本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。1 2023 年11 月22 日 房地产 行 业 专题 弱 中 有 强：部 分 二 线 城 市 房 产 市 场 有 回暖迹象！23 城房产草根调研分析 证券研究报告 投 资评 级 领先大市-A 首次评级 行业表现 资料来源：Wind 资讯 升幅%1M 3M 12M 相 对收益-1.0-7.0-10.7 绝 对收益 0.9-12.5-16.6 张 立聪 分 析师 SAC 执 业证 书编 号：S1450517070005 二 线城 市限购 限贷 双放宽，看 房人数 显著 增长：九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽 了首套房 的限购要求，缩小限购区域，降低外地 人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从 30%降到20%，外围区域基本均已降至 20%。这些政策实施 后，二线城市房地产市场活跃度 显著提升。国庆期间，对 23 个城市草根调研 样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了 30%以上（见图 1），增幅高过一线城市，也高过 三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定经济基础，买房 需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应 最为积极。二 线城 市房产 市场 量升价 稳，非中心 区尤 为明显：我们的样本显示，二线城市九月 总体成交量同比上升 20.6%，成交价格环比增长 0.4%，情况好于其他级别的城市（见图 5、6）。尤其在非中心区，成交量同比增长 22.6%，价格环比上涨 0.7%（见图 11、14）。结构上看，二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们认为，二线城市非中心区的需求，来自于三个关键因素：人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求，同时也提高了房产的保值预期。一 线城 市房产 市场 仍有可 活跃 空间：根据调研样本数据显示，一线城市 的 二手房买卖目前处于观望状态，量稳价跌；但新房 买卖表现坚挺，无论是 去化率还是价格（见图 31、32）。这主要得益于三个方面：1）个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房 便宜，有套 利空 间；2）“认房 不认 贷”有 利于想 要换 房的人，在一线城市表现更明显；3）大众对 一线城市房价的保值预期高。另外，多元线性回归分析显示，一线城市房市没有出 现“钝化”现象，即需要 高成交量才能提升价格，市场仍具韧性（见表 5、6）。若限购限贷政策 进一步放宽，一线城市房市将展现更强 的弹性。投 资建 议：当前 部分 投资人对房地产的预期趋于悲观。然而，从 23 城草根调研的结果来看，不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看，随着抑制因素逐步移除，居民真实的购房需求有望释放。当前阶段，在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，值得优先关注。风 险提 示：房产 政策 变动、调研 样本体 量有 限不 足以 反应实 际情 况、测 算假 设与实 际情 况存在 偏差。-18%-8%2%12%22%32%2022-11 2023-03 2023-07 2023-11房地产 沪深300 999729564行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。2 内容目录 1.投 资概 要.4 1.1.核心 观点.4 1.2.有别 于市 场观 点.4 2.房 产政 策面 持续 加码，二线城 市复 苏迹 象已 现.5 2.1.二手 房量 升价 稳，景 气度逐 步恢 复.6 2.2.非中 心区 新房 去化 步 伐加快，静 待需 求全 面释 放.9 2.3.二线 城市 非中 心区 崛 起绝非 偶然.12 3.一 线城 市房 产市 场仍 有 发力空 间，韧性 十足.15 3.1.二手 房挂 盘激 升，新 房表现 稳健.15 3.2.一线 城市 房产 量价 转 换能力 依旧 强劲.16 4.