2022 年7 月2核 心 观 点 上海和 重 庆 是最先 进 行 房产 税 试 点 的城 市，从 政策看，两 个城市 存 在 三处差 异；房产税通过影响房价间接影响企业 生 产成 本；房地产税对产业结构影响“因城而 异”对 于 工 业 化 程 度 和 房 价 较 高 的 城 市，房 地 产 税 较 难 阻 止 第 二 产 业 向 外 转 出的趋势，但它对第三产业有一定的 拉 动作 用；对于工业化程度和房价一般的城市，房地 产 税对第 二产业、第 三 产业的 发 展确实短期内具有促进作用，但政 策 效果 会 边际衰 减。一、上 海 和 重 庆 房 产 税 的 政 策 差 异二、房 产 税 对 产 业 结 构 的 传 导 机 制 研 究三、从 产 业 占 比 和 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响目 录四、房 产 税 对 产 业 结 构 影 响“因 城 而 异”五、风 险 提 示34一、上 海 和 重 庆 房 产 税 的 政 策 差异51.上 海 和 重 庆 房 产 税 的 政 策 差 异 房 地 产 税 房 产 税 包含与被包含的关系：房地产税包含房产税，除此之外还有土地使用税、土地增值税、契税等；房产税是其中关注度最高，也是政策影响最大的一个税种。上 海 和 重 庆 是 我 国 最 早（2011 年）进 行 房 产 税 试 点 的 城 市 上 海 是 沿 海 城 市 高 房 价 的 典 型；重庆是全国房价平均水平的代表。两 个 城 市 房 产 税 在 条 文 上 看 存 在 较 大 差 异 试点范围；征 收 对 象；税基；税率；免税面积61.上 海 和 重 庆 房 产 税 的 政 策 差 异类 别 上 海 重 庆试 点 范 围 本 市 所 有 行 政 区 域 主 城 九 区征 收 对 象本 市 居 民 家 庭 新 购 第 二 套 及 以 上 住 房（含 二 手 房）；非 本 市 居 民 家 庭 新 购 住 房个 人 拥 有 的 独 栋 商 品 住 宅 和 个 人 新 购 的 高 档 住 房；在 重 庆 无 户 籍、无 企 业、无 工 作 个 人 新 购 第 二 套 及 以 上 住 房存 量 征 收 首 套 一 律 不 征 存 量 独 栋 商 品 住 宅 征 收税 基 应 税 住 房 交 易 额 的70%应 税 住 房 交 易 额100%税 率 0.4%、0.6%0.5%、1%、1.2%税 收 减 免合 并 计 算 的 家 庭 全 部 住 房 面 积 人 均 不 超 过60 平 方 米 可 免 征只 能 对 一 套 住 房 扣 除 免 税 面 积，已 购 独 栋 商 品 住 宅 免 税 面 积 为180 平 方 米；新 购 独 栋 商 品 住 宅 和 高 档 住 房 免 税 面 积 为100 平 方 米；无 户 籍、无 企 业、无 工 作 人 员 不 扣 除 免 税 面 积表：上 海 和 重 庆 房 产 税 征 收 暂 行 办 法 的 主 要 差异资 料 来 源：证 券 研 究 所、上 海 市 开 展 对 部 分 个 人 住 房 征 收 房 产 税 试 点 的 暂 行 办 法、重 庆 市 人 民 政 府 关 于 进 行 对 部 分 个 人 住 房 征 收 房 产 税 改 革 试 点 的 暂 行 办 法 7本 章 小 结 综 合 来 看，上 海 和 重 庆 房 产 税 征 收 存 在 三 处 差 异：上 海 比 较 偏 袒 本 市 居 民，实 行“歧 视 化”的 征 收 政 策；上海税率低于重庆，且最大可相差2倍；上海按人均标准进行税收减免，实际上多数居民完全可以通过合理化 手段达到低于“人均60平方米”的起征点的要求，从而拥有多套免税 住 房。8二、房 产 税 对 产 业 结 构 的 传 导 机 制 研究92.房 产 税 对 产 业 结 构 的 传 导 机 制 研 究 房产税对地方产业结构的影响某种程度上可 以 转 化 为 房 价 对 产 业 结 构 的 影 响，因为房价会直接关系到当地企业的生产成本和投资偏好，进而对当地产业结构 造成影响。房产税 房价；房价 产业结构；房产税 产业结构。2.房 产 税 对 产 业 结 构 的 传 导 机 制 研 究图：房 价 对 企 业 生 产 成 本 的 传 导 路 径资料来源：证券研究所102.房 产 税 对 产 业 结 构 的 传 导 机 制 研 究 理 性 泡 沫 理 论 当预期未来某一资产价格上涨时，投资者会倾向于囤积此类资产，以求收益最 大化；当房价持续攀升且其收益率已高于企业主营业务时，企业会增加对房地产领域 的投入并相应降低对其主营业务领域的投入，减少生产性投资。征收房产税能一定程度上缓解房地产泡沫的进一步吹大，改变企业投资偏好，减少资源错配。假设房产税有效控制住了房价，并使企业投资房产的收益率低 于其主营业务的收益率，企业自然会将资源重新投入到主营业务而非房地产领 域。