本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。1行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2018 年 07 月 03 日 城市发展及融资角度看集中度提升 看好 2018 下半年房地产行业投资策略 相关研究 “从城市发展与融资角度看集中度提升2018 下半年房地产行业投资策略 “ 2018 年 6 月 21 日 “不动产登记已实现全国联网，房地产税理清税基稳步推进 房地产财税制度改革系列之一 “ 2018 年 6 月 21 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangshengswsresearch 研究支持 龚正欢 A0230117070004 gongzhswsresearch 彭子恒 A0230117060001 pengzhswsresearch 联系人 龚正欢 (8621)23297818×7457 gongzhswsresearch 本期投资提示： 追本溯源，调控升级带来的准入壁垒提升、融资条件收紧才是行业集中度提升的核心驱动力 。 我们认为探讨行业集中度问题时，远期市场格局及短中期实现路径同样重要。 区域性特征决定了房地产行业的规模效应较弱，且产品差异化程度整体较低、进入退出壁垒不显著，唯有融资端的额度及成本优势将为龙头房企带来核心竞争力 。 在近年来多城调控升级的背景下，政府管制力度加强带来了行业进入壁垒的大幅提升，开发贷白名单越发严格、资管新规严控非标等举措进一步加强了行业融资的聚集效应，市场规模的冲高回落将会为龙头房企带来真正的逆市提升机遇。对标海外市场，美国、日本等较成熟市场 CR10 均在30-40%水平 ， 且其龙头房企份额显著提升与市场规模萎缩基本同步 。在此推论下，我国地产行业集中度的提升速率，将取决于市场优势企业的扩张意愿及劣势房企的退出节点。 城级分化带来板块投资属性差异，核心一二线看龙头，城市圈二三线看区域房企 。 调控政策与城市发展密不 可分，从城镇化率（常住 /户籍）、人口流入及市场规模增速、二手房占比等特征可观察到一二三线城市的显著分化，其表征为 2017 年 TOP10 集中度差异，分别为 39%/28%/25%（ 27 城样本估算及加总倒算） 。 从发展路径看，一线城市经历了完整的房地产市场三阶段： 2010 年以前一线城市流入人口众多，市场规模不断扩张，量价齐升对应集中度同步提升，为“发展红利期”； 11 年起集中度与市场规模呈反向变动， 13 年市场高涨而集中度下降（ 35%->31%）， 14 年市场遇冷而集中度骤升（ 31%->39%），印证了调控力度对市场格局的核心驱动力； 15 年起集中度变动不大， 17-18 市场将持续缩量 ，龙头溢价首次显现， 市场格局将接近垄断竞争 。由此我们判断，核心一二线城市步入发展后期，投资机会看龙头房企及国企的资源整合；区域性二线及三四线看好中型房企的深度布局，在排名尚未稳固的市场环境内弯道超车。 房企 融资 是 本轮调控的重中之重， 标准化融资渠道 向规模房企集中、 资管新规 严控非标 ，在行业销售增速 下行的背景下， 融资能力的 差异将决定房企的 生存状态 。 经我们 测算， 2017年 76%的房地产融资额集中于 top30 以外的 房企手中，同年 权益 销售 额 CR30 为 31%。这意味着 中小 房企 对外部资金 的依赖度较高，通过 外部融资 收缩 倒逼 中小房企退出的 空间较大 。 目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控， 而 这份 白名单的长度正在缩短 。 2018 年房地产信用债的发行主体中上市公司、中央国企、销售 TOP30 和资产规模 1000 亿以上房企占比 出现明显提升。 根据 资管新规 要求 ，预计 2020 年 后 非标产品投向房地产的规模将大幅缩减。 由 银行非标理财的规模倒算， 房地产行业非标融资余额约 4 至 5 万亿， 假设 90%的 非标产品不 续发、年均 减少 三分之一 ，则 2018-20 年 年均非标融资 减少 1.4 万亿， 占 2017 年行业融资总额的 9.1%。从 房地产行业的偿债压力 时点 来看， 1Q19、 3Q19、 3Q20 和 1Q21 是房企 信用债 的 偿还 高峰，4Q2018 和 1H2019 是信托偿还高峰 ， 2020 年 前非标偿还的压力都将存在， 此外 为了配合非标转标， 预计开发贷渠道顺畅保持正增长 。 