风 险提 示.17 5.附录.18 图表目录 图1.九月 看房 人数 同比（n=91）.6 图2.九月 看房 人数 同比 均值中 心 区 VS 非中 心区（n=91）.6 图3.成都 市房 产中 介调 研.6 图4.上海 市房 产中 介调 研.6 图5.九月 成交 量同 比（n=91）.7 图6.九月 成交 价格 环比（n=91）.7 图7.朝阳 市房 产中 介调 研.7 图8.泰州 市房 产中 介调 研.7 图9.九月 成交 量同 比均 值中心 区 VS 非 中心 区（n=91）.8 图10.九 月中 心区 成交 量 同比（n=60）.8 图11.九 月非 中心 区成 交 量同比（n=31）.8 图12.九 月成 交价 格环 比 均值中 心 区 VS 非中 心区（n=91）.8 图13.九 月中 心区 成交 价 格环比（n=61）.9 图14.九 月非 中心 区成 交 价格环 比（n=30）.9 图15.九 月非 中心 区楼 盘 去化率 环比（n=46）.9 图16.九 月非 中心 区楼 盘 成交价 格环 比（n=46）.9 图17.成 都市 售楼 处调 研.10 图18.广 州市 售楼 处调 研.10 图19.九 月中 心区 楼盘 去 化率环 比（n=62）.10 图20.九 月中 心区 楼盘 成 交价格 环比（n=62）.10 图21.首 套房 贷款 利率（n=67）.11 图22.二 套房 贷款 利率（n=67）.11 图23.2022 调 研城 市GDP 增速.12 图24.中 国一 线及 国际 重 要城市 中心 区房 价对 比.12 图25.2022 年24 座 GDP 过万亿 城市 常住 人口 净流 入(万人).13 图26.各 线调 研城 市 2022 年人 均可 支配 收入（元）.13 图27.中 国部 分及 国际 重 要城市 房价 收入 比中 心 区VS 非 中心 区.14 图28.中 国部 分及 国际 重 要城市 非中 心区 房价 对比（元/）.15 图29.九 月挂 盘量 环比（n=91）.15 XVDWuNsPpMoPqOmPqNsNoP7NdN8OmOmMpNoNiNqRoPfQoMsOaQqRsOMYnPnQMYtPsN行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。3 图30.九 月挂 盘量 环比 均 值中心 区 VS 非 中心 区（n=91）.15 图31.九 月楼 盘去 化率 环 比（n=108）.16 图32.九 月楼 盘成 交价 格 环比（n=108）.16 图33.上 海市 售楼 处调 研.16 图34.酒 泉市 售楼 处调 研.16 图35.调 研范 围（蓝色 为 调研覆 盖省 份）.18 图36.调 研房 产中 介分 布.18 图37.调 研售 楼处 分布.18 图38.调 研银 行分 布.19 表1：23 座调 研城 市限 购 限贷政 策.5 表2：参 数估 算值（城 市 分类 code=1/2/3，分别 对 应一线/二线/三 四线，n=108）.11 表3：参 数估 算值（二 线 城市新 房，是否 国企=0/1,分别对 应民 企/国企，n=15）.11 表4：中 国部 分及 国际 重 要城市 中心 区 VS 非 中心 区 房价收 入比 测算.14 表5：系 数摘 要（房产 中 介样本-一 线城 市，n=27）.17 表6：系 数摘 要（房产 中 介样本-一 线城 市中 心区，n=17）.17 表7：房 产中 介样 本（合 计：n=91，一线：n=27，二线：n=16，三 四线：n=48）.19 表8：售 楼处 样本（合 计：n=121，一线：n=25，二 线：n=18，三四 线：n=78）.20 表9：银 行样 本（合计：n=67，一线：n=18，二线：n=14，三 四线：n=35）.22 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。4 1.投资概 要 1.1.核 心观 点 2023 年 9 月 30 日至 10 月 7 日，安 信证 券研 究中心对全国 23 座城 市进 行了 房 产草根 调研。其中包 括北、上、广、深4 座一 线城 市，4 座省 会二 线城市，以 及 15 座三 四线 城市，详细 考察了 91 个 房产 中介，121 个售楼 处，67 个银行 网点。根据调 研样 本数 据显 示，二线城 市在 近期 限购 限贷 双放宽 的前 提下，整 体市 场景气 度已 经 逐步恢复，且从 GDP 增 速、人口流 动、房价 收入 比等 指标证 实了 二线 城市 最具 备性价 比且 潜 力十足。