2022-2023“房住不炒”并未转向，行业构建新模式迎契机分析报告目 录一、经济承压下“三驾马车”亟待继续加码.3二、稳住宏观经济大盘为 今 年 首 要任务.4三、“两会”首提“支持合理住房需求”，多地发布调控纾困政策.71、“支 持 合 理 住 房 需 求”的 表 述 为 近 7 年 来 的 首 次 提 及.72、各 城 松 绑 政 策 平 稳 着 陆，放 松“四 限”愈 加 频 繁.8四、“及时雨”助力房企安全转型，化解房企风险.91、五 部 委 同 时 发 声，房 企 重 拾 信 心.92、银 行 全 面 支 持 优 质 房 企 收 并 购，化 解 当 前 风 险.1 13、金 融 机 构 修 复 对 房 企 信 心，房 企 发 债 规 模 扩 大.1 24、探 索 房 企 新 发 展 模 式.1 3五、“三稳”目标，信贷是主要抓手.131、今 年 房 贷 利 率 有 较 大 下 调 空 间.1 32、信 贷 政 策 调 控 占 到 放 松 政 策 的 5 5%.1 5六、房地产税何时上马，还 待 市 场复苏.16七、首轮土拍规则微调，助 行 业 稳定前行.18八、打通融资渠道，“十四五”期间保障性租赁住房建设全面提速.201、“两 会”再 定 调，加 快 发 展 长 租 房 市 场，推 进 保 障 性 住 房 建 设.2 02、“十 四 五”期 间 4 0 城 保 障 性 租 赁 住 房 建 设 全 面 提 速.2 13、鼓 励 金 融 机 构 为 保 障 性 租 赁 住 房 提 供 融 资 支 持.2 2九、松绑限售促二手房行 业 良 性 发展.241、放 松 限 售 条 件，释 放 积 极 信 号.2 42、重 视 存 量 房 交 易 监 管，营 造 规 范 对 交 易 环 境.2 4附 件：2022 年各地稳定楼市政策（截止 3 月 30 日）.262022 年开启，各地就密集发 布促进市场稳定的相关政策，据 58 安居客房产研 究院不完全统计，在今 年 以 来国家地方发布的百余条楼市相关 政 策中，除了住房 保障规划等信息外，大 部 分 都 是促进市场稳定、刺激住房消费 的 相 关 内 容。“稳增长”成了今年的首要 任务，而这则需要庞大的房地产行业来托底。中央 层面积极发声，金融信 贷 将 发 挥巨大作用，尤其 是在 3 月“两会”定调后，3月 16 日五部委同时表态，化解 房 地产企业风险，更为今 年房地产 市 场 排 除 了 不稳 定因素，极大地提振了 行 业 信心，房企也将因此 迎来构建新模 式 的 重 要 契 机。一、经 济 承 压 下“三 驾 马 车”亟 待 继 续 加 码2022 年前两个月全国经济发展趋于稳定。2 月份，CPI 同比上涨 0.9%，涨幅与 上月相同，PPI 同比上涨 8.8%，涨幅比上月回落 0.3 个百分点，主要受近期原油、有色金属等国际大宗 商 品 价格上涨等因素影响，通货膨胀压力不断减小，经济 相 对 平 稳。2 0 2 2 年 经 济 增 长 面 临 较 大 压 力，稳 健 的 货 币 政 策 与 积 极 地 财 政 政策 靠 前 发 力，使 1-2 月 国 民 经 济 恢 复 好 于 预 期，政 策 因 素 较 大。但 外 部 局 势 对全 球 政治 和经济 的影 响存在 较大不 确定 性，不 断对 国内经 济产 生冲 击，今 年 保增 长 的压 力仍然 较大，更大 力度的 保增 长措施 迫在 眉睫。2022 年 2 月 M2 同比增速小幅回落，结构上居民和企业中长 贷 收 缩，表 明 宽信 贷 增长 有一定 增长 空间，亟待政 策加 大支持 力度，货币 政策 放松 可 期，大 概率 会 有继 续降准、降 息可能。2 0 1 9-2 0 2 2 年 2 全 国 C P I、P P I 同 比 增 速 走 势2 0 1 9-2 0 2 2 年 2 月 全 国 M 1、M 2 同 比 增 速 走 势我国推动经济的“三驾马车”中，2022 年 1-2 月出口金额和社会零售品销售 总额累计同比增长小幅 回 落，可见出口和消费相对不足，固定资 产投资同比 为1 2.2%，转降上涨，超出市场预 期，对经济增长推动力继 续加大。短期 内推 动经济 的“三驾 马车”中投 资对 经济推 动依 旧充足 并有继 续增 加的空 间，消费和 出口 相 对 乏 力 需 继 续 扩 大。2 0 1 9-2 0 2 2 年 2 月 投 资、消 费 和 出 口“三 驾 马 车”增 速二、稳 住 宏 观 经 济 大 盘 为 今 年 首 要 任 务2022 年国际形势复杂多变，我国国民经济延续恢复态势，主 要 宏 观 经 济 指标 运行在合理区间，但经济 发 展依旧压力严峻，因此各方面稳增长 政 策持续发力。