chinastock 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业深度 研究报告 房地产 行业 2018 年 6 月 16 日 城镇化 的新风口： 需求 旺盛 ，机不可失 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点 : 我国城镇化水平总体发展速度较快，但目前仍存在较大上升空间。我国城镇化 进程中机遇与挑战并存 ：较发达国家仍有较大差距 ， 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间；城镇化区域发展不均，重点区域具有较大机会。 我们 测算 2018、2019、 2020 年每年预计新增城镇户籍人口 1659、 1677、 1694 万人 ，未来三年每年将释放 住房 需求 6 亿左右平方米。 总体来看 ，城镇化进程的继续推进对房地产行业是利好因素，在城镇化发展水平较高的地区存在较大的机会，提早布局有助于抢占先机。 城 镇 化是住房价格上涨的重要推动因素。 目前，我国房地产投资和城镇化水平仍处于不断上升的阶段， 但 中国各地区城市化推进步伐不一，大城市城镇化发展速度度远远超过中小城市，同时一线城市房价上涨速度高于二、三线城市。 实证检验发现，在不考虑其他因素的情况下， 城镇化率每增加 1%，商品房销售价格 提高 5.83%。 我国的城市群发展 处于初级阶段 。 我们认为， 位于国家级城市群中的二线城市 或中心城市 将是未来新的增长点。一方面与周围地区相比，这些地区具有更为优渥的经济基础条件，在城市群发展初期能够吸引周边大量劳动力流入，从而带来经济的进一步发展；另一方面这些城市比非城市群中的二线城市在与其他城市的关系上更紧密，经济协作的能力更高，能够创造出更高的经济效率。 人才新政 加速 高质量 人 口 集聚 ， 助推 房地产 发展 。 出台了人才引进政策的城市在户籍制度、住房补贴、医疗教育 等公共服务方面向外来人口倾斜，能够吸引很大部分劳动力涌入该城市 ， 这也 意味 着该地房地产市场存在较大的发展空间。 关注城镇化的同时 应密切关注各地建设产城融合 的相关进程。 产城融合也是目前城镇化发展的施力举措之一 ， 是未来城镇化发展阶段的一个重要特征。作为一个新型的城镇化发展热点方向，其未来能够得到更加充分的发展，尤其是当城镇化发展速度放缓之后，市郊“产业新城”的地位更加重要。 投资建议 ： 未来在城镇化发展水平相对较弱的西部城市中的二线城市存在较大发展空间，例如重庆市、成都市、西宁市等 。 同时， 我们认为城镇化发展水平较高的地区，尤其是位于城市群中的核心位置的城市，能够持续吸收外围人口流入，提 高经济效率 ， 例如杭州市、南京市、宁波市、武汉市 ， 预计未来城市群中的二线城市或中心城市将受益城镇化 建设 进程的进一步推进。 我们推荐在二线城市土地储备较多的 保利地产、万科 A。 从三大顶级都市圈的发展看，推荐环京津冀区域重点布局的 华夏幸福、荣盛发展 ； 环沪宁杭区域重点布局的 中南建设、阳光城 ； 环粤港澳区域布局享受大湾区政策红利的 招商蛇口、华发股份。 从产城融合的方面，我们推荐深耕产业园区、特色小镇建设的 碧桂园、绿城中国 等。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（ 8610） 6656 8212 ： panweichinastock 执业证书编号： S0130511070002 感谢实习生王淳熙为研究报告提供支持 相对 沪深 300 表现图 - 8.0 0%- 3.00%2.0 0%7.0 0%12 .00 %17 .00%22 .00%1 7 - 1 2 1 8 - 0 1 1 8 - 0 1 1 8 - 0 2 1 8 - 0 2 1 8 - 0 3 1 8 - 0 3 1 8 - 0 4 1 8 - 0 4沪深 3 00 房地产 ( 中信 )资料来源：中国银河证券研究部 相关研究 【银河 地产 】房地产租赁市场专题报告：江上潮观，洪波涌起 【银河地产】房地产行业周报：楼市去化加速，房企强者恒强 -2018.06.12 【银河地产】房地产行业周报：销售回暖受阻，土地成交持续缩量-2018.05.08 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 1、 快速推进的城镇化是推动我国经济持续健 康发展的强大动力。 2014 年新型城镇化规划提出以来，常住人口城镇化率年均增长 1.25 个百分点， 平均 每年有 2143 万 新增城镇常住人口，不断释放消费需求，成为经济发展的内在动力。同时城镇化水平的提高给城市基础设施建设、社会公共服务设施建设以及住房建设提出了更高的要求，推动整个国民经济会持续健康发展。 2、 空间集聚和人力资本的扩张 以及政策红利 实际上是中国 城镇化 加速和房地产快速发展的 驱动因素 。 研究发现，城镇化带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因。