本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。1行 业 及 产 业行 业 研 究 / 行 业 深 度证 券 研 究 报 告房地产 2018 年 10 月 10 日 多 角 度 探 讨房 地 产 税 方案 与 影响 看好 房地产长周期专题报告之五 相 关研究 “ 地产板 块高 业绩 增速 ， 整 体拿 地力 度 逐 步减弱-2018H1 房地 产行 业综 述“ 2018 年 9 月 7 日 “ 一线租 赁供 给端 是核 心矛 盾、 哪些 城 市 房产税压力可能转嫁？- 以 住 宅 结 构 为 锚拆解 房产 税影 响“ 2018 年 8 月 31 日 “ 资产证券化注入长效机制新活力 房地产 长周 期专 题报 告之 四“ 2018 年 3 月 14 日 “ 详解房地产资金来源与开发投资额预 测方法论 房 地 产长 周 期专 题 报 告之三 “ 2018 年 1 月 9 日 “ 租售并举重塑供给新十年格局 房 地产长 周期 专题 报告 之二“ 2018 年 1 月 5 日 “ 阶梯型 城镇 化、 租售 并举 强化 城市 金 字 塔效应 房地产长周期专题报告之一“ 2018 年 1 月 4 日 证 券分析师 王胜 A0230511060001 wangshengswsresearch 研 究支持 龚正欢 A0230117070004 gongzhswsresearch 曹一凡 A0230116090003 caoyfswsresearch 彭子恒 A0230117060001 pengzhswsresearch 联 系人 龚正欢 gongzhswsresearch 感谢实习生刘家铄、李琮姗 对本文的贡献 本 期 投 资提 示 ： 房 产税还 是房地 产税？ 征收的应是房地产税，而非房 产税。理论上房地产税是一个 完整的 税收体 系，征税对象包括 “房产”和 “地产”，征税范 围覆盖“交 易”和“持有”环 节， 征税基础应当从价计征。 征 收房地产 税理由 主要为 两种， 一是 用于社 区公共 服务的投入， 二 是作为 社会财 富再分配 的 调节机 制。 房地产税实际主要是对“地产 ”征税，我们看到的房价上涨 实质是地价在上 涨。土 地升值主要来源于 城市规划、 经济发展以及外来 劳动者的共 同努力，与土地使 用权 拥有者自身的贡献并不完全挂钩。 在流转环节征税往往有前转倾向， 易于转嫁给买家负担， 从而与 再分配土地增值收 益的目的南 辕北辙，而持有环 节税收具有 资本化倾向。 目前 征收 房地产税存在两个法理障碍： 一则是 70 年 土地使用权， 二则是价涨征税而价跌退税吗？ 美国 房地产 税 总体 原则 是 “ 宽税 基、 低税 率”，以征 收物业税 用 于公共 服务为 主。 由地方 政府因 城施策 制定税率， 免征范围、 额度较小，主要针 对老人 、残 障人士等 群体。美 国各 州的税 率差异很大，一般 由各州的议 会提出议案，由选 区内的选民 投票通过。全美各 个州 的 有 效税 率 在 0.32-2.31% 的区 间 ，如 果该 州对 房产 税 依赖性 高 ，房 产价 值低 或地 方 政 府 支出高，该地的房产税税率往往会更高。 我 国目前 城 市间 发 展阶段 与 基本 面 差异较 大， 全国范围 来看 开 征房地产 税 侧重 于 社会 财富 再 分配 的理 念可能 性 较高 ， 而一 线与强二 线具有 开征物 业税的 基础 条件。 就金额来看房地 产税的 征收金额很难与土 地出让金收 入相提并论，两者 相差一 个数 量级，全国范围来 看总 体上城市建设 与公共资源投入的资金更多来 源于土地出让而非房地产税。 其中一线与 部分 强 二线 城市 存量房 占比较 高， 土 地出让金 收入占 总体财 税收入 的比例较 低 且未来会继续降 低，因此可能实行相对的“宽税基、高税率”， 通 过 较 小 的 人 均 免 征 面 积 扩 大 征 税 范 围 ， 以 此筹集用 于公共 资源投 入的支 出。 同 时配合 累进制税 率对 多 套房或过 高的人 均面积 部分 征 收高税率 ， 最 终形成“宽税基 、 低税 率” 与“窄税 基、 高税 率” 相 结合的 税制。