新 年伊始，发改委就提十 项 举 措做好近期消费工作，其中包括促进 住房消费健康发 展。央行货币司司长更 是 提 出 要深入理解货币政 策适度灵活的 内 涵。于 是 乎，各 地积极动作，从购房补 贴 到 信 贷放松，从三四线 城市蔓延至一 二 线 城 市。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标2 月 24 日和 25 日，国务院新 闻办发布会和中共中央政治局 会 议 提 出，关于2 022 年的总体考虑，经济上要 加 大宏观政策实施力度，今年工作 稳 中 求 进；房地 产层面还是毫不动摇地 坚 持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期 引导，因城施策促进房 地 产 业 良性循环和健康发 展。同时央行和银监会表态频 繁，表示 在保 租房、商品 房市 场改 善 需 求、新 市 民购 房 方面 给到“优待”。而 这 些 表态都 主要 依赖于 最近两 年的 几大组 合 拳 同 时发 力，包 括“三道 红线”、房 地 产 贷款集 中管 理、土 地双集 中管 理等，已 取 得了“房地 产泡 沫化金 融化 势头根 本扭转”的成 果。3 月 16 日，国 务 院 金 融 稳 定 发 展 委 员 会 召 开 专 题 会 议，研 究 当 前 经 济 形 势和 资本市场问题，发布了关于股 市、楼市、金融市场等大量 的重要信 息，给 到 了金 融 市 场、房 地产 市 场积 极 信号，也 让房 企 重拾 信 心。关于 宏观 经 济，会 议 提 出要 振作经济，新增贷款要保持适度增长，这与今年“两会”中要 求“把稳增长放在 突 出 位 置”相 符 合，房 地 产 及 房 地 产 产 业 链 在 过 往 对 于 整 体 G D P 的 拉 动 贡 献 度较 大，一 般 可 在 30%左 右 的 水 平，在“宏 观 经济 大 盘 稳定”的 首 要 目 标 下，房 地产 市 场 的 稳 定或 是 经济“托 底”的 关键。在关于 房地产行业的 问题上，会 议 提 出要 及时研究和提出有力有 效 的 防范化解风险应对方 案，提出向新发 展模式转型的配 套措施。值得注 意的是，在 此次会议 最 后，还 明确 了“积 极出 台对 市 场有 利 的 政 策，慎 重 出 台 收 缩 性 政 策”。这 种 直 截 了 当 的 提 法 在 历 来 的 重 大 会 议 上 还 属 首 次，并 且 会 议 中 还 多 次 出 现“必 须”、“坚 决”这 样 的 用 词，更 有“切 实 承 担 起 自身 职 责”、“必 要 时 问 责”的 表 述，体 现 了 中 央 此 次 的 清 晰 明 确、严 厉 坚 决 的态 度。国务院会议一出，央行、银保监 会、证监会、财政部、外汇局迅速响应，传 达会议精神，态度重视 且 坚 决。这一次喊话的力度绝不亚于去年 末的中央经济工 作 会 议。从 各 部 委 的 表 态 看，短 期 内，将 解 决 房 企 的 融 资 难、信 贷 难 问 题，帮 助 出清 不良资 产，长期看，将鼓 励和 协助房 企向 新模式 转变。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标2 0 2 2 年 1 月 至 今 宏 观 政 策 及 重 要 会 议 政 府 表 态备 注：数 据 截 止 3 月 2 9 日2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标三、“两 会”首 提“支 持 合 理 住 房 需 求”，多 地 发 布 调 控 纾困 政 策1、“支持合理住房需求”的表述 为近 7 年来的首次提及对 住 房 方 面 的 工 作 部 署，20 22 年 的 政 府 工 作 报 告 部 分 延 续 了 往 年 提 法，如“房住不炒”、“三稳目标”等。“房 住不 炒”是 底线，让房子回 归居住属性，因 此房地产长效机制的一 揽 子 制 度都将延续下去。会 议重 点 提 出的 发 展新 模 式、保 障性 租 赁 住房、良 性循 环，这 些 都 是 去 年 底中 央经济会议，和最近的 国 新 办 建 筑行业高质量发展新闻发布会等 一系列会议反复 强调的，这就说明今后“房 住不炒”的长效机制会和供给侧改 革 结 合 起 来，渐进 推 进。值 得注 意 的 是，今 年 两 会 并 没有 提 到“房 地产 税”，这 为 3 月 16 日 财政 部 表 示 的“今 年 内 不 具 备 扩 大 房 地 产 税 改 革 试 点 城 市 的 条 件”作 下 了 铺 垫。