其中，“人才”也就是所谓的“高人力资本”人口在城市中集聚，这群人 往往具有高水平收入与高稳定预期，选择在城市购房、定居的可能性较高，是住房的“刚性需求”，同时这部分人的生活需求会吸引更多外来务工人员，从而进一步加快了城市化。 3、 城镇人口增加 带来 了 住房需求释放 ，经测算规模 可 观。 根据国家人口发展规划（ 2016 2030 年）规定， 2020 年全国总人口达到 14.2 亿人左右， 2017 年末全国大陆总人口 139008万人，我们以线性增长来平均分配每年的人口增长状况，经过计算， 2018、 2019、 2020 年每年预计 新增城镇常住人口 1275、 1284、 1294 万人， 新增城镇户籍人口 1659、 1677、 1694 万人。以城镇户籍人口来计算每年 需求的释放 ，未来三年每年将释放需求 6 亿左右平方米。 我们与市场不同的观点： 市场普遍认为 现阶段城镇化建设对一二线房地产市场的促进作用并不明显 。但我们注意到， 未来城镇化发展尚存在较大的上升空间，并且城市群规划、二线城市人才吸引政策的出台、产城融合等新措施将进一步推动房地产市场发展，预计未来城市群中的二线城市或中心城市将受益城镇化建设进程的进一步推进。 估值与投资建议： 未来在城镇化发展水平相对较弱的西部城市中的二线城市存在较大发展空间，例如重庆市、成都市 、西宁市等。同时，我们认为城镇化发展水平较高的地区，尤其是位于城市群中的核心位置的城市，能够持续吸收 外围人口流入，提高经济效率，例如杭州市、南京市、宁波市、武汉市，这些位于国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点 。我们推荐在二线城市土地储备较多的保利地产、万科 A。从三大顶级都市圈的发展看，推荐环京津冀区域重点布局的华夏幸福、荣盛发展；环沪宁杭区域重点布局的中南建设、阳光城；环粤港澳区域布局享受大湾区政策红利的招商蛇口、华发股份。从产城融合的方面，我们推荐深耕产业园区、特色小镇建设的碧桂园、绿城中国等。 股 价表现的催化剂： 城市群规划及人才新政出台 ； 房企拿地超预期 。 主要风险因素： 城镇化进程不及 预期风险 。 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、从城市化到城镇化：走中国特色新型城镇化道路 . 1 二、我国城 镇化发展水平：尚存在较大上升空间 . 2 （一）总体发展速度较快，但较发达国家仍有较大差距 . 3 （二）常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间 . 4 （三）城镇化区域发展不均衡，重点区域具有较大机会 . 6 1、省级层面：东、中、西部省份之间差距明显 . 7 2、城市层面：一、二、三四线城市之间差距较大，人口向大城市集聚 . 8 三、城镇化是房地产行业发展的加速器 . 10 （一）城镇化与房地产投资：加速房地产投资 . 11 （二）城镇化与房地产销售：促进房地产销售面积增长 . 11 （三）城镇化与房地产价格：实证检验城镇化率每提高 1%，商品房的销售价格增加 5.83% . 12 四、新型城镇化政策导向：城市群、人才吸引与产城融合 . 15 （一）世界城 市群建设经验：核心城市分工定位，构建交通网络 . 16 （二）我国城市群建设：国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点 . 19 （三）我国都市圈建设：京津冀、 沪宁杭、粤港澳竞相发展 . 24 （四）人才引进创造房地产市场需求与机遇 . 25 （五）产城融合成为新的发力点，促进房地产行业发展 . 27 五、总结展望：未来房地产看哪里？ . 30 六、风险提示 . 30 插 图 目 录 . 31 表 格 目 录 . 32 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 一、从城市化到城镇化：走中国特色新型城镇化道路 城镇化是国家现代化的重要标志。 城镇（市）化，英文为“ Urbanization”，是指一个国家或地区的社会形态由以农业为主的乡村向以工业和服务业为主的现代城市社会转变的过程，是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程。城镇化是现代化的重要结果，城镇化必须以坚实的产业作支撑，必须与工业化和农业现代化协调发展。城镇（市）化实际上是一个综合的概念，涉及到人口集聚、产业转移和生活方式转变等多重内涵。 城镇化与城市化的差别实际上是中国与其他国家的差别。 国外大多表现为人口从乡村向城市的转移集聚 （ city），因此以“城市化”表示；而中国的城市化还包括人口向城镇的转移（ town），因此用“城镇化”这个表述更符合中国的实际 1。 我国在发展城镇（市）化的过程中，逐步将重点放在“中国特色”上。 “城镇化”的提出是一个汲取各种不同的经验和教训的过程。 2000 年发布的“十五”规划中提到“推进城镇化要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进”，首次将在官方文件中使用“城镇化”的表述。“新型城镇化”则是在 2012 年党的十八大首次正式提出，“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路， 推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。” 国家新型城镇化规划（ 2014-2020）是目前新型城镇化建设的总体规划指导文件。 2014年 3 月 12 日，中共中央、国务院出台了国家新型城镇化规划（ 2014-2020），标志着新型城镇化战略的正式确立。所谓新型城镇化，是以民生、可持续发展和质量为内涵，以追求平等、幸福、转型、绿色、健康和集约为核心目标 , 以实现区域统筹与协调一体、产业升级与低碳转型、生态文明和集约高效、制度 改革和体制创新为重点内容的崭新的城镇化过程。 表 1：关于新型城镇化建设重要会议表述 时间 事件 重要内容 2012 年 11月 8 日 党的十八大 坚持走 中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路 ，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。 2012 年 12月 15 日至16 日 中央经济工作会议 积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最 大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。 要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。 2013 年 3月 17 日 国务院总理李克强在答记者问 新型城镇化，是以人为核心的城镇化。 现在大约有 2.6 亿农民工，使他们中有愿望的人逐步融入城市，是一个长期复杂的过程，要有 就业支撑，有服务保障。而且城镇化也不能靠摊大饼，还是要大、中、小城市协调发展，东、中、西部地区因地制宜地推进。还要注意防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。尤为重要的是，新型城镇化必须和1 新型城镇化的战略意义和改革难题，张占斌， 2013 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 农业现代化相辅相成，要保住耕地红线，保障粮食安全，保护农民利益。 2013 年 11月 12 日 十八届三中全会 完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化， 推动大中小城市和小城镇协调发展、 产业和城镇融合发展 ，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承 载能力。 2013 年 12月 15 日 中央城镇化工作会议 会议指出，走中国特色、科学发展的新型城镇化道路， 核心是以人为本，关键是提升质量，与工业化、信息化、农业现代化同步推进 。城镇化是长期的历史进程，要科学有序、积极稳妥地向前推进。新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化， 深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化 。要实行差别化的落户政策，加强中西部地区重大基础设施建设和引导产业转移。要加强农民工职业培训和保障随迁子女义务教育，努力改善城市生态环境质量。在具体工作中，要科学规划实施，加强相关法规、 标准和制度建设。坚持因地制宜 ，探索各具特色的城镇化发展模式 。 2014 年 12月 9 日 中央经济工作会议 会议上提出将城镇化健康发展作为优化经济发展空间重要内容，强调要有历史耐心。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要 围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局 ，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务 抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。 2015 年 12月 22 日 中央经济工作会议 要按照 加快提高户籍人口城镇化率 和深化住房制度改革的要求，通过 加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场 。