深度报告 cgws 报告日期： 2018 年 05 月 14 日 汪毅 021-61680675 Email:yiwcgws 执业证书编号 :S1070512120003 联系人（研究助理）： 李翕然 021-31829690 Email:lixirancgws 从业证书编号 :S1070117100012 相关报告 > 2018-05-09 > 2018-03-28 > 2017-12-05 住房租赁市场与 金融创新研究 简析长租公寓 REITs与 CMBS业务 前景 结论 从 2016年 国家首提 “ 租购 并举”以来 ，我国住房租赁市场进入新的发展 阶段 。发展住房租赁市场，有助于丰富我国的房地产供应体系、满足多层次住房需求、形成“租购并举”的可持续发展局面。 结合发达国家经验 一个具 备良好发展趋势的租赁市场，必须具备机构化、专业化、金融化三大特征 。 中国 房地产市场经过 30余 年发展，其中不乏 优秀 的专业 房产机构 ， 由此类 企业发挥模范带头作用 至关重要 。 由于潜在的巨大市场，长租公寓行业近年来备受各 方青睐 ， 随着国内首单长租公寓 REITs正式获准发行，此项目将会对我国住房租赁市场产生重要的示范作用和深远影响，住房租赁市场开展 REITs契合“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并 且有利于长租公寓实现规模化扩张。加上近期国家层面密集的住房租赁 REITs利好政策出台，我国长租公寓 REITs的前景一片光明。 要点 回顾历史，开革开放后我国城镇化率长期实现高速增长，从 1995 年的 29%提高到 2017 年的 58.5%。与不断提高的城镇化率随之而来的，是如潮水般涌入城市的流动人口，这些流动人口大多会在城市中租房居住，他们中大多是大学毕业生和外出务工人员，他们是为住房租赁需求的主要构成。 据统计 ， 我国租赁人口占比 11.6%，租赁房屋占比 18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在 35% 以上。北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为 20%，租赁人口也没有超过 40%，相对于旧金山、纽约等城市高达 60%的租赁人口和 50%的租赁房屋 ，差距明显。 以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。 2017 年下半年，住房租赁市场迎来了“爆发式”发展：中央层面，九部委联合联合发文并选取 12 个城市开展住房租赁市场试点；在地方，广州首提“租购同权”后，武汉、郑州、杭州、成都等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策。 长租公寓以企业作为新的市场供应主体，从房屋品质到日常管理再到社交培训 等增值服务，提供更加契合市场需求的租赁房源，且有利于规模化经营、盘活存量资产等，是住房租赁市场的重要组成部分。尤其是 2017 年以来，随着“租购同权”的提出，各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进，长租公寓市场也从此迎来了发展的契机。 对于房企而言， REITs 将成为一种有效的融资工具，帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构，使房地产企业可以在开发运营商和资产服务商之间进行良好的切换。另一方面， REITs 可为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品，进一步拓展投资渠道，加速金融市场的发展壮大。 证券研究报告 宏观经济研究 深度报告 分析师 2018 年 05 月 14 日 长城证券 2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 住房租赁市场需求的多样性 . 4 1.1 城镇化催生的租赁需求 . 4 1.2 购房需求转化为租房需求 . 5 1.3 单身与新世代带来的租房需求 . 7 2. 住房租赁市场亟待供给侧改革 . 9 2.1 住房租赁市场现状 . 9 2.2 供应主体类型 . 10 3. 住房租赁相关支持政策 . 11 3.1 中央到地方 . 11 3.2 金融 +地产深度合作 . 16 4. 类房地产投资信托基金（类 REITs）及商业物业抵押贷款资产支持证券（ CMBS） . 24 4.1 类 REITs 或 CMBS 整体概况 . 24 4.2 专项计划具体方案结构 . 26 4.3 国内首单长租公寓 REITs. 30 5. 投资建议 . 30 6. 风险提示 . 31 2018 年 05 月 14 日 长城证券 3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图 1： 近年城镇化率增长趋势 . 