请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1 公募 REITs/房地产 Table_Date 发布时间： 2022-08-09 Table_Invest 优于大势 上次评级 : 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend 涨跌幅（ %） 1M 3M 12M 绝对收益 1.87% -2.09% 25.55% 相对收益 -7.21% -5.15% 31.63% Table_Market 行业数据 成分股数量（只） 14 总市值（亿） - 流通市值（亿） - 市盈率（倍） - 市净率（倍） - 成分股总营收（亿） - 成分股总净利润（亿） - 成分股资产负债率（ %） - Table_Report 相关报告 本周 REITs 市场量价齐升，鹏华深圳能源REIT 认购倍数创纪录 -20210703 解禁后 REITs 整体表现良好，鹏华深圳能源清洁能源 REIT 获批 -20210627 Table_Author 证券分析师： 吴胤翔 执业证书编号 ： S0550522030003 18117166023 Table_Title 证券研究报告 / 行业 深度报告 2022 年 公募 REITs 中期 投资策略 ： 绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新 报告摘要： 2021 年 6 月 21 日 我国首批基础设施公募 REITs 发行，上市 一年有余 显著跑赢 上证指数 40 个百分点 ，市场热情 反应了 对其投资价值的认可。 我们可以看到 资产在评估、发行 时 有一定溢价。随着 首批 公募 REITs 年报 季报 公布，首批 REITs 生产运营、财务指标、收益完成及分配情况 整体 稳健 ， 但受疫情影响亦开始出现分化。 目前我国基础设施公募 REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来市场 规模、 资产种类 、收益 必将 迎来新机遇 。 Table_Summary 基本概况：自 20 世纪 60 年代推出 REITs 以来发展迅速。 目前全球拥有REITs 市场的国家和地区达到 43 个，总规模逾 2.73 万亿美元，其中，美国是全球最大的 REITs 市场，总市值约 1.87 万亿美元 。 我国于本世纪初探索REITs，近年来相关政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角 度保驾护航。首批公募 REITs 于 2021 年 6 月成功落地，市场反响热烈 。 经营情况： 受疫情影响，不同类型 REITs 呈现差异化特征 。 高速公路类 REITs受疫情影响较大，防控措施导致整体通行量及营业收入不及预期。 产业园类REITs 表现出现分化，疫情反复增加产业园类 REITs 经营情况的不确定性，后续需持续关注退租、减免租金等情况。 生态环保类 REITs 抗风险能力较强整体经营情况稳定且好于预期，但收入受季节需求差异和定期检修影响，呈现季节性特征。 仓储物流类 REITs 受益于疫情环境下旺盛的高标准物流需求，出租率均维持在高 位，经营情况良好，未来经营情况预期将较为稳定。 财务 状况 ： REITs 财务报表 科目 相对简单。 利润表方面 ，营业成本占总营业收入比例普遍偏高，营业成本最主要为折旧摊销， EBITDA 更具参考性。 资产负债表方面 ， REITs 资产主要为 底层项目资产账面价值， 负债主要为实现杠杆效益设计的对外借款安排，整体资产负债率很低。 现金流量表方面 ，重组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流入主要为营业收入，流出主要为运营管理费、物业管理费、维修维护费等。 收入分配 ：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。 可供分配收入完成情况方面 ， 2021 年首批 REITs 中 8 只产品均超额完成可供分配金额，但 2022Q1可供分配现金流情况表现不一，与募集说明书预测值的 进度 相比，仅有 4 只超额完成。 实际分配情况方面 ， 2021 年 9 只产品分配率 均 超过 95%。 派息率方面 ，特许经营权类 REITs 年化派息率远高于产权类 REITs，其中特许经营权类 REITs 派息率远高于募集说明书预测派息率。 市场表现及估值： 首批 REITs 在 底层资产 评估、 一级市场 发行 、二级市场交易整体均有一定程度溢价 。 市场表现 方面 ， 首 批基础设施公募 REITs 上市以来取得了 40%的 相对 收益 亮眼成绩 。 资产增值 及分红 方面 ，生态环保类REITs 表现优异 。 底层资产估值方面 ，首批 REITs 估值相比开始出现分化，产权类 REITs 项目估值小幅提升，特许经营权类 REITs 估值小幅下降。 一级市场估值方面 ，除博时蛇口产园 REIT 外，其余 REITs 均实现小幅溢价发行。二级市场估值方面 ，产权类 REITs 较为稳定，特许经营权 REITs 呈现分化 。 投资建议： 在我国发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的背景下，中央以加强宏观预期管理，积极扩大有效投资，调动社会资本活力。