弱二线 与 三四线等 城市以 新房市 场为主， 土 地出让 金收入 占地方总财 政收入比 例较高， 因此税收 应 当更倾向 财富的 调节机制 “窄税基 、高税 率” 。 我 国的 税法立 法工作 主要 经过七 个阶 段：法 律草案 起草- 公 开征 求意 见- 国务 院常委 会议审 议 （每周一次）- 全国人大常委会审议 （每两月一次）- 公开征求意见 （30 日）- 专家评审- 全国人大常委会或全国人大表决 （房产税由人大常委会表决即可）- 法律公布。 目 前房地产 税 已进入五 年立法 规划， 处于 起 草阶段 。 房产税 推出在技术层面上 的难点大多 已得到解决，例如 不动产权登 记、全国不动 产联 网， 而房屋 价格评估团队仍有 待建立，软 性的难点在于我国 缺乏征收直 接税的税收体系， 涉及 利益阶层范围较大。 房 产税的推 出应当配 合财税 体 制的 整体改 革， 从间 接税向 直接税 转移 ， 包 括了间接 税减免 、个人 所得税 扣减等相 关调整 。 房 地产税可 以降低 房价吗 ？ 第 一， 决定房价的是供需关系， 征 收房地产 税会改 变短期 内的 供 需关系，但不改 变长期 走势 。 第二， 美国经验显示， 提高 持 有环节的 房产税 率能够 降低 房 价的波动 率 。第三， 房产 税额 与房价涨 幅呈负 相关 ，美国 加州第 13 号提案实证研究与 日本房 地产市场的研究都 佐证了这一 点。最后，与我国 土地制度最 类似的香港实行的 房地 产税收制度值得我们警惕， 香 港 在保有环 节房产 税 “宽 税基、低税率 ” 的特 点使得 保有环 节 的房产税 未起到 平抑房 价涨幅 的作用， 相 反 ， 开发及 交易环 节的高税 收促进 了房价 的上 涨。 房 地产税 对租金 有什么 影响？ 就租房市场来看，北京与上海的租房市场为供小于需，房地 产税转 嫁给下游的可能性 较高。广州 租赁市场供需平衡 ，深圳供大 于需，税收转嫁给 下游 的可能性较小。 请务必 仔细 阅读 正文 之后 的各 项信 息 披露与 声明 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。2行业深度 请务必仔 细阅读 正文之 后的各 项信 息披露与 声明 第2 页 共71页 简单金融 成就 梦想 1. 房 产 税还是房地产税？ . 7 2. 征 收 房地产税具有法理 基础吗？ . 8 3. 房 地 产税征收的原则是 什么？ . 10 4. 房 地 产税的税基与税率 该如何确立？ . 11 5. 房 地 产税的征收时间表 如何确定？ . 12 6. 房 地 产税可以取代土地 财政收入吗？ . 14 7. 以 小 产权房为代表的农 村房地产要征收房 地产税吗？ . 16 8. 房 地 产税可以降低房价 吗？ . 17 9. 房 地 产税对租金有什么 影响？ . 20 10. 上 海 、重庆的房产税试 点是如何实施的？ . 21 附录 1 ：我国房产税发展 历史 . 24 附录 2 ：我国房地产税现 状 . 26 2.1 房地产税在财税体 制中的地位 . 27 2.2 我国房产税的发展 进程. 30 附录 3 ：借鉴海外房地产 税征收规则与影响 . 34 3.1 美国房产税体系 . 34 3.1.1 房产税历史悠久 ，发展至今体系较为完善 . 34 3.1.2 地方政府负责征 收，拥有较强的自主权 . 34 3.1.3 其他环节针对不 动产的税种简介 . 36 3.1.4 IMF 研究表明房 产税对房价和房价波动率有负向影响. 37 目录 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。3行业深度 请务必仔 细阅读 正文之 后的各 项信 息披露与 声明 第3 页 共71页 简单金融 成就 梦想 3.1.5 加州第 13 号提案 实证研究：一美元的房产税减少使得房价上升约 7.275 美元 . 38 3.2 韩国房产税体系 . 40 3.2.1 地方政府征财产 税，中央政府征综合房地产税 . 40 3.2.2 财产税（地方税 ）实行累进税率，税率较低 . 41 3.2.3 综合房产税旨在 打击投机性需求 . 42 3.2.4 其他环节针对不 动产的税种简介 . 