自 2 0 1 2 年 以 来 两 会 的 表 态 中，对 于 需 求 端 支 持 的 相 关 表 述，除 2 0 1 5 年 提及“稳定 住房需求；支持居民自 住和改善 型住房需求”外，今年 关 于“支持 合 理住 房 需 求”的 表述 为 近 7 年 来 的 首 次 提及。支 持合理 住房需 求 的 意 图 在 于 稳 定行 业 和市 场，稳 定上 下游行 业，为 稳定 宏观经 济大 盘发挥 积极 作用。历 年 来“两 会”工 作 报 告 中 对 房 地 产 的 定 调2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标2、各城松绑政策平稳着 陆，放松“四限”愈加频繁从 2021 年下 半年以 来，房地产 持续下 行，房 企相继“暴雷”，甚 至 一 些 房企 选择“躺平”，影响房地产健康平稳发展。而 2022 年阳 历新年 伊始，在“两会”还没 召开前，各 地支持 合 理 住 房需求的 举措就如雨后春笋般冒 了 出 来。今年全国大中小 城市在响应国 家“房住不炒”的 政策下，根据当地房地产具体情况，从需求端出发，发布放松 调 控、刺激楼市消 费 政 策。据 58 安 居 客 房 产 研 究 院 不 完 全 统 计，截 至 3 月 2 3 日，今 年 共 有 7 0余 个 城 市 对 楼 市 政 策 进 行 了 松 绑，在“两 会”“支 持 合 理 住 房 需 求 后”，稳 定楼 市 的 各 项 政 策 会 在 各 地 铺 开，目 前 来 看，这 类 政 策 已 经 从 最 初 的 三 四 线 城 市蔓 延 到了 一 二 线 城市。几 乎 所 有 松 绑 调 控的 政 策 都 平 稳 落 地，没 有 出现 2 020 年初“一日 游”的现 象。从各城市实施的放松政策 的方向来看，一二线城市更偏向于放 宽二套房的首付 比 例、二 套 房 贷 款 的 利 率、放 松 认 房 又 认 贷 等，以 满 足 置 换 或 二 套 改 善 需 求 来刺 激 住 房 消 费；而 三 四 线 城 市 更 多 的 是 直 接 发 放 购 房 补 贴、公 积 金 贷 款 额 度 提 升等 方式刺激首次购房，而这类方 式多与人才吸引政策、三孩政策相结合，部分城市 为推进新型城镇化，还鼓励农 民进入周边中小城市购房（如吉林省提出，支持农 民进城购房），通过拉动人才置业、农民购房作为需求增量的 突 破 口。郑州更是在 3 月 1 日发布“19 条”，打响放松限购限贷的“第一枪”，随后 其他城市悄咪咪的动作 也 开 始 放到了台面上，宁波放松限贷，全 面 认贷不认房，福 州无本地户籍也可买房与此同时，还有哈尔滨、青岛即墨区等个别城市取消或者放松限 售，积极促进 二手房市场的流通，今 年 首 轮土拍上各地开始对规则进行微调，部分城市如东莞 则 取 消 房 地 联 动 价 等。放松“四限”等行 政性 限制措 施的 动作愈 加频繁，说 明当前 对 促 进楼市 消费 的 动作 幅度已 越来 越大。（各城市稳定楼市措施明细见附件）同时，苏州还出现了 4.6%的贷款利率，成为全国首个房贷利率“无加点”的 地区。本次“两会”表态“让广 大市 场主体 切身 感受到 融资便 利 度 提 升、综合 融 资 成 本 实 实 在 在 下 降”意 味 着 当 前 高 企 的 房 贷 利 率 或 有 较 大 改 善 空 间，以进 一 步支 持住房 市场 合理需 求。预计 在 3 月 1 6 日五 部委 密集发 声 后，各城 市 会2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标进 一 步大 刀阔斧 地推 出稳定 楼市的 措施。各 地 促 住 房 消 费 举 措 分 类备 注：数 据 截 止 3 月 2 9 日四、“及 时 雨”助 力 房 企 安 全 转 型，化 解 房 企 风 险1、五部委同时发声，房 企 重拾信心2022 年 3 月 16 日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形 势和资本市场问题。关 于 房 地产企业，提出要及时研究和提出有 力有效的防范化 解风险应对方案，提出 向 新 发 展模式转型的配套 措施。