敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 11 月 11 日 行业研究 期 待地 产链 复苏，左侧 布局 新开工 链，探寻 结构性 机会 建筑 建 材行业 2024 年度 投资策 略 建筑和工程 地 产链：期 待地产 链复 苏，博 弈新 开工 边际变 化 21H2 至今，本轮 房地产 下 行周期已 逾两年，预 计 2023 年住宅销 售面积/新 开工面积分别 为 9.7/7.0 亿平米，回落至 2011 年/2006-2007 年的水平。我们 认为政策态度已 经明确，若后续 宽 松政策继 续加码，则地产 链 需求有望 进一步 回升；城中村改造 及保障 房的推 动或 将填补地 产链部 分需求。新 开工环节 风险释 放相对 充分，在房地 产销售 有望复 苏 背景下，或 可博弈 新开工 环 节投资机 会，关注 开工端的水泥、防水等 行业龙 头企 业。基建 投 资：基建增 速或 整体放 缓，关注 结构性 机会 2023 年前 9 月，基 建 投资 增速已呈 现放缓 趋势。展 望 2024 年，基建 投资增 速或整体放 缓，原 因在于：1）基建投资 高基数 下，2024 年继续维 持高增 长难度 加大；2）资 金来源 角度，政 府 基金收入 的减少、专 项债用 于基建的 资金或 被分流。细分领域 方面，建议关 注水 利投资领 域。区 域层面，重 点关注新 疆经济 建设提 速。随着制约 因素逐 步解除，我 们判断新 疆地区 存在基 础设 施建设“补短板”需求，喀什地区 所在的 南疆区 域将 会是本轮“补短 板”最 具弹 性的区域。细 分行 业层 面：关 注房 地产开 工端 水泥、防水，以 及装饰 行业 1）水泥：基本 面底部，供 需格局有 望改善。当前 水泥 价格已回 落至过 去十年 较低位置，较 2021 年 最高点 价格已腰 斩；水泥 企业盈 利 水平持续 下行，单 季度利润增速在 22Q4 见底。水 泥 板块处于 价格底、盈利底、估值底，房 地产新 开工复苏后有望 带动水 泥行业 供需 格局边际 向好，水泥股 或迎 来盈利及 股价 向上 弹性。建议关注：海螺 水泥、华新 水泥、中 国建材。2）消费 建材：关注地产 开 工端防水 龙头。基于前 述判 断，2024 年房 地产销 售复苏后，地产 链新开 工环节 下 游需求或 将率先 回暖；消 费 建材领域，主要应 用场景集中在开 工端的 防水行 业或 最受益。估值 层面，我 们选 取 PS 估值作 为消费 建材龙头企业 的估值 观测指 标；除伟星新 材、北 新建材 等消 费属性 较 强的企 业以外，其他消费 建材龙 头 PS 估值 已普遍回 落至历 史低位，房 地产销售 及新开 工回暖 背景下，开 工端龙 头估值 或有 回升潜力。建议 关注：东方 雨虹。3）装饰 行业：公装龙 头困 境反转。受房企 财务暴 雷影 响，公装 行业产 能出清 明显加速。22Q2-23Q2，在行 业整体景 气度未 出现明 显好 转的情况 下，金 螳螂 和亚厦股份 单季度 订单同 比增 速均出现 触底回 升迹象，或 预示着龙 头企业 受益于 行业产能出 清、竞争 格局优 化。随着未来 经济复 苏，龙 头 或将在下 一轮周 期中享 受市占率被 动提升 的红利。建 议 关注：金螳螂、亚厦 股份。高 成长 性的 新兴赛 道：关注钢 结构、设 备租赁 1）装配 式建筑。建筑 工人 老龄化不 可逆转，以装 配式 为代表的 新型建 造工法 仍是建筑业 最具成 长性的 方向 之一。钢 价回落，利好 钢结 构装配式 建筑发 展提速。推 荐：鸿路 钢构（钢结 构制造 龙头，竞 争优势 显著），建议 关注：精工 钢构。2）设备 租赁。顺周期 下，重资产行 业弹性 最大。设备 经营租赁 规模效 应显著，龙头强者 恒强。推 荐：华铁应 急（高机 租赁龙 头）。风 险分 析：国内基建投资增 速不及预 期、地产 投资持 续 低迷、国内 实际利 率过快上行、人 民币快 速升值。买入（维持）非金属类建材 买入（维持）作者 分析师：孙伟 风 执业证 书编 号：S0930516110003 021-52523822 分析师：陈奇 凡 执业证 书编 号：S0930523050002 021-52523819 行业与沪深 300 指数对比图 0%9%17%26%35%11/22 01/23 04/23 06/23建筑和工程 沪深300 资料来源：Wind 相关研报 新疆自贸 区方案 出炉，区域经 济增 速腾飞在 即 中特估 与“一 带一路”系列 报告（四）（2023-11-01）城中村改 造箭在 弦上，回望棚 改影 响几何？