谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业 研究 /中期策略 2018 年 05 月 23 日 房地产 增持（维持） 贾亚童 执业证书编号： S0570517090003 研究员 jiayatonghtsc 韩笑 执业证书编号： S0570518010002 研究员 hanxiao012792htsc 1房地产 : 地方调控收紧，销售预期走低2018.05 2房地产 : 投资销售放缓，融资依然趋紧2018.05 3房地产 : 地方调控预期修正 2018.05 资料来源： Wind 存量博弈 ， 资源为王 房地产行业 2018 年中期策略报告 增量发展受限于全面调控，资源巨头时代到来 缩量控房价的调控体系下，行业盈利空间固化，增量发展空间有限，房企进入存量需求的博弈阶段。行政调控已经初步成型，供需两端融资收紧所来的阵痛期仍将持续。我们认为下半年手握土地和资金两大资源的行业龙头将持续受益于行业集中度的提升和相对优势的扩大，预期体现在销售规模的逆势增长和并购活跃度的提升，此外住宅租赁 业务 也有望在政策呵护下加速发展。建议继续关注行业 TOP50。 行政调控框架基本完备，政策基调依然偏紧 行政调控体系基本成型，三四线政策预期修正。控房价的政策体系下， 地方调控分化， 三四线宽松政策预期退出，行业总体政策基调偏紧 。融资端供需双向收紧，房企资金链承压。我们认为通过区域布局博取资产升值超额收益的空间预期收窄，未来 成交和 盈利水平预计趋于平均化。房企品牌溢价、成本管理、周转能力、异地复制 能力 的作用空间 将进一步凸显 。 限价限供给 +需求端去杠杆抑制成交表现，按揭利率敏感度或有所提升 政府限价、限供给以及需求端去杠杆共同导致 商品房销售增速逐步下行。我们认为政府缩量控房价的政策逻辑下，未来成交量难以显著回升，全面管控体制下市场量价水平同样难以反映真实的供需 状况。此外，价格 上涨预期的松动或强化需求端对利率上浮的敏感程度，未来成交增速 或继续稳中回落 。 土地投资滞后支撑开发投资，销售、融资放缓拖累后续表现 2017 下半年以来 土地成交的量价齐涨对开发投资的滞后拉动效应明显，2018 年 1-4 月土地投资有所放缓，融资趋紧、销售增速下行对房企资金链施压，政府限价、限供给的调控格局下房企入市意愿相对消极，影响高施工基数向新开工的传导， 我们 预计 2018 投资或稳中回落 。此外，房企资金倾向于投向开发环节的前端，而非已预售待竣工项目，因此预计竣工面积维持同比负增长，或进一步影响房企的结转节奏。 资源聚焦行业顶部，把握 TOP50 相对优势以及租赁先行优势 行业格局进一步分化。 TOP51-100 竞争激烈， 2018 年 1-4 月销售榜单变化较大 。 TOP50 格局相对稳定，其中 TOP11-50 权益销售增速显著高于TOP10。我们认为限房价的调控体系下，快周转模式仍将是行业的主基调，中型房企和民营房企凭借灵活的布局和快速的决策体系受益明显，而加速变革的大规模房企和国有房企在既有资源和融资优势的基础上，销售弹性依然不可忽视 。 此外住宅租赁也有望在政策红利下加速发展。建议继续关注 TOP50 优质房企招商蛇口、绿地控股、新 城控股、中南建设、金地集团等。 风险提示： 地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期 。 股票代码 股票名称 收盘价 (元 ) 投资评级 EPS (元 ) P/E (倍 ) 2016A 2017A 2018E 2019E 2016A 2017A 2018E 2019E 600606 绿地控股 7.17 买入 0.74 0.86 1.01 1.16 9.65 8.34 7.10 6.18 601155 新城控股 30.46 买入 2.67 3.70 4.94 6.26 11.41 8.23 6.17 4.87 000961 中南建设 7.55 买入 0.16 0.48 0.68 0.91 46.46 15.73 11.10 8.30 001979 招商蛇口 22.25 买入 1.55 2.09 2.72 3.38 14.39 10.65 8.18 6.58 资料来源：华泰证券研究所 0715222917/05 17/07 17/09 17/11 18/01 18/03(%)房地产 沪深 300重点推荐 一年内行业 走势图 相关研究 行业 评级： 行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 行政调控框架基本完备，政策基调依然偏紧 . 3 行政调控难以放松，三四线宽松政策预期退出 . 4 信贷政策供需双向收紧 . 5 银行贷款 和债券融资悲观，中小房企再次转向高成本信托 . 5 需求端去杠杆仍在推进，资金成本敏感度有望提升 . 7 货币政策预期转向适度灵活，行业资金面改善或较为有限 . 8 摇号政策：提升市场透明度，保障政府限价调控落地 . 