敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 2 月 12 日 行业研究 需 求侧 按揭 增量有 限，供给 侧海外 债迎 曙光 光大证 券房地 产行业流 动性及 公 募 REITs 跟踪 报告（2023 年 1 月）房地产（地产开 发）需 求侧：1 月 居民 新增存 款 6.2 万 亿，贷 款规 模低 于历史 同期 23 年 1 月，居 民部门 新增存 款 62000 亿元，同比 增加 7900 亿元，环 比增 加 33097亿元。1 月 新增信 贷 49000 亿元，同 比增加 9200 亿 元，环比增 加 35000 亿元；其中居民 短贷新增 341 亿 元，同比减少 665 亿 元，环 比 增加 454 亿 元；居 民中长贷新增 2231 亿 元，同比 少增 5193 亿元，环 比 增加 366 亿元。新增居 民中长贷占新增 人民币 贷款比 重约 4.6%。截至 2 月 10 日，全 国首/二 套房按揭 利率下 限分别 为 4.10%/4.90%。103 个重点城市主 流首/二套 房贷 利 率为 4.10%/4.91%，主 流 银行平均 放款周 期 31 天。供 给侧：境 内优质 民企 合理融 资需 求得 到有序 支持，境外 债券 发行 迎来曙 光 23 年 1 月单 月房企 发债约 481 亿元，受春节 假期影 响 环比-4.8%，单月净 融资-723 亿元。其 中境内 债单月 发债 391 亿元，单月 净融资 额-164 亿元；境外发 债迎来曙光，单 月发行 90 亿 元，净 融资额 约-558 亿 元。具体来看，主 流国央 企仍保持相对 畅通融 资渠道，随 着中央及 地方相 关支持 政策 的出台，市场 信心逐 渐恢复，民 营房企 融资环 境也得 到一定程 度改善，1 月 合景 泰富集团、中 骏集团 控股、雅居乐集 团陆续 发债传 递破 冰信号。22 年 9 月/10 月/11 月，抵 押补充贷 款（PSL）当月 分 别新增 1082/1543/3675亿元，为“保交 楼”提 供有 力的资金 保障。截至 23 年 1 月，PSL 余额为 3.14万亿元，同比增 长 12.1%。民企存量 债务展 期及重 组方 面，华夏幸 福、融 创中国、阳 光城 涉及 已到期 债券（或部分）本 金以及（或）应计 利息商议 展期和 债务重 组的 情况。截至 23 年 2 月 10 日，C-REITs 产品已 增至 25 只。从 上市日到 至今的 二级市 场收益情况 来看，除平 安广州 广河、中金安 徽交控 及华夏 中国交建 高速 REIT 破发外，其他 产品全 部实现 正收 益，其 中 10 只股价（截 至 23-2-10）较上市 首日涨幅超 20%，平 均录得 涨幅 17.3%。中证估值 方面，截至 23 年 2 月 10 日，周内 房地产 板 块的仓储 物流、产业园 及保障房公募 REITs 产品的中 证估值价 格整体 呈上升 趋势，REITs 估值平 均为 3.67元，较上 周同期 均值上涨 0.29 元；估 值收益 率方面，15 只 REITs 中证估 值收益率较上周 同期均 值上行 0.54BP，达 6.48%。投 资建 议：2023 开年监管 部门密集 发声，释放积 极信 号，房地 产金融 化泡沫 化势头得到 实质性 扭转，房地 产平稳健 康发展 事关金 融市 场稳定和 宏观经 济发 展全局。供给 侧来看，多部 委相 继表态，通过信 贷、债 券、股权多种 方式综 合协同，“三箭连 珠”，执 行层面 的 可操作性 大幅提 升，有力 提 振 房地产 行业信 心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续 下 调，地方 政府“因城施 策”引导合理 住房需 求，包括优化“认房认 贷”标 准，下调首付 比例及 按揭利 率，发放购房 补贴 等。政策利好频发，供 给侧信 用风险 出 清，促需求 实质性 升温，疫 情管控优 化，供需 回暖可期，资本 市场关 注度提 升，建 议关 注三 条主线：1）看好 核心 城市 土储充 裕、信用 优势 显著、品牌 优秀 的龙头 房企 未来 市占率 与 ROE 率 先提 升，建议关 注保 利发 展、招商 蛇口、中 国 金茂、中国 海外 发展等；2）看好 先发 布局 多元赛 道、注重 运营 升维、第二 增长 曲线经 营性 现金 流稳定 增长 的房企，建 议关 注万科 A/万科 企业、龙 湖集团、新 城控股 等；3）关 注存 量资 产资源 丰富、质 地优异、管 理高 效的 房企 未来运 用 REITs 提 高资 产回 报率，建议 关注华 润置 地、上 海临 港等。