请 务必仔细 阅读本 报告最 后部分 的重要法 律声明 Table_Rank 评级：看好 Table_Authors 王嵩 SAC 执 证编 号：S0110520110001 电话：010-81152629 相关研 究 Table_OtherReport 公募 REITs 2023 年一季报点评：高速公 路 板 块 修 复 弹 性 得 以 兑 现，产 业 园区业绩仍承压 公募 REITs（1 月）月报：多省市推动REITs 试点，春节后板块行情复苏 公募 REITs 2022 年四季报点评：复苏主线中寻找板块确定性 核心观点 Table_Summary REITs 二级市场表现加速 下探。自 2 月 中旬 以来 REITs 指数便 持续 下跌，截 至 6 月 5 日收 盘年 内已累 计下 跌 18.34%。其 中 4 月份 单月 累计下跌 7.18%，为公 募 REITs 上市以 来最 大的 月度 跌幅，5 月 单月 又进 一步下 跌 5.3%，6 月 3 个 交 易日即 下 跌 4.38%。同 期 REITs 表现 显著 弱于股债市 场，市场 对于 公 募 REITs 二 级市 场定 价仍 存 在较大 分歧。市场发展初期流通规 模较 小，资金容纳度有限。公募 REITs 可交 易份 额以及能 容纳 的增 量资 金较 为有限，市场 参与 度并 不 高，少量 投资 行为 便能对市 场的 变化 趋势 产生 影响，进 而对 于市 场定 价 造成扰 动，加 剧了 市场波动 性。机构投资者占比高，投资 行为具有趋同性。投 资者 结构仍 偏重 于中 长期配置，同 时面 临个 人投 资 者持有 份额 不断 缩水 的现 状，持仓 集中 度较 高容易进 一步 导致 投资 行为 的趋同 性，对市 场波 动形 成放大 效应。底层资产运营仍承压，基 本面修复兑现存在不 确定 性。个 体事 件的 负面扰动短 期 形 成冲 击，尤 其 对于产 业园 区类 型，由 于 租赁市 场的 恢复 具备滞后性，未来 仍需 持续 关 注出租 率及 租金 指标 的变 化趋势。当前 市场 对于基本 面修 复的 悲观 预期 占据主 导，因此 风险 事件 容易进 一步 放大 市场情绪，在一 定程 度上 影响 投资信 心。估值体系尚不完善，锚定 标准存在分歧。我 们 假定 市场以 1 倍 P/NA V作为锚 定标 准，则 当前 产 权类 REITs 产 品市 场定 价 尚处于 合理 区间。对于经营 权 类 REITs，我们 以 P/FFO 相对估值 作为 其 主要估 值参 考，可 以看到 P/FFO 与 REITs 估 值收益 率指 标基 本呈 现正 向关联 度，但当 前市场同向 涨跌 的趋 势下 难以 给出一 个特 定的 锚定 中枢。综 合来 看，在 市场急速下 跌后 其实 并不 能完 全断定 当 前 REITs 已处 于 低估状 态，上 市初 期估值的 高点 位也 意味 着市 场必将 经历 一段 合理 的估 值消化 过程，未 来仍有待于 我国 公 募 REITs 估 值体系 的逐 步优 化。投 资建 议：公募 REITs 板块行情在近期加速 下跌，各类型估值整体 回落，交投 活跃 度同 样有 所 下降。同 时 4 单扩 募产 品 发行价 格多 以下 限发行，体现 了市 场情 绪的 低 迷状态，诸多 因素 强化 了 市场悲 观预 期。展 望后 续 投 资 机 会，我 们 认 为 市 场 超 跌 后 投 资 机 会 已 然 显 现，而 由 于 当 前REITs 估 值定 价体 系尚 不 明确，我 们建 议关 注在 市 场充分 定价 后，部 分未能反 映其 经营 优势 及稀 缺性 的 REITs 存在 的估 值 修复预 期；此 外继 续从基本 面修 复的 逻辑 出发，并参 考当 前估 值水 平及 分红率 布局 相应 投资机会。风险提示：相 关政 策法 规 出台及 实施 进展 不及 预期 的风险；年化 后数 据未考虑 季节 因素 所造 成的 预测偏 差风 险；项目 经营 指标预 测存 在偏 差的风险；REITs 市场 扩募 及 资产扩 容进 度低 于预 期；项目运 营收 入和 盈利水平不 及预 期；REITs 基 金价格 伴随 市场 流动 性波 动等风 险。