宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目 可行性研究报告 项目名称：宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目 建设地点：西吉县将台乡 建设单位：宁夏华林农业综合开发有限公司 法人代表：林水英 联 系 人：徐金国 联系电话： 18709645886 申报时间：二零一四年十二月 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 1 目 录 第一章 项目总论 . 6 1.1 项目概况 . 6 1.1.1 项目名称 . 6 1.1.2 建设单位及项目负责人简介 . 6 1.1.3 拟建设地点 . 9 1.1.4 建设内容与规模 . 9 1.1.5 项目性质 . 10 1.1.6 项目总投资及资金筹措 . 10 1.1.7 建设期 . 12 1.2 编制依据和原则 . 12 1.2.1 编制依据 . 12 1.2.2 编制原则 . 12 1.3 主要财务经济指标 . 13 1.4 可行性研究结论 . 14 第二章 项目建设背景及必要性概述 . 14 2.1 项目建设背景 . 15 2.1.1 农产品流通成为经济发展瓶颈 . 15 2.1.2 西吉县具有成为大型农业集散基地的区位优势 . 16 2.1.3 项目所在地具有农产品流通枢纽的资源优势 . 16 2.2 项目建设的必要性概述 . 17 第三章 项目建设选择及条件分析 . 19 3.1 建设选址 . 19 3.1.1 项目建设地 . 19 3.1.2 土地现状 . 19 3.1.3 项目选址意见 . 19 3.2 自然和社会条件 . 20 3.2.1 区域概况 . 20 3.2.2 自然条件及交通地理位置 . 20 3.2.3 社会经济发展状况 . 21 3.3 建设条件 . 22 3.3.1 交通、能源供应条件 . 22 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 2 3.3.2 施工条件 . 23 3.3.3 公用设施条件 . 23 3.4 建设的软环境 . 23 3.5 结论 . 24 第四章 需求分析与政策保障 . 25 4.1 市场需求分析 . 25 4.1.1 项目所在地市场现状 . 25 4.1.2 市场优势分析 . 25 4.2 西吉高原冷凉蔬菜交易中心发展的前景分析 . 25 4.3 政策保障 . 26 第五章 项目方案设计 . 27 5.1 设计依据 . 27 5.2 项目规范范围及规划目标 . 27 5.3 项目经营模式、内容 . 28 5.4 项目构成及设计要求 . 29 5.5 平面布置设计 . 31 5.6 主要建设指标 . 31 第六章 建设方案 . 33 6.1 总平面布置 . 33 6.1.1 场地概述 . 33 6.1.2 总平面布置原则 . 33 6.1.3 主要建设指标 . 33 6.2 建筑方案 . 34 6.2.1 设计依据 . 34 6.2.2 平面设计 . 34 6.2.3 立面设计 . 35 6.2.4 装饰标准 . 35 6.2.5 门窗工程 . 35 6.3 给排水 . 36 6.3.1 设计依据 . 36 6.3.2 设计范围 . 36 6.3.3 给排水现状 . 36 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 3 6.3.4 给水 . 36 6.3.5 排水 . 37 6.4 强电 . 38 6.4.1 设计依据 . 38 6.4.2 设计范围 . 39 6.4.3 供配电系统 . 39 6.4.4 建筑物防雷 . 40 6.5 弱电 . 40 6.5.1 设计依据 . 40 6.5.2 设计范围 . 41 6.5.3 电话配线系统 . 41 6.5.4 安全监视与消防控制 . 41 6.5.5 电阻及接地 . 41 6.6 消防 . 41 6.6.1 设计依据 . 41 6.6.2 设计内容及原则 . 42 6.6.3 消防系统 . 42 6.7 景观及绿化 . 44 6.7.1 设计原则 . 44 6.7.2 项目配套绿地的面积计算标准 . 44 6.8 卫生防疫 . 45 6.9 安全防护 . 45 6.10 人行道地砖设计 . 45 第七章 节能节水 . 46 7.1 节能原则 . 46 7.2 节能设计须依据 . 46 7.3 节能 . 46 7.4 其他节能措施 . 48 7.5 节水措施 . 48 7.6 节能材料的要求 . 48 第八章 工程进度及建设管理 . 46 8.1 工程进度安排 . 49 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 4 8.2 建设管理 . 51 8.3 建设管理工作范围 . 51 8.4 项目投资管理 . 52 8.5 质量管理 . 52 8.6 工程进度管理 . 53 8.7 合同管理 . 53 8.8 协调管理 . 54 8.9 安全建 设管理 . 54 8.10 资金管理 . 54 第九章 建设项目招投标 . 55 9.1 招标范围及招标组织形式 . 55 9.2 招标方式 . 55 9.3 招投标相关要求 . 56 9.4 项目招标事项核准情况 . 