装配式建 筑与绿 色建筑 行业深 度研 究之八（2023-10-10）建筑业供 给侧改 革：行业 出清进 行 时，优质龙 头企业将穿 越周期 建 筑行业 深度 跟踪报告 系列（2023-09-24）要点 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 目录 1、期待地产 链复苏，博弈新开工边 际变化.5 1.1、本轮地 产下 行周 期回 调幅 度较深.5 1.2、需求端 政策 宽松，有 望助 力需求 企稳 回升.6 1.3、城中村 改造 或成 为产 业链 关键变 量.7 1.4、新开工 风险 释放 或已 较为 充分，可博 弈其 边际 变化.9 2、基建增速 或整体放缓，关注结构 性机会.11 2.1、2024 年基 建投 资增 速或 呈 现放缓 趋势.11 2.2、期待结 构性 机会，关 注水 利基建.12 2.3、关注边 疆区 域，重点 关注 新疆经 济建 设提 速.13 3、水泥：基 本面底部，需求向好提 供弹性.18 3.1、水泥行 业底 部：价 格 底、盈利底、估 值底.18 3.2、新开工 复苏，供 需格 局向 好，水 泥价 格或 已触 底.20 4、玻纤：周 期底部，粗纱价格短期 或承压.21 4.1、玻纤价 格已 跌至 底部，显 著低于 上一 轮周 期低 点.21 4.2、24 年 新增 产能 较多，短 期 玻纤价 格或 承压 下行.22 5、消费建材：重点关注开工端防水 龙头.23 5.1、地产链 复苏，开 工端 需求 或率先 回暖.23 5.2、多品类、多 渠道，龙 头企 业第二 曲线 进展 顺利.24 5.3、当前消 费建 材龙 头估 值处 于历史 较低 位置.24 6、装饰行业：产能出清，龙头穿越 寒冬.26 6.1、装饰行 业产 能出 清或 更加 彻底.26 6.2、度过至 暗时 刻，静待 行业 复苏.27 7、装配式成 长性优，钢结构为最优 选择.28 7.1、劳动力 人口 老龄 化是 建筑 业长期 限制 性因 素.28 7.2、看好钢 结构 赛道 成长 性.29 7.3、2023 年钢 结构 行业 有望 迎 来复苏.31 8、高空车助 力设备租赁行业高增长.32 8.1、人口老 龄化 背景 下，设备 租赁兴 起大 势所 趋.32 8.2、高空车 赛道 处于 高速 成长 期，人 均保 有量 仍有 较大 提升空 间.33 9、投资建议：期待地产链复苏，左 侧布局新开工链，探寻 结构性机会.35 10、风险分析.36 YWFUxOsPpMqRtNmPnQtMpObR9R6MoMnNoMtQeRnMpOjMnMpMaQrRwOwMoNsQvPnRsO 敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 图目录 图1：2006-2022 年房 地产 开发资 金来 源结 构（万亿 元）、房地 产开 发资 金来 源yoy、按揭贷款yoy.5 图2：房地 产住 宅销 售面 积已回 落 至2011 年 的水 平.5 图3：房地 产住 宅新 开工 面积已 回落 至2006-2007 年的水 平.5 图4：商品 房销 售面 积/销 售金额：累 计增 速.6 图5：商品 房销 售面 积/销 售金额：单 月增 速.6 图6：城中 村改 造指 导意 见获审 议通 过.7 图7：2021-2023 年，土地 成交规 模持 续下 行，已回 落至2008-2009 年的 水平.10 图8：2021-2023 年前9 月 新开 工yoy（ttm）持续负 增长，风险 释放 相对 充分.10 图9：固定 资产/房地产/制 造业/广 义基 建投 资：累计 增速.11 图10：固 定资 产/房地 产/制造业/广义 基建 投资：单 月增速.11 图11：电 热燃 水/交运 仓储/水利公 共投 资：累计 增速.11 图12：电 热燃 水/交运 仓储/水利公 共投 资：单月 增速.11 图13：22 年初 至今，全 国 政府性 基金 收入 同比 增速 持续为 负，主要 受土 地出 让金同 比下 滑拖 累.12 图14：地 方政 府债 券发 行 额：累 计金 额.12 图15：地 方政 府债 券发 行 额：单 月金 额.12 图16：2021 年 水利 建设 投 资完成 额 约7576 亿元.13 