,2017年11月郑州房地产月度分析报告,盛智励行·服务无限,宏观环境城市规划土地市场楼市数据市场动态,12345,目录Contents,行业动态,宏观环境经济走势 政策分析,01,6.9,86420,宏观经济运行进入新常态周期，相对以往依然低迷，短期经济依然没有明显回升，低速增长将维持相当长一段时间，作为经济的引擎，房地产未来长期依然看好。对比全球来看，6.9%增速依然是较高绝对值，尤其是在如此大的经济体量背景下，相对来说经济依然在高速增长。2010-2017季度国内生产总值增长率（%）141210,经济分析GDP 增速,证 添加 选 文本 关,“ 添售” 文市增,限加 城本,政策分析政策汇总 本月共3个城市出台新的调控政策。山东和成都政策持续收紧，郑州加入“抢人”大军。 美国和日本等经济强国纷纷推出减税措施，吸引其国外资金回流，对中国经济造成一定冲击。,11月8日山东：山东加菏泽、东营,成都：采用公摇号 房有事宜的通知11月16日,郑州：面向全,11月23日球发出“聚贤令”,全球：美国、日本引领全球政府减税潮12月06日,政策内容：,11月23日上午，郑州市委、市政府举行“智汇郑州”人才政策发布会，正式公布关于实施“智汇郑州”人才工程加快推进国家中心城市建设的意见，面向全球发出“聚贤令”。意见中表示，新引进落户、我市户籍未迁出户口的全日制博士研究生、35岁以下的硕士研究生、“双一流”建设高校的本科毕业生，在我市首次购买住房，补贴标准为：博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生每人2万元。,非郑州户籍人才购房政策：在郑工作并拥有全日制本科以上学历、副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才，在郑州购买首套自住商品住宅。在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明，以及购房人就业状况，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。,盛励点评：, 随着“聚贤令”的发布，郑州正式加入抢人大战的队伍中。优惠政策将有效的吸引大批人才，增加城市的活力，并有效的提升城,市的虹吸效应。, 对户口是郑州的青年人才，最低学历标准为“双一流”毕业的本科生，无形中抬高了享有补贴标准的门槛。非郑户籍的人才不再,需要社保和个税的缴纳期限。此次政策出台为人才放开限购限制。, 随着人才的大批入郑，在一定程度上促进楼市的发展，但对非人才来说，想要在郑州落户购房将更加困难。, 郑州面向全球发出“聚贤令”，对人才落户提出多项保障措施，建设“智汇郑州”。,政策分析,重点政策,多国酝酿减税措施：,1月，德国宣布对税制进行彻底改革，通过减税政策每年为企业和经济发展减负150亿,欧元。4月，英国还计划把企业税率从现行的20%降至15%以下。,7月，印度亦在全国范围内推行统一的商品,和服务税，是该国自1947年独立以来最重磅的税制改革。盛励点评： 减税实施后，伴随通胀水平抬升，美联储或将加快加息节奏。在美国经济向好和美联储加快加息背景下，全球美元回流或导致中国根据加息，冲击目前复苏中的经济面。 整体经济复苏速度受影响，会影响房地产长期发展。,政策分析重点政策 美国引领全球减税，或加快美联储加息步伐，刺激全球被动加息。政策内容：美国：一是将美国企业的所得税从目前的35%降至15%，力度很大。这个减税方案对美国制造业回归的政策显然是有很大的好处的。二是大幅度降低海外美国企业利润汇回美国的所得税，从35%降至7%-14.5%区间，这对于大量的美国海外企业将利润汇回美国的刺激力度是非常大的。三是在个人所得税方面，除了大幅度提高个税扣除额。日本：据日本经济新闻报道，根据草案，日本政府将积极加薪和投资的企业所得税税率降至20%左右，上述方针将作为2018年度-2020年度的限时举措，具体的税率将由执政党的税制调查会讨论决定。, 成都重磅新政：今起进入公证摇号时代，全款买房不再优先,11月16日，成都市城乡房产管理局、成都市司法局联合发布关于商品住房开盘销售采用公证摇号选房有关事宜的通知。通知要求，暂定在成都市房地产市场调控期间，成都全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。开发企业还需要在开盘销售前3日发布摇号公告，摇号排序结果应当场公示，并按照公布的选房时间，组织购房人根据公证摇号产生的选房顺序选房。