1|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 行业专题报告|房地产 脉冲式修复，需求侧支撑仍在 房地产行业 2024 年投资策略 核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年 行业 走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产-7.96-15.30-14.48 沪深 300-5.04-9.95-3.22 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 相关研究 房地产：二手成 交涨幅 扩大，杭州 限购政策 优化 房 地 产 周 报（2023 年第 42 周：10141020）2023-10-22 房地 产：销售降幅 收窄，新开工 跌势减 弱 9月开发投 资数据 点评 2023-10-19 房地产：一线新 房成交 量环比 翻倍，广州限 购政策优化 房地 产周报（2023 年第 38 周：09160922）2023-09-24 2023 年回 顾：脉冲式 修复。销售端，新房销售整 体仍处底部，二手表现 更优，1-9 月商 品住 宅累 计 销售面 积 7.28 亿 平米，同 比-6.3%；9 月，我们 跟踪的 23 城 新房 月度 日均 成 交套数 同比-29.4%，12 城 二手房 月度 日均 成交 套数同比+24.5%。投资端，开发投 资压 力尚 在，1-9 月 房地产 开发 投资 完成 额8.73 万亿 元，同比-9.1%，同期 资金 来源 同比-13.5%；竣 工年 内回 暖，前 9月累计 竣工 面积 同比+19.8%；房 企拿 地意 愿相 对较 弱，1-9 月 克而 瑞百 强房企拿地 强度 23.3%，较 22 年同 期-1.5pct。库存方面，整体 库存 偏高，9 月全国商 品房 待售 面 积 3.12 亿平方 米，同 比+19.7%；分城市 看，根 据克 而瑞，9 月重点 30 个一 二线 城市 中 85%以 上库 存消 化周 期 超过 1 年，50%以上 超过 2 年。价格方面，新房/二手房 价格 走势 分化，9 月 70 城新 房/二 手房 价格指 数同 比分 别-0.57%/-3.25%，二 手房 跌幅 进一 步增大；核 心高 能级 城市 房价相对 于低 线城 市更 为坚 挺。2024 年预测：整体承压，新 开工企稳回升。由于 去年和今年土地购 置面积大幅收 缩的 影响 也将 在未 来两年 对供 给形 成制 约，在不出 台强 力财 政刺 激政策（如 加快 货币 化安 置城 中村改 造）的假 设下，我 们预测 明年 住宅 销售 面积可能将 继续 回落，全年 增 速为-6.1%，土地 购置 面积 降幅收 窄至-6.1%，新 开工面积 企稳，增 速 为 2.4%，全年 房地 产开 发投 资增 速为-9.3%。从生命周期视角看全国 住房 需求稳定 中枢约 为 16.2 亿平米。从住 房的 生命周期视 角 来 分析，我们 认 为现有 的存 量住 房无 论从 建筑的 物理 年限 还是 居住周期而 言都 存在 自然 的更 新需求，为 此我 们 将 全国 住房分 为城 镇商 品住 房、城镇非 商品 住房 和农 村住 房三类，假设 更新 率分 别 为 3%/4%/1.4%，测算 得出全国 的需 求中 枢约 为 16.2 亿平 米，假设 二手 房承 接比例 为 20%，则对 应新房需 求中 枢约 为 12.9 亿 平米，22 年 全国 商品 住宅 销售面 积为 11.5 亿 平米，较需求 中枢 低 11.5%，整 体看需 求端 存在 支撑。投资建议：我们认为 主要关注 两 条投资 逻辑：1）受益 于一 线及核 心二 线城市 政策 放松 的标 的。2）受益 于超 大特 大城 市城 中村改 造推 进 的 标的。我们认为三 类公 司会 明显 受益：具 备低 资金 成本 和城 中 村改造 和持 有物 业运 营经验的全 国型 央国 企，具 备 地方资 源的 地方 国企，以 及 具有 租赁 公寓 类资 产运营能力 的公 司。综合，开 发商板 块建 议关 注华 润置 地、招商蛇 口、越秀 地产、滨江集 团、深圳 控股、天 健集团、天 地源、合 肥城 建；中 介板 块推 荐贝 壳，建议关 注我 爱我 家；物业 板块建 议关 注华 润万 象生 活。风险提 示：宏观 经济 复苏 不及预 期风 险；政策 推进 低于预 期风 险；测算 假设偏差风 险。