43 3.2.5 韩国的房产税制 度对房地产市场的影响有限 . 45 3.3 日本房产税体系 . 46 3.3.1 1950 年税制改革 确立了房产税体系基本框架 . 47 3.3.2 都税是东京都政 府收入的重要来源 . 47 3.3.3 其他环节针对不 动产的税种简介 . 50 3.3.4 研究表明房产税 上调能降低住房价格 . 51 3.4 香港房产税体系 . 53 3.4.1 房产税特征：宽 税基，低税率，各类减免较少，整体税率不高 . 53 3.4.2 其他环节针对不 动产的税种简介 . 55 2.4.3 持有环节的房产 税税收占政府收入比例不高 . 57 2.4.4 开发及交易环节 税收负担对房价影响为正 . 58 3.5 德国房产税体系 . 59 3.5.1 房地产税是政府 财政收入的一小部分 . 60 3.5.2 房地产保有环节 主要有土地税和房产土地税 . 60 3.5.3 其他环节与不动 产有关的税种简介 . 61 3.6 英国房产税体系 . 62 3.6.1 房产税是地方财 政收入 的重要来源 . 63 3.6.2 议会税的税基、 税率与减免条款 . 63 3.6.3 营业房产税的税 基、税率与减免条款 . 66 3.6.4 其他环节与 不动 产相关的税种简介 . 66 3.6.5 研究结果表明应 付税费越低，房价越高 . 67 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。4行业深度 请务必仔 细阅读 正文之 后的各 项信 息披露与 声明 第4 页 共71页 简单金融 成就 梦想 图 表 目录 图 1 ： 目 前 房地 产 税征 收 体系 与 改 进建 议 . 7 图 2 ： 一 线 城市 二 手房 销 售面 积 与 一手 房 的比 例 上升至 1:1 （ 单 位 ： 万平 方 米） . 12 图 3 ： 二 线 城市 二 手房 销 售面 积 与 一手 房 的比 例 增至 60%以上 （ 单 位 ：万 平 方米） . 12 图 4 ： 我 国 税法 的 立法 工 作流 程 程 序， 目 前房 产 税已 达内 部 征 求意 见 步骤 . 13 图 5 ： 我 国 房地 产 税在 数 量级 上 远 小于 土 地财 政 收入 . 14 图 6 ：2017 年 地 方 政府 的事 权 占 比 85%，财权仅 71%. 15 图 7 ： 房 地 产税 是 财税 体 制改 革 组 合拳 中 的一 个 环节 . 16 图 8 ： 房 地 产税 试 点不 改 房价 长 期 上行 趋 势（ 单 位： 元/ 平米） . 23 图 9 ： 房 地 产税 试 点后 ， 房价 涨 幅 短期 放 缓 . 23 图 10 ： 我 国 房 地产 税 在数量 级 上 远小 于 土地 财 政收 入 . 26 图 11 ： 地 方 政 府事 权 与财权 相 互 背离 . 27 图 12 ： 中 央 财 政收 入 与地方 财 政 收入 的 占比 分 别是 36% 和 64% . 28 图 13 ： 中 央 财 政收 入 与去除 土 地 出让 收 入的 地 方政 府收 入 近 乎五 五 分成 . 28 图 14 ：2017 年 土 地 出让 占比 同 比 增加 6 个 百 分 点 ，税收 占 比 降低 4 个百分点 . 28 图 15 ：2017 年 土 地 出让 同比 增 长 38.9% ， 税收仅增长 6.2% ， 远 低 于 土地 出 让的 增幅 . 28 图 16 ： 房 地 产 税推 进 历史进 程 ，2003.102018.6 . 33 图 17 ： 美 国 房 产税 体 系 . 34 图 18 ：2015 年 华 盛 顿州 56% 的 物 业 税 贡 献给 了 学校 . 35 图 19 ： 韩 国 房 产税 税 收体系 . 40 图 20 ：2016 韩 国 与 财产 有关 的 税 收收 入 总计 498,200 韩元 . 41 图 21 ：韩国 M2 与 房 价 指数(2015 年 12 月=100)的走势对比 . 46 图 22 ： 日 本 房 产税 税 收体系 . 46 图 23 ：2017 年 度 日 本的 一般 会 计 原始 预 算是 609,540 亿日元 . 