房地产 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 1/36 房地产 2024 年 05 月 14 日 投 资评 级：看好（维持）行 业走 势图 数据 来源：聚源 2023 年房地产行业综述：销售不及预 期 业 绩 承 压，低 估 值 蓄 力 板 块 价 值重塑 行业深度报告-2024.5.13 解 决 实 际 居 住 需 求 为 导 向，北 京、深 圳 优 化 限 购 政 策 行 业 点 评 报 告-2024.5.13 深 圳、西 安、杭 州 放 松 限 购 政 策，加 快 去 化 存 量 房 产 行 业 周 报-2024.5.12 保 障 房 系 列 报 告二 保 租 房 建 设势 如 破 竹，助力城市新 青年宜居宜业 行 业深度报告 齐东（分析师）郝英（联系人）证书编 号：S0790522010002 证书编 号：S0790123060017 保租房建设势如破竹，助 力 城市新青年宜居宜 业 通过比较 上海 保租房项目，可以发现保 租房供应 拥 有以下几个特 点：1、地 理 位置相对偏僻；2、租金成本 更具优势；3、租住体验 逐 渐提高；4、满 足多群体 租住需求；5、租住 条件 相对 严格；6、户型 以 小面 积为 主。就 实际 情况 来看，新开业的保 租房 项目 不论 是社 区配套 还是 租住 体验 均超 出预期，甚 至高 于市 场大 多 数的普通 租赁 项目。且保 租 房拥有 更加 便宜 的租 金和 灵活的 退租 方式，对于 刚 入职薪资并 不高 的年 轻人 而言 更加友 好。所 以我 们认 为 随着各 地保 租房 供应 推进，势必会吸 引更 多城 市新 青年 入住。短期 来看，保租 房 供应增 加，或引 流部 分刚 需购房需求。但 从长 期来 看，保租房 更多 满足 流入 人才 阶段性、过 渡性 住房 需求，待新市民 财富 积累 充足 后，有望完 成人 才引 进-保租房-商品房 的闭 环动 作。政策利好下，保租房 建设 稳步推进“十四 五”期间，按 照规 划，我国计 划建 设筹 集保 租 房 870 万套，预 计可 解决 2600多万新市民、青年人的 住 房困难。从实 际完成情 况 来看，2021 年以来保租 房 筹集建设 均超 额完 成，三 年 累计完 成比 例 为 65%。其中 上海 推行“一张 床、一 间 房、一套房”保 租房 体系，截至 2024 年 4 月 初，“随 申 办”APP 已上 线 75 个保 障 性租赁住 房项 目，覆盖 16 个 行政 区 域及 临港 新城。根 据上海 市住 房规 划，到“十四五”期末，累 计建 设筹 措保租 房总 量、形成 供应 分别为 60、40 万套（间）左右。截 至 2023 年底 分别 完 成“十 四五”规 划期 末总 量的 77.7%、66.8%。多元化住房供应，打 造低 价舒适 的居住体验 华润有 巢马 桥 AI 店为华 润 打造的 示范 级保 租房 社区，多层次 满足 人才 住房 之忧，有望成 为已 发 行 REITs 的 储备扩 募资 产；城 投宽 庭 江湾、光 华社 区是 上海 规 模最大保租 房 REITs 项目，区 位优越，高 品质 的租 住体 验具备 区块 独特 竞争 力；金桥暮紫里 由上 海老 牌国 企金 桥集团 打造，具备 十余 年 丰富运 营经 验，也 是上 海 体量最大租 赁社 区之 一，满足 板块青 年多 样化 需求。总 体而言，上述 项 目各 户型 租赁条件不 一，主要 保障 城市 新青年 居住 需求，但 其相 对低价 的租 金标 准、多元 化社区服务 及高 品质 的租 住体 验已超 出市 场多 数租 赁住 房。投资建议 在“市 场+保障”双轨 制 政 策刺激 下，我 国保 障性租 赁住房 建设稳 步推 进。保 租房项目 收入 相对 稳定，为 发行公 募 REITs 提 供可 能，从而 实现“投、融、管、退”的商业 闭环。所以 我们 认 为随着 国家 金融 政策 支持 力度加 大，将 推动 市场 化 租赁住房纳 保动 力，增加 保租 房市场 供应 量同 时，也可 加速盘 活企 业存 量房 资产。具体推荐 标的 包括：万科 A（泊 寓）、金地 集团（草 莓 社区）、中国 海外 发展（中 海友里）、招 商蛇 口（壹 间公 寓）；受益 标的：龙湖 集团（冠 寓）、华 润置 地（有巢）。风险提示：项 目 出租 情况 不及预 期、政 策落 地不 及 预期、市 场下 行致 租金 下 降。