ICS 03.080 A12 备案号：49428-2016 DB15 内 蒙 古 自 治 区 地 方 标 准 DB 15/T 969 2016 办公楼物 业管理服 务标准 2016-03-15 发布 2016-06-15 实施 内 蒙 古 自 治 区 质 量 技 术 监 督 局 内 蒙 古 自 治 区 住 房 和 城 乡 建 设 厅 发布 DB 15/T 969 2016 I 目 次 前言.II 1 范围.1 2 规 范性 引用 文件.1 3 术 语和 定义.2 4 基 本要 求.3 5 客 户服 务.5 6 房 屋养 护与 管理.6 7 设 施设 备运 行与 维护.6 8 公 共秩 序维 护.11 9 突 发事 件处 理.12 10 消 防安 全管 理.12 11 仓 储管 理.13 12 卫 生防 疫.13 13 保 洁服 务.14 14 绿 化服 务.15 15 监 督与 投诉.15 附录A（资 料性 附录）工作人 员文 明服 务规 范用 语.17 参考文 献.19 DB 15/T 969 2016 II 前 言 本标准 按照 GB/T 1.1 2009 的 规定 起草。本标准 由内 蒙古 自治 区住 房和城 乡建 设厅 提出。本标准 由内 蒙古 自治 区住 房和城 乡建 设厅 归口。本标准 主要 起草 单位：内 蒙古自 治区 住房 和城 乡建 设厅、内蒙 古自 治区 标准 化院。本标准 主要 起草 人：许 怀 云、贾双 文、张鹤、岳志 成、韩 玉霞、籍 凤英、董朝 旺、苗 润宇、赵 文宗、刘默、欧阳 建辉。本标准 于2016 年3月 首次 发 布。DB 15/T 969 2016 1 办公楼物 业管理 服务标准 1 范围 本标准 规定 了内 蒙古 自治 区内办 公物 业管 理服 务活 动中的 术语 和定 义、基 本 要求、客 户服 务、房屋养护与 管理、设 备设 施 维 护与管 理、公共 秩序 维护、突发 事件 处理、消防 安 全管理、仓 储管 理、卫 生 防疫、保 洁服 务、绿化 服务 等服务 要求。本标准 适用 于内 蒙古 自治 区内的 办公 物业 管理 服务 活动。2 规范性 引用 文件 下列文 件对 于本 文件 的应 用是必 不可 少的。凡 是注 日 期的引 用文 件，仅注 日期 的 版本适 用于 本文 件。凡是不 注日 期的 引用 文件，其最 新版 本（包括 所有 的修改 单）适用 于本 文件。GB 2894 安 全标 志及 其使 用导则 GB 3096 声环 境质 量标 准 GB 5749 生活 饮用 水卫 生 标准 GB/T 10001.1 公共 信息 图形符 号 第1 部分：通 用 符号 GB 13495 消防 安全 标志 GB 14934 食（饮）具消 毒卫生 标准 GB 15603 常用 化学 危险 品贮存 通则 GB 17051 二次 供水 设施 卫生规 范 GB/T 17242 投 诉处 理指 南 GB/T 18883 室 内空 气质 量标准 GB 19210 空调 通风 系统 清洗规 范 GB/T 20299.3 建筑 及居 住区数 字化 技术 应用 第3 部分：物业 管理 GB/T 20647.9 社区 服务 指南 第9 部分：物 业服 务 GB 22337 社会 生活 环境 噪声排 放标 准 GB 25201 建筑 消防 设施 的维护 管 理 GB 50365 空调 通风 系统 运行管 理规 范 GB 50310 电梯 工程 施工 质 量验收 规范 DBJ 03 27 公 共建 筑节 能 设计标 准 CJJ/T 102 城市 生活 垃圾 分类及 其评 价标 准 DL 408 电 业安 全工 作规 程（发 电厂 和变 电所 电气 部分）HJ/T 167 室内 环境 空气 质量监 测技 术规 范 SB/T 10460 商 用电 开水 器 TSG G0001 锅 炉安 全技 术 监察规 程 TSG G7002 锅 炉定 期检 验 规则 TSG T5001 电梯 使用 管理 与维护 保养 规则 中华人 民共 和国 主席 令 第4 号(2013)中华 人民 共和 国特种 设备 安全 法 DB 15/T 969 2016 2 中华人 民共 和国 国务 院令 第666 号(2016)物 业管 理 条例 中华人 民共 和国 建设 部令 第125 号(2004)物 业服 务 企业资 质管 理办 法 中华人 民共 和国 财政 部 财 基字 1998 7 号 物业 