艾瑞咨询:2022年中国商办资产运营行业研究报告_39页_3mb.pdf
中国商办资产运营行业研究报告202.8 iResearchInc. 2202.8 iResearchInc. 摘要来源: 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。未来展望l政策及行业环境发展 赋能商办运营能力提升l为商办物业引入综合产品业态,为存量资产增值l存量资管转向精细化的资本运作;全生命周期运营商助力交易闭环发展概况l商办资产运营的诞生: 城镇化发展助推商办行业转入存量运营阶段;商办资产需要通过升级释放价值l发展动因: 商办市场供过于求;闲置空间待运营;国家政策倡导城市更新; 开发红利不再; REITs助推资产运营升级l发展方向: 中国市场从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型典型模式分析典型模式分类 :覆盖 自持经营模式、投资管理主导模式、菜单型服务模式、复合型运营管理模式四类行业生态l生态概述: 围绕“ 投融建管退”的项目生命周期提供资产运营服务l行业持份者分析: 服务链条长导致信息壁垒及费用增加l行业痛点: 覆盖全生命周期 的标杆运营商 较少SMS3引言:中国商办资产运营行业发展概况 1生态:中国商办资产运营行业生态 2标杆:商办资产运营典型模式 3预见:中国商办资产运营行业的引领方向 44202.8 iResearchInc. 城镇化的发展推动商办行业从增量开发转入存量运营阶段从 2010年到 2021年,过往十年的城镇化率呈现缓步攀升态势,随着城镇化的成熟发展,办公楼市场的商业逻辑也由开发时代的开发转变为存量时代的长期经营。在大规模前置办公楼宇开发建设的情况下,大量商业物业沉淀,资产方持有大量闲置资产注释:销售面积包含期房销售及现房销售来源:国家统计局,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。36785361598668877349656964156140604970846604522418822008225428832498291238264756436337233334337531%41%32%38%21%10%5%3%-11%3%5%-8%49%49%52%54%55%56%57%59%60%61%63%65%2010201120122013201420152016201720182019202020212010-2021年中国城镇化率及办公楼投资、开发、销售情况新开工面积(万平方米) 销售面积(万平方米) 投资金额增长率( %) 城镇化率( %)诞生背景5202.8 iResearchInc. 诞生背景一线城市驶入成熟期,大部分城市仍处于发展初步阶段中国各级城市的办公楼市场发展差异较大,大部分城市仍处于现代标准化办公楼发展的初步阶段;随着经济增长和城市建设,部分城市进入建设期及发展期,开发大量的优质办公楼项目;一线城市基于其经济发展优势,在经历开发热潮后,新增供应量趋向平稳。在中国市场,仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过 5元 /平方米;从体量看,仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过 1000万平方米,在全球范围内,优质办公楼市场规模最大的 20座城市的体量均值约为2300万平方米;因此,中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值起步期 建设期 发展期 成熟期1 2 3 4城市中出现现代标准化办公楼,但市场体量较小,未形成明显的供需关系核心商务区初步发展,租金水平较低中国大部分城市仍处于起步期在招商引资、发展本地经济的政策引导下,大规模建设甲级写字楼但大量的前置开发导致供过于求,空置率高企,租金降低招商引资驱动大规模开发城市经济发展驱动写字楼的供需两端增长,趋向平衡在招商引资的优势下,优质写字楼的吸纳量、租金水平发展前景向好二线及新一线城市吸纳向好项目建设热潮回落,经历周期型供应高峰后,新增供应量趋向平稳成熟的城市经济带动需求端稳步上升一线城市走向供应增量平稳发展中国多数城市办公楼市场仍处于发展阶段一线城市办公项目仍需升级释放价值来源:仲量联行 应势开新,重塑格局 -2021中国办公楼市场白皮书 ,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。6202.8 iResearchInc. 