敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 D ON GX IN G S E C U R IT IES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 择地利以应天时 寻找周期分化下的相对收益 房地产 行业 深度报告 2018年 05月 02 日 看好 /维持 房地产 深 度 报告 投资摘要： 在区域分化的经济背景和 “因城施策”的政策背景下，房地产行业已从整体成长到区域提升的阶段。 在行业整体周期的“天时”之外，区域差异的“地利”对房地产市场的影响越来越显著 。我们希望通过分析不同城市的长中短期差异，寻找潜力城市和黑马房企。主要结论如下： 短期 ： 政策平稳为主，房价涨速回落 供销比变动引起房价变动，房价变动引起调控政策的松紧。 多数城市政策将维持边际平稳，房价上涨速度将继续回落。 短期看好沈阳、大连、南宁、上海、成都、福州、杭州、南昌 。 中期 ：补库存需求仍强， 行业 小幅下行不悲观 今明 2 年房地产市场整体下行，但从土地周期和政策周期看，本轮下行幅度较小，不需悲观。 中期看好哈尔滨、大连、成都、沈阳、广州、上海、厦门、南昌、天津。 长期 ： 经济和人口是最主要的变量 GDP 体量与城市房地产体量有明显的正相关关系，是城市房地产市场的基本支撑。 横向比较看人口，纵向比较看收入 。 长期看好郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州、天津 。 投资策略： 中短期关注项目和 土地储备 ，推荐 金地集团 、 蓝光发展 、 滨江集团 、阳光城 。 长期关注区域优势， 推荐 万科 A、 保利地产 、 绿地控股 、 滨江集团 、蓝光发展 、荣盛发展。 风险提示： 短期风险为 调控政策大范围收紧，部分房企资金链紧张 ；长期风险为经济超预期下滑，利率长期上行 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxshotmail 执业证书编号 : S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07163 执业证书编号 : S1480118020022 行业基本资料 占比 % 股票家数 148 4.22% 重点公司家数 - - 行业市值 25287.33 亿元 4.21% 流通市值 19446.96 亿元 4.54% 行业平均市盈率 11.38 / 市场平均市盈率 17.33 / 行业指数走势图 资料来源： wind，东兴证券研究所 相关研究报告 1、房地产行业报告： TOP100 维持高增速，估值修复渐行渐近 2018-05-02 2、房地产行业报告：世事多无常，拥抱确定性2018-04-23 3、房地产行业报告：投资增速创新高，销售数据双回落 2018-04-18 4、房地产行业报告： “高周转 ”必要且可行，综合反映房企管理能力 2018-04-16 -4.3%15.8%35.8%5/3 7/3 9/3 11/3 1/3 3/3房地产 沪深 300 P2 东兴证券深度报告 房地产 行业： 择地利以应天时：寻找周期分化下的相对收益 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES目 录 前言 . 8 1. 短期：政策平稳为主，房价涨速回落 . 8 1.1 供销比与房价 走势有明显的负相关性 . 8 1.2 供销比的背后是调控政策 .10 1.3 调控政策的背后是房价 . 11 1.4 短期判断：政策平稳为主，房价涨速回落 .13 1.4.1 多数城市供销比仍低，供不应求将维持 .13 1.4.2 多数城市政策将维持边际平稳，少数城市可能收紧 .14 1.4.3 房价上涨速度将下降 .15 1.5 短期看好沈阳、大连、南宁、上海、成都、福州、杭州、南昌 .15 2. 中期：房企补库存需求仍强，行业小幅下行不悲观 .15 2.1 待开发土地领先房价变动 1 至 3 年 .15 2.2 土地面积接近最低点， 溢价率有支撑 .17 2.3 待开发土地去化周期与房价变动反向同步或略有领先 .18 2.4 中期判断：房地产市场整体小幅下行 .20 2.5 中期看好哈尔滨、大连、呼和浩特、成都、沈阳、上海、南昌 .21 3. 