I C S 9 1.0 2 0P 3 6DB3301浙 江 省 杭 州 市 地 方 标 准DB 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 9城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 长 效 管 理 规 范2 0 1 9-1 2-3 0 发 布 2 0 2 0-0 1-3 0 实 施杭 州 市 市 场 监 督 管 理 局发 布D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 9I目 次前 言.I I1 范 围.12 规 范 性 引 用 文 件.13 术 语 和 定 义.14 基 本 要 求.15 管 理 内 容.16 评 价.3附 录 A（规 范 性 附 录）拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表.5参 考 文 献.7D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 9I I前 言本 标 准 按 照 G B/T 1.1-2 0 0 9 给 出 的 规 则 起 草。本 标 准 由 杭 州 市 住 房 保 障 和 房 产 管 理 局 提 出 并 归 口。本 标 准 主 要 起 草 单 位：江 干 区 农 居 建 设 管 理 中 心、江 干 区 城 中 村 改 造 办 公 室、杭 州 规 矩 企 业 管 理 咨询 有 限 公 司。本 标 准 主 要 起 草 人：王 晓 春、吴 俊 华、王 勇、徐 亚 成、俞 炜 挺。本 标 准 为 首 次 发 布。D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 91城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 长 效 管 理 规 范1 范 围本 标 准 规 定 了 城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区（以 下 简 称 小 区）长 效 管 理 的 术 语 和 定 义、基 本 要 求、管理 内 容、评 价。本 标 准 适 用 于 城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 长 效 管 理。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的。凡 是 注 日 期 的 引 用 文 件，仅 所 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文件。凡 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件，其 最 新 版 本（包 括 所 有 的 修 改 单）适 用 于 本 文 件。G B 7 5 8 8 电 梯 制 造 与 安 装 安 全 规 范G B/T 1 8 7 7 5 电 梯、自 动 扶 梯 和 自 动 人 行 道 维 修 规 范G B 2 5 2 0 1 建 筑 消 防 设 施 的 维 护 管 理G B 2 5 5 0 6 消 防 控 制 室 通 用 技 术 要 求G B 5 0 1 4 0 建 筑 灭 火 器 配 置 设 计 规 范G B 5 0 4 4 4 建 筑 灭 火 器 配 置 验 收 及 检 查 规 范3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 标 准。3.1城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区政 府 进 行 城 中 村 改 造 对 被 拆 迁 住 户 进 行 安 置 所 建 的 小 区。4 基 本 要 求4.1 按 照“物 业 管 理、社 会 参 与”原 则，根 据 小 区 实 际 情 况 和 居 民 意 愿，由 建 设 单 位 公 开 招 聘 专 业 物业 服 务 机 构 进 行 管 理，或 由 业 主 委 员 会 通 过 业 主 大 会 选 聘 专 业 物 业 服 务 机 构 进 行 管 理。4.2 应 配 备 与 小 区 规 模 相 适 应 的 管 理 人 员。4.3 应 在 服 务 窗 口 公 示 项 目 负 责 人 照 片、物 业 服 务 项 目、服 务 标 准、收 费 项 目、收 费 标 准、投 诉 渠 道等 相 关 信 息。4.4 应 建 立 财 务 管 理 制 度、档 案 管 理 制 度 并 严 格 执 行。5 管 理 内 容5.1 房 屋 管 理5.1.1 装 修 管 理D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 925.1.1.1 应 统 一 房 屋 装 修 管 理。