图17：22-23 年，水 利建 设投资 同比 增速 保持 较快 增长.13 图18：23 年前 三季 度多 个 边疆省 份GDP 增速 跑赢 全 国.13 图19：22-23 年，新 疆、黑龙江 进出 口贸 易额 保持 高增长.14 图20：新 疆在 西北 五省 中，人口 排第 二名.14 图21：居 民人 均可 支配 收 入：全 国和 新疆 均持 续增 长.16 图22：新 疆居 民人 均可 支 配收入/全国 居民 人均 可支 配收入.16 图23：当 前水 泥价 格已 回 落至过 去十 年较 低位 置，较2021 年 最高 点价 格已 腰 斩.18 图24：水 泥企 业单 季度 盈 利增速：2018-2022 年 总体 呈下降 趋势，23Q1 至 今有 触底回 升迹 象.19 图25：中 国建 材水 泥熟 料 吨盈利 已回 落至 历史 低位.19 图26：海 螺水 泥&华新 水 泥吨盈 利已 回落 至历 史较 低水平.19 图27：水 泥企 业PB（LF）估值 已回 落至 过去 十年 最低位 置.19 图28：水 泥价 格走 势略 滞 后于新 开工 面 积yoy(ttm).20 图29：粗 纱价 格已 回落 至 周期底 部（元/吨）.21 图30：电 子纱 价格 已回 落 至周期 底部（元/吨）.21 图31：玻 纤企 业单 季度 毛 利率已 回落 至周 期低 位.21 图32：2023 年 初至 今，住 宅销售、新 开工、竣 工增 速呈现 回升 趋势.23 图33：消 费建 材龙 头PS 估值普 遍回 落至 历史 低位.25 图34：2021 年，6 家装 饰 企业和 中国 建筑 减值 损失 占收入 比重.26 图35：2022 年，6 家装 饰 企业和 中国 建筑 减值 损失 占收入 比重.26 图36：装 饰行 业6 家上 市 公司收 入增 速明 显低 于建 筑业整 体.26 图37：2022Q1 至 今金 螳 螂减值 计提 比例 已明 显收 缩.27 图38：2022Q1 至 今亚 厦 股份减 值计 提比 例已 明显 收缩.27 图39：装 饰龙 头金 螳螂&亚厦股 份单 季度 订单 增速 已出现 回升 趋势.27 敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 图40：建 筑业 工人 年龄 结 构逐渐 老化（岁）.28 图41：2019 年 至今，建 筑 业工人 从业 人数 持续 回落.28 图42：全 国新 开工 装配 式 建筑面 积及 同比 增速.28 图43：新 建装 配式 建筑 面 积渗透 率.28 图44：2016-2021 年，全 国钢结 构产 量保 持较 快增 长.29 图45：装 配式 建筑 主体 结 构的主 要技 术路 径.29 图46：装 配式 建筑 面积 占 比.30 图47：远 大住 工PC 产 量 及同比 增速（半 年度）.30 图48：鸿 路钢 构钢 结构 产 量及同 比增 速（季度）.30 图49：设 备租 赁市 场底 层 逻辑思 维导 图.32 图50：经 营租 赁利 润来 源 拆解.32 图51：高 空车 在建 筑业 链 条中处 于中 后环 节.33 图52：高 空车 下游 应用 场 景.33 图53：2022 年，我 国高 空 作业平 台销 量同 比+22%.34 图54：2022 年，我 国高 空 作业平 台租 赁市 场保 有量 占比 为88%.34 图55：中 国高 空作 业平 台 人均保 有量 较欧 美发 达国 家或仍 有数 倍提 升空 间.34 表目录 表1：近期 房地 产宽 松政 策汇总.6 表2：本轮 周期 地产 政策 与过往 周期 地产 政策 对比.6 表3：多个 城市“十 四五”规划 中提 及城 中村 改造.7 表4：多市 提及2023 年 城 中村改 造计 划情 况.8 表5：城中 村改 造的 资金 和土地 问题 逐步 得到 解决.8 表6：“十 四五”期 间新 增 保障性 租赁 住房 面积 测算.9 表7：新疆 矿产 资源 丰富，多项 矿产 资源 储量 位居 全国前 列.15 表8：国内 各省 市人 均GDP 排名（未 包含 港澳 台）.15 表9：2023-2024 年新 投产 线及冷 修产 线对 应的 产量 变化.22 表10：2024 年 粗纱 供需 平 衡测算 表.22 表11：不 同区 间消 费建 材 龙头公 司市 场表 现情 况.23 表12：不 同区 间消 费建 材 龙头公 司市 场表 现情 