-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2022-10 2023-02 2023-06房地产 沪深300证 券 研 究报 告 2023 年 10 月 27 日 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 2|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 索引 内 容目录 一、2023 年 回 顾：脉 冲式修 复.4 1.1 新 房 销售整 体仍处 底部，二手表 现更优.4 1.2 开 发 投资压 力尚在，竣工 回暖明 显.6 1.3 各 地 库存分 化，整 体依旧 偏高.8 1.4 新 房 二手价 格分化，高线 城市更 具韧性.10 二、2024 年 预 测：整 体承压，新开 工企稳 回升.11 三、从生命 周期视 角拆解住 房稳定 中枢需 求.13 3.1 全 国 需求中 枢约为 16.2 亿 平米.13 3.2 重 点 城市需 求中枢 测算.16 四、投资建 议.20 五、风险提 示.23 图 表目录 图 1：宏 观数据 及房地 产销售 指标变 化.4 图 2：全 国商品 住宅销 售面积 及增速.5 图 3：全 国商品 住宅销 售金额 及增速.5 图 4：克 而瑞百 强房企 全口径 销售额 及增速.5 图 5：克 而瑞百 强房企 全口径 销售面 积及增 速.5 图 6：重 点城市 新房成 交量及 增速.6 图 7：重 点城市 二手房 成交量 及增速.6 图 8：房 地产开 发投资 完成额 及增速.7 图 9：房 地产开 发资金 来源及 增速.7 图 10：房地产 开发资 金来源 细分项 目及增 速（亿 元）.7 图 11：全 国房地 产新开 工面 积及增 速.7 图 12：全国房 地产竣 工面积 及增速.7 图 13：克而瑞 百强房 企拿地 金额及 增速.8 图 14：克而瑞 百强房 企拿地 强度.8 图 15：全国商 品住宅 待售面 积及增 速.9 图 16：30 城商 品住宅 供求比.9 图 17：30 城商 品住宅 库存及 消化周 期（2023 年 9 月）.9 图 18：70 个大 中城市 住宅价 格指数 变动.10 图 19：中指百 城新房/二手房 均价同 比变化.10 图 20：中指各 梯度城 市新房 价格同 比变动.10 ZXDWzQsPpMrQtNtQqNrOqR7N8Q9PtRrRsQpMlOnMnNiNsRmN9PqRnQxNnPoRMYnRyQ 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 3|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 图 21：中指各 梯 度城 市二手 房价格 同比变 动.10 图 22：商品住 宅稳定 需求中 枢约为 13 亿平 米.14 图 23：2000-2022 年 城 镇化 率变化.16 图 24：北京商 品住宅 销售面 积及需 求中枢.20 图 25：上海商 品住宅 销售面 积及需 求中枢.20 图 26：广州商 品 住宅 销售面 积及需 求中枢.20 图 27：深圳商 品住宅 销售面 积及需 求中枢.20 图 28：重点公司 2023H1 新 增土储 结构.21 表 1：主 要投资 销售数 据预测.11 表 2：7 月 24 日政 治局会 议以 来中央 及重点 城市政 策梳理.11 表 3：各 类型住 房更新 率假设.13 表 4：城 镇住房 需求中 枢.15 表 5：加 快城市 更新下 城镇需 求.15 表 6：农 村住房 需求.16 表 7：各 城市内 生需求.17 表 8：加 快非商 品住宅 更新下 需求.18 表 9：各 城当前 销售/需 求中枢 比例情 况.19 表 10：重点关 注公司 财务指 标对比.21 表 11：行 业重点 公司估 值表.22 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 4|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 一、2023 年 回顾：脉冲式修复 2023 年以来 宏观经 济持 续复苏背 景下，房地产 行 业波动修 复，二 者呈现 较 强的相关 性。一季度 疫情 封控 解除 后，短期内 积压 需求 释放，经 济基本 面企 稳回 升，房 地 产行业 迎来 小阳春，2、3 月行业销售同 比增速大幅回升。二季度 经济维持弱复苏态势，社 融、信贷、M2 等金 融数 据有 所回 落，小阳 春过 后房 地产 行业 未能延 续回 暖趋 势，增长 动能减 弱，销售增 速下滑。