,2018 中国房地产上市公司研究报告,2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究目录1. 研究背景与目的2. 研究方法体系2.1 研究对象2.2 评价指标体系2.3 计量评价方法3. 研究结果及分析3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析3.2 2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究结果4. 结语专题： 构建中国房地产金融安全生态圈研究主持：中国房地产 TOP10 研究组联席组长：,马,骏：国务院发展研究中心企业研究所所长,刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中国指数研究院院长主要成员：黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任国务院发展研究中心企业研究所：袁东明、马淑萍清华大学房地产研究所：吴璟、张莉、张标、朱恩伟、赖智勇中国指数研究院：蒋云峰、张璇、李建桥、牛晓娟、杨秀、邱玲玲、迟行、陶淑茹、颜海清、蔡艳平、古超、黄靖、王怀泉、房利松、赵鹏花、张冉、马岚、刘佩佩、张蕾、王琳、柴志宏、李畅、蒋金丽、王昭玥、韩瑾、修功全、范优、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、程玉、田文刚、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、王玲、袁彬彬、黄艳,1,中国房地产 TOP10 研究组,1研究背景与目的,中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证,券市场投资机会的重要标准。,2017 年，在资本市场“监管升级，脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但随着资本市场向市场化和理,性化转变，也为房地产上市公司实现长期稳健发展创造机会。机遇和挑战并存，房地产上市公司分化加剧，优秀房地产上市公司精准把握资本市场改革机遇，借助资本力量加大热点城市深耕力度、推动产品创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。在 2018 中国房地产上市公司研究中，中国房地产 TOP10 研究组在总结历年研究经验的基础,上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。,中国房地产上市公司 TOP10 研究的目的是：,（1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做优做大；,（2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者中的影响力，拓,展企业融资渠道，帮助企业更好更快发展；,（3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司 TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。,2研究方法体系,2.1 研究对象,（1）依法设立且公司股份于 2018 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开,上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。,（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30% （源自上市公司分类与代码，中国证监会 2005 年 3 月颁布）；2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%，或按历,史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%（源自全球行业分类标准，GlobalIndustryClassificationStandard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称 GICS)。,2.2 评价指标体系,（1）房地产上市公司评价体系,在 2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究中，中国房地产 TOP10 研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2018 中国房地产上市公司综合实力 TOP10”。,2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究,经营规模评价体系TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：财富创造能力（EVA）评价体系,TOP10 研究组沿用了 2003-2017 年连续使用的财富创造能力 EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行 EVA 评价。