REITs 2024 03 06 S1060514080002 S1060522070003 投资要点1 仓储物流REITs 属产权类REITs，其租 约等运 营情况 直接挂 钩其财 务表现：公募REITs 主要 分为 经 营类 与 产权 类REITs 两大 类，兼具 股性 与债 性，相比 之下 产权 类REITs 股性更强；产权类REITs 中仓 储物 流、产 业 园主 要 通过 出 租获 得 运营 现 金流，定价 市 场化，受宏 观 环境 影响 更为 明显，相对而 言仓 储物 流 运营 条 件简 单，短 期 内可 达 到稳 定 运营 期。我 们 此前 报 告中 提 及,建议 关 注一 线 城市 及 周边 核 心卫 星 城优 质 高 标仓 项目，首 先关注项目 地段（区位及 交通）、是否 为高标 仓、运 营效率、剩余 使用年 限等指 标；我 们认为 细化去 看，还 需关注 出租率、预 期租金增 长率、租约到期期 限结构、租户 行业分 布、潜 在租户 储备、租户集 中度、扩募资 产质量 与储备（如红 土盐田 港REIT 因扩 募 资产 更 优，2023 年二级市 场表现跑赢指 数）、项目公 司资产 负债率、关联 客户 占 比、关 联客 户 合同 是 否符 合 市场 定 价水 平 等，以 上指标 均与仓 储物流REITs 运营 收益 兑现 度、未来可分 配金额、二级 市场表 现 密切 挂钩。“嘉 实京 东仓 储REIT降租 续约”与“华安 张 江产 业 园REIT 主力租 户退租 事件”启示：1 月4 日 嘉实京 东仓储REIT 公告，武 汉项 目自2024 年1 月起承租人续 租净有 效租金 较2023 年降低13.16%，引 发 市场 对 于仓 储 物流REITs 租约 情 况的 信 任担 忧。由 于 仓储 物 流类 项 目租 户 会 在前 期大 量投 入，提前退租 的摩擦 成本相 较产业 园更高，因而 客户稳 定性更 强，但 考虑仓 储物流 项目与 产业园 同属产 权类项 目，需 观测的 核心 运营与财 务指标 相对接近，我们认 为“华 安张江REIT 主力租户 提前退 租事件”同样 具备启 示意义，还需 关注现 金流分 散度（如租户 行业分 布，此前华安 张江REIT底层资产 张润大 厦租户 产业结 构过于 集中，租约稳 定性易 受单一 行业周 期波动 影响）、储 备 外部 租 户是 否 充足、风险 缓 释措 施（如租 约保 证 金）等方面。待上市 的华夏 深国际 仓储物 流REIT 就租 户 相对 集 中风 险 已被 深 交所 要 求进 行 信息 补 充，亦 反映 监 管对 底 层资 产 审查 更加 细致。尚有四单 待上市 仓储物 流REITs，节后反 弹叠加 政策利 好或为 一级市 场发行 创造窗 口期:目前 华 夏深 国际REIT、华泰宝湾 物流REIT、中航易 商仓储物流REIT、华夏万纬REIT 相继 获证 监会 与 交易 所 受理，原始 权 益人 均 为运 营 经验 丰 富的 专 业物 流 地产 商，在 手 物流 资 产丰 富，为扩 募奠 定 基础，部分 拟上市 项目的 折现率 与已上 市REITs 底层资产 亦存在 可比性。但2023 年以来已上 市的三 单仓储 物流REITs 阶段性 处于 破发状态，当前 仅红土创新 盐田港REITs 相较 发行 价 表现 平 稳，一 二级 价 格倒 挂 下，预 计将 增 加未 来 四单 仓 储物 流REITs 发行 难度。我们 认 为部 分REITs 价格破发或为市场 情绪过 度悲观 所致，底层资 产基本 面无重 大变化，节后 二级市 场价格 超跌反 弹，叠 加长线 资金落 地及政 策面会 计记 账方式调 整等利 好，公募REITs 长期配置 价值依 旧值得 期待。投资建议：我们 认为 本 身优 质 物流 地 产项 目 出租 率 高、运 营稳 定 性强，具备 长 期回 报 率的 投 资价 值；且 当 前房 地 产金 融 支持 政策 频出，从 经 营性物业贷 到REITs 发行 提速，鼓 励 房企 盘 活存 量 资产，或可 边 际改 善 行业 流 动性。