Table_Title 关于公募 REITs 加速下跌的一些思考 Table_ReportDate REITs 专题研究报告|2023.06.06 REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 1 REITs 二级市场表现 加 速 下探 复盘 2023 年至 今的 公募 REITs 市场 行情，年初 中证 REITs（收 盘）指数 呈现 弱 势震荡行情，春节后 随着 疫情 负 面影响 的消 退及 经济 修复 预期增 强，指数 迎来 一波 短 暂修复，而自 2 月中 旬以 来 REITs 指数便 持续 下跌，截 至 6 月 5 日 收盘 年内 已累 计下 跌 18.34%。其中 4 月份 行情 受 到 REITs 一季 报经 营修 复情 况弱于 预期、分红 兑现 以及 流动 性匮乏 下交投活 跃度 低迷 等因 素影 响，单 月累 计下 跌 7.18%，为公 募 REITs 上 市以来 最大的 月度跌幅，5 月 单月 又进 一步 下跌 5.3%，6 月 3 个 交易 日即下 跌 4.38%。相对于 股市 及债 市表 现，同期 上证 综指 及沪 深 300 指 数分别 上 涨 4.63%和下跌 0.71%，中证全 债指 数上 涨 2.48%，REITs 表 现显著 弱于 股 债市场，市 场对 于公 募 REITs 二级市场定价 仍存 在较 大分 歧。图 1 公募 REITs 与股 债 指数年 内表 现对 比 资料来源：Wind，首创证券 图 2 公募 REITs 与股 债 指数单 月表 现对 比 资料来源：Wind，首创证券 注：6 月数据为 6.1-6.5 日 按照我 们采 用流 通市 值加 权方式 所统 计的 公 募 REITs 综合 指数 及各 分类 下 的 REITs指数，2023 年以来 REITs 综合指数 下跌 14.4%，其中产 权类 和经 营权 类指 数 分别 下跌14.8%和 14.2%。各板 块均 出现不 同程 度的 回调，分 类别来 看，各 细分 板块 表 现分别 为能源基础 设施（-3.3%）、生 态 环保（-7.9%）、保障 性租 赁 住房（-8.5%）、产业 园区（-15.5%）、仓储物 流（-16.7%）、高速 公路（-17.2%）。-18.34%-20.0%-16.0%-12.0%-8.0%-4.0%0.0%4.0%8.0%12.0%中证REITs(收盘)上 证指 数 沪深300 中 证全 债0.22%-0.63%-2.43%-7.18%-5.30%-4.38%5.39%0.74%-0.21%1.54%-3.57%0.87%7.37%-2.10%-0.46%-0.54%-5.72%1.20%0.16%0.20%0.61%0.61%0.80%0.03%1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月中证REITs(收盘)上证指数 沪深300 中证全债 REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 2 图 3 REITs 整体 及分 类 指数表 现 资料来源：Wind，首创证券 图 4 REITs 细分 板块 指 数表现 资料来源：Wind，首创证券 具体到 已上 市的 各公 募 REITs，截 至 6 月 5 日 27 只 已上市 产品 全部 为负 收益（今年上市 的 3 只 REITs 年内 涨跌幅 去除 上市 首日），其 中 14 只 REITs 年内 累计 跌幅达 到-10%以 上。跌幅 靠前 的主 要集中 于产 业园 区、高 速 公路和 仓储 物流 板块，跌 幅较为 明显的为产 业园 区类 型的 建信 中关 村 REIT、博 时蛇 口产 园 REIT、东 吴苏 园产 业 REIT，高速公路 类型 的 平 安广 州广 河 REIT、华 夏中 国交 建 REIT、中金 安徽 交 控 REIT 以及仓 储物流类 型的 中金 普洛 斯 REIT、红土创 新盐 田港 REIT。相比于 发行 价，目前 已 有 13 只 产品 破发，主 要集 中 于 产业 园区、高 速公 路和 保障性租赁 住房 类型，其中 高 速公路 类型 REITs 全部 跌 破发行 价，究 其原 因，从 基本面 的角度，该类型底层 项目受疫情冲 击最为显著，作为主要收 入来源的通 行费收入波动 显著，对应 2022 年 全年 经营 业 绩及可 供分 配金 额均 不及 预期，也反 映出 高速 公路 类型项 目现金流稳 定性 较差，影 响预 期分红 收益 率，进而 影响 投资者 预期；从 估值 定价 的角度，高速公路 类 型 REITs 首发 估 值仍属 偏高 水平，作 为特 许经营 权类 产品，受 其剩 余经营 使用权年限 影响 而导 致隐 含分 派率存 在波 动，在 该类 型 整体流 通市 值占 比较 高叠 加流动 性制约的背 景下，市 场对 其二 级市场 定价 并未 给予 充分 认可。