指标体系如下：,投资价值评价体系,本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：,2,财务稳健性评价体系,中国房地产 TOP10 研究组流动性风险（LiquidityRisk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率等，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：（2）园区开发上市公司评价体系研究组从园区开发上市公司的经营能力出发，考虑园区的经营绩效（是园区开发上市公司经营管理能力的体现，也对园区开发上市公司的业绩成长产生影响），同时，研究组也分析了企业在资本市场的表现，从而全面评价园区开发上市公司的竞争力。指标体系如下：2.3 计量评价方法研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。设 1, x2 ,xp 是初始变量， 1， m 表示因子变量，使用统计软件 SPSS 可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，然后计算出因子综合得分：,A (1F 1 .mFm)/i,，,i 1,.,m,其中 表示各个因子变量的方差贡献率。3,162.57 190.60,4,2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究3研究结果及分析3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析“2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究”的研究对象主要包括 110 家沪深上市房地产公司和 52 家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2017 年，在“房住不炒”的总基调下，全国房地产市场整体价格趋稳，但成交规模再创新高，房地产上市公司紧抓市场机遇，整体实现“增收又增利”，但因规模效应、运营效率、管控水平等方面的差异，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧；2018 年以来，行业延续上一年调控收紧态势，行业资金面不断收紧，房地产上市公司竞争将更加激烈，未来随着房地产投资向长期价值回归，拥有良好基本面、聚焦城市群发展布局的房地产上市公司将更受资本市场青睐。（1） 经营状况：总资产均值增长超三成，掀起规模竞赛浪潮2017 年，在高频调控与棚改货币化并举之下，全国房地产市场迎来了分化发展，成交规模再创历史新高。优秀的房地产上市公司把握其间的市场机遇，掀起一轮规模竞赛浪潮，普遍实现了业绩的大幅增长，总资产随之快速提升。2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值及增长率,沪深及大陆在港上市房地产公司的总资产规模继续保持增长， 2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值为 1038.98 亿元，同比增长 32.52%，增幅高于 2016 年 0.89 个百分点。房地产上市公司规模分化持续，沪深上市房地产公司总资产均值达到 760.68亿元，同比增长 26.24%，增幅较 2016 年有所放缓，部分中小型沪深上市房地产公司因经营不善、出售资产等导致原有资产规模不断收缩；而以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到 1627.69 亿元，同比增长 39.38%，增幅高于 2016 年 5.26 个百分点，且较沪深上市房地产公司高 13.14 个百分点。存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长，是拉动总资产增长的四大动力。,2017 年沪深上市房地产公司存货和货币资金均值,2017 年大陆在港上市房地产公司存货和现金及现金等价物均值,364.34,465.58,602.57,760.68,712.63,870.71,1167.82,1627.69,27.79%,29.43%,26.24%,21.99%20.25%,22.18%,34.12%,39.38%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,0,300,600,900,1200,1500,1800,2014年,2015年,2016年,2017年,单位：亿元,沪深上市总资产均值沪深上市总资产均值增长率,大陆在港上市总资产均值大陆在港上市总资产均值增长率,220.86,327.69,418.50,54.54,77.39,97.34,16.46%,285.7329.38%,14.68%,27.71%,12.12%40.62,34.29%,41.89%,25.78%,0%,20%,60%40%,80%,0,100,400300200,500,2014年 2015年 2016年 2017年 2014年 2015年 2016年 2017年,单位：亿元,存货均值,货币资金均值增长率,341.09,397.12,727.33,104.53,22.39%16.43%,505.7127.34%,43.82%,15.15%73.92,41.41%,55.53%,0%,20%17.24%,60%40%,80%,0,200,600400,800,2014年 2015年 2016年 2017年 2014年 2015年 2016年 2017年,存货,单位：亿元,均值,现金及现金等价物均值增长率,中国房地产 TOP10 研究组第一，存货作为总资产的重要组成部分，2017 年增速超三成，为规模增长奠定发展根基。