管 理企业 财务 管理 规定 中华人 民共 和国 国家 住房 和城乡 建设 部 建房 2010 165 号 物业 承接 查验 办法 中华人 民共 和国 国家 发展 和改革 委员 会 价格 2014 2732 号 关于 放开 部分 服务价 格的 通知 中华人 民共 和国 国家 发展 和改革 委员 会 价检 2004 1428 号 关于 物业 服务 收费明 码标 价规 定 中华人 民共和 国国 家发展 和改革 委员会 价格 2014 2755 号 国 家发 展改革 委员会 关于放 开部 分服务价 格意 见的 通知 内蒙古 自治 区 第 十届 人民 代表大 会常 务委 员会 公告 第4号(2003)内蒙 古自 治 区物业 管理 条例 内 蒙 古 自 治区 第 十 一届 人民 代 表 大 会常 务 委 员会 公告 第28 号(2011)内 蒙 古自 治 区 城 镇供 热 管理条例 内蒙古 自治 区人 民政 府令 第213 号(2015)内 蒙古 自 治区电 梯安 全管 理办 法 内蒙古 自治 区人 民政 府 内 政发 2015 91 号 关于 加 强物业 管理 促进 物业 服务 业发展 的意 见 内蒙古 自治 区住 房和 城乡 建设厅 内 建房 2013 685 号 内蒙 古自 治区 物业 服 务企业 资质 管理 办 法 内蒙古 自治 区发 展和 改革 委员会 内 发改费2014 1029 号 关于 规范 我区 物业 服务收 费管 理工 作的通知 3 术语和 定义 下列术 语和 定义 适用 于本 文件。3.1 物业 property 已经建 成并 投入 使用 的各 类房屋 及其 与之 相配 套的 设施、设备 和相 关场 地。3.2 办公楼 物业 office building property 已建成 并交 付办 公使 用的 房屋及 附属 设施、设 备和 场地。注：若办公楼为 专业商业办公楼，也可称之为写字楼。3.3 业主 owner 物业的 所有 权人。3.4 物业使 用人 property user 物业的 承租 人或 实际 使用 人。3.5 物业服 务 property services 物业服 务企 业受 业主 或者 建设单 位委 托，依据 合同 约定对 物业 管理 区域 内的 建筑物、构 筑物 及配 套的设施 设备 和相 关场 地，进行维 修养 护、管理，维 护公共 环境 卫生 和相 关秩 序的活 动。DB 15/T 969 2016 3 3.6 物业服 务企 业 property service enterprises 依法成 立、具备 专门 资质 并具有 独立 企业 法人 地位，依据 物业 服务 合同 从事 物业管 理相 关活 动的 经济实体。3.7 委托服 务（特约 服务）the special property services 物业服 务企 业或 其他 专业 性服务 企业 接受 业主（或 物业使 用人）的委 托，提 供的物 业服 务合 同以 外的各类 单项 服务。3.8 物业服 务费 property service fee 物业服 务企 业按 照物 业服 务合同 的约 定，对 房屋 及 配套的 设施 设备 和相 关场 地进行 维修、养护、管理，维 护相 关区 域内 的环 境卫生 和秩 序，向业 主或 物业使 用人 所收 取的 费用。3.9 包干制 fixed-fee System 由业主 向物 业服 务企 业支 付固定 物业 服务 费用，盈 余 或者亏 损均 由物 业服 务企 业享有 或者 承担 的物业服务 计费 方式。3.10 酬金制 remuneration system 在预收 的物 业服 务资 金中 按约定 比例 或者 约定 数额 提取酬 金支 付给 物业 服务 企业，其余 全部 用于 物业服务 合同 约定 的支 出，结余或 者不 足均 由业 主享 有或者 承担 的物 业服 务计 费方式。4 基本要 求 4.1 服务机 构 4.1.1 在服务 项目 设有 固定 的服 务场所，并 根据 实际 工作 需 要至少 应配 备相 应数 量的 智能化 办公 设备，有专职 人员 负责 为业 主或 物业使 用人 提供 咨询、报 修、受 理投 诉等 服务。4.1.2 在服务 场所 明显 位置 公示 企业营 业执 照、资质 证书（或复 印件）、服务 人员 姓名、照片、岗 位信息、服务 事项 及标 准、收费标 准、服务 电话 等信 息。