2018年 4月36氪研究院房子是租来的，但生活不是36Kr-长租公寓 研究报告查楠2报告摘要 一般来说 ， 长租公寓指的是租期为一年 ， 按月为单位支付房租 ， 规范化标准化 地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式 。 相较于短租民宿解决的是 旅居需求 ， 长租面临的是 生活场景 ， 市场容量更大 ， 根据研究判断 ， 长 租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币 。 目前 长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为 重资产和轻资产 两类；从空间分布上可分为 集中式和分散式 。 集中式大多以整栋楼为基本单位 ， 分散式则以房间为基本单位 ， 分散于城市不同区域 。 长租公寓成为热点 ， 背后存在多重驱动力 。 在 政策利好和海量需求 的双重驱动下 ， 长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一 ， 创业公司 、 房地产中介 、 房地产开发商 、 酒店运营 商等 各 类市场主体争相涌入 。 截至 2018年 3月 22日 ， 我国共有 233家长租公寓相关企业成立 。 区域分布上 ， 成立于上海的企业 数量最多 ， 共有 49家 ； 成立 时间上 ， 成立于 2015年的最多 ， 有64家； 融资上 ， 共有 121家企业获得过融资 ， 获投率达 54.3%。 作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租 公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期 。 长租公寓的 平台 层 包括 针对多种垂直群体提供服务的 泛人群长租公寓租赁平台 ，针对白领、蓝领、女性、海外公寓等不同特征群体或不同地域提供服务的 垂直 租赁 平台 ，以及部分业务板块涉及长租公寓的 综合 租赁 平台 三类； 服务 层 则包括金融、 SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。 具有 良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力，是一家长租公寓企业的核心竞争要素。房源数量的多寡在某种程度 上也是长 租公寓企业的壁垒之一 。 未来 品牌 推广、运营效率和供应链管理将是长租公寓最核心竞争力 ；长租公寓 将走向以 资产托管 为主的轻资产模式； 租客社群 将作为长租公寓未来的增值服务之一； 长租公寓 平台 系统 未来将 更走向成熟； 租约证券化将成为 盘活存量资产 的重要 手段，未来 需要从丰富除去股权投资之外的融资手段 、加快政策制定和完善税收政策三个 方面来让 长租公寓产业更健康地发展。36Kr-长租公寓研究报告2018.4目 录 Contents一 . 长租公寓行业综述 行业 概述：更能满足租户规范标准的租住需求 发展 驱动力 ： 政策利好和海量需求 投 融资 现状：以上海为发展中心，辐射全国 产业链 图：租户、业主、平台层、第三方服务商二 . 长租公寓不同模式分析 长租公寓玩家总述 平台层 ： 泛人群租赁平台 白领 /蓝领 /女性公寓 等垂直 租赁平台 综合租赁平台 服务 商 ： 金融 /装修等第三方服务 提供商三 . 长租公寓行业趋势分析 长租公寓行业 总结：资金、政策、税收三大风险 长租公寓未来发展 趋势： 品牌化、托管化、社群化 、 平台 化和 租约证券化长租公寓行业综述Chapter I 行业概述 发展驱动力 投融资现状 产业链图536Kr-长租公寓研究报告2018.4长租公寓概念不同 于传统中介， 长租公寓更能满足 租户标准规范的 租住需求1.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图 一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租 ，标准化规范化地 对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为 20-35岁左右的单身青年，以满足该群体 成家前住房需求。 与传统中介相比 ，标准化的长租 公寓 一般更加 规范安全 ；与 短租民宿相比，长租公寓更能满足租户长期稳定的租住需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是 生活场景 ，市场容量更大；其次，长租公寓一般租期稳定，便于管理。 