请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告|2 0 2 4 年 0 6 月 2 4 日优于 大市数 据 背 后 的 地 产 基 建 图 景（九）地 产政 策落 地 带来 阶段 性改 善，基 建增 速 延续 放缓核 心 观 点 行 业 研 究 行 业 专 题房 地 产优 于 大 市 维 持证 券 分 析 师：任 鹤 证 券 分 析 师：王 粤 雷0 1 0-8 8 0 0 5 3 1 5 0 7 5 5-8 1 9 8 1 0 1 9r e n h e g u o s e n.c o m.c n w a n g y u e l e i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 0 0 4 0 0 0 6 S 0 9 8 0 5 2 0 0 3 0 0 0 1证 券 分 析 师：王 静 证 券 分 析 师：朱 家 琪0 2 1-6 0 8 9 3 3 1 4 0 2 1-6 0 3 7 5 4 3 5w a n g j i n g 2 0 g u o s e n.c o m.c n z h u j i a q i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 2 1 0 0 0 0 2 S 0 9 8 0 5 2 4 0 1 0 0 0 1证 券 分 析 师：陈 颖 联 系 人：卢 思 宇0 7 5 5-8 1 9 8 1 8 2 5 0 7 5 5-8 1 9 8 1 8 7 2c h e n y i n g 4 g u o s e n.c o m.c n l u s i y u 1 g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 1 8 0 9 0 0 0 2市场走势资 料 来 源：W i n d、国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理相关研究报告 统 计 局 2 0 2 4 年 1-5 月 房 地 产 数 据 点 评-销 售 量 价 单 月 降 幅 均 收窄，开 竣 工 累 计 同 比 持 续 改 善 2 0 2 4-0 6-1 7 房 地 产 行 业 2 0 2 4 年 中 期 投 资 策 略-等 待 复 苏 2 0 2 4-0 6-1 2 房 地 产 行 业 周 报（2 0 2 4 年 第 2 3 周）-各 地 放 松 政 策 不 断 创 新，二 手 房 成 交 持 续 改 善 2 0 2 4-0 6-1 2 房 地 产 行 业 周 报（2 0 2 4 年 第 2 2 周）-新 政 后 市 场 边 际 改 善，地产 板 块 短 期 顶 底 明 确 2 0 2 4-0 6-0 5 房 地 产 行 业 2 0 2 4 年 6 月 投 资 策 略-政 策 密 集 出 台，关 注 基 本 面边 际 变 化 2 0 2 4-0 5-3 0房 地 产：销 售 边 际 改 善，投 融 资 表 现 较 弱1.销 售：5 月 销 售 额 降 幅 收 窄，城 市 维 度 房 价 持 续 承 压。首 先，从 交 易 量 分析。2 0 2 4 年 1-5 月，商 品 房 销 售 额 同 比-2 7.9%，降 幅 收 窄 了 0.4 个 百 分 点；百 强 房 企 全 口 径 销 售 额 累 计 同 比-4 6%，降 幅 收 窄 了 2.5 个 百 分 点；3 0 城 新 建商 品 房 成 交 面 积 累 计 同 比-4 1%，降 幅 收 窄 了 0.7 个 百 分 点；1 8 城 二 手 住 宅 成交 套 数 累 计 同 比-1 5%，降 幅 收 窄 了 3 个 百 分 点。2 0 2 4 年 5 月，3 0 城 新 建 商品 房 的 单 月 成 交 面 积 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 5 2%，而 1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套数 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 8 9%，显 然 二 手 房 销 售 情 况 好 于 新 房。其 次，从 房 价 分析。2 0 2 4 年 1-5 月，商 品 房 销 售 均 价 同 比-9.5%，降 幅 收 窄 了 0.6 个 百 分 点。2 0 2 4 年 5 月，7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-4.3%，降 幅 扩 大 了0.8 个 百 分 点；7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-7.5%，降 幅 扩 大 了 0.7个 百 分 点。考 虑 到 二 手 住 宅 降 价 幅 度 对 潜 在 购 房 者 的 决 策 影 响，2 0 2 4 年 新 房价 格 仍 面 临 较 大 压 力。