请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告|2 0 2 4 年 0 1 月 2 4 日超 配数 据 背 后 的 地 产 基 建 图 景（五）2 0 23 年 地产 基本 面 寒意 未消，基 建 投资 增速 年 底企 稳核 心 观 点 行 业 研 究 行 业 专 题房 地 产超 配 维 持 评 级证 券 分 析 师：任 鹤 证 券 分 析 师：王 粤 雷0 1 0-8 8 0 0 5 3 1 5 0 7 5 5-8 1 9 8 1 0 1 9r e n h e g u o s e n.c o m.c n w a n g y u e l e i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 0 0 4 0 0 0 6 S 0 9 8 0 5 2 0 0 3 0 0 0 1证 券 分 析 师：王 静 证 券 分 析 师：朱 家 琪0 2 1-6 0 8 9 3 3 1 4 0 2 1-6 0 3 7 5 4 3 5w a n g j i n g 2 0 g u o s e n.c o m.c n z h u j i a q i g u o s e n.c o m.c nS 0 9 8 0 5 2 2 1 0 0 0 0 2 S 0 9 8 0 5 2 4 0 1 0 0 0 1联 系 人：卢 思 宇0 7 5 5-8 1 9 8 1 8 7 2l u s i y u 1 g u o s e n.c o m.c n市场走势资 料 来 源：W i n d、国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理相关研究报告 统 计 局 1 2 月 房 地 产 数 据 点 评-地 产 基 本 面 表 现 较 弱，需 求 端 政策 持 续 发 力 2 0 2 4-0 1-1 8 2 0 2 3 年 1 2 月 房 地 产 数 据 点 评-销 售 端 仍 待 复 苏，拿 地 端 企 稳 回升 2 0 2 4-0 1-0 3 房 地 产 行 业 2 0 2 4 年 1 月 投 资 策 略-基 本 面 未 出 现 显 著 复 苏，关注 京 沪 新 政 效 果 2 0 2 4-0 1-0 2 统 计 局 1 1 月 房 地 产 数 据 点 评-销 售 尚 未 回 温，新 开 工 单 月 回 正 2 0 2 3-1 2-1 8 京 沪 楼 市 新 政 点 评-放 松 普 宅 认 定 标 准 及 个 人 住 房 贷 款 政 策，明 确“因 区 施 策”2 0 2 3-1 2-1 5房 地 产：2 0 2 3 年 除 竣 工 外 的 指 标 表 现 均 较 弱，行 情 启 动 有 待 楼 市 真 实 复 苏1.销 售：从 交 易 量 看，2 0 2 3 年，商 品 房 销 售 额 1 1.7 万 亿 元，同 比-6.5%，2 0 2 1-2 0 2 3 年 复 合 增 速 为-2 0%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 1 8.2 万 亿 元 下 降 3 6%，已大 致 回 到 2 0 1 6 年 的 水 平；商 品 房 销 售 面 积 1 1.2 亿，同 比-8.5%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-2 1%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 1 7.9 亿 下 降 3 8%，已 大 致 回 到 2 0 1 2年 的 水 平。从 价 格 看，2 0 2 3 年，商 品 房 销 售 均 价 为 1 0 4 3 7 元/，同 比 2.2%；7 0 个 大 中 城 市 的 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-0.9%，二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-4.1%表 现 更 弱。需 求 端 政 策 持 续 发 力，楼 市 真 实 复 苏 是 行 情 出 现 的 前 提。2.投 融 资：2 0 2 3 年，房 地 产 开 发 投 资 为 1 1.1 万 亿 元，同 比-9.6%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-1 3%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 1 4.8 万 亿 元 下 降 2 5%，已 大 致 回 到 2 0 1 7年 的 水 平，而 施 工 投 资 比 土 地 购 置 对 开 发 投 资 的 拖 累 更 加 明 显。2 0 2 3 年，房企 到 位 资 金 为 1 2.7 万 亿 元，同 比-1 4%，2 0 2 1-2 0 2 3 年 复 合 增 速 为-2 0%，较2 0 2 1 年 最 高 点 2 0.1 万 亿 元 下 降 3 7%，已 大 致 回 到 2 0 1 5 年 的 水 平，自 下 半 年以 来，销 售 回 款 比 国 内 贷 款 对 到 位 资 金 的 负 向 拉 动 效 应 更 强。