要落实 户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户 ，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。 2016 年 12月 14 日 中央经济工作会议 要落实 人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。 要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应 ，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。 2018 年 3月 26 日 国家发展改 革 委2018 年推动新型城镇化高质量发展会议 坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，紧扣社会主要矛盾变化，推动新型城镇化高质量发展，努力实现在新起点上取得新突破。做好 2018 年新型城镇化工作，必须 聚焦农业转移人口市民化 ，推动城镇基本公共服务均等化 ；聚焦增强整体协同性 ，提高城市群发展质量；聚焦补好弱项短板 ，提升城市发展质量；聚焦完善 体制机制 ，推动城乡融合发展；聚焦激发市场活力，深化城镇化关键制度改革。 资料来源：国务院网站、人民网，中国银河证券 研究部 二、我国城镇化发展水平：尚存在较大上升空间 我国城镇化水平总体发展速度较快，但目前仍存在较大上升空间。 增长特点表现为工业化带动城镇化发展，如图所示，中国工业化水平快速上涨。 我国城镇化 进程中机遇与挑战并存 ：行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 较发达国家仍有较大差距，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率 2相差较大， 均存在上升空间；城镇化区域发展不均，重点区域具有较大机会。 总体来看，城镇化进程的继续推进对房地产行业是利好因素，在城镇化发展水平较高的地区存在较大的机会，提早布局有助于抢占先机。 图 1：中国 1952 年以来 GDP 构成变动，工业化快速发展（单位： %） 0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %7 0 %8 0 %9 0 %1 0 0 %1 9 5 2 1 9 5 7 1 9 6 2 1 9 6 7 1 9 7 2 1 9 7 7 1 9 8 2 1 9 8 7 1 9 9 2 1 9 9 7 2 0 0 2 2 0 0 7 2 0 1 2 2 0 1 7G D P 构成 : 现价 : 第一产业 年 G D P 构成 : 现价 : 第二产业 年 G D P 构成 : 现价 : 第三产业 年资料来源： Wind （一 ） 总体发展速度较快，但较发达国家仍有较大差距 历史上，我国城镇化率长期落后于世界主要发达国家。 1949 年建国初期，我国常住人口城镇化率仅为 10.64% ，远低于美国 64.15%（ 1950 年） ，英国 78.98%（ 1950 年）。从 1950 年世界城镇人口年均变化率来看，中国城镇化增长加速发展的阶段明显落后于发达国家。到改革开放初期， 1978 年我国的城镇化率仅为 17.92%，不及当时美国的四分之一。 改革开放以来，我国城镇化建设快速推进。 1978 年 -2017 年，城镇常住人口从 1.7 亿增加到 8.1 亿人，常住人口城镇化率从 17.92%提高到 58.52%。从城镇人口变化率来看，我国城镇化的速度不断加快，城镇人口年均变化率上升至 4.87%，之后稳定在较高水平将近 30 年， 2005年以后，城镇人口年均变化率开始回 落，但仍保持在较高的速度。 快速推进的城镇化是推动我国经济持续健康发展的强大动力。 2014 年国家新型城镇化规划提出以来，常住人口城镇化率年均增长 1.25 个百分点， 平均 每年有 2143 万 新增城镇常住人口，不断释放消费需求，成为经济发展的内在动力。同时城镇化水平的提高给城市基础设施建设、社会公共服务设施建设以及住房建设提出了更高的要求，推动整个国民经济会持续健康发展。 2 常住人口城镇化率是指该地区常住人口占总人口比例，户籍人口城镇化率是指该地区户籍人口占总人口比例。 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 图 2： 世界各国城镇化率（ 1950-2014），中国尚处于第二 阶段 3 01020304050607080901 0 0195019521954195619581960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014中国 英国 日本 美国 韩国 法国 德国 巴西资料来源： Wind 目前 我国城镇化率与发达国家相比仍有较大差距。 2016 年，美国、日本、英国、法国、德国的城镇化率分别为 69.99%、 63.27%、 78.44%、 61.88%，而我国仅为 57.4%。