聚焦 | 2018 板块概述 | 运作模式 | 全球分布 品牌住宅 第一太平戴维斯世界研究部 savills/research sa vills. c om/ r esear ch 3 全球现有400多个品牌住宅项目， 共计 约55,000套住宅单元。 美国是全球最大的品牌住宅市场， 项 目数量占比达到32%。 就未来新增 项目而言， 阿联酋、 墨西哥、 印度尼西 亚和中国是除美国以外最大的四个 市场。 有40个大型酒店集团活跃在这一领 域， 其中规模最大的是万豪国际， 住宅 项目数量占比达到31%。 非酒店品牌在不断挺进。 YOO全球建 成在运营的住宅项目有50余个， 数量 超过所有酒店品牌以及其他非酒店品 牌。 包括汽车、 时装在内的非酒店品牌 不断挺进住宅市场， 但相对而言， 占比 依然较低。 分析显示， 品牌住宅的价格平均比非 品牌住宅高出31%， 但具体情况因市 场而异。 在成熟度较高的豪宅市场， 品牌住宅 与同类非品牌住宅的价差相对较小。 由于高端住宅的品质整体优异， 且价 格更多取决于地段， 因此品牌住宅的 “优越感” 有所降低。 纽约近期所推的 品牌住宅， 售价尚不及一些顶级的非 品牌住宅。 高净值个人以及新兴市场的财富将继 续推动品牌住宅市场的扩张。 在高净 值人群持续增加的中东、 东欧， 以及高 净值人群移民目的地澳大利亚， 品牌 住宅供应相对稀缺， 而市场前景积极。 有保障的租金回报将面临更严格的监 管与审查。 品牌住宅的租金收入保障 曾是吸引买家的一大法宝， 如今这类 “租金保障” 操作已被美国、 英国认定 为集体投资。 预期这一模式将迎合监 管逐渐调整。 品 牌住宅最早出现在一百多年 前， 但直到最近二十年才真正 有所发展。 品牌住宅快速发展的这二十 年间， 全球流动的高净值人群数量也翻 了两番。 这类人群腰缠万贯、 日程紧张且看 重品牌， 他们对品牌住宅的精心设计、 安保水平以及优质服务青睐有加。 酒店 品牌寻求多元发展， 积极向住宅领域扩 张， 顺应度假区及城市核心区混合用途 项目的发展需求。 与此同时， 住宅开发 商也逐渐认识到市场竞争升级背景下 的品牌增值效应。 目前， 品牌住宅项目主要集中在美 国与亚洲市场， 且多位于度假区或主 要门户城市， 但这也意味着全球市场拥 有巨大潜力有待发掘。 欧洲休闲旅游行 情回暖， 使地中海房产市场活力再现， 最先起跑的正是品牌住宅项目。 而由于 顶级世界城市的房价几已触顶， 市场逐 渐转向二线城市寻找新的机遇及增长 空间。 新兴市场财富的持续累积势必会 助推品牌住宅的扩张， 但随着这一板块 趋于成熟， 量变或可引发质的飞跃。 会 有新品牌加入， 服务及设施选择也会拓 宽； 在买家年轻化潮流的推动下， 品质 体验的打造将成为重中之重。 全球高端住宅市场竞争升级， 品牌跨界强强联合助力增值 前言 封面图片： 西班牙巴塞罗纳文华东方酒店公寓， 格 拉西亚大道 （Passeig de Gràcia） 111号 四季度假区， 哥斯达黎加帕帕加约半岛 概述 前言4 savills/research 板块概述 过 去20年间品牌住宅市场发展速度惊人， 背后原因众 多。 品牌支撑能给予买家信心， 对于时间稀缺的跨国 流动人士而言尤具吸引力不仅服务品质上乘、 产权清晰， 非自用期间还可出租获取租金收益。 酒店品牌打造住宅项 目， 在增进客户关系的同时亦能实现多元化运营、 拓展收益 流， 可谓一举多得。 对开发商而言， 品牌的引入有助于提升项 目形象， 或许还能抬高 “身价” （详见第10页） 。 下文从品牌、 开 发商、 业主这三方的角度对品牌住宅的优势进行了总结。 