在行业 资金压力最大的时刻，也是机遇之际 ，于留在 “ 白名单 ” 中的 房企而言 ， 此时便是 扩大 市场份额 的 好时机 。 投资 建议 ： 建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企， 一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推： 保利地产，招商蛇口，万科 A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐： 新城控股 ，蓝光发展，阳光城， 金科股份，荣盛发展。同时看好租赁政策落地，关注 ABS 及 REITS 制度后续推进，建议关注：光大嘉宝，世联行。 请务必仔细阅读正文 之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。2行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资建议 建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企， 一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推： 保利地产，招商蛇口，万科 A； 二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐： 新城控股， 蓝光发展，阳光城，金科股份，荣盛发展。同时看好租赁政策落地，关注 ABS 及 REITS 制度后续推进，建议关注：光大嘉宝，世联行 。 原因及逻辑 房地产调控 不会全面放松 ， 坚持 “ 房住不炒 ” ， 限购限贷持续，限价略有松动 ； 商品房销售规模 保持在 15-17 亿平米， 整体保持平稳发展 ； 融资渠道 持续收紧，房地产行业 维持 紧信用 背景 。 有别于大众的认识 行业规模难以增长的背景下，行业集中度有条件大幅提升，拿地与融资门槛大幅提高，融资向央企国企和规模房企集中； Top10 权益销售额集中度有一倍成长空间，预计从 20%增长至 40%； 在二三线布局城市中，排名 top11-50 的城市数占比较高的房企成长空间更大； 融资压力较大时，是行业集中度提升的关键时刻， 4Q2018、 3Q2019 和 2020年底是房企偿债高峰，行业格局有望加速洗牌。 核心假设风险 房产税出台 对 房地产市场 供给与 房价走势 的影响超出预期 ； 货币政策 宽松减缓集中度 提升 的进程 。 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。3行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 1.从垄断竞争到“不鼓励”过度竞争 . 6 1.1 理论上房地产是一个垄断竞争型行业 . 6 1.2 边际变化：政府管制，即“不鼓励” 过度竞争 . 7 2. 从 城市发展阶段看集中度提升空间 . 8 2.1“因城施策”对应城市发展阶段分化 . 8 2.2 历史回溯：不同城级的集中度提升路径 . 9 2.3 竞争格局决定投资机会：结构调整 +区域布局 . 12 3. 从 融资角度测算中小房企何时退出 . 14 3.1 房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点 . 14 3.2 融资向上市公司、央企、规模房企集中 . 15 3.3 融资压力较大时，行业有望加速洗牌 . 16 4关键结论与投资建议 . 18 目录 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。4行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：香港 CR10 为 70% . 6 图 2：日本 CR10 为 40% . 6 图 3： 美国 CR10 为 30% . 7 图 4： 深圳 CR10 为 45% . 7 图 5： 2017 年中国房企 top10 权益销售金额集中度 19.6% . 7 图 6： 12-14 开发投资额增速，上海广州差距不大 . 9 图 7： 15-17 开发投资额增速，广深与北上差距明显 . 9 图 8： 一线城市销售额集中度变动 . 9 图 9： 一线城市销售均价同比变 动 . 9 图 10：二 线城市销售额集中度变动 . 10 图 11： 二线城市销售均价同比变动 . 