-48%-36%-24%-12%0%12%2023-05 2023-09 2024-01房地产 沪深300相 关研 究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 2/36 目 录 1、政策 利好下，保租 房建设 稳步推 进.5 1.1、2021 年以 来保租 房筹集 建设均 超额完 成.5 1.2、上海推 行“一张 床、一间 房、一 套房”保 租房体 系.6 2、华润 有巢马 桥 AI 店：多 元化住 房供应，打造 示范级 租赁社 区.9 2.1、华润示 范级保 租房社区，保障 城市建 设者居 住需求.9 2.2、户型多 样设施 齐全，一 站式解 决人才 住房之 忧.11 3、城投 宽庭江 湾、光 华社区：规模 最大保 租房 REITs 项 目，推 动保租 房标准 化发展.16 3.1、地理位 置优越，具备区 块独特 竞争力.16 3.2、高品质 居住体 验，满足 多群体 租赁需 求.18 4、金桥 暮紫里：上海 体量最 大租赁 社区之 一，十 余年丰 富运营 经验.24 4.1、老牌地 方国企 打造，助 力板块 人群宜 居宜业.24 4.2、青年发 展型社 区，提供 良好稳 定居住 环境.26 5、总结：打造 低价舒 适的居 住体验，保租 房有望“轻运营”.29 5.1、满足多 元化居 住需求，或影响 新青年 购房意 愿.29 5.2、保租房 REITs 稳步 落地，加速 盘活存 量资产.32 6、投资 建议.33 7、风险 提示.34 图 表目 录 图 1：一 线城市 十四五 计划保 租房筹 建套数 占比均 超 40%.5 图 2：预计 2023 年 底全国累 计筹集 保租房 规模将 达到 565 万 套（单 位：万 套）.6 图 3：上 海浦东、闵行 区保租 房套数 最多.8 图 4：上 海黄浦 区保 租 房租金 均值最 高.8 图 5：上 海临港、黄埔、静安 区保租 房轮候 比例最 高.8 图 6：上 海保租 房一居 室与单 间合计 占比达 82.5%.8 图 7：截至 2024 年 4 月初，“随 申办”APP 已 上线 75 个 保障性 租赁住 房项目.9 图 8：华 润有巢 在上海有 11 个租 赁住房 项目.9 图 9：华 润有巢 马 桥 AI 店位 于闵行 区马桥 镇核心 位置.10 图 10：华润 有巢马 桥 AI 店 包含 8 栋 15 层住 宅楼.10 图 11：华润 有巢马 桥 AI 店 含闵行 区首个“新 时代 城市 建设者 管理者 之家”.11 图 12：华润 有巢马 桥 AI 店“一 套房”产品 179 套.11 图 13：华润 有巢马 桥 AI 店“一 间房”房源 2166 套.11 图 14：华润 有巢马 桥 AI 店“一 张床”有两人 间户型.12 图 15：华润 有巢马 桥 AI 店“一 张床”有四人 间户型.12 图 16：华润 有巢马 桥 AI 店“一 间房”占比最 大.12 图 17：华润 有巢马 桥 AI 店 室外公 区配有 篮球、羽毛球 场.13 图 18：华润 有巢马 桥 AI 店 提供多 项舒心 服务.13 图 19：华润 有巢马 桥 AI 店 配备多 个公共 配套设 施.13 图 20：华润 有巢马 桥 AI 店 企、事 业单位 入住占 比较大.14 图 21：城投 宽庭 在 上海已开 业运营 7 个社 区.16 图 22：江湾 社区拥有 7 栋租 赁住宅 楼.17 图 23：光华 社区拥有 3 栋租 赁住宅 楼.17 YWAZwPnQoNmNqOmPqNrOmN7N8Q9PnPoOoMqMfQnNmRlOnMpR9PqQyRMYpPsRwMnPpM行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 3/36 图 24：江湾 社区、光华社区 位于杨 浦区新 江湾城 核心区 位.18 图 25：江湾 社区拥 有一室户 至三室 二厅 5 种户型.18 图 26：江湾 社区拥 有一室户 918 间.18 图 27：江湾 社区拥 有一室二 厅 325 间.19 图 28：江湾 社区拥 有三室二 厅 104 间.19 图 29：江湾 社区配 有健身房.20 图 30：江湾 社区配 有公共洗 衣房.20 图 31：江湾 社区配 有公共厨 房.20 图 32：光华 社区拥 有一室 4 种户 型.21 图 33：光华 社区拥 有一室户 1119 间.21 图 34：光华 社区拥 有一室二 厅 115 间.21 图 35：光华 社 区室 