|研究院零售信贷部Table_Yemei0 行内偕作月度报告2022 年 08 月 24 日Table_Title1房地产 2022 年 7 月报“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复Table_summary1政策调控思路有所变化，“保交楼”上升中央层级，中债增定向增信民企。中央层面 7 月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。销售端，因城施策政策力度较此前进一步加强，核心城市政策再度升级。此外，按揭贷款利率也随 5 年期 LPR 下降进一步下调。房企端，政策已从市场化纾困为主转向直接向民企增信。近期，中债信用增信拟以增信方式支持民营企业发债，碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城和远洋为 6 家试点企业，显示监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强。成交市场 7 月再次走弱，需求端艰难磨底，市场信心亟待拯救。7 月销售再次大幅下滑，景气度修复进程持续波折。商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-28.9%、-23.1%，跌幅较 6 月分别扩大 10.6、0.9 个百分点。在去年 7 月基数已经下行的情况下，同比跌幅仍然扩大，意味着市场行情依然严峻，景气情况不容乐观。展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期，节奏上市场冷淡行情一时内恐难以有效改善。主要原因是行业目前面临现有政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端一方面由于对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，另一方面对期房交付的担忧仍然较高，导致观望情绪依然较重。房价方面，7 月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高。受低基数及二批次供地节奏不同影响，7 月土地延续 6 月边际改善态势，但市场热度仍然较低。7 月全国商住用地成交面积单月同比增速为-23.4%，跌幅较 6月收窄 11 个百分点。土地出让金单月同比增速为 21.1%，自 2021 年 6 月以来首次由负转正。不过，总体看土地市场热度仍然较低。从累计数据来看，1-7 月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-41.8%、-44.8%，累计成交跌幅仍然较大。从溢价率指标来看，7 月全国土地平均溢价率小幅下滑至 3.4%，维持自去年下半年以来的较低水平，显示房企拿地意愿仍然不足。投资增速表现疲弱，后续改善程度有限。7 月新开工继续大幅下滑，单月同比增速为-45.4%。竣工微幅修复但仍较为疲弱，单月同比跌幅较 6 月收窄 5 个百分点至-36.0%。房地产开发投资额 7 月单月跌幅扩大 3 个百分点，同比增速为-12.3%，1-7 月累计同比增速跌幅下探至-6.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资为-4.5%的预期增速不变。下半年地产投资可能呈现“开工持续低迷、竣工微幅修复”的分化特征，今年内或将难以见到开发投资趋势性反转。Table_Author1杨侦誉行业研究员：0755-82947832：邱国锋信贷政策制度岗：0755-83638202：qiuguofeng 相关研究报告房地产 2022 年 6 月报市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转2022.07.25房地产 2022 年 5 月报疫情影响渐入尾声，基本面处于筑底阶段2022.06.28房地产 2022 年 4 月报改善政策持续加码，销售、投资压力不减2022.05.23感谢实习生郭瑾对本文的贡献 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei1 行内偕作月度报告1/2目 录1政策环境：需求端宽松政策再度升级，供给端保交楼同时纾困解压 .11.1 总体基调：政治局会议将“稳定房地产市场”放在首位，“保交楼”政策上升中央层级 .11.2 销售端政策： 因城施策放松持续演绎，利率端政策再升级 .21.2.1 按揭贷款：新增居民中长期贷款再次大幅放缓，5 年期 LPR 下调 15BP.21.2.2 地方因城施策：政策力度有所加强，核心城市政策再度升级 .41.3 房企端政策：房企面临资金难以解决困境，政策定向增信民企 .52.