三季 度政治局会 议定调行业供 需关系转变，中央及地方 政策频出支 撑行业，9 月以 来各 地来 访、认购 等先行 指标 改善 明显，市 场预期 有所 好转，销 售逐 步修复。图 1：宏观数 据及房地产销售指标变化 资料来 源：Wind，国 家统 计局，各 地 房管局，克 而瑞，西 部证 券研 发中 心 1.1 新 房销 售整体 仍处 底部，二手 表现更 优 9 月单月销售边际改善，累计同比降幅继续增 大。根据国 家统 计局 数据，2023 年 1-9 月商品住 宅累 计销 售面 积 7.28 亿平 米，同比 下跌 6.3%，跌幅 较前 月扩 大 0.8pct。一季 度楼 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 5|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 市小阳 春期 间 3 月 单月 销 售面积 同比 回正，但 此后 市场转 弱，销售 同比 增速 再次转 负，9月全国 商品 住宅 销售 面 积 8958 万 平米，同 比下 降 11.6%，降幅 较前 月收 窄 3.8pct。销售额方面，1-9 月全 国商 品 住宅累 计销 售金 额 7.93 万 亿元，同比 下滑 3.2%，降 幅较 1-8 月扩大 1.7pct。6 月 单月 销 售额同 比增 速转 负，结束 了年初 以来 的正 增长 态势；9 月 单月 销售额同 比下 跌 14.2%，降 幅较 8 月 收窄 4.1pct。图 2：全国商 品住宅销售面积及增速 图 3：全国商 品住宅销售金额及增速 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 百强房企销售有所回暖。从 克 而瑞 百 强房 企销 售口径 看，百 强 房企 销售 额/销售 面 积均 在2-4 月 冲 高 后 逐 步 回 落。2023 年 2-4 月 百 强 房 企 单 月 全 口 径 销 售 金 额 同 比 分 别+12.5%/+28.2%/+30.4%，全口径 销售 面积 同比 分别-1.3%/+17.6%/+2.2%，5 月后销 售 同比增速 下滑 转负，且降 幅 持续扩 大。8 月下旬 及 9 月进入 政策 密集 出台 期，政策转 向叠 加市 场 预 期 修 复，行 业 销 售 逐 步 回 暖，9 月 单 月 百 强 房 企 销 售 金 额/销 售 面 积 同 比 分 别-29.5%/-29.0%，跌 幅相 较 8 月分 别缩 小 8.1pct/12.2pct。图 4：克而瑞 百强房企全口径销售额及增速 图 5：克而瑞 百强房企全口径销售面积及增速 资料来 源：克而 瑞，西部 证券 研发 中 心 资料来 源：克而 瑞，西部 证券 研发 中 心 市场复苏节奏分化，二 手 房增长韧性更优。从我们跟 踪 的重 点城 市新 房/二 手房 成 交数 据看，23 城新 房 9 月 月度 日均成 交套 数同 比下 降 29.4%，降 幅较 前月 有所 扩 大（8 月同 比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%00.20.40.60.811.21.41.62022-02 2022-06 2022-10 2023-03 2023-07当 月 销售面 积(亿平米)当月同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%00.20.40.60.811.21.41.61.82022-02 2022-06 2022-10 2023-03 2023-07当 月 销售额(万亿元)当月同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%01000200030004000500060007000800090002022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09百 强 房企销 售额(亿元)同比 环比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%01000200030004000500060002022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09百 强 房企 销 售面 积(万平米)同比 环比 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 6|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明-27.2%），环比 增 长 14.3%（8 月环 比+2.6%）；12 城二手 房 9 月 月度 日均 成 交套数 同比上升 24.5%，同 比回 归正 增长（8 月同比-3.3%），环比上 升 9.3%（8 月 环比+7.0%），预计四季 度新 房/二 手房 环比 继续维 持回 升态 势。