3 月 1 6 日 国 务 院 金 融 委 专 题 会 议切实振作一季度经 济，货币政策要主动应 对，新增贷款要保持适 度 增长要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施通过规范、透明、课预期的监管，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作宏 观经济房企平 台经济治 理2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标五 部 委 迅 速 跟 进 表 态央 行坚持 稳中 求进，防 范化 解房 地产市 场 风 险财 政 部今年 内 不 具备 扩大 房地 产税 改革 试点城 市的 条件银 保 监 会鼓励 机构 稳妥 有序 开 展 并购 贷款，重 点支 持优 质房 企兼 并收购困难房企优质项目。证 监 会积 极 配 合相 关部 门有力 有效 化解 房地 产企 业 风 险。外 汇 局配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展同日，银保监会召开专题会 议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，并就做 好下一步银行业保险业 监 管 工 作作出安排部署。银 保 监 会 针 对 房 企 信 贷 难 的 痛 点，明 确 将 稳 妥 有 序 开 展 并 购 贷 款，支 持 优质 房 企 兼 并 困难 房 企项 目。实 际 上，在 去年 12 月央 行、银 保监会 出台的 关 于做 好重点房地产企业风险 处 置 项目并购金融服务的 通知 中就鼓励 银行稳妥有序开 展 并 购 贷 款 业 务，重 点 支 持 优 质 的 房 地 产 企 业 兼 并 收 购 出 险 和 困 难 的 大 型 房 地产 企业的优质项目。今年 1 月 银行就将此通知予以落实，告知一些 大 型优质房企，针 对出险企业项目的承债 式 收 购，相关并购贷款不再计入“三道红 线”相关指标。三 道红线出台的目的，是让房企 从高负债式扩张回归理性发展。然而，万事过尤尔 不 及，一 批 房 企 频 繁 出 现 债 务 违 约 情 况，中 央 紧 急 出 手 干 预，让 国 家 队 和 优质 民 企 救 场。时 至 今 日，银 保 监 会 的 此 次 表 态 更 加 明 确 了 支 持 房 地 产 企 业 的 信号。央 行、银 保 监 会 并 购 债 政 策 回 顾2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标2、银行全面支持优质房 企 收并购，化解当前风险银 行落 实 收并 购 融 资政 策，收 并 购债 规 模 将会 扩 大。自 20 2 1 年 1 2 月 央 行、银 保监会出台 关于做好 重 点 房地产企业风险处置项目并购金融 服务 的 通 知 以来，多 家 银行公布了计划 并 购 债 规模，浦发、广发、平安、兴业、上海银行合计公 布规模 280 亿元的并购债计划。从规模上来看，截至目前规模不大，尚不足以支 撑目前优质房企收并购。国 务 院 金 融 稳 定 发 展 委 员 会 召 开 专 题 会 议 后，随 着 政 策 进 一 步 落 实，未 来预 期 收 并 购 支 持 银 行 数 量 与 规 模 方 面 将 会 得 到 突 破。随 着 房 企 金 融 政 策 宽 松 预期 得 以实 现，优 质房 企并购 债得以 支持，风险 将会 得到化 解。2 0 2 2 年 以 来 银 行 公 布 并 购 债 规 模 情 况时 间 银行 金额（亿 元）主要内容1 月 2 1 日 浦发银行 5 01 月 2 1 日，浦发银行完成了 5 0 亿元房 地 产 项 目 并 购 主 题 债券簿记建档，金融机构发行的首单房地产 项 目并购主题债券。1 月 2 7 日 广发银行 5 01 月 2 7 日，广发银行公告称计划于近期 发 行 5 0 亿 元 房 地 产项目并购主题债券，募集资金专项用于房 地 产 项 目 并 购 贷 款 投放。2 月 1 5 日 平安银行 5 02 月 1 5 日，平安银行公告称计划于近期 启 动 首 期 5 0 亿 元 房地产并购主题债券的发行，募集资金专项 用 于 房 地 产 项 目 并 购贷款投放。2 月 1 7 日 兴业银行 1 0 02 月 1 7 日，兴业银行公告称根据市场需 求 和业务发展需要，计划发行不低于 1 0 0 亿元的房地产并购 主 题 债券。备 注：数 据 截 止 3 月 2 8 日房 地 产 并 购 融 资 政 策 逐 步 落 地，房 地 产 企 业 收 并 购 将 会 加 速。招 商 银 行 于2 022 年 1 月、2 月对华润置地、华润万象生活、大悦城股份分别授 信 200 亿元、3 0 亿 元、1 0 0 亿 元。银 行 对 于 优 质 房 企 的 支 持 将 会 加 速 房 企 的 收 并 购，房 企 加 速风 险 出 清 的 同 时，金 融 机 构 对 于 房 企 的 信 息 得 以 修 复。