3.开 竣 工：2 0 2 3 年，房 屋 新 开 工 面 积 为 9.5 亿，同 比-2 0.4%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-3 1%，连 续 四 年 下 降，已 大 致 回 到 2 0 0 7 年 的 水 平，是 基 本 面指 标 中 表 现 最 弱 的 一 项。而 竣 工 端 由 于 被 疫 情 耽 误 的 进 度 回 补 和 保 交 楼 工 作的 逐 步 推 进 表 现 良 好，2 0 2 3 年，房 屋 竣 工 面 积 1 0.0 亿，同 比+1 7.0%，2 0 2 1-2 0 2 3 年 复 合 增 速 为-1%，仍 能 与 2 0 2 1 年 1 0.1 亿 持 平。基 建：2 0 2 3 年 基 建 投 资 年 底 企 稳，2 0 2 4 年 持 续 关 注“基 建 稳 增 长”1.固 定 资 产 投 资：2 0 2 3 年，全 国 固 定 资 产 投 资（不 含 农 户）完 成 额 5 0.3 万亿 元，累 计 同 比 增 长 3.0%，增 速 较 2 0 2 2 年 收 窄 2.1 p c t，累 计 增 速 虽 逐 月 承压 下 滑，但 韧 性 较 强。从 投 资 主 体 看，2 0 2 3 年 国 有 及 国 有 控 股 投 资 累 计 同 比增 长 6.4%，增 速 较 2 0 2 2 年 收 窄 3.7 p c t，民 间 投 资 累 计 同 比 减 少 0.4%，增 速较 2 0 2 2 年 收 窄 1.3 p c t，民 间 资 本 投 资 信 心 不 足。从 资 金 来 源 看，2 0 2 3 年 国家 预 算 内 资 金 同 比 增 长 9.0%，国 内 贷 款 同 比 增 长 5.1%，自 筹 资 金 同 比 增 长1.1%，债 券 同 比 增 长 4.3%，其 余 资 金 来 源 同 比 减 少。2.基 建 投 资：2 0 2 3 年 1-1 2 月 广 义 基 建 投 资 同 比 增 长 8.2 4%，增 幅 较 1-1 1 月扩 大 0.2 8 p c t。狭 义 基 建 即 基 础 设 施 投 资(不 含 电 力、热 力、燃 气 及 水 生 产 和供 应 业）同 比 增 长 5.9%，增 幅 较 1-1 1 月 扩 大 0.1 p c t，主 因 1 2 月 公 共 设 施管 理 业 投 资 因“平 急 两 用 工 程”提 速。从 基 建 细 分 领 域 看，电 力、热 力、燃气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 投 资 同 比 增 长 2 3.0%，增 幅 收 窄 1.4 p c t，交 通 运 输、仓 储 和 邮 政 业 投 资 同 比 增 长 1 0.5%，增 幅 收 窄 0.3 p c t，水 利、环 境 和 公 共 设施 管 理 业 投 资 同 比 增 加 0.1%，增 幅 扩 大 1.2 p c t。3.项 目 开 工 与 景 气 度：2 0 2 3 年 开 工 项 目 投 资 额 同 比 减 少 1 2.4%.考 虑 到 中 央财 政 增 发 1 万 亿 国 债（其 中 2 0 2 3 年 四 季 度 安 排 5 0 0 0 亿 元，另 外 5 0 0 0 亿 结转 至 2 0 2 4 年），支 持 灾 后 恢 复 重 建 和 弥 补 防 灾 减 灾 救 灾 短 板，在 增 量 资 金的 带 动 下，预 计 2 0 2 4 年 的 开 工 高 峰 将 再 提 前 至 春 节 前，推 动 基 建 建 设 在 2 0 2 4年 形 成 更 多 实 物 工 作 量。2 0 2 3 年 建 筑 业 景 气 度 于 三 季 度 筑 底 后 回 升 至 年 初 水平，全 年 新 签 合 同 额 同 比 减 少 2.8 5%。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告投 资 策 略：1.房 地 产：2 0 2 3 年 除 竣 工 以 外 的 地 产 基 本 面 指 标 表 现 均 较 弱，但 需 求 端 政策 持 续 发 力，如 能 打 通 居 民 置 换 链 条，新 房 市 场 量 价 有 望 企 稳，土 储 质 量 优、投 资 强 度 稳 定 的 优 质 房 企 将 显 著 受 益 于 楼 市 热 度 的 边 际 改 善。同 时，在 未 来一 年 高 土 储 和 低 库 存 的 图 景 下，开 工 势 能 较 大，“城 改+保 障 房 建 设”将 释放 大 量 高 价 值 地 块，有 能 力 且 有 资 源 的 地 方 型 国 企 将 持 续 受 益。结 合 当 前 城投 拿 地 比 例，代 建 龙 头 企 业 未 来 也 将 大 有 可 为。重 申 楼 市 的 真 实 复 苏 是 房 地产 板 块 行 情 出 现 的 前 提，个 股 端 核 心 推 荐 绿 城 管 理 控 股。2.基 建：2 0 2 3 年 全 年 固 定 资 产 投 资 增 速 3%，基 建 投 资 增 速 5.9%，其 中能 源/水 利/交 通 投 资 增 速 分 别 为 2 3.0%/0.1%/1 0.5%，开 工 项 目 投 资 额 累计 同 比 减 少 1 2.4%。