2017 年，沪深及大陆在港上市房地产公司存货均值达到 517.63 亿元，同比增长 34.51%，高于 2016 年 14.80 个百分点。其中，沪深上市房地产公司存货均值为 418.50亿元，同比增长 27.71%，大陆在港上市房地产公司存货均值为 727.33 亿元，同比增长 43.82%，后者存货规模和增速明显领先于前者，彰显了大型房企在资源获取方面的优势。其中存货规模最大的恒大，2017 年末的存货达到 9536.47 亿元，同比增长 44.74%；融创、融信等房地产上市公司的存货规模大幅提升，同比增长率分别达到 140.21%、156.10%，存货占总资产比重均超过 50%，进而推动其总资产增幅达到 112.53%、72.08%。第二，受益于良好的销售回款，货币资金均值同比增长，但在投资力度加码下增速有所放缓。2017 年，旺盛的销售行情推动了房地产上市公司的货币资金沉淀，但积极的投资支出导致货币资金的流转量升高，增速明显放缓。沪深及大陆在港上市房地产公司 2017 年的货币资金均值为 127.28 亿元，同比增长 21.53%，增速较 2016 年低了 26.85 个百分点。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司货币资金、现金及现金等价物均值分别达到 97.34 亿元、190.60 亿元，同比分别增长 25.78%、17.24%。部分房地产上市公司严控销售回款，保障资金充裕，如碧桂园、新城控股 2017 年的销售回款率分别高达 91%、85%，货币资金同比增幅均超 60%，总资产规模增幅均超 75%。,2017 年沪深上市房地产公司长期股权投资和投资性房地产均值,2017 年大陆在港上市房地产公司权益性投资和投资物业均值,第三，收并购及合作等股权投资力度的加大，使房地产上市公司 2017 年长期股权投资均值同比增长超四成，成为推动总资产规模增长的加速器。其中，沪深上市房地产公司长期股权投资均值为 32.85 亿元，同比增长 45.18%；大陆在港上市房地产公司权益性投资均值为 73.51 亿元，同比增长 37.88%。随着土地市场竞争更趋激烈，部分房地产上市公司倾向于通过长期股权投资替代招拍挂拿地，以扩大投资范围和降低资金风险，如以收并购方式拿地为主的融创、阳光城、泰禾、融信等长期股权投资金额显著增长，融信 2017 年权益性投资额同比增长超 150%，泰禾则由 8.38 亿元猛增 7 倍至 67.77 亿元；而华润置地、龙湖等合作力度较大的房地产上市公司，权益性投资增幅也均超过了 50%。第四，随着国内房地产由增量向存量市场转换，2017 年在“租售并举”政策的有力推动下，加码长租公寓、商业、酒店等投资性房地产成为房地产上市公司总资产规模增长的新动力。2017 年，沪深上市房地产公司投资性房地产均值为 41.84 亿元，同比增长13.77%；大陆在港上市房地产公司投资物业均值为 190.48 亿元，同比增长 15.40%，大陆在港上市房地产公司在投资性房地产方面的规模和增速均较高，业务模式正由短期开发逐渐向长期投资过渡。如万科、旭辉加大长租公寓投资布局，截至 2017 年底，万科已获取的房间数量超过 10 万间，投资性房地产高达 288.11 亿元，同比增长 31.71%；旭辉公寓管理规模已超 20000 间，投资物业共计 144.02 亿元，同比大幅增长 149.47%；龙湖、华润置地等企业稳步投资持有商业物业，投资物业分别达到 680.95 亿元、992.08 亿元；金茂不断夯实酒店运营能力，2017 年投资物业同比增长 26.25%，达到 278.12 亿元。5,22.62,32.85,36.77,41.84,15.58%10.12,34.81%13.65,65.76%,45.18%,29.5923.6327.46% 25.22%,24.28%,13.77%,0%,40%20%,60%,80%,0,20,40,60,2014年 2015年 2016年 2017年 2014年 2015年 2016年 2017年,单位：亿元,长期股权投资均值,投资性房地产均值增长率,53.32,114.01,143.41,165.06,190.48,20.28% 21.85%30.48 37.14,43.56%,37.88%73.51,31.92%,25.79%,15.09% 15.40%,0%,40%20%,60%,80%,0,10050,150,200,2014年 2015年 2016年 2017年 2014年 2015年 2016年 2017年,单位：亿元,权益性投资均值,投资物业均值增长率,2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究2017 年房地产上市公司总资产分阵营变化情况,“,随着总资产增速的扩大，房地产上市公司总资产规模的集中度也在加速提升， 二八法则”凸显，内部呈现出明显的断层。2017年，共有 44 家房地产上市公司的总资产规模超千亿，在沪深及大陆在港上市房地产公司中数量占比为 27.16%，总资产合计占比为79.53%，较 2016 年增加 3.03 个百分点，行业“大者恒大”的效应不断强化。其中，恒大、碧桂园、万科三家企业的总资产增长率均值为 49.38%，总资产均已突破万亿，合计占沪深及大陆在港上市房地产公司资产总值的 23.63%；分别有 9 家、32 家房地产上市公司的总资产在 3000-10000 亿、1000-3000 亿区间，平均增长率为 41.14%和 38.60%，而总资产在百亿以下的房地产上市公司，平均增长率仅为 2.07%。