但同时，与其他房地产形态类似，长租公寓的 地理区位 很重要。企业在获取房源时一般首先考虑区位优势，优质区位的房源将很大程度影响后期空置率、租金乃至升值空间；其次会考虑房源改造的难易程度。 长租公寓的优势即在于可通过 集采方式 ，统一设计装修风格，降低装修成本，增强吸引力的同时也能带来一定的租金溢价空间。目前房屋租赁市场面临的最大痛点之一，是租客和房东之间的 信息不对称 ，即大量重复过期信息存在，沟通效率低下，需要规范的长租公寓平台为租客和房东双方提供更为标准化的服务。 根据 36氪研究院的研究判断，虽然长租公寓行业投资火热，但仍处于早期阶段，长租公寓总量占整个租赁市场不到 10%，仍存在大量个人、二房东或中介房源。长租公寓市场的总体市场规模大致在 万亿元 人民币。未来三年，长租公寓领域可能出现两到三家持有房间数超过 100万间，估值 100亿 美金以上的独角兽 。 11数据 来源： 36氪研究院根据调研 &公开资料整理636Kr-长租公寓研究报告2018.4 目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类： 重资产模式 ：企业通过收购 /自建获得 资产（楼盘物业）的 所有权，同时具有装修后对外出租的经营权。 轻资产模式 ：企业通过租赁获得资产的经营权，在和资产所有者（房东）签订的租约期限内，企业可以对外出租获得租金差收入，资产所有权仍归房东。 相较而言，重资产模式前期资金投入和要求更高，但企业在后期不仅可以获得经营收益，还持有资产升值收益。而轻资产模式前期资本沉淀较少，利于企业在短期内快速扩张，但获利方式较为单一，主要靠赚取租金差获益。 长租公寓从空间分布上可分为集中式和分散式，前者以整栋楼为基本单位，可整栋拿下进行改造设计和装修管理，运营成本较低，并通过提供公共场所以及一些社群活动提升用户体验。但找到合适的楼盘物业并不容易，因此该模式下公寓规模发展速度较慢。 分散式 以房间为基本单位，分散于城市不同区域。优势是便于进行规模化扩张，形成辐射面；劣势则是不方便规模化设计和集中施工，不便提供公共设施。因为集中式公寓一般楼盘物业租赁期限更长、装修管理成本更低、统一管理下的安保能力更强、且在扩大房源抑制房价上更具可能性，因此一般来说集中式公寓更具盈利空间。长租公寓分类长租公寓从空间分布上可以大致分为 集中 式和 分散 式 两类1.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图长租公寓商业模式：包租。如自如、青客公寓等。重资产分散式商业模式：包租；重资产，需借助融资工具。如城家公寓、魔方公寓、湾流国际青年旅社等。重资产集中式商业模式：服务托管。如嗨住。轻资产分散式商业模式：服务输出、加盟，获得租金收益。如乐乎、窝趣。轻资产集中式长租公寓典型分类图片来源： 36氪研究院 根据调研 &公开 资料整理7 随着租赁市场的稳步发展，长租公寓行业也快速进入黄金时代，包括 创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商 在内的越来越多玩家也开始介入 。 长 租公寓成为热点，其背后存在多重驱动力。 36氪研究院研究认为，长租公寓行业近年来的蓬勃发展主要有以下两个原因： 首先，政策 方面：十九大报告明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举 的住房制度。未来国家将着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化 住房租赁企业发展。 在政策支持下，长租公寓行业逐渐被大众认可并支持，越来越多的传统房地产商也涉足长租公寓。 据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有 1/3以上在这一领域有所布局。 其次，需求 方面： 随着中国的城市化进程，住房需求普遍存在于不断流入城镇的人口中。在房价上涨带来的购房压力下，大批有长租需求的租客以及 大量 存量房 的出租需求将推动长租市场 不断发展 。 但 我国住房租赁市场的专业化程度目前仍与发达国家有较大差距 ： 美国的住房租赁市场中专业化机构占 30%；日本的占80%，中国的专业化机构仅占 1.5%-2%。黑中介 、虚假房源等混乱环境加剧了租房需求与供给间的矛盾，因此亟待规范化的改造和升级。 此外，中国房地产市场正由开发转向存量资产运营时代，需要重新激活存量地产物业的价值，进而推进城市发展，国家也会越来越鼓励租赁这一生活方式。