盛励点评：,遏制投机炒作和恐慌性购买，消除卖方和中介的不当行为，让房屋回归居住使用的本源属性，保障普通市民购房。目前成都是继上海、南京、长沙后第四个明确公证摇号选房的城市。,政策分析,政策简析, 山东限售继续扩容，多地限售,近日，山东房地产“限售”城市不断扩容，继青岛、济南、威海、聊城、德州、滨州之后，菏泽、东营先后以市政府办,公室名义下发“关于进一步加强房地产市场调控工作的通知”（简称通知），均涉及“限售”措施。,菏泽对主城区和部分县区实行“限售”，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。而东营的调控力度更大，除了因地制宜差别化调控外，东营市这套最新调控措施涉及“限贷”“限售”“限地”等多项内容。盛励点评：,山东楼市加码能有效的杜绝投资性购房，为租购并举的落地实施赢得时间。, 宝能22亿郑州拿下8宗地，称要在郑东新区投资1000亿,11月16日，潮汕商人姚振华旗下的宝能集团以22.11亿元一举拿下河南省郑州市出让的8宗商服用地。,资料显示，此次出让的8宗地块编号为郑政东出（2017）15号（网）至郑政东出（2017）22号（网）号地，总面积为,246.27亩（约合16.41万平方米），位于高铁东广场核心区位。,在8宗地块中，其中16号地块限高369米，15号和18号地块限高240米，20号地块限高150米。未来，高铁站东广场将规,划建成一栋369米超高层的地标建筑，另有2栋240米超高层、1栋150米的高层大楼。盛励点评：,宝能2016年与郑东新区签订战略合作协议，此次高调拿地也充分表现宝能布局郑州的决心，将促进东区的发展。,政策分析,行业动态, 万科股价再创新高，郁亮：计划数年后转型成住房租赁企业,截至11月21日收盘，万科A报31.79元/股，尾盘封涨停。万科A早盘低开后快速走强，午后股价即达到31元/股，达到历史新高。郁亮说：“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。”此外，郁亮表示，万科计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。但这不是万科转型的所有。万科未来的发展理念，就是以人民的美好生活为中心，成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。盛励点评：,目前租购同权已站在风口，成未来楼市的主流，万科等一批大房企已开始布局，抢占未来房地产市场。,盛智励行·服务无限,郑州规划,城市规划国家规划 省内规划,02,郑州 加文本,郑,架月底 建,12 开,11月23日,11月13日州：地铁17号线年底将开建,铁开通,11月28日邓州：邓州至豫鄂省界高速公路通车试运营,市政规划汇总 国务院批准杭州建设杭州湾，总投资达到1.5万亿，届时杭州湾将与纽约湾、东京湾并列世界级三大湾区。 郑夏高铁开通，我省“米”字形高铁网络逐渐成形，交通提速促进郑州中心城市的建设。 畅通郑州交通再提速，四环全程高架12月底开工。,11月29日,添资1.5万亿,杭州：国家批复投加文本建设杭州湾,12月9日郑州：四环大高, 国家批复投资1.5万亿建设杭州湾，杭州湾将与纽约湾、东京湾并列世界级三大湾区,近日，浙江省大湾区建设重大项目推介会举行。作为经济大省的浙江，近年来也将目光转向“湾区经济”，发布了浙江大湾区建设路径，以及120个大湾区建设项目，总投资约1.5万亿元，包括PPP项目32个，总投资4230亿元，产业项目88个，总投资1.1万亿元。项目涵盖能源交通、城市建设、教育医疗、健康养老、文化旅游、特色小镇、产业园区等方面。并且推动十大高能级平台建设，分别为：杭州江滨国际智造新区，杭州城西科创新区，争创自由贸易港，宁波大东部科创新区，宁波环湾智能经济新区，嘉兴全域科创城，南太湖绿色发展新区，绍兴先进智造基地，台州湾区经济试验区及温州海洋经济示范区。届时，杭州的合作对象都是宁波、绍兴等地，可以说是抛离了上海、南京、深圳！,市政规划,简析, 郑厦高铁开通、从郑州乘高铁可达24省和直辖市， “米”字形高铁网络逐渐成形,11月23日，11月25日郑州东站将开行至厦门北的高铁。此次开通至厦门的高铁列车较普速列车缩短时间13小时05分。据了解，此次开通的G2045/8/5次高铁列车，列车8点14分从郑州东站发出，18点53分到达厦门北站，全程运行10小时39分，经停武汉站、庐山站、南昌西站、福州站等省会城市和旅游城市。