两类 区域 值得 留意：人口基数相对较小、人均 收入较高的二线城市：如 长沙，由于 GDP 基数 相 对 头部二 线城市较 低而 增速 保持 在 4%或以上，且 处于 人口 快速 涌入的 阶段，具 备虹 吸效 应，这 样的城市无 论中 心区 或非 中心 区都有 较大 的增 值潜 力。人 口体 量较 大的 二线 城市优 质非 中心 区：如成都、重庆，这样的城市非中 心区性价 比高且选 择面 广。而对于 一线 城市，虽 然 GDP 增速 已经 过 高 速增 长 期，但消 费能 力仍 然强 劲，调研数 据也 证 实了市场 仍然 具备 很高 的可 活跃度。整体来 看，当前 部分 投资 人对房 地产 的预 期趋 于悲 观，但 23 城草 根调 研显 示二线 城市 景 气度已逐 步恢 复。尤 其在 限 购放开 后，外 地咨 询人 数 明显增 加。短 期而 言，政 策的刺 激效 果还需 在全 国范 围内 进一 步检验。长 期来 看，中国 经济的 可持 续发 展是 房地 产市场 的重 要依 托，未来住 房交 易将 回到 健康 发展的 轨道。当 前阶 段，我们建 议可 以关 注 在 二线 城市布 局更 多 的地产、建材、家 居、家电 企业，在往 后景 气度 持续 提升的 过程 中将 会率 先受 益。1.2.有 别于 市场观 点 一种观 点认 为，各地 地产 景气与 经济 体量 正相 关。由此假 设，地产 销售 压力 从一线 城市 到 三四线城 市递 增，从市 中心 到外围 区域 递增。而 我们 的 调研 结果 显示，相 比一 线城市 的量 稳 价跌趋势，二线 城市 的二 手 房交易 量上 升且 价格 稳定，表 现明 显更 好。另外，就新房 而言，虽然二线 城市 中心 区的 去化 率不 及 一线 城市，但 非中 心区的 去化 率和 价格 均优 于一线 城市。尤其 是二 线城 市的 非中 心区优 质楼 盘和 次新 二手 房备受 欢迎，这 其中 主要 有三点 原因：1）人口基数 大，房价 收入 相较 合理，刚需 需求 释放 空间 大；2）地铁 覆盖 度高，通 勤便利；3）房价绝对 值相 较不 高，下 行 空间有 限，保 值预 期高。在二线 城市 中心 区，现阶段 核心 成交 主要以学区 房为 主。短期 来看，由于 近年 来大 型二 线城 市中心 区范 围大 幅扩 张，部分区 域房 价 虚高，投资 者预 期较 低。然 而长期 来看，综合 人口 体量、房价 绝对 值和 GDP 增 速等因 素，大 多数二线 城市 中心 区房 价同样 具备 支撑 性 和 成长 性。行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。5 2.房产政 策面持续加码，二 线城市复苏迹象已 现 九月起，全国各大城市“认 房不认贷”政策已全面 执 行，二线城市限购政策 已 基本全面放开。一线城 市的 限购 政策 仍然 存在，但显 示出 一定 的放 松趋势，例 如广 州的 限购 区域缩 小，并 放宽了外 地户 籍购 房需 要缴 纳的社 保年 限，上海 也放 松临港 限购。二 线城 市放 宽限购 的力 度 则更大，大部 分二 线城 市从 九月陆 续全 面放 开首 套房 的限购，或 是缩 小限 购区 域，降 低外 地 户籍购房 要求。二 线 城 市政 策调 整 和首 付比 例 方 面变 化最 为 显著。一 线城市如 北京和 上海的首 付比例最 高，达到 35%。二线 城市 的首 付比例 基本 在 30%或 20%，其中 大部 分二 线城 市的 外围区 域已 降 为20%。三四 线城 市的 首付 比 例基本 已全 部降 到 20%。总 的来看，二 线城 市的 变化 最为明 显，限购政策 基本 全面 放开，首 付比例 也有 所下 降。一线 城市的 政策 变化 相对 较小，但已 经出 现 了松动迹 象，主 要变 化是“认房不 认贷”的政 策，利 好改善 型需 求群 体。三 四 线城市 本身 无限购，部 分城 市首 付比 例有 进一步 降低。表1：23 座调研城市限购限贷政 策 认 房不认贷已全面执行 城市 限购区域 限购数量 首套房首付最低比例 二套房首付最低比例 一线城市 北京 全市 本市户籍 限购2 套。外 地户口 需连 续缴纳60 个 月社保 或个税，限购1 套。35%60%上海 全市 本市户籍 单身本 地有房 限购1 套，非本地无 购房资 格；已 婚本地 限购2 套，非本地 限购1 套，需 缴纳5 年 社保。35%50%广州 部分区 本市户籍 在部分 区域限 购2 套，其 他区域不 限购，单身人 士在部 分区域限 购1 套，其他区 域不限 购。