全 年 看 来，受 专 项 债 发 行 偏 慢，项 目 开 工 落 地 不 及预 期 的 影 响，基 建 增 速 自 年 初 开 始 逐 月 下 滑，至 年 底 方 有 所 企 稳。当 前宏 观 经 济 延 续 弱 复 苏 趋 势，继 续 加 强 基 建 投 资 仍 然 是 稳 经 济、扩 内 需 的必 要 选 择，2 0 2 3 年 基 建 资 金 端 运 转 相 对 良 好，财 政 资 金 对 基 建 的 支 撑 作用 持 续 提 升，信 贷 资 金 持 续 向 基 建 倾 斜，2 0 2 4 年“中 央 财 政 加 杠 杆，地方 财 政 积 极 稳 杠 杆”值 得 期 待。考 虑 近 期 建 筑 板 块 持 续 回 调，估 值 吸 引力 提 升，重 点 推 荐 中 国 中 铁、中 国 铁 建、中 国 建 筑、中 国 交 建。风 险 提 示：1、后 续 政 策 落 地 不 及 预 期；2、房 企 信 用 风 险 事 件 超 预 期 冲 击；3、重 大 项目 审 批 进 度 不 及 预 期；4、国 央 企 改 革 推 进 不 及 预 期；5、地 方 财 政 压 力 持 续增 大。YWCXzQsPoNmNqOpMtOpQpO8O8Q9PoMrRsQnRfQnNmNjMnPrMbRoOuMvPtPqPNZnQrN请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3内 容 目 录房地 产：基本面 表现 较弱.7商 品 房 销 量 持 续 下 降，新 房 价 格 表 现 优 于 二 手 房.7开 发 投 资 降 幅 逐 月 扩 大，房 企 到 位 资 金 低 位 企 稳.1 2新 开 工 面 积 明 显 收 缩，但 竣 工 面 积 仍 与 往 年 持 平.1 6基建：基 建投资 增速 年底企 稳，景 气度 回暖.1 8基 建 投 资 及 制 造 业 投 资 支 撑 固 定 资 产 投 资 稳 步 增 长.1 8能 源 领 域 投 资 支 撑 基 建 增 速 全 年 持 稳，公 共 设 施 投 资 1 2 月 提 速.1 9全 年 开 工 投 资 额 下 滑 1 2.4%，建 筑 业 景 气 回 升.2 1投资 策略.2 3房 地 产：2 0 2 3 年 基 本 面 寒 意 未 消，行 情 启 动 有 待 楼 市 真 实 复 苏.2 3基 建：2 0 2 3 年 基 建 增 速 年 底 企 稳，2 0 2 4 年 持 续 关 注“基 建 稳 增 长”.2 4风险 提示.2 4请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告4图 表 目 录图 1：商 品 房 销 售 额 累 计 同 比.7图 2：商 品 房 销 售 面 积 累 计 同 比.7图 3：历 年 商 品 房 销 售 额 及 同 比.7图 4：历 年 商 品 房 销 售 面 积 及 同 比.7图 5：商 品 房 销 售 额 单 月 同 比.8图 6：商 品 房 销 售 面 积 单 月 同 比.8图 7：百 强 房 企 单 月 销 售 额 及 当 年 累 计 同 比.8图 8：百 强 房 企 单 月 销 售 额 同 比.8图 9：T o p 2 0 房 企 2 0 2 3 年 1-1 2 月 累 计 销 售 额 及 累 计 同 比.9图 1 0：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 及 当 年 累 计 同 比.9图 1 1：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 同 比.9图 1 2：百 强 房 企 单 月 销 售 额 相 比 2 0 1 9 同 期.1 0图 1 3：3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 相 比 2 0 1 9 同 期.1 0图 1 4：商 品 房 销 售 均 价 累 计 同 比.1 0图 1 5：商 品 房 销 售 均 价 单 月 同 比.1 0图 1 6：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 1图 1 7：7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 1图 1 8：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 1图 1 9：各 能 级 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 1图 2 0：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 2图 2 1：7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 2图 2 2：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比.1 2图 2 3：各 能 级 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 