4.2 工作人 员 4.2.1 物业从 业人 员应 按照 规定 取得职 业资 格证 书或 相应 的岗位 证书。4.2.2 物业从 业人 员应 统一 着装，佩戴 统一 工作 标识，仪 容仪表 整洁。4.2.3 物业从 业人 员服 务用 语应 简洁、文明，用 词准 确、恰当、语气 亲切、诚 恳。可参照 附 录 A。可根据实 际工 作需 要配 备具 有蒙语 和外 语（如英 语）会话能 力的 工作 人员。4.2.4 物业人 员在 服务 过程 中应 保持良 好的 精神 状态，主动、热情、耐心、周 到并 及时为 顾客 提供 服务。4.2.5 物业服 务企 业应 在 上 岗前 对工作 人员 进行 专业 培训，培训 合格 方可 上岗，工 作期间 还应 进行 定期培训，包 括专 业知 识、相关法 律法 规、安全 知识 等内容。DB 15/T 969 2016 4 4.3 财务管 理 4.3.1 物业服 务企 业 应 建立 健全 财务管 理制 度，规范 记账，账目 清晰，并 符合 物 业管理 企业 财务 管理规定。4.3.2 物业服 务收 费实 行明 码标 价，物 业服 务收 费的 定价 形式、收费 方式、追 缴执 行 国 家发 展改 革委员会 关于 放开 部分 服务 价格意 见的 通知（发改 价格 2014 2755 号）、关于 规范 我区 物业 服务收费管 理工 作的 通知（内发改 费字 2014 1029 号）的 规定，实 行酬 金制 物业收 费方 式的 物业 服务企业 应 依据 合同 约定 每年 公布物 业服 务项目 资 金年 度预决 算和 收支 情况，可 聘 请专业 机构 对资 金情 况进行审计。4.3.3 物业服 务合 同约 定以 外 的 服务费 用、代收 代缴 的费 用，应 单独 列帐，按 实际 支出费 用和 约定 方式向业 主或 物业 使用 人收 取，并 应符 合 国 家发 展改 革委员 会关 于放 开部 分服 务价格 意见 的通 知（发 改价格 2014 2755 号）、关于 规范 我区 物业 服务 收费管 理工 作的 通知（内发改 费字 2014 1029号）以 及政 府价 格主 管部 门的相 关规 定。4.4 档案管 理 4.4.1 物业服 务企 业应 建立 完善 的档案 管理 制度，做 到档 案、记 录等 内容 完整、准 确，并 且定 期对 档案资料 进行 整理，保 证 其 规范、齐全、方 便查 阅，同时做 好档 案资 料的 保密 工作。4.4.2 应根据 档案 性质 的不 同，分类进 行管 理，管理 的档 案 主要 包括：a)业主及 物业 使用 人资 料；b)物业服务 企 业日 常管 理文 件、记 录；c)物业 服 务档 案；d)投诉处 理资 料；e)物业竣 工验 收档 案；f)物业权 属资 料；g)项目承 接查 验资 料；h)办公楼 及其 配套 设施 权属 清册；i)房屋维 修管 理档 案；j)设备设 施 使 用、养护、检 查、维 修管 理档 案；k)秩序维 护档 案；l)消防管 理档 案；m)信报服 务档 案；n)保洁服务 档案；o)绿化养护 档 案；p)其它资 料。4.5 标识管 理 4.5.1 通用要 求 4.5.1.1 标识的 图符 号使 用应 符 合GB/T 10001.1 的要 求。4.5.1.2 消防与 安全 标识 应符 合 GB 2894、GB 13495 的 要求。4.5.1.3 各类标 识的 文字 使用 应规 范，格 式应 统一。4.5.2 指引类 标识 4.5.2.1 提供建 筑物 各楼层 主 要出 入口的 平面 示意 图以及 各 楼层指 示、引导 标识。DB 15/T 969 2016 5 4.5.2.2 提供建 筑物 周边 主要 道路、停车 场、泊车 导向 等标 识。4.5.2.3 公共卫 生间、电 话、服务 台等公 共服 务设 施 应 提供 引导和 位置 标识。4.5.3 警示类 标识 4.5.3.1 办公区 域、公共 区域 内 应 提供 紧 急出 口、消防 通道、禁止 吸烟 区等 警示 性标 识。4.5.3.2 提供共 用设 备设 施、安全 设备设 施、消防 设备 设施 的安全 警示 标识。4.5.4 设施设 备类 标识 4.5.4.1 设备机 房内 所有 的设 备设 施要有 明确 的标 识牌 及机 组编号，并 要和 配电 柜柜 面上的 标志 牌相互对应。4.5.4.2 设备机 房内 所有 管路 上要 有标识，标 明管 路的 种类 和供、回管 路的 走向。