10 图 12： 三四线城市销售额集中度变动 . 11 图 13： 三四线城市销 售均价同比变动 . 11 图 14： 三重发展阶段，集中度上行方兴未艾 . 11 图 15： 一线城市 TOP10 房企相对集中度差值 . 12 图 16： TOP10 相对 TOP11-50 增速， 销售面积集中度提升是核心驱动动力 . 12 图 17： 76%的地产融资额在 30 强以外的房企手中 . 15 图 18： 2017 年融资余额集中度低于销售金额集中度 . 15 图 19： 按销售规模自左向右降序，销售规模较大的房企，银行贷款占比一般较高 15 图 20：一般的，银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低 . 15 图 21： 从银行非标倒算房地产非标余额约为 4.7 万亿（万亿元） . 16 图 22： 通道类业务金额占比（万亿元） . 16 图 23： 2017 年房企到位资金中约有 3.4 万亿来自非标融资 . 18 图 24： 非银贷款增速与自筹资金增速自 2017 年拉开差距 . 18 表 1：分城级看房地产市场发展阶段 . 8 表 2：一线城市 TOP10 房企变动情况，国进民退，资源整合 . 12 表 3： 2017 年 27 城房企销售额排行统计 . 13 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。5行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 表 4： 2016 年 10 月以来关于融资的调控政策的梳理 . 14 表 5：信用债发行主体以上市公司、中央国企、销售 TOP30 和资产千亿以上房企为主. 16 表 6： 3Q2020 和 1Q2021 是房企偿债高峰，预计开发贷渠道顺畅保持正增长 . 17 表 7： 4Q2018 和 1H2019 是信托偿还高峰，剔除信托后的非标 18-20 年预计每季度偿还 2305 亿 . 17 附表 1： 房地产行业重点公司估值表 . 19 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。6行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 1.从垄断竞争到“不鼓励”过度竞争 1.1 理论上房地产是一个垄断竞争型行业 从 房地产行业自身的属性来看，应该是一个 地域性较强 、规模经济效应较低、竞争相对充分的行业 。 1）在产品差异化程度方面 ， 商品房偏“工业品”化 ，产品差异性较小 、 溢价能力不高，地理位置重要性较高，但企业不可掌控。 2）进入退出壁垒不高 ， 在过去 开发商 拿地和融资难度都不算高 ，从数量上 可见一斑 ：全国二级以上房地产企业 1 万余家，总数近 10 万家。 3）那 是否存在 规模经济效应呢 ，及随着规模的扩大 边际成本逐渐降低？ 在拿地成本端，以前协议拿地弹性空间大，利好本地房企不利于全国性开发商，目前 市场化的 招拍挂拿地比例 逐步提高， 但其成本与规模关联度较低；建安成本端 ， 按传统的建筑方法平均建安成本在 3000 元左右，相对刚性 ， 房企间 差异 不大，未来装配式建筑可能降低边际成本，但技术发展具有不确定性； 融资成本端确实具有规模优势，一般规模越大融资成本越低、额度越高；费用端与 企业经营效率 相关性更高 ，并且销售费用 /销售规模比例一般稳定在 2-4%，无明显规模优势。 4）政府 /司法环境无差别性对待 ： 无牌照限制，专利较少，税收待遇平等。 从海外成熟市场的 经验来看， top10 销售金额 集中度 均在 30-40%。 我国一线城市的房地产市场发展较早 ， 相对比较成熟，目前也在 40%的水平 。而 香港在 2007 年前 的 CR10其实 也在同一水平，但由于 2008、 2013 年 市场规模大幅 缩小 ，集中度快速上升至 60%、80%， 因此从另一方面看，市场规模缩量 也会 使得集中度提升。 图 1： 香港 CR10 为 70% 图 2： 日本 CR10 为 40% 资料来源： bloomberg， wind，申万宏源研究 资料来源： bloomberg,， wind，申万宏源研究 -40%-20%0%20%40%60%80%100%-40%-20%0%20%40%60%80%100%t o p 1 0 g r o w t h ma r k e t g r o w t h C R 1 0 ( 右轴 )-40%-20%0%20%40%60%-40%-20%0%20%40%60%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015t o p 1 0 g r o w t h mar k e t g r o w t h C R 1 0 ( 右轴 )本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。