5 月 需 求 端 政 策 密 集 落 地，有 望 为 楼 市 提 供 一 定 支 撑，在 一 定 程 度 上 扭 转 当 前 楼 市 的 悲 观 预 期，有 利 于 基 本 面 边 际 好 转。2.投 融 资：地 产 开 发 投 资 降 幅 继 续 扩 大，房 企 到 位 资 金 仍 主 要 受 销 售 拖 累。首 先，从 投 资 端 分 析。2 0 2 4 年 5 月，房 地 产 开 发 景 气 指 数 为 9 2.0 1，继 续 创历 史 新 低。2 0 2 4 年 1-5 月，房 地 产 开 发 投 资 额 同 比-1 0.1%，降 幅 扩 大 了 0.3个 百 分 点；百 强 房 企 权 益 拿 地 额 累 计 同 比-2 7%，降 幅 扩 大 了 1 7 个 百 分 比；3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 建 面 累 计 同 比-2 9%，降 幅 较 1-4 月 扩 大 1 0 个 百 分 点。5月 3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 溢 价 率 2.2%，仍 处 于 较 低 水 平。其 次，从 融 资 端 分 析。2 0 2 4 年 1-5 月，房 企 到 位 资 金 同 比-2 4.3%，降 幅 较 1-4 月 收 窄 了 0.6 个 百 分点；其 中，国 内 贷 款 同 比-6.2%，定 金 及 预 收 款 同 比-3 6.7%，个 人 按 揭 贷 款同 比-4 0.2%；房 企 非 银 融 资 发 行 额 累 计 同 比-2 9%，降 幅 扩 大 了 5 个 百 分 点。3.开 竣 工：累 计 同 比 均 持 续 改 善。2 0 2 4 年 1-5 月，新 开 工 面 积 同 比-2 4.2%，降 幅 较 1-4 月 收 窄 了 0.4 个 百 分 点；竣 工 面 积 同 比-2 0.1%，降 幅 较 1-4 月 收窄 了 0.3 个 百 分 点。5 月 单 月，新 开 工 面 积 同 比-2 2.7%，降 幅 较 4 月 扩 大 了8.7 个 百 分 点；竣 工 面 积 同 比-1 8.4%，降 幅 较 4 月 收 窄 了 0.7 个 百 分 点。基 建：投 资 增 速 持 续 放 缓，国 际 工 程 二 季 度 回 暖1.固 定 资 产 投 资：2 0 2 4 年 1-5 月，全 国 固 定 资 产 投 资（不 含 农 户）完 成 额1 8.8 万 亿 元，同 比 增 长 4.0%，增 速 同 比 持 平，环 比 下 降 0.2 p c t。从 投 资 主体 看，2 0 2 4 年 1-5 月 国 有 及 国 有 控 股 投 资 累 计 同 比 增 长 7.1%，增 速 同 比 下降 1.3 p c t，环 比 下 降 0.3 p c t，民 间 投 资 累 计 同 比 增 长 0.1%，增 速 同 比 上 升0.2 p c t，环 比 下 降 0.2 p c t，投 资 信 心 持 续 减 弱。2.基 建 投 资：2 0 2 4 年 1-5 月 广 义 基 建 投 资 同 比 增 长 6.6 8%，增 速 同 比 下 降2.8 5 p c t，环 比 下 降 1.1 p c t。狭 义 基 建 即 基 础 设 施 投 资(不 含 电 力、热 力、燃气 及 水 生 产 和 供 应 业）同 比 增 长 5.7%，增 速 同 比 下 降 1.8 p c t，环 比 下 降0.3 p c t。从 基 建 细 分 领 域 看，电 力、热 力、燃 气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 投 资 同比 增 长 2 3.7%，增 速 同 比 下 降 3.9 p c t，环 比 下 降 2.5 p c t，交 通 运 输、仓 储 和邮 政 业 投 资 同 比 增 长 7.1%，增 速 同 比 提 升 0.2 p c t，环 比 下 降 1.1 p c t，水 利、环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 投 资 同 比 减 少 1.5%，增 速 同 比 下 降 6.2 p c t，环 比 下降 0.5 p c t。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3.项 目 开 工 与 景 气 度：5 月 新 开 工 项 目 投 资 额 大 幅 回 落。根 据 M y s t e e l 数 据，2 0 2 4 年 3/4/5 月 全 国 开 工 项 目 总 投 资 额 分 别 为 4.0/4.0/0.8 万 亿 元，累 计 同比 增 速-3 4.7%/-2 6.1%/-3 3.5%，单 月 同 比 增 速-6.6%/4 3.4%/-7 9.6%，年 初 新开 工 强 度 明 显 弱 于 前 两 年，3 月 同 比 降 幅 有 所 收 窄，4 月 开 工 投 资 额 同 比 高增 环 比 持 平，5 月 新 开 工 大 幅 回 落。2 0 2 4 开 年 以 来 专 项 债 发 行 偏 慢，国 际 工程 稳 健 增 长，4 月 增 速 略 有 回 升。投 资 策 略：1.