内配置齐 全.21 图 36：光华 社区服 务中心配 置台球 桌.22 图 37：光华 社区服 务中心配 置公告 休息区.22 图 38：江湾、光华 社区 40 岁 以下租 户占比 达 93.96%.23 图 39：江湾、光华 社区本科 及以上 学历租 户占比 90.77%.23 图 40：金桥 集团规 划截至“十 四五”末 开业 9 个项目.24 图 41：金桥 暮紫里 邻近 2 号 线创新 中路、华夏东 路站.25 图 42：金桥 暮紫里 是上海规 模体量 最大的 租赁社 区之一.25 图 43：金桥 暮紫里 建设了“新 时代城 市建设 者管理 者之家”.26 图 44：金桥 暮紫里 提供 1-2 房产 品.26 图 45：金桥 暮紫里 提供 1 房 2453 套.26 图 46：金桥 暮紫里 提供 1 房 1 厅 52 套.27 图 47：金桥 暮紫里 提供多人 间 1210 间.27 图 48：金桥 暮紫里 1 房为主 力产品.27 图 49：金桥 暮紫里 内部配备 1 万方 的商业 综合楼.28 图 50：金桥 暮紫里 含有棒球 场等功 能空间.28 图 51：金桥 暮 紫里 提供班车 服务.28 图 52：承租 上海保 租房和市 场租赁 住房公 积金提 取限额 分别为 4500、3000 元/月.30 图 53：新开 业租金 3000 元/月 保租 房项目 装修同 样出色.30 图 54：上海 部分保 租房项目 月租金 针对中 高收入 人群.31 图 55：截至 2024 年 5 月 14 日已有 5 支 保障性 租赁住房 REITs 完成 发行.32 表 1：保 障性住 房可以 满足合 理 租住 需求.5 表 2：截至“十四 五”末，上海 市预计 累计筹 建 60.7 万套（计划 60 万套）保 租房.6 表 3：上 海已建 成“新时 代城 市建设 者管理 者之家”达到 了 24 个.7 表 4：有 巢国际 公寓社 区马桥 AI 店 基本情 况.10 表 5：华 润有巢 马 桥 AI 店整 体租金 位于 500-3600 元/月.12 表 6：华 润有巢 马 桥 AI 店不 同产品 租赁条 件有所 不同.14 表 7：按 照假设 华润有 巢马 桥 AI 店 年租金 收入 5828.25 万元.15 表 8：按 照假设 华润有 巢马 桥 AI 店 年租金 收益率 为 3.5%.15 表 9：江 湾社区、光华 社区基 本情况.17 表 10：江湾 社区租 金范围为 3924-12037 元/月.19 表 11：江湾社 区店不 同产品 租赁条 件有所 不同.21 表 12：光华 社区租 金范围为 3060-9339 元/月.22 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 4/36 表 13：按照 假设江 湾社区年 租金收 入 11753.9 万元.23 表 14：按照 假设光 华社区年 租金收 入 5980.9 万元.23 表 15：按照 假设江 湾社区、光华社 区年租 金收益 率均为 4.0%.24 表 16：金桥 暮紫里 基本情况.25 表 17：金桥 暮紫里 租金范围 为 2000-4300 元/月.27 表 18：金桥 暮紫里 不同户型 租赁条 件不同.29 表 19：保租 房以小 面积户型 为主.31 表 20：已发 布的保 障房公募 REITs 准入 条件比 较.33 表 21：我们 持续看 好具备丰 富运营 经验的 长租公 寓企业.34 wX/un1smiEZKztIlIb1rq5KvZxvDHl7CnYBIQwX/6MPkYz41u83xZJ3UfnhF4Xgt 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 5/36 1、政策利 好下，保租房建设 稳步推进 1.1、2021 年 以来 保租 房筹集 建设 均超额 完成 2021 年 国务 院办 公厅 关 于加快 发展 保障 性租 赁住 房的意 见 指出，近 年来 政府 和地方 机构 扎实推 进住房 保障工 作，有效改 善了城 镇户籍 困难 群众住 房条件，但 新 市民、青年 人等群 体住房 困难问 题仍 然比较 突出，仍需加 快完 善以公 租房、保障性租赁 住房 和共 有产 权住 房为主 体的 住房 保障 体系。