2022 年下半 年以来，新 房供给收 缩叠加 开发商 信 任风险导 致的购 房者决 策 链向二手 房倾斜，自 2023 年 2 月 重点 城市二 手房 月度 日均 成交 套数均 高于 2022 年平 均 值，2 月/3 月单月日 均成交套数同 比分别高 达 136.1%/106.2%，进入三 季度后增速转 负，整体看 本轮二手房 复苏 节奏 强于 新房。图 6：重点城 市新房成交量及增速 图 7：重点城 市二手房成交量及增速 资料来 源：Wind，各 地房 管局，西 部 证券研 发中 心（注：新房 城市 包括 北 京、上海、广州、深 圳、杭州、南 京、武 汉、成 都、青岛、苏 州、福州、东 莞、温州、宁 波、佛山、济南、大 连、韶 关、莆田、扬 州、江 门、泰安、芜湖、宝鸡）资料来 源：Wind，各地 房管 局，西部 证券研 发 中 心（注：二 手房 城市 包括 北京、深圳、杭州、成 都、青岛、苏 州、厦 门、扬 州、江门、南 京、佛山、衢 州）1.2 开 发投 资压力 尚在，竣工 回暖 明显 开发投资仍处低位，到位 资金压力尚未缓解。根 据 统计局 数据，9 月全 国房 地产开 发投 资完成 额 1.04 万亿 元，同比 下降 11.3%，环 比增 长 12.9%；1-9 月累 计开 发投 资 完成 额 8.73万亿元，同 比下 降 9.1%，降幅较 前月 小幅 扩大（1-8 月累计 同比-8.8%）。资 金 来源方 面，9 月房 地产 开发 资金 来 源 1.10 万亿 元，同比 下降 18.0%，环 比上 涨 23.1%；1-9 月资 金来源 9.81 万亿 元，累 计同 比 下降 13.5%，降 幅较 1-8 月累计 同比 增 大 0.6pct。细分项 目看，9 月 资金 来源 中国 内贷 款/自筹资 金/定 金及 预付 款/个 人按揭 贷款 分 别 1429 亿元/4057 亿元/3446 亿元/1575 亿 元，同 比分别+3.5%/-15.4%/-25.6%/-26.9%，国内 贷款 同 比回正，其余各项 降幅 较 8 月 有所 收 窄，但 整体 到位 资金 压力 依旧较 大。新开工相对疲软，竣工 延续 回暖态势。9 月 新开 工 面积8232 万 平方 米，当月 同比 下降 14.6%，环比上 升 18.9%；1-9 月 累计新 开工 面 积 8.71 亿平 米，累计 同比 下降 23.4%，降 幅较 1-8月缩小 1.0pct。竣工 方面，9 月实 现竣 工面 积 4979 万平米，当 月同 比上升 25.3%，环比下跌 6.4%；前 9 月 累计 竣 工面 积 4.87 亿平 米，同 比 上升 19.8%。疫情延 迟竣 工释放 叠加保交楼 推进，2023 年以 来 竣工同 比保 持正 增长，判 断四季 度竣 工端 有望 延续 回暖态 势。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01000200030004000500060002022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-0923 城 月 度日均 成交(套)2022 年 平 均值月度日均 同比 月度日均 环比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%05001000150020002500300035002022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-0912 城 月 度日均 成交(套)2022 年 平 均值月度 日均 同比 月度日均 环比 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 7|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 图 8：房地产 开发投资完成额及增速 图 9：房地产 开发资金来源及增速 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 图 10：房地产开发资金来源细分项目及增速（亿元）资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 图 11：全国房地产新开工面积及增速 图 12：全国房地产竣工面积及增速 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 百强房企拿地强度较 22 年同期有所下滑。