ICS 13.060 Z17 DB37 山东省 地 方 标 准 DB 37/T 3245 2018 海域价值评估技术规范 Technical Specification for Sea Area Appraisal 2018-05-25 发布 2018-06-25 实施 山东省质量技术监督局 发布 DB37/T 3245 2018 I 前 言 本标准依据GB/T 1.1-2009 给出 的规则编 写。本标准由山 东省海洋 与渔业厅 提出并归 口。本标准起草 单位：威 海市技术 监督信息 研究所、威海市海 洋与渔业 监测减灾 中心。本标准主要 起草人：刘营、宋喜红、李晓敏、宋吉 德、林 乐界、毕 延志、张学超、王秋萍、胡红智、宋颜香、林 宇春。DB37/T 3245 2018 1 海域价值评估技术规范 1 范围 本标准规定 了海域价 值评估技 术规范的 术语和定 义、总则、海域价 值评估和 报告编制。本标准适用 于山东省 管辖范围 内的海域 价值评估。2 规范性引用 文件 下列文件对 于本文件 的应用是 必不可少 的。凡 是注日期 的引用文 件，仅注日期 的版本适 用 于本文件。凡是不注日 期的引用 文件，其 最新版本（包括所 有的修改 单）适用 于本文件。GB/T 12763-2007 海 洋调查规 范 GB 17378-2007 海洋 监测规范 HY/T 124-2009 海籍 调查规范 3 术语和定义 下列术语和 定义适用 于本标准。3.1 海域本底调 查 在 规定 的时 间和空间 内，使用统 一的、可 比的采样 和检测手 段，获取 海洋环境 和海洋生 态 资料，掌握调查区域 的水文、海水 水质、沉积物、海洋生物、海 洋地质和 地形地貌 状况，综合分 析 调查区域的 海洋生态环境 现状。3.2 海域价值 一定年期海 域使用权 价值及其 附属用海 设施和海 上构筑物 经济价值 的总和。3.3 海域价值评 估 专业人员按 照一定的 原则、程 序和方法，对特定 海域的使 用价值进 行评定的 活动。3.4 海域使用权 单位或个人 在法律范 围内对海 域占有、使用、收 益和部分 处分的权 利。DB37/T 3245 2018 2 3.5 海洋生态红 线区 为维护海洋 生态健康 与生态安 全，以重要 海洋生态 功能区、海洋生态 敏感区和 海洋生态 脆 弱区为保护重点而划 定的实 施 严格管控、强制性 保护的区 域。4 总则 4.1 承担单位要 求 4.1.1 承担本底调 查任务的 单位，应 取得国家 认证认可 监督管理 委员会颁 发的计量 认证证书，涉及海洋测绘任务 的单位，还 应取得相 应主管部 门颁发的 测绘资质 证书，资 质认定的 业务范围 须 满足本底调 查任务要求。4.1.2 承担海域价 值评估任 务的单位，应在国 家海洋局 公布的 海域评估 机构推荐 名录内。4.2 评估目的 服务于 海域 使用权交 易 需求，提 出最佳的 海域用海 类型，揭 示海域在 正常条件 下的环境 状 况与价值水平，为海 域使用权 出让、转 让、抵押、收回补 偿等提供 价值参考。4.3 评估原则 4.3.1 符合规划原 则 以符合规划 为前提，不符合 海洋功能 区划和海 洋生态红 线区等规 划要求的，不 宜开展海 域 价值评估。4.3.2 预期收益原 则 以评估对象 在正常利 用条件下 未来客观 有效的预 期收益为 依据。4.3.3 有效利用原 则 海域在合法 利用的前 提下，实现 海域、资 本、劳动 力、管理、技术等 生产要素 的优化组 合，并取得最佳经济效 益时的价 值。4.3.4 替代原则 以同类地区 类似海域 在同等利 用条件下 的价格为 基准。4.3.5 市场供需原 则 充分考虑海 域供需的 特性和海 域市场地 域性。4.3.6 贡献原则 以海域在开 发利用活 动中的重 要程度确 定其对总 收益的贡 献值。5 海域价值评 估 5.1 评估方法 DB37/T 3245 2018 3 海域价值评 估方法主 要有成本 法、收益法、假设开 发法、市 场比较法 和基准价 格系数修 正 法，具体如下：a）海域交易市 场不成熟、海域交 易实例少、海域开 发成本可 取得的，宜采用成 本法；b）收益或潜在 收益确定 的，宜采 用收益法；c）对于待开发 和再开发 的海域，宜采用假 设开发法；d）同一或相邻 区域内有 相似用海 类型的，宜采用市 场比较法；e）政府公布海 域基准价 格的，宜 采用基准 价格系数 修正法；f）计算公式见 附录A。