基础设施公募 REITs 作为有效盘活存量资产，形成存量 和新增投资的良性循环重要手段，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义 ， 我国公募 REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来产品丰富度有望大大提升。 投资策略方面 ， 短 期关注 已申报 REITs 审批进度及疫情影响 。长期关注项目当地经济环境、产业政策、项目运营情况等。 建议 持续关注经营稳健，受疫情影响较小的仓储物流 、新能源 REITs 和 即将上市的保障房 REITs。 风险提示： 疫情等导致 底层资产 经营 不及预期；相关支持政策落地 不及预期； 数据统计 测 算 偏差 。 70%90%110%130%150%170%REITs指数 上证指数 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 目 录 报告引言 . 5 1. 基础设施公募 REITs 概况介绍 . 6 1.1. REITs 发展历程：快速增长，方兴未艾 . 6 1.1.1. 全球 REITs 市场概况：参与者日益增多，市场规模快速增长 .6 1.1.2. 我国 REITs 发展历程：起步较早然历经波折，万众期待终修成正果。 .8 1.1.3. 我国 REITs 政策梳理：近年来地方和中央支持政策密集出台。 .8 1.2. 基础设施公募 REITs 核心特征：基础设施资产权益证券化融资模式 . 12 1.2.1. 与房地 产证券化的比较：将传统的债务融资及债权证券化拓展到权益证券化 .12 1.2.2. 我国公募 REITs 主要特征：底层资产资质和产品要素要求明确 .13 2. 首批基础设施公募 REITs 分析 . 15 2.1. 资产情况：品类多样，资产优质 . 15 2.2. 运营情况：整体运营相对稳健，疫情影响出现分化 . 17 2.2.1. 高速公路类 REITs：疫情反复对交通出行影响较大，通行量及营业收入不及预期 .17 2.2.2. 生态环保类 REITs：抗风险能力较强，但会呈现季节性波动，因此关注全年整体平均值对比会更客观 .18 2.2.3. 产业园区类 REITs：受疫情和租金减免的影响，未来产业园运营仍存在较大挑战 .21 2.2.4. 仓储物流类 REITs：疫情对其影响较小，出租率均维持在高位 .24 2.3. 财务情况：底层资产单一，报表科目相对简单 . 26 2.3.1. 利润表：折旧摊销对净利润影响很 大， EBITDA 更具参考性 .26 2.3.2. 资产负债表：基金总资产主要为自底层项目资产账面价值 .29 2.3.3. 现金流量表：重组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入 .30 2.4. 分配情况：各类分配指标整体完成出色 . 31 2.4.1. 可供分配金额：目前完成良好，后续或承压 .31 2.4.2. 实际现金分配：稳定分红，均超过九成 .32 2.4.3. 派息率：特许经营权类远高于产权类 .33 2.5. 市场表现：上市以来取得了亮眼成绩 . 34 2.5.1. 公募 REITs 兼具债性和股性特征，上市以来与债券市场相关度更高 .34 2.5.2. 首批公募 REITs 上市以来二级市场部分取得了亮眼成绩 .34 2.6. 估值情况：一二级市场估值定价侧重点各有不同 . 37 2.6.1. 底层资产估值：采用收益法中的现金流折现法进行估值 .37 2.6.2. 一级发行估值：核心为底层资产，此外还需考虑外部杠杆等因素 .39 2.6.3. 二级市场估值：在成熟市场多采用 NAV、 NOI、 FFO 等指标 .39 3. 公募 REITs 展望：行稳致远，未来可期 . 41 3.1. 研究总结：回归底层资产本源 . 41 3.1.1. 研究思路：核心关注底层资产创造可供分配现金的能力 .41 3.1.2. 重点关注方向：政策保驾护航，产品丰富度将大大提升 .42 3.1.3. 重点关注标的：仓储物流、保障房和新能源类 REITs .43 3.2. 未来展望：短期仍有扰动，长期回归价值 . 43 3.2.1. 中短期关注疫情 .43 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 3.2.2. 长期回归价值 .44 4. 风险提示 . 44 图表目录 图 1： REITs 运作示意图 .6 图 2：全球各国建立 REITs 市场的国家和地区 .7 图 3：全球主要国家 REITs 市场规模 .7 图 4：我国公募 REITs 市场探索与实践历程 .8 图 5：房地产证券化运作方式 .13 图 6：平安广河 REIT 资产示意图 .17 图 7：浙江沪杭甬 REIT 资产示意图 .17 图 8：富国首创 REIT 合肥污水处理厂示意图 .19 图 9：富国首创 REIT 深圳市水质净化厂示意图 .19 图 10：首钢绿能 REIT 资产示意图 .19 图 11：首钢绿能 REIT 发电设备资产示意图 .19 图 12： 东吴苏园 REIT 国际科技园五期 B 区 示意图 .22 图 13： 东吴苏园 REIT2.5 产业园 1、 2 期项目 意图 .22 图 14： 博时蛇口 REIT 万融大厦 示意图 .22 图 15： 博时蛇口 REIT 万海大厦 示意图 .22 图 16： 华安张江 REIT 