4.5.4.3 配电柜 内要 标明 上级、本 级、下 级的 开关 号、设备 的名称。4.5.4.4 照明配 电箱 内要 标明 本箱 内的上 级、本级、下 级的 开关号、设 备名 称。4.5.5 其他标 识 根据实 际需 要，应提 供 临 时性服 务标 识（如“维修 进行中”、“小 心地 滑”等）及 其他 标识。4.6 节能管 理 4.6.1 制定节 能降 耗管 理工 作制 度，有 效避 免能 源、耗材 的浪费 和无 序使 用。4.6.2 根据办 公物 业 内 的实 际情 况，可 采取 的节 能降 耗措 施 包括 但不 限于：a)对公共 区域 照明 灯具 进行 节能改 造；b)定期对 共用 设备 设施 进行 巡检、维护 和养 护，防止 管道、阀门 出现 跑、冒、滴、漏；c)办公楼 内张 贴节 能提 示；d)根据办公 楼 内办 公人 员的 作息时 间确 定合 理的 照明、空调 等设 施 关 闭时 间。5 客户服 务 5.1 接待服 务 5.1.1 工作时 间应 有现 场接 待人 员，其 余时 间设 值班 人员，并应 提供 并公 布 24 h 服 务电话。5.1.2 提供多 种接 待途 径，包括 但不限 于现 场接 待、接听 电话及 传真、收 发信 函及 电子邮 件等 等。5.1.3 接待服 务中 应使 用普 通话，注意 用语 文明、礼 貌、规范，不得 使用 服务 忌语，参照 附 录 A。5.1.4 咨询、求助 等事 项，应及 时答复，答 复 率100%。5.1.5 受理服 务事 项应 进行 记录 并存档。5.2 迁入和 迁出 服务 5.2.1 业主或 物业 使用 人 迁 入 和 迁出 时，应 及时 受理、办 理相关 手续，并 及时 建档、归档。5.2.2 告知业 主或 物业 使用 人停 车地点、进出 办公 区域 的 搬迁路 线、搬 运时 间、电 梯使用 规定 等细 节。业主或 物业 使用 人搬 迁时 应安排 专人 进行 现场 管理 和协调。5.3 装修管 理服 务 5.3.1 建立装 修监管 制度，受理 装修申 请时 应 与 提出 申请 的 业主 或物 业使 用人 签订 装饰装 修 服 务监 管协议，明确 相关 方的 权利 和义务，并 应符 合住 房城 乡建设、环 境保 护等 主管 部门的 相关 规定。DB 15/T 969 2016 6 5.3.2 制定装 修期 间人 员出 入和 物品查 验制 度，装修 人员 应持证 出入。5.3.3 室内空 气污 染监 测和 控制 应符 合 GB/T 18883 和 HJ/T167 的 要求；办 公区 的昼 间 噪声控 制应 执行GB 3096 和GB 22337 的 规 定。5.3.4 每日 应 巡视 装修 现场，发 现有违 规 或 违反 协议 行为 的，应 当予 以劝 阻、制止；劝阻、制 止无 效的，应 及时 报告 相关 部门。5.3.5 保证装 修期 间的 水电 等供 应，为 业主 或物 业使 用人 提供装 修便 利。5.3.6 建立装 修档 案，装修 档案 应包括 装修 申请、装 修 服 务监管 协议、验 收资 料等。5.3.7 加强成 品工 程保 护工 作，设置施 工防 护设 施，保护 其他业 主权 益。5.4 报修服 务 5.4.1 应在双 方约 定的 时限 内处 理业主 或物 业使 用人 的报 修，急 修 15 min 内 赶到 现 场进行 应急 处理，或双方 根据 急修 项目 的不 同，另 外约 定急 修赶 赴时 限。5.4.2 报修、维修 应做 好记 录、存档，并及 时回 访。5.5 委托服 务 5.5.1 根据业 主或 物业 使用 人的 委托，物业 服务 企业 直接 提供或 外聘 专业 单位、人 员提供 物业 服务 合同约定 以外 的服 务，具体 委托方 式、内容 应协 商约 定，并 应符 合 4.3.3 的要 求。5.5.2 法律法 规对 提供 服务 的单 位有特 殊要 求的，应 符合 相关规 定。5.5.3 信报服 务 包 括：a)正确分 理信 件、包裹、报 刊、杂 志等；b)信报箱 的管 理和 维护 应符 合 GB50631 的规 定。6 房屋养 护与 管理 6.1 维护与 保养 6.1.1 指导业 主或 物业 使用 人正 确使用 房屋，指 导其 遵守 房屋安 全使 用的 相关 规范。6.1.2 每年制 订房 屋的 年度 维护 保养计 划，经业 主或 物 业 使用人 同意 后，组织 实施。6.1.3 对房屋 重要 部位 进行 日常 管理和 维修 养护，检 修记 录和保 养记 录应 齐全，并 存档。