环 比.1 2图 2 4：房 地 产 开 发 投 资 累 计 同 比.1 3图 2 5：历 年 房 地 产 开 发 投 资 额 及 同 比.1 3图 2 6：房 地 产 开 发 投 资 单 月 同 比.1 3图 2 7：施 工 投 资 拉 动 v s 土 地 购 置 拉 动.1 3图 2 8：百 强 房 企 单 月 拿 地 金 额 及 当 年 累 计 同 比.1 4图 2 9：百 强 房 企 单 月 拿 地 金 额 同 比.1 4图 3 0：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 及 当 年 累 计 同 比.1 4图 3 1：3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 面 积 同 比.1 4图 3 2：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 累 计 同 比.1 5图 3 3：历 年 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 及 同 比.1 5图 3 4：房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 单 月 同 比.1 5图 3 5：国 内 贷 款 拉 动 v s 销 售 回 款 拉 动.1 5图 3 6：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 总 额 及 同 环 比.1 6图 3 7：房 企 非 银 融 资 单 月 发 行 额 的 类 别 构 成.1 6请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告5图 3 8：房 企 非 银 融 资 发 行 总 额 当 年 累 计 同 比.1 6图 3 9：分 类 别 房 企 非 银 融 资 发 行 额 累 计 同 比.1 6图 4 0：房 屋 新 开 工 面 积 累 计 同 比.1 7图 4 1：房 屋 竣 工 面 积 累 计 同 比.1 7图 4 2：历 年 房 屋 新 开 工 面 积 及 同 比.1 7图 4 3：历 年 房 屋 竣 工 面 积 及 同 比.1 7图 4 4：新 开 工 面 积 单 月 同 比.1 7图 4 5：竣 工 面 积 单 月 同 比.1 7图 4 6：固 定 资 产 投 资 完 成 额 单 月 值 及 增 速（单 位：亿 元，%）.1 8图 4 7：固 定 资 产 投 资 完 成 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.1 9图 4 8：固 定 资 产 投 资 完 成 额 构 成（单 位：%）.1 9图 4 9：固 定 资 产 投 资 资 金 来 源 累 计 同 比（单 位：%）.1 9图 5 0：固 定 资 产 投 资“三 大 项”同 比 增 速（单 位：%）.1 9图 5 1：广 义/狭 义 基 建 投 资 累 计 同 比（单 位：%）.2 0图 5 2：分 领 域 基 建 投 资 增 速（单 位：%）.2 0图 5 3：交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 投 资 增 速（单 位：%）.2 0图 5 4：2 0 2 1 年 起 交 通 运 输、仓 储、邮 政 业 增 速 对 比（单 位：%）.2 0图 5 5：水 利、环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 投 资 增 速（单 位：%）.2 1图 5 6：2 0 2 1 年 起 水 利 领 域 投 资 增 速 对 比（单 位：%）.2 1图 5 7：2 0 2 1 年 以 来 月 度 重 大 项 目 开 工 投 资 额（单 位：亿 元）.2 1图 5 8：2 0 2 2、2 0 2 3 年 开 工 项 目 投 资 额 累 计 同 比 增 速.2 1图 5 9：非 制 造 业 P M I:建 筑 业.2 2图 6 0：非 制 造 业 P M I:建 筑 业-分 要 素.2 2图 6 1：开 工 率:沥 青:国 内 6 4 家 样 本 企 业（单 位：%）.2 2图 6 2：建 筑 业 新 签 合 同 额 累 计 值 及 同 比（单 位：亿 元，%）.2 2图 6 3：对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 3图 6 4：对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 3图 6 5：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 新 签 合 同 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 3图 6 6：一 带 一 路 对 外 承 包 工 程 完 成 营 业 额 及 增 速（单 位：亿 美 元，%）.2 3请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告6表 1：重 点 公 司 盈 利 预 测 与 估 值（截 至 2 0 2 4 年 1 月 2 3 日）.2 4请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告7房 地 产：基 本 面 表 现 较 弱商 品 房 销 量 持 续 下 降，新 房 价 格 表 现 优 于 二 手 房首 先，从 交 易 量 分 析。