资产 示意图 .22 图 17：红土盐田港 REIT 资产示意图 .25 图 18：中金普洛斯 REIT 资产示意图 .25 图 19：首批 REITs 总收入情况（单位：亿元） .27 图 20：首批 REITs 营业成本情况（单位：亿元） .28 图 21：首批 REITs 营业成本占收入比情况 .28 图 22：首批 REITs 折旧摊销占营业成本比 .28 图 23：首批 REITs 净利润率情况 .29 图 24：首批 REITs 的 EBITDA 率情况 .29 图 25：首批 REITs 资产结构情况（单位：亿元） .30 图 26：首批 REITs 负债结构情况（单位：亿元） .30 图 27：首批 REITs 经营活动现金流（单位：亿元） .31 图 28：首批 REITs 投资活动现金流（单位：亿元） .31 图 29：首批 REITs 筹 资活动现金流（单位：亿元） .31 图 30：首批 REITs 可供分配金额（单位：万元） .32 图 31：首批 REITs 可供分配金额完成情况 .32 图 32： 2021 年可供分配及实际分配金额情况（单位：万元） .33 图 33：首批 REITs 派息率情况 .33 图 34： REITs 与股市相关性 .34 图 35： REITs 与国债和企业债相关性 .34 图 36： REITs 指数整体表现 .35 图 37：我国首批公募 REITs 整体收益情况 .35 图 38：高速公路 REITs 与同板块股票指数对比图 .36 请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 图 39：生态环保 REITs 与同板块股票指数对比图 .36 图 40：仓储物流 REITs 与同板块股票指数对比图 .36 图 41：产业园区 REITs 与同板块股票指数对比图 .36 图 42：资产评估值、经调整后估值、发行规模情况 .39 图 43：公募 REITs 研究框架图 .42 图 44： 2022 年全国新冠肺炎当日新增人数 .44 图 45： 2022 年 6 月以后全国新冠肺炎当日新增人数 .44 表 1：主要指数年复合回报率对比 （ %） .7 表 2：基础设施公募 REITs 主要政策及事件梳理 .9 表 3：基础设施公募 REITs 地方政策梳理 . 11 表 4： REITs 的美国模式和亚洲模式比较 .14 表 5：试点政策对底层资产资质和产品要素要求明确 .15 表 6：首批公募 REITs 基本信息 .16 表 7：平安广河 REIT 运营情况 .18 表 8：浙商沪杭甬 REIT 运营情况 .18 表 9：富国首创 REIT 运营情况 .20 表 10：首钢绿 能 REIT 运营情况 .21 表 11：东吴苏园 REIT 经营情况 .23 表 12：张江光大 REIT 经营情况 .24 表 13：博时蛇口 REIT 经营情况 .24 表 14：红土盐田港 REIT 经营情况 .25 表 15：中金普洛斯 REIT 经营情况 .26 表 16：本周 REITs 指数 与对应股票板块相关性情况 .37 表 17：底层资产估值情况 .37 表 18： REITs 二级市场估值方法 .40 表 19：首批 REITs 市场估值情况 .41 请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 报告引言 在我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的背景下，中央以加强宏观预期管理为导向，积极扩大有效投资，调动社会资本活力。 另一方面 我国在基础设施领域形成了超百万亿的存量资产，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。基础设施公募 REITs 作为 有效盘活存量资产，促进基础设施高 质量发展 的重要工具扮演着极其重要的角色。 2021 年 6 月 21 日，我国首批 9 只基础设施公募 REITs 成功在交易所上市，截止到2022年 7月 31日第一批 REITs平均涨幅仍高达 32.14%，而同期上证指数下跌 7.71%，超额收益表现 反应了市场 热情及对其投资价值的认可。目前我国基础设施公募REITs 上市 已 一年 有余 ，随着第一批上市 REITs 相关财报 披露 ， 我们试图探究： 1） 我国基础设施公募 REITs 经历了怎样的发展历程 ，具备什么样的特点； 2） 首批公募 REITs 其 底层 资产行业分布、 产权属性、区域布局 有何特征； 3） 上市后其 生产运营、财务指标、收益完成及分配 情况 如何； 4） 资产发行及一 、 二级市场估值情况 有何差异； 5） 我们 对公募 REITs 未来发展、 投资 有哪些 思考与展望。 本文 通过 对我国基础设施公募 REITs 做详细梳理，试图回答以上 主要 问题。 请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 1. 基础设施公募 REITs 概况介绍 1.1. REITs 发展历程 ：快速增长，方兴未艾 1.1.1. 全球 REITs 市场概况 ：参与 者 日益增多 ，市场规模快速增长 REITs（ Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不 动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。 