发展驱动力租购并举等政策利好和海量租房需求推动长租市场长足发展36Kr-长租公寓研究报告2018.41.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图数据来源： 36氪研究院根据调研 &公开资料整理8 近年来 ， 创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各路玩家 在租售并举等政策 利好和海量租房需求的大背景下陆续切入长租公寓行业。 根据鲸准数据库收录，截至 2018年 3月 22日，我国共有 223家 长租公寓相关企业成立 ，从各资本的布局可看出，长租公寓正成为 资本关注的热门赛道 。 其中成立于上海的企业数 最多 ，有 49家，占 22%；北京次之，有 35家，占 15.7%。投融资现状行业整体仍偏早期，上海成为长租公寓代表性发展地区，北京次之36Kr-长租公寓研究报告2018.4 根据 鲸准 数据库， 2015年成立的长租公寓相关企业数最多，为 64家。2017年长租公寓相关企业 成立 数为13家，数量有所回落。 投融资方面 ， 根据鲸准数据库，223家企业中有 121家企业获得过融资， 获投率达 54.3%， 一共获得126.8亿人民币 的融资 额。其中最后一轮由华平资本、华住酒店和梅花天使创投参与投资的最多，各 2家。 这 些获投 企业 中目前处于 B轮（包含B+轮） 及之前的有 90家，占成立企业总数的 44.4%， 并购的 2家，新三板 6家，上市 2家。这 说明尽管长租公寓 行业整体偏 早期，但目前各方资本对该领域都较看好。1.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图4 1 3 914386439130204060802009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年本页所有数据来源：鲸 准数据 （原 36氪创投助手）长租公寓相关企业融资轮次分布数截至 2018年 3月底我国每年长租公寓相关企业成立数14311 24 11 2 6 2 21210204060801001201409产业链图长租公寓产业生态正不断完善并出现垂直平台和细分服务36Kr-长租公寓研究报告2018.41.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 市场现状1.4 产业链图平台层服务商需求方金融服务商垂直平台SaaS服务 商 装修服务商 作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租公寓 平台以及长 租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。其中平台层 包括 泛人群租赁平台 ， 垂直租赁 平台 针对 白领、蓝领、女性、海外 等不同 特征用户 群体，不同 地域提供服务 的，以及 综合 租赁 平台 三类； 服务 层则包括金融、 SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。泛人群 平台租客 业主家居服务商综合 平台长租公寓不同模式分析CHAPTER II 长租公寓玩家总述 平台层 ： 泛人群租赁平台 白领 /蓝领 /女性公寓等垂直租赁平台 综合租赁平台 服务 商 ： 金融 /装修等 第三方 服务 提供商1136Kr-长租公寓研究报告2018.4 长租公寓行业从租客、业主到平台 层和第三 方服务提供商，搭建成完整的商业闭环。目前行业内玩家角色众多，平台层 主要包括泛人群租赁平台、垂直 租赁 平台和综合平台三类。 泛人群租赁平台 包括自如、魔方公寓等囊括多种垂直租赁 领域的和 万科、如家等房地产、酒店旗下的长租公寓， 垂直租赁平台 则指专门 针对白领、蓝领、中高端用户、女性、海外市场等不同用户群体、不同市场的租赁 平台，以及 综合 租赁平台 如嗨住、蘑菇租房、 58同 城旗下的安居客、 链 家旗下的贝壳找房等，会 和 部分 长 租公寓 品牌进行 房源 合作，除去导流之外，如嗨住还会起到全网比价的作用。总体来说，垂直 租赁平台更侧重于特定人群的长租 公寓 需求，以差异化的 产品和品牌特性占领 市场 。 第三方服务商 主要包括 金融、 SaaS、装修、家居等细分领域的专业服务提供商 。 总体 来说， 36氪研究院认为 ， 在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来 “ 最好的时代 ” 。