根 据 统 计 局 公 布 数 据，2 0 2 3 年，商 品 房 销 售 额 1 1.7 万 亿 元，同 比-6.5%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-2 0%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 1 8.2 万 亿 元 下 降 3 6%，已 大 致 回 到 2 0 1 6 年的 水 平；商 品 房 销 售 面 积 1 1.2 亿，同 比-8.5%，2 0 2 1-2 0 2 3 年 复 合 增 速 为-2 1%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 1 7.9 亿 下 降 3 8%，已 大 致 回 到 2 0 1 2 年 的 水 平。2 0 2 3 年 1 2 月 单 月，商 品 房 销 售 额 1 1 3 0 4 亿 元，环 比+3 9%，同 比-1 7%，降 幅 较 1 1月 扩 大 了 8.5 个 百 分 点；销 售 面 积 1 1 2 2 6 万，环 比+4 2%，同 比-1 3%，降 幅 较 1 1月 扩 大 了 2.5 个 百 分 点。图 1：商品房销售额累计同比 图 2：商品房销售面积累计同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3：历年商品房销售额及同比 图 4：历年商品房销售面积及同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告8图 5：商品房销售额单月同比 图 6：商品房销售面积单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，根 据 克 而 瑞 销 售 榜 单，2 0 2 3 全 年，百 强 房 企 全 口 径 销 售 额 6 0 0 6 4亿 元，同 比-1 8%。1 2 月 单 月，百 强 房 企 销 售 额 4 7 7 5 亿 元，环 比+1 1%，单 月 同比-3 7%。普 遍 来 看，国 央 企 的 累 计 销 售 额 同 比 表 现 相 对 于 混 合 制 房 企 及 民 营 房企 明 显 较 好。图 7：百强房企单月销售额及当年累计同比 图 8：百强房企单月销售额同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告9图 9：T o p 2 0 房企 2 0 2 3 年 1-1 2 月累计销售额及累计同比资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 城 市 维 度 看，3 0 城 商 品 房 成 交 面 积 累 计 同 比 降 幅 扩 大。2 0 2 3 全 年，3 0 城 商品 房 累 计 成 交 面 积 为 1 3 4 4 7 万，同 比-8.5%。1 2 月 单 月，3 0 城 商 品 房 成 交 面积 为 1 2 5 4 万，环 比+3 1%，单 月 同 比-1 1%。图 1 0：3 0 城商品房单月成交面积及当年累计同比 图 1 1：3 0 城商品房单月成交面积同比资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 历 史 维 度 看，与 疫 情 前 相 比，2 0 2 3 年 1 2 月，百 强 房 企 单 月 销 售 额 约 为 2 0 1 9年 同 期 的 3 6%，3 0 城 商 品 房 单 月 成 交 面 积 约 为 2 0 1 9 年 同 期 的 6 4%，均 处 于 2 0 2 2年 以 来 的 较 低 水 平。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 0图 1 2：百强房企单月销售额相比 2 0 1 9 同期 图 1 3：3 0 城商品房单月成交面积相比 2 0 1 9 同期资 料 来 源：克 而 瑞，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 房 价 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 全 年，商 品 房 销 售 均 价 为 1 0 4 3 7 元/，同 比 2.2%；2 0 2 3年 1 2 月 单 月，商 品 房 销 售 均 价 为 1 0 0 6 9 元/，环 比-2%，同 比-5%。但 是 各 能 级城 市 间 的 分 化 较 大，新 房 与 二 手 房 市 场 也 呈 现 不 同 趋 势。