外地户籍 家庭限 购1 套。30%50%深圳 全市 本市户籍 家庭可 购买2 套房，非深 圳户籍家 庭和个 人在满 足一定 条件后可购 买1 套房 30%70%二线城市 成都 部分区 本市户籍 两人以 上家庭 限购3 套，单身和非 本地户 籍家庭 限购2 套。30%（三圈 层 20%）40%长沙 无 本市居民 限购2 套，外 地户口 限购1 套 30%40%武汉 无 无 20%30%哈尔滨 无 无 20%30%三四线城市 烟台 无 无 20%30%吉林 无 无 20%30%咸阳 无 无 20%30%芜湖 无 无 20%30%荆州 无 无 20%30%泰州 无 无 20%30%湛江 无 无 20%30%绵阳 无 无 20%30%信宜 无 无 20%30%湘潭 无 无 20%30%朝阳 无 无 20%30%秦皇岛 无 无 20%30%漳平 无 无 20%30%邢台 无 无 20%30%酒泉 无 无 20%30%资料来源：各市 政府网 站，安 信证 券研究中 心 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。6 2.1.二 手房 量升价 稳，景气度 逐步 恢复 二线非中心区人气旺。整 体而言，根 据调 研样 本数 据显示，二 线城 市房 地产 市场活 跃度 显 著提升，看房 人数 同比 增幅 超过 30%，明显 超过 一线 及三四 线城 市。这主 要受 到限购 限贷 放 宽的双重 推动，吸 引了 大量 外地购 房者 和刚 需群 体。无论是 中心 区或 非中 心区，都显 示出 高 度关注度，特 别是 非中 心区 的看房 人数 同比 增速 最高，超 过 40%。据 二线 城市 中介均有 反馈，限购政 策对 外地 人放 宽后，外地 看房 人数 显著 增长。尽管 大部 分购 房者 仍在 观望，但部 分 考虑子女 教育 需求 的购 房者 已显示 出强 烈购 房意 愿。另外，由于 非中 心区 已普 遍建设 地铁，并且其房 价明 显优 于中 心区，更加 符合 人均 收入 水平，同时 受益 于首 付比 例下 调，自 然成 为 了刚需 群 体的 首选。图1.九月看房人数同比（n=91）图2.九月看房人数同比均 值中 心区 VS 非中心区（n=91）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 图3.成都市房产中介调研 图4.上海市房产中介调研 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 二线城市量升价稳，房产 市场有回暖迹象。就 量 价 方面而 言，根据 调研 样本 数据显 示，二线城市独 树一 帜，显示 出成 交量上 升和 价格 稳定 的趋 势。尽 管限 购政 策放 宽后 吸引了 更多 外 地顾客，但实 际成 交仍 以之 前具备 购房 资格 的人 群为 主。学 区房 和满 足刚 需的 房源仍 然是 最 畅销的类 型，毕竟 二线 城市 的核心 优势 在于 教育 及医 药资源 相对 房价 展现 出的 性价比。相 比 之下，一 线城 市呈 现出 量稳 价跌的 状态。尽 管挂 盘量 和看房 人数 有增 加的 趋势，但消 费者 整 体表现出 观望 态度，大幅 降 价房源 成交 概率 大。至 于 三四线 城市，调研 显示，整体呈 现出 量价10.8%13.9%33.2%-1.2%-100%-50%0%50%100%150%200%250%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数-20%-10%0%10%20%30%40%50%全国 一线 二线 三 四线中心区 非中心区 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。7 双降的 趋势。大 幅降 价销 售成为 普遍 现象，很 多地 方甚至 出现 了有 价无 市的 情况，整体 房 地产市场 的景 气度 非常 低。图5.九月成交量同比（n=91）图6.九月成交价格环比（n=91）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 图7.朝阳市房产中介调研 图8.泰州市房产中介调研 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 二线城市的非中心区 表现 良好，刚需购房需求释放。