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标部 分 房 企 获 得 银 行 并 购 债 融 资 额 度时间 银行 企业 金额（亿元）主要内 容1 月 招商银行 华润置地 2 0 0招商银行于 1 月分 别 授 予华润置地 2 0 0 亿元、华 润 万 象 生 活3 0 亿元并购融资额 度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。1 月 招商银行 华润万象生活 3 02 月 招商银行 大悦城股 份 1 0 02 月招商银行授予大悦城控股1 0 0 亿元并购融资额度用于并购业务。备 注：数 据 截 止 3 月 2 8 日3、金融机构修复对房企 信 心，房企发债规模扩大房 企 发 债 规 模 恢 复 态 势 较 为 明 显，预 期 发 债 规 模 将 会 扩 大。截 至 2 0 2 2 年 3月 29 日，房地产企业发债规模达 到 478 亿元，比 2 月发债规模增加 67 亿元。目前 来 看 随 着 政 策 落 实 加 速，目 前 来 看 2022 年 3 月 将 能 达 到 去 年 同 期 水 平 的 60%左 右。由 于 2 1 年 下 半 年 以 来 融 资 环 境 变 化，房 企 发 债 规 模 下 降 明 显；随 着 政 策逐 渐 落 实 于 相 对 宽 松，预 期 2 0 2 2 年 二 季 度 房 企 发 债 规 模 会 超 过 2 0 2 1 年 上 半 年 同期 水平。2 0 1 9 年 至 今 房 企 发 债 金 额央 企、国 企率 先发 并 购债，利率 水 平较 低。截至 2022 年 3 月 18 日，建 发、招 商蛇口分别发债 4 次、2 次。目前发行并购债企业多为央企、国企，利率上来看 央 企 优 势 大 于 地 方 国 企，招 商 蛇 口 并 购 债 最 低 低 于 3%，为 2.8 9%。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标未 来 预 期 央 企、国 企 将 会 继 续 扩 大 并 购 债 规 模，帮 助 化 解 风 险 的 同 时 企 业自 身 资金 安全将 会进 一步提 升。2 0 2 2 年 房 企 并 购 债 发 行 规 模 及 利 率房企 发债金额 利率建 发房地产集团有限公司4.0 0 4.5 0%，4.5 0%+调整 基 点6.0 0 3.4 8%，3.4 8%+调整 基 点5.0 0 4.4 8%1 0.3 0 3.5 5%，3.5 5%+调整 基 点招 商局蛇口工业区控股股份有限公司6.4 5 3.3 0%6.4 5 2.8 9%备 注：数 据 截 止 3 月 2 8 日4、探索房企新发展模式房 企 探 索 新 发 展 模 式，满 足 新 市 民 需 求、满 足 租 赁 需 求、满 足 老 旧 小 区 改造。自 2021 年 12 月，住建部 长 王蒙徽接受新华社专访提出“高杠 杆、高 周 转、高 负 债”得 房 企 开 发 经 营 模 式 不 可 持 续 后，央 行 行 长 接 受 新 华 社 采 访 提 出 房 地 产结 构 性调 整，有利 于形成 房地产 新发展 模式。今年政 府工作 报告及 3 月 16 日 的金 融委会议中都提到了探 索 发 展 房企新模式，未来政府将会主动引 导企业向满足长 租需求、满足新市民刚需方向 发展。房地产企业未来应对的是一个低利润、重运 营。结 合 国 务 院 金 融 会 议 对 于 新 发 展 模 式 转 型 的 配 套 措 施 的 支 持，房 地 产 企业 未 来 应 不 以 规 模 为 导 向，探 索 租 赁 运 营、城 市 更 新 等，在 符 合 政 府 引 导 方 向上 发 力，能够在 金融 方面得 到更多 的支 持。五、“三 稳”目 标，信 贷 是 主 要 抓 手1、今年房贷利率有较大 下 调空间当 前，大型金融机构存款 准备金率和 5 年期 LPR 都处于 20 1 8 年 以 来 的 最 低点，分别为 11.5%和 4.6%。近几年资金面的宽松节奏基本处于同步的 状 态，在存款 准备金率先下调之后 3 个月左右的时间 LPR 也会跟进调整。虽从 国内金融机构存 款 准 备 金 率 和 中 长 期 贷 款 利 率 来 看，都 处 于 相 对 低 点，但 是 从 发 达 经 济 体 来 看，2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标我 们的中长期贷款利率相 对 空 间会更大。