长租公寓玩家总述长租公寓行业目前主要涉及租赁平台 和细分服务 提供商两类玩家2.1 玩家总述2.2 不同玩家平台 层：泛 人群 /垂直租赁平台平台层：综合租赁平台服务 层：金融 /装修服务提供商长租公寓主要玩家一览项目简称 成立时间 公司地址 当前轮次 历史融资（万人民币） 历史至今融资次数自如网 2011-05-10 北京市朝阳区 A轮 400000 1魔方公寓 2012-06-21 上海市闵行区 C轮 276000 3蛋壳公寓 2015-01-21 北京市东城区 B轮 72300 4蘑菇租房 2014-01-06 上海市静安区 C+轮 56000 5爱上租 2014-07-16 浙江省杭州市 B轮 40100 2湾流国际青年社区 2015-07-21 上海市徐汇区 A轮 40000 1城家公寓 2014-10-16 上海市徐汇区 Pre-A轮 34000 3青客公寓 2012-06-01 上海市徐汇区 B轮 31800 3YOU+国际青年社区 2011-01-01 广东省广州市 B+轮 30000 3安心公寓 2012-03-16 上海市长宁区 B+轮 29300 5本页所有数据来源 ：鲸 准 数据截至 2018年 3月 22日按照历史融资额排序12平台层：长租 公寓泛人群租赁 平台 -自如以多元化服务 为青年 群体 提供找房服务，增强租客租住体验成立时间： 2011年成立地点： 北京最新融资： 40亿人民币估值： 200亿人民币融资阶段： A轮融资时间： 2018年 1月本轮投资方： 华平投资、红杉中国资本、腾讯投资、华兴新经济基金、 GA资本、 H Capital、源码资本、融创中国36Kr-长租公寓研究报告2018.4 2011年 5月 ，自如正式成立 ， 内部 创业 五年后，自如从链家剥离，全面独立运营。截至 2017年底，自如已进入了 9座城市，为超过 20万业主委托管理 50万间房源，累计服务 120万租客（自如客），管理资产价值超过 6000亿。 自如友家是自如的长租公寓产品之一，定位是合租公寓，也是自如最早的分散式长租公寓。除此之外，自如旗下还有独栋集中式公寓自如寓、成套出租的公寓产品自如整租、业主直租、资产管理服务自如豪宅等共计五类长租公寓产品，另外还有自如驿、自如民宿等旅居 产品。随着用户基数的扩大，自如也从白领公寓逐渐扩张成覆盖白领、蓝领等多群体、长租、旅居等多产品线的平台级入口 。面对群租房治理，自如提出要打通原本隔离的客厅环境，以“共享客厅”的概念来解决隔断和群租 问题。对于行业来说，如何开发和利用好客厅等公共空间，提升用户体验，也是长租公寓运营商未来需要解决的问题。 一般来说，自如友家和房东签订 3-5年的租赁协议后，自如作为承租人，会对房屋集中进行设计、改造、家具家电换新，还提供搬家、管家、双周保洁、免费维修等 打包服务 ，但收取一定比例服务费 。 从自如的系列布局可以借鉴到，在房价高涨，成本投入居高不下的情况下，延展产业链，围绕住宿提供 增值服务 将成为长租公寓品牌持续发展的重要手段。借此模式，长租公寓可吸引大量青年群体，当用户数量发展到一定规模时，将为公司创造新的盈利点，也将缓解长租公寓行业利润微薄的尴尬局面 。数据来源： 36氪研究院根据公开报道整理2.1 玩家总述2.2 不同玩家平台 层： 泛人群 /垂直 租赁平台平台 层：综合租赁平台服务 层：金融 /装修服务提供商1336Kr-长租公寓研究报告2018.4 作为白领长租公寓运营平台，蛋壳公寓目标客户为 19-30岁左右的一线 /新 一线 城市的白领阶层。 服务体系 方面，蛋壳公寓的客服、线上和线下管家等服务体系正在形成一整套的数据体系，对客户的问题进行分类和系统归纳，并针对有代表性的问题提出集中处理办法、针对个性问题提出处理参考意见，提升用户满意度。 蛋壳公寓的单间出租可实现盈利，其收入来源包括 分租和装修后的租金溢价 ，目前已落地北上广深杭等 8个城市，正通过系统支撑快速复制下沉到各个城市。 目前整个长租公寓行业的服务体验仍有很大提升空间，蛋壳公寓未来希望 能 以 自身标准规范的 服务推动整个行业规范标准的形成。除去与安居客、蘑菇租房、中原地产和各大银行都有合作，蛋壳公寓还 在 拓展 租 客文化的建设和运营。 2018年蛋壳公寓将继续 扩大规模提升服务 。