表 1 公募 REITs 行 情表现 类型 代码 名称 收盘价（元）年内涨跌幅 总市值（亿元）流通市值（亿元）发行价格（元）上市至今涨跌幅 上市日期 园区基础设施 180101.SZ 博时蛇口 产园 REIT 2.43-17.1%21.90 14.06 2.31 5.3%2021-06-21 180102.SZ 华夏合肥 高新 REIT 2.19-9.2%15.36 5.36 2.19 0.2%2022-10-10 180103.SZ 华夏和达 高科 REIT 2.73-11.1%13.65 5.04 2.81-2.8%2022-12-27 80100120140160180REITs综合指数 产权类REITs 特 许 经 营权类REITs80100120140160180200园区基础设施 保障性租赁住房 仓储物流 能源基础设施 交通基础设施 生态环保 REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 3 508000.SH 华安张江 光大 REIT 3.47-9.0%17.33 13.62 2.99 15.9%2021-06-21 508021.SH 国君临港 创新 REIT 4.82-6.0%9.64 4.30 4.12 16.9%2022-10-13 508027.SH 东吴苏园 产业 REIT 3.67-16.5%33.07 19.68 3.88-5.3%2021-06-21 508088.SH 国君东久 新经 济 REIT 3.57-6.1%17.84 6.22 3.04 17.5%2022-10-14 508099.SH 建信中关 村 REIT 2.91-26.5%26.17 16.79 3.20-9.1%2021-12-17 交通基础设施 180201.SZ 平安广州 广河 REIT 8.99-21.9%62.93 30.69 13.02-31.0%2021-06-21 180202.SZ 华夏越秀 高速 REIT 6.61-12.0%19.84 13.50 7.10-6.8%2021-12-14 508001.SH 浙商沪杭 甬 REIT 8.26-6.9%41.30 16.84 8.72-5.3%2021-06-21 508008.SH 国金中国 铁建 REIT 8.15-9.6%40.76 10.15 9.59-15.0%2022-07-08 508009.SH 中金安徽 交控 REIT 8.44-19.6%84.42 16.84 10.88-22.4%2022-11-22 508018.SH 华夏中国 交建 REIT 6.21-25.2%62.05 48.83 9.40-34.0%2022-04-28 508066.SH 华泰江苏 交控 REIT 6.65-11.3%26.60 6.64 7.64-12.9%2022-11-15 生态 环保 180801.SZ 中航首钢 绿能 REIT 13.61-4.1%13.61 8.14 13.38 1.7%2021-06-21 508006.SH 富国首创 水务 REIT 3.87-11.5%19.33 8.83 3.70 4.5%2021-06-21 仓储 物流 180301.SZ 红土创新 盐田 港 REIT 2.57-13.6%20.59 16.45 2.30 11.9%2021-06-21 508056.SH 中金普洛 斯 REIT 4.27-19.5%64.04 50.95 3.89 9.7%2021-06-21 508098.SH 嘉实京东 仓储 REIT 3.68-6.2%18.40 5.51 3.51 4.7%2023-02-08 保障性租赁住房 180501.SZ 红土创新 深圳安 居 REIT 2.46-8.4%12.29 4.91 2.48-1.1%2022-08-31 508058.SH 中金厦门 安居 REIT 2.56-10.4%12.81 4.74 2.60-1.5%2022-08-31 508068.SH 华夏北京 保障 房 REIT 2.58-8.0%12.92 5.15 2.51 2.9%2022-08-31 508077.SH 华夏基金 华润有 巢 REIT 