成交市场：7 月市场再次走弱，需求端艰难磨底.62.1 销售：低基数情况下 7 月销售再度大幅下探，市场景气情况不容乐观.62.2 房价：7 月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高.83土地市场：基数下滑叠加二批次供地推动市场边际改善，总体看热度依然较低 .104开发投资：投资增速表现疲弱，后续改善程度有限 .114.1 新开工、竣工：延续深度下探，短期内压力不减.114.2 开发投资额：7 月进一步下挫，累计同比跌幅扩大至-6.4%.12 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei1 行内偕作月度报告2/2图目录图 1：本轮放松政策以来中央层面对房地产表述梳理.2图 2：新增居民中长期贷款及同比增速 .3图 3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期 LPR.4图 4：投向房地产业贷款余额及同比增速.6图 5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模.6图 6：全国商品房销售面积单月/累计同比.7图 7：分区域商品房成交面积累计同比 .7图 8：30 大中城市商品房月度成交面积：万方米.7图 9：12 城二手房月度成交面积：万方.7图 10：70 大中城市新建、二手住宅价格单月同比 .8图 11：70 大中城市新建、二手住宅价格单月环比 .8图 12：70 大中城市新建商品住宅价格单月同比.9图 13：70 大中城市新建商品住宅价格单月环比.9图 14：70 大中城市二手住宅价格单月同比.9图 15：70 大中城市二手住宅价格单月环比.9图 16：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比.10图 17：全国土地溢价率与流拍率.10图 18：全国土地供给建面及同比变化.11图 19：施工、新开工、竣工面积累计同比增速.12图 20：房地产开发投资额单月同比/累计同比.13图 21：土地投资、建安投资累计同比增速 .13图 22：房地产开发资金来源累计同比.13附录附录 1 本轮因城施策放松政策汇总（截至 2022.8.20）.14 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告1/18房地产 4 月报中，我们提出关注重点已转变为“政策落地和效果”，通过近 4 个月的持续跟踪，我们发现在地方“因城施策”的放松框架下，政策带来的提振效果并不明显，且销售市场复苏也极易受到外部突发事件的影响。7 月在低基数的情况下同比跌幅再度下探，意味着市场行情依然严峻。展望来看，在并无新的影响因素出现的情况下，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期。节奏上，我们认为市场景气度一时或将难以有效改善。主要原因是，行业目前面临现有政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民观望情绪依然较重，在对未来收入信心不足的情况下，不敢轻易加杠杆。此外在房企风险尚未出清时，对期房交付的担忧情绪仍然较高。从近期的政策调整来看，监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强，调控政策也有了新的变化，政府开始积极介入主动承担。一方面，中央层面通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；另一方面，中债增向部分民企定向增信，抑制房企信用风险蔓延。不过，若想重振行业信心，政策环境仍需持续改善。1政策环境：需求端宽松政策再度升级，供给端保交楼同时纾困解压1.1 总体基调：政治局会议将“稳定房地产市场”放在首位，“保交楼”政策上升中央层级房地产总体延续宽松的政策基调，7 月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”。本轮房地产政策，中央层面以定基调、定方向为主，今年以来房地产定调持续宽松。不过，截至 7 月销售提振并不明显、投资仍在持续恶化。因此，7 月政治局会议把“稳定房地产市场”放在“房住不炒”之前。一方面当前行业面临的下行风险更大，另一方面稳定地产对于稳定经济大盘至关重要。这也意味着稳地产、稳经济是第一位的，后续政策对市场的托底作用将加大。在政策工具上，仍将以“因城施策”框架下地方放松政策为主，政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”。值得关注的是，“断供”风波受到了中央关注，在会议中提及“保交楼”，并且明确指出“压实地方政府责任”。