风 险分 析：房地产行业宽松 政策推进 不及预 期风险，房 地产市场 需求不 及预期 风险，房 地产企 业项目 竣工不 及预期风 险，房地产 企业多 元化业务 经营不 佳风险 等。增持（维持）作者 分析师：何缅 南 执业证 书编 号：S0930518060006 021-52523801 联系人：周卓 君 021-52523855 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230203 集中供地优 化完善，更 好促进土 地市场平稳运 行 对集中 供地优 化政 策的点评 20230116 2023 开年监 管密集 发声，全年地 产平稳回暖 可期 对近 期房地 产政 策的综合 点评 20230201 开年销售弱 势，结 构分 化明显 房地产行业 百强销 售月报（2023 年 1 月）20230131 2022 年宅地 成交量 缩价 稳，一线 城市楼面均 价提升 明显 土地 市场 月度跟踪 报告（2022 年 12 月）20230118 2022 全年房 地产投 资下 降 10，12月 35 城 新房价 格同环 比连续 三月 下降 房地产行业统 计局数 据月度 跟踪报 告（2022 年 12月）要点 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 房 地产 目 录 1、重点政策 跟踪.4 2、需求侧：1 月居民新 增存款 6.2 万亿，贷款规模低于历 史同期.7 2.1、居民新 增存 款情 况及 主要 数据图 表.7 2.2、居民新 增贷 款情 况及 主要 数据图 表.7 3、供给侧：境内优质民企合理融资 需求得到有序支持，境 外债券发行迎来曙光.10 3.1、房企融 资情 况及 主要 数据 图表.11 3.2、主流房 企融 资情 况和 存量 债券跟 踪.15 4、房地产行 业公募 REITs 情况跟踪.17 5、投资建议.20 6、风险分析.20 敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告 房 地产 图目录 图 1：居 民部 门新 增人民 币存款 单月 值/累 计值.7 图 2：居 民部 门新 增人民 币存款 当月 变动/累计 变动.7 图 3：居 民/企业 部门 新增 人民币 贷款 单月 值（亿元）.8 图 4：居 民/企业 部门 新增 人民币 贷款 累计 值（亿元）.8 图 5：居 民部 门新 增短贷/中长贷 当月 值（亿元）.8 图 6：居 民部 门新 增短贷/中长贷 当月 同比.8 图 7：居 民部 门新 增短贷/中长贷 累计 值（亿元）.9 图 8：居 民部 门新 增短贷/中长贷 累计 同比.9 图 9：贷 款市 场报 价利率(LPR):5 年（%）.9 图 10：房 企境 内债 券单 月 发行/到期/净融 资（亿元）.11 图 11：房 企境 内债 券累 计 发行/到期/净融 资（亿元）.11 图 12：房 企境 内债 按类 型 拆分（2015-2023）.12 图 13：内 房海 外债 券单 月 发行/到期/净融 资.12 图 14：内 房海 外债 券累 计 发行/到期/净融 资.12 图 15：房 企单 季境 内发 债、海外 发债、境 内到 期、海外到 期金 额.13 图 16：房 地产 集合 信托 单 月成立 规模 及同 比增 速.13 图 17：房 地产 集合 信托 累 计成立 规模 及同 比增 速.13 图 18：资 金信 托余 额及 房 地产信 托余 额（截 至 2022Q3）.14 图 19：房 地产 信托 余额 同 比及占 比（截 至 2022Q3）.14 图 20：Markit iBoxx 债券 指数（2021 年 1 月 1 日定基 100）.14 图 21：Markit iBoxx 债券 指数（2022 年 1 月 1 日定基 100）.14 图 22：抵 押补 充贷 款(PSL)当月 新增（亿 元）.15 图 23：抵 押补 充贷 款(PSL)期末 余额（亿 元）.15 表目录 表 1：近 期房 地产 需求侧 重要政 策.5 表 2：近 期房 地产 供给侧 重要政 策.6 表 3：近 期公 募 REITs 重 要政策.6 表 4：主 流房 企境 内债发 行情况.16 表 5：主 流房 企境 外债发 行情况.16 表 6：优 质民 企存 量债务 情况跟 踪.16 表 7：部 分民 企的 存量债 务展期 及重 组情 况跟 踪.17 表 8：基 础设 施公 募 REITs 二级 