9 人才引进：低门槛、高补贴，发展地方经济为因，带动房地产市场发展为果 . 10 租赁建设和共有产权并行，长效机制政策红利看点颇多 . 11 租赁市场政策红利主要体现在成本和融资端 . 12 共有产权同限价房挂钩提供新的发展方向 . 14 房产税推进谨慎，市场预期和调整空间充分 . 14 限价限供给 +需求端去杠杆抑制成交表现，按揭利率敏感度或有所提升 . 16 销售增幅同比放缓，缓增趋势仍将持续 . 16 销售增幅同比放缓，行业库存明显降低 . 16 三四线城市依然为成交的主力军 . 17 2018 预测：中性假设下，行业销售面积下滑 6% . 19 土地投资滞后支撑开发投资，销售、融资放缓拖累后续表现 . 21 融资渠道逐渐收紧，开发投资趋于谨慎 . 21 土地开发贷和个人按揭收缩最严重 . 21 土地投资扩大，开发趋于审慎 . 22 2018 预测：开发投资预计同比增长 4.1% . 29 TOP50 房企相对优势多维度显现 . 30 百强房企市占率持续提升，内部结构延续分化 . 30 负债率持续提升，龙头加杠杆空间充裕 . 31 低结转高毛利，预收对营收覆盖率创近 5 年新高 . 34 货值充裕， 2018 前 4 月投资拿地强度有所回落 . 36 投资建议：行业资源聚集头部，关注 TOP50 相对优势扩大 . 38 风险提示 . 38 行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 3 行政调控框架 基本 完备，政策 基调依然偏紧 2017 以限购 、 限贷 、 限售 、 限价为主的行政调控体系基本成型， 2017 年末中央经济工作会议重申“ 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 ”。 2018 年初以来总体政策基调依然趋紧 ，两会政府工作报告、中央 政治 工作会议以及住建部的多次表态均围绕“房住不炒、差别化调控、长效机制、平稳健康发展”等关键词强调 调控目标 的 不动摇、 调控 力度 的 不放松 。 作为去杠杆的重点目标行业， 房地产 2018 年以来融资环境依然趋紧 ，管理层多次强调控制系统性金融风险，同时严格防范短期信贷资源流向房地产投资， 继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理 。 我们认为 2018 总体政 策基调依然偏紧，依然以控房价为核心调控目标。 行业周期弱化的同时行业政策的一致性同步趋弱，未来从单一区域政策判断行业总体政策的风向可能存在偏差， 因城施策的调控体系下全局性的收紧信号难以再现，更多地将体现在地方政策的修正层面。行业政策的地方修正通过限制房地产的交易属性和流动性控制成交量和成交价格，而信贷政策通过限制资金流动抑制投资性需求 。 我们认为 作为系统性风险的主要载体，房地产行业的去杠杆进程仍将温和推进，此外为进一步保护去库存的阶段性成果，避免信贷政策宽松带来新一轮加库存趋势，预计 未来总体政策基调依然趋严，一 切以保障房地产市场平稳健康发展为目标 。 图表 1： 2017 年末以来中央对地产行业的定调依然聚焦“平稳健康发展” 时间 事件 具体内容 2017 年 12 月 中央经济工作会议 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 2018 年 3 月 两会上李克强总理作 政府工作报告 更好解决群众住房问题。启 动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平衡健康发展。 支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。 2018 年 4 月 中共中央政治局工作会议 首先要全力打好“三大攻坚战”，同时要坚持积极的财政政策 取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要深化供给侧结构性改革，更多运用市场化法治化手段化解过剩产能，加强关键核心技术攻关，积极支持新产业、新模式、新业态发展，继续简政放权，减税降费，降低企业融资、用能和物流成本。实施好乡村振兴战略。要更加积极主动推进改革开放，深化国企国资、财税金融等改革，尽早落实已确定的重大开放举措。 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。 要加大保障改善民生工作力度，加强基本公共服务，解决好群众 关心的关键小事。 2018 年 5 月 住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求：一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。三是切实加强资金管控。