以规范标准化的服务 体系 ， 提升用户 满意度和推动制定行业标准平台层：长租公寓白领租赁平台 -蛋壳公寓CEO兼创始人： 高靖成立时间： 2015年成立地点： 北京最新融资： 1亿美元融资阶段： B轮融资时间： 2018年 2月本轮投资方： 华人文化产业投资基金、高榕资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、愉悦资本以上图表和 1数据来源：根据蛋壳公寓提供的资料 整理，数据截至 2018年 3月蛋壳公寓相关数据全国范围内落地城市 8个单间出租均价 2500元左右全国范围内在管房屋 近 10万间出租率 95%+双周保洁准时交付率 98%双周保洁及时上门率 95%双周保洁服务满意度 98%图示：蛋壳公寓数据驱动发展业务图片图片来源： 36氪研究院根据蛋壳公寓提供的资料进行整理1436Kr-长租公寓研究报告2018.4 蓝领被称为白领的相对一族，为解决该群体租房难问题，杭州将建造 1万套蓝领公寓为外来务工人员提供临时性租赁住房。选址包括因地制宜地对城中村改造范围内未拆除的酒店、办公用房、学校、企业厂房等进行改建，从而在改造成本较低的情况下打造人性化的居住空间。蓝领公寓的建造兼具商业和 社会价值。 商业 价值上 ，蓝领公寓 大多客 单价 较低，但多人居住且平效更高，利润 也高于白领公寓。 社会价值上 ，蓝领 公寓运营 商在获得 盈利 收入的同时，外来务工人员也获得了更加正规、安全的居住场所 ，这也是在帮助 政府、社会和企业解决低收入人群 居住的民生问题。目前国内有魔方公寓、自如等玩家介入该市场。 魔方公寓的子品牌 9号楼即为企业员工提供集中管理的多人居住空间解决方案，分为单人间、双人间、八 人间等，多人共享客厅、厨卫等公共空间。 2018年 3月，自如推出企业服务式公寓 自如城市之光，主要合作对象为企业，为企业员工提供宿舍。目前包括城市生活六人间和个人优享生活单元两类 产品 。目前，此类公寓的签约入驻主要是企业合作的形式。 蓝领公寓在 解决一二线 城市生活 成本高、集体租房难问题的同时，也对企业为员工安排住宿、优化用工条件提供解决 方案 ， 长 期 看来将有利于政府治理群租房、稳定小区治安。未来或将成为较看好的 集体租住方式 。但目前仍存在政策和安全两方面风险。截至目前还没有关于蓝领公寓合法化的政策性文件出台，监管也不明确，无消防、改造标准，以及人员安全管理、资金、客源都存在一定问题。面向 B端市场解决集体租房难的蓝领公寓仍面临政策和安全双重风险平台层：长租公寓蓝领租赁平台图示：深圳市魔方公寓 9号楼效果图图片来源： 36氪研究院根据公开资料整理图示：自如 “ 个人优享生活单元 ” 图片图片来源： 36氪研究院根据公开资料整理图示：杭州市江干区馨家公寓效果图图片来源： 36氪研究院根据公开资料整理2.1 玩家总述2.2 不同玩家平台层： 垂直 /泛人群 租赁平台平台层：综合租赁平台服务 层：金融 /装修服务提供商1536Kr-长租公寓研究报告2018.4平台层：长租公寓女性租赁平台 -包租婆强调用户运营和居住体验，做“最懂女性”的品牌公寓运营商15创始人： 郭祎成立时间： 2014年 3月成立地点： 北京最新融资： 数千万人民币融资阶段： Pre-A轮融资时间： 2016年 5月1数据来源：根据网易房产公开报道 ，房租占收入 40%以上的男性占比为7.92%， 女性占比为 14.93%。本页其他数据来源： 36氪研究院根据包租婆提供的资料整理 根据网易房产数据中心 2017年 5月进行的网络民调，数据显示女性比男性更舍得花钱租房。 1包租婆正是以住为入口，瞄准 “她”经济 ，提供垂直于女性群体的长租公寓租赁。目前包租婆空置率较低，出租率为 95-98%。 包租婆主推地铁沿线 15分钟以内的 分散式 女性公寓，其发展重心分为产品设计和品牌建设两个阶段，产品设计阶段从空间布局、功能规划、家居哲学等角度解决女性用户痛点，并建立基于女性用户的管家服务标准。同时平台还为房主提供装修、维护、管理等服务，即接手房源后 免费装修 后再出租，模式与自如类似，但设计风格更女性化，并且不收服务费。 目前，包租婆主要布局于北京朝阳区地铁沿线，主要客群为对生活品质有一定要求的年轻白领女性。基于对女性用户的洞察，除去提供租住服务，包租婆在 用户运营方面更注重女性住进来后的生活体验和内容增值空间。目前已形成较有特色的女性社区，并定时举办“ Biggirl养成记”、“ Biggirl福利社”等线下线上活动。 总体来说，包租婆的 运营管理机制包含房态、用户、财务、服务、销售、品牌等 6个板块，其中包含了 30个核心流程和 120个运营节点，并建立起 系统化和精细化 的业务运营管理平台。 目前包租婆主要盈利来源为 租金差，未来将尝试收取会员服务费、售卖衍生产品等多种形式。未来发展战略方面，包租婆对内将以一线城市为核心，推出 以女性生活为主的综合业态 集中式公寓高端产品“女神公寓”；对外将作为品牌运营商向政府国企、物业和地产商输出长租公寓运营管理模式 。