其核心功能是实现不动产证券化，即将规模大、流动性低的不动产转化成方便于广大投资者参与投资和交易的金融产品。 我们可以 将其简单 理解为把底层不动产资产进行 “ IPO”，投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的 REITs份额。 图 1： REITs 运作示意图 数据来源： 东北证券 REITs 自 20 世纪 60 年代在美国推出以来，市场规模逐渐扩大，参与 REITs 投资的国家和地区也 逐渐增多 。 2021 年 9 月末全球 REITs 总规模逾 2.73 万亿美元，已有43 国家和地区相继推出相关制度。自 1992 年来，全球 REITs 规模增长约 70 倍，CAGR 约为 16%。其中，美国拥有全球最大的 REITs市场，总市值近 1.87万亿美元。自 1972 年以来， 其 权益类 REITs 规模的年复合增长率达 11.79%。根据 EPRA 数据，2021 年 9 月末美国 REITs规模占全球总规模 68.4%；亚洲市场方面，截至 2021年 9月末，日本上市 REITs 总市值约 1400 亿美元，占全球 REITs 总规模 7.28%,是亚洲最大的市场；新加坡上市的 REITs总市值约 700亿美元，中国香港上市 REITs总市值也超过了 300亿美元。 请务必阅读正文后的声明及说明 7 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 图 2： 全球各国建立 REITs 市场的 国家和地区 图 3： 全球主要国家 REITs 市场规模 数据来源： EPRA Global REIT Survey 2021，东北证券 数据来源： EPRA Global REIT Survey 2021，东北证券 各国家和地区 REITs 市场建立的时间和背景各不相同，其成熟度和适用模式也差别很大。 通常 以资本流动情况、财务报告的可靠性、公司治理、风险控制、监管环境、交易活跃程度、融资规模、物业属性等指标评估 REITs 市场的成熟度。目前只有美国的 REITs 市场属于成熟市场；加拿大、澳大利亚、法国、德国、日本、新西兰、荷兰、新加坡、英国和中国香港等国家和地区的 REITs 市场属于初步成熟市场；其他国家和地区的 REITs市场则属于新兴市场。 REITs 在长期回报率和股息率指标上具有一定优势。 （ 1）从长期回报率指标来看，富时权益型 REITs 的 20 年 /25 年 /40 年 /48 年年复合回报率均高于美股 标普 500、罗素 2000、 纳指 、 道指 等 指数，分别达到 10.47%、 9.95%、 11.97%、 11.79%；（ 2）从股息率指标来看，根据 Nareit 公开数据， 2021 年富时 REITs 及权益型 REITs 股息率分别为 3.13%、 2.85%，均高于当年标普 500的 1.30%。（ 3）根据戴德梁行亚洲房地产投资信托基金 REITs研究报告（ 2021）日本、新加坡、中国香港 REITs10年期年化综合收益率分别为 13.8%、 10.6%、 12.6%，表明 REITs 投资回报率较为稳定，为适合长期投资的产品。 表 1： 主要指数年复合回报率对比（ %） 时间段 富时 REITs 富时权益 REITs 标普 500 罗素 2000 纳指 道指 2022:YTD -5.27 -5.29 -4.6 -7.53 -8.95 4.1 1-Year 22.15 23.54 15.65 -5.79 8.06 7.11 3-Year 11.04 11.71 18.92 11.74 23.57 12.57 5-Year 10.21 10.68 15.99 9.74 20.31 13.4 10-Year 10.33 10.5 14.64 11.04 17.77 12.77 15-Year 6.57 6.84 10.26 7.99 12.53 9.84 20-Year 10.03 10.47 9.25 8.72 10.75 8.83 25-Year 9.46 9.95 9.44 8.88 10.32 6.87 30-Year 10.59 11.12 10.57 9.52 11.11 8.23 35-Year 9.16 10.17 10.55 9.04 10.51 8.05 40-Year 10.57 11.97 12.43 10.71 11.61 9.8 1972- 2022 9.8 11.79 10.99 - 9.12 7.56 18,6692,3711,156 684 368 906 937 191 72 1,96268.35%8.68% 5.15%4.29% 4.66% 3.33%2.69%0.96% 0.26%1.63%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000198支 64只 54支 27支 10支 44支 33支 5支 7支 -美国 日本 英国 法国 香港 加拿大新加坡荷兰 德国 其他市场规模（亿美元） 在全球市场中占比 请务必阅读正文后的声明及说明 8 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 数据来源： Nareit，东北证券 1.1.2. 我国 REITs 发展历程 ： 起步较早然历经波折，万众期待终修成正果。 