四是大力整顿规范市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。 资料来源： CREIS、 华泰证券研究所 图表 2： 2018 房地产信贷政策聚焦抑制投机和差别化调控 时间 事件 内容 2018/1/25 中国银监会举行 2018 年 全国 银行业监督管理工作会议 将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。 2018/2/5 2018 年中国人民银行 工作会议 提出完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。 资料来源： CREIS、 华泰证券研究所 行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 4 图表 3： 2018 年原“一行三会”表态金融 、地产 防风险 机构 表态内容 央行 切实防范化解金融风险；稳妥推进重要领域和关键环节金融改革；持续推动金融市场平稳健康发展 银监会 努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和市场；继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为 证监会 要坚决打好防范化解资本市场重大风险攻坚战，加强股市、债市、期货市场风险监测和应对能力建设，坚决守住不发生系统性风险的底线 保监会 加大防范化解风险力度，把防 控风险放在更加重要的位置 资料来源： CREIS、 华泰证券研究所 行政调控难以放松， 三四线宽松政策预期退出 限购限贷方面， 2018 年 2 月以来，初步统计 有济阳县、昆明、安徽阜南县、大连、广州、沈阳、青岛、海南、东莞、 成都 、太原 等十 余 个城市陆续出台或升级限购、限贷相关政策 。限售方面，继 2017 大范围执行限售之后， 2018 年以来，长春、安徽阜南县、青岛和哈尔滨等相继加入了限售阵营。 截至目前 ，初步统计 已有超过 80 城实施限售 。限价方面，初步统计 2018 年以来三亚、湖北、南昌、济南、福建、东莞、海南和长春陆续出台房 地产限价政策。 图表 4： 2018 年 4 月 533 家银行首套房贷按揭首付以 3 成为主 图表 5： 2018 年 4 月热点城市二套房首付比例普遍维持 5 成以上 首付比例 数量 城市 3 成 7 南宁、海口、哈尔滨、重庆、大连、沈阳、长春 4 成 13 西安、石家庄、长沙、珠海、佛山、福州、南昌、济南、成都、青岛、东莞、太原、乌鲁木齐 4.5 成 1 昆明 5 成 3 上海、武汉、合肥 6 成 7 北京、郑州、天津、杭州、厦门、宁波、无锡 7 成 2 广州、深圳 8 成 2 苏州、南京 资料来源： Wind、华泰证券研究所 资 料来源： Wind、华泰证券研究所 2018 行政调控向三四线城市蔓延，我们认为 三四线城市棚改货币化所带来的阶段性繁荣仍在 2018Q1 持续， 去库存取得阶段性成果的情况下区域市场的量价齐涨引发新一轮调控预期 。 统计局数据显示 ， 2018Q1 三四线城市（全国 -40 大中城市）商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别达到 7.3%、 18.9%，显著高于一二线城市的 -2.5%、 3.3%。 2018年五一期间住建部约谈 太原、成都、哈尔滨 等 12 城，此后已有 7 城进一步升级调控 措施。我们认为未来三四线城市 的成交端 或难以再现阶段性的单 边上涨行情。 2成4%3成77%3.5成11%4成3%停贷5%行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 5 图表 6： 2017 年末 一、二、 三线城市 新建商品住房价格指数同比涨幅 资料来源：国家统计局、华泰证券研究所 棚改政策方面， 作为棚改的主要资金来源， 2018 年 PSL 新增规模依然保持高位水平， 1-4月份累计新增 3570 亿元，同比增长 44.5%。但是考虑到：（ 1）货币化安置比例依然尚未明确，棚改资金支持力度的加大或难以转化为需求端的直接刺激，如山东在 2018 棚改计划中提出取消货币化安置奖励；（ 2） 1-4 月 PSL 新增规模增速呈现逐步放缓趋势，考虑到地方城市去库存的阶段性成果 以及进一步 刺激 可能带来的市场过热，未来资金支持力度可能下降；（ 3） 2018 年 4 月，财政部、住房和城乡建设部联合发布试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法，未来棚改资金来源或主要来源于地方政府，并且专款专用，资产收益相对应，地方货币化安置意愿可能受到一定程度的影响。未来通过 PSL 监控棚改资金支持力度的有效性可能降低，我们认为未来货币化安置力度预计保持稳中回落 。 