1112本 章 小 结 房产税对产业结构的影响某种程度上是通过房价作为媒介进行传导的；三条传导路径都表明房价的上涨最终都会推升企业的生产成本；理性泡沫理论也表明，若房价持续攀升，且收益率高于主营业务时，企业会增加对房地产领域的投入并减少生产性投资；若 房 产 税 能 够 抑 制 房 价 过 快 上 涨，起 到 降 低 企 业 生 产 成 本 的 作 用，对 于引导劳动力合理流动、降低土地使用成本、疏通融资渠道等方面都 可以发挥积极正面的作用。13三、从 产 业 占 比 和 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影响143.1 从 产 业 占 比 维 度 看 房 产 税 影 响 分析方法 以上海和重庆为例，通过选取并观察可比参照组（房产税实施前产业占比接近的城市或省份）和试点城市在房产税政策实施前后产业占比的变化趋势，分析房产税政策对当地产业结构的影 响。产业占比（上海）第二产业/GDP（观察组）：上海在房产税政策实施前三年（20082010年）占比分别为43.2%、39.9%、42.1%，算术平均值为41.7%；在政 策实施后三年（20112013 年），占比分别为41.3%、38.9%、37.2%，算术平均值为39.1%，涨跌幅为-6.24%。第二产业/GDP（参照组）：云南和上海最接近，20082010 年间占比分别为43.0%、41.9%、44.6%，算术平均值为43.2%；20112013年间占比分别为42.5%、42.9%、42.0%，算术平均值 为42.5%，涨跌幅为-1.62%。153.1 从 产 业 占 比 维 度 看 房 产 税 影 响 产业占比（上海）第三 产业/GDP（观察组）：上海在房产税政策实施前三年（20082010年）占比分别为56.0%、59.4%、57.3%，算术平均值为57.6%；在政 策实施后三年（20112013 年），占比分别为58.0%、60.4%、62.2%，算术平均值为60.2%，涨跌幅为4.57%。第三 产业/GDP（参照组）：贵州和上海最接近，20082010年间占比分别为46.4%、48.2%、47.3%，算术平均值为47.3%，20112013年间占比分别为48.8%、47.9%、46.6%，算术平均值 为47.8%，涨跌幅为0.99%。163.1 从 产 业 占 比 维 度 看 房 产 税 影 响 产业占比（重庆）第二产业/GDP（观察组）：重庆在房产税政策实施前三年（20082010年）第二产业占比分别 为52.8%、52.8%、55.0%，算术平均值为53.5%；在政策实施后三年（20112013 年），占比分 别为55.4%、52.4%、45.5%，算术平均值为51.1%，涨跌幅为-4.55%。第二产业/GDP（参照组）：云南和上海最接近，20082010 年间占比分别为54.8%、53.9%、52.5%，算术平均值为53.7%，20112013年间占比分别为51.3%、50.2%、48.7%，算术平均值 为50.1%，涨跌幅为-6.82%。173.1 从 产 业 占 比 维 度 看 房 产 税 影 响 产业占比（重庆）第三 产业/GDP（观察组）：重庆在房产税政策实施前三年（20082010年）占比分别为37.3%、37.9%、36.4%，算术平均值为37.2%；在政 策实施后三年（20112013 年），占比分别为36.2%、39.4%、46.7%，算术平均值为40.8%，涨跌幅为9.59%。第三 产业/GDP（参照组）：吉林和重庆最接近，20082010年间占比分别为38.0%、37.9%、35.9%，算术平均值为37.3%，20112013年间占比分别为34.8%、34.8%、35.5%，算术平均值 为35.0%，涨跌幅为-5.99%183.1 从 产 业 占 比 维 度 看 房 产 税 影 响表：第 二 产 业、第 三 产 业 占 比 变 化 趋 势（%）资料来源：Wind、证 券 研 究 所上 海 对 标 城 市政 策 实 施 前 三 年 均 值 政 策 实 施 后 三 年 均 值 政 策 实 施 前 三 年 均 值 政 策 实 施 后 三 年 均 值第 二 产 业 占 比 41.7 39.1 43.2 42.5涨 跌 幅-6.23%-1.62%第 三 产 业 占 比 57.6 60.2 47.3 47.8涨 跌 幅4.57%0.99%重 庆 对 标 城 市政 策 实 施 前 三 年 均 值 政 策 实 施 后 三 年 均 值 政 策 实 施 前 三 年 均 值 政 策 实 施 后 三 年 均 值第 二 产 业 占 比 53.5 51.1 53.7 50.1涨 跌 幅-4.55%-6.82%第 三 产 业 占 比 37.2 40.8 37.3 35.0涨 跌 幅9.59%-5.99%193.1 从 产 业 占 比 维 度 看 房 产 税 影 响 现象 上海表现为第二产业转出，但第三产业转入；重庆表现为第二产业和第三产业同时转入。