48 图 24 ： 2017 年 都 税总 额 50,911 亿 日 元 中不 同 税目 的详 细 内 容 . 48 图 25 ： 香 港 房 产税 税 收体系 . 53 图 26 ：2017-18 年 度 政 府总 收 入 5,077 亿元. 57 图 27 ： 德 国 房 产税 税 收体系 . 59 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。5行业深度 请务必仔 细阅读 正文之 后的各 项信 息披露与 声明 第5 页 共71页 简单金融 成就 梦想 图 28 ： 英 国 房 产税 税 收体系 . 62 图 29 ：2017-1018 公 共 部门 收 入 7,440 亿英镑 . 63 表 1 ： 我国 2018 年 人 大会议 工 作 计划 . 13 表 2 ： 以 美 国为 例 ，回 归 结果 显 示 房产 税 率与 房 价波 动系 数 为 负 . 18 表 3 ： 以 日 本为 例 ， 回 归 结果 显 示 房产 税 率与 预 期住 房价 格 增 长的 系 数为 负 . 19 表 4 ： 以 香 港为 例 ， 回 归 结果 显 示 交易 环 节税 率 与住 房价 格 增 长的 系 数为 负 . 20 表 5 ： 北 上 广深 住 宅存 量 市场 结 构 拆分 与 比较 . 21 表 6 ： 上 海 和重 庆 房地 产 税试 点 方 案比 较 . 22 表 7 ： 中 国 的房 产 税拥 有 两千 多 年 的发 展 历史 . 24 表 8 ： 我 国 现行 房 地产 税 收入 在 财 政体 系 中比 例 较低 ，仅 5.64%（ 单 位： 亿 元） . 26 表 9 ： 我 国 税收 金 额较 高 的税 种 基 本归 中 央所 有 . 29 表 10 ： 现 行 税 费体 制 中税轻 费 重 ，以 2017 年为 例 . 29 表 11 ： 我 国 现 行房 地 产税种 . 31 表 12 ： 华 盛 顿 特区 房 产税税 率 范 围在 0.85%-10% . 36 表 13 ： 以 美 国 为例 ， 回归结 果 显 示房 产 税率 与 房价 波动 的 系 数为 负 . 38 表 14 ：韩国 2016 年 与 财 产 相 关 的收 入 共计 498,200 亿韩元 . 40 表 15 ：韩国 2016 年 与 不 动 产 相 关的 收 入共 计 130,950 亿韩元 . 41 表 16 ： 物 业 税 （打 包 计税） 范 围 在 0.2%-0.5% . 42 表 17 ： 物 业 税 （分 别 计税） 范 围 在 0.15%-4% . 42 表 18 ： 综 合 房 产税 税 率范围 从 0.5%-2% 不等 . 43 表 19 ： 遗 产 税 按遗 产 价值实 行 分 级累 进 税率 . 44 表 20 ： 资 本 利 得税 按 利得实 行 分 级累 进 税率 . 44 表 21 ： 计 算 课 税标 准 的特例 措 施 . 49 表 22 ： 管 辖 事 业所 税 （23 区 ） 的 都税 事 务所 及 其管 辖区 域 一 览 . 50 表 23 ： 印 花 税 定额 累 计表. 50 表 24 ： 以 日 本 为例 ， 回归结 果 显 示房 产 税率 与 住房 价格 系 数 为负 . 52 表 25 ： 印 花 税 定额 累 计表. 55 表 26 ： 利 得 税 一般 税 率在 2017/18 年度为 16.5% 和 15% . 56 表 27 ：2016-17 年 度 政 府总 收 入 5,731 亿元. 58 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。6行业深度 请务必仔 细阅读 正文之 后的各 项信 息披露与 声明 第6 页 共71页 简单金融 成就 梦想 表 28 ： 以 香 港 为例 ， 显示保 有 环 节税 收 负担 对 房价 影 响不显著 . 58 表 29 ： 以 香 港 为例 ， 交易环 节 税 负与 房 价正 相 关 . 58 表 30 ：2016-17 年 度 政 府总 收 入 5731 亿元 . 60 表 31 ： 2018 年 英 国 地区平 均 房 价和 议 会税 . 