此外REITs 市场不 断完善，公募REITs 拟纳入 社保基金 投资范围，推动FOF 参与 投 资基 础 设施REITs 等，亦 从交 易 层面 引 入资 金 活水。我们 认 为拥 有 优质 存 量物 流 资产、运营 能 力成 熟、已 形成 先发 优势 的 地产商有望 受益，建议关 注万科A、南 山控 股 等，同 时看 好 优质 仓 储物 流REITs 超跌反弹机 会。风险提示：1）国 内 经济 增 速回 落，消 费 增速 大 幅下 行；2）政 府 工业 仓 储用 地 供给 收 紧；3）利 率波 动 影响。1ZBYxOmRsRmNoQpMsPoRqR6McM6MmOnNsQsOkPoOpMkPmMtM8OnNyQwMqMyRxNsOpR目录C O N T E NT S仓储物 流REITs 关注指标及核 心问题前言待发行 仓储物流REITs 情况梳 理投资建 议与风 险提示2前言 我们此前曾在 物流地产商业模式与投资解析 收租资产系列报告之物流地产 报告中对物流地产现状及格局、商业运营模式等进行剖析，本篇报告中，我们将聚焦仓储物流公募REITs，围绕待首次发售的四只产品（分别为：中航易商仓储物流REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华夏万纬REIT）的底层项目资质、原始权益人以及已上市的三只产品（中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT）租金稳定性、扩募情况、财务表现等进行阐述。资料来源：华泰宝湾物流REIT 招募书，平安证券研究所公募REITs 结构（以华泰宝湾物流REIT 为例）3 SPV SPV SPV SPV SPV REIT ABS)/ABS ABS 100%ABS 目录C O N T E NT S仓储物 流REITs 关注指标及核 心问题前言待发行 仓储物流REITs 情况梳 理投资建 议与风险提示4产权类REITs VS 经营权类REITs资料来源：REITs产权类资产估值方法的实践探讨，平安证券研究所5 REITs REITs底层资产产权类资 产（拥 有所有 权、经 营权、以及对 应的土 地使用权）特许 经营 类资 产(不 拥有 对 应资 产 所有 权 及土 地 使用 权）底层资产 物业类 型 仓储 物流、产 业 园区、保租 房 等 高速 公路、能 源 设施 型 项目、市政 工 程等优缺点资产估值 相对稳 定，尽 管有折 旧，不 排除因 运营良 好获取溢价，但租金 等受宏 观经济 等因素 波动现金 流稳 定观测指标 出租率、租金收 入增长 率、租 户结构 等 高速公路 交通量、通行 费、市 政工程 处理规 模等定价逻辑 底层 资产 估值 受 市场 因 素及 运 营情 况 影响 更 多 一般由政 府定价经营 收入 来源 租金等运 营收入、部分 资产增 值收益 运营收入存续期土地 使用 年限，但到 期 后一 般 可续 期（需 补 交土 地 出让金、税费 等）特许 经营 剩余 年 限资产 取得 方式 一级市场 土地招 拍挂或 协议出 让、二 级市场 收并购 划拨为主资产到期 仍有 剩余 残值 特许 经营 权到 期 后资 产 价值 归 零，通 常无 偿 移交 政 府 仓储物流REITs 属产权类REITs，运营条件简单，市场化程度相对较高：公募REITs 兼具股性与债性，主要分为经营类REITs 与产权类REITs 两大类，相比之下产权类REITs 股性更强。产权类REITs 中，仓储物流、产业园主要通过出租获得运营现金流，且可获得土地与资产增值回报，定价相较保障房亦更为市场化。但相比产业园，仓储物流因运营条件更为简单，项目投入使用后短期内即可达到较高出租率，进入稳定运营的成熟期。