房 地 产：5 月，商 品 房 销 售 量 价 单 月 降 幅 均 有 收 窄、开 竣 工 累 计 同 比 均 持续 改 善，但 开 发 投 资 额 和 城 市 维 度 房 价 等 指 标 持 续 承 压。继 5 月 1 7 日 央 行降 低 首 付 比 例、取 消 利 率 下 限 后，各 城 市 陆 续 放 松 限 购 限 贷 政 策。尽 管 改 善的 幅 度 和 持 续 性 有 分 歧，但 有 改 善 是 市 场 的 共 识。考 虑 到 5 月 并 非 传 统 旺 季，显 然 归 功 于 需 求 端 政 策 起 效。虽 然 目 前 仍 无 法 判 断 新 房 价 格 何 时 能 止 跌，短期 地 产 板 块 较 难 形 成 趋 势 性 上 涨，但 政 策 落 地 带 来 的 阶 段 性 改 善 意 味 着 基 本面 至 少 不 会 加 速 恶 化。个 股 端，推 荐 滨 江 集 团、华 润 置 地、龙 湖 集 团。2.基 建：2 0 2 4 年 1-5 月 全 国 固 定 资 产 投 资 增 速 4.0%，广 义 基 建 投 资 增 速6.6 8%，其 中 能 源/水 利/交 通 投 资 增 速 分 别 为 2 3.7%/-1.5%/7.1%，开 工 项 目投 资 额 累 计 同 比 减 少 3 3.5%。整 体 来 看 基 建 投 资 增 速 环 比 持 续 收 窄，略 显 压力，细 分 领 域 中，水 利 管 理 业 与 铁 路 运 输 业 投 资 提 速 延 续。基 建 投 资 对 固 定资 产 投 资 的 支 撑 作 用 仍 然 显 著，但 目 前 来 看，开 工 项 目 投 资 额 不 及 预 期，新增 专 项 债 规 模 下 降，全 年 实 现 3.9 万 亿 元 专 项 债 的 目 标 面 临 较 大 挑 战。随 着海 外 订 单 持 续 回 暖，建 议 关 注 国 际 工 程 龙 头 企 业 业 绩 兑 现；工 业 建 筑 受 地 产和 地 方 政 府 债 务 影 响 较 小，也 是 当 前 政 策 支 持 的 投 资 方 向，相 关 板 块 有 望 迎来 估 值 修 复，半 导 体 行 业 资 本 开 支 有 望 维 持 高 位，部 分 重 大 晶 圆 厂 项 目 有 望年 内 落 地，建 议 关 注 洁 净 厂 房 建 设 机 会。重 点 推 荐 中 国 中 铁、中 国 铁 建、太极 实 业、中 国 海 诚、中 材 国 际、鸿 路 钢 构。风 险 提 示：1、后 续 政 策 落 地 不 及 预 期；2、房 企 信 用 风 险 事 件 超 预 期 冲 击；3、重 大 项目 审 批 进 度 不 及 预 期；4、国 央 企 改 革 推 进 不 及 预 期；5、地 方 财 政 压 力 持 续增 大。WUEVyRnQnOoPsMnOqNoRqR7N9RbRoMmMtRqMlOmMsMeRtRsP7NmMyQvPtQoNvPrRsN请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3内 容 目 录房地 产：销售边 际改 善，投 融资表 现较 弱.75 月 销 售 额 降 幅 收 窄，城 市 维 度 房 价 持 续 承 压.7地 产 开 发 投 资 降 幅 继 续 扩 大，房 企 到 位 资 金 仍 主 要 受 销 售 拖 累.1 2开 竣 工 累 计 同 比 均 持 续 改 善.1 7基建：投 资增速 持续 放缓，国际工 程二 季度回 暖.1 8制 造 业、基 建 投 资 增 速 持 续 放 缓，固 定 资 产 投 资 增 长 承 压.1 8基 建 投 资 增 长 略 显 压 力，水 利 管 理 与 铁 路 运 输 投 资 持 续 提 速.2 0新 开 工 项 目 投 资 额 单 月 大 幅 减 少，国 际 工 程 二 季 度 回 暖.2 1投资 策略.2 4房 地 产：政 策 落 地 带 来 阶 段 性 改 善，基 本 面 加 速 恶 化 概 率 不 高.2 4基 建：维 持 2 0 2 4 全 年 基 建 投 资 保 持 低 速 稳 健 增 长 预 期.2 4风险 提示.2 5请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告4图 表 目 录图 1：商 品 房 销 售 额 累 计 同 比.7图 2：商 品 房 销 售 额 单 月 同 比.7图 3：商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比.7图 4：商 品 房 销 售 面 积 单 月 同 比.7图 5：百 强 房 企 单 月 销 售 额 及 同 比.8图 6：百 强 房 企 当 年 销 售 额 累 计 同 比.8图 7：百 强 房 企 历 年 5 月 销 售 额.8图 8：百 强 房 企 单 月 销 售 额 相 比 2 0 1 9 同 期.8图 9：T o p 2 0 房 企 2 0 2 4 年 1-5 月 累 计 销 售 额 及 累 计 同 比.8图 1 0：3 0 城 新 建 商 品 房 单 月 成 交 面 积 及 同 比.9图 1 1：3 0 城 新 建 商 品 房 当 年 累 计 成 交 面 积 同 比.9图 1 2：1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 