4 图 2： 北上广深流动人口数 . 4 图 3： 近 10 年大学毕业生数量 . 5 图 4： 北上广深二手住宅租金回报率与新建住房价格 . 5 图 5： 一、二线城市住宅平均价格 . 6 图 6： 结婚率下降，离婚率上升 . 8 图 7： 经济越发达住房自有率越低 . 10 图 8： 租房市场房源国际比较 . 11 图 9： 已发行 CMBS 及类 REITs 情况 . 24 图 10： CMBS 交易结构图 . 27 图 11： 类 REITs 交易结构图 . 28 表 1： 2017 年上半年地方政府主要房地产政策和改革措施 . 6 表 2： 中央住房租赁相关政策 . 12 表 3： 地方关于住房租赁市场相关政策 . 13 表 4： 各地租购同权保障政策 . 14 表 5： 主要房企长租公寓项目 . 15 表 6： 此处录入标题 . 15 表 7： 商业银行与政府、房企合作情况 . 16 表 8： CMBS、经营性物业贷 、经营性物业贷 与类 REITs 比较 . 25 2018 年 05 月 14 日 长城证券 4 请参考最后一页评级说明及重要声明 1. 住房租赁市场需求的多样性 1.1 城镇化催生的租赁需求 根据人力资源和社会保障部统计，全国户籍人口城镇化率从 2012 年的 35.3%增长到 2017年的 42.35%， 8000 多万农业转移人口成为城镇居民。同样，今年政府工作报告中关于城镇化水平也提到这样一组数据“城镇化率从 52.6%提高到 58.5%”。回顾历史，开革开放后我国城镇化率长期实现高速增长，从 1995 年的 29%提高到 2017 年的 58.5%。与不断提高的城镇化率随之而来的，是如潮水般涌入城市的流动人口，这些流动人口大多会在城市中租房居住，他们中大多是大学毕业生和外出务工人员，他们是为住房租赁需求的主要构成。 图 1： 近年 城镇化率 增长趋势 资料来源： 公开资料 整理， 长城证券研究所 图 2： 北上广深流动人口数 资料来源： Wind,长城证券研究所 数据来源：W i n d上海流动人口数 北京流动人口数 广州流动人口数 深圳流动人口数2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017300 300400 400500 500600 600700 700800 800900 9001000 1000万人 单位 ： 万人 2018 年 05 月 14 日 长城证券 5 请参考最后一页评级说明及重要声明 图 3： 近 10 年大学毕业生数量 资料来源： Wind,长城证券研究所 与 一 、 二线 城市紧张的 住房租赁市场 相比 ，三 、 四 城市 房地产市场仍然 具有 较大库存，所以 综合来看 ，我国住房租赁市场发展不足问题主要集中在一、二线城市。 1.2 购房需求转化为租房需求 首先，近年一，二线城市房价持续上涨，上涨幅度远远超过租金涨幅，造成租金与房价之背离。其背离程度可通过二手住宅租金回报率略知一二。在此购房成本远超住房成本情况下，越来越多的人选择租房而不是购房。 图 4： 北上广深二手住宅租金回报率 与 新建 住房价格 资料来源：长城证券研究所 0万人 100万人 200万人 300万人 400万人 500万人 600万人 700万人 800万人 900万人 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 全国普通高等学校毕业人数 全国普通高等学校毕业人数 数据来源：W i n d百城住宅平均价格: 一线城市( 右轴) 上海: 二手住宅租金回报率 北京: 二手住宅租金回报率深圳: 二手住宅租金回报率 广州: 二手住宅租金回报率0 8 - 1 2 0 9 - 1 2 1 0 - 1 2 1 1 - 1 2 1 2 - 1 2 1 3 - 1 2 1 4 - 1 2 1 5 - 1 2 1 6 - 1 2 1 7 - 1 21 .21 .62 .02 .42 .83 .23 .64 .04 .4%2100024000270003000033000360003900042000元 /平方米元 平方米 2018 年 05 月 14 日 长城证券 6 请参考最后一页评级说明及重要声明 图 5： 一、二线 城市住宅平均价格 资料来源： Wind,长城证券研究所 注： 一线城市（ 北京， 上海，广州，深圳） ， 二线城市（ 天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州，共 22 个 ） 其次，随着各地密集出台楼市调控政策，的确打击了房地产投机性需求，但其中也不免存在误伤购房刚需的可能。诸如提高首付额度，调高购房资格门槛，房贷利率提升，这将使得一部分潜在购房需求变得不能买房或买不起房，从而由购房转向租房市场。 表 1： 2017 年上半年地方政府主要房地产政策和改革措施 地方政府 关键词 政策内容 杭州、福州和厦门等市 调控、信贷 继续出台升级版房地产调控措施，提高购房门槛，强化差别化住房信贷政策 北京市住建委等 商办项目、个人购贷 加强商业、办公类项目管理。