况总 结.24 表13：消 费建 材龙 头企 业 第二曲 线进 展顺 利，23H1 新业务 收入 占比 普遍 提升.24 表14：2018-2022 年，钢 价占精 工钢 构钢 结构 工程 造价比 例.31 敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 1、期待地 产链复苏，博 弈新开工边际 变化 1.1、本轮地产 下行周 期 回调幅度较深 2020 年 8 月，央 行及银 保 监会等部 门对房 地产企 业提 出“三 道红线”1政策以限制房企有 息负债 规模增 速；随着地产 商进入“被 动去杠 杆”阶 段，部分企 业信用风险逐步 暴露。2021H2，房地产销 售数据 出现明 显下 跌，主要 由于以 恒大为 代表的多家 高杠杆 高周转 地产 商信用风 险逐步 暴露，财 务 危机下，房 企新开 工及推盘放缓，进而导 致销售 下行。图 1：2006-2022 年房地产开发资金来源结 构（万亿元）、房地产开发资金 来源 yoy、按揭贷款 yoy-25%0%25%50%051015202006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022国内贷款 利用外资 自筹资金定金及预收款 个人按揭贷款 其他到位资金房地产开发资金总额yoy 个人按揭贷款yoy 资料来源：wind，光大 证券研究所 21H2 至今，本轮 房地产 下 行周期已 逾两年，房 地产住 宅销售面 积及新 开工面 积均回落至 较低水 平。2023 年前 9 月，房地产 住宅销 售 面积/新开工 面积分 别为7.3/5.3 亿平 米，年化 后对 应 2023 年 全年分 别为 9.7/7.0 亿平 米，住宅销 售面 积回落至 2011 年的 水平，住 宅新开工 面积回 落至 2006-2007 年 的水平。图 2：房地产住宅销售面积已回落至 2011 年的水平 图 3：房地产住宅新开工面积已回落至 2006-2007 年的水平 资料来源：wind，光大 证券研究所预测 资料来源：wind，光大 证券研究所预测 12020 年 8 月，我国央行、银保监会等部门 针对房地产企业提 出“三道红线”指标，即剔除预 收款项后 资产负债率不 超过70%、净负债率不超过 100%、现 金短债比 大于 1。基于这三个指标，将房企划为 四档，三条红线均不达 标的房企归入“红档”，只有一 条红线达标的 房企归入“橙档”，只有两 条红线达标的 房企归入“黄档”，三条均 达标的房企归 入“绿档”。四档企业每 年新增有息负 债分别不 超过 0%、5%、10%、15%。敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 1.2、需求端政策宽松，有望 助力需求企 稳 回升 2023 年 7 月 底以 来，地产 链政策较 此前进 一步宽 松，政治局会 议未提 及“房 住不炒”，并 提出“适应我 国 房地产市 场供求 关系发 生重 大变化的 新形势，适 时调整优化房 地产政 策”；住建 部提出 降 低首付 比例 和 贷款 利率、“认房不 认贷”等政策。表 1：近期房地产宽松政策汇总 时间 相关部 门/区域 具体内 容 2023.7.24 政治局 会议 未提及“房 住不 炒”，提 到“要切 实 防范化 解重 点领 域风 险，适应 我国 房 地产市 场供 求关 系发 生重大变化 的新 形势，适 时调 整优 化房 地 产政策，因 城施 策用 好政 策工 具箱，更好满 足居 民刚 性和 改善性住房 需求，促 进房 地产 市场 平稳 健 康发展”。2023.7.28 企业座 谈会 住建部 部长 倪虹 在近 日召 开的 企业 座 谈会上 说，要继 续巩 固房 地产 市场 企 稳回升 态势，大 力支 持刚性和改 善性 住房 需求，进 一步 落实 好 降低购 买首 套住 房首 付比 例和 贷款 利 率、改 善性 住房 换购 税费减免、个人 住房 贷款“认 房不 用认 贷”等政 策措 施；继续 做好 保交 楼工 作，加快 项目 建设 交付。2023.8.27 证监会 8 月 27 日 晚，证监 会发 布消 息称，房地产 上市 公司 再融 资不 受破 发、破 净和亏 损限 制。2023.8.31-9.1 广州、深圳、北 京、上海 等城 市 多个城 市推 出“认房 不认 贷”政策，北上广 深四 个一 线城市 已 全部 落实。