,根据计划，郑万高铁河南段、郑合高铁河南段将于2019年9月底建成通车，郑济高铁河南段、太焦高铁河南段将在2021年年底前建成通车。省发改委有关人员表示，将会同有关部门加强督导协调，强力推进，确保按时实现既定目标。届时，从郑州出发，小时可达石家庄、太原、西安、济南、武汉、合肥；小时可达北京、南京、长沙、重庆；小,时可达上海。一个重量级的高铁朋友圈正铿锵走来，未来从郑州乘高铁可达24省和直辖市。, 17号线年底动工，航空港区迎来双地铁时代。,市政规划,简析, 四环全程高架12月底开工，全程93公里，预计2019年6月通车，建成后全程将没有红绿灯。,郑州轨道交通17号线是航空港实验区内“L”型走向的一条轨道交通骨干线，北起港区东北部的商贸商业次中心的港区,北站，南端止于“双鹤湖”片区的工业十路站。,线路主要沿巢湖路（原龙中公路）、华夏大道（原四港联动大道）、迎宾大道、机场、雍州路（航兴路）敷设，出工业十路站后线路继续向南敷设，接入港区至许昌市域铁路（许昌段），线路全长约35.20km，其中地下线长约29.785km，过渡段长约0.515km，高架段长约4.9km。,郑州地铁17号线预计年底动工，2020年年底建成通车。,对港区又一利好，有利于完善港区公共交通，促进港区与东区的联系，促进地产投资信心。,继京广快速路、三环快速路、陇海快速通道之后,全长93公里的“四环大高架”郑州市四环线及大河路快速化工程将于12月底实质性开工,这条环线快速路由大部分高架和局部地面快速路组成,被定位为我市主城区“两环三十一放射”快速路系统中的“外环”(内环为三环快速路)。,四环线及大河路快速化工程,由西四环、南四环、东四环(原四港联动大道)和大河路合围的大环线组成,全长约93公里,全线规划控制宽度180米。其中,西四环、南四环和大河路规划为“高架+地面”快速路形式,东四环规划为地面快速路形式,在主要路口相交处设置跨线桥,建成后全程将没有红绿灯。,四环线大河路快速化工程计划于2018年底完成主线工程建设,2019年6月建成通车,盛智励行·服务无限,重点地块,土地市场市区供求 环郑供求,03,19048,50000,10000,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,2016-2017年全国房地产业累计购置土地面积,2016年,2017年,万,250002000015000,13%,-30%,-20%,-10%,20%10%0%,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,2016-2017年全国房地产业累计购置土地面积同比增幅,2016年,2017年,土地市场全国数据 购置土地面积持续上涨，10月份达到19048万，虽然调控重压，但开发商拿地热情不减； 增幅同比继续增加，10月份同比增幅甚至达到13%，开发商普遍看好未来市场。,单 12000,9695,0,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,2016-2017年全国房地产业累计购置土地价格,2016年,2017年,位： 10000亿元 800060004000,43%,-10%,20000%,50%40%30%20%10%,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,2016-2017年全国房地产业累计购置土地价格同比增幅,2016年,2017年,土地市场全国数据 本月购置土地价格和增幅连续上涨，10份成交总额9695亿元，同比差距在不断拉大，土地价格越来越高； 10月份同比增幅达到43%，增幅呈不断走高趋势，整体土地价格继续上涨。,土地市场供应分布 本月供应土地26块，其中16块集中在郑东新区，又以副CBD最为集中，占据了其中的12块，均为40年产权； 其余地块二七区（3块）、中原区（2块）和金水区（3块）较为集中。供应地块分布图,1,4,5,810,1号二七区改造地块72.9亩,2323号二七区郭家咀铁三官庙合村并城67亩,4号经开区53.5亩,1113号郑东新区197亩住宅用地5号管城区43亩,810号金水区176.8亩67号中原区60亩67,1426号郑东新区188.7亩商业和其他用地14261113,2657.24,0-20,4020,1008060,500,200150100,350300250,供应面积(万),供应宗数（宗）,土地市场供应走势 本月土地供应占地面积57.24万，环比上涨1.6%，同比下降71%；供应宗数27宗，环比上涨42.1%，同比下降50.9%。 