2022-2023中国商业地产发展研究报告.1.2 1.1-5 7.8%29.2%11.5%.2 2.0.46%0.08%.6 3.9 4.300 5.1%.11.14 1.14 2.17 3.2022 CMBS/CMBN.21.23 1.23 2.25.27.28“+”.31 1 2022 5 31 2022 2022 Z 2022 2 2022 2022 1-5 1.5%1-5 8.5%4-5 5 6 54.3%1.1-5 7.8%29.2%11.5%2017-2022 1-5 CREIS 6.2%5.0%4.7%4.6%4.0%3.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.6%2.5%2.8%2.5%2.2%1.9%1.9%2.3%14.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.2%11.5%9.6%8.3%8.0%7.1%6.9%7.6%7.0%5.9%5.3%5.0%6.1%0%7%14%21%开 发投资 额 新 开工面 积 销 售面积办 公楼占 比 商 业营业 用房占 比 3 1 2022 1-5 6270 7.8%2021 12.5%12.0%1-5 4878 29.2%2021 9.7%9.4%2022 1-5 4239 11.5%2 1 2022 1-5 7.0%30.8%10.4%2011-2022 1-5 CREIS 2022 1-5 4270 7.0%2021 2.2 5 1011 10.9%11.9%4 0.9 1+7370 9312 11945 14346 14607 15838 15640 14177 13226 13076 12445 4270-7.0%-20%-10%0%10%20%30%40%03000600090001200015000180002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022:1-5亿元商 业 营 业 用 房开发 投资额(左)同比(右)4 2011-2022 1-5 CREIS 2022 1-5 3572 30.8%2021 9.1 5 821 36.2%40.4%4 11.5 2022 1-5 31 28 50%10%-50%10%26.3%2011-2022 1-5 CREIS 2022 1-5 3078 10.4%4 12%5 3.8%20671 22007 25902 25048 22530 22317 20484 20066 18936 18012 14106 3572-30.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0500010000150002000025000300002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022:1-5万平方米商 业 营 业 用 房新开 工面积(左)同比(右)78782024775919968469223290752247925223351081227571283835731197137791017332939288257790462789307810.4%-40%-20%0%20%40%02000400060008000100001200014000全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月1-5 月2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022万平方米商 业 营 业 用 房销 售 面积(左)全年同比(右)1-5月同比(右)5 2 2022 1-5 9.4%24.6%14.6%2011-2022 1-5 CREIS 2022 1-5 2000 9.4%2021 1.4 5 446 16.4%13.3%4 10.8 2011-2022 1-5 CREIS 2022 1-5 1306 24.6%2021 3.7 5 283 45.1%38.7%4 13.2 2022 1-5 31 21 50%10%-50%10%2544 3367 4652 5641 6210 6533 6761 5996 6163 6494 5974 2000-9.4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020004000600080002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022:1-5亿元办 公 楼 开 发 投资额(左)同比(右)5361 5986 6887 7349 6569 6415 6140 6049 7084 6604 5224 1306-24.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020004000600080002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022:1-5万平方米办 公 楼 新 开 工面积(左)同比(右)6 1-5 50%20%-40%3.3%2011-2022 1-5 CREIS 2022 1-5 1161 14.6%2021 13.4 4 13.7%5 13.2%2.0.46%0.08%1 2022 2021 2021 100 24.70/0.46%2021 0.14 100 MALL 26.96/2008618225464128838682498817291274238261068475614764363142437231251333491733751013116114.6%-40%-20%0%20%40%60%010002000300040005000全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月全年1-5 月1-5 月2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022万平方米办 公 楼 销 售 面积(左)全年同比(右)1-5月同比(右)7 0.14%2021 0.18 2022 2021 2021 2 0.08%2022 2022 2 4.76/0.08%33.8%62.5%3.7%2 8 2021-2022 2021-2022 CREIS 2022 3 4 2022 10.2%12.0%25%2022 CREIS 10.2%12.8%14.3%22.2%0%5%10%15%20%25%2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1广州 上海 北京 深圳12.0%20.8%25.2%25.6%27.6%31.1%32.1%35.3%37.7%0%10%20%30%40%50%2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1杭州 成都 厦门 西安 重庆 青岛 天津 长沙 武汉49.3%14.7%8.0%6.7%5.3%5.3%10.7%租 赁和 商 务服 务 业科技/媒体/通 信（TMT）银行/保险/证券/其 他金融 行业建 筑和房 地产业医疗/生物医药工 业品制 造业其他 9 2022/TMT 15%TMT TMT 5%-10%3.2022 3 2022 1-5 91 41 4 42 26 10 51 9 8 6 5 19 3 2022 1-5 635 42.9%375 300 172 58 10-30 88 34 3 4 10 2022 1-5 CREIS 2022 1-5 23 25%6.2 18 20%5.4/5.8 8.3 6.4 2022 1-5 45%2022 1-5 CREIS 2022 1-5 85%5 外环：2022 年1-5 月，内 环：2021 年1-5 