产权类REITs VS 经营权类REITs6方法 方法原理 应用范围 方法缺点Cap Rate 法Value=NOI/Cap Rate，投资人可根据资产所处宏观环境、周边市场情况、物业质地和风险偏好等因素综合设定Cap Rate 波动区间,从而获得目标资产的定价区间适用范围广,可用于不同城市横向比较,以及历史维度纵向比较评估参数具备一定主观性市场法以近期市场上交易案例作为估值基础,对当前资产进行评估流动性充足、交易活动和案例丰富的成熟市场受地理位置、物业类型、建筑质量、权益状况等因素影响,同质性较弱成本法利用重置成本来评估资产价值,即价值=土地取得成本+建筑成本+管理费用+销售费用+利息+税费+其他成本等交易尚不活跃、市场前景未明朗的新兴开发市场未能真实反映资产未来的经济价值和真实收益现金流折现法 根据资产评估期内的经营净现金流,通过设定折现率来计算净现值 适用范围广,模型逻辑计算繁琐,且需要进行敏感性分析物流地产估值方法比较物流地产收入及成本 REITs 仓储物流REITs 底层资产 估值及 盈利模式资料来源：中国物流与采购联合协会，平安银行基础设施事业部公众号，REITs，平安证券研究所7仓储物流REITs 需关注的指标 我们此前曾在 物流地产商业模式与投资解析 收租资产系列报告之物流地产 报告中提及,建议关注一线城市及周边核心卫星城优质高标仓项目，首先关注 项目地段（区位及交通）、是否为高标仓、运营效率、剩余使用年限 等指标，我们认为细 化去看仓储物流REITs，还需关注 出租率、预期租金增长率、租约到期期限结构、租户行业分布、潜在租户储备、租户集中度、关联客户占比、扩募资产质量与储备等，以上指标均与仓储物流REITs 可供分配金额完成率、收入及EBITDA 完成情况、二级市场表现密切 挂钩。/REITs/EBITDA REITs仓储物流REITs 需关注的指标资料来源：平安证券研究所8仓储物流租金稳定 性受宏观经济 影响更为明显2023-2024.1 二级市场区间跌幅前十的公募REITs，以产业园、物流REITs 居多2023 年24个重点城市物流地产空置率变化-10-50510152025303540 pct-50.1-49.1-43.1-41.3-40.6-36.8-36.0-31.2-30.5-30.2-60-50-40-30-20-10 0%供给高峰叠加需求转弱下，仓储物流租金稳定性迎来挑战：根据仲量联行统计，2023 年全国24个重点城市物流仓储市 场新增供给1179 万平米，同比增加22%；供给高峰而需求转弱下，出租率及租金均面临挑战，24城中仅8城物流地产租金实现同比增长，24 城整体空置率同比增长3.85pct。2023 年初以来，REITs 二级市场价格整体面临调整，其中底层资产为物流地产与产业园的公募REITs 受宏观环境影响更为明显，跌幅居前，其中嘉实京东仓储REIT、华安张江产业园REIT 分别因降租续约、主力租户退租引发争议。资料来源：wind，仲量联行，平安证券研究所9嘉实京东仓储REIT 降租续约事件引争 议 嘉实京东仓储REIT 降租续约引争议，供给放量下武汉项目租金承压：1 月4日嘉实京东仓储REIT 发布关于武汉项目主要 承租人续租情况的公告，截至2023 年末，武汉项目与承租人续租，自2024 年1 月起续净有效租金调整为28.98 元/平方米/月，租期5 年，续租期内租金每年增长3%；即意味经调整过后2024 年净有效租金较2023 年降低13.16%。尽管续租租金仍高于同区位可比物业（净有效租金19.15-25.6 元/平方米/月），但此次降租续约仍引发市场对于仓储物流REITs 租约情况的信任 担忧。2024 年1-2 月三单仓储物流REITs 二级市场表现（收盘价）2.02.22.42.62.83.03.23.43.63.82024/1/2 2024/1/9 2024/1/16 2024/1/23 2024/1/30 2024/2/6 2024/2/13 2024/2/20 2024/2/27 REIT REIT REIT 1 10 REIT 5 1821.78 1 10 REIT 1000 资料来源：wind，基金公告，平安证券研究所10华安张江REIT 提前退租事件启示：需 关注租户结构、到期/租约期 限等指标 华安张江REIT 提前退租事件启示：仓储物流类项目租户前期通常会在货架、运输硬件设备上大量投入，提前退租的摩 擦成本相对更高，因而相比产业园项目的客户稳定性更强。但考虑仓储物流项目与产业园同属产权类项目，需观测的核心运营与财务指标相对接近，我们认为“华安张江REIT 提前退租事件”仍具启示意义，需关注租户集中度、现金流分散度、单年份租约集中到期、储备租户不足等仓储项目潜在风险，并相应做好风险缓释措施，如租约保证金等。