本月较全年供应量来看处于中等水平，临近年底，全年土地供应计划完成约一半，从公示数据来看，12月份土地供应有上升趋势。郑州市土地市场供应走势图,住宅72%,18%,11月供应土地属性结构图综合10%商业,郑东新区45%,中原区7%,二七区16%,管城区5%经开区6%,11月供应土地区域结构图金水区21%,土地市场供应属性 本月土地供应占地面积57.24万，可产生建筑面积约216.39万，环比下滑15%。 土地供应依然以住宅居多，占比72%，环比大幅提升28个百分点；商业占比18%，环比下滑14个百分点。 本月分布区域多集中在郑东新区、金水区，经开区和管城区占比较少。,序号1234567891011,土地用途城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅商业用地城镇住宅城镇住宅,区域二七区二七区二七区经开区管城区中原区中原区金水区金水区金水区郑东新区,位置鼎盛大道北、望桥路东琴韵路南、奥玛路西琴韵路南、奥玛路东经开十七大街以西、经北一路以北南三环路北、岗东路东后河路东、黄水街北桐柏路东、弯婉小道南嵩阳路西、龙门路南渠东路东、龙门路南建民路北、爱民路西如意东路东，如意河东四街北,土地面积（）4860427599171343570228676120372768029220376945092831065,建筑面积（）1458128279851403107105716912888810795110227018847021389846597,容积率33332.52.43.93.554.21.5,建筑密度（%）2525252530252525403028,限高（米）1001001001005010010010010010018,土地使用年限7070707070707070407070,起始价（万元）404582424015051643002277096382645928943460774138075000,熔断价（万元）608583644022651965003417014538398594354362180,竞地价最高限价（万元）8091648480301024554019276529185788682760,成本指导价（元/）987029000,综合房价最高限价（元/）1500032000,12,城镇住宅,郑东新区 北三环路南，九如路路西,41983,62975,1.5,28,18,70,101000,151500,28000,32000,13,城镇住宅,郑东新区,北环路南，龙湖内环东路东,58338,99175,1.7,28,24,70,144000,216000,26000,32000,土地市场供应明细 本月郑州市土地供应共计26块，其中郑东新区北龙湖有3块限房价土地，经开区有1块限房价土地。11月份土地供应明细,土地市场供应明细11月份土地供应明细,序号14151617181920212223,土地用途住宿餐饮用地住宿餐饮用地商服用地商服用地住宿餐饮用地住宿餐饮、商务金融用地住宿餐饮、商务金融用地商服用地商服用地商服用地,区域郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区,位置副CBDTC3-13地块副CBDTC3-14地块副CBDTC3-19地块副CBDTC3-20地块副CBDTC3-23地块副CBDTC3-12地块副CBDTC3-11地块副CBDTC3-09地块副CBDTC3-08地块副CBDTC3-07地块,土地面积（）110121135395549554750399257400955796879554,建筑面积（）69375658466018960189585256650056243602126005960189,容积率6.35.86.36.37.86.77.66.36.26.3,建筑密度（%）60606060606060606060,限高（米）100100100100100100100100100100,土地使用年限40404040404040404040,起始价（万元）19300202001680016800148001840014400168001690016800,熔断价（万元）,竞地价最高限价（万元）,成本指导价（元/）,综合房价最高限价（元/）,242526,商服用地住宿餐饮用地商服用地,郑东新区 副CBD环路北、龙彩街东郑东新区 副CBD环路北、龙彩街西郑东新区 七里河南路南，博学路西,9621111759875,5868569286109611,6.16.211.1,606065,100100240,404040,166001950017200,金水世纪城75.47亩，2295元/,住宅、综合用地商业用地,土地市场成交分布 本月土地共计成交13块，北龙湖成交两块限价地，楼面价约2.4万元/，由保利和海马获得，宝能集团取得高铁东广场8宗商务金融地块，规划包含3栋超高层办公，一栋369米、1栋240米、两栋150米的超高层建筑。