5.2 评估程序 5.2.1 确定评估基 本事项 确定评估目 的、评估 对象、本 底调查方 案、评估 基准日和 评估日期 等基本事 项。5.2.2 社会经济发 展调查 包括社会经 济发展规 划、产业 发 展状况、基础设 施条件、交通条件、自然灾 害和环境 污 染情况等。5.2.3 海域本底调 查 5.2.3.1 调查内容 调查内容包 括海洋水 文、海水水质、沉 积物、海洋 生物、海洋地 质和地形 地貌，调查要 素 参考GB/T 12763 的规定，并 根据 待评估海 域特点进 行增减。5.2.3.2 站位布设 参考GB/T 12763 的规 定。邻近 海洋生态 红线区和 海洋工程 的海域，适当加密 调查站位。5.2.3.3 调查分析方 法 按GB/T 12763 和GB 17378 中相 关的规定 执行。5.2.3.4 图件编绘 按HY/T 124-2009 中 相关的规 定执行。5.2.4 海域开发调 查 调查海洋功 能区划、海 洋生态红 线区、海 洋资 源状 况、海域 开发利用 现状和海 域市场交 易 状况等内容。5.2.5 海域适宜性 分析 根据海域本 底、社会经 济发展和 海域开发 调查数据，开展海 域用途适 宜性分析，根据最 有 效利用原则确定海域 用途，提 出最佳的 用海类型。5.2.6 海域价值评 估 根据评估对 象所属的 或最佳的 用海类型、开发利 用状态和 海域市场 现状，利 用经核验 的 有效资料，选择确定适 用的评估 方法，分析 海域价值 影响因素 及其影响 程度，确 定必要的 价值修正 内 容和系数，评估海域价值。DB37/T 3245 2018 4 5.2.7 评估报告编 制 对评估工作 进行总结 整理，编 制海域价 值评估报 告。5.2.8 资料归档 评估过程中 所收集的 资料，整 理存档以 备查证。6 报告编制 6.1 报告内容 6.1.1 概述 评估 工作 的 由来、委 托单 位 或个 人、评 估项 目的 名称、评估 单位 及 人员、评 估说 明 以及 评估 依据等。6.1.2 评估对象概 况 说明 评估 对 象的 位置、范 围、面 积、用 途、登记 状况、使用 权状 况 和利 用状 况，明 确评 估对 象是否包含附属 用海设施 和海上构 筑物。6.1.3 评估对象区 域状况 说 明 评 估 对 象 所 在 区 域 的 社 会 发 展 状 况、经 济 发 展 状 况、区 域 产 业 生 产 经 营 状 况、基 础 设 施 条件、交通条 件、自然 灾害和污 染来源等 状况。6.1.4 海域本底调 查状况 说明本底调 查的方案（调查项目、站位、时间、频 率、依据 以及质控 措施等）、本底调查 结果（海洋水文、海 水水 质、沉积物、海洋生物、海洋地 质和海底 地形地貌 状况），分 析海洋生 态 环境状况及 潜在风险。6.1.5 海域开发利 用状况 说明 评估 对 象与 海洋 功能 区 划、海洋 生 态红 线的 符合 性、海 洋资 源 状况（岸 线、沙 滩、海湾、海岛、水深等）、海域 开发利用 现状、海 域市场交 易状况等。6.1.6 海域适宜性 分析 开展评估对 象的海域 用途适宜 性分析，说明分析 的依据，提出最佳 的用海类 型。6.1.7 海域价值评 估 海域价值评 估包括以 下内容：a)按不 同海 域 使用 类 型，采取 定 性和 定量 相 结合 的 方式 说明 海 域价 值影 响 因素、影响 程度 和影响趋势；b)按不 同的 评 估方 法，说 明数 据 来源、测 算 依据、计算 公式 和 计算 过程，海域 出 让评 估应 明确海域 开发 费、专 业 费、补偿 费、业 务 费、其他 费 用等 内容，海域 转 让评 估应 明 确海 域 转 让前的取得价格、附属用 海设施和 海上构筑 物重置费 以及转让 增值收益 等内容；c)说明海域价 值评估的 前提条件、假设条 件和评估 结果；DB37/T 3245 2018 5 d)说明海域价 值评估报 告的法律 依据、使 用方向、限制条件 和有效期。