单位：%）,现房和期房销售额增速也出现背离（单位：% ）,也正是房地产开发商这种加快推盘提升周转率的经营模式，能够,合理解释今年以来几个数据的背离：新开工vs竣工+现房销售vs期房销售。截至2018年10月，房屋新开工面积累计同比增长16.3%，而竣工面积累计同比负增长12.5%；期房销售额累计同比增长19.8%，而现房销售额累计同比负增长16.9%。根据中华人民共和国城市房地,产管理法第四十五条：房屋预售应该满足投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%,以上。因此我们推测，房地产开发商为了快速回笼资金，增加新,开工，从而更多地达到预售标准，之后则放缓了施工进度。但是按照规定，开发商在预售时也应确定施工进度和竣工交付日期，一般在2年以内。因此，新开工转向竣工部分对2019年前半年房地产投资增速仍有一定支撑；在当前调控政策不放松的前提下，,下半年可能有比较明显的回落。我们预计2019年房地产投资增速在3-5%。,