成交地块分布图海马41.78亩，24032元/保利104.23亩，24032元/1 2,宝能 268.25亩，2535元/,310,1012,32.64,5753,0,10000,400003000020000,0,50,200150100,成交面积(万),楼面价（元/）,土地市场成交走势 本月土地成交占地面积32.64万，环比下降64.11%，同比上涨191.94%，土地成交量处于年内较低水平。 土地成交楼面价5753元/，环比上涨156.95%，同比上涨105.68%，因北龙湖的两幅地块拉高了楼面均价。郑州市土地市场成交走势图,11月成交土地属性结构图综合8%住宅37%商业55%,11月成交土地区域结构图中原区15%郑东新区85%,土地市场成交属性 本月成交占地面积32.64万，可产生建筑面积约145.63万，环比下滑56%。 成交结构方面受宝能地块的影响，本月商业用地占比55%，环比提升42个百分点；住宅用地环比持平。 成交区域为郑东新区和中原区。,中原区,土地市场成交属性 1-11月土地成交占地面积594.55万，同比上涨38.4%；可产生建筑面积约2009.97万。 土地成交属性以住宅为主。 成交区域方面惠济区、管城区占地面积和可产生建筑面积居前两位，郑东新区、经开区相对最低，与土地供应相关联，经开区产品一直处于供不应求状态。,住宅58%,综合25%商业17%,金水区14%惠济区18%,高新区13%中原区11%,经开区3%,二七区16%管城区17%郑东新区8%,住宅50%,综合21%商业29%,金水区15%惠济区17%,经开区4%管城区16%郑东新区10%,二七区 高新区13% 12%13%,1-11月成交土地属性结构图,1-11月成交土地地区结构图,按土地成交面积,按可产生建筑面积,按可产生建筑面积,按土地成交面积,拿地单位海马保利宝能宝能宝能宝能宝能宝能宝能宝能元年（金水世纪城）,序号123456789101112,土地用途城镇住宅城镇住宅商服用地商服用地商服用地商服用地商务金融商服用地商服用地商服用地城镇住宅城镇住宅、批发零售、住宿餐饮,区域郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区中原区中原区,位置丰溢路南、如意西路西丰溢路南、众意路东动力北路南、博学路东动力北路南、思源东街东动力南路南、博学路东道东街北、博学路东如意西路东、西四路南商鼎路北、博学路东动力南路南、博学路西商鼎路北、博学路西电厂西路东，西流湖路南西三环东，西站路北,土地面积（）27854694893822534742157441520714552199792118892132450925804,建筑面积（）41781104234248465125070138551623505093312386810381970937134800141922,容积率1.51.56.53.68.84.13.56.24.97.75.55.5,建筑密度（%）282865656565506565652524,限高（米）181836910024010045150北侧45/南侧100150100100,土地使用年限707040404040404040407070/40,成交价（万元）10050025050054600359002530017500196002790027400143003056132969,每亩地价（万元/亩）2405240395268910717678989318621035831852,楼面地价（元/）24054240322197287018262807384822522639201622672323,综合房价（平/元）3111230985,土地市场成交明细 本月成交地块集中在郑东新区，拿地单位分别为宝能，海马，保利；中原区两幅地块为金水世纪城后续地块。11月份土地成交明细,土地市场重点分析 保利地块：北龙湖区域优质地块，西北侧均为水系景观，未来有望打造区域最高端豪宅产品。 海马地块：地块相对小，不规则，紧邻规划商务区，未来仍会延续区域高端产品定位。 