图示：包租婆不同主题房源照片图片来源： 36氪研究院根据公开资料整理1636Kr-长租公寓研究报告2018.4以“全、真、准”房源，解决“租客找房 +房东出房”租赁痛点平台层：长租公寓综合租赁平台 -嗨住创始人： 夏青宁成立时间： 2015年成立地点： 上海融资阶段： B轮 2融资时间： 2017年本轮投资方： 不详本页 &图表数据来源：根据嗨住提供的资料嗨住业务数据合作职业房东数量 20000+个付费职业房东占比 50%2018年预计收入 5000万元来自口碑传播租客占比 75%12个月复购率 35%月订单量 10000+单 作为 B2C租房聚合平台， 嗨住采用 OTA（线上旅行社） 方法 建立 实时房源预 订 系统， 以 携程 在线销售模式 拓展 B端1房源， 以 去哪儿 搜索比价模式 获取 C端 个人 房源，解决万亿租房市场“找客找房”的最大痛点。 在真房源的基础上，嗨住 从全网抓取同一房源信息，通过技术交叉对比和整合，用公开透明的比价方式帮助 房东 和 租客高效 匹配。当前整个租房行业都面临房源供应的 真实性、分散性、时效性等挑战 ，需要聚合平台来吸引全网客源，长租公寓行业也不例外。嗨住这类聚合平台也吸引了自如、青客等成熟规范的长租公寓达成合作来提升运营效率。 房源全面： 嗨住实时可租房源约 20万套 ， 涉及 整租、合租 和 青年公寓 等 多 种 形态， 以 满足不同租客群体 的 需求 。 房源真实： 平台上线房源 需经过机器和人工两道 审核，以 确保房源真实性；租客通过在线搜索即可 筛选匹配 房源 价格、图 片 和地理 位置， 有效 提高租房效率。 房源准确： 通过对房源信息进行语义分析和样本交叉对比，实时自动下架问题房源，嗨住将房源价格、图片、地理位置和可租否这四个状态的准确率控制在 85%以上。 盈利模式方面， 嗨住 目前 通过 佣金模式 按 成交或线索向 B端收费 来 盈利，目前合作超过 两万 个职业房东，其中50%是付费客户 ， C端房东和租客 是 免费 的 。 截至目前， 嗨住已开通 北上广深杭等十个城市，目标客群 70%为 30岁以下的白领青年 。 2018年 目标 收入 5000图示：嗨住上海地区地图找房实时房源照片图片来源： 36氪研究院根据公开资料整理1B端房源由集中式公寓 、 分散式 N+1合租 、整租托管等多种形式组成 ， 包含了职业房东 、 经纪公司 、 开发商 、 酒店集团等众多从业者角色 。2本轮融资信息由嗨住提供 ， 尚未经公开报道 。17服务层：长租公寓金融服务 商国家层面鼓励对住房租赁企业提供金融支持、发行证券化产品36Kr-长租公寓研究报告2018.4 除去 各 类长租公寓平台，还有一些由第三方服务提供商构成的服务层，它们主要为长租公寓企业提供如 SaaS管理系统、金融、装修和 家居等相关服务。 魔方 金服是一家 存量地产 行业综合金融服务商，提供包含股权和债权在内的金融产品，覆盖存量地产全产业链上的融资需求，利用金融工具搭建资产配置组合，为投资人提供定制化、高品质的金融产品和专业的财富管理服务。 此外， 2017年 1月 ，前文提到的魔方公寓也宣布设立“ 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 ”， 各投资者已完成认购交易，募集资金总额为 3.5亿元，这是中国 ABS发行历史上的 首单公寓行业资产证券化产品 ， 给以轻资产运营为主的公寓行业提供新的融资思路 。 此次 魔方公寓发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州 3个子公司经营的 30处物业的部分公寓未来三年租金收入。 在 2016年 6月国务院办公厅发布的 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 中，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照 依法合规、风险可控、商业可持续 的原则，向住房租赁企业提供金融支持，这其中包括支持企业发行证券化产品。 国内公寓行业 融资难、成本高 仍然是现阶段的普遍现象，但是公寓是国际 REITs与资产证券化市场的重要基础物业类型，本专项计划的发行为国内公寓实现更大范围证券化和 REITs操作进行了有益尝试。项目成熟后将成为长期给企业造血的一个重要渠道。2.1 玩家总述2.2 不同玩家平台 层：泛人群租赁平台平台 层：垂直 /综合 租赁平台服务 层： 金融 /装修 服务提供商1836Kr-长租公寓研究报告2018.4 作为长租公寓装修服务商，小马快装针对集中式公寓 进行 整体 装修 或 轻度改造 ， 采用轻质复合节能 墙板和竹木纤维板等， 可 略去湿法 施工 工序 ，直接用“干法施工”和“搭积木”式安装；与现浇式墙面相比， 装配式 安装 便捷无需抹灰，可有效缩短施工周期，降低装修成本。