品牌住宅：优势大盘点 全球豪宅市场产品众多令人眼花缭乱， 而品牌住宅何以更加抢眼？ 品牌住宅优势盘点品牌、 开发商、 业主 来源： 第一太平戴维斯世界研究部、 第一太平戴维斯国际开发顾问部 知名品牌支撑买家信心 价格高于非品牌产品 项目能见度提升 体现设计水准， 利于风格统一 共享酒店客群资源 优势之开发商篇 顶级的服务与配套设施 品牌关联， 更有保障 拎包入住， 品质装修 可委托予专业第三方管理 可作 “炫耀” 资本的卓越住宅 投资潜力、 收益回报 （租赁项目） 专业管理 优势之业主篇 项目的多元化配置可以提高品牌的生存发展能力 通过授权或管理加盟创造收益 出售项目获取短期收益 更易满足规划要求 （单一用途项目可能不予审批） 对自有租赁产品的丰富和补充 更多品牌标志 （独立建筑） 增进客户关系 优势之酒店/品牌篇酒店/品牌 开发商 业 主savills/research 5 板块概述 广义而言， 品牌住宅通常指品牌 （一般为酒店品牌） 与开 发商合作开发的住宅产品。 品牌授权开发商使用其品牌开展 宣传、 销售活动。 住宅以个人或实体为对象出售， 可用于自住， 亦可通过 （酒店） 品牌旗下的租赁平台， 按照要求装修布置后 出租。 酒店运营商通常会收取以下费用： 营销许可费 一般按2%-5%收取， 具体取决于运营商及品 牌， 由开发商支付。 管理费 （住宅由酒店运营商管理） 业主每年向酒店运营 商支付品牌使用费， 同时享受运营商提供的礼宾等服务； 或 商标许可费 （住宅获得酒店运营商授权） 业主需支付品牌使 用费， 由实际管理方收取。 品牌住宅的业主还需支付年费 （亦称 “业主协会会费” 、 “社区支出” 或 “服务费” ） ， 用于所在项目公共区域的服务及 维护， 金额与单元面积或购入价格成直接比例。 业主协会会费取决于项目地段、 酒店品牌以及服务范围， 但一般相当于购房价格的0.5%至2%， 按年收取。 有历史经验表明， 无论价格高低， 比例一旦超过2%则住 宅销路会受影响， 因此应确保收取比例不高于2%。 开发商及 运营商应该尽量降低年费比例， 同时维持预期的高标准服务 和品质。品牌住宅模式示意图 品牌住宅类型盘点 比邻而设：住宅与酒店位于同一地块， 例如位于葡萄 牙阿尔加维、 隶属万豪旗下豪华精选品牌的松树崖公寓 （Pine Cliffs Residence） 酒店公寓：公寓按酒店模式运营， 占据酒店建筑的部分 或全部， 例如迈阿密南海滩的W酒店公寓 独立公寓：住宅与酒店不在同一地块 （但同一城市/区域 通常会有该品牌的酒店） ， 例如西班牙巴塞罗那格拉西亚 大道111号的文华东方酒店公寓 （注： 巴塞罗那文华东方 酒店位于格拉西亚大道38-40号） 非酒店品牌：与非酒店类豪华品牌合作的住宅项目， 例 如迈阿密的Missoni滨海住宅项目 住宅类型与单元面积取决于项目所在地段， 但度假区的 品牌住宅一般不提供单室套或一居室等小户型单元， 以免与 酒店客房相冲突。 品牌住宅往往按照市场顶级水准进行内部 装修， 且配有大量公共区域及配套设施， 因此开发成本要高于 非品牌住宅。 如买家想要委托运营商进行租赁管理， 则须配齐 家具及各类设施设备。 品牌住宅通常会提供非同一般的服务与配套设施。 “基本 服务” 包括礼宾服务以及酒店设施 （如为酒店配套公寓） 或专 属设施的使用， 且已包含在服务费中。 “按需服务” 包括房间清 扫、 宠物接待等一系列可选服务 （详见下方列表） ， 会产生额外 费用。 品牌项目第二大卖点在于业主酒店会员等级的提升， 业 主可以免费或以折扣价格入住品牌旗下酒店。 