表1：保障性住房可以满足 合理 租住需求 住 房类型 租 金水平 户 籍一般要 求 户 型面积 租赁/可售期 限 针 对人群 公共租赁住房 市场价 30%、特困人群 3%本地户籍或常住人口 单人家庭35 平 两口之家50 平 三人以上60 平 3 年 本市低收入人群 保 障性租赁 住房 同 期同区域 同品质 租赁住 房的 60%（政 府 组织配 租）或90%（社 会主 体出租）常 住人口 70 平 3 年 新 市民、青年人、各类人才 共有产权住房 同期同区域同品质商品住房市场参考价格的 50%本地户籍 三人以下 65 平左右 四人以上 85 平左右 5 年内不得转让，5 年之后转让也只能转让给符合申请共有产权住房的人群 长期无自有住房市民 资料来源：深圳市住建局官网、开源证券研究所 根 据我 们报告 保 障房 系列 报告 一：租 售并 举双 轨制 逐渐 完善，保障 房建 设 破竹建瓴 统 计，自 2021 年 4 月政 治局 会议 以来，政府 一直 呼吁 增加 保障 性租 赁住房的 建设与 供给，出台 了一系 列财政 补助、土地 优先供 应、信 贷扶 持、税 费减免 等支持政策，统筹 推 进住 房保障 工 作。规划方面，“十 四五”期间，我国 计划 建 设筹集 保租房 870 万 套，预计 可解 决 2600 多 万新 市民、青年 人的住 房困 难，可完 成投 资 3 万亿元左 右。其中 北 京、上 海、广州、深圳 4 个一 线 城市十 四五 期间 将分 别筹 建保租房 40 万、47 万、60 万、60 万套，保租 房筹建 都 将达 本市住 房供 应总 量 的 40%以上。图1：一线城市十四五计划 保租 房 筹建套数占比均超 40%数据 来源：深圳特区报、新华网等、开源证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%050100150深圳 广州 上海 厦门 北京 石家庄 福州 青岛十四五住房供应计划（万套）十四五保租房筹建计划（万套）占十四五住房供应比例行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 6/36 实际完成情况方面，根 据 国家统 计公 报数 据显 示，2021-2022 年 全国 保障 性租 赁住房开 工建 设和 筹集 分别 为 94、265 万 套，合 计 筹 集 建设 359.2 万套，超额 完 成 333.6万套的 筹集 计划。2023 年 全国计划 筹 集建 设保 障性 租赁住 房 204 万套，根据 上观新闻报道，预 计 2023 年底 全 国累计 筹集 规模 将达 到 565 万套，则 对应 2023 年 完 成比例 101%，累 计完 成占“十 四五规 划”比例 为 65%。图2：预计 2023 年底全国累计筹 集保租房规模将达到 565 万套（单位：万套）数据 来源：统计公报、赣州房地产杂志、中国建设报、上观新闻、开源证券研究所 1.2、上 海推 行“一 张床、一间 房、一套房”保 租房体 系 作 为超 大城市，上 海在 建设 保租 房道路 上，一直 走在 前列。根据 上海 市住 房 规划，到“十 四五”期 末，累计建 设筹 措保 租房 总量 达到 60 万 套（间）以上，其中形成供 应 40 万套（间）左右。筹建方面，2021 年之 前上 海市共 筹 建 13.7 万 套，2021-2023年上海 市分 别筹 建 6.8、18、8.1 万套，完成“十 四五”末 计划 77.7%。根 据上 海 市市长 龚正 答记 者问 数据，2024 年 上海 市将 筹 建 7 万套。按照“十 四五”期 间上 海市计划建设 筹 措 47 万套 保租 房 目标，2025 年 则计 划筹 建 7.1 万 套。至 此，上海 市截 至“十四五”末，将累 计筹 建 60.7 万套保 租房，超 额完成 60 万套 目标。供应方面，截至2023 年 12 月 7 日，上 海 已累计 供应 保租 房 26.7 万套，完成“十四 五”规划 期末总量的 66.8%，剩余 供应 13.3 万套。表2：截至“十四五”末，上海 市 预计累计筹建 60.7 万套（计划 60 万套）保租房 日期 建 设（万套）完 成比例 供 应（万套）完 成比例 之前-2021 年 13.7 22.8%26.7 66.8%2021 6.8 11.3%2022 18 30.0%2023 8.1 13.5%2024 7.0 11.7%13.3 33.3%2025 7.1 11.8%累计 60.7 101.2%40 100.0%数据 来源：上海发布、新民晚报公众号、开源证券研究所 在 官方 定义中，保租 房是为 了解 决新市 民、青 年人阶 段性住 房困 难。