市场 表现.18 表 9：房 地产 相关 REITs 估值情 况.19 表 10：申 报审 批中 公 募 REITs 项目.20 敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告 房 地产 1、重点政 策跟踪 房 地产 政策 方面 2022 年，从中 央 到地 方的 各级政府 对房地 产行业 政策 支持力度 均较强，房地 产调控由释 放维稳 信号步 入出 台更为积 极的支 持措施：2 月 24 日住 建部提 出满足 合理的改 善型购 房需求；3 月 5 日全国 两会支 持更好满足合理 住房需 求；4 月 29 日政治局 会议定 调支持 各 地从当地 实际出 发完善 房地产政策；5 月 15 日 央行 银保监会 调整差 别化住 房按 揭政策；7 月 28 日政 治局会议定调 保交楼；8 月 中旬 住建部等 联合出 台措施 支持 已售逾期 难交付 住宅项 目交付；9 月 23 日银 保监会 相关部门 负责人 表示，房地 产金融化 泡沫化 势头得 到实质性扭 转；9 月 29 日央 行、银保 监会阶 段性调 整差 别化住房 信 贷政 策，对 于居民合理 购房需 求的信 贷（“第一支 箭”）支持力 度进 一步增强；9 月 30 日财政部明确 支持居 民换购 住房 个税优惠；11 月 8 日，在 央行支持 下，交 易商协 会继续推进 并扩大 民营企 业债 券融资支 持工具，以“第 二 支箭”支持包 括房地 产企业在内的 民营企 业发债 融资；11 月 23 日，央行及 银保 监会官方 发布“金融 十六条”；11 月 28 日，证监会 官网发布 证监 会新闻 发言 人就资本 市场支 持房地 产市场平稳 健康发 展答记 者问，文中 提及决 定在房 地产 企业股权 融资方 面调整 优化 5 项措施（“第三 支箭”），此外 政策首 次提及“鼓 励优质房 企依托 符合条 件的仓储物 流、产业 园区等 资 产发行 REITs”，为 公 募 REITs 在房地 产 存量 资产上撬动投资 价值打 开空间；12 月 7 日央行 提出用 好“保 交楼”专 项借款 和民营 企业债券融 资支持 工具等 各项 政策，加 大对房 地产企 业和 建筑企业 的贷款 投放力度，支 持房 地产市 场平稳 健 康发展；12 月 15-16 日，中 央经济工 作会议 谈及“满足行业合 理融资 需求，推动 行业重组 并购，有效 防范化 解优质头 部房企 风险，改善资产负 债状况”等；12 月 23 日银 保监会 提出扎 实 做好“保 交楼、保 民生、保稳定”工 作，稳 定房地 产开 发贷款投 放，积 极满足 优质 头部房企 合理融 资需求，做好房地 产并购 融资支 持等。2023 开 年监管 密集发 声，全年地产 平稳回 暖可期：23 年 1 月 5 日，央行、银 保监会发 布通知，决定 建立 首套住房 贷款利 率政策 动态调整机 制，同 时 住建 部部 长接受专 访时表 态 对于 购买 第一套住 房的要 大力支持，三部 委同时 发布需 求侧 居民购房 按揭利 好；1 月 12 日 国资委 提出密 切关注地方融资 平台风 险；1 月 13 日央行介 绍在 研 究推出 结 构性工具，重点 支持房 地产市场平 稳运行，同日 银 保 监会 明确 努力促 进金融 与房 地产正常 循环，同时 相关金融部门 提及起草 了 新 方案，改善优 质房企 资产负 债状 况。目前“第 一、二支 箭”在 信 贷与 增信 债权工 具上的 支持 力度与范 围持续 扩大，已释放供给 侧政策 加速落 地的 积极信号。当前 监 管部门 密 集发声，为 23 年房 地产政策走势 指明方 向，在坚 持“房住不炒”主 基调的 同时 明确继续 落实 22 年末“金融十六条”等利 好政策，助力 行业 供 给侧风 险出清，加 速行业经 营重回 正轨。敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告 房 地产 公募 REITs 政策 方面 我国公募 REITs 市场建 设力 度加大，2022 年年初 以来 相关支持 政策相 继推出，REITs 市场利好 不断。值得注意 的是，2022 年 5 月 25 日，国办发 布关 于 进一步盘 活存量 资产扩 大有效投资 的意见，为 国家 层面首次 以书面 方式对 REITs 的重要性进 行确认。