2023 年以来华安张江产业园REIT 行情图-49%-39%-29%-19%-9%1%2023-01-03 2023-03-28 2023-06-19 2023-09-06 2023-11-30 2024-02-26 REIT REITs()5 12 OPPO 5 17 2022 30.98%49.30%5 25 3000 5 26 REIT 78.22%7 24 1039.8 10 10 8 9 57.19%1 31 1 29 A 1 31 3904.58 49.8%A 注：张润大厦系华安张江REIT底层资产资料来源：wind，基金公告，平安证券研究所11华安张江REIT 提前退租事件启示：需 关注租户结构、到期/租约期 限等指标京东物流（2618.HK)持续提升外部客户占比29.9%64.9%0%10%20%30%40%50%60%70%2018 2019 2020 2021 2022此前张润大厦租户产业结构过于集中，租约稳定性易受单一行业周期波动影响,45.97%,21.87%,20.51%,7.85%,3.63%,0.17%2022 华安张江REIT 提前退租事件启示：此前张润大厦租户产业结构过于集中，截至2022 年末先进制造业、信息科技、集成 电路三大行业合计租赁面积占比超88%，租约稳定性易受单一行业周期波动影响。如京东物流（2618.HK)自上市以来持续提升外部客户收入贡献占比，截至2022 年，外部客户收入占比已从2018 年的29.9%上涨至64.9%，提升现金流分散度。注：张润大厦系华安张江REIT底层资产资料来源：wind，基金公告，平安证券研究所12 待上市的华夏深国际仓储物流REIT 就租户相对集中风险被深交所要求进行信息补充，监管对底层资产审查更加聚焦：深交所 问询函要求管理人需补充披露重要租户租约续签安排，并结合其经营情况、财务状况等，说明是否存在提前退租风险；项目周边原始权益人自持及其他运营主体 持有的竞争性 物业基本情况、租赁价格、出租率、客户入驻情况、运营情况对比；评估租户集中到期的影响和未来现金流的稳定性，并强化风险揭示；核查是否存在集中换租风险，分析重要现金流提供方退租对基础设施现金流的影响，揭示相关风险，设置风险缓释措施等。在嘉实京东仓储REIT、华安张江REIT 租金/租约稳定性不及上市发行预期后，监管层对于底层资产潜在风险等审查更为细致。华夏深国际仓储物 流REIT 就租户相对集中风险被进 一步问询资料来源：wind，基金公告，深交所官网，平安证券研究所华夏深国际仓储物流REIT底层资产十大租户租赁面积合计占该项目已出租面积比例十大租户月租金及综合管理服务费合计占比单一客户租赁面积最高占比1年以内租约到期面积占比1-2年内租约到期面积占比杭州一期项目 82.68%93.52%13.48%20.69%53.39%贵州项目 88.67%99.77%29.37%5%77.83%华夏深国际仓储物流REIT底层资产情况（截至2023 年6 月末）关注扩募资产质量，红土盐田港REIT 扩募资产 相对 更优 2023 年4单公募REITs 完成扩募，仅红土盐田港REIT 因扩募资产更优，2023 年二级市场表现跑赢指数。2023 年共计4 单公募REITs 完成扩募，分别为红土创新盐田港REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT，基础设施类型属仓储物流或产业园。除红土盐田港REIT 的年涨幅略高于指数涨幅外，其余扩募REITs 均跑输指数，主要系扩募资产质量问题；从区位、综合出租情况看，红土创新盐田港REIT 扩募资产与首发资产质量相当，中金普洛斯REIT 扩募资产略逊于首发资产。