政治局会议的提法，提高了各层级对“保交楼”的重视。“保交楼”政策上升中央层级，并从市场化解决方式转向政府信用输出。8 月 19 日，中央多部委即出台“保交楼”专项借款政策。根据住建部消息，将联合财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持“保交楼”。专项资金将精准定向使用在已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付上，资金管理方式上实行封闭运行、专款专用。 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告2/18保交楼核心是解决资金问题，此前依靠市场化机构及地方政府难以解决，本次专项借款有望提供增量资金支持。我们认为保交楼举措经历了三个阶段：第一阶段，以房企自救为主，监管部门对并购贷款、发债融资、AMC 介入等方面给予引导。虽然去年四季度开始频繁出台房企资金端放松政策，但到位资金持续恶化，企业流动性面临困境，叠加房企销售下滑，更多项目资金出现缺口，通过企业自救方式难以完成保交楼；第二阶段， 7 月断供事件发酵后，主要以压实地方政府责任为主。实际上，单纯依靠地方政府财力难以解决资金问题。若撬动社会资本，对项目收益、风险是有较高要求的，可解决的问题楼盘范围也相对有限。以郑州为例，郑州作为停工断贷楼盘规模最大的城市，成立地方纾困专项基金，遵循“政府引导、多层次参与、市场化运作”的原则，希望撬动社会资本帮助解决资金问题。但是社会资金介入的前提是项目风控安全，同时有一定收益空间，因此落地效果相对一般；当前进入第三阶段，此次由多部委推出的新工具，上升到中央层面由政策性金融介入，有望提供增量资金支持。相较于商业银行贷款，政策性银行专项借款利率更低，期限更长，更匹配保交楼所需资金。相较于地方纾困基金，规模更大，信号效应更强，体现中央保交楼决心。不过，对于专项借款项目范围划定、借款主体等内容，目前并没有给出详细信息披露。图 1：本轮放松政策以来中央层面对房地产表述梳理资料来源：招商银行研究院1.2 销售端政策： 因城施策放松持续演绎，利率端政策再升级1.2.1 按揭贷款：新增居民中长期贷款再次大幅放缓，5 年期 LPR下调 15BP |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告3/18新增居民中长期贷款再次大幅减少，同比增速维持低位震荡。7 月新增居民中长期贷款金额为 1486 亿元，较 6 月少增 2681 亿元。新增居民中长期贷款未能延续 6 月边际改善趋势，再次大幅放缓， 7 月新增居民中长期贷款同比增速为-63%。今年以来新增居民中长期贷款不仅持续处于较低区间，震荡程度较往年也明显加剧，预计本轮新增居民中长期贷款的低位震荡仍将延续较长时间。受房地产市场再次低迷影响，新增中长期贷款再度大幅减少。值得关注的是，居民提前偿还贷款数量增加也可能是拖累居民中长期贷款的主要原因。目前居民资产及负债利率倒挂严重，虽然年初以来新增房贷利率大幅下行，但存量房贷利率变化不大，基本维持在 5%-6%的区间水平。相应的，居民资产端收益很难达到或超过该水平，因此越来越多的居民选择了提前归还贷款或置换为利率更低的经营性贷款。图 2：新增居民中长期贷款及同比增速资料来源：wind，招商银行研究院；注：2021 年为两年平均增速8 月按揭贷款利率随 5 年期 LPR 下调。房地产 6 月报中，我们提出后续按揭下调空间主要看基准利率的变化。根据全国银行间同业拆借中心公布的数据， 8 月非对称降息，5 年期 LPR 下调 15BP 至 4.30%，今年以来已累计下调 35个基点。此次 5 年 LPR 下调，首套房贷利率下限随之调降至 4.10%（5 年期LPR-20BP），二套房贷款利率下限调降至 4.90%（5 年期 LPR+60BP），其中，首套房贷款利率下限已低于 2009 年房贷利率 7 折后的 4.156%，达到历史最低水平。5 年期 LPR 调降后，据了解南京、苏州、福州、长沙、重庆等城市首套房贷款利率随之下调至 4.10%，接下来将有更多城市按揭贷款利率跟随调降。-50050015002500350045005500650075008500950010500-120%-90%-60%-30%0%30%60%90%2019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值 同比 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告4/18图 3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期 LPR资料来源：贝壳研究院，wind，招商银行研究院1.2.2 地方因城施策：政策力度有所加强，核心城市政策再度升级3 月“因城施策”实质性放松以来，各地政策环境持续改善。