总 体来 看，根据 调研 样 本数据 显示，二线城市 整体 的房 地产 市场 景气度 较高，中 心区 的成 交主要 集中 在中 小户 型学 区房刚 需购 房 群体，其 次是 改善 型住 宅。非中心 区主 要满 足刚 需购 房需求。中 心区 的平均 成 交量主 要受 到 某个中介 机构 成交 量特 别突 出的影 响，达 到了212%。实际上，从分 布情 况来 看，中 位数 为 2%，因此大 部分 成交 量同 比增 长在 5%以内。真 正显 著增 长的是 非中 心区 的成 交量，主要 以地铁等配套设 施较 为完 善的 次新 房 为主，购 房客 户 大 部分 是新落 户群 体和 以结 婚为 目标的 买房 群体，满足刚 需需 求。在 一线 城 市，中心 区的 成交 量下 降 幅度显 著，分 布相 对均 匀，证 实了 中心 区的基本 情况 相对 统一，部 分中介 机构 反应 顾客 对政 策变化 的敏 感度 较低，成 交周期 也相 应 增长，成 交主 要以 学区 房为 主。-2.2%-0.3%20.6%-13.7%-100%-50%0%50%100%150%200%250%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数-1.7%-1.4%0.4%-2.8%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。8 图9.九月成交量同比均值 中心 区 VS 非中心区（n=91）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 图10.九月中心区成交量同 比（n=60）图11.九月非中心区成交量 同比（n=31）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 二线城市成交价格环 比 表 现稳健。总的 来说，根据 调研样 本数 据显 示，非中 心区的 房价 相对坚挺，尤 其在 二线 城市，呈现出量 增价 稳的 回暖 趋势。在 二线 城市，无论 是中心 区还 是 非中心区，价 格环 比均 值都 呈现正 增长，其 中中 心区 价格基 本持 平，非中 心区 则有轻 微上 涨 的趋势。相 较之 下，一 线和 三四线 城市 的价 格环 比 均 位于负 增长 区间。据武 汉 中介反 馈，在二线城市 中心 区，价格 较稳 的主要 是员 工聚 集的 大厂 区域和 教育 资源 丰富 的区 域，而 在非 中 心区，交 通便 利的 小区 价格 相对稳 定。图12.九月成交价格环比均 值中 心区 VS 非中心区（n=91）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%全国 一线 二线 三 四线中心区 非中心区-4.3%-4.0%19.5%-14.7%-100%-50%0%50%100%150%200%250%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数1.8%6.0%22.6%-11.5%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数-4%-3%-2%-1%0%1%全国 一线 二线 三 四线中心区 非中心区 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。9 图13.九月中心区成交价格 环比（n=61）图14.九月非中心区成交价 格环 比（n=30）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 2.2.非 中心 区新房 去化 步伐加 快，静待需 求全 面释放 调研显示，二线城市非中 心区新房销售表现突 出，去化率最高且整体呈 现上 移趋势，房价也相当坚挺。这主 要可 以归 功于两 个因 素：首 先，非 中心区 域通 常具 有良 好的 通勤便 利性 和 相对合理 的房 价，这对 于满 足刚需 的购 房者 具有 强大 的吸引 力；其次，二 线城 市在限 购和 限 贷政策上 的双 重放 宽，释放 出了大 量的 刚需。因 此，二线城 市的 非中 心区 域成 为了政 策反 馈 最强烈的 区域。部 分楼 盘反 馈，近 期外 地购 房者 的咨 询数量 明显 增加，非 中心 区的房 价合 理 度高，成为 外地 客户 的首 选 区域，尽 管实 际成 交相 对 较少，转 换率 有限，大部 分外地 客户 仍保持观望 态度，但其 购房 意 愿十分 明显。考虑 到新 房 的整体 去化 速度，预计 在 未来一 年内，随着房价 政策 趋于 稳定，这 些潜在 的购 房需 求可 能会 逐步释 放。