上 海 给出的 对应 方案 是三 个一：一张 床、一间 房、一套 房。其中一 张床主要是为了 留住城 市0%20%40%60%80%100%120%0501001502002503002021 2022 2023E计划建设筹集 实际建设筹集完成比例 累计完成占“十四五”规划比例行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 7/36 建设群 体，在上 海的 标杆 项目是“新 时代 城市 建设 者管理 者之 家”。据我 们不 完全统计，截 至 2024 年 3 月底，上海 已建成 新 时代 城市 建设者 管理 者之 家达 到 了 24 个，筹集床 位总 数 近 1.3 万 张。月租 金大 致在 500 元至 1000 元 左右。而 一间 房和 一套房则更多 针对 想在 上海 留下 来的中 高收 入人 群，故月 租金也 会相 应提 高。表3：上海已建成“新时代 城市 建设者管理者之家”达到 了 24 个 序号 项 目名称 行 政区 房 间数 床位 价格 服 务人群（间）（张）（床位/月）1 沁城居 黄浦区 70 216-环卫员工等一线职工 2 西堤爱居公寓 黄浦区 73 375-环卫、邮政、物流、安防等从业人员 3 永惠公寓 黄浦区 71 142-一线务工人员 4 上海建工 黄浦区 15 60-建筑工人、快递小哥、环卫人员、外卖骑手等户外劳动者 5 中建幸孚（松江店）松江区 95 380 600-900 元 一线务工人员 6 晨建公寓 长宁区 38 104 900 元 快递员、环卫工人、保安保洁、家政服务人员 7 静安区环卫驿站 静安区 38 163 290-520 元 环卫员工等 8 微领地沪太路社区 静安区 1782（项目总量）278 2031 元起 一线务工人员 9 青莺公寓 静安区 170 402 800 元 一线务工人员 10 望月路 515 号项目 徐汇区 70 294 460-650 元 保安等一线人员 11 南站汇家 徐汇区 单间 150 套宿舍型 56 套 404 600-700 元 水利行业等一线人员 12 怡辰公寓 普陀区 76 520 600-700 元 一线工作人员，从事保安、快递、建筑、教培行业 13 和欣公寓 普陀区 98 300 550-950 元 外卖员骑手 14 乐居 193 普陀区 29 152-职工之家、青年中心、还有家庭医生工作站 15 金桥幕紫里 浦东新区 538 2152 600-700 元 周边客群，城市建设行业施工人员与基础公共服务行业一线职工 16 港城领寓中环汇社区 浦东新区 150 500 400-800 元 工程建设人员、产业技术人员、快递员、外卖员等 17 华润有巢公寓社区（马桥 AI 店）闵行区 138 440 500-900 元 保安、保洁、绿化工人、建筑工人、医护人员等 18 励速公寓 嘉定区 581 1018 500 元 快递员等 19 乐 璟 协通生活社区 嘉定区 623 2600 400 元 协通产业园及周边企业员工等 20 新凤抱家 青浦区 176 352 675-900 元 物流人员、建筑工人、外卖员、保洁等社会服务类企业的从业人员及其配偶、子女 21 中建阅澜山 宝山区 100 804 300-1300 元 快递人员、保安保洁、市政环卫等城市一线劳动者 22 十月伴自如里公寓 闵行区 123 400 600-1000 城市建设行业和基础公共服务行业一线职工 23 城家公寓 宝山区 64 156 800-950 城市建设行业和基础公共服务行业一线职工 24 共青 430 公寓 杨浦区-600 600-1000 城市建设行业和基础公共服务行业一线职工 数据来源：URI 城市租住、上海杨浦、今日闵行等公众号、开源证券研究所 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 8/36 截至 2024 年一 季度，据 URI 不完全 统计，上 海保 租 房项目 已 超 100 个，房源 总量近 30 万套（间）（含 新 建与纳 保项 目），其 中新 建 项目占 比达 67.8%。随 着 保租房市场份 额占 比的 扩大，其 对租赁 市场 起到 了“压舱 石”和“稳 定器”的 作用。上海保租房主要是通 过“随申办”APP 进行申请，截至 2024 年 4 月 初，“随 申办”APP 已上 线 75 个 保障 性租赁 住房 项目，34 个项 目需要 轮候，其中 慧 智 芳华公寓、慧 智 有巢 公 寓、市北 高新人 才公 寓 西苑 轮候 比例 超 100%。