资料来源：Wind，平安证券研究所 132023 年4只完成扩募的公募REITs 涨跌幅，仅红土 盐田港REIT 跑赢指数-53%-33%-13%7%2023-01-03 2023-03-29 2023-06-21 2023-09-11 2023-12-06 REIT REITs()REIT REIT REIT中金普洛斯REIT 扩募资产VS 首发资产时点出租率（截至2023 年末）红土 盐田港REIT 扩募资产VS 首发资产时点出租率（截至2023 年末）100%100%100%89.35%81.36%91.69%94.19%88.81%81.34%77.16%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%81.47%94.89%95.23%100%92%93%94%95%96%97%98%99%100%14 REIT项目 地点 首发/扩募普洛 斯青 岛前 湾 港国 际 物流 园 青岛市扩募 普洛斯(重庆)城 市配 送 物流 中 心 重庆市普洛 斯江 门鹤 山 物流 园 江门市普洛 斯淀 山湖 物 流园 昆山市首发苏州 望亭 普洛 斯 物流 园 苏州市普洛斯顺 德物流 园 佛山市普洛 斯增 城物 流 园 广州市普洛 斯广 州保 税 物流 园 广州市普洛 斯通 州光 机 电物 流 园 北京市普洛 斯北 京空 港 物流 园 北京市 REIT项目 地点 首发/扩募现代物流 中心项 目 深圳市 首发世纪物流 园项目 深圳市 扩募 REIT项目 地点 首发/扩募京东重庆 电子商 务基地 项目(中转 配送 中 心)一期 重庆市均为首发京东亚洲 一号廊 坊经开 物流园 廊坊市京东商城 亚洲1 号仓 储华中 总部建 设项目 武汉市三只已上市仓储物 流公募REITs 底层资产明细 当前已上市的仓储物流REITs 共计3 只，其中嘉实京东仓储基础设施REIT 为2023 年新发产品，其余2 只产品均已完成扩募。从底层资产分布看，主要位于广东省、长三角、环渤海及重庆等7 个省份及直辖市。从仓库类型看，红土创新盐田港REIT 首发资产现代物流中心及扩募资产世纪物流园均属于高标仓和保税仓，位于深圳盐田保税区；中金普洛斯REIT 以高标仓和非保税仓为主，仅普洛斯广州保税物流园为保税仓；嘉实京东仓储基础设施REIT 底层资产3 个物流园均属高标仓。三只已上市仓储物流公募REITs 底层资产明细资料来源：Wind，平安证券研究所目录C O N T E NT S仓储物 流REITs 关注指标及核 心问题前言待发行 仓储物流REITs 情况梳 理投资建 议与风 险提示1516待上市仓储物流REITs 原始权益人 四单仓储物流REITs 获证监会及交易所受理，原始权益人均为运营经验丰富的专业物流地产商：继华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、中航易商仓储物流REIT 相继获受理后，2024 年3月1 日，华夏万纬REIT 已获中国证监会和交易所正式受理，对应原始权益人分别为深国际、宝湾物流、易商集团、万纬物流，均为运营经验丰富的专业物流地产商，且在手物流资产丰富，为扩募奠定基础。REIT 华夏深国 际REIT 深国际（0152.HK）深圳 市属 直管 企 业中 唯 一一 家 整体 境 外上 市 公司，深圳 唯 一一 家 以交 通 物流 为 主业 的 国有企 业；截至2023H1，布 局全 国近40 个物 流 节点，管理 及 经营 共34 个项 目，规 划土 地 面积合 计超 过1000 万平 方 米，其 中已 获 取经 营 权的 土 地面 积 约853 万平 方米，已运 营 面积 约453 万平方米华泰宝湾 物流REIT 宝湾物流深耕 高标 仓行 业20 余年，截至2022 年末已全 国40 多个 城市 布局 并 持有80 余座高 端综合 物流园 区，运营、在建 及 规划 的 物流 园 区总 面 积超 过960 万平方 米中航 易商 仓储 物 流REIT 易商集团（1821.HK)前 身 易商（e-Shang）于2011 年 由沈 晋初先 生和华 平投资 联合创 立；2016 年1 月 易商 和红木 集 团（Redwood）合 并成 立ESR(证券 代码：1821.HK），并 于2019 年11 月港交所上 市，是专 注于 亚太 区 域的 综 合物 流 地产 平 台，其 中红 木 集团 专 注于 投 资日 本 现代 化 物流 设 施投资，专 注于 电 商及 第 三方 物 流客 户；易 商 专注 中 国物 流 设施 投 资；截 至2023 年11 月，易商 集团 持有37 个位 于 中国 地 区的 物 业项 目华夏万纬REIT 万纬 物流（万 科 旗下 物 流板 块）截至2023Q3，万 纬物 流 全国 开 业项 目 可租 赁 面积 达989.9 万平方米，高标库 稳定期 出租率达85%，冷 链 稳定 使 用率 达77%。