5.1.1.2 物 业 服 务 企 业 应 制 定 房 屋 装 修 申 请、备 案、巡 查 等 装 修 管 理 制 度，并 进 行 登 记 备 案。5.1.1.3 应 签 订 住 宅 室 内 装 修 管 理 服 务 协 议，对 违 反 协 议 的 当 事 人 劝 阻、制 止。5.1.2 出 租 房 管 理5.1.2.1 出 租 人 应 按 照 要 求 出 租 房 屋。5.1.2.2 出 租 人、承 租 人 应 按 照 规 定 的 要 求 和 方 式，向 居 住 房 屋 所 在 地 的 公 安 机 关 或 者 服 务 管 理 机 构报 送 相 关 信 息。5.1.2.3 承 租 人 应 遵 守 物 业 管 理 规 约，不 得 改 变 居 住 房 屋 的 结 构 和 用 途。5.1.2.4 出 租 人 应 为 每 一 承 租 户 配 备 消 防 器 材。5.2 公 共 区 域 管 理5.2.1 应 做 好 配 套 设 施 设 备 的 定 期 维 护 保 养，发 现 问 题 应 及 时 维 修，重 大 维 修 向 相 关 管 理 部 门 报 告。5.2.2 物 业 共 用 部 位、共 用 设 施 设 备 应 保 持 完 好，无 占 用、破 坏、移 动 等 行 为。5.2.3 物 业 共 用 部 位 和 相 关 场 所 应 保 持 整 洁，无 随 意 悬 挂、张 贴、涂 改、刻 画 等 现 象。5.2.4 地 下 储 藏 室 应 规 范 使 用，无 更 改 用 途 等 行 为。5.2.5 应 定 期 对 小 区 绿 化 养 护，无 私 自 种 植、养 殖 等 行 为。5.3 防 伪 防 控 管 理5.3.1 发 现 擅 自 更 改 房 屋 结 构、违 章 搭 建、封 闭 阳 台 等 行 为，应 及 时 制 止，报 告 业 主 委 员 会 及 上 报 相关 部 门 并 登 记。5.3.2 建 筑 材 料 进 入 小 区 应 登 记。装 修 材 料 可 在 物 业 管 理 人 员 的 指 导 下 使 用 电 梯。大 型 建 筑 材 料 应 委托 有 资 质 的 机 构 吊 装。5.3.3 应 设 置 违 建 宣 传 告 示 栏。宣 传 栏 应 整 洁、完 整。5.3.4 可 实 行 网 格 员 管 理，做 好 防 违 控 违 监 督 工 作，发 现 问 题 及 时 上 报。5.4 垃 圾 管 理5.4.1 应 做 好 垃 圾 分 类 工 作，及 时 清 运 各 类 生 活 垃 圾，保 持 公 共 场 所 环 境 整 洁。5.4.2 建 筑 垃 圾 应 堆 放 在 指 定 的 地 点，不 混 入 生 活 垃 圾 投 放。建 筑 垃 圾 应 交 由 有 资 质 的 机 构 清 运 处 置。5.5 电 梯 管 理5.5.1 电 梯 应 经 有 资 质 的 检 测 机 构 检 验 合 格，在 有 效 期 内 安 全 运 行。5.5.2 应 在 电 梯 轿 厢 内 显 著 位 置 标 明 应 急 救 援 电 话、电 梯 使 用 管 理 和 维 护 保 养 单 位 等 相 关 信 息。5.5.3 应 装 设 易 于 识 别 和 触 及 的 紧 急 报 警 装 置 和 自 动 再 充 电 的 紧 急 照 明 电 源。紧 急 报 警 装 置 和 紧 急 照明 电 源 应 符 合 G B 7 5 8 8 的 规 定。5.5.4 电 梯 设 备 机 房、井 道、底 坑 无 渗 水 和 漏 水 现 象，通 风 和 照 明 应 符 合 G B 7 5 8 8 的 规 定。5.5.5 电 梯 应 由 具 有 专 业 资 质 的 维 修 保 养 单 位 至 少 每 1 5 日 进 行 一 次 清 洁、润 滑、调 整 和 检 查。建 立 每台 电 梯 的 台 账，日 常 维 护 和 应 急 维 修 应 及 时 记 录。电 梯 维 修 应 符 合 G B/T 1 8 7 7 5 的 规 定。5.5.6 电 梯 发 生 困 人、停 梯 等 重 大 事 件 时，物 业 管 理 单 位 和 电 梯 维 保 单 位 应 第 一 时 间 启 动 应 急 预 案 开展 救 援。5.6 公 共 秩 序 管 理5.6.1 停 车 管 理D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 935.6.1.1 应 制 定 小 区 物 业 管 理 区 域 的 车 辆 行 驶 和 停 车 规 则。5.6.1.2 业 主、物 业 使 用 人 的 机 动 车 和 非 机 动 车，应 凭 通 行 证 出 入。5.6.1.3 应 设 置 机 动 车 与 非 机 动 车 停 车 区 域，车 辆 停 放 有 序。非 机 动 车 不 宜 搭 乘 电 梯 上 楼。5.6.1.4 应 设 置 电 动 汽 车 充 电 区 域，充 电 装 置 安 全 规 范。5.6.1.5 可 设 置 残 疾 人 车 位 和 爱 心 车 位。5.6.2 民 俗 管 理办 理 婚 丧 乔 迁 等 活 动，应 不 妨 碍 社 区 公 共 秩 序 和 公 共 环 境。