从 项目 分布 来看，上海保 租房 分布 区域 广，16 个行 政 区 域及 临港 新城 均有项 目。将项 目按 照区 域进行统 计，可 以发现 如下几 个特 点：1、浦 东、闵 行区总套 数最多，均超 万套；2、黄 浦区保租 房租 金均 值最 高，达 12612.5 元/月；3、因城 投临港 项目 套数 较少，轮 候比 例达 96%，除 去临 港区 外，最高的 四个 区域 分别 为 黄 埔、静 安、浦东 新区、金 山区，均位于 30%左右；4、保租 房小户 型占 比大，一 居室 与单间 合计 占比 达 82.5%。为 了更 好感受 上海 保障 性租 赁住 房实际 进展 以及 居住 体验，近期 我们 实地 探 访了上海 市部 分热 门保 障性 租赁住 房项 目。图3：上海浦东、闵行区保 租房 套数最多 图4：上海黄浦区保租房租 金均 值最高 数据来源：“随申办”APP、开源证券研究所 数据 来源：“随申办”APP、开源证券研究所 图5：上海临港、黄埔、静 安区 保租房轮候比例最高 图6：上海保租房一居室与 单间 合计占比达 82.5%数据来源：“随申办”APP、开源证券研究所 数据 来源：“随申办”APP、开源证券研究所 0500010000150002000025000浦东闵行松江杨浦宝山嘉定徐汇奉贤静安普陀崇明黄浦虹口金山长宁临港青浦总套数（套）行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 9/36 图7：截至 2024 年 4 月初，“随 申办”APP 已上线 75 个 保障性租赁住房项目 资料 来源：“随申办”APP（红色项目为 轮候比例100%，橙色为需轮候，蓝色为无需轮候）2、华润有 巢 马 桥 AI 店：多元化住房供应，打造示范级租 赁社区 2.1、华润 示 范级保 租房 社区，保障 城市建 设者 居住需 求 华润 有 巢是 中国 领先 的城 市投资 开发 运营 商华 润置 地于 2018 年 创立 的长 租公 寓品 牌，以 服务 国家战 略、大 力发展 租赁 住房为 品牌使 命，多 措并 举、先 行先试，深度参与 保障 性租 赁住 房建 设。截 至 2024 年 4 月初，华润 有巢 在上 海有 11 个 租赁住房的项 目，提供 租赁 房源 超过 1.2 万 间，其中 接近 半数坐 落在 闵行 区。图8：华润有巢在上海有 11 个租赁住房项目 资料 来 源：有 巢华 东 公众 号、华润置地 官网、奥 维 地图、开源 证 券 研究 所（橙 色 为保 租 房、蓝 色为市场化租赁住房）行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 10/36“有 巢国 际公 寓社 区 马 桥 AI 店”就是 其中 保障 性租赁 住房 项目 的代 表，其 是华 润置地 在闵 行区打 造的首 个示范 性租 赁社区，项目 地处上 海马 桥人工 智能创 新试验 区及南 上海 高新制 造带核 心位置，区 域内公 共交通 网络发 达，通 勤便 捷。项目 获取时间 为 2019 年底，首 批 开业时 间 为 2022 年 6 月，并纳 入保 障性 租赁 住房。项目占地面 积 共 4.2 万平 米，总建面 近 12 万方，包 含 8 栋 15 层住 宅楼、1 栋 3 层 公共服务配套 楼，共可 提供 2483 套精装 公寓。同 时 配 有近 1300 方 商业（包 含咖 啡美 食、生鲜超 市、美发 美甲、快 递收取 等不 同业 态）、超 4000 方 公共 配套 服务 设施 及 800余个停 车位。图9：华润有巢 马 桥 AI 店位于闵行区马桥镇核心位置 图10：华润有巢马桥 AI 店包含 8 栋 15 层住宅楼 资料来源：华润有 巢马桥 AI 店项目宣传册 资料来源：华润有巢马桥 AI 店项目宣传册 表4：有巢国际公寓社区马 桥 AI 店基本情况 项 目名称 有 巢国际公 寓社区 马桥 AI 店 项目地址 上海市闵行区马桥镇中青路 588 弄 土地性质 R4 租赁用地 土地使用年限 70 年 拿地时间 2019/12/26 总地价（亿元）3.45 占地面积（万平米）4.2 建筑面积（万平米）11.7 楼面价（元/平米）4100 开工时间 2020 年 7 月 首批开业时间 2022 年 6 月 住宅楼栋数 8 栋 公寓套数（间）2483 商业面积（平方米）1300 公共配套面积（平方米）4000 停车位 800 绿化率 41.70%数据来源：有巢公寓、有巢华东、华夏房地产、房天下 公众号、开源证券研究所 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 11/36 同时该 项目 也包含 闵 行区 首个“新时 代城 市建 设者 管理者 之家”，主要 集中 于 公寓 5 号楼 1-5 低 楼层（下 文所提 及的“一 张床”）。