根 据 克而 瑞，百强 房企 1-9 月 拿地 金额 1.09 万亿元，较 22 年同期 下 降 17.5%；9 月单 月拿 地金 额 1234 亿 元，较 22 年 同期 下 降 41.5%，-25%-20%-15%-10%-5%0%5%00.20.40.60.811.21.41.61.82022-02 2022-06 2022-10 2023-03 2023-07开 发 投资完 成额(万亿 元)当月同比-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%00.511.522.532022-02 2022-06 2022-10 2023-03 2023-07开 发 资金来 源(万亿元)当月同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01000200030004000500060007000800090002022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09国内贷款 自筹资金 定金及预 收款 个人按揭 贷款国内贷款 同比 自筹资金 同比 定金及预 收款同 比 个人按揭 贷款同 比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%00.20.40.60.811.21.41.62022-02 2022-06 2022-10 2023-03 2023-07新 开 工面积(亿平米)当月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%00.511.522.533.52022-02 2022-06 2022-10 2023-03 2023-07竣 工 面积(亿平 米)当月同比 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 8|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 环比 8 月下 滑 8.5%。以 百强房 企拿 地金 额/销 售额 比例记 拿地 强度，1-9 月 百强房 企累 计拿地强 度 为 23.3%，同 比 下降 1.5pct；9 月 单月 拿 地强 度 27.9%，同 比下 滑 5.7pct，整体看房企 投资 拿地 意愿 相对 较弱。我们认 为，随 着政 策端 利 好相继 落地，市场 信心 有 望逐步 恢复，销售 端的 回 暖一方 面可 以增强预 期的 修复，提升 房 企拿地 投资 意愿，加快 新 开工速 度，另 一方 面也 可 缓解到 位资 金压力，叠加 城中 村改 造稳 步推进，中短 期内 开发 投资、新开 工及 到位 资金 或将 触 底回 升。图 13：克而瑞百强房企拿地金额及增速 图 14：克而瑞百强房企拿地强度 资料来 源：克而 瑞，西部 证券 研发 中 心 资料来 源：克而 瑞，西部 证券 研发 中心 1.3 各 地库 存分化，整 体依旧 偏高 9 月商品房待售面积同比 涨幅 回落。从 狭义 库存 角 度，根 据国 家统 计局 数据，2023 年 9月全国 商品 房待 售面 积 3.12 亿 平方 米，同比 上 升 19.7%，涨幅 较前 月小幅 回 落（8 月同比+19.9%）。分城市 看，9 月 克而 瑞重 点 30 城商 品住 宅供 求比 环比上 升 0.14 至 1.13，其中 60%以上城市供 求比 已经 超 过 1。一线城 市中，深 圳供 求比 较高，9 月达 3.1；北京 供 求比 为 0.8，为 四 个 一 线 城 市 中 最 小。二 三 线 重 点 城 市 中，东 莞/长沙/厦门/嘉 兴 供 求 比 较 高，分 别 为2.0/1.7/2.3/1.9，济 南/常州/无锡较 低，供 求比 分别 为 0.1/0.5/0.5，其余 各城 均位 于 0.5-1.5区间内。随着整 体供 求比 上升，30 城库存 面积 环比 增 长 1%。从绝对 值看，一 线城 市中 上海、深圳库存较 低，北京、广 州库 存较高，均 超 过 1000 万 平米；二三 线城 市中，武 汉、成 都、青岛库存 较高，其 中武 汉和 成都库 存绝 对量 超 过 1500 万平 米。重点一二线城市中 85%以 上消化周期超过 1 年，50%以 上超过 2 年。