849.0 833.3 561.7 637.8 238.5 121.2 98.1 237.8 230.7 160.1 257.2 182.9 270.4 280.8 34.1 53.1 42.6 64.1 12.9 3.5 2.4 22.2 6.4 9.7 17.1 11.3 19.7 12.6 10%10%8%19%29%33%32%22%16%24%35%28%13%22%北京 上海 广州 深圳 天津 沈阳 大连 南京 杭州 青岛 武汉 重庆 成都 西安2021年中国主要一二线城市 核心商圈 甲级写字楼市场规模及空置率2021年核心商圈存量(万平方米) 2021年核心商圈净吸纳量(万平方米) 2021年核心商圈空置率( %)发展动因商办市场供过于求,存量规模庞大,空置率高企前期大规模的开发导致商办市场存量庞大,供过于求,一二线城市甲级写字楼空置率高企;一线城市由于经济发展成熟,企业引入和发展的活跃程度较高,激活市场需求,整体空置率低于二线城市;二线城市商办市场处于高速建设期,大量项目入市面临去化难题来源:戴德梁行 2022年大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势 , 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。7202.8 iResearchInc. 发展动因产业聚集 效应 导致 大量物业 空间闲置,亟需运营产业聚集效应致使写字楼的主要需求行业向核心区域集中,大量非核心区域商办项目面临空置问题,需要通过运营服务,解决去化问题注释:“ 2021年中国一线城市优质写字楼市场空置率”中,核心商圈空置率”指核心商圈甲级写字楼空置率来源:戴德梁行 2022年大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势 ,世邦魏理仕 2021年北京房地产市场回顾与 2022年展望 、 2021年上海房地产市场回顾与 2022年展望 、 2021年广州房地产市场回顾与 2022年展望 、 2021年深圳房地产市场回顾与 2022年展望 , 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。主力需求集中,主要聚集城市核心商务区域TMT 、金融及专业服务仍是写字楼市场未来的主力需求行业金融、专业服务及部分 TMT企业的租赁偏好仍聚焦于核心区域,包括中心商务区或成熟科技园区 /产业园区优质写字楼商办项目面临空置率高企问题4.1%6.0%8.2%8.8%21.9%33.6%医药与生命科学房地产制造业专业服务金融科技2021年写字楼主力租户租赁需求占比北京:亚奥、中央商务区、中关村、望京 -酒仙桥、金融街、丽泽金融商务区、东二环上海:陆家嘴、虹口、世博、前滩、闵行、静安核心、长宁、+、世纪公园、竹园广州:珠江新城、琶洲、越秀、体育中心深圳:福田中心区、前海、后海、车公庙、宝安中心、科技园、华侨城、蛇口TMT、金融及专业服务租赁区位偏好受产业集聚影响,一线城市核心区域空置率普遍低于优质写字楼整体市场深圳部分核心商务区标杆项目逐渐完成去化指标或进入尾盘阶段,同时在补贴政策引导下,带动新兴片区去化9.8% 9.9%7.6%18.8%17.1%16.6%11.9%16.6%北京 上海 广州 深圳2021年中国一线城市优质写字楼市场空置率核心商圈空置率( %) 优质写字楼全市空置率( %)8202.8 iResearchInc. 发展动因国家城市更新的政策导向,促使运营能力加速提升大量核心区域商办项目面临老旧问题,通过投资改造提升资产价值成为重要趋势。一二线城市政府颁布多项政策,鼓励对老旧厂房、办公楼、商业综合体的存量资产改造,为既有项目引入新业态,引导城市更新进程,助力城市形成新的经济增长动力来源:世邦魏理仕 大中华区 2030年展望报告 ,戴德梁行 2020年 大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势 ,中国政府网,上海市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局、西安市人民政府, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。