月31%25%11%4%5%7%17%25%20%17%12%11%8%7%写字 楼工业 厂房商业商务园区/产业园区物流 仓储综合 体其他80%20%85%15%外环：2022 年1-5 月，内 环：2021 年1-5 月内资外资 11 30%2022 1-5 4.300 5.1%2013-2022 300 CREIS 2022 300 2022 300 6520 33.1%5177 41.1%2013-2022 300 CREIS 2022 300-33.1%-15.4%-50.8%5.2%-11.3%18.4%-12.4%4.7%-10.4%-41.1%-60%-40%-20%0%20%40%0500010000150002000025000300002013H1 2014H1 2015H1 2016H1 2017H1 2018H1 2019H1 2020H1 2021H1 2022H1万平方米商 办 用 地 推 出面积(左)商 办 用 地 成 交面积(左)商 办 用 地 推 出同比(右)商 办 用 地 成 交同比(右)25674.9%0%3%6%9%12%15%0500100015002000250030002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022H1元/平方米/天商 办 用 地 成 交楼面 均价(左)商 办 用 地 平 均溢价 率(右)12 2567/5.1%4.9%1271 358 28.2%2017-2022 6 CREIS 2022 286 2.1%231 29.1%2047 1924 47.0%50.4%4188 3022 25.1%34.1%2017-2022 6 CREIS 2.5%7.2%0.2%0.1 4.9%1.5 8.6%0.3-80%-40%0%40%80%120%0400080001200016000201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6一 线城 市 二 线城 市 三 四线 城 市万平方米成 交规划 建筑面 积（左）同 比（右）-40%-20%0%20%40%60%0400080001200016000201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6一 线城市 二 线城市 三 四线 城 市元/平方米/天成 交楼面 均价（左）同 比（右）13 2020 2021 2022 300 CREIS 2022 1.7%25.0%49.2%41.1%38.7%33.9%()()(/)0303 C14C-3 F3 2022/06 8.65 9.14 10561 2022/03 7.00 10.52 15029 N12-0402 N2-04B-A 2022/01 3.90 3.24 8330 10 xh128D-07 2021/10 5.00 15.50 31001 2018 202120 2021/07 14.35 7.07 4925 OPPO VIVO AI TMT CREIS 24.0%15.7%25.0%42.7%50.0%41.1%33.3%34.2%33.9%0%20%40%60%80%100%2020H12021H12022H1一线 二线 三 四线 14 1.2022 5 5 CREIS 2022 5 3 5400 4.8 3 1300 1.2 3 320 100-150 50 3 30-40 3 650 5100 3 5 3 天津武汉西安郑州石家庄长沙杭州青岛北京长三角苏州南京合肥深圳广州东莞南昌哈尔滨长春沈阳济南宁波上海成都佛山无锡福州盐城南通中山徐州泉州厦门大连重庆昆明贵阳南宁嘉兴常州扬州温州惠州 15 100 80 40 3 150 100 50-100 3 30-50 2021 1-2022 5 3 630 5400 2022 1-5 3 92 760 2022 2021 1-2022 5 CREIS 2021 3 82 640 3 30 14 9 3 247 2300 3 20 10 3 300 2500 3 10 3128149231816 1615 1514129 98 8 8 8 81387 7 7 705101520253035上海深圳广州北京重庆成都长沙杭州武汉苏州南京天津宁波郑州青岛南宁合肥西安南昌佛山东莞济宁金华珠海惠州一 线城市 二 线城市 三 四线城 市个 16 2021 1+1+N 2021 88 62 6 70%48 32 67%9 19%4 8%2021 12 31 84 25 57 68%2021 25 81%84 52 62%18 58%6 截至2021 年12 月31 日，星 盛 商业订立合约向84 个商用物业项目提 供服务，覆盖中国25 个城市已运营项目24 个未开始运营项目60 个长三角珠三角注：已运营及合约面积不 包括32 个 咨询服 务项目 的建筑 面积 17 2.2022 Z+2022 2021 2022 2021 2022 1 96%18 2022 2 3 IP 4 1+1+N 2022 2.0 2022 IP 7 2022 1 2 3 2021 7 5 2021 2021 4 7 2021+19 103.2 58.7 6 47.3 2021 2021 10 50 12 2022 IP IP 2018 PMS 2021 20 IP 2021 IP 2+1+1 IP 2021 19 259.9 40%2.06 31%2021 1118 2020 29.75%32.1%21 3.2022 CMBS/CMBN 1 CMBS/CMBN 2022 8.2%2021-2022 6 CMBS/CMBN CNABS 2021 1-2022 6 CMBS/CMBN 104 1836.1 CMBS/CMBN 75%728.4 39.7%35%2022 CMBS/CMBN 33 6 640.1 8.2%63.8%2021 CMBS/CMBN 34 90%CMBS/CMBN 2022 CMBS/CMBN 728.4642.9280.9166.111.4 6.3010203040500200400600800办 公 物 业 零 售 物 业 混 合 物 业 酒 店 物 业 公 寓 物 业 仓 储物 流只亿元发 行规模（左）发 行数量（右）一 线城市46%二 线城市45%三 四线城市9%22 2 REITs 2022 REITs 2 2021-2022 6 REITs CNABS 2021-2022 6 REITs 24 447.3 2022 REITs 6 116.8 REITs 60 2022 REITs REITs 2 33.5 REITs 1401265045基础设施 零售物业 办公物业 酒店亿元31%28%11%10%6%6%3%3%1%基础设施 零售物业 办公物业 酒店 混合物业产业园 公寓 仓储物流 保障房 23 1.2022 5 2022 19 24 2022 5 3 5400 4.8/+2020 6.19 REITs 2020 4 REITs 2021 5 REITs REITs 12 2021 6 REITs-REITs 25 2.Z 1 TOP10 2021 2019-2021 99%26 2 2022 6 23 30 13.5 2 1500+IP 2021 6 2022 4 2.4 IP+5+IP IP 27 2022 REITs REITs REITs 5 28 2022 Z 2022 29,2022 5G AR/VR AI CBD 30%2023 30 2022 TOD TOD T-MAX UNICITY TOD TOD 31+2022 COOC COOC 2016 2021 55 9 COOC 80 26 COOC 50 2022 2021 11 2022 6 24 100 2022 Distrii OFFICEZIP Regus OFFICEZIP-COOC OFFICEZIP OFFICEPRO Powered by OFFICEZIP HUI OF OZFit PEPA+