长期：经济和人口是最主要变量 .22 3.1 GDP 体量是房地产市场的基本支撑 .22 3.1.1 GDP 与住宅总市值有明显的正相关关系 .22 3.1.2 人均 GDP 与人均可支配收入存在稳定关系，不同城市差异较大 .26 3.1.3 人均 GDP 与常住人口数量中度正相关 .28 3.2 横向比较，人口增速越大的城市房价增速越大 .30 3.2.1 横向比较，常住人口增速越大的城市房价增速也越大 .30 3.2.2 人均住宅面积增速分化明显，部分城市需求受压抑 .32 3.3 纵向来看，人均可支配收入增长是房价上涨的主要驱动力量 .33 3.3.1 人均可支配收入水平和增速在不同城市间的差别较小 .34 3.3.2 房价收入比悬殊的原因并非收入的差别 .34 3.3.3 平均房价收入比高峰已过，结构分化明显 .35 3.3.4 房价收入比将维持合理区间，收入驱动房价 .36 3.4 长期看好郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州、天津 .38 4. 投资建议：中短期看项目分布和土地储备，长期看区域优势 .41 4.1 中短期关注项目和土地储备，推荐金地集团、蓝光发展、滨江集团、阳光城 .41 4.2 长期关注区域优势，推荐万科 A、保利地产、绿地控股、滨江集团、蓝光发展 .42 5. 风险提示 .43 6. 附录一： 22城供销比与房价变动 .44 7. 附录二： 34城待开发土地面积与房价变动 .50 8. 附件三 ： 34城待开发土地面积去化周期与房价变动 .59 东兴证券深度报告 房地产 行业： 择地利以应天时：寻找周期分化下的相对收益 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES表格目录 表 1:22 城供销比低点与调控政策 . 11 表 2:34 城调控政策与同期房价表现 .12 表 3:22 城供销比及 变化趋势 .13 表 4:34 城调控政策预测 .14 表 5:34 城 2018 年一季度待开发土地面积及去化周期 .21 表 6:2006 至 2016 年 34城人均可支配收入 /人均 GDP .27 表 7:34 城长期判断相关指标 .38 表 8:34 城经济预测 .39 插图目录 图 1： 22城平均供销比与平均房价同比 . 9 图 2：一线城市平均供销比与平均房价同比 . 9 图 3：二线城市平均供 销比与平均房价同比 . 9 图 4：三线城市平均供销比与平均房价同比 . 9 图 5：北京供销比与房价同比 .10 图 6：上海供销比与房价同比 .10 图 7：杭州供销比与房价同比 .10 图 8：武汉供销比与房价同比 .10 图 11：北京待开发土地面积与房价同比单位： % .16 图 12：上海待开发土地面积与房价同比单位： %.16 图 13：广州待开发土地面积与房价同比单位： %.16 图 14：深圳待开发土地面积与房价同比单位： %.16 图 15：天津待开发土地面积与房价同比单位： %.17 图 16：杭州待开发土地面积与房价同比单位： %.17 图 17：南京待开发土地面积与房价同比单位： %.17 图 18：武汉 待开发土地面积与房价同比单位： %.17 图 23:待开发土地面积与土地成交溢价率 .18 图 24：北京待开发土地面积去化周期与房价同比 .19 图 25：上海待开发土地面积去化周期与房价同比 .19 图 28：南京待开发土地面积去化周期与房价同比 .19 P4 东兴证券深度报告 房地产 行业： 择地利以应天时：寻找周期分化下的相对收益 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES图 29：厦门待开发土地面积去化周期与房价同比 .19 图 30：大连待开发土地面积去化周期与房价同比 .20 图 31：成都待开发土地面积去化周期与房价同比 .20 图 34:34 城待开发土地面积与同比增速 .20 图 35:全国房地产开发投资完成额单位：亿元 .23 图 36:2004 年 34城 GDP 与住宅总市值 .23 图 37: 2010 年 34城 GDP 与住宅总市值 .24 图 38: 2016 年 34城 GDP 与住宅总市值 .24 图 39： 2002 至 2016 北京 GDP 与住宅总市值 .25 图 40： 2002 至 2016 广州 GDP 与住宅总市值 .25 图 41： 2002 至 2016 南京 GDP 与住宅总市值 .25 图 42： 2002 至 2016 天津 GDP 与住宅总市值 .25 图 43： 2002 至 2016 武汉 GDP 与住宅总市值 .26 图 44： 2002 至 2016 成都 GDP 与住宅总市值 .26 图 45： 2002 至 2016 沈阳 GDP 与住宅总市值 .26 图 46： 2002 至 2016 兰州 GDP 与住宅总市值 .26 图 47:34 城人均可支配收入 /人均 GDP.28 图 48:2006 年 32城人均 GDP 与常住人口 .29 图 49: 2011 年 32 城人均 GDP 与常住人口 .