5.6.3 饲 养 宠 物 管 理饲 养 犬 类 宠 物 应 办 理 养 犬 许 可 证，并 做 到 依 法 养 犬、文 明 养 犬。5.7 安 全 管 理5.7.1 消 防 安 全5.7.1.1 消 防 设 施 和 器 材 配 备 应 符 合 G B 5 0 1 4 0 和 G B 5 0 4 4 4 规 定，消 防 设 施 的 维 护 管 理 应 符 合 G B 2 5 2 0 1的 规 定，消 防 控 制 室 应 符 合 G B 2 5 5 0 6 的 规 定。5.7.1.2 每 月 至 少 开 展 一 次 消 防 检 查，检 查 内 容 包 括 消 防 设 施 和 器 材、疏 散 通 道、安 全 出 口、消 防 登高 场 地 及 消 防 车 道 畅 通 情 况 等，并 做 好 记 录。5.7.1.3 对 消 防 安 全 进 行 巡 查，出 现 问 题 应 及 时 整 改 并 上 报。5.7.1.4 应 设 置 消 防 安 全 宣 传 专 栏，每 年 至 少 各 组 织 1 次 消 防 安 全 培 训 和 生 产 安 全 培 训，每 半 年 至 少组 织 1 次 消 防 演 练。5.7.2 高 空 抛 物可 采 取 以 下 措 施 防 范 高 空 抛 物：a)在 小 区 业 主 规 约 中 增 设 有 关 约 束 高 空 抛 物 行 为 的 条 款；b)开 展 宣 传 活 动，向 住 户 发 放 宣 传 资 料；c)在 大 楼 门 厅、电 梯 门 厅、楼 梯 口 制 作 相 应 的 标 志 标 识；d)安 装 监 控 设 备。6 评 价6.1 评 价 方 式6.1.1 应 建 立 常 态 化 的 评 价 机 制，遵 循 公 开、公 平、公 正 的 原 则，对 小 区 的 物 业 管 理 工 作 进 行 评 价。拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 见 附 录 A。6.1.2 物 业 管 理 工 作 评 价 包 括：a)日 常 评 价：由 属 地 街 道、社 区 对 小 区 物 业 管 理 工 作 进 行 评 价；b)年 度 评 价：成 立 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 评 价 小 组，每 年 对 小 区 物 业 管 理 工 作 进 行 综 合 评 价。6.2 评 价 结 果 及 运 用6.2.1 评 价 结 果D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 946.2.1.1 将 小 区 的 各 项 指 标 得 分 填 入 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表，并 将 各 项 得 分 进 行 相加，得 出 每 个 小 区 总 得 分。6.2.1.2 根 据 各 小 区 总 得 分 高 低，得 出 总 排 名。6.2.1.3 以 下 情 况 年 度 评 价 直 接 列 为 不 合 格：a)被 市 级 以 上 媒 体 多 次 负 面“曝 光”；b)多 次 发 生 与 物 业 管 理 不 到 位 有 关 的 群 体 上 访 的 情 况；c)单 次 日 常 评 价 低 于 6 0 分。6.2.2 结 果 运 用6.2.2.1 小 区 物 业 管 理 工 作 年 度 评 价 排 名 靠 前 的 小 区 给 予 相 应 奖 励。6.2.2.2 小 区 物 业 管 理 工 作 年 度 评 价 排 名 靠 后 的 小 区 给 予 通 报 批 评。D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 95附 录 A（规 范 性 附 录）拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 见 表 A.1。表 A.1 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表评比内容 计分办法 得分值房屋装修管（1 5 分）1、按 照 杭 州 市 城 市 房 屋 使用 安 全 管 理 条 例、住 宅 室内 装 饰 装 修 管 理 办法、杭 州 市城镇住宅装修管理办法 等文件规定执行。得 1 2 分，否则每违反一项规定扣 1 分。（1 2 分）2、物业服务企业登记备案得 3 分，未备案一次扣 0.5 分。（3 分）停车管理（1 5 分）1、制定小区物业管理区域的车辆行使和停车规则，得 4 分，否则不得分；（4 分）2、业主、物业使用人的机动车和 非机动车（包括自行车、电动车、三轮车等），凭通行证出入得 3 分；（3 分）3、车辆管理有序，无乱停车现象得 4 分，否则每出现一次扣 1 分；（4 分）4、按杭州市车辆停放管理办法的标准进行收费，得 4 分，否则不得分。