图15.九月非中心区楼盘去 化率 环比（n=46）图16.九月非中心区楼盘成 交价 格环比（n=46）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心-1.7%-1.6%0.2%-2.5%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数-1.7%-1.2%0.7%-3.4%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数5.0%8.0%9.8%3.8%0%5%10%15%20%25%30%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数-2.5%0.0%0.3%-3.4%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。10 图17.成都市售楼处调研 图18.广州市售楼处调研 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 二线城市中心区楼盘 价格 环比平均 降幅较大。根 据 调研样 本数 据显 示，尽 管 二线城 市在 限贷限购政 策上 享有 较大 的松 绑力度，但 其中 心区 新房 售价的 环比 下降 幅度 却高于 一线 和三 四 线城 市，且其 成交 价格 的分布 范围 更广。这 一现 象主要 由三 个原 因引 起：1）成都 销售 提到，中心区 的购 房者 大多 数是 投资或 享受 型顾 客，他们 在大环 境预 期不 高的 前提 下不会 急于 购买；2）随着 二线 城市 中心 区的范 围扩 大，其资 源配 套的增 速却 未能 与之 相匹 配，暂时 未 能达 到城市规 划的 预期。因此，面对房 价提 升和 配套 资源 不足的 现状，相应 的性 价 比较低，这导 致市 场需 求并 未得 到相 应的增 长，使得 房价 难以 保持 坚挺；3）另 外，成都 和武汉 销售 均有 反馈，大多 数中 心区 新盘 上半 年的销 售指 标并 未达 到预 期，因此，在 有利 好政 策出 台的前 提下，销售人 员希 望通 过适 度降 价来实 现快 速去 化。图19.九月中心区楼盘去化 率环 比（n=62）图20.九月中心区楼盘成交 价格 环比（n=62）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 二线城市新房 稳中有 进，潜力十足。通 过对 新房 调研 样本 进行 多元 logistic 回归 分析，我们发现 三种 城市 类型（一 线、二线 和三 四线）在新 房售价 变化 趋势 上有 显著 差异。相 较于 三四线城 市，二线 城市 新房 售价倾 向于 下降 而不 上升 的概率 只有 三四 线城 市 的 0.1 倍。然 而，相 比 三四 线 城市，一 线 城市 新 房售 价 倾向 于下 降而不 上 升的 概 率是 三四 线城市 的 17227601倍。这一 结果 揭示 了一 线城 市新房 价格 存在 显著 的下 行趋势。另一 方面，与 三四 线城市 相比，二线城 市新 房售 价倾 向于 保持不 变而 不上 升的 概率 是三四 线城 市 的 0.1 倍。而一线 城市 相 较于三四 线城 市，新房 售价 倾向于 保持 不变 而不 上升 的概率 高达 三四 线城 市 的 63578053 倍。5.6%9.3%6.9%4.4%0%5%10%15%20%25%30%35%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数-2.1%-2.6%-3.0%-1.8%-20%-15%-10%-5%0%5%10%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值中位数 最大值 上四分位数 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。11 这可能 是因 为在 我们 的样 本中，一线 城市 新房 销售 的大部 分样 本环 比价 格都 是不变 或下 降的，没有任 何一 个样 本是 上升 的。综 合来 看，这些 发现 证实了 二线 城市 房价 短期 内的坚 挺程 度 相对较高，其 价格 上涨 的可 能性相 较于 三四 线城 市也 较大。