湖北地产发展白皮书2017 THE WHITE PAPER OF THEDEVELOPMENT OF HUBEI REAL ESTATE湖北日报 仲量联行 编2017上 册湖北地产发展白皮书2017 THE WHITE PAPER OF THEDEVELOPMENT OF HUBEI REAL ESTATE2017湖北日报 仲量联行 编IE .f£/ll1f1t -liJf ;rJ i!f-¥1W t-2017 IV. (DF299.276.3 frffi= * tl:l !m -gffl$) t£ il1i: :tiliffi-¾Jis !;p Ajjlj: ilt;: : 2018 ff:. 5 JHg 1 ISBN 978-7-5492-5716-4 .iE ifl' : 28.00 5G : 430010 6 !;J * 299 -f-* 2018 ff:. 5 J1 m 1 l.Xfl1-lilU .ffltJ Chief Planner i!i.131)(. t E3 :J:ffiiU,ifffeffl n-t1 Specially Invited Experts * t*:k*_'.gj_!.: : . ., ·:· /' .' ·· '-.- -.,.,- . _- -,.- _-, . _ . _ -._ -._. ·' '-. -.- · . -.,- - , . -. -,., . _-. - . _ -. : ' 'f': v ,.-.,.,-._'“'-“-.,._.“./“'_·, . -,. -._ -. J tcflj 2013-2011 -. _ - - -:.-. -. 湖北省宏观经济情况 2017 年，从“调”到“控”，楼市秩序正在重建。这一年，90 余个地市级以上城市，大大小小 200 余次调控，全国各地出台的楼市相关政策和规定的次数之多、力度之强、范围之大，都赶超以往。同时，随着租购并举、租售同权、共有产权、限售限价等政策的相继落地，一个层次分明、适应市场规律的房地产调控长效机制轮廓渐显。在新政频出的背后，“降低房地产的投资属性，回归居住属性”的提法越来越深入人心，成为共识。与此相对应的是，在2017 湖北地产发展白皮书之中，这种趋势性变化则更为明朗与细化越来越多的开发商开始强调“美好生活”，不少房企纷纷试水长租公寓，武汉成为全国 12 个住房租赁试点城市之一。很荣幸，以湖北日报与仲量联行的再度携手，以一本坚持做到第 5 个年头的行业白皮书，见证了记录了湖北地产这五年的巨大变化包括“长江新城”“长江主轴”的城市规划落定，“一留一回、两个百万”和招商引资“一号工程”的政策推进，中国湖北自贸区正式挂牌，以及百强房企代表的积极拿地与项目打造同时，受支点杂志之邀，林毅夫、张维迎、李稻葵、巴曙松和吴晓波等 5 名国内一线专家学者，站位高度，探视全局，分别从国民收入增长、市场经济准则、房地产行业拐点、住房租赁市场和新秩序建立等角度，提笔写下独家解读、思考与展望，也为这本“湖北地产行业年鉴”再添巨擘智囊。五年大浪淘沙，沉者为金。在此，感谢支点杂志及专家学者，亦感谢13家优秀企业共同为本书的汇编成册做出重要贡献。记录过往与洞察未来之间，愿我们每一人都能成为坚定者、奋进者与搏击者。湖北地产发展白皮书编委会2018 年 4 月EDITOR'S NOTE编者按独家发布 Exclusive Release城市City土拍Land专栏作家Columnist武汉市 2017 年政策及规划武汉 2017 年度新闻大事件总结长江新城和长江主轴土拍市场区域分析2017 各大开发商拿地表现2017 土拍之最中国有望在 2030 年成为高收入国家 林毅夫 北京大学国家发展研究院教授市场经济呼唤“君子之道”张维迎 北京大学国家发展研究院教授房地产市场“拐点”已到李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任住房租赁发展迈入快车道巴曙松 中国银行业协会首席经济学家旧的共识已经瓦解，新的共识未曾达成吴晓波 财经作家01071215222526272930313233CONTENTS编者按Editor's Note 目录Contents本书数据图表内容由仲量联行提供，未经允许不能转载。 