资料来源：中国政 府网，新华社 等，光大 证券研究所 今年 8 月底、9 月初 多个 城 市（尤 其是一 线城市）陆 续 出台“认房不 认贷”政策后，9 月房 地产销 售单月 增 速已明显 回暖；随 着宽松 政 策逐步落 地，复苏 趋势有望延续。图 4：商品房销售面积/销售金额：累计增速 图 5：商品房销售面积/销售金额：单月增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-08商品房销售面积：单月增速 商品房销售额：单月增速 资料来源：Wind，光 大证券研究所，截至 2023.09 资料来源：Wind，光 大证券研究所，截至 2023.09 与过往周 期相比，本轮周 期 房地产政 策宽松 力度仍 有进 一步释放 的空间。我们认为政策态 度已经 明确，若 后 续宽松政 策继续 加码，则 地 产链需求 有望进 一步回 升。表 2：本轮周期地产政策与过往周期 地产政 策 对比 政策维 度 2008 年 2014-2015 年 2022-2023 年 当下与 过往 周期对 比 利率 08 年 9 月 起，下调 基准 利率，从7.83%下 调至 5.94%。下 调个 人住房公积金贷款利 率，五年期 以下 由4.77%调 整到 4.59%，后 逐步 下调至 4.32%、4.05%、3.51%、3.33%。五 年 期 以 上 由 5.22%调 整 到5.13%，后 逐 步 下 调 至 4.86%、4.59%、4.05%、3.87%。08 年 1月 起，首 套 房 利 率 由 6.66%降至4.16%，二套 房利 率 8.61%由 降至4.75%。14 年 11 月起，五 年期 以上 公积 金贷款利 率由 4.5%下调至 4.25%，后 逐 步 下 调 至 3.75%、3.5%、3.25%。15 年 2 月 起，降准 0.5 个百分点 至 19.5%，后多 次进 行定 向及全面 降准 至 17.5%。五年 期以 下个人住房公积金贷款利率由 4%下调 至 3.75%，后 调 至 2.75%。15年 9 月 起，下调 基 准利 率 6.55%至4.90%；14 年 7 月起，首套 利率 由7.01%降至 4.44%，二 套 利 率7.21%由降 5.39%。2022 年，基 准 利 率 从 4.65%降至4.6%、4.45%、4.3%。10 月起，首套房 5 年以 下和 以上 公积 金贷 款利 率分别调 整 为 2.6%和 3.1%。第 二套 公积金贷 款利 率政 策保 持不 变。2023 年 6 月 下调 基准 利率 至 4.2%。首套 利率 政策下限 按现行规定执 行，二套 利率 政策下限 调整为不低于 相应期限贷 款市 场报 价利 率 加 20 个 基点。此 轮 周 期 利 率 下 调 放 松 力 度 不如 2008、2014-2015。首付 10 月，首套 房最 低首 付款 比例 均下调为 20%。15 年 9 月，有 1 套 已结 清贷 款购 房按首套 房执 行，首付 20%；15 年 38 月，统一全国商业性个人住房贷 款最低 首付款比例政 策下限，不再 区分此 轮 周 期 首 付 比 例 下 调 与2014-2015 年相 似，下 调力 度略 敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 月，非限购城市二 套房首付 最低 下调为 40%；15 年 9 月，非 限购 城市首套 房 最 低首 付下调为 25%；16年 2 月，非限 购城 市首 套 最 低首 付下调 为 20%，二套 最低 首付 下调 为30%实施 限购城市和不 实施限购城市，首套、二套住房商业 性个人住房贷 款最低 首 付 款 比 例 统 一 为 不 低 于 20%、30%。多地 执行“认房不 认贷”政策，截止9 月，已有北、上、广、深四个一 线城市，武汉、重庆、成都、厦门、杭州、中山等 20 多个二线 城市开始 执行。低于 2008 年。“四限”政策 彼时全 国范 围内 整体 不限 购。14 年 6-10 年，41 城 取消 限购。6月呼和 浩特 为解 绑限 购首 城，后 46个限购 城市 中仅 北京、上海、广州、深圳和 三亚 仍执 行限 购政 策。2023 年 上半 年 14 城 放松 限购、10 城放松限 售。本 轮 四 限 政 策 在 各 地 有 不 同 程度松动，部分 一二 线城 市目 前仅是对特 定区 域、特 定群 体和 特定房源类 型实 施局 部松 绑，限 购松绑不完 全。