图表 7： 2018 年以来 PSL 当月新增 （亿元） 保持高位 图表 8： 2018 年以来 PSL 累计同比增速逐步回落 资料来源： Wind、华泰证券研究所 资料来源： Wind、华泰证券研究所 信贷政策 供需双向收紧 银行贷款和债券融资悲观，中小房企再次转向高成本信托 供给端来看， 统计局数据显示 2018 年 1-4 月房企资金来源累计同比增速由 1-2 月 的 4.8%逐月放缓至 2.1%。其中国内贷款 累计同比增速 自 2016 年 3 月以来首次为负。从 1-3 月的细分数据来看，国内银行贷款累计同比减少 4.0%，而非银金融机构贷款累计同比增速高达 31.3%。 银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平，收紧开发贷额度的同时，进一步穿透审查并购贷款 。 1 月 31 日，澎湃新闻获悉，上海银监局于 1 月 29 日下发关于规范开展并购贷款业务的通知，对投向房地产行业的并购贷款进行严控。 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-04一线城市 二线城市 三线城市(500)05001,0001,5002,0002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-03PSL当月新增（亿元）-100%0%100%200%300%400%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-04PSL新增累计值（亿元 /左轴）PSL累计同比增速（右轴）行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 6 图表 9： 17 年及 18 年 1-4 月房地产开发资金来源增速放缓 图表 10： 17 年以来国内贷款及个人购房款增速回落甚至负增长 资料来源：国家统计局、华泰证券研究所 资料来源：国家统计局、华泰证券研究所 根据 wind 数据统计， 2015、 2016 房地产信用债的发行规模分别达到 6132、 10683 亿元，净融入额（发行 -偿还）达到 5805、 10071 亿元。 2016 年 9 月交易所 为 房地产公司债 的发行 设立准入 门槛 ， 2017-2018 发行 规模进一步收缩。截至 2018 年 5 月中旬，房地产信用债发行规模为 2136 亿元，而到期规模 2997 亿元。考虑到到期规模的大幅增加，我们认为 交易所 和银行间市场 有望延续“借新续旧”操作，预计全年发行量高于偿还量，但是预计净融入额进一步收缩，融资成本上浮 明显 。 2019-2021 地产信用债到期规模将进一步增长至 4029、 5217、 5802 亿元，如果 监管机构 继续执行严格审核标准，房企资金链和融资成本预计进一步承压 。 图表 11： 2018-2021 房地产信用债到期规模 （亿元） 大幅增加 资料来源： Wind、华泰证券研究所 传统融资渠道收紧， 非标融资逆势增长。 根据用益信托在线数据统计，今年前 3 个月房地产领域集合信托产品成立 480款，仅 1月的成立数量几乎就与 2017年前 3个月数量相当；成立规模 966.29 亿元，同比增长约 90%；发行步伐也较为一致，一季度房地产信托共发行 576 款，规模为 1604.43 亿元，同比增长超一倍。 2018 年 4 月全国信托监管会议召开，进一步强调“ 严监管、去通道、控房地产、控政府平台 ”。我们认 为地产信托未来监管形势依然趋严， 2018 一季度信托产品的井喷也表明当前房企资金需求量 较 大 ，作为房企为数不多的资金输血通 道，信托发行规模的扩大或进一步推升中小房企的资金成本 。 -10%0%10%20%30%40%50%051015202008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172018M1-4房地产开发资金来源合计（万亿元，左轴）房地产开发资金来源合计同比（ %，右轴）-100%-50%0%50%100%150%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172018M1-4国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款02,0004,0006,0008,00010,00012,0002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021发行量（亿元） 偿还量（亿元）行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 7 需求端去杠杆仍在推进，资金成本敏感度有望提升 2018 年 2 月 6 日据时代周报报道，“今年银监会的重点是居民去杠杆”。