1 22016年回顾湖北经济实现“十三五”良好开局2016年湖北经济运行总体保持稳定，全省实现生产总值 32,297.91 亿元，同比增长 8.1%, 快于全国1.4个百分点。湖北GDP总量在首次迈入3万亿大关的同时，在全国的地位稳步提升 , 从 2010 年的第11位跃居第7位，创新中国成立以来最好水平，逆势赶超的竞进态势日趋明显。此外,湖北省经济在2016年保持“五稳一增”：工农业生产平稳运行，规模以上工业增加值增长 8.0%；农业增加值3,780.8亿元，增长4.0%。就业物价金融稳定，2016 年全年新城镇就业 90.64 万人，增长 4.5%，完成全年目标的129.49%；全省物价保持总体稳定，呈现温和上涨态势，全年上涨 2.2%。金融市场平稳运行；截至 2016 年 12 月末，全省金融机构各项存款余额为 47,284.95 亿元，同比增长 14.4%。居民收入稳定增长，城镇居民人均可支配收入29,386元，增长 8.6%，与经济增长保持一致。农村居民人均可支配收入 12,725 元，增长 7.4%，农村居民收入受灾情影响明显。同时，2016 年湖北省完成固定资产投资 29,503.88 亿元，增长 13.1%, 实现社会消费品零售总额 15,649.22 亿元，增长 11.8%，这些主要经济指标增长均快于全国平均水平。可见，湖北经济对全国经济增长的贡献和支撑作用不断提升。湖北省宏观经济情况在“十三五”开局第一年，湖北省经济最亮眼的是四个“新”：新产业加速成长，新技术加快转化，新业态、新模式爆发式增长，新主体蓬勃发展。2016年全省高新技术产业实现增加值5574.54 亿元，增长 13.9%，比 2015 年加快 3 个百分点。新技术加快转化，全年技术合同登记成交额927.73亿元，居中部第1位。新增登记备案高新产品 1368 项，比 2015 年多增 615 项。全省高新产品销售收入增长13.1%，比2015年加快0.5个百分点；新业态、新模式爆发式增长，全年线上批零企业实现网络商品零售额456.90亿元，增速达到53.6%，快于社会消费品零售总额增速41.8个百分点；新主体蓬勃发展，全年新发展各类市场主体82.75万户，平均每天新增2267户，截至2016年底湖北拥有各类市场主体达406.32万户，稳居中部第 1 位。并且，2016年湖北服务业增长继续快于第二产业1.7个百分点。服务业占GDP的比重达44.7%，比2015年提升1.6个百分点，继 2004 年以来首次超过第二产业。第三产业对经济增长的贡献率由 2015 年的 47.9% 提升至 50.7%，比第二产业贡献率高了6.8个百分点。房地产、营利性服务业、金融业的快速增长对全省经济的支撑作用进一步凸显。需求结构改善，从消费层面来看，2016年，全省汽车类、通信器材类、计算机及其配套产品类商品零售额分别增长 12.7%、46.5% 和 205.6%，服务消费逐渐升温。从投资层面来看，第三产业和高新技术产业投资快速增长。全年第三产业完成投资16,389.4亿元，快于第二产业投资4.1个百分点。从开放层面来看，2016 年湖北自贸区获批设立，全年实际利用外资 101.28 亿美元，增长 13.2%，比2015 年增长 0.3 个百分点。