30 个 重 点城市 中仅有上海/西安/杭州/合 肥四 城消化 周期 少 于 1 年，分 别为 9.5 个月/11.2 个月/9.4 个月/9.7 个月。一 线城 市中 深圳 消化 周期最 高，达 28.5 个月；二三线 中东 莞/常 州消 化周 期较高，分别达 37.9 个月/38.7 个月。-100%-50%0%50%100%150%200%0500100015002000250030002022-01 2022-05 2022-09 2023-01 2023-05 2023-09百 强 房企拿 地金额:当月(亿元)同比 环比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07拿 地 强度:累计 拿 地 强度:当月 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 9|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 图 15：全国商品住宅待售面积及增速 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 图 16：30 城商品住宅供求比 资料来 源：克而 瑞，西部 证券 研发 中 心 图 17：30 城商品住宅库存及消化周期（2023 年 9 月）资料来 源：克而 瑞，西部 证券 研发 中 心 0%5%10%15%20%25%00.511.522.533.52022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09商 品 住宅待 售面积(亿平米)同比00.511.522.533.5北京上海广州深圳武汉成都青岛天津惠州长春佛山郑州重庆南京西安苏州济南南宁杭州昆明东莞长沙常州无锡宁波徐州福州厦门合肥嘉兴2023 年9 月 供求比 2023 年8 月 供求比05101520253035404505001000150020002500北京上海广州深圳武汉成都青岛天津惠州长春佛山郑州重庆南京西安苏州济南南宁杭州昆明东莞长沙常州无锡宁波徐州福州厦门合肥嘉兴库存量(万平米)消 化 周期(月,右轴)行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 10|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 1.4 新 房二 手价格 分化，高线 城市 更具韧 性 房价震荡下行，新房/二手房价格走势分化。根 据国 家统计 局，9 月 70 城 新房/二手房 价格指数同 比分 别-0.57%/-3.25%，其 中新 房价格 指数 降 幅较上 月略 增 大 0.02pct，二手房 价格指数降 幅则 增 大 0.07pct。截至 2023 年 9 月，70 个 大中城 市新 房价 格指 数已 连续 18 个月同比下 跌，二手 房价 格指 数则连 续 20 个月 同比 下 跌，一 季度 小阳 春后 房价 下跌幅 度明 显收窄，但 6 月以 来新 房和 二手房 价格 走势 出现 分化，二手 房跌 幅进 一步 增大。当前 行业 整体库存 仍处 较高 位置，叠 加前期 需求 侧恢 复动 能不 足，销售 筑底 去化 压力 增 大促使 房企 打折销售，综 合导 致房 价震 荡下行。图 18：70 个大中城市住宅价格指数 变动 图 19：中指百城新房/二手房均价同比变化 资料来 源：国家 统计 局，西部 证券 研 发中心 资料来 源：中指 研究 院，西部 证券 研 发 中心 核心高能级城市房价 更为 坚挺。从 中 指研 究院 百城 房价指 数变 动看，北 京、上海等 十大 核心城市 价格 表现 较为 坚挺，其中 新房 均价 同比 实现 正增长（9 月 同比+0.20%），二 手房 均价同比 跌幅 亦小 于行 业平 均水平（9 月同 比-1.43%）。分城 市能 级看，新 房价 格 方面，2023年以 来一线城市房 价涨幅高于 二线，三四线 城市新房价 格则出现下跌；二手房价 格方面，今年以来二线及三四线城市二手房价格均呈下降态势，一线城市房价上半年同比上涨0.52%，三季 度同 比则 转 负，整 体看 高能 级城 市房 价更具 韧性。