7行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 图 3： 美国 CR10 为 30% 图 4： 深圳 CR10 为 45% 资料来源： bloomberg,， wind，申万宏源研究 资料来源： bloomberg,， wind，申万宏源研究 备注： 很多 研究 都高估了海外房地产市场 的 集中度 ，我们严格的 按销售区域、 销售 业务 收入 、 权益 口径 以及 经调整的 行业销售 数据 进行测算， 证明了事实上房地产 市场本身是一个 竞争充分 、集中度 不高 的行业，具体的数据测算欢迎与我们交流。 1.2 边际变化：政府管制，即“不鼓励” 过度竞争 自 2016 年 10 月 起， 房地产 市场进入了新一轮调控 周期， 政府 加强 管制 意味着 “ 不鼓励 ” 过度竞争， 房地产 行业的 竞争格局出现了边际变化。 具体表现在： 1） 行业的 进入壁垒大幅提高，一二线城市单块总地价大幅上升 ，对资金实力要求提高；融资渠道强调“ 432”，即可融资的合格企业家数缩减至 1 万家； 2） 融资端持续收紧，非标融资渠道受到严管，规模 与排名 成为 房企 争夺 的 目标 ， 排名越高意味着合规 合法的 可融资渠道 将越多 。 2017 年信用债 发行 规缩水 六成 ， 银行贷款 “ 白名单 ” 从top100 减少 至 top50，甚至 top10，销售 规模与融资 规模的 高度绑定 进一步推动了 行业竞争格局的变化，龙头优势凸显。 我们 认为，受政府调控影响， 且 预计调控将持续 、 中短期内难以看到放松， 如果优势房企（即受政府管制影响较小）有扩规模意愿，则行业集中度会加速提升。 目前 top10 的权益 销售金额集中度 约 20%，距离海外成熟市场仍有一倍的成长空间 。从更长期 来看， 另外 60%的市场空间 仍将 属于中小房企， 在 合适的时点下 （例如 销售回暖、融资宽松 ） ，他们的成长弹性 空间 更大。 图 5： 2017 年 中国房企 top10 权益 销售金额集中度 19.6% 资料来源：克尔瑞 ， wind，申万宏源研究 0%5%10%15%20%25%30%35%-60%-40%-20%0%20%40%60%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016t op10 g r ow t h mar k e t g r o w t h C R 1 0 ( 右轴 )0%10%20%30%40%50%-40%0%40%80%120%160%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017TOP 1 0 g r o w t h mar k e t g r o w t h C R 1 0 ( 右轴 )1 3 . 6 %1 9 . 6 %3 1 . 0 %1 0 . 3 %1 5 . 2 %2 3 . 8 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %CR5 CR10 C R 3 0权益销售额集中度 融资余额集中度本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。8行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 （ 备注：销售额集中度为权益销售金额 /商品房销售额 ） 在“不鼓励”过度竞争的行业背景下，本篇报告 将进一步讨论如下 关键问题： 1. 行业集中度的提升空间有多大？ 分城级看市场竞争格局； 2. 行业集中度提升的时间节奏如何把握？ 看政府管制的约束条件：融资； 3. 哪些房企将受益于“不鼓励”过度竞争的行业背景？ 既具有扩张实力与意愿，同时受政府管制影响较小。 2. 从城市发展阶段看集中度提升空间 2.1“因城施策”对应城市发展阶段分化 拉长周期看 ， 房地产调控政策并非 不可预测。 强地域属性造成了房地产市场的天然割裂，不同城级城市发展的显著分化决定了“因城施策”的大背景。