70%位于 CBD老旧的商办项目约 70%位于城市CBD, 在城市更新的发展趋势下将迎来投资改造的增值机遇一线城市迎来城市更新浪潮改造项目释放供应空间自 2017年 , 北京城市更新进入快速发展期 , 通过 “ 商改办 ” 、 “ 酒改办 ” , 创造大量新入市的乙级写字楼2018年第四季度到 2019年第三季度 ,北京乙级写字楼新入市项目为 41.1万平方米 , 其中 91.7%来自城市更新类项目国家出台城市更新政策导向,各地推动存量资产运营发展严格控制大规模拆除在 有机更新和微改造 方面 , 鼓励采取 小规模、渐进式 的方式, 提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外,其他既有建筑应以保留修缮加固为主,改善设施设备和提高节能水平,充分利用存量资源保留利用既有建筑支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下,加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用加强统筹谋划探索适用于存量更新的规划、土地、财政、金融等政策,完善审批流程和标准规范,拓宽融资渠道,防范债务风险探索可持续更新模式鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进,鼓励功能混合和用途兼容,推行混合用地类型,采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式,发展新业态、新场景、新功能支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动,发挥金融对城市更新的促进作用鼓励既有建筑在符合相关规定的前提下进行更新改造 ,改善功能鼓励微改造项目为城市发展提供产业空间,符合区域发展导向的,允许用地性质兼容、建筑使用功能转变鼓励微改造项目实施节能改造提升建筑绿色低碳水平,采用可再生能源技术开展绿色化改造组织实施城市更新,应当采取“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式城市更新片区不涉及土地权属和房屋所有权变动的,应当通过市场租赁等方式取得原建筑物的使用权广州: 广州市城市更新条例 上海: 上海市城市更新条例 西安: 西安市城市更新办法 9202.8 iResearchInc. 发展动因开发红利不再,开发商转向寻求资产去化及增值路径存量时代下,受疫情导致需求下滑,“三条红线”和“房住不炒”等政策,房企资金受控,商办资产的资本市场权益性融资受限,及自持存量积压等因素影响,资产方对资产运营价值及资产退出的需求愈重商办资产的资本市场权益性融资受限,需要盘活资产价值在房地产债券到期、“三条红线”、“房住不炒”等政策的压力下,开发商融资渠道收紧,额度受限房地产融资政策的长期收紧,也促使房地产对资产的高效利用有更高的需求2019-2021年房地产行业整体融资规模缩减,仅 ABS发行保持着规模增长的态势行业收入长期增长受限,盈利能力持续下降推动资产持有者寻求新利益点受到中国城镇化率增长、人口红利的下降的影响,房地产开发增量的长期增长能力受限高溢价土地价格、优质土地少、高昂的财务费用等因素致使房地产开发企业开发利润持续下降2017-2021年中国百强房企的净利率均值年复合增长率为-8.9%,净资产收益率均值年复合增长率为 -11.7%存量资产的积压需要寻求有效的去化方式过往大规模开发商办物业,导致存量资产规模庞大,面临去化难题2022年,中国甲级写字楼市场将突破 750万平方米的新增供应,大批优质项目的入市将加剧市场竞争,推动空置率攀升,去化及租金继续承压开发红利不在,资产方寻求新利益点 融资受限,资产方更重视资产价值 积压的自持存量需求有效去化2550829321258222553621590136431615414709172691775620172018201920202021房地产开发企业购置土地面积 (万平方米 )房地产开发企业土地成交价款 (亿元 )2017-2021年土地购置面积及成交价款761778406527822 827425602849833562638北京 上海 广州 深圳2019-2021年中国一线城市甲级写字楼核心商圈存量市场规模2019(万平方米) 2020(万平方米) 2021(万平方米)10100899654535733450726835201606454902880312240262019 2020 20212019-2021年房地产行业信用债、海外债、信托债、 ABS发行规模信托债(亿元) 海外债(亿元) 信用债(亿元) ABS(亿元)注释: 2019年存量数据统计时间为 2018年第四季度 -2019年第三季度来源:国家统计局,中指研究院 2022中国房地产百强企业研究报告 、 2020年房地产行业融资盘点 、 2021年房地产行业融资盘点 ,戴德梁行 2020年大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势 、 2021年大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势 、 2022年大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势 , 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。