国内起步较早但 多次 因故 停滞， 2021 年终迎来 首批 REITs 落地 。 对于境内市场而言， REITs 早已不是个陌生的概念。实际上，境内对 REITs 的研究已经进行了 近 20年 ，从 2003 年 越秀投资成功于香港发行越秀 REITs，系中国第一支离岸 REITs，到2005 年中国商务部明确提出 “开放境内 REITs 融资渠道”的建议，政府多次启动REITs 相关探讨，研究境内 REITs 的试点方案和支持政策。 2016 年年底，发改委 、证监会 积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金，并会同有关部门共同推动不动产投资信托基金，进一步支持传统基础设施项目建设。 2020 年相继出台的三份文件构成了国内 REITs 试点的 “顶层设计 +核心配套文件 ”的 “一体两翼 ”政策体系，有力推动国内 REITs 发展。 2021 年 6 月我国首批 REITs 成功在交易所上市，市场反响热烈 。 2021 年以来项目入库、险资入市、税收试点、扩募机制等政策密集释放，投资机制逐步完善，优质资产相对稀缺的当下，公募 REITs 未来可期。 图 4： 我 国公募 REITs 市场探索与实践 历程 数据来源： 公开资料整理 ，东北证券 1.1.3. 我国 REITs 政策梳理：近年来地方和中央支持政策密集出台。 近 3 年国家公募 REITs 政策密集出台，市场快速发展。 2020年 4月关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知（“ 40 号文”） 标志着公募 REITs 正式落地。 2020 年 8 月，关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点项目申报工作的通知（“ 586 号文”）对基础设施 REITs 试点项目的申报工作涉及的重点、要点做了说明。 2021年 6月，首批基础设施公募 REITs在沪深交易所正式挂牌，标志着境内基础设施领域公募 REITs 正式起航。 2021 年 7 月关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点通知工作的（“ 958号文”）试点明显扩围，在地域上推广至全国， 2021 年 12 月关于加快推进 请务必阅读正文后的声明及说明 9 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）有关工作的通知（“ 1048 号文”）明确提出进一步加快推进基础设施 REITs试点有关工作。 2022年 1月发布基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点税收政策 大大降低企业在设立基础设 施 REITs过程中的税务成本。 2022年 4月公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 3号-新购入基础设施项目（试行） 预示着中国 REITs市场建设迈入一个新阶段，基础设施公募 REITs开启了资产规模稳定增长的发展时代。 表 2： 基础设施公募 REITs 主要政策及事件梳理 出台日期 相关部门 相关文件 主要内容 2020.4.30 发改委、证监会 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知 (证监发 2020 40 号 ) 正式启动基础设施领 域公募 REITs 试点工作，规定了项目要求、融资用途限制、产品的载体和发行方式、试点期间的监管协作机制等 证监会 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿） 进一步细化通知的部分规定，正式规定了“公募基金 +ABS”产品交易结构 2020.8.3 发改委 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点项目申报工作的通知 (发改办投资 2020 586 号 ) 对基础设施 REITs 试点项目的申报工作涉及的重点、要点做了说明，进一步明确了试点支持的重点行业，包括机场港口、工业互联、 智慧能源、智慧城市等，对产业园的入选资质也制定了更细致的标准 2020.8.6 证监会 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行） 明确了 REITs 产品定义与运作模式及基金份额发售方式，聚焦压实机构主体责任、规范基金投资运作。为国内基建 REITs 试点提供正式法律政策支持 2020.9.4 上交所 上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）业务办法（试行）（征求意见稿）上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）发售业务指引（试行）（征求意见稿） 规范上交所基础设施基金 份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为 深交所 深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）（征求意见稿）深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引（试行）（征求意见稿）深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引（试行）（征求意见稿） 