进入 8 月政策力度再次增强，一类城市上海率先在限购上有所放松，核心二类城市南京、苏州、无锡认房认贷标准，下调二套房首付比例。具体看我们关注的一二类城市 1政策变化： 一类城市中，上海在临港新片区实行了限购松绑政策，广州进一步放松落户标准。8 月 20 日，上海定向优化临港新片区的人才购房政策，规定在临港新片区工作的非户籍人才缴纳个税或社保满 1 年即可购房，这意味着上海成为首个明文松绑限购政策的一线城市。8 月 8 日，广州宣布 40 周岁以下有全日制本科学历并有学士学位的居民，在广州工作有 1 个月社保记录（原需有连续6 个月的社保记录），即可通过人才引进的方式申请办理入户。 二类城市中，南京、苏州、无锡等核心城市本轮首次下调二套房首付比例，青岛、嘉兴、长沙则放松了限购限售政策。8 月 12 日，南京和苏州宣布购买二套房时，房贷已结清的首付比例从 50%降至 30%，有房贷未结清的则从 80%1 考虑到不同城市放松政策及作用效果不同，我们主要关注 30 个严格限购限贷的一二类城较为实质的政策放松情况，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、长沙、天津、西安、石家庄、济南、青岛、太原、大连、成都、兰州、无锡、嘉兴、东莞、佛山、中山、珠海。5.74%4.35%6.00%5.07%4.65% 4.60%4.45%4.30%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%5.8%6.0%2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-08首套房贷平均利率 二套房贷平均利率 五年期 LPR |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告5/18降至 60%。同日，无锡规定贷款结清二套房的首付比由 40%下调至 30%，贷款未结清二套房的首付比由 60%下调至 50%。7 月 19 日，青岛全域放松限售，宣布新建商品住房和二手住房自合同网签备案时起算满 5 年，或者取得不动产权证书满 2 年，即可上市交易（原均需取得不动产权证书满 5 年）。8 月 2 日，嘉兴宣布已签订劳动合同或办理营业执照，且在长三角地区缴纳社保的非本市户籍居民家庭，享受本市户籍居民家庭购房政策。 此外，嘉兴还取消了 144 平及以下住房的限售。8 月 3日，长沙宣布对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加 1 套购房指标。除了一二线城市，我们还注意到在廊坊全面取消限购和限售政策后，引起了市场的关注。8 月 8 日，廊坊官宣全面取消限购，对引进人才等人员购买首套住房时，按照本地户籍对待。此外，对北三县和环雄安新区周边的住房取消限售年限要求。本次是 2016 年以来首度放松限购限售，在此之前廊坊所采用的放松主要为调降首付比、调降按揭利率、放松公积金贷款，调整力度均相对较小。环京历来是调控最为严格的区域之一，廊坊作为距离京津最近的城市，本次的全面放松释放出稳定楼市的积极信号。1.3 房企端政策：房企面临资金难以解决困境，政策定向增信民企此前，我们提到房企融资收缩现象短期或将难以改变。从持续跟踪的房企融资数据可以观察到，金融机构不再愿意投资房地产企业或向房企输血。7 月投向房地产业贷款余额同比增速为-2.2%，延续了去年 9 月以来的负增长态势。截至 7 月，房地产业贷款余额相较 2021 年 3 月高峰时期少约 5532 亿元。此外，从房企其他融资渠道（境内债、信托、海外债）来看，7 月净流出规模为930 亿元，延续去年 8 月以来融资净流出趋势。7 月发行规模为 718 亿元，同比减少 60.3%。房企端，政策已从市场化纾困为主转向直接向民企增信。此前，监管对房企的纾困措施以市场化方式为主，支持优质企发债融资、鼓励银行涉房信贷投放等。但是由于房企信用风险不断发酵，导致市场对房企，尤其是民营房企缺乏信心，想要依靠市场化方式解决资金问题较为困难。近期，中债信用增信拟以增信方式支持民营企业发债。碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城和远洋为 6家试点企业。这一举措是在 5 月监管提出通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持的再升级，由政策性机构以市场化形式参与，为示范房企提供信用背书，且提供的是“全额无条件不可撤销连带责任担保”。预计此次中债信用增信为房企发债直接担保，增信力度、示范效应均有所增强，同时可以抑制地产信用风险进一步扩散。