独家发布Exclusive Release数据来源：仲量联行独家发布ExCLuSivE RELEaSE2012-2016 湖北生产总值及增速 2012 与 2016 三次产业增加值占湖北省总值比重® NEWS ,:, ® 6 I 6 6® ® I ® ® y y ® ® NEWS A NEWS II Ill 3 42017年是进入“十三五”的第二年，中国前三季度国内生产总值593,288亿元，按可比价格计算，同比增长 6.9%，增速与上半年持平，比上年同期加快0.2个百分点；国民经济运行总体平稳，结构不断优化，新兴动能加快成长，质量效益明显提高，稳中向好态势持续发展。湖北省在2017年前三季度经济运行总体平稳，实现地区生产总值25,076.03 亿元，按可比价格计算，增长7.8%，高于全国生产总值0.9%，预计 2017 全年将会达到 34,800 亿元。分产业看，第一产业增加值 2778.64 亿元，增长 3.6%；第二产业增加值 11,172.41 亿元，增长 7.5%，全部工业实现增加值 9605.93 亿元，增长 7.7%；第三产业增加值 11,124.98 亿元，增长 9.1%。三次产业占比为 11.1：44.5：44.4。2016 年以来，服务业增速明显加快, 产业结构调整为服务业占比为最大，2017 年经济转型升级效果显著，湖北省第三产业发展势头明显，超过第二产业。在国务院2006年出台的关于促进中部地区崛起的若干意见明确中部定位为“三基地一枢纽”（全国重要粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备制造及高技术产业基地、综合交通运输枢纽）；而2016年出台的促进中部地区崛起“十三五”规划，则将中部定位为“一中心四区”（全国重要先进制造业中心，全国新型城镇化重点区、全国现代农业发展核心区、全国生态文明建设示范区、全方位开放重要支撑区），体现中部地区在全国经济版图中的地位更加重要。新的定位提出了新的要求。为实现“建成支点、走在前列”目标，湖北省实施方案提出了六大重点任务：加快全国重要先进制造业中心建设，着力构建现代产业新体系；加快全国新型城镇化重点区建设，着力构建城乡统筹发展新格局；加快全国现代农业发展核心区建设，着力打造全国农业发展新标杆；加快全国生态文明示范区建设，着力建成全国绿色发展新范本；加快全方位开放重要支撑区建设，着力打造内陆开放新高地；加快完善各项保障措施，着力营造湖北率先崛起新环境。“一中心四区”的全新定位，再次吹响了荆楚大地扬帆奋进的号角。新的五年里，湖北省以及武汉将在中部地区崛起。2017年3月，总投资1600亿元的国家存储器项目在武汉“中国光谷”破土动工。这是武汉有史以来投资最大的工业项目，未来将建成全球最先进的芯片生产线，海量的手机、电脑将用上武汉造“中国芯”。在过去五年中，武汉高新技术产业产值翻了近两番，以每年1500亿元到2500亿元的速度增长。过去提湖北产业，离不开钢铁、有色、煤炭、水泥等传统产业。促进中部崛起战略实施以来，我省过剩产能加快出清，新产业、新业态、新产品不断涌现。全省正在形成高新技术产业竞速发展的局面，一些核心关键技术不断取得突破：超大容量光传输技术多次刷新我国光传输最高纪录，进2017年经济运行情况分析湖北省迈入“十三五”第二年，稳中向好首先，打造全球先进制造业集群，电子信息产业冲刺万亿入世界最前沿；大功率激光器、9 轴联动高性能数控系统等创新成果实现了产业化，打破了国外技术封锁和产品垄断，填补了多项国内空白根据实施方案，我省将围绕新一代信息技术、生物、高端装备、新材料、绿色低碳、数字创意等重点领域，突出集成电路、光通信、新能源汽车、高端数控装备、北斗等优势行业细分领域，培育壮大战略性新兴产业。令人振奋的目标，勾画出我省崭新的产业版图。