戴德梁行研究部 资本市场快讯 2018 年第二季度 大中华区资本市场快讯戴德梁行研究部 CONTENTS 第一部分 第二部分 第三部分 简介 专家论市 市场概况 魏东 中美贸易战的影响 Gordon Marsden 中国基建项目带来的机遇 张大维 城市更新下的资产管理 张晟 紧缩市场中融资新方向 北京 · 上海 广州 · 深圳 香港 · 台湾 >> P2 >> P6 >> P12 目录资本市场快讯 2 中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金融 监管，并提出“大资管新规”来规范融资机构和资 产管理业务。” 欢迎阅读戴德梁行二季度大中华区资本市场快 讯。本期内容除了包含北京、上海、广州、深圳、 香港和台北六个一线城市的投资趋势分析外，还 收录了我司多个领域行业专家：魏东（Sabrina 中国房地产企业 负债率 01 资产负债率 数据来源： 万得（WIND） Wei）、 张 晟（Sean Zhang）、Gordon Marsden 和张大维（Allan Zhang）的市场洞察， 探讨以下市热门话题：中美贸易摩擦对中国商业 地产投资的影响、信贷紧缩对资产证券化的影响、 与国有机构合作的投资新机遇，以及如何通过有 效的资产管理从而获得资产价值的大幅提升。 今年 5 月，万得（WIND）数据指出在第一季度 里，开发商的负债等级达到了空前的高度，136 个上市房地产企业的平均债务比率达到令人不安 的 79.4 （见图 1） 。 对于这些开发商的高负债率， 林荣杰 董事总经理 大中华区研究部主管 james.shepherdcushwake 简介 第一部分戴德梁行研究部 3 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 人民币 十亿 房地产投资 占 GDP 比重 02 GDP 房地产投资额 房地产投资占当年 GDP 比重 数据来源： 国家统计局 中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金 融监管，并提出“大资管新规”来规范融资机构 和资产管理业务。另外，发改委称将考虑加强防 范中资企业发行美元债的风险。 据消息，多数国有银行在融资借贷上基本只看地 产 100 强企业或白名单客户。在这些风声影响之 下加上强力的执行和严格的信贷管制，资产流动 性因此短期内出现明显下降。但是另一方面，这 也大幅减少了中国 GDP 增长对房地产投资的依赖， 对保持经济稳定发展起到了积极的作用 （见图 2） 。 与此同时，中国或会进一步向国外投资敞开大门。 习近平主席在 4 月份的博鳌亚洲论坛上指出，中国 将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中 外资本加强合作。利好政策预计将持续发酵，同时 因借贷政策的进一步收紧，内资企业竞争力受到暂 时的削弱，我们预计外资投资商将加大在中国的投 资。除此之外，近期中国强劲的写字楼租户吸纳表 现也进一步加强了投资者信心（见图 3）。 大中华区 甲级写字楼供应 和需求 03 未来供应 净吸纳量 数据来源： 戴德梁行研究部 0 1 2 3 4 5 6 7 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018H1 百万 平方米 简介 第一部分资本市场快讯 4 房地产开发投资额， 按类别 05写字楼 写字楼年增长率 住宅 住宅年增长率 零售 零售年增长率 据观察，外资于中国内地最关注的市场，依次为： 上海、北京、广州和深圳的核心增值或可升级改 造或再开发类项目。据戴德梁行数据显示，国外 投资者的投资占比于本季度明显上升，占到总投 资额的 20%，明显高于上季度的 16% 以及去年 同期的 10%。（见图 4） 此外，借贷收紧将降低部分未来供应量较大的二 线城市的商业地产投资风险。在图 5 我们可以看 到，零售项目开发投资额于今年 5 月同比下跌 9.3%，写字楼开发投资额同比下滑 7.8%；而能 更快获得现金流回笼的散售型住宅项目投资额则 较去年同期增长 14.2%。 数据来源： 国家统计局 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 年 增长率 人民币 亿 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 年 增长率 人民币 亿 中国内地商业地产 投资金额， 按资金来源 04 内资 外资 未披露 数据来源： 戴德梁行研究部 亿 人民币 0 200 400 600 800 1000 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 简介 第一部分 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 5 信贷紧缩的大环境对于中国地产开发商而言有何 影响？毫无疑问，在现金为王的当下，开发商普 遍通过以下方式来支撑他们的财务表现： 利好政策预计将持续发酵，同时因借贷政策的进一步收紧，内 资企业竞争力受到暂时的削弱，我们预计外资投资商将加大在 中国的投资。除此之外，近期中国强劲的写字楼租户吸纳表现 也进一步加强了投资者信心。 现在正是中国房地产投资市场转型的 时刻。请继续阅读以了解中国各地的 最新热门话题、趋势和市场情报。 积极出售散售库存，这可能 导致中短期内物业报价降低 将原先用于商业开发项目的资金 转向能更快获得现金流回笼的散 售住宅项目（见图 5） 将资产证券化视为新的 融资渠道 寻找合资公司或出售部分项 目的股份以释放资金 简介 第一部分