57 9.5 项目招标情况表 . 57 第十章 组织结构和劳动定员 . 58 10.1 组织结构 . 58 10.2 劳动定员和人员聘用 . 58 10.3 员工来源 . 58 10.4 员工工资及福利 . 59 10.5 员工培训计划 . 59 10.6 工程管理 . 59 第十一章 环境影响及评价 . 60 11.1 概况 . 60 11.2 法律法规 . 60 11.3 环境影响分析评价 . 61 11.4 结论及建议 . 65 第十二章 投资估算与资金筹措 . 66 12.1 编制依据 . 66 12.2 编制方法 . 66 12.3 投资估算 . 67 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 5 12.3.1 固定资产投资估算 . 67 12.3.2 流动资金估算 . 70 12.3.3 建设期利息 . 70 12.3.4 项目投入总资金 . 70 12.4 资金筹措 . 71 第十三章 财务评价 . 72 13.1 财务评价依据及范围 . 72 13.2 基础数据及参数选取 . 72 13.3 财务效益与费用估算 . 73 13.3.1 营业收入 . 73 13.3.2 支出成本估算 . 73 13.3.3 职工工资及福利 . 73 13.3.4 折旧费、修理费及其它制造费估 算 . 73 13.3.5 其他管理费用 . 73 13.3.6 其他销售费用 . 74 13.3.7 财务费用 . 74 13.3.8 利息支出 . 74 13.4 财务评价计算分析 . 74 13.4.1 财务盈利能力分析 . 74 13.4.2 偿债能力分析 . 75 13.5 不确定分析 . 76 13.5.1、敏感性分析 . 76 13.5.2 盈亏平衡分析 . 78 13.5 财务评价结论 . 78 第十四章 风险分析 . 79 14.1 风险影响因素 . 79 14.2 风险程度分析 . 79 14.3 防范和降低风险措施 . 80 第十五章 社会效益综合分析 . 81 第十六章 结论与建议 . 82 16.1 结论 . 82 16.2 建议 . 83 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 6 第一章 项目总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 本项目名称：宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心 （市场）项目。 1.1.2建设单位及项目负责人简介 本项目承办单位：宁夏华林农业综合开发有限公司。 项目负责人：林水英。 项目投资单位简介： 2008 年，西吉县党委、政府为贯彻落实闽宁互助互学第十三次联席会议精神，积极承接东部沿海地区尤其是闽宁对口福建部分市（县、区）产业转移，推动西吉县优势主导产业转型升级和加快转变经济发展方式。在闽宁两地党政领导的关心、支持下，于 12月以招商引资方式引进了福建省莆田市华林蔬菜基地有限公司，在西吉县注册成立了宁夏华林农业综合开发有限公司，注册资金 1000万元，经营果蔬种植、 加工、冷冻、保鲜、热烘、腌渍及果蔬销售。公司的成立，标志着闽宁协作的又一壮举，也是西吉县、乃至固原市闽宁合作招商引资成果。 公司以“高效、生态、节水、标准”的现代农业为经营理念，按照“高投入、高产出、高标准、高起点”的要求，致力于建设具有产品质量好、经济效益高、辐射带动性强的现代农业示范基地。截止目前，通过土地有偿流转耕地 12000多亩，涉及 2镇 2乡 17个行政村 48 个村民小组 1968 户 11000 多人。先后建设了 8 个生产基地和一个育苗中心。其中露地生产基地 2个 6600亩，设施大棚生产宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 7 基地 6 个 6400 亩，建设镀 锌全钢架大棚 5000 多座。配套建设了 8万吨储藏保鲜体系和泡沫箱（泡沫板）生产线及制冰生产线；建成新品种引进、试验连栋大棚 4栋 30亩。累计完成投资超过 2.5亿元。 公司采取机械化耕作、现代化管理、公司化运作的方式，积极推行覆膜种植、垄沟种植、配方施肥、检验检测等标准化生产技术和喷灌、滴灌等节水灌溉技术，主要生产西红柿、西兰花、西芹、甘蓝、辣椒等各种冷凉蔬菜，产品畅销上海、沈阳、广州、深圳等20多个大中城市。解决了 5000多劳动力的就业问题，并以订单农业的方式辐射带动周边县、乡、村千户以上的农民种植蔬菜，使基地区及辐射区域的人均纯收入高于基地区外农户 20个百分点。实现了当地农户与龙头企业在资金、技术、信息、市场方面的“高位嫁接”和“互动双赢”，形成了“公司 +土地合作社 +农户 +基地 +物流 +市场”为一体化的“华林模式”。 一是通过土地流转，探索出产业化发展途径 。公司采取“公司 +土地合作社 +农户 +基地”的经营模式，通过土地有偿流转建立现代农业示范基地，对于进一步推行土地集约化经营水平、提升农业组织化程度和发展进程具有积极的引导和推动作用。 二是采用先进的种植技术，提高土地产出率 。积极推行覆膜高垄种植、水肥 一体化、绿色防控、配方施肥、检验检测等标准化生产技术和喷灌、滴灌等节水灌溉技术，实施新品种引进和示范，提高了土地产出率，实现了农业生产由低投入、低产出、低效益向高投入、高产出、高效益发展。 