3月 18 日，证 监会发 文提出 正在研究 制定基 础设施 REITs 扩募规则；5 月 31 日，在证监会 指导下，沪深 两市 证券交易 所制定 发布 新购 入基础设 施项目（试行），支持上市 REITs 通过扩 募等 方式收购 资产；9 月 末公募 REITs 首批扩募 申请正 式启动；12 月初，首批申 请 扩募的 5 单 REITs 同步收 到 交易所第 一轮反 馈意见；12 月 8 日，证监会 副主席 李超在首 届长三 角 REITs 论 坛暨中国 REITs 论坛上 提出“研究 推动试 点范 围拓展 到市场化 的长租 房及商 业不 动产等领 域”；12 月 25日，国家 发改委 投资司 副司 长韩志峰 在第七 届“中 国 PPP 论坛”上表示 2023年基础设 施 REITs 很可 能会 进入快速 发展期，希望 到 2023 年年 底，基 础设施REITS 发行能够 超过 60 支，总发行 规模超 过 2000 亿 元。2023 年 1 月 3 日，证监 会 债券部主 任周小 舟发表 题为 中国特色 REITs 市场的探索、实 践及展 望 的 署名 文章指出，尽快 将试点 范围 覆盖到新 能源、水利、新基建等基 础设施 领域；1 月 3 日发改委 投资司 投融资 处 处长呼和 发表文 章 发展REITs 要以党的 二十大 精神 为重要价 值取向，指 出应 将党的二 十大报 告明确 的一些原则 作为发 展 REITs 长 期坚持的 价值取 向；1 月 16 日水利部 在 全国 水利工作会议上 提出推 动水利 基础 设施投资 信托基 金（REITs）试点项 目实现 突破；2月 2 日证监 会在系 统工作 会 议上提出 要大力 推进公 募 REITs 常态化 发行，增强股债融资、并 购重组 政 策对 科创企业 的适应 性和包 容度，在服 务民营 经济、中小企业、促进房 地产平 稳健康 发展；2 月 3 日水 利部在 水 利规划计 划工作 座谈会 上提出努力 扩大投 资规模，推 进水利 PPP 模式 发展和 REITs 试点实现突 破。表 1：近期房地产需求侧重要政策 时间 部门 政策/事件/会议 名称 主要内 容 2023-01-05 央行、银保 监会/央行、银保 监会 决定 建立 首套 住房 贷 款利率 政策 动态 调整 机制。新 建商 品 住宅销 售价 格环 比和同比 连 续 3 个 月均 下降 的城市，可 阶段性 维持、下 调或 取消 当地 首套 住 房贷款 利率 政策 下限。2023-01-05 住建部/住建部 部长 倪虹 在接 受央 视记 者专 访 时表示：对 于购 买第 一套 住房 的要 大 力支持，首 付比、首套利 率该 降的 都要 降下 来。对于 购 买第二 套住 房的，要 合理 支持。以 旧 换新、以小 换大、生育多 子女 家庭 都要 给予 政策 支持。对于购 买三 套以 上住 房的，原 则上 不 支持，不给 投机 炒房者重 新入 市留 有空 间。2023-01-10 央行 主要银 行信 贷工 作座 谈会 更好支 持刚 性和 改善 性住 房需 求，加 大住房 租赁 金融 支持，做 好新 市民、青年人 等住 房金 融服务，推动 加快 建立“租 购并 举”住 房制度。2023-01-18 发改委 2023 年 1 月新 闻发 布会 着力恢 复和 扩大 消费。扎 实推 动生 活 服务消 费有 序恢 复。多渠 道增 加城 乡 居民收 入，特别 是提高中 低收 入居 民的 消费 能力，改 善 消费环 境和 条件，全 面促 进消 费提 质 升级。支持 住房 改善、新能 源汽 车、养老 服务、教 育医 疗文化 体育 服务 等消 费，培育 线上 线 下融合 等新 型消 费，着力满 足居 民个 性化、多 样化、高 品 质的消 费需 求。资料来源：各政府 部门及会议相 关文件，光大证券研究所整 理 注：统计时间截至 2023-02-10 敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告 房 地产 表 2：近期房地产供给侧重要政策 时间 部门 政策/事件/会议 名称 主要内 容 2023-01-12 国务院 地方国 资委 负责 人会 议 着力防 范化 解重 大风 险，密切 关注 地 方融资 平台 风险，做 好债 务、房地 产、金融、投 资、安全环保 等重 点领 域风 险防 控，加快 健 全风险 监测 防控 工作 体系，牢 牢守 住 不发生 重大 风险 的底线。2023-01-13 银保监 会 2023 年 银保 监会 工作 会议 努力促 进金 融与 房地 产正 常循 环。坚 持“房 住不 炒”定位，落 实“金融 十 六条”措施，“因城施策”实 施差 别化 信贷 政策，推 动 房地产 业向 新发 展模 式平 稳过 渡。