图 1 4：商品房销售均价累计同比 图 1 5：商品房销售均价单月同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 新 房 市 场 看，2 0 2 3 全 年，7 0 个 大 中 城 市 新 建 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比-0.9%，环 比-0.4%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比 分别-0.1%、+0.1%、-1.8%，环 比 分 别 为-0.4%、-0.4%、-0.5%。从 月 度 数 据 看，2 0 2 3 下 半 年 各 能 级 城 市 新 房 价 格 环 比 降 幅 整 体 呈 扩 大 趋 势。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 1图 1 6：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图 1 7：7 0 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 1 8：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图 1 9：各能级城市新建商品住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 二 手 房 市 场 看，2 0 2 3 全 年，7 0 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比-4.1%，环比-0.8%；分 城 市 能 级 看，一 线、二 线、三 线 城 市 二 手 住 宅 价 格 同 比 分 别-3.5%、-4.0%、-4.2%，环 比 分 别-1.1%、-0.8%、-0.8%。从 月 度 数 据 看，2 0 2 3 下 半 年各 能 级 城 市 新 房 价 格 同 比 降 幅 整 体 呈 扩 大 趋 势。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 2图 2 0：7 0 个大中城市二手住宅销售价格同比 图 2 1：7 0 个大中城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 2：各能级城市二手住宅销售价格同比 图 2 3：各能级城市二手住宅销售价格环比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理楼 市 冰 冻 三 尺 非 一 日 之 寒，等 待 春 意 需 有 耐 心。2 0 2 3 年 1 2 月，北 京、上 海 优 化普 宅 认 定 标 准 及 个 人 住 房 贷 款 政 策，极 大 利 好 刚 需 客 群，从 底 部 盘 活 置 换 链 条。2 0 2 4 年 1 月，上 海 远 郊 青 浦 区 和 奉 贤 区 又 陆 续 针 对 人 才 放 松 限 购。一 线 城 市 楼 市政 策 向 来 具 有 风 向 标 意 义，需 求 端 政 策 持 续 发 力，但 需 重 申 楼 市 的 真 实 复 苏 才 是房 地 产 板 块 行 情 出 现 的 前 提。开 发 投 资 降 幅 逐 月 扩 大，房 企 到 位 资 金 低 位 企 稳首 先，从 投 资 端 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年，房 地 产 开 发 投 资 为 1 1.1 万 亿 元，同 比-9.6%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-1 3%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 1 4.8 万 亿 元 下 降 2 5%，已 大 致 回 到 2 0 1 7 年的 水 平。2 0 2 3 年 1 2 月 单 月，房 地 产 开 发 投 资 6 8 6 8 亿 元，环 比-1 6%，同 比-1 3%，降 幅 较 1 1 月 扩 大 了 2 个 百 分 点。虽 然 施 工 投 资 和 土 地 购 置 对 开 发 投 资 均 是 起 负 向拉 动 作 用，但 施 工 投 资 的 拖 累 作 用 更 为 明 显。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 3图 2 4：房地产开发投资累计同比 图 2 5：历年房地产开发投资额及同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 2 6：房地产开发投资单月同比 图 2 7：施工投资拉动 v s 土地购置拉动资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 房 企 维 度 看，2 0 2 3 全 年，百 强 房 企 权 益 拿 地 额 1 3 1 9 5 亿 元，累 计 同 比+1.7%，是 继 2 0 2 1 全 年 同 比-2 2%、2 0 2 2 全 年 同 比-4 9%后 首 次 转 正。