6.2 巡查与 巡检 6.2.1 建立房 屋巡 查制 度，根据 房屋实 际使 用年 限，定期 检查房 屋的 使用 状况；大 风、暴 雨等 极端 天气之前 进行 应急 检查。6.2.2 巡查中 发现 问题 需要 维修 时，在 保修 期内 的应 及时 联系相 关单 位进 行维 修。超出保 修期 的，按物业服 务合 同约 定进 行维 修。7 设施设 备运 行与 维护 7.1 公共照 明 7.1.1 每月巡 查与 维护 楼道、大 堂、电 梯、路道 等 在 内的 建筑物 内及 其周 边 公 共部 位照明 设施，及 时修复损 坏的 开关、灯 口、灯泡。7.1.2 每月 对 应急 照明（带 蓄电 池）设 施进 行检 查、维 护，每 月1 次 对蓄 电池 组进 行充放 电试 验，使其处于 有效 待命 状态。DB 15/T 969 2016 7 7.1.3 每季度 排出 计划 对所 有公共 照明 进行 一次 表面 清洁、除尘、保 持灯 具光 源照 度。7.2 供变电 系统 7.2.1 通用要求 7.2.1.1 制定供 电系 统内 部管 理规 范及临 时用 电管 理措 施。7.2.1.2 从业人 员操 作时 严格 执 行DL 408 的 规定，并 熟练 掌 握触电 紧急 救护 法。7.2.1.3 总配电 室专 人值 守，定时 检查设 备运 行状 况，对主 要运行 参数 进行 查抄；具 备无人 值守 条件的配电 室定 期检 查，用电 高峰时 期适 当增 加巡 视次 数；其 他低 压配 电室 定期 巡查；配电 室安 全标 识、安全防护 用品 齐全，通 风照 明良好；无 有毒 有害 危险 品及杂 物存 放，环境 整洁。7.2.1.4 明确变 电系 统的 限电、停 电审批 权限，按 规定 要求 通知业 主或 物业 使用 人；遇紧急 情况 时，应采取 必要 的紧 急处 理措 施。7.2.1.5 发生重 大人 身、设备 安全 事故应 及时 向供 电主 管部 门汇报，并 做好 记录。7.2.2 高（低）压 供电 系统 物业服 务企 业接 受供 电部 门委托 对高（低）压 供电 系统进 行维 护管 理的，执 行下列 内容：a)每半年 至 少1 次 对变 配电 设施设 备进 行检 查、维护、清洁，并 做记 录；b)高（低）压 变（配）电柜 操作运 行正 常，检测 表计 显示准 确；c)高（低）压 变压 器运 行正 常，温 控显 示准 确，联控 动作正 常；d)变（配）电 柜直 流操 作系 统运行 正常，蓄 电池 组充、放电 量稳 定，符合 工作 要求；e)功率因 素自 动补 偿电 容器（组）运行 正常，自 动切 换正确 可靠；f)变（配）电 系统 联络 自动 切换 正 常。7.2.3 应急供 电系 统 7.2.3.1 发电系 统 7.2.3.1.1 每月对 发电 机组 设备 进行 检查、维护，保持 设备 完好，至少 每月 启动 及维护 备用 发电机（组）1 次，确保 随时 可应 急启 用,及 时填 写工 作记 录并 存 档。7.2.3.1.2 发电机 控制 柜手 动及 自动 启动正 常，各类 表计 显示 正常；自动 转换 开关 状态 显示完 好，动作正常。7.2.3.1.3 油料储 存应 符合 相关 安全 要求。7.2.3.2 UPS 和EPS 电源 系统 7.2.3.2.1 控制柜 运行 正常，检 测表 计显示 正常。7.2.3.2.2 输出负 荷不 得超 出设 计范 围。7.2.3.2.3 蓄电池 组充、放 电量 稳定，符合 工作 要求。7.2.3.2.4 电源切 换功 能正 常，不出 现电火 花、输出 中断 等现 象。7.2.3.2.5 确保运 行时 散热 功能 正常。7.2.3.2.6 蓄电池 损坏 或达 到使 用寿 命应及 时更 换，保证 系统 正常运 行。7.3 升降设 备系 统 7.3.1 电梯 7.3.1.1 电梯验 收应 符 合 GB 50310 的规定。应 保证 载人 电梯 正常运 行。DB 15/T 969 2016 8 7.3.1.2 在电梯 明显 位置 张贴 有效 的电梯 检验 标志；在 电梯 轿厢内 显著 位置 张贴 电梯 使用的 安全 注意事项和 警示 标志、使 用管 理单位 名称 和维 修单 位名 称及其 急修、救 援、投 诉 电话。电梯 紧急 报警 装置 能随时与 中控 室、值班 人员 取得有 效联 系。