运作模式 标准服务内容 基本服务 按需服务 酒店设施 （或住宅专属设施） 24小时安保 泊车服务 会员等级提升 礼宾服务：信件、 包裹收发出行及用餐预定水疗、 沙龙预定高尔夫及娱乐设施预定叫早服务 管家服务 上门餐饮服务 私人购物 私人健身教练 上门水疗服务 儿童看护服务 宠物服务 会议室服务/办公设备 客用套房 开发商 品牌/运营商 业主 许可销 售委 托 租 赁 标准配置6 savills/research 板块概述 我们估计目前全球有400多个品牌住 宅项目， 共计约55,000套住宅单元。 酒店品 牌在该领域占据主导地位， 项目数量占比达 到85%。 目前约有40个大型酒店集团活跃于 住宅板块， 共计65个酒店品牌。 万豪国际于 2016年收购喜达屋后， 成为品牌住宅领域的 绝对龙头， 占酒店品牌住宅项目总数的比例 达到31%。 若论单个品牌， 则住宅项目最多的是以 设计见长的YOO， 而不是酒店品牌 （见下图） 。 万豪国际旗下的丽思卡尔顿位列第二， 随后 是四季。 就全球分布而言， 美国是最大的国家市 场， 拥有130个品牌住宅项目， 占比32%。 亚太 区以120个项目 （30%） 排在第二， 中国是区内 最大的市场， 拥有30个项目 （7%） 。 另有51个 项目 （13%） 位于欧洲， 略多于中东与北非。 若 从城市角度， 则以纽约、 迈阿密、 迪拜、 曼谷规 模最大的市场， 每座城市拥有至少15个项目。 品牌住宅通常位于城市核心区 （74%） 或 度假区 （26%） ， 且往往占据优越地段。 领域现状 酒店品牌住宅与非酒店品牌住宅的比较项目数量占比 酒店品牌住宅项目数量占比 来源： 第一太平戴维斯世界研究部 品牌住宅20强 （含酒店品牌及非酒店品牌） 来源： 第一太平戴维斯世界研究部 YOO 已完工且在运营项目的数量 所属酒店集团 （如适用） ： 万豪国际 凯悦 雅高 丽思卡尔顿 四季 JW万豪 凯宾斯基 W 香格里拉 瑞吉酒店 威斯汀 悦榕 特朗普 柏悦 费尔蒙 君悦 洲际 文华东方 （Auberge）奥伯格 安缦 （Mondrian）蒙德里安 （Montage）蒙太奇 0 10 20 30 40 50 60 酒店品牌在该领域占据主导地位， 项 目数量占比达到85%非酒店品牌 酒店品牌 2% SBE（美） 3% 特朗普 3% 悦榕 3% 洲际 4% 香格里拉 5% 凯宾斯基 5% 雅高 7% 凯悦 10% 四季 2% 文华东方 31% 万豪国际 25% 其他 15% 85%板块概述 savills/research 7 品牌住宅领域虽然由酒店品牌主导， 但其他领域的品 牌从豪车到时装再到金牌设计师亦开始崭露头角。 这类异军突起的住宅项目将品牌的光环效应表现得淋漓精 致。 迈阿密一直是品牌跨界创新的沃土， 住宅领域非酒店品牌 的多元化程度高于其他所有城市。 非酒店品牌住宅 品牌 已完工住宅 项目的数量 项目 所在地 概述 YOO 52 34个国家 YOO是由房产企业家John Hitchcox和设计师Philippe Starck创办 的住宅及酒店装潢设计公司。 设计团队由多名国际知名设计师组 成， 包括Jade Jagger、 Kelly Hoppen， 打造独具特色的设计师品牌 住宅， 提升项目可见度。 YOO如今也在向独立酒店板块拓展业务。 保时捷 1 阳光岛海滩 佛罗里达州 该住宅项目由Dezer Properties开发， 由保时捷设计工作室操刀设 计。 公寓楼共60层高， 亮点在于全球首创的汽车电梯设计， 业主可 以将爱车停在自家公寓外的停车位。 