（数据来源：UN）从城镇化发展阶段上看，尽管我国城镇化发展速度目前处于世界较高水平，但是城镇化发展阶段尚处于第 二 阶段，而主要发达国家均已步入第三阶段。 如图所示，美国、德国、英国这些城市化发展较早的国家，城镇人口年均增长率在 2%以下，英国早在 1950 年城镇人口年均增长率便已维持在 0.5%附近 ;亚洲国家中韩国在 1950 年至1975 年城镇化 速度处于较高水平，最高达 6.63%，其在 2000 年之后也进入了城镇化发展后期，城镇人口年均增长率在 1%以下，日本近年来出现了明显的城镇人口年均变化率回落的现象。 图 3： 世界城镇人口年均变化率（单位： %），中国城镇人口年均变化率回落 -1012345671955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015中国 日本 韩国 巴西 美国 德国 英国 法国资料来源： United Nations Department of Economic and Social Affairs （二）常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间 3 1979 年 Northam 总结城镇化发展的过程近似一条“ s”型曲线， 并且可以相应地划分为 3 个阶段：城镇化水平较低且发展缓慢的初始阶段 (initialstage)、 城镇化水平急剧上升的加速阶段 (acceleration stage)、城镇化水平较高且发展平缓的最终阶段 (terminal stage)；城镇化水平在第 一阶 段开始时低于 25%，发展到超过 60%、 70%后进入第三阶段 ； 由于需要保留一定的 农村居民来满足城镇居民的需求 ， 城镇化水平必定有一个上限。 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距逐步 拉大。 两者差距从 1970 年相差 2.12 个百分点发展为 2017 年相差 16.17 个百分点。但开展新型城镇化试点建设以来，我国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率拉大的趋势有所放缓。尽管我国户籍制度不断改革，但是城市的教育医疗、社会保险、住房保障等公共服务在一定程度上与户籍挂钩，“新市民”的部分需求仍然无法全部释放出来。 目前尚未达到国家新型城镇化规划（ 2014-2020）相关目标 。规划制定 2020 年的目标为“常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距 缩小 2 个百分点左右，努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。” 就目前新型城镇化建设的成果来看，我国城镇化建设尚有较大空间，未来仍能释放较大需求。 根据 2017 年国民经济和社会发展统计公报， 2017 年我国常住人口城镇化率为 58.52%，户籍人口城镇化率为 42.35%，分别距离 2020 年目标还有 1.48%、 2.65%。根据国家人口发展规划（ 2016 2030 年）规定， 2020 年全国总人口达到 14.2 亿人左右， 2017 年末全国大陆总人口 139008 万人，我们以线性增长来平均分配每年的人口增长状 况，经过计算， 2018、 2019、2020 年每年预计 新增城镇常住人口 1275、 1284、 1294 万人， 新增城镇户籍人口 1659、 1677、1694 万人。以城镇户籍人口来计算每年释放需求，未来三年每年将释放需求 6 亿左右平方米。 表 2：预计城镇化未来三年每年将释放 需求 6 亿左右平方米 时间 全国总人口（万人） 常 住人 口城镇化率 （ %） 户籍人口城镇化率 （ %） 常住人口（万人） 户 籍人口（万人） 年新增常住人口（万人） 年新增户籍人口（万人） 城市人均住宅建筑面积（平方米） 每 年释放 需求(万平方米） 2017 139008 58.52 42.35 81347.00 58869.89 2049.00 1902.24 36.60 69621.84 2018E 140005 59.01 43.23 82621.81 60528.97 1274.81 1659.08 36.60 60722.49 2019E 141003 59.51 44.12 83905.99 62205.68 1284.17 1676.70 36.60 61367.37 2020E 142000 60.00 45.00 85200.00 63900.00 1294.01 1694.32 36.60 62012.24 资料来源：国家统计局，中国银河证券 研究部 表 3：新型城镇化 规划中 2020 年目标要求 指 标 2012 年 2020 年 城镇化水平 常住人口城镇化率 (%) 52.6 60 左右 户籍人口城镇化率 (%) 35.3 