棚改货 币化 中央投 资 4 万亿 刺激 市场，其 中投资 4000 亿 加大 对 廉 租住 房建 设 支持力度，加快棚 户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危 房改造试点。保障性 安居 工程 新安 排 740 万 套，其中棚 户 区 改 造 580 万 套，增 加110 万套，把 城市 危房 改造 纳入 棚改政策 范围。农 村危 房改 造 366 万户，增 加 100 万 户，统 筹推 进农 房抗震改 造 多地 加速 城中村改 造，目前我国 已入库城中 村改 造项 目 达 162 个，保守 估计我 国每年城中村 改造投入金额 将达8400 亿 元。2008 年及 2014-2015 年，国家为 带 动 房 地 产 市 场 出 台 刺 激 性政策，本 轮尚 未出 台类 似规 模刺激政策 资料来源：各政府 部门官网、经 济观察报、中国新闻网等，光大证券研究 所整理 1.3、城中村改造 或 成 为 产业链 关键变量 城 中村 改造 指导意 见获 国常会 审议 通过，城中 村改 造箭在 弦上 2023 年 7 月 21 日，国务院 常务会议 审议通 过了 关于 在超大特 大城市 积极稳步推进城 中村改 造的指 导意 见（以下简 称“指导 意 见”），指出在 超大特大城市积 极稳步 实施城 中村 改造是改 善民生、扩大内 需、推 动城市 高质量 发展的一项重要 举措。城中村 改造，作为“三旧”改造之 一，于“十三 五”期 间也有 推进。目前 剩余的 项目难 度较 大，期待 更 有力 的政策 支持。图 6：城中村改造指导意见获审议通过 资料来源：中国政 府网，住建部 官网，新 华网，光大证券研 究所 表 3：多个城市“十四五”规划中提及城中 村改造 城市“十四 五”规划中 提及 的内 容 城市 规划中 提及 的内容 北京 推动中 心城 区疏 解提 质，大力 推进 城 中村、边角 地、薄弱 地区 治理，推 动集体建 设用 地集 约利 用。佛山 继续推 进深 入实 施城 市更 新三 年行 动，重点 推进 中心 城 区 108 个市 级重点推 进项 目实 施改 造，加快 推动 中 心城区 旧村 居和 城中 村改 造，推动中心 城区 功能 升级 和环 境再 造。上海 全力推 进旧 区改 造和 旧住 房更 新改 造。有序 推进“城 中村”改 造。南京 建设高 能级 辐射 的国 家中 心城 市：重 点包括 国际 消费 中心 城市 建设 工程、国 际综 合交 通枢 纽建 设工 程、国 家物流 枢纽 承载 城市 建设 工程、城市更 新提 升工 程 等 项目，预 计投 资 额 1.14 万 亿元 左右。深圳 鼓励开 展城 中村 和旧 工业 区有 机更 新，有序 推进 拆除 重建 类城 市更 新，加快老旧 小区 改造，深 入开 展土 地整 备 利益统 筹。探索 开展 出租 屋分 级分 类管理，鼓励 城中 村规 模化 租赁，持 续 改善城 中村 居住 环境 和配 套服 务，将沈阳 以建设“完整 社区”“15 分钟 生活 圈”为 目标，推进 老旧 小区、棚户区、城 中村 改造，加 强各 类设 施和 公 共活动 空间 共建 共享，补 齐老 旧小区配 套民 生短 板，实现 环境 综合 提 升。敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 城市“十四 五”规划中 提及 的内 容 城市 规划中 提及 的内容 城中村 逐步 建成 管理 有序、治 安良 好、环境 优美、开 放共 享的 新型 社区，持续发 挥城 中村 作为 低成 本居 住空 间 和职住 平衡 稳压 器作 用。广州 积极推 动“三旧”改 造。促进 白云 国 际机场 等重 要交 通枢 纽、重大 功能 平台、重点 商圈 及周 边区 域“三旧”改 造，加快 罗冲 围等 地区 改造，推进 183条城中 村改 造。以历 史文 化 街 区、老 旧小区 及传 统商 贸集 聚区 为重 点，推进恩宁 路、城市 传统 中轴 线等 人居 环 境工程，基 本完 成 395 个 老旧 小区 微改造项 目、27 个旧 街区 改造 项目，有 序推动 旧楼 加装 电梯。青岛 推进城 市有 机更 新。以历 史文 化街 区 保护更 新、城市 公共 空间 品质 提升、老 旧小 区和 传统 商圈 改造、老 工 业厂房 改造、传 统商 务楼 宇改 造为重点，统 筹推 进城 市有 机更 新，增 功能、增空 间、增活 力，创造 更加宜居 宜业 的城 市空 间环 境。