2023-01-13 央行 2022 年 金融 统计 数据 新闻 发布 会 货币政 策司 司长 邹澜 表示，根 据中 央 经济工 作会 议的 部署，防 范风 险从 问 题房企 向优 质房 企扩散，有关 部门 起草 了 改 善优 质房 企资产 负债 表计 划行 动方 案。针对“三线 四档”规则，方案 明 确要 完善 针 对 30 家 试点 房企的“三 线四 档”规 则，在保 持规 则整体 框架 不变 的基础上，完善 部分 参数 设置。2023-01-18 住建部 2023 年 全国 住房 和 城乡建 设工 作会 议 一是稳 预期。要 牢牢 坚持 房子 是用 来 住的、不是 用来 炒的 定位，增 强政 策 的精准 性协 调性，以更大 力度 精准 支持 刚性 和改 善性 住 房需求，提 升市 场信 心，努力 保持 供 需基本 平衡、结 构基本合 理、价 格基本 稳定，同经 济社 会发展 相协 调、同住 宅产 业发 展相 协 调，严控 投机 炒房。二是防 范风 险。要“抓两 头、带中 间”，以“慢 撒气”的 方式，防 范化 解 风险。三是促 进转 型。各项 制度 要从 解决“有没有”转 向解 决“好不 好”。有 条 件的可 以进 行现 房销售，继续 实行 预售 的，必须 把资 金 监管责 任落 到位，防 止资 金抽 逃，不 能出现 新的 交 楼风险。资料来源：各政府 部门及会议相 关文件，光大证券研究所整 理 注：统计时间截至 2023-02-10 表 3：近期公募 REITs 重要政策 时间 部门 政策/事件/会议 名称 主要内 容 2023-01-03 证监会 中国 特 色 REITs 市 场的 探索、实践及 展望 证监会 债券 部主 任周 小舟 发表 题为 中国特 色 REITs 市场 的探 索、实践 及 展望 的署 名文 章指出，尽快 将试 点范 围覆 盖到 新能 源、水利、新 基建 等基 础设 施领 域。推 动专门 立法。进 一步明确 基础 设 施 REITs 的 会计 处 理 方 式和税 收征 管细 则：推动 全国 社会 保 障金、基本 养老 金、企业年 金、职业 年金 等配 置型 长期 机 构投资 者参 与 REITs 投资。2023-01-03 发改委 发 展 REITs 要 以党 的二 十大 精神为 重要 价值 取向 国家发 展改 革委 投资 司投 融资 处处 长 呼和发 表文 章 发 展 REITs 要 以党 的 二十大 精神 为重 要价值取 向，文 章指 出，我国 不动 产 投资信 托基 金（REITs）发展 至今，成效显 著，但 对关 键问题的 探索 和改 革也 进入 深水 区。应 将党的 二十 大报 告明 确的 一些 原则 作 为发 展 REITS 长期坚持的 价值 取向。一 是发 展 REITs 应 更加注 重把 着力 点放 在 促 进实 体经 济 高质量 发展 上。二是发 展 REITs 应 坚持 以人 民为 中心、主要服 务于 长期 和价 值投 资者。三 是 发展 REITs 应更 加体现中 国特 色，更加 贴近 改革 发展 实 际。2023-01-16 水利部 全国水 利工 作会 议 深入推进 水利基 础设施 政府与 社会 资本合作（PPP）模式 规范发 展、阳光运行，建立 合理回报机 制，吸 引更多 社会资 本参 与水利工 程建设 运营。推动水 利基 础设施投 资信托 基金（REITs）试点 项目实 现突破。2023-01-26 国家发 改委 深圳 建设 中国 特色 社会 主义 先行示范 区放 宽市 场准 入若 干特 别措施 国家发展 改革委 商务 部 发布关 于 深圳建设 中国特 色社会 主义先 行示 范区 放宽市 场准入若干特 别措施 的意见。意 见中 指出：优化 基础设 施领域 不动产 投 资信托基 金（REITs）市场环境。研究 基础设 施领域 不动 产投资信 托基金（REITs）税收 政 策，支持 开展基 础设施领域 不动产 投资信 托基金（REITs）试点，减轻 企业和 投资者 负 担。2023-02-02 证监会 2023 年 系统 工作 会议 大力推进 公募 REITs 常态 化发行，增强股债 融资、并购 重组政策 对科 创企业的 适应性 和包容度。在 服务民 营经济、中 小企 业、促进房 地产平 稳健康 发展、支 持平台经 济等重 点领域和薄 弱环节，推出 更多务 实举 措。2023-02-03 水利部 水利规 划计 划工 作座 谈会 2023 年将积 极推进 南水北 调后续 工程高质 量发展，大力 推进国 家水 网重大项 目建设，加快推进 项目前 期工作，努力 扩大 投资规模，推进 水利 PPP 模式发 展和 REITs 试 点实现突破，全力做 好重大 战略水 利规 划落实，突出抓 好生态 环境问 题整 改。