拉长时间线来看，一线城市目前已经步入了城镇化后期，其房地产市场以存量为主要，而历史上也曾经历过量价齐升的红利期及在调控周期中螺旋上升的震荡期，对于二三线城市未来市场发展及政策预期有着很强的借鉴意义。当然，长效机制的不断落地为地产逻辑带来了新变化，以上的讨论都需要在大周期的转折下进行一定的调整。 调控政策与城市发展密不可分，由此也决定了市场集中度。 从城镇化率（常住 /户籍）、人口流入及市场规模增速、二手房占比等特征可观察 到一二三线城市的显著分化，其表征为 2017 年 TOP10 集中度差异，分别为 39%/28%/25%（ 27 城样本估算及加总倒算）。在当前时点一二线调控持续趋严的背景下，二线城市的吸引人才政策的确可能是中期的持续利好，但其实施路径及影响将更为平缓、可持续化。从三四线城市看，部分城市房价水平已经达到二线标准，城市规模快速扩张无法对应人口吸附，未来存在增速回落、市场遇冷的风险；相比来看，城市圈三四线更能受益区域大中城市的扩散效应，长期风险可控。 表 1： 分城级看房地产市场发展阶段 一线城市 二线城市 三四线城市 城镇化阶段 城镇化率（常住 &户籍）高于80%，人口流入趋缓；北京上海均限定未来人口规模 持续吸附人口，人才竞争加剧；常住城镇化率 70%，户籍城镇化率低于 60%，上升空间广阔 城镇化率约 50%， 农村人口持续进城；阶梯型城镇化带来中短期发展红利 ；土地改革带动农民增收 调控及政策 持续强监管，调控常态化；大力鼓励租赁市场发展，租赁房及保障安局房占比提升 多项限购限售政策陆续出台，近期重提房住不炒；人才落户政策引发新一轮抢人潮 部分房价较高城市进入限售限购名单，整体调控宽松；棚户区改造维持高开工规模 房地产市场特征 受金融及调控影响较大，同比波动剧烈；房价持续高位 市场规模稳步上升 ,房价增速较快 显著受益棚改货币化， 15 年起市场热度提升，整体量价齐升 二手房市场占比 >50% 30%-50% <30% 2017TOP10 集中度 39% 28% 25% 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。9行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 资料来源： CREIS，申万宏源研究 广深与北上投资增速分化 ， 地产市场的人口属性仍然显著 。 北上广深作为传统一线，其地产市场发展较为成熟，但受人口因素影响其市场属性也产生了显著分化。 12-14 年期间 ， 北上广深城市房地产开发投资额 CAGR 分别为 7%/12%/12%/28%，除深圳显著较高外差别不大，对应同期内常住人口数 CAGR 为 2.2%/1.1%/0.9%/1.0%，北京强于其他三城。 15-17 年期间 ， 北上广深城市房地产开发投资额 CAGR 分别为 0%/9%/10%/26%，对应同期内常住人口数 CAGR 为 0.3%/-0.1%/3.5%/5.1%， 可见北京受人口流入锐减影响市场规模显著萎缩 ， 深圳受益于人口加速流入持续高规模投资增速 。 图 6： 12-14 开发投资额增速，上海广州差距不大 图 7： 15-17 开发投资额增速，广深与北上差距明显 资料来源： CREIS，申万宏源研究 资料来源： CREIS，申万宏源研究 2.2 历史回溯：不同城级的集中度提升路径 一线城市：垄断竞争格局形成，龙头溢价显著。 TOP10 销售额集中度 2010-2013 年处于 30-35%区间， 2014 年显著跳升至 39%，随后变化不大（ 2014 年后 TOP30/TOP50份额也相对稳定）。 2013 年销售额同比高增，集中度下降； 2014 年市场遇冷，集中度陡升； 2014 年后集中度变动对市场行情相对不敏感。 2016 年为市场销售额最高点； 2017年销量萎缩， TOP10 房企销售均价增速高达 18%，显著高于其他房企及城市平均水平，龙头溢价形成标志着垄断竞争市场确立。从另一个角度看，“租购并举”政策在一线城市的大举推广带来了诸多影响， 其中核心一点就是城市内相对低收入人群会更多转向租房市场，商品住宅供地缩减并同时更多对应高收入人群。 综上。能够在核心地段拿到地块，并且通过品效应、精品设计打造优质产品的房企更能够获得一线城市未来主要购房人群的青睐，从而在市场规模萎缩的背景下获得市场份额的逆市提升。 