要求商办类项目不得擅自改变为居住等用途，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于 500 平方米，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，且个人购买商办类项目需满足限购条件。 广东中山市政府 住房限购 发布通知实施住房限购，称对拥有 3 套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有 2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停销售新建商品住房。 厦门市 限购、新购 该市户籍成年单身（含离异）人士限购 1 套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满 3 年；新购住房需取得产权证后满 2 年方可上市交易。 北京 信贷、购房税 重拳调控楼市之后，又出台若干通知就实施细节做出规定，包括北京地区离婚一年内房贷申请人均按二套房信贷政策执行，非京籍人士购房需连续 60 个月缴纳个税。 成都市 限购 升级限购，将二手住房纳入限购范围，加强购房资格审核，非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。 数据来源：W i n d百城住宅平均价格: 二线城市 百城住宅平均价格: 一线城市1 0 - 1 2 1 1 - 1 2 1 2 - 1 2 1 3 - 1 2 1 4 - 1 2 1 5 - 1 2 1 6 - 1 2 1 7 - 1 28000 800012000 1200016000 1600020000 2000024000 2400028000 2800032000 3200036000 3600040000 40000元 /平方米 元 /平方米元 平方米 元 平方米 2018 年 05 月 14 日 长城证券 7 请参考最后一页评级说明及重要声明 河北省沧州市 限购 实施住房限购政策：非本市户籍居民家庭在主城区已拥有 1 套及以上住房的，暂不得在主城区购买住房；本市户籍居民家庭在主城区已拥有 2 套及以上住房的，暂不得购买普通住房（ 144 平方米及以下）；提高住房公积金贷款首付比例，首套 30%、二套 60%、三套停止发放。 河北省廊坊市 扩控区、差别化信贷 扩大调控区域包括廊坊市主城区和永清县，且差别化住房信贷政策要求也更加严格，即非本地户籍居民家庭限购一套住房，首付款比例不低于五成。 广州、石家庄、长沙和郑州 限购、最低首付、收紧资格 升级版房地产限购限贷措施，不同程度地提高购买普通商品房最低首付款比例，收紧购房资格，暂停发放第三套及以上住房的商业贷款，并禁止对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。 北京市住建委、人民银行营管部等联合发布 差别化信贷、土地供应 1、完善商品住房销售和差别化信贷政策。实施购买二套房“认房又认贷”，首付比例提高至 60%，并暂停发放贷款期限 25 年以上的个人住房贷款； 2、切实增加商品住房有效供应，三季度末完成全年土地供应计划，确保新建商品住房成交均价环比不增长。 江西省赣州市 限购 南昌之后该省第二个限购城市，规定满足条件的居民限购一套商品住房，并提高公积金贷款门槛。 青岛市 限购限贷 实施限购限贷政策，同时提高贷款最低首付比例，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 南京市 限购 进一步调整住房限购政策，在主城区范围内，暂停向已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。 环北京的涞水和涿州、环上海的嘉善、环南京的滁州、环福州的连江等热点城市周边县市 限购限贷 实施限购限贷政策 资料来源：长城证券研究所整理 1.3 单身与新世代带来的租房需求 根据民政部的统计，从 2013 年开始我国结婚率便呈现逐年下降趋势，这意味着越来越多的适婚年龄人群或保持单身，或推迟结婚年龄，由此而产生的单身群体或将更大可能选择租赁房屋。另外，随着“ 90 后”“ 00 后”等新世代进入社会，他们思想更加开放，对新鲜事物接受更快，租赁房屋居住将更符合他们的生活理念，对于相关租赁事物的接受度较高。 根据 2017 魔都新租赁时代白皮书 长租公寓租赁报告 调查结果，目前长租公寓租客群体中，近 8 成租客年龄为 30 岁以下， 90 后、 95 后群体更是占半数以上。数据显示， 2018 年 05 月 14 日 长城证券 8 请参考最后一页评级说明及重要声明 本科及以上学历的租客占 74%，其中研究生及以上占比达 14%。此外，有出国学习或工作经历的租客占 16%左右。 以 南京为 例，根据南京市民政局的数据 ,2017 年 ,南京一共有 78750 对情侣成家 ,比 2016 年少了 1000 多对 ,而且婚得也越来越晚。