从首套房和二套房贷款利率来看， 2018 年以来保持继续攀升态势。我们认为房贷利率的上升的原因主要在于（ 1）需求调控对按揭贷款额度的限制；（ 2）表外回归表内银行资产的重新配置；（ 3）新的利率走廊下市场化利率中枢的抬升。从居民新增贷款数据来看， 2018 年 4 月居民户新增人民币中长期贷款同比减少 20.2%，降幅较 3 月份进一步扩大 4pct，占新增 人民币贷款的比重由 2017 年 4 月的 40.4%下滑至 30.0%。考虑到同期商品房销售金额依然实现正增长，表明当前按揭放款速度有所放缓或者按揭贷款对成交的支持力度进一步减弱。 2017年“两会”期间，央行营业管理部主任周学东就透露，就个人房贷在新增贷款的占比来看，预计今年会下降到 30%以内。 当前居民对资金成本上涨的敏感度依然较低，我们认为原因 一方面在于部分地区房价依然处于上涨通道或者政府限价导致一定的套利空间，相对较强的资产升值预期下部分投资兼自住的需求依然看重未来资产升值预期 ，忽略短期资金成本。另一方面在当 前 低库存 +低供给的市场格局下，部分地区依然需求较为旺盛，卖方主导的市场格局下，买方 选择空间较为有限 。 从利率中枢的角度来看，我们统计 2016 年至今十年期国债到期收益率的最低值和最高值分别为 2.64%和 3.99%，同期融 360 统计的全国首套房贷款利率的最低值和最高值为 4.44%和 5.56%， 如果以区间十年期国债最大涨幅 135bp 作为房贷利率的最大上浮空间，预计未来首套房贷利率依然有 23bp 的上涨空间。如果考虑到央行控制按揭贷款的额度和占比，预计上浮幅度可能提升至 30-40bp，达到 6%，接近 2014 年的水平 。 图表 12： 2018 以来房贷利率保持持续攀升 资料来源： Wind、华泰证券研究所 3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-04首套平均房贷利率 二套平均房贷利率行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 8 图表 13： 2018 年 4 月首套房执行贷款优惠的银行数量仅占比 1.1% 图表 14： 2018 年 4 月 76%的银行二套房贷款利率上浮 20%以上 资料来源： Wind、华泰证券研究所 资料来源： Wind、华泰证券研究所 图表 15： 2018 年 4 月 居民户新增中长期贷款 （亿元） 同比减少 20% 图表 16： 2018 年 4 月居民户新增中长期贷款 （亿元） 占比降至 30% 资料来源： Wind、华泰证券研究所 资料来源： Wind、华泰证券研究所 货 币政策预期转向适度灵活，行业资金面改善或较为有限 央行发布 2018 年第一季度货币政策执行报告称，下一步，将创新金融调控思路和方式，保持政策的连续性和稳定性，实施好稳健中性的货币政策，注重引导预期，保持流动性合理稳定，为供给侧结构性改革和高质量发展营造中性适度的货币金融环境。健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革，增强利率调控能力，加大市场决定汇率的力度，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 我们 宏观团队 认为，受消费稳健增长、政策扶持新经济发展、地产投资表现不弱等逻辑 支撑，未来 GDP 增速快速回落的可能性较低。但受利率中枢高于去年同期、实体经济融资成本较高等因素影响， 1-4 月份基建、制造业投资增速仍低于去年同期，需求层面未来仍有下行压力。中央政治局会议提出要扩大内需，体现了政策的前瞻性，我们认为扩内需的先导将是刺激居民消费升级、以及支持高新制造业发展。 我们认为货币政策很可能已从稳健中性转向稳健灵活适度，央行持续大幅紧缩的可能性明显在降低。 人民银行在 4 月 25号进行了定向降准，我们判断未来如果经济数据下行压力继续体现，还可能再次进行定向降准 。 我们认为宏观层面的货币政策预期 出现边际改善迹象 ，未来长端利率的预期改善有望在一定程度上放缓房贷利率的上浮节奏，进而 利好 需 求端。 考虑到房企融资渠道的监管依然趋紧， 房企只能 通过需求端 的销售 资金回笼间接受益，预计总体改善幅度较为有限 ，或难以向产业层面传导。 1.1%98.9%样本银行提供首套房优惠利率占比未提供优惠占比6.9%11.8%5.1%76.2%基准利率上浮 10%基准利率上浮 15%停贷基准利率上浮 20%及以上-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-04居民户中长期贷款（亿元，左轴）同比增速（右轴）0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-04新增人民币贷款（亿元，左轴）居民户中长期贷款占新增人民币贷款的比重（右轴）行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 9 摇号政策 ： 提升市场透明度，保障政府限价调控落地 政策新动向之一： 2018 年 武汉、西安、杭州跟进启动摇号政策 ，截至目前已有 7 座城市施行摇号销售 。