阿斯顿 马丁 1 迈阿密 佛罗里达州 全球房地产开发商G&G Business Developments携手英国豪车 品牌阿斯顿·马丁， 以后者时尚敏锐的设计理念打造66层高的住 宅楼。 住宅项目位于迈阿密市区， 售价平均比非品牌豪华住宅高出 Missoni 1 迈阿密 佛罗里达州 OKO集团开发的Missoni Baia同样位于迈阿密， 由意大利奢侈时装 品牌Missoni担纲设计。 这个滨海住宅项目采用玻璃幕墙设计， 视野 通透， 更有进深10英寸的临海阳台， 尽览秀丽海景。 为响应市场需 求， 住宅部分已于近期进行设计调整， 增加了小户型的比例。 非酒店品牌住宅精选案例 迈阿密是非酒店品牌住宅项目数量最多的城市全球分布 8 savills/research 全球范围内有400多个品牌住宅项目，共计约55,000个住宅单元。我们对这些品牌住宅的 分布与特征进行了分析 供应：全球分布及领域特色 来源： 第一太平戴维斯世界研究部 纽约 迈阿密 伦敦 马拉喀什 博德鲁姆 伊斯坦布尔 欧洲 项目数量： 51 短期新增供应： 15 地段分布 （市区/度假区） ： 69% / 31% 品牌前三甲： YOO、 凯宾斯基、 JW万豪 北美 项目数量： 143 短期新增供应： 20 地段分布 （市区/度假区） ： 78% / 22% 品牌前三甲： 丽思卡尔顿、 四季、 YOO 拉丁美洲 项目数量： 28 短期新增供应： 14 地段分布 （市区/度假区） ： 61% / 39% 品牌前三甲： YOO、 蒙德里安、 瑰丽 加勒比地区 项目数量： 12 短期新增供应： 5 地段分布 （市区/度假区） ： 0% / 100% 品牌前三甲： 四季、 丽思卡尔顿、 阿曼 图例 现有项目数量 19 1 现有项目占比 未来新增项目占比品牌公寓数据速递 全球 406 个项目共计 55,000 套住宅74% 位于市区地段136 平均每个项目的单元数量建筑类型： 14% 独栋 32% 中层 54% 高层40 高层住宅项目的平均楼层数量5% 属于改造项目YOO (13%) 规模最大的个体品牌万豪国际(31%) 最大的酒店集团美国(32%) 中国 (7%) 泰国(6%) 品牌住宅项目最多的三个国家纽约(5%) 迪拜(4%) 迈阿密 (4%) 品牌住宅项目最多的三座城市 迪拜 短期新增项目最多的城市万豪国际 短期新增项目规模最大的 品牌集团 丽思卡尔顿 短期新增项目规模最大的 单个品牌 来源： 第一太平戴维斯世界研究部 迪拜 孟买 曼谷 普吉 北京 马尼拉 非洲 项目数量： 5 短期新增供应： 0 地段分布 （市区/度假区） ： 20% / 80% 品牌前三甲： 四季、 来福士/六善/JW万豪 （各一） 亚太 项目数量： 120 短期新增供应： 28 地段分布 （市区/度假区） ： 78% / 22% 品牌前三甲： YOO、 香格里拉、 悦榕 中东与北非 项目数量： 47 短期新增供应： 25 地段分布 （市区/度假区） ： 94% / 6% 品牌前三甲： 费尔蒙、 洲际、 凯宾斯基溢价 10 savills/research 品牌溢价 分析显示， 品牌住宅的价格平均比非品牌住宅高出31%， 但具体情况因地而异 豪 华品牌与住宅项目的 “联姻” ， 无论从品牌关联还是 设计风格， 都使住宅项目具有了与品牌同样的品位及 格调。 买家买到的是品牌价值一脉相承、 品质有保障的 “限量 款” 住宅产品。 得益于合作品牌的既有知名度， 住宅产品不仅 形象定位有所拔高， 市场吸引力也得到提升。 正因为物有所 值， 买家愿意支付溢价购买品牌住宅。 