14.2%14.3%14.1%12.0%9.8%13.3%13.7%12.6%9.9%8.1%20172018201920202021净利率均值( %)净资产收益率均值( %)2017-2021年 百强企业年利润率均值及 ROE情况10202.8 iResearchInc. 发展动因从海外发达国家的发展历程看,城镇化率提高、供应放缓,存量时代的诞生推动资产持有方对资产保值增值的需求;发达国家金融工具及政策机制的完善,利益相关方动态利益需求、行业良性竞争、技术革新为资产运营发展提供持续的发展动力;中国 REITs项目正处在萌芽阶段,与海外相比发展尚未成熟,国家发展基础设施REITs,一定程度上促进了资产管理的发展,推动了中国地产项目的证券化进程,同时对资产运营提出了更高的需求来源:罗兰贝格 决胜存量时代:房地产企业向资管转型的三大关键行动 ,仲量联行 一文看懂房地产资产管理的价值 , 新加坡房地产市场的变革与创新 , 新加坡 REITs研究 、智库研究 典型国家城镇化率达 60%以后房地产转型的趋势特征 ,艾瑞咨询 中国 REITs市场投资研究报告 ,德勤 REITs发展报告 , 世邦魏理仕 大中华区 2030年展望报告 ,专家访谈, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。 带来稀缺的长期限的权益性资本 嫁接社会资本参与商办项目 降低自身负债率 盘活存量资产 加快资金周转 拓宽融资渠道 加速资本循环,提升投资回报 可作为成熟市场的长期投资 关于推进基础设施领域不动产投资信托( REITs)试点相关工作的通知 发布,采用“公募基金 +单一基础设施资产支持证券”的产品架构支持基础设施,境内基础设施领域公募 REITs试点起步2020年 4月2021年 5月首批 9单公募基础设施 REITs项目获得中国证监会、上海证券交易所及深圳证券交易所审核通过首批 9单公募基础设施 REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集,并成功挂牌上市交易 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金( REITs)试点工作的通知 发布,将基础设施 REITs试点区域扩展到了全国各地区2021年 6月2021年 7月 中国公募 REITs底层资产类型要求严格、多元化程度低,酒店、商场、写字楼等商业地产项目尚未纳入试点范围 中国公募 REITs底层资产估值尚未建立完备的制度体系 中国公募 REITs设立及运营环节税负较大,同时往期税收制度在 REITs领域的适用性以及主体差异问题仍需解决中国 REITs仍处于发展初期,商办资产的证券化工具仍待完善行业价值:增加资产配置的多元化、灵活性,提升预期收益资产持有方财务投资者以 REITs的发展反映发达国家的资产运营历程美国通过 发行市政债券满足城镇化建设的大量资金需求 ,助力城镇化的快速发展, 在城镇化率达到 70%后,开始提升存量地产的建筑质量美国 1960年通过的 房地产投资税收法案 让组建房地产投资信托基金成为可能,房地产开始证券化,如商业房地产抵押贷款证券化、 房地产实物资产证券化 以及房地产投资基金等2000年以后,随着互联网、人口老龄化等社会变革,美国的共享办公空间、医疗办公地产等新业态新模式不断涌现美国:伴随城镇化发展进入存量时代,证券化和新的资产运营业态诞生日本:地产泡沫破裂后,为盘活存量,日本开始不动产证券化探索1985-1995年: 1985年 广场协议 后,日元对美元大幅升值,汇率升值、无风险利率下降叠加传统制造业转出的组合推升了地产价格1989年控制风险抬升基准利率导致地产泡沫破灭, 为解决地产企业融资难,盘活存量等问题,日本开始转向对不动产证券化方面的探索1995年出台 不动产特定共同事业法 在共同事业主体满足如资本金等要求下,可以参与不动产证券化并将租赁收入分配给投资者在 2000年修订 关于证券投资信托及证券投资法人的法律 ,标志日本 REIT的诞生即 J-REIT; 2001-2007年在以上法律的铺垫下, J-REIT进入快速发展时期新加坡:政府引导助推 REITs发展,解决房地产市场低迷困境从 1985年, 经济衰退打击新加坡房地产市场 ,为探寻繁荣振兴房地产的方法,于 1986年首次提出将 REITs引入新加坡市场,即 S-REITs新加坡政府于 1998年起草第一套监管新加坡房地产投资信托市场的指导方针,在 1999年新加坡金融管理局正式发布该方针2002-2007年间,在大量新兴的房地产投资信托基金上市的背景下, S-REITs市场进入快速扩张阶段REITs加速资产证券化发展,助推资产运营升级11202.8 iResearchInc. 