从近 6 年的数据来看 ,2012 年以前南京人普遍还是在 30 岁以前结婚 ,初婚者的平均年龄是 29.2 岁。 2013 年初婚平均年龄为 30.7 岁 ,“三十而婚”自此成为常态。 2014 年 ,初婚登记总平均年龄是 30.1 岁 ,2015 是 30.4 岁 ;2016 年 ,一下子大跨步到 31.6 岁。而 2017 年 ,初婚平均年龄又涨了 1 岁 ,达到了 32.6 岁。 图 6： 结婚率 下降 ，离婚率上升 资料来源： 公开资料 整理， 长城证券研究所 租赁房住房需求主要来自于两大类人群，一类是阶段性住房购房能力不足的新毕业、新就业群体，另一类是在城市从事非农工作但没有稳定居所的农业转移人口。 这两类人群的租赁需求具有明显的就业导向特点，偏向于新兴产业发展迅猛、就业需求广泛的大城市。这类城市由于大量人口流入，出现城市拥堵、环境污染、住房供不应求等问题，政府部门也对人口流入采取了各种限制措施，如户籍限制、购房限制、入学限制等，但并没有产生明显的效果。 未来人口向大城市聚集是必然的，难以阻碍这种趋势，则要顺应趋势，解决发展中出现的问题。堵不如疏，建设更多的国家中心城市，并且以国家中心城市为核心构建城市群，着眼于新型城镇化、城市化功能升级等方面因素，考虑加大土地供给，建立租购并举的住房制度，为新市民提供充足住房保障。 2018 年 05 月 14 日 长城证券 9 请参考最后一页评级说明及重要声明 2. 住房租赁市场亟待供给侧改革 2.1 住房租赁市场 现状 根据链家研究院 2017 年发布的租赁市场系列研究报告， 目前我国租赁房屋有 4600 万套 ，共有 1.6 亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要 5300 万套左右的租赁房屋。 这反映出全国住房租赁市场的供应存在一定的 缺口，全国总体上租赁房屋的供应总量不合理。 其中北京租赁人口大约 731 万，租赁房屋数量（间）大约是 300 万，租赁缺口大约 431 万间（折合 220 万套）。依据这份数据，上海、深圳的租赁缺口也分别在 586 万间和 223 万间。 我国租赁人口占比 11.6%，租赁房屋占比 18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在 35% 以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。 城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为 20%左右，租赁人口占比也没有超过 40%，相对于旧金山、纽约等对标城市高达 60%左右的租赁人口占比和 50%左右的租赁房屋占比，差距明显。 对比租赁与交易市场规模，目前我国租赁市场比重较低，仅有 6%，相比于日本市场的 72%，美国市场的 50%来说，中国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足，提高租赁市场在市场中的地位也是“购租并举”的核心概念。 以 发达国家日本为例， 日本的 住房租赁市场 规模大且规范。在日本用于租赁的住宅占所有房屋的 40%，同时有超过八成的房屋是委托给专业公司来打理的。从上个世纪 90 年代的房地产泡沫之后， 日本就开始推行不动产证券化， J-REITs 应运而生并得到了充分的发展。日本集中化的住宅模式与中国较为接近，对中国住房租赁的发展有许多值得借鉴的经验。 1968 年，日本的住宅总数超过家庭总数，其中日本租赁住宅的占比一直保持 30%到 40%左右，而自用住宅的比例达到 61.5%。日本的长租公寓指的是租赁住宅，就是为了出租而建造的住宅。 在日本也会有自持住宅的出租，在日本叫商品出租住宅，本身是商品房，业主购买以后出租出去。但这是比较少的情况，相对来说为了出租而建造的公寓还是占大多数的。 2018 年 05 月 14 日 长城证券 10 请参考最后一页评级说明及重要声明 图 7： 经济 越发达住房自有率越低 资料来源：长城证券研究所 2.2 供应主体类型 目前我国住房租赁市场供应主体主要有三个类型，个人住房供给，保障性租赁房，机构租赁供给。其中，个人住房租赁即居民个人将自有空闲住房通过房产中介或直租方式向租客出租的占到整个住房租赁市场的 89.5%。但由于相关信息的不对称，房东与租客间摩擦时有发生，租赁双方直接达成交易的比例很低，大量存量房源得不到有效盘活。 保障性住房，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。我们通常所说保障性租赁房一般便指廉租房和政策性租赁住房（公租房）。 廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价高涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能 成为了低收入家庭住房的“救命草”。 