表2：参数估算值（城市分 类code=1/2/3，分别对应一线/二线/三四线，n=108）售价变化下降、不变、上升 B 标准错误 瓦尔德 自由度 显著性 Exp(B)Exp(B)的 95%置信 区间 下限 上限 0 截距 2.7 0.7 14.1 1 0-城市 分类code=1 16.7 0.7 608.7 1 0.01 17227601.6 4585479.8 64723926.4 城市 分类code=2-2.2 1.0 4.7 1 0.03 0.1 0 0.8 城市 分类code=3 0-0-1 截距 3.1 0.7 17.7 1 0-城市 分类code=1 18.0 0-1 0.01 63578053.6 63578053.6 63578053.6 城市 分类code=2-2.2 1.0 4.8 1 0.03 0.1 0 0.8 城市 分类code=3 0-0-资料来源：安信 证券研 究中心 二线城市消费者更青 睐国 企楼盘。根据 调研 样本 数 据显示，在当 前二 线城 市 的新房 销售 市场中，相对 于国 企开 发的 楼盘，民 企开 发的 楼盘 的价 格更 倾向于 下降 或保 持稳 定，而 不是上 升。这表明，相 较于 民企，国 企开发 的楼 盘在 价格 方面 更坚挺。这 个现 象的 主要 原因可 以归 结 为国企开 发的 楼盘 所拥 有的 更高的 公信 力和 资质 等级。这降 低了 违约 风险，增 强了消 费者 的 信心。另外，鉴于 二线 城市 新房的 供应 量较 大，消 费 者在有 选择 的情 况下，更 可能选 择国 企开发的楼 盘。表3：参数估算值（二线城 市新 房，是否国企=0/1,分别对 应民企/国企，n=15）售价变化下降、不变、上升 B 标准错误 瓦尔德 自由度 显著性 Exp(B)Exp(B)的 95%置信 区间 下限 上限 0 截距-1.1 1.16 0.91 1 0.34-是否 国企=0 21.4 1.4 248.9 1 0.01 1889714007 133003706.8 26849018830.0 是否 国企=1 0-0-1 截距 0.4 0.8 0.1 1 0.71-是否 国企=0 19.7 0-1 0.01 354321376 354321376.3 354321376.3 是否 国企=1 0-0-资料来源：安信 证券研 究中心 二线城市首套房利率 均值 与三四线 基本 一致，远低 于一线，合理 度高。根 据 调研样 本数 据显示，对 于二 线城 市，首套 房贷款 利率 已经 大幅 下降，平均 值达 到 了 3.9%，这 与三四 线城 市 的平均利 率基 本一 致，远 低 于一线 城市 的 4.3%。对 于 二套房 的贷 款利 率，二 线 城市和 三四 线城市的平 均利 率都 在 4.6%左 右，而 一线 城市 的平 均利 率为4.8%。图21.首套房贷款利率（n=67）图22.二套房贷款利率（n=67）资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 资料来源：行业 调研，安信证 券研 究中心 3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%全国 一线 二线 三四线下四分位数 最小值 均值 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。12 2.3.二 线城 市非中 心区 崛起绝 非偶 然 二线城市经济增速仍 在 3%以上，长期来看对房价支 撑性较强。我们 观察 到 除 深圳外，一线 城市（北 京、上海、广 州）的 2022 年 GDP 增速 已降 至 1%以 内。鉴于 这些 城市 的巨大 GDP 基数和房价 已经 跻身 世界 前列，我们 预测 一线 城市 的房 价增速 将在 短期 内难 以得 到有效 支撑，可能进入 平稳 发展 期。然而，相对 于此，二 线城 市的GDP 增 速仍 维持 在 3%以上，这为该 类城 市的房价 增长 提供 了一 定的 经济基 础。图23.2022 调研城市 GDP 增速 资料来源：Wind 数据，国家 统计局，安信证 券研究 中心 图24.中国一线及国际重要 城市 中心区房价对比 资料来源：Numbeo 网 站数据，安信 证券研究 中心 一线城市常住人口已 开始 净流出，大部分二 线城市 常住人口依然处于增 长阶 段。2022 年，在GDP 过 万亿 的 24 座 城市 中，大部 分二 线城 市的 人口 仍在稳 步增 长 人 口，人口 保持增 长在 一定程度上 决定 了 对 房价 增速 的支撑 状况。因 此，我们 预测在 人口 流入 持续 并且 经济增 速保 持 稳定的二 线城 市，其 房价 增 速预期 将高 于一 线城 市。