2.37-8.0%11.87 4.73 2.42-1.8%2022-12-09 能源基础设施 180401.SZ 鹏华深圳 能源 REIT 6.59-10.7%39.54 11.79 5.90 11.8%2022-07-26 508028.SH 中信建投 国家电 投新能 源REIT 9.81-1.8%78.51 19.59 9.80 0.1%2023-03-29 508096.SH 中航京能 光伏 REIT 10.40-5.4%31.20 6.55 9.78 6.3%2023-03-29 资料来源：Wind，首创证券 注：收盘价及市值数据均 截至 2023.6.5 关于如何理解此轮公 募 REITs 的大幅下跌，我们从市 场规模、投资者结 构、底层 资产经营情况以及估值 定价 的角度，简要分析各 方面 因素对于公募 REITs 二级市场定价的影响。市场 发 展初期 流通规模较 小，资金容纳度有 限 由于当 前公 募 REITs 的 投 资者以 战略 投资 者为 主，最大持 有人 均为 原始 权益 人及其关联方，按照 公开 募集 基础设 施证 券投 资基 金指 引（试行）要 求，战略 配 售中基 金份额发售 总量 的 20%持 有期 自上市 之日 起不 少 于 60 个 月，超 过 20%部 分持 有期 不少 于 36个月。当 前原 始权 益人 及 其关联 方所 持有 份额 仍处 于锁定 期，其 他参 与战 略 配售的 专业机构投 资者 持有 份额 锁定 期为不 少 于 12 个月，因 此 从 市场 流通 规模 的角 度，公募 REITs可交易 份额 以及 能容 纳的 增量资 金较 为有 限，市场 参与度 并不 高。REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 4 图 5 各公 募 REITs 原 始 权益人 获得 配售 比例 资料来源：Wind，首创证券 图 6 各公 募 REITs 当 前 流通市 值占 比 资料来源：Wind，首创证券 截至 5 月 末已 经上 市的 27 只公募 REITs 总市 值规 模为 858.3 亿元，其 中流 通市值规模 为 392 亿元，仅占 比 45.7%，其 中上 市较 早的 高 速公路、产业 园区 及仓 储 物流类 型流通盘 规模 领先。尽 管市 场规模 的大 小与 公 募 REITs 下跌 并不 存在 必然 联系，但少量 投资行为 便能 对 市 场的 变化 趋势产 生影 响，进 而对 于 市场定 价造 成扰 动，加 剧 了市场 波动性。图 7 我国 公 募 REITs 上 市数量 及市 值变 化 资料来源：Wind，首创证券 71%59%51%51%51%51%51%51%51%40%35%34%34%34%34%33%32%30%25%20%20%20%20%20%20%20%20%国金中国铁建高速浙商证券沪杭甬高速中航京能光伏华夏杭州和达高科产园中金安徽交控红土创新深圳人才安居鹏华深圳能源平安广州广河富国首创水务东吴苏州工业园区产业园华夏北京保障房中信建投国家电投新能源嘉实京东仓储华夏基金华润有巢中金厦门安居建信中关村产业园博时招商蛇口产业园华夏越秀高速公路华夏合肥高新产园华泰江苏交控国泰君安东久新经济国泰君安临港创新产业园华夏中国交建高速红土创新盐田港中航首钢生物质华安张江光大园中金普洛斯原始权益人配售比例80%80%79%79%66%64%64%60%60%49%46%45%41%40%40%40%37%37%35%35%30%30%25%25%25%21%20%红土创新盐田港中金普洛斯华夏中国交建华安张江光大华夏越秀高速博时蛇口产园建信中关村中航首钢绿能东吴苏园产业平安广州广河富国首创水务国泰君安临港创新产业园浙商沪杭甬红土创新深圳安居华夏北京保障房华夏基金华润有巢中金厦门安居华夏和达高科华夏合肥高新国泰君安东久新经济嘉实京东仓储基础设施鹏华深圳能源华泰江苏交控中信建投国家电投新能源国金中国铁建中航京能光伏中金安徽交控流 通份额 占比9 9 9 9 9 911 11 11 1112 12 121417 17202224 242527 27 27020040060080010001200051015202530总市值（亿元）流通市值（亿元）REITs 基 金 上 市 数量 REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 5 图 8 各类 型 REITs 总 市 值分布 图 9 各类 型 REITs 流 通 市值分 布 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 反馈至 成交 量及 换手 率的 表现，前 5 月 各类 公募 REITs 共成交 67.4 亿 份，成 交额为 340.85 亿元，平 均换 手 率仅 为 1.02%，相较 于 2022 年全 年的 1.47%进一 步下 降，且 4月、5 月 的交 易活 跃度 持续 降低，换 手率 分别 仅为 1.07%、0.66%，市 场交 投情 绪 陷入 冰点。