不过，政策收益范围和规模可能有一定局限性，有待进一步观察。 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告6/18图 4：投向房地产业贷款余额及同比增速 图 5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模资料来源：wind，招商银行研究院 资料来源：wind、用益信托网，招商银行研究院2.成交市场：7 月市场再次走弱，需求端艰难磨底2.1 销售：低基数情况下 7 月销售再度大幅下探，市场景气情况不容乐观7 月销售再次大幅下滑，景气度修复进程持续波折。根据统计局数据，7月单月商品房销售面积同比增速为-28.9%，跌幅较 6 月扩大 10.6 个百分点，未能延续 6 月销售边际回暖的趋势。从单月商品房销售面积来看，7 月为9255 万方，接近 4 月、低于 5 月的单月成交量水平。从累计数据来看，1-7月商品房销售面积同比增速为-23.1%，跌幅较 6 月扩大 0.9 个百分点。在去年7 月基数已经下行的情况下，同比跌幅仍然扩大，意味着市场行情依然严峻，景气情况不容乐观。首先，疫情积压的需求在 5-6 月已集中释放，需求释放持续性不足。其次，7 月是传统销售淡季，房企推盘量及推盘意愿下降。最后政策现有力度下，对购房吸引力不足，叠加断供事件冲击，阻断了市场略有好转的情绪。分区域来看，所有区域单月跌幅均进一步走阔。从单月数据来看，7 月东部、中部、西部和东北部商品房销售面积同比增速分别为-26.6%、-24.6%、-37.9%和-25.2%，跌幅较 6 月分别扩大 6、14、15 和 3 个百分点。从累计数据来看，1-7 月东部、中部、西部和东北部商品房销售面积同比增速分别为-27.4%、-16.5%、-21.6%、-35.4%，其中，东部、东北部跌幅较 1-6 月分别收窄 0.1、2 个百分点，中部、西部跌幅较 1-6 月分别扩大 1、2 个百分点。东部在上海疫情 6 月好转后，积压需求逐步释放，在 6、7 月呈现相对较好态势。东北地区基数相对较低，且自去年下半年以来跌幅持续较大，所以 7 月下探幅度相对较低，不过，东北依然是累计跌幅最大的区域。 中部、西部今年以来100000110000120000130000140000150000-5%0%5%10%15%20%25%2019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-05房地产业贷款：亿元 房地产业贷款同比增速（右轴）-3000-2000-100001000200030002020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-10到期规模：亿元 发行规模：亿元净融资规模：亿元 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告7/18受疫情影响不大，销售同比增速相对较好，7 月跌幅大幅下探，反映市场真实情况疲弱。此外，7 月以来中、西部地区持续受到高温极端天气影响，也对商品房销售产生一定拖累。图 6：全国商品房销售面积单月/累计同比 图 7：分区域商品房成交面积累计同比资料来源：wind,招商银行研究院 资料来源：wind,招商银行研究院与新房销售不同，二手房销售延续修复态势。从 30 大中城市商品房月度成交数据来看， 6 月随着前期积压需求释放，成交量大幅上行至 1850 万方，7 月回落至 1294 万方，同比增速从 6 月的-7.2%扩大至 7 月的-33.0%。截至8 月 20 日，在基数大幅下滑的情况下，同比增速仍在-20%左右。而从 12 城二手房月度成交来看，7 月较 6 月并无明显回落，保持在 400 万方左右的水平，至 8 月 20 日，同比增速从 7 月的-20%大幅收窄至-4%左右，延续修复态势。二手房得以延续修复，一方面，不受开发商供给节奏影响；另一方面，也体现出在开发商暴雷、“断供”事件发酵的情况下，居民对于期房信任度下降，对商品房复苏形成一定阻碍。-50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06累计同比 单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06东部 中部 西部 东北 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告8/18图 8：30 大中城市商品房月度成交面积：万方米 图 9：12 城二手房月度成交面积：万方资料来源：wind,招商银行研究院 资料来源：wind,招商银行研究院；12 城包括北京、深圳、杭州、青岛、苏州、厦门、金华、南宁、东莞、扬州、佛山和江门展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期。