总资产代表了房地产上市公司所能支配的资源。大型房地产上市公司在资源层面的集中度越来越高，也在一定程度上反映了其更容易聚集行业优势资源和获得资本的青睐，未来发展的源动力更为充足，增长速度也会更快。（2） 盈利能力：增收又增利态势延续，两极分化进一步加剧2017 年，房地产上市公司销售业绩的快速增长带动了其营业收入、净利润规模的同步增长，盈利能力上行。但随着行业运营、资金、土地等成本不断上涨，两极分化却在进一步加剧，盈利能力成为衡量房地产上市公司持续发展的试金石。优秀房地产上市公司保持对高质量发展的追求，通过强化内部管控、增强运营效率等，带动了其净利率及净资产收益率的大幅提升。,增收又增利，业绩分化持续,2017 年沪深上市房地产公司营业收入及净利润均值,2017 年大陆在港上市房地产公司营业收入及净利润均值,得益于过去两年销售规模的持续提升和价格涨幅较大的三四线城市项目进入结算周期，房地产上市公司整体实现了“增收又增利”：2017 年，沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到 218.96 亿元，同比增长 16.70%；净利润均值为 30.93 亿元，同比增长 38.52%，高于营业收入 21.82 个百分点。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为 167.37 亿元、328.09 亿元，同比增长 8.11%和 27.64%；净利润均值分别达到 21.00 亿元、51.94 亿元，分别同比增长 25.34%、52.27%。相较而言，以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司的盈利规模和增速均大幅超过沪深上市房地产公司，行业“强者恒强”，分化态势加剧。6,9243.71,3749.67,1728.331272.91,731.61616.47,231.74205.42,41.14%5074.09,38.60%,26.92%,18.63%,2.07%48.26 48.37,10%0%,40%30%20%,60%50%,30000,90006000,1500012000,10000亿,3000-10000亿 1000-3000亿 500-1000亿,100-500亿,<100亿,单位：亿元13255.8949.38%,2016年总资产均值,2017年总资产均值,总资产增长率均值,167.37,39.81%120.29,28.70%16.76,86.0413.62%5.72%11.55,8.49%12.53,154.8133.72%,25.34%8.11%21.00,0%,30%20%10%,40%,50%,0,100,200,2014年,2015年,2016年,2017年,单位：亿元,营业收入营业收入均值增长率,净利润净利润均值增长率,257.05,181.2317.63%-0.40%28.24,202.7911.89%-1.96%27.69,26.76%23.19%34.11,328.0952.27%,-10%,27.64% 30%10%51.94,50%,70%,0,200100,300,400,2014年,2015年,2016年,2017年,单位：亿元,营业收入营业收入均值增长率,净利润净利润均值增长率,中国房地产 TOP10 研究组2017 年房地产上市公司不同销售额阵营的净利润及核心利润均值变化情况,从不同销售额阵营房地产上市公司的盈利表现来看，大而愈强的趋势愈加明显，各阵营净利润、核心净利润增长率基本呈现逐级递减趋势。其中，销售额千亿及以上阵营的房地产上市公司凭借较高的成本管控能力，为净利润的提高腾挪出更大空间。碧桂园、恒大以及融创 2017年净利润增长率均超 100%，分别拉动 3000亿以上、 1000-3000亿阵营的净利润增长率均值达到 62.33%、 72.95%；500-1000 亿、100-500 亿、100 亿元以下阵营的房地产上市公司净利润增长率均值则分别为 41.65%、55.03%、31.72%。随着行业优胜劣汰加剧，扣除了政府补助、变卖资产等非核心经营利得损失的核心净利润，相比净利润更能反映企业经营活动的真实盈利水平。由上图可知，房地产上市公司的核心净利润依旧呈现出“大而愈强”、逐级递减趋势，其中 3000 亿以上、1000-3000 亿阵营的房企核心净利润增长率均值也处于高位，分别为 58.54%、67.15%。结合净利润、核心净利润表现来看，各销售额阵营房地产上市公司净利润增速与核心净利润增速之间的差额呈现出递增趋势，3000 亿以上、1000-3000 亿阵营的核心净利润占净利润比重均值最大，分别为 71.42%、62.73%，净利润、核心净利润均值增速之间相差 3.79、5.80 个百分点；500-1000 亿阵营、100-500 亿阵营占比分别为 59.22%、58.61%，增长率差距为 13.19、16.59 个百分点；100 亿以下阵营的核心净利润对净利润的贡献最低，仅为 23.10%，增长率差额达到 18.29 个百分点。以上说明，在房地产行业集中度不断增强的趋势下，部分中小型房地产公司的主营业务经营压力骤增，净利润增长主要来源于营业外利得，如 100 亿以下阵营中，莱蒙国际将物业项目及相关债务出售给和昌地产、SOHO 中国出售上海虹口 SOHO 和凌空 SOHO 等，导致净利润有所增长，而核心净利润下滑。除此之外，部分房地产上市公司由于经营压力过大选择转型或退出。2017 年，多家原房地产上市公司选择重组或转型，转型方向包括环保、体育、制造业、医疗服务等行业，如珠江控股接受北京京粮股份有限公司 100%股权的置入，更名为京粮控股，主营业务转向食品加工制造；中天城投更名为中天金融，战略转型大金融产业等。