目前长租公寓行业整体上仍处于早期薄利期， 高效降耗 的装修方案将帮助物业主 有效缩短投资回报周期。以“ 估、 贷 、装、管 ”的系统思维为新空间提供一站式快装解决方案服务层：集中式公寓快装服务商 -小马快装CEO： 窦婷成立时间： 2011年成立地点： 上海最新融资： 1000万人民币融资阶段： 天使轮融资时间： 2018年 1月本轮投资方： 纽信创投小马快修小马 快装小马 快钱小马评估咨询设计 金融 服务 快装 服务 维 保 服务对公寓方项目做现场勘测、市场调查、品牌定位、产品设计、快装概算，最终为公寓方提供精准决策依据推行全装配式工业化内装体系， 60天极速快装100间，帮助公寓更快 回本盈利与资金方建立战略合作，根据公寓和小马快装签订装修合同发放装修贷款，解决公寓方装修初期对 资金 的需求为小马快装项目提供一年保修、两年免费维修；建立城市 4S店，为其周围公寓、酒店、办公楼等集中式物业提供 快修服务图示：小马快装“估 、 贷、 装、 管”四大产品线 小马快装于 2016年转型为集中式公寓快装服务商，提供 标准化、模块化 的装修产品，通过采集公寓所处的区位、周边环境、往来人群等数据并经过自建模型处理，为该公寓提供快速、成套 的 设计 方案 推荐 ；根据客户选择的方案、项目预算和时间，匹配材料和部品，控制工期和工程综合成本。 此外， 小马快装还建立了 4S服务体系 ，针对周边公寓、酒店等集中式物业提供维修服务，租户能够通过微信公众号一键下单所需维修服务而无需寻求物业帮助。 小马快装目前主要针对品牌公寓和房地产开发商旗下公寓提供服务，如旭辉领寓、安歆公寓、新派公寓、乐乎公寓 等 。参编： 城镇商住租赁公寓建筑设计规程 建筑工业化全装修技术规程 本页文字 &图表数据来源： 36氪研究院根据小马快装提供的资料 整理专利：ZL2017208684910 一种装墙板ZL2017209465431一种建筑装修用室内天花板涂漆装置ZL2017209803565一种用于室内装修材料的甲醛含量度检测装置ZL2017211438004一种轻钢复合墙板垂直通缝连接节点ZL2017211645517 一种预制装配式墙板连接节点长租公寓 行业趋势分析CHAPTER III 长租公寓行业总结 长租公寓未来发展趋势20 长租公寓一般有租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务等三种盈利来源，涉及 包租、加盟、托管 三种主流商业模式。除去目前中国整个房屋租赁大市场环境亟需完善这一痛点，目前长租公寓行业还存在 融资方式单一、政策压力不明朗、经营牌照 /税收不明确 等风险。 首先在融资方面 ： 随着长租公寓业务的发展和市场的 开拓 ， 融资 是其必经之路。 如今国内 REITs、 ABS仍是过渡性产品，与国外的资产证券化有一定差别，未来 需要 通过更完善的金融 产品 的 使用来帮助行业 不断 前进 。 其次在政策方面：长租公寓行业目前仍缺乏比较清晰明朗的 管控政策 。目前长租公寓存在经营管理牌照和 经营资质不明确等问题 ；分散式 N+1合租模式 的合法性也有待明确，目前 N+1模式在各地禁止情况不同，例如上海不明确，北京禁止，二线城市仍旧是鼓励的。 最后在税收方面：机构出租房屋需要缴纳房产税、增值税、企业所得税，高税率一定程度上会导致成本增加。 具有良好的 融资能力、运营能力和优质的服务能力 ，是一家长租公寓企业的核心竞争要素。 房源数量的多寡 在某种程度上即为长租公寓企业的壁垒之一。同时，规模优势需结合有效的成本控制流程和精细化的运营管理，否则较高的空置率会削弱规模优势带来的竞争力。 总体来说， 受制于 诸多 因素限制，各大企业普遍面临投入大、周期长、盈利途径单一等诸多问题，为有效降低开发运营风险，需从 区位选址、产品打造、公共空间与服务、智能化管理 等维度，建立 企业 长久的持续竞争力，才能在未来市场格局中立于不败之地。长租公寓行业总结 - 优势与挑战行业仍面临融资方式单一、政策不明朗、税收不明确等三重风险36Kr-长租公寓研究报告2018.43.1 行业总结3.2 未来发展趋势21长租公寓未来发展趋势未来将不断走向品牌化、托管化、社群化 、 平台 化 和租约 证券化36Kr-长租公寓研究报告2018.43.1 行业总结3.2 未来发展趋势 目前长租公寓行业发展仍处于初级阶段，未来长租公寓 市场格局 将由国企、开发商和部分头部运营商构成。国企具有资源优势，而开发商更具有资源和资金优势。 品牌 推广、运营效率和供应链管理未来是最核心竞争力 品牌价值决定产品溢价能力。 