7.3.1.3 应按照 特种 设备 安全 法、TSG T5001、内蒙 古 自治区 电梯 安全 管理 办法 的规 定，对电 梯进 行安 全监 测。电 梯 使用管 理单 位应 当对 在用 电梯进 行经 常性 日常 维护 保养，至 少每 月进 行一 次 自行检查，并 作出 记录。电 梯的日 常维 护保 养必 须由 依照 特种 设备 安全 法 和 内 蒙古 自治 区电 梯安 全管理办 法 要求 取得 许可 的安装、改 造、维修 单位 或者电 梯制 造单 位进 行。电梯应 当至 少 每 15 日进 行一次清 洁、润滑、调 整和 检查。电梯 检验 有效 期届 满前 1 个月，应 向电 梯检 验检测 机构 提出 检验 申 请。7.3.1.4 确保电 梯轿 厢内 可视 监控 装置、语音 提示 广播、无 线通讯 装置 等设 施正 常使 用。7.3.1.5 与有相 应有 效资 质的 电梯 维保单 位签 订电 梯维 保合 同，约 定维 护保 养的 内容、要求、频 次、期限以 及双 方的 权利、义 务与责 任。7.3.1.6 至少配 备1 名取 得特 种设 备作业 人员 证的 电梯 安全 管理人 员。每日 至少 检 查2 次电 梯安 全状况，发现 问题 及时 修理。每 年对电 梯安 全管 理人 员进 行特种 设备 安全 培训，保证 其具备 必要 的安 全知 识。7.3.1.7 有电梯 突发 事件 或者 事故 的应急 措施 与救 援预 案，每半年 演 练 1 次。7.3.1.8 发生电 梯困 人时 应及 时采 取措施 进行 施救。物 业服 务人员 应 在 10 min 内到 达 现场组 织进 行救援工作 及被 困人 员情 绪安 抚工作，并立 即通 知专 业维 修人员 抵达 现场 实施 救援，抵达时 间不 超 过 30 min。7.3.2 高空作 业设 备 7.3.2.1 设备应 经有 资质 的检 测机 构检验 合格 后，在有 效期 内使用。7.3.2.2 操作人 员应 经过 安全 培训，严格 遵守 安全 规定，严 格执行 安全 操作 规程。7.3.2.3 有专业 人员 对设 备运 行进 行管理，定 期进 行检 查及 保养，记录 使用 状况，并 存档。7.4 空调系 统 7.4.1 运行前 应对 冷水 机组、循 环水泵、冷 却塔、风 机、风机盘 管、水处 理等 设施 设备进 行系 统检 查。7.4.2 运行期 间每 日应 巡 视 1 次 空调系 统，保证 室内 温度 符合相 关规 定。7.4.3 有相应 的节 能措 施，每月 对能源 消耗 进行 统计、分 析。7.4.4 每年清 洗消 毒 1 次 新风 机、空 气处 理机 滤网、表冷 器、箱体 等；每 年清 洗消 毒 2 次 风机 盘管 虑网，每 2 年 清洗 消 毒1 次 风管,空调 清洗 应符 合GB 19210 的规 定。7.4.5 每半年 检 查1 次 管道、阀 门并除 锈。7.4.6 每年检 验1 次压 力容 器、仪表及 冷却 塔噪 音。7.4.7 每年对 空调 系统 进 行 1 次 整体性 维修 养护。7.5 供热系 统 7.5.1 锅炉系 统 7.5.1.1 严格执 行 特种 设备 安全 法和 有关 安全 生产 的法 律、法 规的 规定，接 受并 配合特 种设 备安全监督 管理 部门 的安 全监 察工作，保 证锅 炉的 安全 使用。7.5.1.2 按照TSG G0001 的有 关规 定，应 建立 健全 锅炉 安全、使用、节 能、技术 档案 管理制 度和 岗位安全、节能 责任 制度。7.5.1.3 配备专 职、兼职 的安 全管 理人员，作 业 人 员持 证上 岗。每 年对 特种 设备 作业 人员进 行安 全、节能教 育和 培 训，保 证作 业人员 具备 必要 的安 全、节能知 识。7.5.1.4 噪声的 监测、控 制管 理执 行 GB 22337 的 规定。DB 15/T 969 2016 9 7.5.1.5 根据 特种 设备 安全 法 及国家 有关 规定，按 照 TSG G0001、TSG G7002 的具 体 要求，接受 并配合 行 政主 管部 门指 定的 检测机 构对 锅炉 设备 进行 安全检 测。7.5.1.6 除按照 特 种设 备安 全法、TSG G0001 的规 定外，锅炉 设备 的维 护和 保养 还应满 足以 下要求:a)至少每 月进 行一 次在 用锅 炉设备 的自 行检 查，并记 录；b)对在用 锅炉 设备 进行 经常 性日常 维护 和保 养，并记 录；c)对在用 锅炉 设备 的安 全附 件、安 全保 护装 置、测 量调 控装置 及有 关附 属仪 器仪 表 进行 定期 检 查并记录。