资料来源：各政府 部门及会议相 关文件，光大证券研究所整 理 注：统计时间截至 2023-02-10 敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告 房 地产 2、需求侧：1 月 居民新增 存款 6.2 万亿，贷款规模 低于历史同期 2.1、居民新增存款情 况 及主要数据图表 2.1.1、居民新增存款 情况 2023 年 1 月，居 民部门 新 增存款 62,000 亿元，同比 增加 7,900 亿元，环比 增加33,097 亿元。2.1.2、主要数据图表 2023 年 1 月，居 民部门 新 增存款 62,000 亿元，同比 增加 7,900 亿元，环比 增加33,097 亿元。图 1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图 2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：由于 Wind 月度更新 延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；部分月份同比 变化 幅度大，未在图片显示；数据统计截至 2023-01 资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 2.2、居民新增贷款情 况 及主要数据图表 2.2.1、居民新增贷款 情况 2023 年 1 月 人民币 贷款增 加 49,000 亿元，同比增 加 9200 亿 元（+23.12%），环比增加 35,000 亿元（+250.0%）。其中企 业部门 新 增 46,800 亿元，同 比多增13,200 亿元（+39.3%），环比多增 34,163 亿元；居 民部门新 增 2,572 亿元，同比减少 5,858 亿元（-69.5%），环比 增加 819 亿元。2023 年 1 月 人民币 贷款企 业部门新 增占比 约 95.5%；居民部门 新增占 比 5.2%。拆分居民 部门来 看，1 月 居 民短贷新增 341 亿 元，同 比 减少 665 亿元(-66.1%)，环比增加 454 亿元；居 民中 长贷新增 2,231 亿 元，同比 少增 5,193 亿元（-69.9%），环比增加 366 亿元（+19.6%）。敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告 房 地产 2.2.2、主要数据图表 2023 年 1 月 人民币 贷款增 加 49,000 亿 元，同 比增 加 9200 亿元（+23.1%），环比增加 35,000 亿元（+250.0%）。其 中：企业部门 新增 46,800 亿元；居民部 门新 增 2,572 亿 元，同比 减少 5,858 亿元（-69.5%），环比 增加 819 亿元。图 3：居民/企业 部门新增人民币贷款单月值（亿元）图 4：居民/企业 部门新增人民币贷款累计值（亿元）资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 具体拆分 居民部 门信贷 数据，1 月 居民短 贷 增加 341 亿 元，同比 减少 665 亿元(-66.1%)，环比增加 454 亿元；居 民中长 贷新增 2,231 亿元，同比少 增 5,193亿元（-69.9%），环比增加 366 亿元（+19.6%）。图 5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿 元）图 6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 资料来源：Wind，光 大证券研究 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 资料来源：Wind，光 大证券研究所。部分 月份同比变化幅度 大，未在图片 显示 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 2023 年 1 月新增 居民中 长 贷占新增 人民币 贷款比 重约 4.6%（2022 年 全年水 平为 12.9%）。敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告 房 地产 图 7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿 元）图 8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 资料来源：Wind，光 大证券研究所。