公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。但此类公共租赁房为近 10 年内才开始建设，而且面向特定人群，在户型结构，租赁金额和期限上具有许多严格要求，在一些人口较多城市特别是一线城市能够覆盖的人群比例较低。例如，上海的住房保障比例仅为 1.5%，而广州则仅有 0.8%。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 中国 俄罗斯 墨西哥 巴西 意大利 加拿大 法国 英国 美国 瑞士 德国 住房自有率 2018 年 05 月 14 日 长城证券 11 请参考最后一页评级说明及重要声明 图 8： 租房市场 房源 国际 比较 资料来源： 链家 研究院， 长城证券研究所 在欧美日等发达国家，机构租赁行业凭借其良好的服务品质，规范化的管理，租赁关系稳定等特点在住房租赁市场中占有举足轻重的地位。机构渗透率也是住房租赁市场成熟度的参考指标之一。美国机构化渗透率 30%左右，日本的渗透率 80%以上，北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市，也才不到 5%，全国层面只有 2%。即便是最具代表性的北京市场，也与发达国家的市场成熟度相去甚远。对比成熟的发达国家市场，我国的机构租赁在可预期的将来有着巨大的发展潜力。 3. 住房租赁相关 支持 政策 3.1 中央到地方 与热度居高不下的房地产买卖市场相比，中国住宅租赁市场在过去多年并没有受到足够的重视，发展缓慢，市场供应主体主要是个人房东和中介二房东，由于缺乏相关规范，问题漏洞繁多。 除此之外，虽然政府供应的公租房也解决了一部分人群的租房问题，但毕竟我国人口数量庞大，政府力量难以覆盖所有租住需求。随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加 明显，建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。 建立购租并举的住房制度自 2015 年被首次提出，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场每一步发展都受到极大关注，尤其是 2017 年，关于住宅租赁市场的利好消息此起彼伏且影响深刻，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。 2018 年 05 月 14 日 长城证券 12 请参考最后一页评级说明及重要声明 表 2： 中央 住房租赁 相关 政策 发布时间 发布部门 文件 名称 主要 内容 2016 年 1 月 6 日 住房 和城乡建设部 关于 加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 首次提出 实行租购并举，培育和 发展住房租赁市场 2016 年 3 月 5 日 国务院 2016 年 政府工作报告 建立 租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围 2016 年 6 月 3 日 国务院办公厅 关于 加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开放企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产 。 鼓励 新建租赁住房，将新建租赁住房纳入住房发展规划 。 允许将 商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租 。 税收优惠 ：个人出租住房享 增值税率优惠，企业出租房屋享 其他 优惠政策 鼓励金融机构 向住房租赁企业提供金融支持 。 2016 年 12 月 19 日 中央经济工作会议 2017 年 中央经济工作会议公报 加快住房租赁市场 立法，加快机构化，规模化租赁企业发展 2017 年 5 月 19 日 住建部 住房租赁 和销售管理条例（ 征求 意见稿） 为 我国首部专门针对住房租赁和销售的法规，重点为如何保障租房人的权益 。 出租人不得采取 暴力 ，威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房 合同中 没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方 面 提高租金 直辖市 ， 市， 县人民政府 应当建立 住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平的信息。 鼓励 出租人与承租 人 签订长期住房租赁合同，当事人签订 3 年 以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给予相关政策支持。 