图 10 REITs 市场 成交 规 模及换 手率 资料来源：Wind，首创证券 图 11 各类型 REITs 前 5 月成 交金 额 图 12 各 类型 REITs 前 5 月日均 换手 率 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 保障性租赁住房,51.4 园区基础设施,161.2 交 通 基 础设施,356.6 生态环保,33.3 能源基础设施,149.6 仓储物流,106.2 总市值（亿元）保障性租赁住房,20.1 园 区 基 础设施,88.4 交 通 基 础设施,152.9 生态环保,17.2 能 源 基 础设施,38.0 仓储物流,75.3 流通市值（亿元）0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.50102030405060708090100成交额(亿元)区间换手率(%)109.4 103.7 44.5 37.7 25.4 20.1 成 交金 额(亿元)1.301.231.191.110.880.64区 间日均 换手率(%)REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 6 机构投 资者占比高，投资 行为具有趋同性 根据已 公 布 2022 年年 报 的 20 只 REITs 的 数据 统计，机 构投资 者占 比平 均值 为 92.3%，其中 10 只 REITs 的机 构投 资者占 比超 过 95%，若剔 除掉处 于限 售期 的战 略投 资者，则2022 年末 流通 盘中 专业 机 构投资 者 持 有份 额平 均占比 依旧 高 达 85.3%。具 体来 看，机构投资者 占比 低于 80%仅有 2 只，分 别为 中航 首钢 绿 能 REIT 和 富 国首 创水务 REIT，占比最高 的为 华夏 合肥 高 新 REIT，占比 达到 97.79%。从变化 趋势 上来 看，对于 有 2022 年 中报 可比 数据 的 上市较 早 的 12 只 REITs，其机构投 资者占比 均有所提 升，平 均占比由 2022 年 中报的 87.64%提升 至 2022 年年 报的89.66%。表 2 各 公募 REITs 机构持仓 比例 名称 2021 年报 2022 中报 2022 年报 2022 年报（流通 盘）博时蛇口产园 REIT 82.78%83.43%87.03%79.8%华夏合肥高新 REIT 97.79%93.6%平安广州广河 REIT 94.90%94.49%95.29%90.3%华夏越秀高速 REIT 85.80%89.50%84.1%红土创新盐田港 REIT 86.87%85.09%89.04%86.3%鹏华深圳能源 REIT 96.95%89.8%红土创新深圳安居 REIT 94.53%86.3%中航首钢绿能 REIT 73.95%75.81%76.72%61.1%华安张江光大 REIT 88.64%89.56%92.93%91.0%浙商沪杭甬 REIT 91.96%91.82%91.84%80.0%富国首创水务 REIT 83.43%75.57%78.06%52.0%国金中国铁建 REIT 97.01%88.0%华夏中国交建 REIT 91.86%92.84%90.9%国泰君安临港创新产业园 REIT 97.41%94.2%东吴苏园产业 REIT 94.42%95.07%96.14%93.5%中金普洛斯 REIT 94.73%95.76%96.38%95.5%中金厦门安居 REIT 96.33%90.1%华夏北京保障房 REIT 95.29%88.2%国泰君安东久新经济 REIT 95.35%86.7%建信中关村 REIT 87.44%90.14%84.6%资料来源：Wind，首创证券 同时公募 REITs 面临个 人 投资者 持有 份额 不断 缩水 的现状，对于 2021 年上 市 的公募 REITs，对比 其近 两年 的变化，华 安张 江光 大 REIT、中金普 洛 斯 REIT、东 吴苏园 产业 REIT 2022 年个 人投 资 者持有 份额 同比 下降 幅度 均超过 30%，仅 富 国首 创 水务 REIT的个人 投资 者占 比 有 较大 程度 提 升。