因此，根 据经 济增 速和 人 口流动 情况，我们预计 在未 来一 段时 间内，二线 城市 的房 价增 速 支 撑性会 更强。-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%深圳广州北京上海长沙武汉成都哈尔滨泰州酒泉烟台荆州市绵阳市湘潭咸阳市芜湖漳平市邢台秦皇岛市朝阳市信宜市湛江吉林市一线二线 三 四线050000100000150000200000250000香港 上海 伦敦 北京 纽约 深圳 悉尼 广州 洛 杉矶 东京中心区房价（元/）行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。13 图25.2022 年 24 座 GDP 过万亿城市常住人口净流 入(万人)资料来源：Wind 数据，国家 统计局，安信证 券研究 中心 二线城市人均可支配 收入 接近一线而大幅优于 三四 线。据 2022 年 数据，二 线城市 的人 均可支配收 入大 约在 每 年 55000-70000 元，高 于三 四线 城市（主要 集中 在 40000 元左右）的 收入水平。然 而，尽 管一 线城 市的人 均可 支配 收入 在 70000-85000 元之 间，位 居 三者之 首，但 其房价远 高于 二线 和三 四线 城市，使得 购买 力相 对弱 化。相 比之 下，二线 城市 虽然人 均收 入 低于一线 城市，但 由于 其房 价与收 入比 例更 为合 理，购买力 实则 更强。图26.各线调研城市 2022 年人 均可支配收入（元）资料来源：Wind 数据，国家 统计局，安信证 券研究 中心 在本测 算中，我 们选 取了 六个国 际都 市，以及 中国 的四个 一线 城市，四 个二 线城市 和四 个 三线城市 进行 比较，目 的在 于评估 各类 城市 的房 价收 入比，以此 衡量 房价 与收 入的合 理性。我们的数 据来 源 于 Numbeo 网 站，截 止到2023 年 上半 年 的各个 城市 中心 区和 非中 心区的 单位 房价信息，以 及每 个城 市的 人均月 收入 数据。假 设待 购买的 房屋 面积 为 80 平 方米，然后 通 过将房屋 总价（单位 房价 乘 以 80）除 以人 均年 收入（人均月 收入 乘 以 12）来 计 算房价 收入 比。-20-15-10-505101520深圳北京广州上海长沙杭州合肥武汉郑州青岛济南成都宁波南京江苏福建福州重庆无锡南通佛山东莞天津西安一线非 一线0100002000030000400005000060000700008000090000上海北京广州深圳长沙武汉哈尔滨成都泰州芜湖湘潭绵阳酒泉秦皇岛吉林漳平咸阳荆州湛江邢台烟台信宜朝阳一线 二线 三 四线 行 业专题/房 地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。14 表4：中国部分及国际重要 城市 中心区 VS 非中心区房价收 入比测算 城市 香港 上海 伦敦 北京 纽约 深圳 悉尼 广州 洛杉矶 杭州 南京 东京 武汉 成都 常州 连云港 临沂 徐州 中心区单位房价（万 元/）22.5 13.3 12.4 11.8 11.6 11.4 11.1 8.4 7.0 5.2 4.8 3.8 3.2 2.9 2.4 2.3 1.5 1.2 非中心区单位房价（万元/）15.0 6.7 7.1 5.8 8.3 5.6 7.2 3.5 5.4 3.0 2.8 2.0 1.7 1.5 1.4 1.3 0.7 1.1 税后月均收入（万元）2.4 1.1 3.0 1.3 4.9 1.1 2.8 0.8 4.3 0.7 0.7 1.8 0.6 0.6 0.6 0.4 0.4 0.4 假设房屋 面积 为 80，房 价收入 比=房 屋总价/(月均 收入*12）中心区房价收入比 63 84 28 60 16 71 26 74 11 49 46 14 35 33 27 38 25 20 非中心区房价收入比 42 42 16 29 11 34 17 31 8 28 27 7 19 17 15 21 12 18 资料来源：Numbeo 网 站数据，安信 证券研究 中心 二线城市非中心区 最 具性 价比。一 线城 市中 心区 与 非中心 区的 房价 收入 比差 异显著，且大 于国际同 类城 市。相比 之下，一线 城市 非中 心区 的房 价收入 比范 围 在 30-50 之 间，这 与二 线 城市中心 区的 情况 极为 相似。而二 线城 市非 中心 区的 房价收 入比 在 15-