中国一线城市零售市场速递 | 2018 年 第一季度 1RETAILSNAPSHOTCHINAQ1 2018中国一线城市零售市场速递2 戴德梁行研究部2017 年，中国录得社会消费品零售总额 366262 亿元，同比攀升 10.2%，居民消费继续保持平稳较快增长。其中，实物商品网上零售额录得54806亿元，较上一年增长 28.0%，占社会消费品零售总额比重为 15.0%，比上年提高 2. 4 个百分点。传统实体零售呈回暖态势，全年实体零售业态零售额比上年增长 8.4%，增速较上年提高 0.6 个百分点。2017 年，深圳以 9.1% 的社会消费品零售总额同比增速继续位居一线城市首位。数据来源 : 国家统计局；北 / 上 / 广 / 深市统计局社会消费品零售总额累计增速经济概览第一部分024681012142015年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月广州 上海 深圳 北京 全国%中国一线城市零售市场速递 | 2018 年 第一季度 3数据来源 : 国家统计局实物商品网上零售额累计增速“ 2017 年，深圳以 9.1% 的社会消费品零售总额同比增速继续位居一线城市首位。051015202530354045502015年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2016年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月累计增速 占社会消费品零售总额的比重%数据来源 : 国家统计局 实体零售业态零售额累计增速6.06.57.07.58.08.59.02016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4%4 戴德梁行研究部在华南的两个一线城市，在新增供应及零售市场业态调整的影响下，优质零售市场空置率在本季度小幅升高，广州录得空置率环比上浮 2.3 个百分点至9.7%，深圳市场的整体空置率录得5.3%，环比走高 2.6 个百分点。北京和上海的优质零售市场整体表现平稳，季度末空置率分别维持在11.5% 及 4.5%。市场概览第二部分9 万平方米 未有新增供应 18 万平方米 23.7 万平方米上海 广州 深圳北京北京11.5%四个一线城市空置率上海4.5%广州9.7%深圳5.3%2018 年一季度四个一线城市新增供应本季度，一线城市优质零售市场迎来了包括广州 K11、深圳深业上城、北京怀柔青春万达广场等在内的多个优质购物中心的开业，推升一线城市优质零售物业存量攀升至 2846.4 万平方米。零售版图向远郊扩大的趋势在一线城市持续进行，随着核心区域土地供应的减少，越来越多的新增购物中心项目在城市的新兴区域落地。中国一线城市零售市场速递 | 2018 年 第一季度 5年内，四个一线城市预计将迎来超过 429 万平方米的优质零售物业进入市场，其中有较多分布在城市的新兴区域，推动一线城市优质零售物业版图进一步扩大。同时，一线城市零售市场继续深耕业态调整及物业升级，在以上因素的综合影响下，各地整体空置水平或将在短期内出现小幅攀升；而一线城市零售市场对国内外零售商持续不断的吸引力使得市场租赁需求继续保持旺盛，租金将保持平稳。70 万平方米 224 万平方米 41 万平方米 94.4 万平方米上海 广州 深圳北京2018 年四个一线城市未来供应6 戴德梁行研究部2017 年被称作是中国的“新零售元年”。经过了过去数年的高速发展，电商和实体零售业在近年来均面临着各自不同的发展瓶颈，急需寻找新的发展引擎，以维持自身的市场竞争力。在此背景下，新零售，这一有机整合了线上、线下渠道、大数据、智能物流、供应链等的新兴业态，开始成为中国各大零售商用以迎合新兴消费需求、提升购物体验的一个有力武器。在不断变化发展的零售环境下，中国的零售市场日益呈现出新的特点：更加精准的产品定位中国零售市场的快速发展、日趋激烈的市场竞争以及年轻一代消费者对于产品个性和消费体验的追求，促使零售商开始更为关注自身产品的定位，以期依靠精确的产品定位在不断变化的市场中占得先机。