剖析个 人投 资者 参与 度不 高的原 因，一 方面 在流 动 性匮乏 的制 约下，市场 本 身缺少弹性，对于 想参 与短 期套 利交易 的个 人投 资者，配置 意愿 度不足；另一 方面，市场 初期公募 REITs 的市 场定 价机 制尚处 于摸 索阶 段，而且 基础设 施基 金以 获取 底层 项目租 金、收费等 稳定 现金 流为 主要 目的，该 特性 意味 着其 估值 逻辑 偏中 长期，但短 期 交易情 绪又受项目 经营 状况 影响 而呈 现波动，因 此从 配置 性价 比的角 度来 看并 无优 势。REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 7 图 13 公募 REITs 个 人持 有份额 变化 资料来源：Wind，首创证券 我们进 一步 通过 分析 参与 网下配 售的 机构 投资 者结 构，可以 看到 保险 资金 以 及券商自营为 主要 市场 参与 者，其中券 商参 与 REITs 的 主 要驱动 力在 于做 市，而保 险资金 多以长期配 置为 目标，以 博取 稳定分 红收 益，短期 而言 则缺乏 交易 驱动 力。其中 在 2022 年及以后 上市 的 REITs 中，保 险资金 参与 网下 配售 的占 比进一 步提 升。总体 按类 型 来划分，券商自 营在 产业 园区、生 态环保 和仓 储物 流类 型配 置占比 较高，而保 险资 金 在能源 基础设施及 保租 房两 类上 市较 晚的类 型中 配置 占比 更高。尽管中 长期 来看，积极 培 育专业 化 REITs 投 资者 群 体，推动 社保 基金、养老 金、企业年金 等配 置型 长期 机构 投资者 参与 投资 为大 势所 趋，但也 意味 着投 资者 结 构仍偏 重于中长期 配置，同时 持仓 集 中度较 高容易 进 一步 导致 投资行 为的 趋同 性，对 市 场波动 形成放大效 应。表 3 按 上市时 间划分 公募 REITs 网下 发售各 类机构 投资 者占比 上 市时间 保 险资金 券 商自营 券 商资管 基 金资管 集 合信托 私 募基金 2021 年上市 3.93%14.18%1.58%1.76%0.27%1.58%2022 年及以后上市 9.73%6.53%2.00%2.30%0.92%0.78%资料来源：Wind，首创证券 注：暂未考虑市值加权因素 表 4 按 类型划 分公募 REITs 网下发 售各类 机构投 资者占 比 类型 保 险资金 券 商自营 券 商资管 基 金资管 集 合信托 私 募基金 园区基础设施 6.88%12.05%2.32%2.56%1.16%1.57%生态环保 1.56%13.55%3.38%1.95%0.01%1.97%能源基础设施 9.79%5.54%0.96%0.83%0.23%0.38%交通基础设施 6.21%7.82%0.65%1.86%0.39%0.81%仓储物流 6.63%12.09%1.61%1.30%0.31%0.89%保障性租赁住房 12.01%7.35%2.95%3.13%1.00%0.97%资料来源：Wind，首创证券 注：暂未考虑市值加权因素 底层资 产运营仍承压，基 本面修复兑现存在 不确定性 从已公 布 2023 年一 季报 的 25 单公 募 REITs 经 营业 绩来看，其 经营 表现 在不 同类型间以及 板块 内部 存在 分化。高速 公路 类型 REITs 受 益于整 体经 济活 动的 恢复 和春运 期间出行意 愿的 增强，车流 量 和通行 费出 现显 著回 升，带动底 层资 产项 目经 营业 绩同环 比均取得较 高增 长；而产 业园 区类 型 REITs 部分 项目 出 租率受 到重 要租 户退 租及 市场新 增需求不足 的影 响而 有所 下降，一季度 经营 仍承 压；生态 环 保类型 一季 度整 体表 现较 为稳健，32%1%-8%-11%-17%-25%-31%-31%-38%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0200040006000800010000120001400016000180002021年 个人持有份额（万份）2022年 个人持有份额（万份）同比下降幅度 REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 8 清洁能 源类 型 REITs 同 样 受季节 因素 影响 经营 数据 环比下 滑；相对 而言，仓 储物流 及保租房类 型由 于底 层资 产租 户结构 的稳 定，项 目 业绩 表现较 为平 稳。