数据分析结果表明， 品牌住宅的价格平均比非品牌住宅高出31%， 但具体情况因 市场而异。 最大的溢价通常出现在新兴市场。 在这里， 豪华品牌通常 被视为一种成功的标志而受到新晋富豪追捧。 拥有一套品牌 住宅不仅是身份的象征， 也是更加稳妥的投资选择。 与其他市 场相比， 新兴市场的品牌住宅具有更大的溢价空间， 这是由于 品牌住宅的标准远远高出当地原有乃至新建的非品牌住宅。 丽思卡尔顿的曼谷住宅项目位于有 “泰国第一高楼” 之 称的MahaNakhon。 数据显示， 丽思卡尔顿的价格比同类型 非品牌住宅高出80%以上。 就新兴市场而言， 如果品牌住宅是 当地首个国际标准的高端住宅， 价差还会进一步拉大。 例如， 在赛尔维亚的首都贝尔格莱德， 品牌住宅的价格要比高端非 品牌住宅高出90%之多。 在哈萨克斯坦的阿拉木图， 价差甚至 超过150%。 而在欧洲的度假区， 品牌住宅与非品牌住宅的价差明显 收窄， 溢价率在20%至45%之间。 在这个市场， 价格水平与去 化速度成反比有证据表明， 度假区的品牌住宅项目虽然 溢价最高， 销售节奏也更加缓慢因此需要找到两者的平 衡点。 Palazzo Tornabuoni是四季酒店在佛罗伦萨的历史建 筑改造项目， 前身是一座15世纪的宫殿； 其中私人住宅的价 格比当地高端住宅高出约44%。 安缦索伊 （Amanzoe） 是安缦 在希腊波托赫利打造的度假区， 其住宅价格约比非品牌住宅 高出40%。 位于葡萄牙阿尔加维豪华精选度假村的松树崖公 寓， 销售畅旺， 与市场价差达到37%。 在成熟度较高的豪宅市场， 由于高端住宅的品质整体优 异， 且价格更多取决于地段， 因此品牌住宅的 “优越感” 有所降 低。 在迪拜、 迈阿密、 伦敦， 品质相当的品牌住宅与非品牌住宅 的价差分别达到38%、 32%、 8%。 纽约住宅销售价格的分析表 明存在少数 “倒挂” 情况品牌住宅的售价比顶级非品牌住 宅低出15%。 全球主要城市的品牌住宅溢价 来源： 第一太平戴维斯世界研究部 以具有可比性的品牌与非品牌住宅项目的每平方米均价为基础 -10% 0 10% 30% 50% 70% -30% 曼谷 迪拜 迈阿密 伦敦 纽约savills/research 11 需求 未来： 需求制胜 高净值个人以及新兴市场的财富将继续 推动品牌住宅市场的扩张 市场版图持续扩张 我们对现有供应以及在建项目进行了分析， 结果 显示不同地域间的差别要甚于以往。 在建项目中四分 之一以上位于亚洲 （27%） ， 中东与北非 （23%） 紧随其 后， 随后为欧洲 （14%） 、 拉丁美洲 （13%） 。 就国家而 言， 阿联酋、 墨西哥、 印度尼西亚是除美国以外短期新 增供应量最大的三个国家。 关注新兴市场 新兴市场的住宅产业发展尚不成熟， 因此集舒适 性、 安全性、 熟悉度于一身的品牌住宅的出现， 好比一 场 “及时雨” 。 我们从人均GDP1.5万美元以上的国家中， 选出 未来十年经济增长前景最佳的十个国家。 这些国家的 品牌住宅发展潜力不可小觑。 阿联酋作为中东地区的 投资安全港， 实力排名第一， 且已是除美国以外短期 新增项目最多的国家。 哈萨克斯坦、 卡塔尔、 巴拿马、 中国和以色列这五 国目前都有一些品牌住宅项目， 但从国内增长前景来 看， 品牌住宅还有很大的发展空间。 有志创新的开发 商与运营商或可考虑在拉脱维亚、 斯洛文尼亚、 斯洛 伐克、 土库曼斯坦等东欧国家开拓布局。 这些新兴市 场目前仍是一片 “处女地” ， 短期内也没有项目入驻。 市场导向标： 高净值人群 受到高净值人群尤其是新晋富豪热捧的地区， 自 然也是品牌住宅的必争市场。 