到 2020 年，湖北电子信息产业产值将超过1 万亿元，生物产业产值达到 8000 亿元，新材料产值达到 4500 亿元，智能装备产值达到 2000 亿元。其次，建设国家中心城市，龙头武汉重点培育四大功能五年内，百万大学生留汉创业就业、百万校友资智回汉武汉“双百万”计划一经推出，立即引爆全国新一轮“人才争夺战”。新规施行100余天，已有5万多名大学生落户武汉。目前，已有 40多项国家战略与改革试点在武汉叠加：长江经济带、国家全面创新改革试验区、湖北自由贸易区武汉片区、东湖国家自主创新示范区未来五年，大武汉将更精彩。实施方案提出，支持“复兴大武汉、建设主中心”，建成以全国经济中心、高水平科教创新中心、商贸物流中心和国际交往中心四大功能为支撑的国家中心城市、国际化大都市。打造全球先进制造业集群，电子信息产业冲刺万亿建设国家中心城市，龙头武汉培育四大功能“九省通衢”再升级创新产品、业态和发展模式34,80022,250独家发布Exclusive Release 独家发布Exclusive Release数据来源：仲量联行20122017 年国内生产总值变化 湖北省以全新定位加速中部崛起光谷以产业与人才资本，创新与创业力量的汇聚，正从“武汉光谷”走向“中国光谷” !ilJ!;l.ffi ,.i;i,i'7i: ) , 2012 5 6实施方案提出，把武汉打造为全国重要的国际性综合交通枢纽，包括编制实施武汉长江中游航运中心总体核心区规划；规划建设武汉两纵两横两连“米”字形高铁网规划，加快建设沿江高铁及武汉至周边重要城市的高铁大通道、“中欧班列（武汉）”境外分拨集散中心，完善武汉枢纽货运系统，形成全国高铁中心、全国性铁路路网中心等。再次，“九省通衢”再升级实施农产品加工业龙头企业培育工程，力争到2020年全省规模以上农产品加工企业加工产值达到2 万亿元。实施农产品加工业园区建设工程，力争到2020年过100亿元的园区达到40个。实施农产品加工品牌创建工程，力争“十三五”期间，新增“三最后，结合创新产品、业态和发展模式，“三产融合”的农业正变身“大产业”未来五年，武汉将更开放。方案提出，鼓励和支持外资在汉设立各类功能性、区域性总部和分支机构，鼓励和支持国际性组织、国际商会（协会）和国际经贸促进机构落户武汉。力争来汉投资世界500强企业达到300家，对外工程承包和劳务合作营业额实现翻番。品一标”认证 800 个，国家地理标志品牌 20 个。农业向休闲、观光等功能延展，“农业 +”产业方兴未艾。根据实施方案，休闲农业、体验农业、创意农业、现代农庄、森林康养等将成为重点发展方向，实现农业与旅游、文化、教育、健康养老等产业融合发展。城市CiTY独家发布Exclusive Release近年来，武汉形成辐射全国、联通世界的立体交通走廊，城市综合服务能力和国际化水平显著提升 . 111 Ill I I . 111 . 111 :j Ill . 111 r.7.1 l:.o.tl Ill Ill . =J a . 111 7 8作为中部地区的中心城市，国家综合交通枢纽，长江中游城市群的顶梁柱，武汉成为中国城市中一颗耀眼的新星。自国务院批准实施长江中游城市群发展规划以来，武汉承载了实现中部崛起、中国经济发展新增长极的重要任务。20052015年这十年间，武汉的GDP增幅达到了387%，大多数年份的增速超过现有一线城市。作为老工业基地，钢铁、汽车产业一直是武汉的支柱。而近几年，武汉的产业转型成为重点；如今的武汉，核心产业聚焦在信息技术、生命健康、智能制造等三大块，未来要打造中部现代服务业中心。2017年前三季度，武汉实现地区生产总值9, 397.17 亿元，比上年同期增长 7.8%，增速比上半年提高0.3个百分点，为2015年四季度以来首次与全省持平。