解释 像上海这样的大城市由于生活成本高企的原因，低端劳动力将高端劳动力挤出市场。因为低端劳动力对高房价相对不敏感，而大城市相对多的就业机会和相对高的工资收 入 是 吸 引 他 们 的 主 要 因 素；反 观 高 端 劳 动 力 却 更 容 易 被 高 房 价“吓 跑”。像重庆这样的规模和生活成本相对较低的城市，由于房产税的存在，使得二产和三产 的劳动群体的购房和租房费用都得到改善，从而吸引人才和投资的流入。203.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 分析方法 通常都以“线”来划分不同城市的经济发展水平，上海对标北京、重庆对标天津。一般而言，大城市是人才的净流入地，而小城市是人才的净流出地。通过比较试点城市和对标城市在房产税实施前后三年的人才流向变化，分析房产 税对不同产业、不同行业的影响。3.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 人才流向（上海）上海第二产业的就业人数自2012年达到峰值后逐年回落，而同期北京第二产业的 就业人数相对保持平稳。图：第 二 产 业 就 业 人 数 比 较（万 人）300.0000250.0000200.0000150.0000100.000050.00000.00002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020上海 北京资料来源：证券研究所、Wind213.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 人才流向（上海）第三产业，上海在20082010 年间就业人数年复合增长率为3.83%，北京为7.31%，而在房产税试点 的 后 三 年 间（20112013 年），上 海 第 三 产 业 的 就 业 增 长 率 达 到 了16.82%，远 高 于 北 京 同 期5.52%的水平。图：第 三 产 业 就 业 人 数 比 较（万 人）资料来源：证券研究所、Wind800.0000700.0000600.0000500.0000400.0000300.0000200.0000100.00000.00002008 2009 2010 2011 2012 2013上 海2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020北 京223.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 人才流向（上海）人才净流入较多的行业有租赁和商务服业务、批发与零售业、计算机服务与软件业、房 地 产 业 等，净 流 入 较 少 的 行 业 有 金 融 业、教 育 业、卫 生、公 共 管 理 等。图：20112013 年 间 上 海 新 增 就 业 人 才 流 向（万 人）租赁和商务服务业 23.64批发与零售业 19.37信息传输、计算机服务和软件业 13.45房地产业 8.54交通运输、仓储和邮政业 8.13科学研究、技术服务与地质勘查业 8.03住宿和餐饮业 4.35居民服务和其他服务业 2.71金融业 2.25水利、环境和公共设施管理业 1.85教育 1.77卫生、社会保障和社会福利业 1.17公共管理与社会组织 1.08文化、体育与娱乐业 0.730.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00资料来源：证券研究所、Wind233.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 人才流向（重庆）重庆第二产业在房产税试点当年年末就业人口激增，并在之后三年保持较快增长，年复合增速达7.37%；而天津虽也在2011 年末有较大增长，但之后三年内增速明显放缓，年复合增速仅2.39%。图：第 二 产 业 就 业 人 数 比 较（万 人）250.0000200.0000150.0000100.000050.00000.00002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020重庆 天津资料来源：证券研究所、Wind243.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 人才流向（重庆）第三产业，重庆在20082010 年间就业人数年复合增长率为4.21%，天津为0.67%，而 在 房 产 税 试 点 的 后 三 年 间（20112013 年），重庆第三产业的就业增长率升至11.47%，天津的年复合增长率同样为11.47%。但由于重庆第三产业就业人口基数大 于天津，人口的净流入总量仍要明显高于天津。