图 20：中指各梯度城市新房价格同比变动 图 21：中指各梯度城市二手房价格同比变动 资料来 源：中指 研究 院，西部 证券 研 发中心 资料来 源：中指 研究 院，西部 证券 研 发 中心-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%2022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07新房价格 指数当 月同比二手房价 格指数 当月同 比-3%-2%-1%0%1%2%3%4%2022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07百城新房 均价同 比 百城二手 均价同 比-0.6%-0.5%-0.4%-0.3%-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%2022H1 2022H2 2023H1 2023Q3一线新房 同比 二线新房 同比三四线新 房同比-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%2022H1 2022H2 2023H1 2023Q3一线二手 房同比 二线二手 房同比三四线二 手房同 比 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 11|请务必仔细阅 读报告 尾部的 投 资评级说 明和声明 二、2024 年预测：整体承压，新开工 企稳回升 展望四 季度 及 2024 年，宏观政 策层 面有 望在 供给 和需求 两端 继续 发力，供 给端或 将推 进金融 支持政策落地，减小和化 解行业风险；需求端有望 从货币政策（如增强信贷 支持等）和财政 政策（如 下调 交易 税费等）两 方面 灵活 实施。地方 政策 层面，一线 及 核心二 三线 城市限购、限贷 及限 价等 政 策仍有 进一 步松 绑空 间，购房补 贴、税 费减 免等 选 项也存 在于 各个城 市政策工具箱 内。与此同 时，三季度政 策见底后中 央和地方出台 多项楼市优 化举措，从政策 面底 部到 基本 面底 部传导 存在时 滞，预计 政策 效 果或 将在 四季 度及 明年 逐 步释 放。由于去 年和 今年 土地 购置 面积大 幅收 缩的 影响 也将 在未来 两年 对供 给 形 成制 约，在不 出 台强力财 政刺 激政 策（如 加 快货币 化安 置城 中村 改造）的 假设 下，我们 预测 明 年住宅 销售 面积可能 将继 续回 落，全年 增 速为-6.1%，土 地购 置面 积 降幅收 窄至-6.1%，新开 工 面积企 稳，增速 为 2.4%，全 年房 地产 开发投 资增 速为-9.3%。表 1：主 要投资 销售数 据预测 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 房 地产开 发投资 额(万亿元)14.14 14.76 13.29 11.61 10.53 同比 7.0%4.4%-10.0%-5.8%-9.3%新 开工面 积(亿平米)22.44 19.89 12.06 8.96 9.18 同比-1.2%-11.4%-39.4%-25.2%2.4%施 工面积(亿 平米)92.68 97.50 90.50 82.51 74.22 同比 3.7%5.2%-7.2%-8.7%-10.1%竣 工面积(亿 平米)9.12 10.14 8.62 10.05 8.01 同比-4.9%11.2%-15.0%17.2%-20.2%土 地购置 面积(亿平 米)2.55 2.16 1.01 0.70 0.66 同比-1.1%-15.5%-53.4%-30.4%-6.1%商 品住宅 销售面 积(亿平米)15.49 15.65 11.46 10.00 9.39 同比 3.2%1.1%-26.8%-3.7%-6.1%商 品住宅 销售金 额(万亿元)15.46 16.27 11.67 10.95 10.50 同比 10.8%5.3%-28.2%-0.3%-4.2%资料来 源：国家 统计 局，西 部证 券研 发中心（注：2023 年 4 月起统 计局 口 径改变，表 中 2023 年增 速预 测为 调 整后可 比口 径）表 2：7 月 24 日政 治局会 议以 来中央 及重点 城市政 策梳理 日期 会议/部门/城市 主要内容 中央重点 政策 7 月 24 日 政治局会 议 要切实防 范化解 重点领 域城风 险，适应我国 房地产 市场供 求关系 发生 重大变化 的新势，适时 调整优 化房 地产政策，因城施策用好 政策工 具箱，更好满 足后 民网性和 改善性 住房需 求，促 进房 地产市场 平稳健 康发展，要加 大保 障性住房 建设和供给，积 极推动 城中村 改造和“平 急两用”公共基 础设施 建设，盘活 改造各类 闲置房 产。8 月 25 日 住建部、央行、金监局 居民家庭 申请贷 款购买 商品住 房时，家庭成 员在当 地名下 无成套 住房 的，不论 是否已 利用贷 款购买 过住 房，银行 业金融机构均按 首套住 房执行 住房信 贷政 策。