及 同 比.9图 1 3：1 8 城 二 手 住 宅 当 年 累 计 成 交 套 数 同 比.9图 1 4：3 0 城 新 建 商 品 房 单 月 成 交 面 积 相 比 2 0 1 9 同 期.1 0图 1 5：1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 相 比 2 0 1 9 同 期.1 0图 1 6：商 品 房 销 售 均 价 累 计 同 比.1 0图 1 7：商 品 房 销 售 均 价 单 月 同 比.1 0图 1 8：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 1图 1 9：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 1图 2 0：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 1图 2 1：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 1图 2 2：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 2图 2 3：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 2图 2 4：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 2图 2 5：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 2图 2 6：房 地 产 开 发 景 气 指 数（简 称“国 房 景 气 指 数”）.1 3图 2 7：房 地 产 开 发 投 资 累 计 同 比.1 3图 2 8：房 地 产 开 发 投 资 单 月 同 比.1 3图 2 9：百 强 房 企 单 月 拿 地 金 额 及 同 比.1 4图 3 0：百 强 房 企 当 年 累 计 拿 地 金 额 同 比.1 4图 3 1：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 及 同 比.1 4图 3 2：3 0 0 城 住 宅 用 地 当 年 累 计 成 交 面 积 同 比.1 4图 3 3：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 楼 面 均 价 及 同 比.1 5图 3 4：3 0 0 城 住 宅 用 地 当 月 成 交 溢 价 率.1 5图 3 5：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 累 计 同 比.1 5图 3 6：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 单 月 同 比.1 5图 3 7：房 企 到 位 资 金 中 国 内 贷 款 占 比 v s 销 售 回 款 占 比.1 6JBg7IOZpEHd57TH5xMU/mZDzSda0ryHb0G1WUCrSdD7EVgz7wk14E8YHmN46aB2e 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告5图 3 8：国 内 贷 款 拉 动 v s 销 售 回 款 拉 动.1 6图 3 9：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 总 额 及 同 环 比.1 6图 4 0：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 额 的 类 别 构 成.1 6图 4 1：房 企 非 银 融 资 发 行 总 额 当 年 累 计 同 比.1 7图 4 2：分 类 别 房 企 非 银 融 资 发 行 额 累 计 同 比.1 7图 4 3：房 屋 新 开 工 面 积 累 计 同 比.1 7图 4 4：新 开 工 面 积 单 月 同 比.1 7图 4 5：房 屋 竣 工 面 积 累 计 同 比.1 8图 4 6：竣 工 面 积 单 月 同 比.1 8图 4 7：固 定 资 产 投 资 完 成 额 单 月 值 及 增 速（单 位：亿 元，%）.1 9图 4 8：固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.1 9图 4 9：固 定 资 产 投 资 完 成 额 构 成（单 位：%）.1 9图 5 0：固 定 资 产 投 资 资 金 来 源 累 计 同 比（单 位：%）.2 0图 5 1：固 定 资 产 投 资“三 大 项”同 比 增 速（单 位：%）.2 0图 5 2：广 义/狭 义 基 建 投 资 累 计 同 比（单 位：%）.2 0图 5 3：分 领 域 基 建 投 资 增 速（单 位：%）.2 0图 5 4：交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 