2017 年 7 月 18 日 九部委 （ 住建部， 发改委，公安部，财政部，国土部，人民银行，税务总局，工商总局，证监会 ） 关于 在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 人口净流入的大中城市要充分发挥国有企 业的引领和带动 作用 ，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。 住建部 会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。 鼓励 各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁 2018 年 05 月 14 日 长城证券 13 请参考最后一页评级说明及重要声明 发布时间 发布部门 文件 名称 主要 内容 住房等方式，增加新建租赁住房供应。 金融政策方面 ，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发型公司信用类债券及资产支持证券，积极发展房地产投资信托基金。 2017 年 8 月 21 日 国土资源部 ，住房城乡建设部 利用 集体建设用地建设租赁住房试点方案 根据 地方 自愿 ， 确定 第一批在北京，上海，沈阳，南京，杭州，合肥， 厦门 ，郑州，武汉，广州，佛山，肇庆，成都 等 13 个 城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 2017 年 10 月 18 日 十九大 中央委员会报告 坚持房子 是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体 供应 ，多渠道保障，足够并举的住房制度，让全体人民住有所居。 资料来源：政府网站 ， 长城证券研究所 自 2015 年起，中央已多次在重要会议中提 出或颁布具体文件指导住房租赁市场的发展。 2017 年下半年，住房租赁市场迎来了“爆发式” 发展：中央层面，九部委联合联合发文并选取 12 个城市开展住房租赁市场试点；在地方，广州首提“租购同权”后，武汉、郑州、杭州、成都等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策。 从 2018 年政府工作报告中指出，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，到全国发布租赁新政策的城市超 50 个，已有超过 10 个城市开展租赁类土地出让，供应量超过 8 万套。 表 3： 地方关于 住房租赁市场 相关政策 地区 发布时间 政策名称 甘肃 2016 年 8 月 关于 加快培育和发展住房出租市场的实施意见 海南 2016 年 8 月 海南省 加快培育和发展住房出租市场实施办法的通知 河北 2016 年 9 月 河北省 人民政府办公厅关于加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 辽宁 2016 年 9 月 关于进一步 深化住房制度改革加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 四川 2016 年 10 月 四川省 人民政府办公厅关于加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 安徽 2016 年 11 月 安徽省 人民政府办公厅 关于 加快培育和发展住房出租市场的 通知 江西 2016 年 11 月 关于 加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 宁夏 2016 年 11 月 自治区 人民政府办公厅关于加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 吉林 2016 年 11 月 吉林省 人民政府办公厅关于加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 福建 2016 年 11 月 福建省 人民政府办公厅关于加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 湖南 2016 年 12 月 湖南省人民政府 办公厅关于加快培育和发展住房出租市场的实施 意见 北京 2017 年 10 月 关于加快 发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 北京 住房租赁监管平台上线 上海 2017 年 7 月 “十三五 ”期间 预计新增租赁 住房 约 70 万 套 2018 年 05 月 14 日 长城证券 14 请参考最后一页评级说明及重要声明 地区 发布时间 政策名称 2017 年 9 月 2017 年 10 月 关于 加快培育和发展本事住房租赁市场的实施意见 布局 核心地段，推进REITs 试点 上海市 规土局负责人在上海市政府新闻发布会表示目前已经有 13 幅