,2017 年，房地产上市公司的盈利质量进一步提升，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为 15.55%、19.20%，分7,272.52,108.88,193.01,69.27,72.95%,55.03%,62.33%58.54%,67.15%,41.65%28.46%36.98 23.07,38.44%25.69 13.70,31.72%13.43%10.73 4.47,0%,40%20%,60%,100%80%,0,100,200,300,3000亿,1000-3000亿,500-1000亿,100-500亿,<100亿,单位：亿元,净利润均值净利润增长率均值,核心净利润均值核心净利润增长率均值,10.39%,8.01%,10.35%,15.55%,14.56%,12.52%,11.68%,8.57%,4.26%,8.56%,9.64%,11.33%,3.68%,6.42%,11.05%,0%,10%,20%,整体盈利水平增强，运营效率有所降低2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值30%19.20%,2014年,2015年,2016年,2017年,2014年,2015年,2016年,2017年,沪深上市净利润率均值,大陆在港上市净资产收益率均值,2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究别同比增长 5.20 及 7.52 个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于前者 3.65 个百分点；净资产收益率均值则分别增长了 1.08 和 4.62 个百分点，达到 9.64%和 11.05%。其中，较高的净利润率推动了房地产上市公司净资产收益率的提升。中海、华润置地、龙湖等房地产上市公司净利润率均突破 20%，净资产收益率则分别为 15.34%、16.09%、17.85%；融创、富力 2017 年净利润率分别为 17.51%、35.98%，增幅 9.27、22.89 个百分点，净资产收益率大幅提升至 25.12%和 34.43%。2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司三项费用率均值,此外，在政策加码、销售受抑的同时，房地产上市公司大力补仓，导致周转速度整体呈下降趋势。2017 年，沪深上市房地产公司总资产周转率、存货周转率均值分别为 0.23、0.31，均较去年下降 0.01；大陆在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为 0.20、0.36，较去年分别下降 0.01 和 0.02。随着行业杠杆率高企、流动性趋紧，高周转正成为房地产上市公司扩大规模、提升盈利质量的“杀手锏”。2017 年以来，房地产上市公司在扩大规模的同时，通过优化运营管理、完善跟投制度，以实现高周转目标。如碧桂园以高周转为核心竞争力，凭借完善的标准化管理体系和合伙人机制，将平均开盘时间缩短至 6.9 个月，现金流回正周期缩短至 1-3 个月，总资产周转率和存货周转率高达 0.28、0.52；中海全面优化项目开发全流程节点管理，精确控制每个开发环节中的节点进度，有效提升运营管理效率，总资8,3.75%,3.52%,3.43%,3.31%,4.36%,4.98%,4.03%,3.68%,7.60%5.35%,6.53%4.86%,5.44%4.43%,5.70%4.11%,8.40%2.61%,9.60%5.22%,7.98%4.18%,7.03%5.03%,16.70%,14.92%,13.30%,13.13%,15.37%,19.81%,16.19%,15.74%,0%,10%,20%,2014年,2015年,2016年,2017年,2014年,2015年,2016年,2017年,沪深上市销售费用率均值财务费用率均值,大陆在港上市管理费用率均值三项费用率均值,0.36,0.28,0.32,0.31,0.33,0.32,0.38,0.36,0.25,0.23,0.24,0.23,0.21,0.20,0.21,0.20,0.10.0,0.2,0.3,0.4,尽管行业成本不断上涨，优秀房地产上市公司仍通过强化成本管控实现了净利润率的提升。从三项费用率来看，2017 年沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为 13.13%、15.74%，较去年同期下降 0.17 个、0.45 个百分点。部分房地产上市公司通过搭建高效的管理系统、优化管理结构，有效降低成本，如中海基于完善的成本管控体系，进行信息数字化管理系统升级，进一步控制成本费用，三项费用率仅为 3.88%，低于房地产上市公司均值 12.36 个百分点；滨江集团设置标准化的人员结构管理、人数管理，以同等规模企业三分之一人数的精干团队降低了管理费用，三项费用率仅为 4.38%，低于沪深上市房地产公司均值 8.75 个百分点。部分房地产上市公司则凭借低融资成本优势实现了财务费用率的下降，如招商蛇口通过中期票据、公司债、CMBS 等多种融资工具拓展融资渠道，全年平均融资成本仅为 4.8%，财务费用率同比下降 1.12 个百分点，三项费用率低至 4.75%。