7.5.2 其他设 备设 施 7.5.2.1 包括供 热管 网、热用 户室 内系统 在内 的，除锅 炉系 统外的 其它 供热 设施 设备 的管理 和维 护应执行 内蒙 古自 治区 城镇 供热管 理条 例 的规 定。7.5.2.2 定期对 供暖 管道、安 全附 件、阀 门、仪表 进行 检查 和维护，确 保无 跑、冒、滴、漏。7.5.2.3 应制止 和劝 阻对 供热 管道、散热 器、安全 附件、阀 门、仪 表等 的 涂 抹、粘贴、覆盖、遮 挡、私自开 阀放 水 等 行为。7.6 供水系 统 7.6.1 负责供 水设 施的 日常 运转、保养、清 洗、消毒。7.6.2 制定供 水设 施卫 生管 理制 度并予 以实 施。管理 人员 每年进 行一 次健 康检 查和 卫生知 识培 训，合格上岗。7.6.3 按照卫 生防 疫部 门的 要求 使用 消 毒设 备，每年 至少 应对二 次供 水设 施进 行 1 次清洗 消毒，并 对水质进 行检 验，及时 发现 和消除 污染 隐患，保 证饮 水卫生 安全。二 次供 水设 施符 合 GB 17051 的 要求，水质符 合GB 5749 的 要求，并取 得政 府卫 生防 疫部 门颁发 的水 质检 测合 格报 告。7.6.4 每日至 少应 巡 检 1 次 供水 设施，发现 跑冒 滴漏 现象 及时解 决。每日 至少 应巡 视 2 次 水箱 间、水泵房，检查 设备 运行 状况。7.6.5 水箱、蓄水 池盖 板应 保持 完好并 加锁，钥 匙由 专人 保管；溢流 管口、透 气口 应安装 金属 防护 网并保持 完好。7.6.6 每季度 应切 换启 用 1 次 备 用水泵。7.6.7 每月至 少应 检 查 1 次 水泵 润滑情 况，补充 或更 换润 滑剂；每年 至少 应养 护 1 次水泵。7.6.8 每年应 对供 水管 道、阀门 等进行 除锈、刷 漆。每年 入冬前 应对 暴露 管道 进行 防冻处 理。7.6.9 发生供 水事 故时，按 照应 急预案 立即 采取 应急 措施。7.7 排水系 统 7.7.1 每年雨 季来 临前，应 集中 对雨、污水 井、屋面 雨水 口等设 施进 行检 查，组织 清理疏 通，确保 其畅通。每次 降雨 前后 应对 主要排 水口、管 井进 行检 查。7.7.2 每日至 少应 对污 水池 巡 视1 次，检查 设备 运行 状态；每周 至少 应进 行 1 次设 备手动 启动 测试；每季度 应养 护1 次。7.8 电子信 息化 和自 动化 管理 系统 7.8.1 物业服 务数 字化 管理 物业服 务的 数字 化应 用技 术应符 合GB/T 20299.3的要 求。7.8.2 楼宇自 动化 和智 能化 系统 DB 15/T 969 2016 10 7.8.2.1 服务器、UPS、传感 器、直 接数字 控制 器等 工作 正常、通讯 正常、线 路整 齐、整洁。7.8.2.2 末端设 备接 线正 确、线路 无损、安装 牢固。7.8.2.3 每周对 计算 机系 统数 据进 行备份。7.8.2.4 每年委 托专 业机 构 对 仪器 仪表等 相关 设备 进行 检定 和校准。7.8.2.5 建立机 房管 理制 度，控制 室机房 实行 封闭 管理，配 备符合 要求 的灭 火器 材。7.8.3 电子安 全防 范系 统 7.8.3.1 电子 巡 更及 防盗 报警 系统 7.8.3.1.1 工作站 工作 正常、整 洁。7.8.3.1.2 巡更器 具工 作正 常。7.8.3.1.3 巡更点 位置 正确、安 装牢 固、工 作正 常。7.8.3.1.4 各类防 盗探 测器 安装 牢固、线路 无损，工 作正 常、整洁。7.8.3.1.5 防盗报 警控 制器 线路 无损，工作 正常、整 洁。7.8.3.2 监控系 统 7.8.3.2.1 摄像机 安装 牢固、位 置正 确，工 作正 常、整洁。7.8.3.2.2 视频记 录设 备工 作正 常、整洁。7.8.3.2.3 监视器 工作 正常、图 像清 晰、色 彩良 好、整洁。7.8.3.2.4 矩阵工 作正 常、线路 整齐、标识 清楚。7.8.3.3 对讲系 统 7.8.3.3.1 对讲机 的使 用和 频率 范围 执行国 家无 线电 使用 相关 规定，接受 相关 主管 部门 的 监督和 管理。7.8.3.3.2 天线和 基站 线路 安装 牢固、工作 正常、无 损、整洁。