2021 年万 纬 物流A 轮融 资时，成功引 入新加 坡政府 投资公司、淡马 锡等 全 球知 名 投资 机 构作 为 战略 投 资人，股东 背 景良 好4 只待上市仓储物流公募REITs 原始权益人及介绍资料来源：Wind，基金招募书，平安证券研究所17 REIT(/(华夏深国际REIT35.5 16.05 4522深国际华 东智慧 城一期项目浙江省杭 州市钱 塘区 90.19%深国际贵 州综合 物流港项目贵州 省黔 南布 依 族苗 族 自治 州 龙里 县 91.21%华泰宝湾物流REIT41.5 18.49 4459南京 宝湾 物流 园 江苏 省南 京市 88.1%嘉兴 宝湾 物流 园 浙江 省嘉 兴市 100%天津 宝湾 物流 园 天津 市滨 海新 区 98.6%廊坊 宝湾 物流 园 河北 省廊 坊市 90.5%中航易商仓储物流REIT42.7 28.7 6720富莱 德昆 山物 流 园一期江苏省苏 州昆山89.49%富莱 德昆 山物 流 园二期江苏省苏 州昆山富莱 德昆 山物 流 园三期江苏 省苏 州昆 山华夏万纬REIT26.8 11.49 4287佛山 南海 物流 园 广东 省佛 山市 99.89%绍兴 诸暨 物流 园 浙江 省绍 兴市 77.24%湖州 德清 物流 园 浙江 省湖 州市 86.66%待上市仓储物流REITs 底层资产及出租情况4 只待上市仓储物流REITs 底层资产及出租情况资料来源：Wind，基金招募书，平安证券研究所需关注待上市REITs 客户结构、历史运营稳定 性、资产负债 率等 结合前文提及的华夏深国际仓储物流REIT 就租户相对集中风险被进一步交易所问询，我们认为还需关注以下几点：结合历史出租率、租金增长率、免租期安排、底层资产所处片区供给及市场环境等进一步论证预测期出租率及租金价格假设的合理性，如前文提及的嘉实京东仓储REIT 发行后租金增长不及预期。租户中关联客户占比、租户集中度、原始权益人行业客户结构、关联客户合同是否符合市场定价水平等，如截至2023 年9 月30日，华夏万纬REIT 前三大租户的租赁面积占全部已出租面积的比例为87.53%，集中度较高。关注项目公司资产负债率等财务指标，推断运营收益兑现度及未来可分配金额。注：华夏万纬REIT 资产负债率统计截至时间2023年9 月末；中航易商仓储物流REIT 资产负债率统计截至时间2023 年6月末资料来源：wind、平安证券研究所1865.93%59.46%56%58%60%62%64%66%68%2只待上市REITs 项目公司资产负债率比较19一二级对比与当前 市场环境 一二级项目折现率存可比性：中金普洛斯REIT 底层资产项目“普洛斯淀山湖物流园”同中航易商REIT 底层资产同位于 昆山，但普洛斯项目折现率为8%，易商项目折现率则为7.25%；嘉实京东仓储REIT 的廊坊项目同宝湾物流REIT 中的廊坊项目区位相近，折现率均为8%。历史发行的仓储物流REITs 存发行折价问题，节后反弹叠加政策利好或为一级市场发行创造窗口期：2023 年以 来，已 上市 的三 单仓 储物流REITs 阶段性处于破发状态，当前仅红土创新盐田港REITs 相较发行价，表现相对平稳。一二级倒挂市场情况下，预计将增加未来四单仓储物流REITs 发行难度。但我们认为部分REITs 价格破发或为市场情绪过度悲观所致，底层资产等基本面无重大变化，节后二级市场交易价格超跌反弹，叠加长线资金落地及政策面会计记账方式调整等利好，公募REITs 长期配置价值依旧值得期待。