8 月 25 日 财政部、税务总局、住建 部 自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售 自有住 房并在 现 住房出售 后 1 年内在 市场重 新购买 住房的纳 税人，对其出售 现住房 已缴纳 的个人 所得 税于以退 税优惠。8 月 27 日 证监会 证监会充 分考虑 当前市 场形势，完 善一二级 市场逆 厨期调 节机制。围 绕合理把 握 IPO、再融资 节案，但 房地产上 市公司 行业专题报告|房地产 西部证券 2023 年 10 月 27 日 12|请务必仔细 阅读报 告尾部 的 投 资评级说 明和声明 日期 会议/部门/城市 主要内容 再融资不 受破发、破净 和亏损 限制。8 月 31 日 央行、金 监局 存量首套 住房贷 款的借 款人可 申请 贷款量换，新 发放贷 断的利 率在贷 款 LPR 加点幅 度，不得低 于原贷 款 发放时所 在城市首套住房 商业性 个人住 房贷款 利率 政策下限。8 月 31 日 央行、金 监局 首套商贷 最低首 付款比 例统一 为不 低于 20%，二套最低 首付款 比例统 一为不低 于 30%。二套住房 商贷利 率政策下 限调整为不低于 相应期 限贷款 市场报 价利 率加 20 个基点。各城市重 点政策 8 月 4 日 郑州 购买改善 性住房 的原有 住房不 限售，二孩家 庭购房 补贴 2 万元、三孩 家庭 3 万元。落实“认房不 认贷”政策。8 月 7 日 杭州 余杭区闲 林街道 天目山 西路以 南区 域街道加 入余杭 区限购 放完图。外 地户籍只 需 1 个月社 保即可 购买余 杭区新房 或二手房，本地 户籍无 需社保，购买 二套 也不再受 落户 5 年限 制。8 月 11 日 贵阳 支持首次 住房公 积金贷 款“既 提又 贷”；将二套 公积金 贷献最 低首付 款比例 由 40%调整 为 20%：缩短 两次住房 公积金 贷款时间间 隔限制。已有 一套已 结清 的再买房 首付 20%。8 月 18 日 太原 二手房限 售期限 为取不 动产权 证且 网签满 2 年；未家庭 名下唯 一一套 住房纳入 保租房 的再买 房按首 套商 贷，中部 城市群区域内居 民购房 享受与 太原市 居民 同等待遇。8 月 21 日 厦门 二套房首 付比例 已经 由 50%降至 40%；二套住 房商业 贷款利 率下限 也由 LPR 上浮 80 个基点调整 至上 浮 60 个基点。即二套房贷 款利率 由原来 的 5%降低至 4.8%。8 月 30 日-9 月 5 日 深圳、广 州 等多城 深圳、广 州、上 海、北 京、厦 门、武汉、成 都、苏 州、长 沙、重 庆、南宁等城 市：居 民家庭 申请贷 就购 买商品住 房时，家庭成员 在我市 名下无 成套住 房的，不论是 否已利 用贷款 购买过 住房，银行业 金融机 构均按 首套住 房执 行住房信 贷政策。8 月 30 日 福州 福州市户 籍居民 家庭在 限购区 域内 可以购 买 2 套商品住 房，二 孩、出 租自住房 屋可以 再购一 套。9 月 1 日 成都 A、B、C、D、E、F 类人 才在蓉 工 作并取得 人才安 居资格 后。可 不受 户籍、社保缴纳 时间限 制在我 市购 买商品住 房或二手住房，其中，A-E 类人才 购房还 可不受 住 房限购 区域限 制。9 月 1 日 重庆 限售由取 证满 2 年调 整为备 案满 2 年且取证，实施 市级秋 交会期 间购 房补贴政 策，首 套房首 付最 低 20%、二套 30%。9 月 1 日 天津 非天津市 户籍大 学毕业 生可购 买一 套住房。限购区 域调整 为市内 六区，非限购 区域执 行差别 化信贷 政策，延长天 津市商业个人住 房贷款 最长期 限。9 月 4 日 沈阳 取消限购、限售，首付 首套 20%、二套 30%。公积金认 贷不认 房，放 宽二孩等 贷款额 度，卖 房满五 唯一 免个税，满二免增值税，本科以 上购房 补贴 2-7 万，买公寓 全额补 契税。9 月 7 日 大连 取消限购、限售，首付 最低首 套 20%、二套 30%。认房不认 贷，卖 房 满五唯一 免个税，满二 免增值 税，中山等区 购房补贴 200 元/平方米。9 月 8 日 南京 取消限购，首付最 低首 套 20%、二 套 30%，二套商 贷利率 最低 为 LPR+20BP，出售自有 住房并 购买 90 平方米以 上新房，给予不低 于合可 总价 0.5%的补助。9 月 9 日 兰州 取消限售、限购。实施 购房契 税补 贴 50%，首付 最低首 套 20%、二 套 30%。提高 公积金 贷款题度，支 持公积金 提取付首付。9 月 11