规范深交所公开募集基础设施证券投资基金上市审核、持续监管及交易等行为 2020.9.22 中证协 公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则（征求意见稿） 明确基金网下投资者注册要求、规范网下投资者行为 2020.9.23 中基协 公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）（征求意见稿）公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（征求意见稿） 尽调工作指引对项目和业务参与人的尽职调查工作内容作出了具体要求；运营操作指引规范会计核算、基金收益分配及相关信息披露内容 2020.12.2 上海发改委 关于协助建立本市基础设施 REITs 项目储备库的通知 进一步贯彻落实关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知和关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （ REITs）试点项目申报工作的通知有关工作，明确入库项目行业范围、基本条件 2021.1.13 发改委 关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点项目库的通知 (发改办投资 2021 35 号 ) 调动盘活存量资产、形成投资良性循环积极性，保障基础资产质量，切实防范市场风险 2021.1.29 上交所 上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）业务办法（试行）上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）规则适用指引第 1 号 审核关注事项（试行）上海证 券交易所公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）规则适用指引第 2 号 发售业务（试行） 规范公开募集基础设施证券投资基金发售行为，促进市场主体归位尽责，维护市场秩序，保护投资者合法权益 深交所 深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 1 号 审核关注事项（试行）深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2 号 发售业务（试行） 中证协 关于发布公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则的通知 请务必阅读正文后的声明及说明 10 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 出台日期 相关部门 相关文件 主要内容 2021.2.5 中国结算 公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行） 规范相关登记结算业务 2021.2.8 中基协 公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行） 指出基础设施基金应当将 90%以上合并后年度可供分配金额以现金形式 分配给投资者，收益分配每年不得少于 1 次。 2021.2.23 深交所 关于公开募集基础设施证券投资基金相关技术系统上线启用的通知 深交所基础设施公募 REITs 技术系统正式上线，审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统将自 3 月 1日起启用 2021.2.25 中基协 关于开展公募基础设施证券投资基金的基金经理注册登记的通知 进一步完善基金经理的自律管理 2021.3.13 人大、发改委 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 规范有序推进政府和社会资本合作（ PPP），推动基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。 2021.4.23 深交所 受理博时招商蛇口产业园、中航首钢生物质等 2 只公募REITs 产品 沪深交易所受理 10 只公募 REITs 产品，等候问询 上交所 受理浙商证券沪杭甬、国金铁建重庆渝遂高速等 2 只公募REITs 产品 2021.5.6 深交所 受理平安广州交投广河高速、红土创新盐田港仓储物流等2 只公募 REITs 产品 上交所 受理华安张江光大园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏园、富 国首创水务等 4 只公募 REITs 产品 2021.5.14 上交所 公告对首批除国金铁建重庆渝遂高速外的 5 只产品的审议会议，审核通过首批项目 首批受理的 5 单基础设施公募 REITs 项目通过审批 深交所 公告对博时招商蛇口产业园 REITs 等 4 只产品的审议会议，审核通过 首批受理的 4 单基础设施公募 REITs 项目全部审批通过 2021.5.17 证监会 公告对博时招商蛇口产业园 REITs 等 9 只产品的注册批复、准予注册 经过交易所审核的 9 只公募 REITs 获证监会批复 2021.5.19 沪深交易所 公告 9 只过 审的基础设施公募 REITs 产品的询价公告、基金合同、招募说明书等 招商蛇口产业园、平安广州广河高速将于 5 月 25 日询价。