图：第 三 产 业 就 业 人 数 比 较（万 人）资料来源：证券研究所、Wind250.0000200.0000150.0000100.000050.00000.00002008 2009 2010 2011 2012 2013重庆2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020天津253.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 人才流向（重庆）人才净流入较多的行业为交通运输、批发与零售、租赁与商业服务等，净流入较少的行 业 为 计 算 机、水 利 环 境、文 化 体 育 娱 乐 等，住 宿 和 餐 饮 业 净 流 出。图：20112013 年 间 重 庆 新 增 就 业 人 才 流 向（万 人）交通运输、仓储和邮政业 10.93批发与零售业 5.69租赁和商务服务业 5.15卫生、社会保障和社会福利业 3.35房地产业 2.86教育 2.47公 共 管 理 与 社 会 组 织 2.29金融业 1.62科学研究、技术服务与地质勘查业 1.24信息传输、计算机服务和软件业 0.95水利、环境和公共设施管理业 0.85居民服务和其他服务业 0.46文化、体育与娱乐业 0.00住宿和餐饮业-0.04-2 0 2 4 6 8 1012资料来源：证券研究所、Wind26273.2 从 人 才 流 向 维 度 看 房 产 税 影 响 现 象 及 解 释 上海第二产业的就业人数在上涨，但同时上海第二产业的占比却在下降，说明第二产 业劳动者的人均产值在下降或者不及第三产业的人均产值；上海第三产业占比提升较快，且就业人口增长率较高，人才多去向租赁和商务服务、批 发 零 售、房 地 产 等 行 业，而 金 融、教 育、卫 生、公 共 管 理 等 行 业 人 才 净 流 入 较 少。净流入较多的行业平均工资均比较低，而净流入较少的行业平均工资都较高，表明高 工资的行业可能进入门槛比较高，而不具备专业技能的劳动者只能选择相对门槛较低 的服务行业，这也验证了上海低端劳动力对高端劳动力的“挤出效应”；重庆第二产业的就业人数虽然在房产税试点后短期内得到较快增长，但伴随政策效应 的 边 际 衰 减，第 二 产 业 就 业 人 数 呈 逐 步 缓 慢 下 降 的 趋 势，这 可 能 也 是 城 市 发 展 的 结 构 性趋势即工业产值对GDP 的贡献会逐步下降而同时服务业的贡献度会逐步上升；重庆第三产业增速较快，就业人口突破两位数增长，但从人口流向看，基本以劳动密 集型行业为主。28本 章 小 结 产业占比 上海表现为第二产业转出，但第三产业转入；重庆表现为第二产业和第三产业同时转入；人 才 流 向 上海第二产业的就业人数在上涨，但人均产值在下降；上海第三产业占 比提升较快，但净流入较多的行业平均工资低于净流入较少的行业；重庆第二产业的就业人数短期内较快增长，但伴随房产税政策效应的边 际 衰 减，第 二 产 业 就 业 人 数 呈 逐 步 缓 慢 下 降 的 趋 势；重 庆 第 三 产 业 增 速 较快，就业人口突破两位数增长，但从人口流向看，基本以劳动密集型 行业为主。29四、房 产 税 对 产 业 结 构 影 响“因 城 而 异”304 房 产 税 对 产 业 结 构 影 响“因 城 而 异”房产税对地方产业结构的影响不能一概而论，而应该视城市发展的阶段、规模、资源禀赋、现有的产业结构，以及房产税本身的政策差异进行具体判断；对 于 如 上 海 这 般 工 业 化 成 熟 度 较 高 且 房 价 水 平 较 高 的 城 市，征 收 房 产 税 较 难 阻 止 第二产业向外转出的趋势，但它对第三产业有一定的拉动作用，在这个过程中会 出现低端劳动力对高端劳动力的挤出效应；对 于 如 重 庆 这 般 处 于 工 业 化 中 期 且 房 价 居 于 全 国 中 游 水 平 的 城 市，征 收 房 产 税 对 第二产业、第三产业的发展确实短期内具有促进作用，但政策的效果会随时间衰 减。同时从人才流向看，这种增长更多的表现为中低端服务业的就业增长。31五、风 险 提 示325 风 险 提 示 研究 基于房产税试点前后的数据，但无法排除其他因素对当地产业结构的影响；房产税条文的不同，可能导致最终政策的效果不同，所以房产税对产业影响效 果的不能完全归因于城市发展水平的不同，也可能是受政策本身的扰动；产 业 结 构 很 大 程 度 上 和 城 市 所 在 区 位 及 资 源 禀 赋 有 关，不 同 的 地 理 位 置 决 定 了产业发展的重心，不同的资源禀赋决定了产业比较优势的发展。产业结构格局的形成并非一果一因，更可能是一果多因。虽然理论上可以通过 控制变量法对房产税的影响进行单独分析，但实际上相关变量的识别和计量较 难把握。谢谢观看T H A N K Y O U