建立 工 商资本 入乡 促进 机制，加 快推 进城中村 改造，探 索在 政府 引导 下工 商 资本与 村集 体合 作共 赢模 式。重庆 实施城 市更 新行 动，开展 完整 居住 社 区设 施 补短 板行 动，实 施 1 亿平 方米老旧小 区 和 10 万 户棚 户区 改造。推 动废弃 老旧 厂区 转换 用地 用途、转 变 空间功能，打造 一批 品质 高端 化、业 态 多元化 的新 兴产 业空 间和 消费 集聚 区。有序推 进老 旧街 区、老旧 建筑 改造，保护传 统风 貌，打造 特色 街景。济南 探索搭 建城 中村 改造 合作 平台，利用 好政策 性贷 款，实 施二 环以 内 56个棚户 区 和 29 个 城中 村改 造，加快 整治老 旧小 区、老旧 街区、老 旧厂区。成都 实施城 市更 新和 老旧 小区 改造 提升 工 程，“十四 五”时期，完 成老 旧小 区分类提 升改 造 6100 个、棚 户区 改 造 10000 户、城 中村 改 造 6800 户。长沙 综合 运 用棚 户区 改造、城 中村 改造、城镇老 旧小 区改 造、配套 公寓 建设、街 区微 改造 等“多改 合一”手 法，统筹 推进 市府 北、蔡锷 北路 两厢、德 雅路 两厢、红 星大 市场、下 碧 湘街、湘雅 附二 及周 边等 片区 更 新改造。2025 年前 基本 完成 主城 区“一线两 带十 区多 点”的 城市 更新，推进重 点区 域和 城镇 老旧 小区 生活 环 境提质 提档。天津 科学规 划、稳步 实施 城中 村改 造，加 快老旧 小区 更新 提升，提 高居 住质 量。哈尔滨 提升主 城区 核心 功能，主 城区 中部 开 展重点 区域 城中 村改 造。加速 城中村、旧厂 区、旧住 宅区 整合 打包、连片开 发，创建 各具 特色、各 有主题的 未来 社区。武汉 因地制 宜进 行“微规 划”“微 改造”和“留 改拆”，有序 推动 老旧 街区、老旧厂 区、城中 村改 造。创新 方式 方 法，吸 引社 会力 量参 与，系统 推进 棚户区、城中 村、景中 村改 造。昆明 全面推 进城 市更 新改 造，持续 推进“美丽县 城”建设 和老 旧小 区、城中村改 造。“十 四五”末 全面 完成 纳 入计划 的城 市更 新（城中 村）改造工作。东莞 全域提 升城 乡人 居环 境，规划 实施 南 城亨美、胜 和、东城 火炼 树、莞城 旧城区等 一批 中心 区 城 中村 和老 旧小 区 改造，提升 城区 人居 环境。郑州 实施城 市更 新行 动。以“三项 工程、一项管 理”为抓 手，持续 推进 老城区改 造提 升三 年 行 动计 划，加快“一环十 横十 纵”城市 道路 综合 改造提升，以 道路 更新 带动 城市 形态 更 新、业 态更 新、功能 更新，推 动老城区 环境、品 质全 面提 升。资料来源：各市“十四五”规划，光大证 券研究所 注：根据国务 院于 2014 年下发的 关 于调 整城市规模划分标 准的通知 及我国第七 次人口普查数据，我国有 7 个超大城市，为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，有 14 个特大城市，为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、昆明、郑州、大连。除西安外，其余城市在“十四五”规划中均 对城中村 改造/城市更新有 所提及。表 4：多市提及 2023 年城中村改造计划情况 城市 2023 年 城中 村改 造项 目计 划情 况 上海 实施城 市更 新行 动，全面 推进“两旧 一村”改 造，完成 12 万平 方米 中心 城区零 星二 级旧 里以 下房 屋改 造、28 万平方 米小 梁薄 板房 屋等不成 套旧 住房 改造，启动 10 个城 中村改 造项 目，完成 既有 多层 住宅 加 装电 梯 3000 台。建设 筹 措 7.5 万套（间）保障 性租 赁住 房。深圳 2023 年，深圳 市启 动了 城中 村保 障性 住房规 模化 品质 化改 造提 升行 动，计 划在 2023 年 推进 4.9 万套（间）城 中村规 模化 品质 化改 造提升项 目。2023 年，启动 首批 40 个 城中村 统筹 规划 和整 治提 升试 点。广州 2023 年，广 州市 计划 推进 127 个 城 中村改 造项 目，含 46 个续 建项 目，12 个 新开 工项 目，69 个前 期项 目。