表 5 各 类型 REITs 2022 年 至今各 季度收 入情况 名称 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 Q1 环比增速 Q1 同比增速 2022 年收入实际完成（万元）2023 年收入预测值（万元）Q1 收入完成度 东吴苏 园产 业 REIT 7188.6 2138.2 6379.9 7672.8 7251.5-5.5%0.9%23380.1 建信中 关 村 REIT 6199.3 5801.6 4111.2 4740.5 4517.3-4.7%-27.1%20852.9 博时蛇 口产 园 REIT 3415.8 3125.7 1879.5 2888.9 2980.9 3.2%-12.7%11310.7 13481.2 22.1%华夏和 达高 科 REIT 2900.5 10593.8 27.4%国君 东 久新 经 济 REIT 2697.9 2712.9 0.6%10102.6 26.9%华夏合 肥高 新 REIT 2497.6 2383.8-4.6%9432.4 25.3%华安张 江光 大 REIT 2373.7 2215.7 2091.1 2031.3 1604.0-21.0%-32.4%8711.9 7134.5 22.5%国君 临 港创 新产 业 园 REIT 1430.4 1222.9-14.5%4714.7 25.9%中金安 徽交 控 REIT 26950.7 124191.7 21.7%平安广 州广 河 REIT 16970.8 15349.9 20742.9 13512.0 19487.2 44.2%14.8%66575.4 国金中 国铁 建 REIT 16699.2 13797.0 18692.1 35.5%73680.8 25.4%浙商沪 杭 甬 REIT 16354.2 12840.4 17409.1 13962.3 18506.0 32.5%13.2%60566.0 华夏中 国交 建 REIT 10628.9 11493.7 9885.5 11732.4 18.7%59218.1 19.8%华泰江 苏交 控 REIT 9300.6 41207.6 22.6%华夏越 秀高 速 REIT 5669.0 4994.8 5634.1 4563.3 6531.6 43.1%15.2%20861.2 中航首 钢绿 能 REIT 10383 10987.7 11467.1 10207 10204.3 0.0%-1.7%43044.9 富国首 创水 务 REIT 7107.3 7453.6 7925.8 6961.4 6876.8-1.2%-3.2%29448.2 鹏华深 圳能 源 REIT 64057.9 43797.3 32419.5-26.0%155054 20.9%中金普 洛 斯 REIT 9305.3 8794.2 8857.9 8826.4 8971.5 1.6%-3.6%35784.1 36012.6 24.9%红土创 新盐 田 港 REIT 2944.2 2942.6 2948.5 2930.2 2990.1 2.0%1.6%11765.8 11474 26.1%嘉实京 东仓 储 REIT 2609.7 10705 24.4%华夏华 润有 巢 REIT 1926.4 7144.4 27.0%中金厦 门安 居 REIT 1882.7 1895.2 0.7%7174.4 26.4%华夏北 京保 障 房 REIT 1781.5 1803.7 1.2%6946 26.0%红土创 新深 圳安 居 REIT 1385.4 1377.6-0.6%5388.3 25.6%资料来源：Wind，REITs 季报，首创证券 从可供 分配 金额 的角 度，多数高 速公 路类 型 REITs 一季度 可供 分配 金额 完成 度较高，产业园 区类 型 REITs 内部 存在分 化，博时 蛇口 产 园 REIT 和 国君 临港 创新 产业 园 REIT一季度 完成 率较 低，保 租 房以及 仓储 物流 项目 一季 度可供 分配 金额 完成 率均 超过季 度平均值，清洁 能源 类型 REITs 由于一 季度 与运 营机 构 结算 2022 年四 季度 的运 营 管理支 出导致应 付项 目变 动较 大，一季度 可供 分配 金额 环比 下降明 显。