发展动因轻资产运营模式崛起 ,推动 商办运营发展随着供应放缓,租金、去化压力增加,大量商办物业亟需通过运营盘活价值;然而资产持有方的先天“基因”围绕不动产的出售,租赁和基础物业服务,运营能力及经验不足,需要长期投入,以及改变企业管理方式与文化。轻资产运营模式因轻重分离、服务内质及从资产运营增值中盈利的模式等原因,使其更加重视商办运营表现,蓬勃发展的商办运营市场也助推商办运营持续创新及进步注释:国际五大行指仲量联行、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯来源: 专家访谈, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。存量时代下,大量物业空置以及城市更新的政策导向驱动资产持有方盘活资产疫情后的办公需求变化需要优化空间设计、楼宇设施及服务配置存量资产盘活的需求增长资产持有方主要以开发销售物业的“空间营造者”和租赁及提供基础物业服务的“空间提供者”为主不动产开发及出租的“基因”使资产持有方对资产运营的能力、经验不足资产持有方运营经验不足资产盘活的需求与运营能力存在矛盾开发放缓,单一的物业销售无法满足可持续的价值增长政策限制、业态竞争对租金水平的影响难以保障可持续收益通过增值服务可扩大收入来源及建立客户粘性轻资产运营模式崛起为资产盘活带来机遇资产持有方需要“运营”实现可持续收益增长客观服务: 轻重分离后,轻资产运营能为资产方提供更客观的运营服务重运营表现: 轻资产运营的服务内质及盈利模式,使运营方更重视资产运营表现,及运营增值市场蓬勃发展: 不同基因禀赋运营商蓬勃发展,可为各类资产提供专业运营服务,持续推进行业进步及创新重资产模式中资产模式轻资产模式提供运营、管理、咨询等服务,获得收入与利润,典型企业包括国际五大行出资参与投资项目、公司或基金,或租赁不动产,典型企业包括区域型二房东及联合办公自主投资及持有不动产,开发及运营自有项目,典型企业包括自持经营的房地产开发商及园区旧改开发商资产持有程度高低12202.8 iResearchInc. 发展动因企业对租赁和不动产管理的新需求促使商办运营更多元化疫情后经济周期的影响,要求企业不断降本增效以灵活应对及防御经济周期,使得很多企业开始投入精力研究改善和优化办公方式;包括改善办公环境、提升办公效率、扩大员工之间的交流互动,通过空间改变文化,以及降低单位成本等,也促使商办资产走向更加多元的运营道路来源:世邦魏理仕 大中华区 2030年展望报告 、 2021年中国区写字楼租户调查 ,仲量联行 2022全球企业不动产十大趋势 , 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。混合办公模式赋能敏捷办公 灵活办公成为新常态 以人为本,优化员工福祉 楼宇健康成为长期诉求数据驱动空间动态部署 智能化助力规划决策 可持续发展理念逐步渗透 合作生态系统共创价值73%中国企业租户将增加灵活办公(远程办公、无固定工位、轮班制、弹性工作制等)降低租赁资本投入解决移动办公、短期办公需求63%的员工希望在未来保留能在不同的办公地点办公的可能性探索企业对灵活办公路径提升企业敏捷办公能力73%的员工希望企业有促进健康生活、安全和福祉的工作场所创造开放、包容、人文关怀的办公环境助推企业人才培育的可持续发展以人工智能驱动的实时数据及灵活交付系统,制定敏捷的空间规划解决方案完善空间规划决策提升空间利用效率在不动产的购置到融资估值的全周期以及不动产组合管理,引入大数据等智能技术洞察商办资产行业趋势支撑快速、精准的策略制定ESG理念成为企业租赁的重要考虑因素,越来越多的企业在租赁中偏好绿色楼宇绿色楼宇在去化、租金收益上升更具优势提升企业文化和企业社会责任的认同感大量企业计划投入健康设施,包括空气、水源净化设施、运动设施等打造健康安全的办公环境提升员工体验的满意度与投资者、技术创新公司等行业伙伴合作,打造生态系统,拓展多元的收益渠道打造生态服务系统,提升企业及员工办公效率强化企业租户对商办物业的粘性,提升资产价值13202.8 iResearchInc. 发展动因智能化、数字化及新科技引发商办运营技术革新随着信息时代的逐渐演化,可持续发展、以人为本、健康福祉等概念的兴起,智能化、数字化及新科技等在持续影响、重塑房地产链条的同时,也为传统的商办运营模式带来革新来源:仲量联行 拓宽全球视野,推动科技创新 仲量联行全球房地产科技行业白皮书 , 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。