45 左右 基本公共服务 农民工随迁子女接受义务教育比 例 (%) 99 城镇失业人员、农民工、新成长劳动力 免费接受基本职业技能培训覆盖率 (%) 95 城镇常住人口基本养老保险覆盖率 (%) 66.9 90 城镇常住人口基本医疗保险覆盖率 (%) 95 98 城镇常住人口保障性住房覆盖率 (%) 12.5 23 基础设施 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 百万以上人口城市公共交通占机动化出行比例 (%) 45* 60 城镇公共供水普及率 (%) 81.7 90 城市污水处理率 (%) 87.3 95 城市生活垃圾无害化处理率 (%) 84.8 95 城市家庭宽带接入能力 (Mbps) 4 50 城市社区综合服务设施覆盖率 (%) 72.5 100 资源环境 人均城市建设用地 (平方米 ) 100 城镇可再生能源消费比重 (%) 8.7 13 城镇绿色建筑占新建建筑比重 (%) 2 50 城市建成区绿地率 (%) 35.7 38.9 地级以上城市空气质量达到国家标准的比例 (%) 40.9 60 注 : 带 *为 2011 年数据。 城镇常住人口基本养老保险覆盖率指标中 ,常住人口不含 16 周岁 以下人员和在校学生。 城镇保障性住房 :包括公租房 (含廉租房 )、政策性商品住房和棚户区改造安置住房等。 人均城市建设用地 :国家城市用地分类与规划建设用地标准规定 ,人均城市建设用地标准为 65.0-115.0 平方米 , 新建城市为 85.1-105.0 平方米。 城市空气质量国家标准 :在 1996 年标准基础上 ,增设了 PM2.5 浓度限值和臭氧 8 小时平均浓度限值 ,调整了PM10、二氧化氮、铅等浓度限值。 资料来源： 发改委网站，中国银河证券 研究部 图 4： 中国常住 人口城镇化率与户籍人口城镇化率变动（ %） 2017 , 58.522017 , 42.352017 , 16.1697 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017常住人口城镇化率 户籍人口城镇化率 常住人口城镇化率 - 户籍人口城镇化率资料来源： Wind，全国国民经济和社会发展统计公报 2017 （三）城镇化区域发展不均衡，重点区域具有较大机会 我国城镇化进程中一个重要的特点是，地区发展不均衡。 具体表现为：省级层面，东部地区城镇化水平远高于中西部地区，近期中西部地区城镇化速度加快；城市层面，一二线城市城镇化水平较高，三四线城市城镇化水平较低。未来发展潜力较大的地区为东部地区的二线城市，其中尤其是城镇化率低于二线城市平均水平的城市，例如：宁波市、合肥市、青岛市、大连市、福州市、济南市、长春市、石家 庄市。 行业深度研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 1、省级层面：东、中、西部省份 4之间差距明显 城镇化发展水平具有明显差异。 可以看到， 2016 年全国平均城镇化率（常住人口统计口径）为 57.35%，城镇化水平最高的省（直辖市、自治区）为上海市，高达 86.5%，城镇化水平最低的省（直辖市、自治区）为西藏自治区，仅为 29.56%，仅为上海市的三分之一。 超过全国平均水平的省份（直辖市、自治区）为上海市、北京市、天津市、广东省、辽宁省、江苏省、浙江省、福建省、重庆市、内蒙古自治区、黑龙江、山东及湖北。大部分为东部省份，仅有 1 个西部省份和 3 个中部省份。而不及 平均水平的省份中，中西部省份占大多数。 图 5： 2016 年分省区城镇人口比重（单位： %） 01020304050607080901 0 0北京 天津 广东 江苏 辽宁 浙江 福建 重庆内蒙古 黑龙江山东 湖北 全国 海南 宁夏 山西 吉林 陕西 河北 江西 湖南 安徽 青海 四川 河南 新疆 广西 云南 甘肃 贵州 西藏资料来源： 中国统计年鉴 2017 将东、中、西部省份分别计算常住人口城镇化率，可以发现这一特征更加明显。 2016年东部地区常住人口城镇化率为 67.45%，比中部地区高 12.23 个百分点，比西部地区高 18.77个百分点。但值得注意的是，尽管城镇化率地区之间差异较大，但是这种差距在逐年缩小。 2008年东部省份和西部省份之间的差距为 22.31 个百分点，至 2016 年缩减了 3.54 个 百分点。 图 6： 2016 年东中西城镇人口比重（单位： %） 35404550556065702 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6东部省份 中部省份 西部省份资料来源： 中国统计年鉴 2017 4 东中西按照经济地带划分，东部省份为：北京市、天津市、河北省、辽宁省、上海市、江苏省、福建省、山东省、广东省、广西壮族自治区、海南省，中部省份为山西省、内蒙古自治区、吉林省、黑龙江省、安徽省、江西省、河南省、湖北省、湖南省。其余省份则为西部省份。