其余 7 只产品将于 5 月 24 日进行询价 2021.6.21 沪深交易所 9 只公募 REITs 正式挂牌 2021.7.2 发改委 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点工作的通知（“ 958 号文”） REITs 试点明显扩围，在地域上推广至全国，其中最大的亮点是保障性租赁住房纳入公募 REITs 中，使得长租公寓打通了募投管退的闭环。但与国外以商业地产为主流的 REITs 产 品对比，我国公募 REITs 还有较大扩容空间。 2021.10.15 沪深交易所 上交所受理两支产业园 REITs，深交所受理一单收费高速REITs 华夏越秀高速 REITs 项目，国君临港东久 REITs 项目，建信中关村产园 REITs 项目 2021.11.17 中国银保监会 中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知 (银保监办发 2021120号 ) 同意保险资金投资基础设施基金，旨在进一步丰富保险资产配置结构，助力盘活基础设施存量资产，提高直接融资比重。 2021.12.14-17 沪深交易所 华夏越秀高速公路 REITs 和建信中关村产业园 REITs 分别发行 从新上 REITs 的首日打新情况来看，首日涨幅均优于首批 REIT。 2021.12.29 发改委 关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)有关工作的通知（“ 1048 号文”） 公募 REITs 上市半年来的第二个关于 REITs 的政策指导文件。文件明确提出进一步加快推进基础设施REITs 试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环，提出七个方面的措施和要求。基调：从“推动”、“开展”、“稳妥推进”到“加 快推进”，促进投资良性循环。 2022.1.29 财政部、税务总局 发布基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点税收政策 （ 1）重组阶段，原始权益人为发行 REITs 进行的资产重组不征收所得税；（ 2）发行阶段，原始权益人的所得税，推迟至实际获得收入之时再缴纳，包括原始权益人战投锁定份额；（ 3）运营阶段，无税收优惠。 2022.4.15 上交所、深交所 公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 3 号 -新购入基础设施项目（试行） 该指引对基础设施基金的新购入基础设施项目的原则和条件、新购入基础设施项目 的程序、信息管理与停复牌、基础设施基金扩募发售、自律监管等进行了规定。 请务必阅读正文后的声明及说明 11 / 46 Table_PageTop 房地产 /行业深度 出台日期 相关部门 相关文件 主要内容 2022.5.25 国务院 关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（“ 19号文”） 推动基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施 REITs 市场。国有企业发行基础设施 REITs 涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进 REITs相关立法工作。 2022.5.27 发改委、证监会 关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）有关工作的通知 在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范 REITs 回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。 2022.7.13 发改委 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）新购入项目申报推荐 有关工作的通知（发改办投资 2022 617 号） 要求充分运用新购入项目机制推动基础设施 REITs 健康发展，合理简化新购入项目申报要求，完善新购入项目申报推荐程序，积极协调落实发行条件，引导回收资金用于新项目建设。切实加强对新购入项目回收资金的监管督促。 2022.7.15 上交所、深交所 保障性租赁住房（试行）的通知上证发 2022 109号 ; 保障性租赁住房（试行）的通知深证上 2022675 号 细化业务参与机构与基础设施项目准入要求；明确回收资金使用与监管要求；明确运营管理及信息披露要求 数据来源：公开资料，东北证券 注：其中红色字体表示纲领性文件 为了支持当地公募 REITs 发展，各地发文鼓励，营造良好的 REITs 环境和氛围。公募 REITs 的出台，为持有大量基础设施资产的地方政府及国有企业提供了盘活存量资产的路径，也为地方政府通过盘活资产融资并投资新领域提供了资金来源渠道。积极引领和鼓励持有基础设施资产的企业拿出