虽然 我们 降准空 间较 小，但是 金融 机构的 货 币乘 数明显 高于 其他发 达经济 体，适当下 调存 款准备 金率，可 投 放 的 资 金量 也 会较 大，并且 今年 金融信 贷相 对 20 21 年会 更为 宽松，尤其 是 鼓 励房地 产业的 资 金会 更多。存 款 准 备 金 及 L P R 走 势 图从个人住房贷款利率来看，绝大多数城市 2017 年底之后首套房的贷款利率明 显 高 于 基 准 利 率，这 也 是 这 几 年 秉 承 着“房 住 不 炒”的 理 念 而 执 行 的 相 关 金 融政 策。不过 随着 今年年 初 L PR 的 降 低，及 2 02 2 年“两会”提及“降低 实际 贷款利 率”的政 策导 向，预 计今 年房 贷 利率仍 然具 有明显 的下 调空间，但 首套房 的利 率 水平 下调至 基准 利率之 下的可 能性 微乎其 微。个 人 住 房 贷 款 首 套 及 二 套 利 率 走 势备 注：2 0 1 9 年 8 月 前 基 准 利 率 为 中 长 期 贷 款 利 率（5 年 期 以 上），2 0 1 9 年 8 月 以 后 为 5 年 期 以 上 L P R2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标2、信贷政策调控占到放 松 政策的 5 5%截止 3 月 23 日，据 5 8 安 居客房产研究院统计，今年各省市地 方发布的涉及信 贷政策调控次数合计 52 次（单个城市涉及多个方向的信贷放松政策算作多次），占 到全部稳定楼市政策次 数 的 55%，明显处于举足轻重的地位。52 次信贷调控涉及到 43 个城 市及 3 个省，其中二线和三四线 城 市成为主力，分 别占到 46%和 50%。2 0 2 2 年 至 今 信 贷 调 控 政 策 城 市 等 级 分 布备 注：数 据 截 止 3 月 2 8 日从信贷方面的传导路径来 看，先是 公积 金政策 的放 宽，包 括放宽 异地 贷款、贷 款 额度 的提升、公 积金贷 款首 付 比例 的降低，随 后再传 导至 商业 贷 款，包 括利 率 的下 调、商 业银 行首付 比例的 降低 等。从当 前各 种调控 方向 看，降 首付、降利 率、提 升公 积金贷 款 额 度 为 主 要 手段。58 安居客房产研究院数据显示，公积金降首付和商业 银行降 首 付 分 别 占 到了 12%和 25%，降利率占到 了 30%，同时还有 25%的是通过提高公积 金贷款额度来刺 激 住 房 消 费 的。总体来看，涉及到用 公 积 金 资 金来放松信贷的占到了所有信贷 政策的 4 成以上。这说 明这些城市公积金资 金 池 充裕，充分利用公积金的互助功 能来刺激住房消 费，不仅能让开发商的损失最少，也充分体现了取之用民，用之于民。但是此类 政策在三四线城市效用 较 广，主要是由于一二线城市房价基数 较 高，提升公积金 的 作 用 恐 怕 是“杯 水 车 薪”，更 需 要 依 靠 商 业 银 行 降 首 付，亦 或 是 放 松“四 限”等 行政性措施。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标信 贷 政 策 放 松 措 施 分 布 情 况备 注：数 据 截 止 3 月 2 8 日六、房 地 产 税 何 时 上 马，还 待 市 场 复 苏3 月 16 日，五部委的发声中，财政部的表态，对于购房者的 影 响更为直接。其 明确，房地产税改革试 点 依 照全国人大常委会的授权进行，一些 城市开展了调查 摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年 内不 具备扩 大 房 地 产 税 改革试 点 城市 的条件。作为 房地 产长效 机制 的“定 海 神针”房地 产税，因直 接 涉 及 千 家 万户百 姓 住 房 需 求 和 切 身 利 益，必 须 极 其 慎 重 对 待，其 试 点 一 拖 再 拖，说 明 当 今 并非 该 项重 大改革 推出 的成熟 时机，这样 的大幅 度改 革可以 适当 放缓，一 切 以 经济“稳增 长”为第 一要 务。当前楼市有目共睹，三四线城市库存压顶，在 积 极 推出 放松调控的政策后，也只能短 期缓解企业压力，小幅回暖市场，让之前冰冻的楼 市解冻。从刚刚发布的 1-2 月房地产开发运行数据上看，各项数据都 跌 声一片：全国房 地产开发投资额同比增速仅 3.67%，相比去年同期的 38.26%的增速出现骤降的 态势；全国房屋新开工面积同比下降 12.15%，且降幅持续扩大，竣工面积同2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标比 降幅近 1 成，为去年以来首次出现同比降幅的情况。