对于首次海外置业的人 士而言， 品牌的存在无疑是一记 “定心针” 。 澳大利亚是2017年高净值人口流入最多的国家。 悉尼作为澳大利亚的商业中心， 成为众多高净值人士 移民澳洲的最终落脚地。 目前， 悉尼仅有一个品牌住 宅项目。 澳大利亚品牌住宅板块的发展潜力由此可见 一斑。 现有项目与短期新增供应的分布情况 来源： 第一太平戴维斯世界研究部 经济增长前景排名前十位的国家* 2017年全球高净值人群流动情况 来源： 新世界财富 （New World Wealth） 人均GDP超过1.5万美元的国家， 按2018-2028年GDP、 人口、 就业、 年收入25万美元以上家庭数量 的增长预测进行的排名 国家 现有品牌住宅 项目的数量 短期新增项目 的数量 1. 阿联酋 25 12 2. 哈萨克斯坦 3 1 3. 拉脱维亚 0 0 4. 土库曼斯坦 0 0 5. 卡塔尔 4 0 6. 斯洛文尼亚 0 0 7. 巴拿马 3 1 8. 斯洛伐克 0 0 9. 中国大陆 30 5 10. 以色列 3 2 流入 流出 澳大利亚 (+10,000) 美国 (+9,000) 加拿大 (+5,000) 加勒比地区 (+5,000) 以色列 (+2,000) 瑞士 (+2,000) 新西兰 (+1,000) 新加坡 (+1,000) 中国 (-10,000) 印度 (-7,000) 土耳其 (-6,000) 英国 (-4,000) 法国 (-4,000) 俄罗斯 (-3,000) 巴西 (-2,000) 印度尼西亚 (-2,000) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 占比 现有项目 在建项目 非洲 加勒比地区 拉丁美洲 欧洲 中东与北非 亚太 北美 来源： 第一太平戴维斯世界研究部品牌住宅： 案例研究 12 savills/research 四季度假区 丽思卡尔顿酒店公寓 建筑类型 两座28层酒店公寓楼， 底部经裙楼相连， 户型选择从单室套 到四居室。 区位地段 非直接临海地段， 但临近顶级购物圣地Luxury Row。 住户 在公寓即可欣赏海景、 水景。 设施配套 礼宾服务， 瑜伽室， 水疗中心， 无边泳池， 明星健身教练设 计的健身中心。 两座餐厅： Sushi Sho （日式料理） 以及BL T Market （西餐， 可提供客房用餐服务） ， 此外一楼走廊还设有 Dean & DeLuca咖啡酒吧。 2座还将包含一个高端食品店、 儿童设施以及2,500平方英尺的活动场地。 项目亮点 尽管项目距离海滩有一段距离， 但公寓出售速度较快， 且售 价高出同类住宅。 1座于2013年第一季度入市销售， 首年即 有92%的公寓完成出售。 2座销售于2014年第三季度启动， 截止2018年第一季度共计售出237套 （96%） ， 平均每年售出 约70套。 建筑类型 三至五居室别墅及公寓。 区位地段 位于帕帕加约半岛， 坐拥两片私人海滩。 距离利比里亚国 际机场30分钟车程， 机场有直飞美国、 加拿大、 英国和中美 洲国家的航班。 设施配套 “高球之王” 阿诺德·帕尔默设计的高尔夫球场， 五个网球 场， 一个游艇码头， 长8英里的自然景观布道， 餐厅、 酒廊提 供各式精致美食与美味酒饮。 整体强调可持续性以及回归 自然的极致奢华。 住户可参加帕帕加约半岛探险俱乐部组 织的特色体验活动， 包括出海观海豚、 山地骑行等。 项目亮点 积极主动的物业管理使项目深受买家青睐。 经过近年的翻 新改造， 公寓及设施得到显著升级， 并新增25套住宅单元。 