报告流程标准化提升效率 智能分析赋能租户留存精准评估选址 优化空间体验 敏捷管理空间结合外部市场数据及项目内部运营数据分析,通过自动估值模型,形成标准化报告,提升决策时效性通过资产运营管理流程中对企业租户及个人用户的体验和意见反馈的智能分析,识别客户痛点,以提供匹配的解决方案智能分析城市、商圈、楼宇信息,包括地理位置、人流等,帮助企业精准选址通过 App/小程序问卷调研、设施与服务管理数据监测以及传感器收集设施设备使用数据,融合 AI学习能力,洞察客户的动态需求对环境监测、空间利用率等运营指标,评估空间利用率与设施、服务需求,敏捷调整空间租赁及规划策略企业租户资产持有方投融资及开发项目设计及工程管理租赁管理及营销物业运营管理资产交易退出智能合约流程自动化管理线上并购、募资、借贷数字化交易资产战略规划与选址绿色建筑材料项目流程管理数字设计绿色施工技术智能营销推广招商数据监测分析线上资源平台数字化租约管理设施、设备自动化管理机器人服务生态服务平台定制化物业服务楼宇数字化监控设施、设备数据监测合规风险管理资产测算估价资金结构与分成测算智能化、数字化驱动房地产科技创新,赋能项目全周期管理 自动化、智能分析推动资产运营管理的效率提升14202.8 iResearchInc. 发展方向中国市场 从粗放单一的物业管理向 专业化的全周期 运营转型中国商办资产运营仍处于发展初期, 面临行业 资源分散 、 未能形成聚合效应 ,以及 资产证券化及退出机制尚待完善 的问题。随着落成物业量的增长,利益相关方资源禀赋的合理重分配,行业正逐渐从以基础物业运营为主导的 1.0时代演进至专业化的全周期托管运营,发展覆盖项目“投融管退”的运营服务来源:克而瑞 中国商业地产资产管理的现状与未来 ,仲量联行 一文看懂房地产资产管理的价值 ,罗兰贝格 决胜存量时代:房地产企业向资管转型的三大关键行动 ,专家访谈, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。中国商办资产运营仍处与发展初期2000前2015至今20072008萌芽期 启动期海外基金进入中国地产市场初步发展期金融危机过后,海外基金重新评估投资方向,本土投资企业得到发展调整发展期中国房地产企业持有大量存量物业 , 但存在运营不善的问题 , 为了提升已有资产的运营效率和变现能力 , 资管业务初步发展目前资产管理的参与方分散 , 未能形成行业聚合效应政府以公募 REITs的形式支持资管业务 , 加速推进资管业务发展 ,但目前 REITs等退出机制尚未完善4.0专业化的全周期托管运营从单一的基础物业服务向全生命周期运营演进3.0从办公场所衍生配套增值服务2.0向招商租赁管理延伸1.0以基础物业管理为主商办项目运营的重心局限于基础的办公环境管理工作 , 如日常的维修 、 养护和清洁等工作在基础环境及设备维护的基础上 , 将招商管理纳入服务范畴运营重心集中在租赁服务 , 实现去化目标联合办公大量出现基于办公环境管理及招商管理的服务沉淀 , 为商办项目及企业租户提供品牌输出及推广服务围绕企业的办公需求 , 提供配套设施及运营支撑的会员服务资产持有方关注项目开发 、 运营 、 退出的全生命周期价值委托第三方对商办资产进行投融管退的全方位服务15引言:中国商办资产运营行业发展概况 1生态:中国商办资产运营行业生态 2标杆:商办资产运营典型模式 3预见:中国商办资产运营行业的引领方向 416202.8 iResearchInc. 生态概述围绕“投融建管退”全生命周期,提供运营管理服务以资产为核心,通过对“投融建管退”的项目生命周期提供资产运营服务,为终端个人、资产持有方、企业租户赋能来源:公开资料, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。中国商办资产运营行业生态, 是以资产作为核心,以 “投融建管退”为生命周期 ,用各类专业服务及配套满足资产持有方、企业租户及终端个人的不同需求,为资产及资产的使用者双向赋能,构建空间与人交互的桥梁。空间服务消费场景企业服务 生活配套中国商办资产运营行业生态 中国商办资产运营全链路:为终端个人,资产持有方,企业租户赋能资产良好的工作环境高效运营多元服务生活需求资产价值专业咨询资产价值评估出售退出股权 /债券融资前策分析规划 设计施工建设招商管理选址分析项目评估物业租赁运营管理企业服务配套设施投管退融建资产持有方终端个人企业租户17202.8 iResearchInc. 行业持份者分析服务链条长且触点多,存在信息壁垒及费用叠加的问题商办资产服务商匹配供应端资产持有方及需求端资产使用者的需求,提供从开发到资产退出的多个环节服务,但从资产持有方到资产使用者服务链条长且需管控触点多,致使信息及资源的相对封闭,资产方需为信息和资源多次付费来源:公开资料, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。