2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值0.5,2014年,2015年,2016年,2017年,2014年,2015年,2016年,2017年,沪深上市存货周转率均值,大陆在港上市总资产周转率均值,中国房地产 TOP10 研究组产周转率和存货周转率分别达到 0.27、0.37；泰禾、阳光城重点强化高周转速度，项目开盘和现金流回正速度明显加快。在追求规模的道路上，房地产上市公司并未放松对于盈利能力的关注，规模增长的同时实现了效益的提高。若房地产上市公司一味追求规模，或将面临资金和利润下滑的风险，严重阻碍企业发展，而在扩大规模的同时，有效提升盈利水平、获得高质量的发展，将成为房地产上市公司未来的重要目标。（3） 财务稳健性：负债水平处于近年高位，需谨防资金流动性风险伴随规模的加速扩张，房地产上市公司 2017 年杠杆率不断加大，资产负债水平进一步提高，但相对充裕的销售回款使房地产上市公司实现了账面资金的充裕和短期偿债能力的提升。面对 2018 年调控高压下的市场环境及趋紧的融资环境，房地产上市公司偏高的杠杆率和偿债压力都有可能使其面临更高的经营风险，谨慎投资、确保现金流的平衡与财务的稳健性将成为房地产上市公司的经营要点。,负债水平处于近年高位，短期偿债能力有所提升2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率,2017 年，房地产上市公司负债水平保持高位运行，沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为 79.03%、78.23%，同比增长 1.85、2.65 个百分点，其中三成左右的沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率超过 80%，触及负债率红线。尽管如此，2017 年房地产市场超预期的销售行情为房地产上市公司提前锁定业绩创造了条件，在一定程度上缓解了负债压力。剔除预收账款后，沪深及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值为 55.85%、60.73%，同比增长 0.21、1.25 个百分点，整体来看，实际债务水平在可控区间之内。2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司速动比率与货币资金/短期及一年到期借款,74.89%70.88%56.62%54.55%,76.64%71.53%57.63%56.04%,77.18%75.58%59.48%55.64%,79.03%78.23%60.73%55.85%,40%,80%70%60%50%,2014年,2015年,2016年,2017年,沪深上市资产负债率沪深上市有效负债率,大陆在港上市资产负债率大陆在港上市有效负债率,1.12,1.68,1.99,2.01,1.35,1.60,1.92,2.34,0.56,0.61,0.77,0.82,0.60,0.63,0.69,0.71,0.0,0.40.2,0.6,1.00.8,0.0,1.00.5,1.5,2.52.0,2014年,2017年,2015年 2016年沪深上市货币资金/短期及一年到期借款（左轴）,大陆在港上市现金及现金等价物/短期及一年到期借款（左轴）沪深上市速动比率（右轴）大陆在港上市速动比率（右轴）受益于充裕的销售回款，房地产上市公司的货币资金实现同比增长，有效增强企业的短期偿债能力，为防范资金风险提供保障。9,2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究2017 年，沪深及大陆在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为 2.01、2.34，分别同比上升 0.02、0.42；沪深、大陆在港上市房地产公司速动比率分别为 0.82、0.71，同比上升 0.05、0.02，短期内偿债能力略有提升。如万科 2017 年持有货币资金 1741.2 亿元，为短期借款及一年内到期借款 622.7 亿元的 2.80 倍，资金状况相对充沛。,强投资下资金面趋紧，多维度确保资金安全2015-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司现金流净额均值,现金流的变化反映了房地产上市公司的经营战略，规模扩张期的房地产上市公司呈现出高涨的投融资热情。2017 年沪深上市房地产公司现金及现金等价物净增加额为 18.20 亿元，同比下降 8.61%，大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额为67.87 亿元，同比上升 16.01%。其中沪深、大陆在港上市房地产公司经营活动产生的现金流量净额均值分别为 7.92 亿元、-11.41 亿元，同比分别下降 49.33%、144.26%，后者由正转负印证了其强土地投资意愿；沪深、大陆在港上市房地产公司投资活动产生的现金流量净额均值分别为-33.48 亿元、-104.16 亿元，同比分别下降 68.03%、111.84%，反映了后者在并购合作等权益性投资及投资性物业的投入增强；为满足投资加码下产生的大量资金需求，房地产上市公司不断加大融资力度，2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司筹资活动产生的现金流量净额均值分别为 44.48 亿元、132.11 亿元，后者高于前者 1.97 倍，分别同比增长 83.06%、57.88%。2017 年部分代表房地产上市公司拿地金额、拿地金额占销售额比重情况,