该度假区现已成为四季旗下总租金收入最高的资产。 哥斯达黎加 ， 帕帕加约半岛 管理， 增值之道品牌 四季开发商 / 投资者 Gencom（2017年起）完工时间 2004年，2017年翻新品牌住宅数量 65酒店客房/套房数量 182售价 每平方英尺800美元美国夏威夷檀香山 ， 威基基海滩 畅销的度假区物业品牌 丽思卡尔顿（万豪国际）开发商 / 投资者 Irongate完工时间 1座：2016年，2座：2018年品牌住宅数量 556酒店客房 / 套房数量 酒店公寓售价 每平方英尺2,000美元savills/research 13 品牌住宅： 案例研究 建筑类型 总层高13层， 共20套酒店公寓， 户型为二至四居室， 顶层有 两个露天泳池。 区位地段 位于西好莱坞日落大道。 好莱坞影视气息浓厚， 是全球闻 名的文化娱乐枢纽。 设施配套 标志性餐厅， 大堂酒廊， 顶楼会所， 俱乐部/酒吧， 顶楼泳池， 四间水疗室。 顶楼有公寓住户专享的泳池及露台。 项目亮点 艾迪逊以精品、 奢华为定位， 是万豪的 “反连锁” 代表品牌， 与西好莱坞访客及居民的匹配度较高。 精心配置的优质设 施深受买家喜爱 （多为影视、 媒体从业人士） ， 成交迅速。 项 目于2018年第一季度入市销售， 截止6月底即有80%的公寓 完成出售。 格拉西亚大街111号 建筑类型 20层高的建筑， 前身为德国银行办公大楼。 区位地段 项目所在的格拉西亚大道是巴塞罗那最奢华的购物街， 其中有两栋建筑出自西班牙天才建筑师安东尼奥·高迪 （Antonio Gaudi） 之手。 格拉西亚大道与巴塞罗那商务区 主干道狄亚格纳大道 （Avinguda Diagonal） 交汇。 设施配套 私享服务大堂， 俱乐部酒廊， 会议及娱乐区域， 健身设施， 水 疗， 室外休闲区， 室外游泳池。 餐饮设施， 停车场。 项目亮点 欧洲首个 “独自为阵” 的酒店品牌住宅项目。 建筑前身为写字 楼， 是加泰罗尼亚建筑师卡洛斯·法雷塔 （Carlos Ferrater） 的作品。 此项改造工程将地段优势发挥到了极致。 西好莱坞艾迪逊酒店公寓 美国洛杉矶 投市场所好品牌 艾迪逊（万豪国际）开发商 / 投资者 Witkoff Group、New Valley竣工时间 2019年品牌住宅数量 20酒店客房 / 套房数量 190售价 每平方英尺3,000美元西班牙巴塞罗纳 欧洲城区的单体项目品牌 文华东方开发商/投资者 KKH资本集团、Perella Weinberg房地产基金 二期竣工时间 2020年品牌住宅数量 34酒店客房/套房数量 无（单体公寓项目）售价 待定14 savills/research 展望 随着领域发展成熟， 仅靠品牌已不能创造 “优越感” ； 新入场的非酒店品牌恐将带来竞争威胁 品牌住宅的未来 放下 “优越感” 在尚未出现国际水准高端住宅的市场， 品牌住宅的优越 感最为强烈。 在成熟市场， 品牌住宅的溢价相对较小， 而纽约 近阶段住宅价格数据显示， 品牌住宅的价格要低于非品牌高 端住宅。 以公园大道432号项目为例， 其服务及设施可媲美高 端酒店， 风格品质自成一体， 不是品牌但胜似品牌。 要想在竞争中独树一帜， 用户体验的打造将扮演日益重 要的角色。 游泳池、 水疗、 礼宾服务已成为中高端住宅项目的 标配， 做到这些才只是起点。 相应地， 品牌运营商开始打造差异化， 提供独特的品牌 体验。 万豪国际旗下的W酒店及公寓独辟蹊径， 定位于千禧一 代人群 （及其追随者） ， 配备名厨餐厅、 酒吧、 俱乐部， 成功吸 引了大量游客以及本地居民。 六善酒店主打健康与养生。 