相较于国外，国内的长租公寓稀缺的不是房源而是服务。运营能力较强的品牌在未来将压缩运营能力较弱的品牌和传统二房东的市场。未来房源将从 C端走向 B端，前者交易率会逐渐降低。 未来将是以资产托管为主的轻资产运营模式 长租公寓运营商通过 专业服务带来租金溢价，拿地规划、产品定制 、装修 定位、设计风格、以客户需求为核心进行定制，在硬装、软装、广告、营销等各环节提升附加值。未来长租公寓产品的不断标准化将更利于资本进入。 租客社群将作为长租公寓的增值服务 ，将增添商业价值和卖点，毕竟居住只是租客的最基本需求 。同时随着客群的细分也会衍生出不同的社群和玩法。 长 租公寓的平台系统将不断走向成熟， 一套成熟的平台系统将可以帮助长租公寓运营商大量节省管理人员成本、财务人员成本、营销成本等，并积淀客户数据用于未来产品改善。同时，系统平台的搭建需要前期一定的资本投入和研发周期。 租约证券化 作为一种建立在长租公寓收取租金基础上衍生出的金融产品，比如用租金收益作为底层资产发行公募或私募 ABS来为企业融资，其发行需要底层资产的租约房间数达到一定量级，同时由于被抵押的是租约上签订的未来租金，审批也较严格。但是，租约证券化现在已经成为盘活存量资产，将未来收入现值化的重要 手段。22致谢36Kr-长租公寓研究报告2018.4魔方公寓嗨住小马快装包租婆异乡好居蛋壳公寓感谢以下企业对本报告的支持（排名不分先后）23 36氪研究院依托 36氪媒体与创业服务属性，拥有完善的一级市场企业数据库和强大的传播资源；配备多名深耕于各细分领域的资深分析师；研究覆盖人工智能、区块链、医疗、金融、文娱、消费、汽车、教育等多个领域；受众集中于投资者、创业者等高净值人群，兼具行业深度与影响力。目前， 36氪研究院已形成行业研究报告、企业调研报告、用户数据报告等三大产品矩阵，致力于让一部分人先看到未来。附录36氪研究院介绍36Kr-长租公寓研究报告2018.40201040336氪研究院依托 36氪媒体与创业服务属性，拥有完善的一级市场企业数据库和强大的传播资源资源05配备多名 深耕于各细分领域 的资深分析师资深研究领域覆盖人工智能 、区块链 、医疗、 金融 、 文娱 、 消费 、 汽车 、教育等多个 领域研究领域受众集中于投资者、创业者、分析师等高净值人群，兼具行业深度与影响力受众目前， 36氪研究院产出形式 主要 包括行业研究报告、企业调研报告、用户 数据 报告等三大产品产出24分析师声明本报告 作者具有专业胜任能力 ， 保证报告所采用的数据均来自合规渠道 ， 分析逻辑基于作者的职业理解 ， 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点 ， 力求独立 、 客观和公正 ， 结论不受任何第三方的授意或影响 ， 特此声明 。免责声明36氪不会因为接收人接受本报告而将其视为客户 。 本报告仅在相关法律许可的情况下发放， 并仅为提供信息而发放 ， 概不构成任何广告 。本报告的信息来源于已公开的资料 ， 36氪 对该等信息的准确性 、 完整性或可靠性不作任何保证 。 本报告所载的资料 、 意见及推测仅反映 36氪 于发布本报告当日的判断 ， 本报告所指的公司 或投资标的的价格 、 价值及投资收入可升可跌 。 过往表现不应作为日后的表现依据。 在不同时期 ， 36氪 可发出与本报告所载资料 、 意见及推测不一致的报告 。 36氪 不保证本报告所含信息保持在最新状态 。 同时 ， 36氪 对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改 ， 投资者应当自行关注相应的更新或修改 。在任何情况下 ， 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议 。 在任何情况下 ， 36氪 、 36氪 员工或者关联机构不承诺投资者一定获利 ， 不与投资者分享投资收益， 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 。 投资者务必注意 ， 其据此做出的任何投资决策与 36氪 、 36氪 员工或者关联机构无关 。在法律许可的情况下 ， 36氪 及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司 的股权 ， 也可能为这些公司提供或者争取提供 筹资或 财务顾问等相关服务 。 在法律许可的情况下 ， 36氪的员工可能担任本报告所提到的公司的董事 。本报告版权仅为 36氪 所有 ， 未经书面许可 ， 任何机构和个人不得以任何形式翻版 、 复制 、发表或引用 。