部分 月份同比变化幅度 大，未在图片 显示 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能；数据统计 截至 2023-01 截至 2023 年 2 月 10 日，5 年期 LPR 报 价为 4.3%，全 国首套房 按揭利 率下限 5年期 LPR-20bp 即 4.10%，全国二套 房按揭 利率下 限为 5 年期 LPR+60bp 即4.90%。图 9：贷款市场报价利率(LPR):5 年（%）资料来源：Wind，光 大证券研究所 注：数据统计截至 2023-01 根据贝壳 研究院 统计数 据显 示，2023 年 1 月贝 壳研究 院监测的 103 个重 点城市主流首套 房贷利 率为 4.10%，二套利 率为 4.91%；首 套 房贷利率 环比上行 1bp，二套利率 环比基 本持平。1 月 103 城 主流银 行平均 放 款周期 31 天，受 近期 疫 情 防控优化 影响，较上月 延长三天。其中 一线 城 市平均 放款周期 为 37 天，二线 城 市平均放 款周期 为 30 天，三线城市 平均放 款周期 为 30 天。敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告 房 地产 图 10：103 个重点城市主流首套房贷利率及 平均放款周期天数 资料来源：贝壳研 究院，光大证 券研究所 注：数据统计截至 2023-01 3、供 给 侧：境内 优 质 民 企 合 理 融 资 需 求 得到有序 支持，境外债 券 发行迎来曙 光 2023 年 1 月 房企境 内外单 月合计发 债 481 亿 元，受春 节假期影 响 较 22 年 12月 小幅回 落，环比-4.8%（22 年 12 月+38.1%），同比+2.6%（12 月+11.0%），单月净融 资-723 亿元（12 月-51 亿 元）。其中 1 月境 内发债规 模 回落，单月 发行 391 亿元（12 月 504 亿 元），环 比下降 22.3%（12 月为+73.2%），同比上升 20.3%（12 月+16.3%），单月净 融资-164 亿元；12 月境外发 债 迎来 曙光，单月发行 90 亿元，环 比增长 88 亿元，同 比 下滑 37.3%（12 月为-89.5%），单月净融资 额约-558 亿元（12 月为-90 亿 元）。境内债券 方面，1 月发行 类 型 以公司 债、超 短融、中期 票据及 ABS 新增 发行为主；发行主 体仍以 国央企 为主。随着中 央及地 方相关 支持政策 的出台，市 场信心逐渐恢 复，行业整 体债务 风险有所 缓解，国企 逆势上 行，民 营房企 融资环 境也得到一定 程度改 善，1 月 合 景泰富集 团、中骏 集团控 股、雅居乐集 团陆续 发债传递破冰信 号。目前 在疫情 影 响逐渐淡 化下，支 持优质 民 企合理 融 资需求 已释放 积极信号，将助力 行业供 给侧 风险出清，加速 行业经 营重 回正轨。海外债方 面，在 沉寂多 月后 迎来 发行 重启，1 月房企 海 外债 单月 发行 90 亿元，环比增长 88 亿元；到期 偿 债金额为 649 亿元,境外 单 月净融资 为-558 亿元。从 Markit iBoxx 债券指 数来 看，中资美 元地产 债指 数在 2022 年 3 月 中旬迎 来一波反弹，在 4-10 月呈现 震荡下行 态势后 于 12 月迎来 回升。按 2022 年 1 月 1日定基 100.00 指 数计算，2023 年 2 月 9 日 投资级 指数 为 84.97，高收益 债指数为 73.18。2023 年 1 月 房地产 集合信 托成立金 额约 38 亿元，同 比下降 56.4%，占 单月集合信托 成立规 模的比 重为 6.7%（22 年 12 月 7.7%）。2022 年 9 月/10 月/11 月，抵 押补充贷 款（PSL）当月 分别 新增 1082/1543/3675亿元，为“保 交楼”提供 有 力的资金 保障。截至 2023 年 1 月，PSL 余额为 3.14万亿元，同比增 长 12.1%。敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告 房 地产 3.1、房企融资情况及 主 要数据图表 3.1.1、房企融资情况 整体来看，2023 年 1 月单 月房企发 债约 481 亿元，受 春节假期 影响较 22 年 12月小幅回 落，环比-4.8%；1 月单月房 企净融 资-723 亿元，对比 12 月为-51 亿元。