武汉 2023 年度 中心 城区 城市 更新 及房 屋征收 计划 的通 知 指出，2023 年 武 汉市坚 持“留改 拆建 控”并 举的 原则，武汉 市按 照重 点更 新单元整 体更 新一 批、重点 项目 区域 成 片改造 一批、其 他更 新项 目加 快实 施 一批的 原则，全 面推 进 41 处基 础设 施落后、城 市治 理重 点点位的 征收 腾退 和城 中村 改造，全 年 完成城 市更 新 1421.02 万平 方米。东莞 2023 年，东莞 召开 以深 度城 市化 推 动城市 建设 高质 量发 展动 员大 会，提 出改 造 90 个 旧村，五年 内全 面改 造 30 个，以 拆为 主、重塑城市功 能形 态。青岛 2023 年 计划 推进 城中 村改 造项 目 85 个，计 划完 成投 资 175 亿 元，其中：新启动 项 目 19 个，计 划年 度完 成投 资 31 亿 元，惠及 居民1.46 万 户；续建 项 目 66 个，计 划年 度完成 投 资 144 亿元。资料来源：各地政 府官网，解放 日报，深 圳特区报，东莞日 报等，光大证 券研究所 资 金筹 措通 道逐步 打开，低效 用地 再开 发试点 开启 指导意 见中 提出多 元筹 集资金，鼓励和 支持民 间资 本参加。2023 年 8 月国开行及央 行先后 提出支 持城 中村建设，9 月 第一财 经报 道城中村 改造项 目将纳 入专项债，也将设 立城中 村专 项贷款，多元资 金筹集 渠道 逐步打开。2023 年 9 月5 日，自然 资源部 发文决 定 在北京市 等 43 个 城市开 展 低效用地 再开发 试点，以城中村和 低效工 业用地 改造 为重点，试点 期限原 则上为 4 年，通 过提高 土地利 用效率支持 城中村 改造稳 步推 进。表 5：城中村改造的资金和土地问题 逐步得 到解决 机构/来源 会议/文件/事件 主要内 容 国开行 2023 年 年中 党建 和经 营工 作座 谈会 提出积 极服 务 推 动超 大特 大城 市城 中 村改造 和“平急 两用”公 共基 础设 施 建设。中国人 民银 行 2023 年第 二季 度中 国货 币政 策执 行报告 提及要 落实 好“金 融 16 条”，保持 房地产 融资 平稳 有序，加 大对 住房 租 赁、城 中村 改造、保 障性 住房建设 等金 融支 持力 度。自然资 源部 自然 资源 部关 于开 展低 效用 地再 开 发 决定在 北京 等 15 个省（市）的 43 个 城市开 展低 效用 地再 开发 试点 工作，坚持把 盘活 的城 乡空 间资 敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告 非 金属 类建 材/建筑 和工程 试点工 作的 通知 源更多 地用 于民 生所 需和 实体 经济 发 展。21 世 纪经 济报道 新闻报 道（2023.9.13）报道当 前政 策加 大对 城中 村改 造的 支 持力度，符 合条 件的 城中 村改 造项 目 纳入专 项债 支持 范围，城中村改 造专 项债 预计 明年 发行。第一财 经 新闻报 道（2023.9.18）在城中 村改 造支 持资 金方 面，除符 合 条件的 城中 村改 造项 目纳 入专 项债 支 持范围 外，银行 融资 方面也有支 持措 施，即设 立城 中村 改造 专 项借款。此 外，鼓励 银行 供城 中村 改 造贷款，专 款专 用、封闭管理，但需 在市 场化 法治 化的 原则 之 下。中国人 民银 行货币政 策司 新闻发 布会 中国人 民银 行货 币政 策司 司长 邹澜 在 新闻发 布会 上表 示，抓好“金 融 16 条”落实，加 大城 中村 改造、平急两 用基 础设 施建 设、保障 性住 房 建设等 金融 支持。资料来源：中国政 府网，央行官 网，国开 行官网，财联社 等，光大证券研 究所 我们在 城中村 改造箭 在弦 上，回望 棚改影 响几何？装配式建 筑与绿 色建筑 行业深度研 究之八（2023.10.10）中探讨 过如下 问题：2015 年-2017 年，棚改投资完成 额年均 约为 1.56 万亿元，占房地 产开发 投资 额 的 15.2%；昔日 棚改如若再现，以 2023 年房地 产 开发投资 金额为 基数，则需 投资金额 约 1.8 万 亿元/年；假设 中央财 政资金（中 央财政资 金及 PSL 等）占 总 投资比例 不变，则需约1.1 万亿 元/年；对 应直接 拉 动地产新 开工面 积为 2.8