全 国 房 地 产 开 发 投 资 额 及 同 比 增 速同时，全国商品房销 售 面 积和销售额双双大幅下降，其中住宅 的销售额大幅下 滑 超 2 成。商 品 房 交 易 数 据 的 大 幅 下 行 也 反 应 在 个 人 按 揭 贷 款 上，数 据 显 示 今年 1-2 月，房企到位资金中的个人按揭贷款部分仅 4124 亿元，同 比 下降 16.88%，为 20 个月来首次出现负增长，且 其降幅创下历史新高。个 人 按 揭 贷 款 同 比 增 幅今年 是房 企偿债 高峰 期，企 业资金 压力 较大，房企 开工积 极 性 明 显 不 足，投 资 意愿 明显偏 弱，短期内 房企 较 大资 金压力 依旧 难以缓 解，将持 续 拖 累 新 开工 面 积 增 长。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标就目 前而 言，无 论是 中央还 是地方 都在 积极推 出刺 激消费 的 举 措，更 需 要中 央 从宏 观层面 释放 红利提 振信 心，此 时推出 房地 产税扩 容明 显不 合 时 宜。去年中国 GDP 增长 8.1%，远高于去年政府工作报告中列出增速高于 6%的目标，但考虑到 2020 年疫情影响，过去两年 GDP 平均增速为 5.1%，今 年 设立的 5.5%的 增长目标已经属于此前 市 场 对 我国今年经济增速 预测的高区了，也进一步体现了 当前疫情反复和外部环 境 复 杂 多变导致的经济增 长压力、投资消 费意愿低等现状。而作 为“定海 神针”的房 地 产 税如若 推出，只能 将原本 已被 激 发 起 的购 房需 求的 小 火 苗又被 浇灭，而房 地 产及 房地 产产业 链在 过往对 于整 体 G D P 的 拉 动贡 献 度较 大，一般 可在 3 0%左右 的水 平，在“宏观 经济 大盘稳 定”的首 要目 标下，房 地 产市 场的稳 定或 是经济“托底”的关 键。因此，此时 推出房 地 产 税 对当 前整 个 房地 产市场 的健 康发展，及经 济稳 增长弊 大于 利，而 只有 在楼 市 恢 复 热 度的 时 候，才 是 房 地 产 税 推 出 之 时。但尽 管如 此，“房住 不炒”的基 调并 没有转 向，而应 将此 看作 为 市场 缓冲、房 企 构建 新模式 的重 要契机。同 时，预 计近期 各地 方将取 消原 先一 些 行 政 性 限制 手 段，出台一 系列 新的重 磅政策，引 导市场 回暖。七、首 轮 土 拍 规 则 微 调，助 行 业 稳 定 前 行受开年和春节假期影响，前两个月全国地市热度普遍较低，同 时房企拿地的积 极性也有所降低，7 成以上的百强房企仍未有土地入账，拿地的 房企基本是国企 央 企。如 今，随 着 2022 年首轮 集中供 地 全面 启动，房企 投资 信 心能 否在二 季度 恢复也成了市场的焦点。截至 3 月 28 日，重点 22 城中已有已有北京、福州、合 肥、上海、青岛、武汉、成都、厦门、重庆、长沙、南京、杭 州 12 个 城 市 发布 了 2022 年首轮集中供地公告。2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标2 0 2 2 年 各 城 市 首 轮 土 拍 规 则房 企 利率北 京有 9 宗地需要 竞 现 房 销售面积，仅 4 个地块配建了保障性租赁住房；1 1 宗地设置了“定高标准住宅建 设+摇号”的竞争方式福 州根据不同地块 设 置 不 同竞价规则，主要包括：“限地价、竞首期付款 比 例、摇号”、“限地价、摇号”和“限 地价、控房价、摇号”的方式合 肥“价高者得+投报高品质住 宅建设方案+摇号”，多数地块取消或降低配 建 回 购 租 赁 住 房要求上 海“随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相 同 出价中的后者修 改 报 价青 岛 继续要求开发 商 资 质；禁止马甲；但此次对资金做出了严格且明确的规 定武 汉继续严控单宗 住 宅 项 目溢价率；统一采取地价“熔断”后以“摇号”方 式 直 接 确 定 竞 得人成 都 集中拍地新规，拍 卖 宗地以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖厦 门沿用“限房价、限 地 价、定品质+摇号”的竞价方式，适当放宽配建 指 标、出 让 金 缴 纳条件等重 庆 付款周期由 3 个 月，最长延长至一年,为企业资金管理提供便利长 沙出让方式仍然 以“限 