国 央 企 仍 为 拿 地 主力，拿 地 金 额 占 百 强 比 重 约 8 0%，其 中，保 利、中 海、华 润 连 续 两 年 位 列 拿 地金 额 前 3。2 0 2 3 年 1 2 月 单 月，百 强 房 企 拿 地 额 2 3 4 0 亿 元，同 比+7 3%。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 4图 2 8：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图 2 9：百强房企单月拿地金额同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 从 城 市 维 度 看，根 据 中 指 研 究 院 数 据，2 0 2 3 全 年，3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 建 面4 9 2 5 2 万，同 比-2 1%。2 0 2 3 年 1 2 月，3 0 0 城 住 宅 用 地 单 月 成 交 建 面 为 1 4 6 4 1万，环 比+1 4 1%，同 比-5.5%；当 月 3 0 0 城 住 宅 用 地 成 交 溢 价 率 3.1%，仍 处 于较 低 水 平。图 3 0：3 0 0 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图 3 1：3 0 0 城住宅用地单月成交面积同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理其 次，从 融 资 端 分 析。根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年，房 企 到 位 资 金 为 1 2.7 万 亿 元，同 比-1 4%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-2 0%，较 2 0 2 1 年 最 高 点 2 0.1 万 亿 元 下 降 3 7%，已 大 致 回 到 2 0 1 5 年的 水 平。2 0 2 3 年 1 2 月 单 月，房 企 到 位 资 金 1 0 4 1 5 亿 元，环 比+7%，同 比-1 6%，降幅 较 1 1 月 扩 大 了 7 个 百 分 点。拆 解 房 企 资 金 来 源，销 售 持 续 趋 弱，导 致 回 款 的 拖累 效 果 明 显；国 内 贷 款 虽 小 幅 修 复 但 始 终 未 能 起 到 正 向 拉 动 作 用。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 5图 3 2：房地产开发企业到位资金累计同比 图 3 3：历年房地产开发企业到位资金及同比资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3 4：房地产开发企业到位资金单月同比 图 3 5：国内贷款拉动 v s 销售回款拉动资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：国 家 统 计 局、W i n d，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理此 外，根 据 中 指 院 跟 踪 数 据，房 企 非 银 融 资 额 2 0 2 3 年 持 续 下 行 但 降 幅 收 窄。从 单 月 值 看，房 企 非 银 融 资 额 环 比 仍 有 提 升。2 0 2 3 年 1 2 月，房 企 非 银 融 资 单月 发 行 5 6 7 亿 元，环 比+2 7%，单 月 同 比-1 4%；其 中，信 用 债、海 外 债、信 托、A B S 单 月 发 行 占 总 额 比 重 分 别 为 4 8%、5%、4%、4 2%。从 累 计 值 看，房 企 非 银 融 资 额 同 比 降 幅 仍 为 负。2 0 2 3 全 年，房 企 非 银 融 资 累 计发 行 7 2 2 8 亿 元，累 计 同 比-1 7%；其 中，信 用 债、海 外 债、信 托、A B S 累 计 发 行额 同 比 分 别 为-9%、+9%、-6 8%、-1 5%。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告1 6图 3 6：房企非银融资单月发行总额及同环比 图 3 7：房企非银融资单月发行额的类别构成资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3 8：房企非银融资发行总额当年累计同比 图 3 9：分类别房企非银融资发行额累计同比资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源：中 指 研 究 院，国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理新 开 工 面 积 明 显 收 缩，但 竣 工 面 积 仍 与 往 年 持 平根 据 统 计 局 数 据，2 0 2 3 年，房 屋 新 开 工 面 积 为 9.5 亿，同 比-2 0.4%，2 0 2 1-2 0 2 3年 复 合 增 速 为-3 1%，连 续 四 年