6.2 附件 附件主要包 括以下内 容：a)评估委托书；b)调查和评估 机构资质 证书；c)海域产权证 书或产权 证明材料；d)海籍图、宗 海图或宗 海位置图；e)海域本底调 查数据和 图件；f)评估对象权 属、背景 材料和现 场调查资 料；g)现场调查照 片、视频 等影 像资 料；h)其他需要提 供的资料。DB37/T 3245 2018 6 A A 附 录 A（资料性附 录）评估方法计 算公式 A.1 成本法 A.1.1 计算公式如 下：2K T I B D Q P.(A.1)式中：P 海域价 值；Q 海域 取得费，用海者为 取得海 域使用权 而支付 的各项客 观费用，包括海 域使用金、专业费和各种补偿费；D 海域开 发费，投 入并固化 在海域上 的各种客 观费用，包括基础 设施配套 及填海、炸 礁、疏浚、建堤坝等费 用；B 海域 开发利息，按照界 定的海 域开发程 度的正 常开发周 期、各项 费用投 入期限和 年 利息率，分别计算各 期投入应 支付的利 息；I 海域 开发利润，以海域 取得费、开发费 和税费 为基数，根据海域 使用类 型、开发 周 期和所处地区社会经 济条件综 合确定的 海域投资 回报率来 计算海域 开发利润；T 税费，海域开发 过程中必 须支付的 有关税收 和费用；K2 海域使 用年期修 正系数。A.1.2 采用成本法 评估有 限年期海 域价值时，应根 据具体情 况计算 海域使用 年期修正 系数，计 算公式如下：nrK11 12.(A.2)式中：K2 海域使 用年期修 正系数；r 海域 还原利率，采用纯 收益与 价格比率 法、安 全利率加 风险调整 值法或 投资风险 与 投资效益综合排序插 入法计算；n 海域使 用年期。A.2 收益法 计算公式如 下：nin r r raPi12 1)1).(1)(1(.(A.3)式中：P 海域价 值；ai 未来各 年的海域 纯收益，为年总收 益中扣除 非海域生 产要素贡 献后的余 额；DB37/T 3245 2018 7 ri 海域还 原利率；n 海域使 用年期。A.3 假设开发法 计算公式如 下：I Z V P.(A.4)式中：P 海域价 值；V 海域 开发后的 总价值，包括开 发完成后 形成的 海域、建 筑物、附 属用海 设施和海 上 构筑物的总价；Z 海域开 发成本，包括海域 取得费、海域开发 费、管理 费、销售 税费和投 资利息等；I 海域 开发利润，按海域 开发完 成后形成 的不动 产总价或 开发前预 付总资 本的一定 比 例计算，利润率采用 同一市场 上类似项 目的平均 利润率。A.4 市场比较法 计算公式如 下：4 3 2 1K K K K P Pb.(A.5)式中：P 海域 价值；Pb 比较实 例的海域 价值；K1 交易情 况修正系 数，通过 排除交易 行为中的 特殊情况（不同出 让方式的 交易、以 净 价形式进行的交易、多 宗用海同 时交易、宗海面积 较大的交 易）所造 成的比较 实例的价 格偏差，将 其成交价格 修正为正常市 场价格；K2 海域使 用年期修 正系数，将各比较 实例的不 同使用年 期修正到 评估对象 的使用年 期，得出修正系数，以 消除因海 域使用年 期不同而 对价格带 来的影响；K3 评估基 准日修正 系数，通 过收集大 量案例资 料，运用 统计方法 分析特定 区域内海 域 价格随时间变动的规 律，确定 修正系数；K4 价值影 响因素修 正系数，综合社会 发展、海 洋经济、资源环境 等因素确 定。A.5 基准价格系 数修正法 计算公式如 下：j jK K P P 1.(A.6)式中：P 海域价 值；Pj 某一用 海类型的 海域基准 价格；K 海域 价值影响 因素总修 正幅度，根据海 域基准 价格修正 体系和评 估对象 的具体条 件 确定的各影响因素修 正系数之 和；Kj 评估基 准日、海 域使用年 期、开发 程度、交 易情况等 的修正系 数。DB37/T 3245 2018 8 参 考 文 献 1 海域评 估技术指 引(国海管 字2013 708 号)，国 家海洋局，2013 年 10 月。2 海洋生 态红线划 定技术指 南，国家 海洋局，2016 年4月。_