投 资 增 速（单 位：%）.2 1图 5 5：2 0 2 2 年 起 交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 增 速 对 比（单 位：%）.2 1图 5 6：水 利、环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 投 资 增 速（单 位：%）.2 1图 5 7：2 0 2 2 年 起 水 利 领 域 投 资 增 速 对 比（单 位：%）.2 1图 5 8：2 0 2 2 年 以 来 月 度 重 大 项 目 开 工 投 资 额（单 位：亿 元）.2 2图 5 9：2 0 2 2 年 以 来 开 工 项 目 投 资 额 累 计 同 比 增 速.2 2图 6 0：非 制 造 业 P M I:建 筑 业.2 2图 6 1：非 制 造 业 P M I:建 筑 业-分 要 素.2 2图 6 2：地 方 政 府 债 券 发 行 额（单 位：亿 元）.2 3图 6 3：建 筑 业 新 签 合 同 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.2 3图 6 4：对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 3图 6 5：对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 3图 6 6：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 4图 6 7：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 4请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告6表 1：重 点 公 司 盈 利 预 测 与 估 值（截 至 2 0 2 4 年 6 月 2 4 日）.2 5请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告7房 地 产：销 售 边 际 改 善，投 融 资 表 现 较 弱5 月 销 售 额 降 幅 收 窄，城 市 维 度 房 价 持 续 承 压首 先，从 交 易 量 分 析。根 据 统 计 局 公 布 数 据，2 0 2 4 年 1-5 月，商 品 房 销 售 额 3 5 6 6 5 亿 元，同 比-2 7.9%，降 幅 较 1-4 月 收 窄 了 0.4 个 百 分 点；5 月 单 月，商 品 房 销 售 额 7 5 9 8 亿 元，同 比-2 6.4%，降 幅 较 4 月 收 窄 了 4.1 个 百 分 点。2 0 2 4 年 1-5 月，商 品 房 销 售 面 积 3 6 6 4 2万，同 比-2 0.3%，降 幅 较 1-4 月 扩 大 了 0.1 个 百 分 点；5 月 单 月，商 品 房 销 售面 积 7 3 9 0 万，同 比-2 0.7%，降 幅 较 4 月 收 窄 了 2.1 个 百 分 点。图 1：商品房销售额累计同比 图 2：商品房销售额单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3：商品房销售面积累计同比 图 4：商品房销售面积单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 克 而 瑞 销 售 榜 单，2 0 2 4 年 1-5 月，百 强 房 企 全 口 径 销 售 额1 5 4 1 4 亿 元，累 计 同 比-4 6%，降 幅 较 1-4 月 收 窄 了 2.5 个 百 分 点。5 月 单 月，百 强 房 企 销 售 额 为 3 5 4 8 亿 元，环 比+4%，同 比-3 5%，创 5 月 单 月 销 售 额 的 历 史新 低，约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 3 6%。T o p 2 0 房 企 2 0 2 4 年 1-5 月 累 计 销 售 额 同 比 仍均 为 负 数。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告8图 5：百强房企单月销售额及同比 图 6：百强房企当年销售额累计同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 7：百强房企历年 5 月销售额 图 8：百强房企单月销售额相比 2 0 1 9 同期资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 9：T o p 2 0 房企 2 0 2 4 年 1-5 月累计销售额及累计同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告9 从 城 市 维 度 看，新 房 市 场，2 0 2 4 年 1-5 月，3 0 城 新 建 商 品 房 成 交 面 积 为 3 6 2 5万，累 计 同 比-4 1%，降 幅 较 1-4 月 收 窄 0.7 个 百 分 点；5 月 单 月，3 0 城 新 建商 品 房 成 交 面 积 为 8 0 8 万，环 比+5%，同 比-3 8%。