我们认为近期密集出台的摇号政策 反映出热点城市弱供给的市场格局下，需求端依然相对旺盛。摇号政策本质上依然基于控房价和引导市场预期的目的，重点消除实际房价高于名义房价的 茶水费、 排号费、捆绑销售等的价差部分，预期继续引导区域市场稳定发展 。我们认为摇号政策的密集出台 1）使得市场公平性进一步提升，政府限价调控得到真实落地； 2）为支持刚需创造良好的条件。成都、杭州等城市规定摇号过程中刚需拥有优先选房的权利 ， 初步落实管理层对刚需和改善型需求的支持态度。 摇号政策的出台对房企的影响较大，难以优先筛选全款或者高首付比例客户。此外短期需求过热，叠加部分地区一二手房价倒挂，摇号政策的出台或存在较强的助涨效应，可能会造成部分人群的非理性入市。我们认为一切政策的副作用均 是基于市场一致性预期的延续，随着政策持续执行下价格预期的调整，市场情绪预计回归理性。 为保证限价政策的切实落地，未来摇号政策或在热点城市进一步推广 ，房企资金面或进一步承压 。 图表 17： 截至 2018 年 5 月共有 7 城实施摇号销售政策 发布时间 城市 摇号政策 2017/5/25 南京 1）新建商品住房（含住宅用地上的酒店式公寓）客户积累大于可供房源的项目，应采用由公证机构主持的摇号方式公开销售商品住房； 2）提前向公证机构提出摇号申请； 3）拿证后应拿出所有房源进行摇号销售； 4）开发企业接受 报名时间不得少于 1 个工 作日，不得无理由拒绝意向购房人报名摇号，实名制摇号，编制 报名摇号清册 。 2017/7/18 上海 1）至少开盘 10 日前，向本市公证机构申请摇号排序公证，开盘日前，在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单； 2）使用公证机构提供的电脑摇号软件，当场公示摇号排序结果； 3）开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。 2017/10/27 长沙 1）摇号范围：限购区所有新建商品住房项目，累积购房者客户大于可供房源的项目； 2）提前 7 天向公证机构提出公开摇号公证申请； 3）摇号 3 日前在 销售现场发布摇号公告； 4）实名制认筹，购房认筹时间不得少于 3 个工作日。 2017/11/16 成都 1）全市商品住房开盘销售全部莱取公证摇号排序选房的销售方式； 2）房地产开发企业取得销许 10 日内，按照一房一价，一次性面向社会公开全部准售房源； 3）房地产开发企业在开盘销售前 3 日发布摇号公告； 4）摇号排序选房全程接受现场监督公证，摇号排序结果当场公示； 5）刚需家庭可优先摇号选房。 2018/3/15 武汉 1）意向购房人数多于准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售； 2）房地产开发企 业取得 商品房预售许可证前，应向房管部门提交申报预售房源销售方案； 3）销售时间须在上午 9 : 00 至下午 20 : 00 之间； 4）实行售后报告与抽查制度。 2018/3/20 西安 1）意向购房人数多余可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售； 2）公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件； 3）其他细则暂未公布。 2018/3/28 杭州 1）意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房； 2）一次性公开销售当期准售房源，在销售现场公示购房意向登记方案，明确 购房意向登记起止时间、地点和条件； 3）公证机构主持摇号工作，房管和司法部门进行指导监督； 4）房企公开销售所有准售房源时，应对“无房家庭”给予倾斜。 资料来源： 各地 住建委、房管局、政府办公厅 、 华泰证券研究所 行业 研究 /中期策略 | 2018 年 05 月 23 日 谨请参阅尾页重要声 明及华泰证券股票和行业评级标准 10 人才引进 ： 低门槛、高补贴，发展地方经济为因 ，带动房地产市场发展为果 政策新动向之二： 2017下半年以来共有近 30城密集出台人才引进措施。从各地政策来看，人才政策的优惠措施主要体现在三个方面， 1）落户门槛降低，本科专科可直接落户，部分城市家庭可随迁落户； 2）购房补贴或租房补贴，针对本、硕、博不同 学历层次分别给予不同程度的购房或租房补贴； 3）针对中高端科研人员，部分城市给予高额的科研启动资金。从人才引进的城市来看，以二三线省会城市为主，北京、上海等一线城市随后跟进，人才引进门槛依然相对较高。 我