三是标准化园区建设，有利于集约化、规模化、机械化生产 。提升农业生产水平，形成规模优势和品牌优势，增加农产品的市场价值，进而实现了农业生产良好经济效益。 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 8 四是充分发挥示范带动作用，为农民增收提供良好平台 。通过企业的示范带动，引进推广适合当地种植的新品种、新技术。使当地务工农民从自家耕地中解放出来，失地不失业，“既当地主又当工人”，实现了在家门口就地转移就业，在创收的同时学到了先进的种植技术，为当地农民脱贫致富输入新鲜血液。 五是发挥冷链物流优势，开拓销售市场。 通过先进的冷链物流技术，开拓销售市场和渠道，将当地的农副产品畅销东南沿海及东南亚等国家和地区。在填补南方夏季蔬菜市场短缺的同时，解决限制当地蔬菜产业发展的销售瓶颈。 公司于 2010年被宁夏回族自治区人民政府确定为“农业产业化龙头企业”、“宁夏现代农业示范基地”，被宁夏科学技术厅授予“科技部电子农务项目（星火 12396）信息服务示范点”， 2011年 1月通过 ISO9001： 2008质量管理体系认证，生产的西红柿、西兰花、西芹、辣椒被认定为绿色食品。公司先后被宁夏回族自治区各级党委、政府评为“农业产业化优秀龙头企业”“先进龙头企业”“优秀企业”“优秀招商引资企业”“民族团结先进企业”“诚信企业”等荣誉称号。 公司在不断的发展壮大的同时，也产生了良好的社会效益。为当地剩余劳动力提供良好的务工平台，实现了他们在家门口务工夙愿的同时，还学到了科学的种植技术和管理经验，提高了农民工的素质和能力。通过带动和辐射作用，使周边的县（区）广大种植户从事蔬菜产业，为逐渐形成新的支柱产业注入了活力 和动力。为调整当地产业结构、培育新的主导产业和经济增长点起到积极的推动作用。同时，带动运输业、饮食业、建筑业等其他产业蓬勃发展，有力的推动了当地经济的整体快速发展，实现了农企的共同双赢。 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 9 1.1.3拟建设地点 本项目建设地为宁夏西吉县将台乡明台村。 1.1.4建设内容与规模 根据建设项目及建设地规划要求，本项目全部规划用地面 积 500亩，总建筑面积为 108647.7平方米 。建设集冷凉蔬菜交易、冷链保鲜库、番茄酱加工、包装物厂（含泡沫类、塑料类及纸品类）、分拣包装车间及管理中心为一体的大型综合性冷凉蔬菜交易中心 （市场），主要建设内容包括：冷凉蔬菜交易中心、保鲜库、制冰车间、番茄酱加工厂、塑料筐厂、纸箱厂、泡沫箱厂、分拣包装车间、综合办公楼、培训综合楼、商务酒店、停车场及过磅站等。建设指标及使用功能分布如表 1-1， 1-2所示。 表 1-1 建设指标表 序号 项目 单位 数量或指标 备注 1 规划总征地面积 亩 337.36 2 建构筑物占地面积 平方米 71029 3 总建筑面积 平方米 108647.7 4 计容建筑面积 平方米 108647.7 5 营业房面积 平方米 22547.76 5.1 办公综合楼 平方米 7271.5 5.2 研发中心 平方米 6082.5 公寓及餐厅 平方米 7315.94 6 车 间 平方米 42052 库 房 平方米 23040 水冲公厕 平方米 108 锅炉房 平方米 230 建筑密度 31.58% 7 绿化率 22.42% 8 容积率 0.48 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 10 表 1-2 使用功能分布表 序号 项目 单位 数量或指标 备注 1 冷凉蔬菜交易区 平方米 16000 1栋，地上 2层，框架结构 2 保鲜库 平方米 10000 1栋，地上 1层，框架结构，含制冰 车间 3 泡沫厂 平方米 2000 1栋，地上 1层，框架结构 4 塑料包装物厂 平方米 3000 1栋，地上 1层，框架结构 5 纸箱厂 平方米 3000 1栋，地上 1层，框架结构 6 西红柿分拣、包装车间 平方米 4000 1栋，地上 1层，框架结构 7 番茄酱加工厂 平方米 1500 1栋，地上 1层，框架结构 8 净菜包装车间 平方米 3000 1栋，地上 1层，框架结构 9 综合办公楼 平方米 7271.5 1栋、地上 6层，框架结构 10 研发培训大楼 平方米 6082.5 1栋、地上 6层，框架结构 12 沿街营业房 22547.7 1栋，地上 2层，框架结构 13 停车场 平方米 30000 露天停车，硬覆盖 合计 平方米 108647.7 1.1.5项目性质 本项目为新建项目。 1.1.6项目总投资及资金筹措 项目总投资 48389.74万元，项目所需资金由项目承办单位自筹13389.74 万元，申请银行贷款 35000 万元。项目投资明细如表 1-3所示： 宁夏冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 11 表 1-3 项目投资明细表 序号 项目 金额（万 元） 占投资比例（） 1 固定（含无形）资产费用 37100.15 76.67% 1.1 工程费用 33424.48 69.07% 1.1.1 建筑工程费用 28250.00 58.38%