二 手 房 市 场，2 0 2 4 年 1-5月，1 8 城 二 手 住 宅 成 交 套 数 为 3 2.4 万 套，累 计 同 比-1 5%，降 幅 较 1-4 月 收 窄3 个 百 分 点；5 月 单 月，1 8 城 二 手 住 宅 成 交 套 数 为 7.3 万 套，环 比-8%，同 比-5%。与 疫 情 前 相 比，2 0 2 4 年 5 月，3 0 城 新 建 商 品 房 的 单 月 成 交 面 积 约 为 2 0 1 9年 同 期 的 5 2%，而 1 8 城 二 手 住 宅 单 月 成 交 套 数 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 8 9%，显 然二 手 房 销 售 情 况 好 于 新 房。图 1 0：3 0 城新建商品房 单月成交面积及同比 图 1 1：3 0 城新建商品房当年累计成交面积同比资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 1 2：1 8 城二手住宅单月成交套数及同比 图 1 3：1 8 城二手住宅当年累计成交套数同比资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 0图 1 4：3 0 城新建商品房 单月成交面积相比 2 0 1 9 同期 图 1 5：1 8 城二手住宅单月成交套数相比 2 0 1 9 同期资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 房 价 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 1-5 月，商 品 房 销 售 均 价 为 9 7 3 3 元/，同 比-9.5%，降 幅 较 1-4 月 收 窄 了 0.6 个 百 分 点；5 月 单 月，商 品 房 销 售 均 价 1 0 2 8 2 元/，同比-7.2%，降 幅 较 4 月 收 窄 了 2.7 个 百 分 点。考 虑 到 二 手 住 宅 降 价 幅 度 对 潜 在 购 房者 的 决 策 影 响，2 0 2 4 年 新 房 价 格 仍 面 临 较 大 压 力。图 1 6：商品房销售均价累计同比 图 1 7：商品房销售均价单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 新 房 市 场 看，2 0 2 4 年 5 月，7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-4.3%，降 幅 较 4 月 扩 大 了 0.8 个 百 分 点，环 比-0.7%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比 分 别-3.2%、-3.7%、-4.9%，环 比 分 别 为-0.7%、-0.7%、-0.8%。从 月 度 数 据 看，各 能 级 城 市 新 房 价 格 同 环 比 降 幅 均 呈 扩 大 趋 势。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 1图 1 8：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图 1 9：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 0：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图 2 1：各能级城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 二 手 房 市 场 看，2 0 2 4 年 5 月，7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-7.5%，降 幅 较 4 月 扩 大 了 0.7 个 百 分 点，环 比-1.0%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 二 手 住 宅 价 格 同 比 分 别-9.3%、-7.5%、-7.3%，环 比 分 别-1.2%、-1.0%、-0.9%。从 月 度 数 据 看，各 能 级 城 市 二 手 房 价 格 同 环 比 降 幅 均 持 续 扩 大 且 明 显大 于 新 房，房 价 难 言 企 稳。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 2图 2 2：7 0 个大中城市二手住宅销售价格同比 图 2 3：7 0 个大中城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 4：各能级城市二手住宅销售价格同比 图 2 5：各能级城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理5 月 1 7 日，央 行 推 出 需 求 端 利 好 政 策，降 低 全 国 层 面 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 比 例，取 消 全 国 层 面 个 人 住 房 贷 款 利 率 政 策 下 限，下 调 各 期 限 品 种 住 房 公 积 金 贷 款 利 率0.2 5 个 百 分 点。