其建设 初衷，是 为了 满足 城市建 设者 以及城 市运 行一线 务工人 员的实 际需 求、提 供多元 化服务，解 决他们 最关心、最直接、最现 实的 住房 问题。图11：华润有巢马桥 AI 店含 闵行区 首个“新时代城市 建设 者管理者之家”资料 来源：今日闵行公众号 2.2、户 型多 样设施 齐全，一站 式解 决 人才 住房 之忧 户型方面：该 社区 设计 了 包含“一张 床、一间 房、一 套房”的多 层次 租赁 产品，且一间 房占 比较 大。其中，“一套 房”产 品 179 套，包括两 室房 源 143 套、一 室一厅房源 36 套，面 积均 为 60 平方米；“一间 房”房 源 2166 套，其 中一居室 1180 套，面积为 40 平方 米，单 间 986 套，面 积 为 35 平 方米；“一张床”则 是共有 138 套 房源、440 个 床位，并 分为 双人 间 56 间和 四人 间 82 间。户型 均 为精 装南 北朝 向 配 有全景 大窗，采 光通 风好，可 直接 拎包入 住，同时 可办 理居 住证。图12：华润 有 巢 马桥 AI 店“一套房”产品 179 套 图13：华润有巢马桥 AI 店“一间房”房源 2166 套 资料来源：开源证券研究所 资料来源：开源证券研究所 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 12/36 图14：华润 有 巢 马桥 AI 店“一张床”有两人间户型 图15：华润有巢马桥 AI 店“一张床”有四人间户型 资料来源：开源证券研究所 资料来源：开源证券研究所 图16：华润有巢马桥 AI 店“一间房”占比最大 数据 来源：中经城事、今日闵行、URI 城市租住公众号、开源证券研究所 租金方面：35 平米 单间 租金 1900-2200 元/月、40 平米 一居 室租金 2200-2500 元/月、60 平米 两室 及一 室一 厅租 金 3200-3600 元/月。而四人 间和 两人 间 充 分兼 顾到一线工作 者的 收入 水平 和承 受能力 等因 素，租 金分 别 仅为 500 元/月和 900 元/月。租金变化方 面，该保 租房 项目 租金 需 低 于市 场 价 9 折，且 每 年涨幅 需控制在 2%-5%以内，其中 市 场价 格是 租赁 备案 中心通 过项 目备 案得 到。表5：华润有巢马桥 AI 店整体租金位于 500-3600 元/月 产品 户型 面 积（平米）套 数（间）租 金（元/月）价 格涨幅 一套房 两室 60 143 3200-3600 租金低于市场价 9 折，每年涨幅需控制在2%-5%以内 一室一厅 36 一间房 大单间 40 1180 2200-2500 小单间 35 986 1900-2200 一张床 双人间 35 56 900 四人间 35 82 500 数据来源：中经城事、今日闵行公众号等、开源证券研究所 一套房7%一间房87%一张床6%行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 13/36 公共配套：项 目在 提供 多元 化 的安 居户型 基 础上，还 配 备了诸 多共 享配 套设 施，室 内包含 台球 区、健 身房、公共洗 衣房、公共 厨房、公共浴 室等，室外 公区含 有篮球 场、羽 毛球 场等。同时项 目配备 智能 门禁、单元大 堂配备 人脸 识别、宿舍智 能门锁 等，以此 保 障社区 安全。入住前 提供 免费保 洁服务，入住 后 家具 非人 为损坏 也可免费求 助保 修。图17：华润 有 巢 马桥 AI 店室外公区配有篮球、羽 毛球场 图18：华润有巢马桥 AI 店提供多项舒心服务 资料来源：今日闵行公众号 资料来源：华润有巢马桥 AI 店项目宣传册 图19：华润有巢马桥 AI 店配备多个公共配套设施 资料 来源：开源证券研究所 租 赁 条 件：对于“一套房”和“一 间房”其 租赁 条件 相对比 较宽松。根据 随申办 APP，需 要满 足以下 两 个条件。