n资产价值实现: 沉淀物业及空置物业多方面盘活,产生有效收益n产品服务溢价: “重开发”基因主导,缺乏运营及服务基因,资产及服务溢价空间小n空间塑造运维: 缺乏专业的办公空间设计、设备运维管理能力,空间管理成本及费用高n租赁决策能力: 缺乏专业的市场信息收集以及租赁条款谈判能力n多元需求: 伴随企业成长而来的企业多元需求,及人本主义关怀下员工个人生活需求难以被满足设计 /承建商承建物业,收取承建差价及服务费用资管平台为资产持有方提供物业运营增值服务及投融资方案,收取物业增值及服务费用物管商提供物业管理及设备管理服务,收取物业服务费用中介商聚焦租赁环节,匹配供需要求,提供招商租赁服务,收取服务费及佣金运营商为资产持有方及企业租户提供一站式的办公空间解决方案,收取租金差价及运营服务费用资产持有方投资者 /开发者痛点 资产使用者、企业租户、个人用户痛点各环节涉及的商办资产服务商主要需求 主要需求18202.8 iResearchInc. 行业 痛点目前覆盖全生命周期、赋能资产价值释放的标杆运营商较少商办资产运营商众多 , 其中四类主要的运营商在服务重心存在较大差异,覆盖资产全生命周期、实现资产增值的行业龙头较少。优秀的运营商需要整合服务链条,打造精细化、品牌化的运营能力,补充市场空白,解决供需错配的问题,提升资产的收益表现和抗风险能力来源:中金研究 商业地产五大行:有发展启示,但不足对标 ,公开资料,专家访谈, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。具备全周期视角 ,聚焦资产全生命周期管理的 运营团队围绕商办资产全周期提供咨询和管理服务从设计、策划、建设管理等方面对现有产品进行重新开发和定位 ,提升资产吸引力,实现资产保值增值整合办公、生活、企业服务等各类需求 ,为企业及个人用户提供运营服务对品牌力、服务整合能力、数字化管理能力要求较高,目前该类运营商较稀缺资产持有方 的内部商办运营团队, 运营 其已开发 的 物业自主购地、定位、设计、招商及运营,完成项目后形成资产包,进入二级市场交易开发完成后快速散售 、出租 以回笼资金 , 缺乏精细化 的 运营管理实践 和能力服务同质化程度高,难以满足行业转型升级趋势下对商办物业运营的新需求部分房企将其商办运营服务团队整合在房企物业管理公司内 , 提供增值业务商办资产运营商资产方自运营二房东联合办公空间运营商全链条服务商 全 生命周期运营商为全球客户提供覆盖商业不动产全链条的服务围绕交易职能搭建业务体系,逐渐形成全产业链服务l以“交易”为核心,提供综合服务,赋能商业地产交易全流程,紧密衔接业主、投资人和租户,形成深度绑定,促成全球化的服务网络以及商业地产的业务闭环l通过对地产项目的估值、投融资分析、交易咨询,实现项目在资本市场的流通通过再运营 为 资产 持有方提供 基本 收益改造办公空间,自主运营招商二者对资金占用与依赖程度高,缺乏精细化运营,将大量的市场风险都替业主和入驻企业承担了下来部分联合办公企业率先开启轻资产转型, 为资产持有方输出品牌及运营服务,为企业及个人提供服务平台二房东缺乏对商办物业进行重新定位和改造的动力,导致管理粗放,无法形成品牌效应,产品同质化19引言:中国商办资产运营行业发展概况 1生态:中国商办资产运营行业生态 2标杆:商办资产运营典型模式 3预见:中国商办资产运营行业的引领方向 420202.8 iResearchInc. 典型模式商办资产运营主要包括四类典型模式自持经营模式具备自主开发、物业管理、投资管理团队, 从开发、运营由自主建立的团队完成,典型运营商包括卓越集团;投资管理主导模式的典型企业为凯德集团,通过私有化的开发业务与投资管理业务协同,实现资产循环,扩大资产收益规模; 菜单型服务模式根据项目规划及运营管理的单个环节提供咨询或代运营服务,典型运营商包括国际五大行;复合型运营管理模式可覆盖商办资产全生命周期,提供咨询、运营、融资解决方案及后端企业服务,典型运营商包括寰图等注释:国际五大行指仲量联行、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯来源:公开资料, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。01开发商下设商管企业,从开发到运营均在自有体系内完成,以实现自持项目的可持续增值为目标资产持有方自主投资及开发物业自有团队承担工程建设、招商管理、物业服务、企业运营支撑服务自持经营模式03以菜单型模式为资产持有方及企业租户提供单次或阶段服务,按服务内容收取单次费用覆盖项目投融资、开发、前策定位、招商、设施管理、资产估值及交易等环节根据单个环节或阶段性需求提供咨询及代理服务菜单型服务模式04以轻资产模式输出资产运营服务,覆盖项目“投融管退”全生命周期覆盖项目投融资、开发、定位、建设、招商、物业运营、退出交易的全生命周期,提供咨询方案为企业租户输出人力资源、财务管理等后端企业服务复合型运营管理模式02以开发、投资管理协同为核心发展驱动力,建立完整的资本运作链条,强化资产储备开发业务私有化,参与及合作项目开发及更新投资管理公司及旗下基金的项目通过第三方出售或出售予投资管理公司旗下基金,资金用于项目储备投资管理主导模式21202.8 iResearchInc. 