随 后，上 海、广 州、深 圳 陆 续 跟 进 了 降 首 付 比 例 和 房 贷 利 率 下 限的 政 策。需 求 端 政 策 的 密 集 落 地，有 望 为 楼 市 提 供 一 定 支 撑，在 一 定 程 度 上 扭 转当 前 楼 市 的 悲 观 预 期，有 利 于 基 本 面 边 际 好 转。地 产 开 发 投 资 降 幅 继 续 扩 大，房 企 到 位 资 金 仍 主 要 受 销 售 拖 累首 先，从 投 资 端 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 5 月，房 地 产 开 发 景 气 指 数 为 9 2.0 1，继 续 创 历 史 新 低，自 2 0 2 2 年 1 月 以 来 连 续 2 9 个 月 低 于 1 0 0。2 0 2 4 年 1-5 月，房 地 产 开 发 投 资 额 为4 0 6 3 2 亿 元，同 比-1 0.1%，降 幅 较 1-4 月 扩 大 了 0.3 个 百 分 点。5 月 单 月，房 地 产开 发 投 资 额 9 7 0 4 亿 元，同 比-1 1.0%，降 幅 较 4 月 扩 大 了 0.5 个 百 分 点。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 3图 2 6：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 7：房地产开发投资累计同比 图 2 8：房地产开发投资单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 数 据，2 0 2 4 年 1-5 月，百 强 房 企 权 益 拿 地 额3 1 4 6 亿 元，累 计 同 比-2 7%，降 幅 较 1-4 月 扩 大 了 1 7 个 百 分 比。5 月 单 月，百强 房 企 权 益 拿 地 额 2 9 6 亿 元，环 比-5 3%，同 比-7 4%。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 4图 2 9：百强房企单月拿地金额及同比 图 3 0：百强房企当年累计拿地金额同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 城 市 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 数 据，2 0 2 4 年 1-5 月，3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 建面 4 6 5 0 万，累 计 同 比-2 9%，降 幅 较 1-4 月 扩 大 1 0 个 百 分 点。5 月 单 月，3 0 0城 住 宅 用 地 成 交 建 面 1 0 1 1 万，同 比-5 2%；3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 楼 面 均 价 5 0 3 4元/，同 比-2 3%；当 月 3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 溢 价 率 2.2%，仍 处 于 较 低 水 平。图 3 1：3 0 0 城住宅用地单月成交面积及同比 图 3 2：3 0 0 城住宅用地当年累计成交面积同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 5图 3 3：3 0 0 城住宅用地单月成交楼面均价及同比 图 3 4：3 0 0 城住宅用地当月成交溢价率资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 融 资 端 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 4 年 1-5 月，房 企 到 位 资 金 4 2 5 7 1 亿 元，同 比-2 4.3%，降 幅较 1-4 月 收 窄 了 0.6 个 百 分 点；其 中，国 内 贷 款 6 8 1 0 亿 元，同 比-6.2%；定 金 及预 收 款 1 2 5 8 4 亿 元，同 比-3 6.7%；个 人 按 揭 贷 款 6 1 9 1 亿 元，同 比-4 0.2%；房 企 资金 压 力 仍 主 要 受 销 售 拖 累。5 月 单 月，房 企 到 位 资 金 8 5 3 5 亿 元，同 比-2 1.8%，降幅 较 4 月 扩 大 了 0.5 个 百 分 点。图 3 5：房地产开发企业到位资金累计同比 图 3 6：房地产开发企业到位资金单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整