雅 高收购 “东方快车” 品牌50%股权， 将围绕 “旅行艺术” 主题打 造奢华生活方式体验。 万豪国际旗下的豪华精选酒店则更崇 尚地段以及项目自有特色。 “黑马” 预警 品牌住宅领域由酒店品牌主导， 但非酒店品牌也在陆 续切入。 单个品牌而言， 设计公司YOO稳坐场内头把交椅， 汽 车、 服饰品牌亦已成功 “插足” 。 未来还将有更多品牌想要一 试锋芒。 作为成功杀入汽车圈的黑马， 技术企业或可在住宅领域 再展身手。 技术企业是创新主力， 且拥有忠实的客户群。 奢侈 食品及饮料品牌或许也会异军突起， 因为它们有潜力为住户 带来别具一格的服务体验。 租金回报保障？ 审查监管升级 租金回报保障历来是品牌住宅开发商的宣传卖点。 个人 业主将房产委托予开发商出租， 开发商在约定年限内向业主 支付所承诺的租金收入。 在此前的低利率环境下， 这类委托 出租模式颇为热门， 成功吸引了众多投资者关注品牌住宅项 目。 回报纵然诱人， 然而委托合约一旦到期， 业主获得同等 水平回报的几率极低 （很多情况下， 业主前期拿到的承诺租 金其实是羊毛出在羊身上） 。 如今风险预期升级， 愿意趟 “浑 水” 的品牌已大为减少。 另一方面， 监管方也开始关注。 美国 率先通过立法将此类项目认定为集体投资， 将其视作金融工 具进行审查。 现今英国也已出台类似规定。 因此， 美国的品牌住宅项目不再承诺租金回报， 其他市 场或将仿而效之。 房产中介亦不得在美国、 英国市场推介这 类项目， 即便项目不在本土。 预期开发商承诺租金回报的操作也将顺应法律法规做 出调整。 部分市场已出现 “售后回租” 的操作模式。 弄清买家 的置业目的， 是自住还是投资， 这才是问题的关键。 展望后 市， 可供业主自由选择的租赁方案应该会是品牌住宅发展的 最优模式。 西好莱坞艾迪逊酒店公寓， 美国洛杉矶第一太平戴维斯世界研究部 我们监测全球房地产市场动向以及影响因素。 我们与全球各地研究团队通力合作， 深入分析市场资讯与已发布数据， 撰写一系列市场领先的研究报告。 我们还可根据客户需求提供定制化研究服 务。 Savills plc is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. We have an international network of more than 600 offices and associates throughout the Americas, UK, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 世界研究部 国际开发顾问部 住宅开发销售部 酒店部 Paul Tostevin 助理董事 +44 (0) 20 7016 3883 ptostevinsavills Riyan Itani 董事，部门主管 +44 (0) 20 7016 3759 ritanisavills Rod Taylor 董事，国际住宅开发 +44 (0) 20 7016 3727 rdtaylorsavills Tim Stoyle 酒店估值部主管 +44 (0) 20 7409 8842 tstoylesavills Sean Hyett 分析师 +44 (0) 20 7409 8017 sean.hyettsavills Alexandros Moulas 董事 +44 (0) 20 7016 3872 almoulassavills Edward Lewis 董事，伦敦住宅开发销售部 +44 (0) 7967 555 627 elewissavills