自持经营模式卓越集团:聚焦核心区域优质资产,以空间服务、企业服务提升附加价值卓越集团从单一的开发业务,逐步拓展投资服务、商办空间运营、企业服务业务,形成了综合型业务布局。旗下子公司帮助卓越自持项目建立“投融建管”的运营服务体系,通过投融资业务孵化潜力项目,商务资产管理平台对旗下项目专业的运营管理体系,项目开业后,商企服务集团为入驻企业提供运营支撑服务1996年卓越集团成立1999年卓越物业管理股份有限公司成立2005年打造卓越时代广场,进入多元化开发阶段2013年成立城市更新集团2015年成立战略性投资平台卓越投控2016年成立卓越资产管理事业部2020年卓越商企服务在香港联合交易所上市2021年卓越集团总资产超过 2600亿元,其中资产管理规模超过 1000亿元三大子公司打造自持项目的“投融建管”运营服务体系卓越商办管理公司卓越投资控股业务定位: 战略型金融投资平台发展目标: 以“投资 +投行”模式为切入点,布局金融产业链,提供高效、稳定、可靠的资金解决方案业务定位: 专业商务资产管理平台发展目标 :以高效的商务空间运营管理机制和专业的运营管理体系,提升资产附加价值卓越商企服务集团三大子公司打造自持项目定位及发展目标发展策略地产基金、股权投资、普惠金融三大板块发行房地产开发基金和地产并购基金、母基金和直投行业项目投资、销售投融资产品和服务形成覆盖项目开发、设计、建设、招商、物业服务的商办资产运营服务体系为入驻企业提供设施维护及管理、会务服务、活动企划、人事管理、财务管理等企业服务地产开发拓展物业服务资产管理服务来源:公开资料, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。业务定位: 高端商务物业提供商发展目标: 基于主要市场领域和客户需求,为客户提供覆盖物业生命周期的物业管理服务以及各种资产服务包括交付前期顾问咨询服务、二手物业租售中介服务等,帮助企业产生可持续的收入22202.8 iResearchInc. 自持经营模式卓越集团:覆盖“投融建管”四大环节,建立自持物业品牌优势面向房地产生态企业、企业租户及个人用户,建立“投融建管”服务体系;投融资业务帮助卓越与金融机构、中小企业及高净值人群建立稳定的合作关系,整合生态资源,有利于项目孵化机开发;为企业租户及个人用户提供运营及生活服务平台,建立客户对卓越品牌的忠诚度来源:公开资料, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。物业服务物料 MaterialIBMSERP财务 FINHRMSOA结合城市更新趋势 , 建立成熟的商办资产管理及城市商务区运营能力自持物业打造品牌优势通过投融资及企业服务建立客户粘性卓越商办管理公司 卓越商企服务集团卓越投资控股核心竞争力投资建设管理融资服务对象地产基金发行房地产开发基金地产并购基金股权投资母基金直投开发及定位开发可行性分析项目定位空间设计及建设绿色建筑设计创意办公空间设计企业服务会务及接待服务企业行政代采企业“办公 +生活”服务卓越移动 APP设施维护及管理会员服务财务管理人事管理活动策划私募基金融资租赁融资担保小额贷款商业保理中小企业房地产生态企业地产基金、股权投资、普惠金融:融资贷款及企业服务物业服务:l截至目前 ,知名金融机构如:平安银行、博时资本、新华信托、国信证券等都是卓越集团私募基金合作的伙伴l所发行的十余只房地产开发基金和地产并购基金 ,截至目前,累计基金管理规模已经超过 10亿元23202.8 iResearchInc. 投资管理主导模式凯德集团:“ PE + REITs”双基金模式实现开发及资本运营双轮驱动致力于探索从重资产投入走向轻资产转型路径,通过发行信托基金及私募基金,发展基金和资产管理优势,完成“开发商 +基金管理者”的重新定位,利用“ PE + REITs”模式打通“投融管退”全流程,实现资产再循环。旗下的凯德投资、凯德地产借助“ PE+REITs”双基金模式,为凯德的项目开发提供有利的资金基础,实现开发、资本运营的双轮驱动来源:公开资料, 艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。l轻资产模式减少资金沉淀 , 助推企业高效运转 , 可为凯德旗下基金提供稳定的现金流l双基金模式打通 “ 投融管退 ” 全流程 。 凯德集团通过私募基金 +房地产投资信托基金 ( PE+REITs) ,打通 “ 投融管退 ” 全流程l进行严谨的投资组合调整 , 通过适时收购和撤资实现无机增长l进行积极的资产管理 , 通过以客户为中心的发展计划推动有机增长1994年 2001年 2010