1、在 上海市 内有 合法就 业；2、在上海 市内 无房或有房 但在 闵行 区人 均住 房建筑 面积 低 于 15 平米。且一个 家庭 或者 单身 人士 只能 承租 一套。而对于“新 时代城 市建设 者管 理者之 家”而 言，申 请条 件则只 可以为 建筑施 工及环 卫绿 化快递 医护等 行业一 线职 工。且 根据项 目人员 介绍，只可 以为单 位集体申请，不 接受 个人 单独 申请。项目 租赁 时间 最短 是 12 个月，当 时正 值春 节活动，最短可 以 2 个月 起租。其中 租金 及押 金支 付方 式 为 押一付 一、押一 付三 都可 以，没有强制 要求，提 前一 个月 申请退 租即 可返 还全 额押 金。行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 14/36 表6：华润有巢马桥 AI 店不同产品租赁条件有所不同 产品 租 赁条件 最 短租赁周 期 租 金支付方 式 押 金退还方 式 一套房 1、在上海市内有合法就业；2、在上海市内无房或有房但在闵行区人均住房建筑面积低于 15 平米。通常 12 个月，春节活动可 2个月起租 押一付一、押一付三均可 提前一个月申请退还全额押金 一间房 一张床 1、上述条件；2、只可以为建筑施工及环卫绿化快递医护等行业一线职工；3、单位集体申请，不接受个人单独申请 资料来源：随申办 APP、开源 证券研究所 入住情况：2023 年 底项 目 整体入 住率 为 80%，空置 率相对 较高。主 要原 因 有：1、虽然 项目 首开 时间 为 2022 年 6 月，但首 批仅 有 400 间。二批 次于 2023 年 3 月开放，营 业时 间较 短；2、受 临近春 节影 响，5 号 楼两 人间和 四人 间退 租率 较高，其中5 号楼入 住率 仅为 70%。根据 上 海基 层党 建公 众号 数据显 示，项目 已入 住租 客以 20岁至 30 岁 的年 轻人 为主，其中企、事业 单位 人员 占 51%，一 线产 业工 人占 35%。此外 还有 约 14%的 城市 基础 设施和 公共 服务 行业 人员。图20：华润有巢马桥 AI 店企、事业单位入住占比较大 数据 来源：上海基层党建公众号、开源证券研究所 我们对 该项 目租 金收 益率 进行测 算，主要 做出 以下 假设：收 入层 面：按 照两 室、一室 一厅、一居 室、单间、双 人间、四人 间户 型出 租 率分别 为 100%、90%、85%、85%、70%、70%假 设，可以得 到整 体出 租率 为 85%。月租取区 间中 值，收 缴率 假 设 100%，后可 得该 条件 下 项目年 租金 收入 为 5828.25 万元。51%35%14%企、事业单位 一线产业工人 城市基础设施和公共服务行业人员行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 15/36 表7：按照假设华润有巢马 桥 AI 店年租金收入 5828.25 万元 户型 套 数（间）租 金（元/月）出 租率 年 租金收入（万元）两室 143 3400 100%583.44 一室一厅 36 3400 90%132.192 一居室 1180 2350 85%2828.46 单间 986 2050 85%2061.726 双人间 56 1800 70%84.672 四人间 82 2000 70%137.76 整体 2483-85%5828.25 数据来源：中经城事、今日闵行公众号等、开源证券研究所 成本层 面：（1）该地 块最 终土地 成交 价 为 34487 万 元；建 筑面 积 为 11.7 万方，建安单 方假 设 4000 元/平 米，则 建安 成本 为 46800 万元；每套 公寓 假设 装修 标准 10万元，则总 装修 成本 为 24830 万 元，故 项目 前期 总 投资成 本 106117 万 元；（2）根据用 途营运 成本 主要可 分为空 置房源 管理 费、物 业管理 费、折旧 摊销 费、职工薪 酬和其他费 用。分 别为年 租金 收入 的 5%、5%、15%、5%、2%；假 设不 额外 产生 管理费用、财 务费 用。考虑 减免 后的各 项税 费为 年租 金收 入的 5%。故 可得 项目 年营 业总 成本为 2156.5 万 元。故最终 根据 以上 假设，可 以最终 得出 项目 年净 利润 为 3671.8 万 元，租金 收益 率为 3.5%。表8：按照假设华润有巢马 桥 A