两地块均为限价地，但目前区域内洋房售价均在40000元/平。截止目前区域成交限价地7块约536亩，可产生54万供应，对未来区域房价上涨产生巨大冲击。,拿地单位,土地面积（）,建筑面积（）,容积率,建筑密度（%）,限高（米）,土地使用年限,成交价 每亩地价 楼面地价 综合房价（万元） （万元/亩） （元/） （平/元）,海马保利,2785469489,41781104234,1.51.5,2828,1818,7070,100500250500,24052403,2405424032,3111230985,土地市场重点分析 深圳宝能集团东广场8块商业用地。 8幅土地共计产生约92万商业办公面积。其中一栋规划369米超高层将超越西广场绿地中心双子塔，为郑州目前规划最高建筑，未来将以高端办公和超星级酒店面市。 东广场连通汽车站，与未来省府区交通便利，长期来看潜力巨大。 多数地块楼面价在3000元/以内，结合目前区域周边15000元/左右售价，不管开发公寓还是纯办公，未来利润空间较高。,序号12345678,土地用途商服用地商服用地商服用地商服用地商务金融商服用地商服用地商服用地,土地面积（）382253474215744152071455219979211889213,建筑面积（）248465125070138551623505093312386810381970937,容积率6.53.68.84.13.56.24.97.7,建筑密度6565656550656565,限高36910024010045150北侧45南侧100150,年限4040404040404040,成交价（万元）5460035900253001750019600279002740014300,每亩地价（万元/亩）95268910717678989318621035,楼面地价（元/）21972870182628073848225226392016,住宅、综合用地商业用地,荥阳104亩，平均楼面价463元/荥阳25.13亩，平均楼面价1670元/,中牟341亩，平均楼面价2657元/新郑86.91亩，平均楼面价1700元/,土地市场环郑成交分布 本月环郑区域中荥阳、中牟和新郑有地块成交，荥阳成交6幅住宅和1幅商务金融用地，中牟成交7幅住宅用地、新郑成交2幅商务金融用地。 其中央企中国电建拿下中牟绿博组团一块住宅用地，楼面价2388元/。其余均为在售项目后续用地。成交地块分布图,所属区域,土地用途,位置,土地面积（）,建筑面积（）,容积率,建筑密度,限高,土地使用年限,成交价 每亩地价（万元） （万元/亩）,楼面地价,拿地单位,项目名称,新郑,荥阳,商务用地商务用地商务用地,新区中兴路南侧、政通路西侧新区中兴路南侧、文化路东侧福民路与康泰路交叉口西北侧,297592818216755,446384227388800,1.51.55.3,404071,2424150,404040,7589718614830,169170590,1,7001,7001,670,新郑新城房地产郑州永实置业,居住用地,广武镇,5946,11892,2,30,60,70,590,66,496,清华园房地产公司,清华忆江南,居住用地居住用地,广武镇樊河村广武镇,4,02528,839,10,06263,446,2.502.20,2528,8080,7070,4553,040,7570,452479,中牟,居住用地居住用地居住用地居住用地,广武镇樊河村广武镇大孟镇大孟镇,9,26121,27017,24721,061,23,15353,17551,74163,184,2.502.503.003.00,25254040,8080100100,70707070,1,0352,3759,80711,975,7474410379,4474471,8951,895,信和置业中国电建,普罗旺世理想国,居住用地居住用地居住用地居住用地居住用地,大孟镇大孟镇大孟镇屏华路以东，平安大道以南，富贵二路以北，牡丹二街以西牡丹二街以东，平安大道以南，富贵二路以北，文通路以西,55,33739,59640,49135,58917,722,166,01141,57642,51688,97244,305,3.001.051.052.502.50,4035352220,10024248080,7070707070,31,46523,42123,95121,24610,580,379394394398398,1,8955,6335,6332,3882,388,