64 表 32 ：英格兰 Council Tax 从 - 不等 . 64 表 33 ：苏格兰 Council Tax 从 - 不等 . 64 表 34 ：威尔士 Council Tax 从 - 不等 . 64 表 35 ： 营 业 税 乘数 （2015-2018）变化不大 . 66 表 36 ： 英 格 兰 和威 尔 士的印 花 税 税率 . 66 表 37 ： 回 归 结 果显 示 八大地 区 税 负前 的 系数 均 为负 数 . 68 表 38 ： 回 归 结 果显 示 八大地 区 税 负前 的 系数 均 为负 数 . 69 表 39 ： 房 地 产 行业 重 点公司 估 值 表 . 70 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。7行业深度 请务必仔 细阅读 正文之 后的各 项信 息披露与 声明 第7 页 共71页 简单金融 成就 梦想 1. 房 产税 还是房 地 产税 ？ 征收 的 应 是 房 地 产 税 ， 而 非 房 产 税 。 理 论 上 房 地 产 税 是 一个完 整 的 税 收 体 系 ， 征税 对 象 包 括 房产 和 地产 ， 征 税 范 围 覆盖 交易 和 持有 环 节 ， 征 税 基 础 应 当 从 价 计 征 。 目前我们的房地产税体系缺乏 对“房地产”在“持有”环 节 的 从价 征收，同时 交 易环节 的税种 过多、 有重复 计征之嫌 。 在 持 有 环节，我 们 建 议 将 城市与 农 村 土 地 使 用 税种统一、 从 价 计 征 ， 同 时 房产税扩大 到住宅 范围 、 覆 盖 农 村 ， 可 视 乎 实 际 情 况 将 房 产 税 与 土 地 使 用 税 合 并 为 房 地 产 税 或 分 类 统 计 。 在 房地产交易环节， 涉及的税 费 种 类 较 多 ， 其 中 土 地 增 值 税 与 所 得 税 的 性 质 重 合 ， 个 人 所 得 税 可 结 合 试 点 分 类 征 收 减 免 。 此外可考虑新 增 遗 赠 环 节 的 税 收 ， 达到社 会 财 富 再 分 配的 目的 。 很 多 人 持 有 房产税 而非 房 地 产 税 的 观 点 实 际 上 是 基 于 名 字 而 非 实 质 的 说 法 。 其 理由 是 现 阶 段 的 土 地 使 用 税 不 会 取 消 涉及到不 同 部 委 的 利 益 ， 因此征 收 的 一 定 是 房 产 税 。 我们认为 这 种 说 法 忽 视 了 房产税 的 本 质 ， 即 从 价 征 收 ， 当 前 房 屋 价 值 实 际上 以 土 地 价 值 为 主 ， 尤 其 是 增 值 部 分 （ 建筑物理 论 上 是 逐 年 折 价 的）， 因 此 无 论 土 地 使 用 税是否 取消， 税种名 字 是否 包含 地 ， 都不改变 其征 收的是 房地 产 税 的实质 。 图 1 ：目前房地产税 征 收 体系 与改进建议 资料来源 ： 中国房地产税收制度改革研究， 申万宏源研究 房 地 产 税 古 已 有 之 ， 大道至简， 主要为 三 个 税 种 ： 契 税 、 土 地 税 和 房 产 税 。 我国房地 产 交易环节 课税 最早可 追溯到 东晋时 代， 称 之 “ 估税” ， 即后来 的契税 。 周代 出现了 以 “邸 店” （ 堆 放 、 沽 卖 货 物 的 场 所）为 对 象 在 使用环节征税 ，东晋 开征房屋租赁税， 唐代开征 间架税 （按百姓拥有的房 屋 数 量 征 收 ） ， 后 发 展 为 房 捐 ， 亦 即 房 地 产 税 的 前 身。 （我国 房 地 产税收 发展历 史详见 附录 1 表格 ） 现行房地产税收体系 耕 地 占 用 税 房地产交易 房地产保有 土地购置 城 镇 土 地 使 用 税 契 税 土 地 增 值 税 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 增 值 税 城 市 建 设 维 护 税 教 育 费 附 加 印 花 税 自 用 ： 房 产 税 、 城 镇 土 地 使 用 税 租 赁 用 ： 增 值 税 、 印 花 税 、 所 得 税 房地产税， 或房产税+ 城乡土地使用税 房产税：扩大到住宅、扩大到农村 城镇土地使用税：扩大到