（4 分）公共区域管理（1 5分）1、无 占 用 或 损坏 物 业 共 用 部 位，共 用 设施 设 备 及 相 关 场 地，擅 自移 动 物 业 共 用 设 施 设 备得 4 分，否则发现一处扣一分；（4 分）2、物业共用部位和相关场 所未悬挂、张贴、涂改、刻画。得 4 分，否则发现一处扣一分；（4 分）3、无 占 用 消 防通 道，擅 自 使 用 和 挪 用 消防 设 施 设 备，违 规 动 火 和燃 放 烟 花 爆 竹 得 4 分，否则发现一处扣一分；（4 分）4、小区绿地未种菜得 3 分，否则不得分；（3 分）防违控违管理（1 5分）1、无擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途，功能和布局得 5 分，否则发现一处扣一分；（5 分）2、无违章搭建、私设摊点得 4 分，否则每出现一次扣 1 分；（4 分）3、无外包式保笼得 3 分，否则每出现一次扣 1 分；（3 分）4、未在阳台、窗户安装雨棚、衣架、花架等得 3 分，否则每发现一次扣 1 分。（3 分）扣分项：1、对进入小区的建筑材料进行门岗登记。发现漏登、未登等情况一处扣 1 分。2、违 建 宣 传 告示 栏 放 置 在 小 区 进 出 口 显要 位 置，并 维 护 宣 传 栏 整洁、完 整。未 按 要 求 发现一次扣 1 分。3、发 现 小 区 内违 建 及 时 上 报 社 区、执 法中 队 或 街 道 并 予 以 登 记。未 及 时 上 报 或 登 记 一 处扣 1 分。出租房管理（1 0 分）1、根 据 杭 州市 居 住 房 屋 出 租 安 全 管 理若 干 规 定 要 求 执 行，得 8 分，否 则 每 违反 一 项扣 1 分；（8 分）2、自 居 住 房 屋出 租 之 日 起 三 个 工 作 日 内，按 照 浙 江 省 居 住 房 屋出 租 登 记 管 理 办 法 规定的要求和方式，向居住房屋所在地的公安机关或者服务管理机构报送相关信息，得 2 分，未备案一次扣 0.5 分。（2 分）D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 96表 A.1（续）评比内容 计分办法 得分值民俗管理（1 0 分）1、办理婚丧乔迁等活动，不妨碍社区公共秩序和公共环境，得 5 分，否则每出现一次扣 1分；（5 分）2、未使用“军乐队”、“道士队”，未列队出殡，未在公共场所挂花圈、点树灯及焚烧，得5 分，否则每出现一次扣 1 分；（5 分）垃圾管理（1 5 分）1、严格垃圾分类得 1 0 分，否则不得分；（1 0 分）2、指 定 的 地 点临 时 堆 放 装 饰 装 修 房 屋 产生 的 建 筑 垃 圾，不 混 入 生活 垃 圾 投 放，得 5 分，否则发现一处扣 2 分。（5 分）饲养宠物管理（5 分）1、文明遛狗，注意牵绳，地面无犬类排泄物，得 2 分，否则每发现一处扣 1 分；（2 分）2、辖区内无饲养家禽，得 3 分，否则每发现一处扣 1 分。（3 分）合计 1 0 0 分D B 3 3 0 1/T 0 3 0 4 2 0 1 97参 考 文 献 1 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 2 住 宅 室 内 装 饰 装 修 管 理 办 法（建 设 部 令 2 0 0 2 第 1 1 0 号）3 浙 江 省 居 住 房 屋 出 租 登 记 管 理 办 法（浙 政 令 2 0 1 0 2 8 1 号）4 杭 州 市 物 业 管 理 条 例（杭 州 市 第 十 二 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 公 告 第 1 6 号）5 杭 州 市 限 制 养 犬 规 定（杭 州 市 第 十 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 4 0 号）6 杭 州 市 生 活 垃 圾 管 理 条 例（杭 州 市 第 十 二 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 4 8 号）7 杭 州 市 城 市 房 屋 使 用 安 全 管 理 条 例（杭 州 市 第 十 二 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 5 6号）8 杭 州 市 城 镇 住 宅 装 修 管 理 办 法（杭 州 市 人 民 政 府 第 1 4 1 号 令）9 杭 州 市 城 市 绿 化 管 理 条 例 实 施 细 则（杭 州 市 人 民 政 府 令 第 2 7 2 号）1 0 杭 州 市 居 住 房 屋 出 租 安 全 管 理 若 干 规 定（杭 州 市 人 民 政 府 令 第 2 8 7 号）1 1 杭 州 市 房 屋 建 筑 工 程 施 工 质 量 投 诉 处 理 暂 行 办 法（杭 政 办 函 2 0 0 8 9 0 号）_