地价+竞自持租赁面积+摇号”和“限房价+摇号”为 主，严 控 单 宗住宅用地溢价 率 不 超 过 1 5%的规定，多宗地块不再设置最高限价，但 均 要求根据开发品质 等 因 素 进 行 价 格 监 制，或 按 长 沙 市 政 策 进 行 价 格 监 制南 京集 中 取 消 了 租 赁 住 房 的 配 建 要 求；保 证 金 比 例 下 调 至 起 始 总 价 的 2 0%；优 化 调 整 了 房 地价差确保预期 利 润，取消了竞得地块数量的限制杭 州“一次性报价”，并首创“以次高报价的原则确定竞得人”，如果多家 房 企 的 报 价 都 为次高价时，须 再 进 行 摇号天 津 延续了去年的 土 拍 规 则苏 州 保证金的比例 或 将 由 去年的 3 0%下调为 2 0%宁 波保持“溢价 1 5%封 顶+摇号”的竞价规则不变，但在商住用地地价计算、定金缴纳、钢 结构装配式等方 面 做 了 调整：部分商住地块地价分计签订出让合 同 前 补齐 2 0%定金实行钢结构装 配 式备 注：数 据 截 止 3 月 2 8 日通过 已发布 2022 年首 轮集中 供地 公告的 城市来 看，在延 续去 年 土拍 规则的基 础 上，大 部 分 城 市 都 做 了 一 些 调 整 和 优 化，以 增 大 房 企 的 利 润 空 间，提 升 房企 拿地 意 愿。如武汉避免以竞配建、竞 自持等方式增加项目成本，统一采取 地价“熔断”后 以“摇号”方式直接确定竞得人；成都发布土拍新规，拍卖宗地 以“限价竞买+抽签 竞 得”方式 进行拍 卖，此 次 土拍规 则调整 为 以“摇号”确定 竞得人，目的同 样 在 于 避 免 以 竞 配 建、竞 自 持 等 方 式 增 加 项 目 成 本，提 升 开 发 商 拿 地 意 愿；2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标合 肥本轮土拍降低参拍房企门槛，多数 地块 取消或 降低 配建回 购租赁 住房 要求等，提 高 房 企 参 拍积 极性；杭州对 本 次 土拍规则进行了较大 调整，即 采 用 精 准 区 间 竞价 模式，提高了 拿地技术 含量，并且 打 破了 原有 的 价高 者 得的 模 式，为 稳 定 地价发 挥 积极 作用；同样，南京 保证金下调、付 款周期延长，降低企业的资金压 力，同 时 优 化 调 整 了 房 地 价 差 确 保 预 期 利 润，房 地 价 差 的 拉 大，让 项 目 有 了 更 稳 健的 预 期 利 润，竞 得 限 制 的 取 消，对 有 实 力 的 品 牌 房 企 来 说 是 个 非 常 好 的 市 场 契机，可以 发挥资 金优 势布局 更多片 区。为防止出现地块数量过多 导 致的流拍现象，包括青岛、武汉、重 庆、济南 在内 的部分城市今年集中供地次 数 由 3 次增加到 4 次，预计后续会有 更多城市加入此 列。从已经完成首轮土拍的北 京、福州、合肥、青岛、厦门 5 城 情 况 看，除了北京、合肥、厦门热度有所回温，福州、青岛等地土拍热度仍充满 凉 意，从拿地企业 看 国 企、央 企 仍 是 成 交 主 力。总 体 来 看，2 02 2 年 首 轮 土 拍 多 数 城 市 会 降 低 土 地 出 让 门 槛，市 场 仍 将 会 以稳 为 主，整 体 市 场 热 度 也 将 延 续 低 位 运 行，城 市 间 分 化 将 进 一 步 加 剧，拿 地 主力 仍 是 国 企 央 企。随 着 房 企 融 资 环 境 的 放 松，房 企 在 一 线 城 市 拿 地 的 积 极 性 将有 所 回升。八、打 通 融 资 渠 道，“十 四 五”期 间 保 障 性 租 赁 住 房 建 设 全面 提 速1、“两 会”再 定 调，加 快 发 展 长 租 房 市 场，推 进 保 障 性 住 房 建 设从十九大定调“房住不炒，租购并举”到“十四五”规划出 台，租赁住房市场 经 历 了 从 制 度 的 顶 层 设 计 到 项 目 的 逐 步 落 地。2022 年 两 会 政 府 工 作 报 告，定调 房地产 的发展 方向，继续保障 好群众住房需 求。坚 持房 子是 用来 住的、不 是用来 炒 的 定 位，探 索 新 的 发 展 模 式，坚 持 租 购 并 举，加 快 发 展 长 租 房 市 场，推 进保 障 性住 房建设。对比 2021 年“两会”强调“通过 多渠道 增加 保障性 租赁住 房和共 有产权 住2 0 2 2 年“两会”后楼市政策风 向标房 供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”，今年“两 会”关于租赁 市场的发展，强调了加 快 发