其中 1 月房 企境内 债单月 发 债 391 亿元，环 比下降 22.3%（12 月为+73.2%），单月境内 债净融 资额为-164 亿元（12 月为 39 亿元）。从结构来 看，1 月房 企发债融资以 一般中 期票据 和证 监会 ABS 为主，分别发 行 172.18 亿 元、85 亿元，占当月境 内债发 行比重 分别 达 34.2%、16.9%；超短融、私募债、证监 会 ABS发行有所 增加；一般 短期融 资券、一般公 司债、一般 中 期票据发 行量下 降；定向工具、可 交换债、交易 商协 会 ABN、一 般企业 债、可 转 债、可交 换债等 均无发行。1 月海外债 一级市 场发行 量 较 12 月回升，房企海 外债 单月发行 90 亿元，环 比 增长 88 亿元，同比 下滑 37.3%；到 期偿 债金额为 649 亿元,境外 单月净 融资为-558亿元。2023 年 1 月 房地产 集合信 托成立金 额约 38 亿元，同 比下降 56.4%，占 单月集合信托成 立规模 的比重 为 6.7%，较 22 年 12 月略有 下 降。3.1.2、主要数据图表 2023 年 1 月，房企 境内发 债 金额 391 亿 元，同 比上升 20.3%，环比下降 22.3%；计入到期 金额后，1 月房 企 境内单月 债券净 融资-164 亿 元，对比 12 月净 融资 39亿元。图 10：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）图 11：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）资料来源：Wind，光 大证券研究所；单位：亿元；数据统计 截至 2023-01 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能 资料来源：Wind，光 大证券研究所；单 位：亿元；数据统计 截至 2023-01 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能 2023 年 1 月，从 房企境 内 发债类型 来看，中期票 据、证监会 ABS、超短融、公司债规模 居前，金额分 别为 172 亿元、85 亿 元、82 亿 元、43 亿 元；占 比分别为 34.2%、16.9%、16.3%、8.5%。敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告 房 地产 图 12：房企境内债按类型拆分（2015-2023）资料来源：Wind，光 大证券研究所；单位：亿元 注：数据统计截至 2023-01；由于 Wind 月 度更 新延迟因素，后续数据或存 在变化的 可能 2023 年 1 月海外 债一级 市 场发行量 较 12 月 回升，房企 海外债单 月发行 90 亿元，环比增长 88 亿元，同比 下滑 37.3%；计入到 期金额 后，1 月内房 海外债 券净融资-558 亿 元，对比 12 月净 融资约-90 亿元。图 13：内房海外债券单月发行/到期/净融资 图 14：内房海外债券累计发行/到期/净融资 资料来源：Wind，光 大证券研究所；单位：亿元；数据统计 截至 2023-01 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能 资料来源：Wind，光 大证券研究所；单位：亿元；数据统计 截至 2023-01 注：由于 Wind 月度更 新延迟因素，后续数 据或存在变化的可 能 不计入回 售影响，2023 年 房企债券 合计到 期规模 约 9,305 亿元（2022 年全年 为9,529 亿 元）；其 中 Q1，Q2，Q3，Q4 分别 到期 3149 亿元，2234 亿元，2256亿元，1667 亿 元。敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告 房 地产 图 15：房企单季境内发债、海外发债、境内 到期、海外到期金额 资料来源：Wind，光 大证券研究所；单位：亿元；数据统计 截至 2023-01 用益信托 网数据 显示，2023 年 1 月房地 产集合 信托单 月募集 38 亿元，同比下降 56.4%，环比下降 55.7%，占当月 集合信 托发行 规模 比重 6.7%（22 年 12 月占比 7.7%）。截至 2022 年 9 月末，房地