7.8.3.4 门禁系 统 7.8.3.4.1 根据需 要可 设置 门禁 系统，双方 应约 定使 用人、使 用权限 等，并建 立门 禁管 理规章 制度。7.8.3.4.2 确保工 作站、服 务器、读 卡机和 电子 门锁 等相 关设 施安装 牢固、工 作正 常。7.8.3.5 广播、会议 背景 音响 7.8.3.5.1 音源设 备、功放 设备 工作 正常，整洁 完好。7.8.3.5.2 扬声器 等末 端设 备工 作正 常、整 洁，音质 保持 清晰。7.8.3.5.3 背景音 响与 消防 报警 系统 的连接 切换 工作 正常。7.8.3.5.4 多媒体 显示、数 字音 响、摄录像 设备 工作 正常。7.8.3.5.5 视频、音频、网 络线 路传 输正常、无 干扰。7.8.3.5.6 每半年 进行 一次 全面 检查 与调试。7.8.3.6 网络与 通讯 设备 根据业 主或 物业 使用 人的 实际需 求和 双方 约定，可 部分或 全部 达到 以下 要求：a)通讯处 理机、交 换和 调制 解调器 数据 通讯 工作 正常；b)维护终 端工 作正 常、整洁；c)工作电 源 及UPS 工作 正常，设备 整洁，显 示仪 表无 损；d)配线架、光 纤配 架排 线整 齐，标 识完 好，数据 齐全；DB 15/T 969 2016 11 e)插座模 块安 装完 好，线路 畅通，表面 整洁；f)对相关 软件 定期 进行 检测，发现 故障 及时 记录，并 通知软 件供 应商 进行 维修；g)做好机 房防 火、防霉、防 潮、防 雷击 的安 全保 卫工 作和清 洁卫 生工 作，机房 内设警 示标 识；h)温度应 保持 在 25 左右，并做 好日常 安 全检 查，排除隐 患，避免 发生 事故；i)对关键 的数 据和 信息 做好 备份工 作。7.8.3.7 车库管 理系 统 7.8.3.7.1 工作站、服 务器、收 费站 工作正 常、整洁；取 票站、栅栏 机安 装牢 固、工作 正常。7.8.3.7.2 区域及 车库 车位 计数 显示 器工作 正常、整 洁，数据 准确。7.8.3.7.3 图像识 别系 统工 作正 常，摄像机 功能 工作 正常。7.8.3.7.4 系统检 查、检修 保养 定期 进行，保证 系统 运行 正常。7.9 避雷系 统 7.9.1 避雷系 统应 由取 得资 质的 专业检 测机 构进 行检 测合格。7.9.2 每年雷 雨季 节前 检查 避雷 带、避 雷针、避 雷线、避 雷网等 装置。7.9.3 每年检 查1 次重 要机 房的 设备防 静电 地板 的接 地是 否可靠，并 对各 楼层 的钢 窗、钢 结构 进行 外观检查。7.9.4 每月1 次对 变配 电室 的设 备的接 地带 进行 检查；每 季对 各 重要 机房 内的 配电 柜及设 备接 地进 行检查；保证 所有 机电 设备、管道、构 架等 金属 物接 地良好。8 公共 秩 序维 护 8.1 人员要 求 8.1.1 秩序维 护人 员接 受过 相关 安全防范 知 识与 技能 培训，持证 上岗。8.1.2 上岗时 佩带 统一 标志，器 械佩带 规范，仪 容仪 表规 范整齐。8.2 出入管 理 8.2.1 主出入 口实 行 24 h 在岗 值班。8.2.2 对进出 办公 楼人 员进 行出入 管理，非 办公 人员 进入、非办 公时 间进 入应 进行 登记。8.2.3 对于来 访人 员用 语文 明规 范，必 要时 引导 至电 梯厅 或指定 区域。8.2.4 对进出 办公 楼物 品进 行出入 管理，大 件物 品搬 出应 实行查 验登记 放 行制 度；发现有 可疑 危险 品时，应 予以 扣留，并 上报 主管部 门。8.2.5 根据实 际情 况规 定车 辆行 驶路线，对 进出 办公 物业 区域 的 车辆 进行 有效 疏导，保证 出入 口的 通畅。8.2.6 对外来 人员 和车 辆、物品 的进出 应做 好记 录，记录 保存时 间不 少于 一年。8.3 监控 8.3.1 监控室 内实 行专 人 24 h 值 班。8.3.2 监控设 施齐 全，保证 对出 入口、内部 重点 区域 的安 全监控、录 像及 协助 布 放。8.3.3 确保监 控室 内电 话畅 通，接听及 时。8.3.4 监控室 收到 火情、险 情及 其他异 常情 况报 警信 号后，应及 时 采 取应 急措 施。8.3.5 监控记 录保 持完 整，保存 时间应不 少于 30 天，