图 8： 一线城市销售额集中度变动 图 9： 一线城市销售均价同比变 动 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%贵阳 深圳 杭州 郑州 武汉 重庆 西安 济南 厦门 天津 福州 南昌 苏州 无锡 上海 青岛 长沙 成都 广州 南京 合肥 北京 长春12 - 14 增速 12 - 14 平均-5%0%5%10%15%20%25%30%深圳 南京 郑州 南昌 广州 合肥 济南 天津 苏州 西安 厦门 上海 青岛 杭州 福州 武汉 长沙 成都 重庆 长春 太原 贵阳 北京 无锡15 - 17 增速 15 - 17 平均本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。10行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 20 页 简单金融 成就梦想 资料来源： CREIS，申万宏源研究 资料来源： CREIS，申万宏源研究 二线城市：加速整合期，集中度仍有上升空间。 TOP10 销售额集中度 2010-2013 年从 20%上升至 29%，随后维持在 30%左右水平； TOP30/TOP50 份额波动相对较大，市场加速整合。 2013 年前集中度与市场规模呈同步上涨； 2014-15 年市场热度较低，集中度持续上升； 2016-17 年市场热度高涨，集中度有所回落。从销售均价同比增速来看，龙头房企溢价尚未显现，市场呈同涨同跌态势， 2016-17 中型房企销售均价增速显著高于龙头房企及城市均价，主因市场热度较高、高均价高总价户型产品去化率获得较大提升，再加上限 价政策较为宽松，对于部分中小型房企利好较为显著，从而带来业绩红利及市场整合。 图 10： 二 线城市销售额集中度变动 图 11： 二 线城市销售均价同比变 动 资料来源： CREIS，申万宏源研究 资料来源： CREIS，申万宏源研究 三四线城市：发展红利期，大开发商持续布局。 TOP10 销售额集中度： 2015-17 年期间由 13%提升至 25%，为加速提升期， 2017 年尤为显著（ TOP30 集中度增幅更为显著，TOP50 市占率整体较低）。集中度与市场规模呈同步上涨趋势， 2015 年后棚改推动效应显著， 2016-17 销售额维持约 30%的高增速。龙头房企及区域性房企处于加速布局期，大开发商持续下渗，城市能级将逐步驱动。由于全国短期商品住宅库存水平持续处于 12 个月以内的低位，预计棚改 PSL 货币化比例将持续下行，对三四线销售的拉动力减弱，预计 1-2年内三四线也将进入市场结构调整 、 大房企逆市提升的发展阶段 。（注：三四线 TOP50 房企集中度由于缺乏样本城市统计，采取（全国 -27 个一二线城市 ） 的倒算法得出各个房企三四线销售额 ， 再根据每年排名进行统计 ， 因此在统计意义上存在一定偏差 。） 20%31% 31% 35% 31% 39% 38% 37% 39%16%20% 21%26%24%25% 27% 27% 24%8%10% 10%12%10%10% 13% 11% 10%-40%-20%0%20%40%60%0%20%40%60%80%100%2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017TOP 3 1 - 50 销售额集中度 ( 左轴 )TOP 1 1 - 30 销售额集中度 ( 左轴 )TOP 1 0 销售额集中度 ( 左轴 )城市销售额同比 ( 右轴 )-20%-10%0%10%20%30%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017TOP 1 0 销售均价同比 TOP 1 1 - 30 销售均价同比TOP 3 1 - 50 销售均价同比 城市销售均价同比19% 25%27% 29% 30% 32% 31% 28%12%15%18% 21%20% 22% 20% 17%5%6%8%9% 8%10% 9%7%0%20%40%60%0%20%40%60%80%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017TOP3 1 - 50 销售额集中度 ( 左轴 )TOP1 1 - 30 销售额集中度 ( 左轴 )TOP1 0 销售额集中度 ( 左轴 )城市销售额同比 ( 右轴 )-10%-5%0%5%10%15%20%25%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017TOP 1 0 销售均价同比 TOP 1 1 - 30 销售均价同比TOP 3 1 - 50 销售均价同比 城市销售均价同比