以小米手机为例，小米公司将产品定位为针对80后热爱创造和探索的互联网一代，大部分产品定价直指中端市场，清晰的产品定位使得小米手机在激烈的竞争中迅速地脱颖而出。此外，以大数据为代表的新兴科技在零售业中的运用使得零售商能够更加准确地锁定目标客户群体，推出更具有针对性的产品。体验式消费大行其道如今，在产品本身之外，零售服务和整体消费体验也成为了影响中国消费者做出消费决策的重要因素。因此，各大零售商开始更为注重客户服务，并且重视构建更加舒适的零售环境，以期以此来提升自身产品的附加值。在新零售时代，实体店不在局限于是一个“买东西”的地方，而是被赋予了更为丰富的功能，成为了零售品牌的客户体验中心和展示品牌形象的一个绝佳的平台。中国一线城市零售市场速递 | 2018 年 第一季度 7市场进一步细分随着市场竞争的日趋激烈，越来越多的零售商开始调整经营策略，通过细分和扩大产品线来覆盖更广阔的客户群体。瞄准女性消费者的“她经济”的兴起便是一个典型的例子。随着中国女性社会地位的不断提高，女性消费者开始更加关注自身的消费需求和喜好，从而为零售市场创造了新的需求。近年来，各类彩妆护肤、女性服饰、女性运动产品及健康美体产品在零售市场上的活跃扩张便是“她经济”兴起的直接体现。与此同时，随着中国社会和经济的不断发展，新一代消费者的消费需求更加多元化，而消费喜好也极易发生变化。在这样的背景下，零售商需要更加深入地研究消费者的消费心理、消费习惯和市场环境，依托新兴技术和更深入的市场调研，制定出更加具有针对性的经营策略，以确保能够在激烈的市场竞争中立于不败之地。8 戴德梁行研究部一季度，北京零售市场迎来了怀柔青春万达广场的开业，该项目体量约 9 万平方米，引入的 140多个品牌中有 80 个都是首入怀柔区域。商场内引入主题街区已成为北京各大购物中心吸引客流、增强消费体验的一种趋势。这些主题街区多以餐饮、小众的创意小店等为主，通过构建情景化的空间，为消费者带来新奇的购物体验。如北京西单大悦城的“样街”、“查特花园”，以及上季度开业的朝阳合生汇引入的“21 创意街区”等。随着 90、00 后等年轻一代的崛起，崇尚个性与新零售业态在北京市场正迅速地发展。一季度，电商线下开店的趋势仍在继续且人气不减。”态度的设计师品牌成为了零售市场的热门，这些品牌注重原创和设计感且不乏品质感，因而深受年轻群体的喜爱。越来越多的商场捕捉到了这一消费变化，这些设计师潮牌在各大购物中心出现的频率也越来越高。而与此同时，经过了过去数年的快速发展，大众快时尚品牌则在近期以来放缓了在北京市场的扩张步伐。新零售业态在北京市场正迅速地发展。一季度，电北京城市概览中国一线城市零售市场速递 | 2018 年 第一季度 9商线下开店的趋势仍在继续且人气不减。一季度，京东线下实体店 7Fresh 在五彩城购物中心开出约2600 平方米的新店，阿里巴巴旗下的盒马鲜生也宣布将加快在京的开店步伐，2018 年计划增加 30家门店。其他类型的业态同样继续在北京拓展门店：王府中环迎来香港美心集团旗下西餐厅 Café Landmark、寺库 Art & Fashion Café、美国设计师品牌 Vivienne Tam 中国大陆首家专卖店等的开业；Zara 在朝阳合生汇开出新店；日本女装品牌 Ungrid登陆北京朝阳大悦城；必品阁首家金标店则在北京颐堤港开幕。二季度，北京零售市场预计将迎来 4 个项目入市，为市场带来超过20万平方米的优质新增供应。同时，由于未能很好地适应市场变化、迎合新的消费需求，部分老旧、经营不善的项目将逐渐退出零售市场，其中有一些项目将转换用途，改建为优质的办公物业。零售市场向远郊扩大的趋势在上海继续发展，2017年，近 86.5% 的新增零售项目位于城市的非核心区域，核心区域优质零售物业供应则相对有限。本季度，上海优质零售市场 新增供应入市，市场存量维持在961.7万平方米。本季度，上海优质零售物业市场需求主要受到业主一系列的租户调整及设施翻新活动所推动。华润时代广场、世茂广场与东方商厦闭店翻新。上海第一百货完成翻新后，于去年底重新开业，在引入了一大批国际品牌的旗舰店诸如万宝龙、卡地亚等之外，还提高了餐饮和文娱业态的占比，同时举办“老上海” 主题展览来吸引人气。五角场东方商厦改造后更名为悠迈生活广场， 于 1月 19 日正式开业。悠迈生活广场引入了大量的餐饮上海城市概览10 戴德梁行研究部