2023.8上交所发 布关于 优化 公开募 集基础设施 证券投 资基金（REITs）发行 交易 机制 有 关工 作 安排 的 通知 FOF REITs REITs 2023.9深圳 市发 改委 印 发 关 于支 持 深圳市 基础 设施 领 域不 动 产投 资 信托基金（REITs）高质量发 展的若干措施 研究设立 政府主 导、市 场化运 作的基 础设施REITs 产业投资基 金，积 极引入 市、区 政府引 导基金 和社会 各类资 本，委托 专 业基 金 管理 团 队运 营，重 点 投向 具 有发行 基础 设施REITs 潜力 的 优质 存 量基 础 设施 资 产2023.12财政 部发 布 全 国社 会 保障 基 金境内 投资 管理 办 法（征 求意 见稿）全国 社保 基金 可 投资 于 公开 募 集基 础 设施 证 券投 资 基金2024.2证监会研 究起草 监管 规则 适 用指引 会计 类 第4 号 原始 权益 人及 投 资者 双 方均 可 将REITs 确认 为权 益属性产品资料来源：wind、证监会及交易所官网、平安证券研究所-40%-20%0%20%40%60%2021-06-21 2021-12-30 2022-07-19 2023-02-03 2023-08-15 REIT REIT REIT3只已上市REIT行情图（首发上市以来）近期公募REITs 政策利好目录C O N T E NT S仓储物 流REITs 关注指标及核 心问题前言待发行 仓储物流REITs 情况梳 理投资建 议与风 险提示20投资建议与风险提 示21 投 资建议：REITs REITs REITs FOF REITs A REITs 风险 提 示：1 2 3 股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数20%以上）推 荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数10%至20%之间）中 性（预计6 个月内，股价表现相对沪深300 指数在 10%之间）回 避（预计6 个月内，股价表现弱于沪深300 指数10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）中 性（预计6 个月内，行业指数表现相对沪深300指数在 5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的 签约客户的专属研究产品，为该类 客户进行投资决策时提供辅助和参 考，双方对权利与义务均有严 格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进 行证券交易时存在赢利的可能，也 存在亏损的风险。请您务必对此有 清醒的认识，认真考虑是否进 行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下 简称“平安证券”）的特定客户及 其他专业人士。未经平安证券事先 书面明文批准，不得 更改 或以 任何 方式 传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安 证券认为可靠，但平安证券不能担 保其准确性或完整性，报告 中的 信 息或 所表 达观 点不 构成 所述 证 券买 卖的 出价 或询 价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致 及有不同结论的报告。本报 告及 该 等报 告反 映编 写分 析员 的不 同设 想、见解及分析方法。报告 所载 资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限 公司2020 版权所有。保留一切权利。22股票投资评级:强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性（预计6个月内，股价表现相对市场表现 10%之间）回 避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在 5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024 版权所有。保留一切权利。