表 6 各 类型 REITs 2022 年 至今各 季度可 分配金 额完成 情况 名称 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 Q1 环比增速 Q1 同比增速 2022 年 可分配金额实际完成（万元）2023 年可分配金额预测值（万元）Q1 可分配金额完成度 东吴苏 园产 业 REIT 3484.1 1760.5 4131.2 6603.0 3118.1-52.8%-10.5%15978.8 建信中 关 村 REIT 3864.7 3928.5 2350.1 2370.1 2361.2-0.4%-38.9%12513.5 博时蛇 口产 园 REIT 1623.4 1247.6 2212.2 3566.6 1465.1-58.9%-9.8%8661.2 8601.4 17.0%华夏和 达高 科 REIT 1476.9 5926.0 24.9%国君 东 久新 经 济 REIT 1877.8 1993.4 6.2%7503.9 26.6%华夏合 肥高 新 REIT 1855.1 1851.6-0.2%6227.2 29.7%REITs 专题 报告 证券研 究报告 请 务 必仔细阅 读本报 告最后 部分 的重要法 律声明 9 华安张 江光 大 REIT 1699.4 1657.8 1688.9 1201.2 1473.4 22.7%-13.3%6247.3 5993.2 24.6%国君 临 港创 新产 业 园 REIT 902.3 841.0-6.8%3835.1 21.9%中金安 徽交 控 REIT 23087.9 88871.8 26.0%平安广 州广 河 REIT 10593.4 12663.5 17671.4 9214.5 14803.1 60.6%39.70%47691.2 国金中 国铁 建 REIT 9111.7 7907.7 14561.2 84.1%46040.7 31.6%浙商沪 杭 甬 REIT 11523.4 7502.4 10460.2 2383 13946 485.2%21.00%31869 华夏中 国交 建 REIT 8290.5 9492.5 7276.8 9339.9 28.4%41424.7 22.5%华泰江 苏交 控 REIT 7654.4 22512.3 34.0%华夏越 秀高 速 REIT 3718.6 3309.4 3809.4 2905.3 4433.4 52.6%19.20%13742.7 中航首 钢绿 能 REIT 2319 1586.8 1078.8 8757.3 3811.1-56.5%64.30%13741.9 富国首 创水 务 REIT 3627.7 3791.4 4890.4 4501.1 3321.3-26.2%-8.40%16810.6 鹏华深 圳能 源 REIT 17984.1 8852 378330.0%-57.30%31577.5 12.0%中金普 洛 斯 REIT 6765.1 7057.4 6266 6132 6685.1 9.0%-1.20%26485.3 26167.7 25.5%红土创 新盐 田 港 REIT 2301.4 2205.2 2034.3 2153.9 2348.2 9.0%2.00%8694.8 8310 28.3%嘉实京 东仓 储 REIT 1972.8 7026.3 28.1%华夏华 润有 巢 REIT 1591.1 4849.2 32.8%中金厦 门安 居 REIT 1389.2 1401.6 0.9%5263.3 26.6%华夏北 京保 障 房 REIT 1356.1 1371.8 1.2%4960 27.7%红土创 新深 圳安 居 REIT 1362.9 1261.7-7.4%4918.4 25.7%资料来源：Wind，REITs 季报，首创证券 往后来 看，我们 认为 高速 公路类 型 REITs 在车 流量 增长态 势仍 有望 延续 的背 景下，业绩表 现大 概率 将显 著好 于去年 可比 同期；产 业园 区类 型 REITs 由于 租赁 市