包括规模以上工业增加值增速、民间投资增速在内的多项指标，均达到近年高点。其中，规模以上工业增加值增速创20个月以来的新高；规模以上服务业营业收入增速连续7个月保持两位数以上；民间投资3162.24亿元，增长6.4%，同比提高10.1个百分点，比上半年提高1.6个百分点，为2016年以来的最高增速；社会消费品零售额 4407.09 亿元，比上年同期增长 10.7%，城市：武汉市2017年政策及规划武汉经济发展动向达到全年预期值。三季度经济增长回升显示出武汉经济增长新动力。招商引资“一号工程”、招才引智“一把手工程”“两个百万”工程的深入推进，使武汉创业创新环境持续优化，大量优质项目落地，不仅加快市场主体的成长，也为智能制造、信息技术、生命健康这三大战略性新兴产业提供了充足发展动力。目前武汉经济结构不断优化，服务业主导经济增长的特征更加明显，占经济比重达到54.1%，拉动GDP增长4.5%。供给侧结构性改革在武汉稳步推进。水泥等过剩产能产品的产量继续下降。2017年1至8月，规模以上工业企业财务费用下降 1.8%。短板逐步补齐，前三季度，城市基础设施投资增长16.3%，高于全市投资 5.1 个百分点。从居民收入看，前三季度全市居民人均可支配收入增幅继续跑赢GDP增幅，人均可支配收入达到 2.85 万元，比 2016 年同期增长 8.84%。消费方面由于鲜菜和猪肉价格大幅下滑，武汉居民消费价格指数涨幅同比回落，前三季度同比涨幅为1.8%。工业生产者出厂价格指数上涨 4.7%，同比提高 6.6 个百分点。武汉、襄阳、宜昌“一主两副多极”，协力驱动荆楚经济湖北的版图自西向东呈狭长形，武汉、襄阳、宜昌三个城市连起来呈三角形。以这三个城市为圆心，以三角形的边为半径画圆，几乎可以覆盖整个荆楚大地。为发挥中心城市辐射带动作用、促进全省区域协调发展，2011年，省委省政府正式提出“一主两副”重大战略决策。如今，“十二五”过去了，武汉、襄阳、宜昌三座大城为湖北省经济发展贡献自2003年开始，武汉占全省GDP比重就一直在 30% 以上。仅武汉“一家独大”并不利于全省经济的均衡发展。2011 年，湖北省“十二五”规划纲要中正式提出：“坚持以武汉为全省主中心城市，襄阳、宜昌为省副中心城市的一主两副总体格局。”过去的五年中，武汉、襄阳、宜昌三市经济总量约占全省的60%。作为领头羊，武汉市去年地“一主”武汉市了巨大的力量，在这“三驾马车”的带动下，湖北经济发展连创佳绩，“一主两副”成为驱动湖北经济的强劲引擎。在湖北省党代会报告中，提出深化“一主两副多极”区域发展战略，为未来湖北经济发展指明了方向。在新的航程上，“一主两副多极”将全力助推“湖北号”乘风破浪。区生产总值11912.6亿元，连续三年突破万亿大关。武汉经济总量时隔 22 年重返全国前十，排名全国第9，经济总量已跃居全国副省级城市第一方阵，成为中部地区唯一突破万亿元的城市，连续多年武汉对全省GDP的贡献率超过三分之一。湖北省党代会报告提出，支持武汉加快建设国家中心城市，要加快建设现代化、国际化、生态化大武汉。武汉前三季度 GDP 同比增长+7.8%宜昌前三季度 GDP 同比增长襄阳前三季度 GDP 同比增长+9.6%+7.7%城市City 城市City数据来源：仲量联行数据来源：仲量联行20162017 湖北省 GDP 总量情况2017 年国内生产总值及湖北省重要城市前三季度 GDP 增长情况36522.95（单位：亿元）II Ill Ill 35,C00- 0.06 32.29791 cooL-_!= 0.078 0_07-4 COO+-,e i 1s.ooo+-l 0.072 0.07 0.068 . ,. 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