在 6 月报对全年预期调整时，我们已观察考虑到 7 月销售将再度回落，本月无新的影响因素出现，因此暂不做调整。从节奏上来看，市场冷淡行情一时难以有效改善，传统的金九银十是下阶段的重要观测时点，若市场景气情况未能好转，今年销售惨淡或将难以改变。主要原因是，行业目前面临政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民观望情绪依然较重，在对未来收入信心不足的情况下，不敢轻易加杠杆。此外在房企风险尚未出清时，对期房交付的担忧情绪仍然较高。从近期的政策调整来看，监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强，调控政策也有了新的变化。不过，若想重振行业信心，政策环境仍需持续改善。居民端稳就业、稳收入、稳预期；房企端，尽快解决房企资金困境及烂尾项目纾困。2.2 房价：7 月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高根据统计局 70 大中城市房价指数，7 月房价整体继续下滑，同比、环比增速持续回落。7 月 70 大中城市新房及二手房价格同比增速分别为-1.7%、-3.0%，跌幅再次探底。环比增速来看，7 月新房及二手房环比增速分别为-0.1%、 -0.2%，环比跌幅与 6 月相差不大，延续了去年 9 月以来环比增速为负的趋势。7 月新建、二手住宅同比下跌城市分别为 48 个和 61 个，其中，新房下跌城市数量与 6 月相比无变化，二手房下跌城市数量较 6 月新增 4 个。 050010001500200025001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019 年 2020 年 2021 年 2022 年01002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告9/18图 10：70 大中城市新建、二手住宅价格单月同比 图 11：70 大中城市新建、二手住宅价格单月环比资料来源：wind,招商银行研究院 资料来源：wind,招商银行研究院新房方面，7 月各能级城市房价同比增速持续下行，一二线环比增速震荡下行。一线、二线和三线城市新房价格指数同比增速分别为 3.1%、-0.5%、-3.2%，较 6 月分别下滑 0.2、0.3、0.4 个百分点；环比增速分别为 0.3%、0%、-0.3%，其中一线、二线环比增速未能延续 6 月份的好转趋势，较 6 月分别下降 0.2 和 0.1 个百分点， 三线环比增速与 6 月持平。整体来看，一线城市新房价格韧性较强，二线城市相对稳定，三线城市自去年三季度以来呈现持续下跌态势。图 12：70 大中城市新建商品住宅价格单月同比 图 13：70 大中城市新建商品住宅价格单月环比资料来源：wind,招商银行研究院 资料来源：wind,招商银行研究院二手房方面，7 月各能级城市二手房价格同比继续下滑，一线城市环比增速出现边际好转。一线、二线、三线城市二手房价格指数同比增速分别0.9%、-2.5%、-3.9%，较 6 月分别下滑 0.2、0.4、0.2 个百分点；环比分别为 0.2%、-0.2%和-0.3%，与 6 月相比，一线城市提升 0.1 个百分点，二线城-4-2024682020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07新建商品住宅价格：同比% 二手住宅价格：同比%-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.82020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07新建商品住宅价格：环比% 二手住宅价格：环比%-4-2024682020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07一线城市:同比% 二线城市:同比%三线城市:同比%-0.8-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.01.22020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07一线城市:环比% 二线城市:环比%三线城市:环比% |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告10/18市下降 0.1 个百分点，三线城市保持不变。其中，一线二手房价格韧性较高、保持坚挺，二线、三线城市二手房房价环比已分别连续 11 个月、 13 个月下跌。图 14：70 大中城市二手住宅价格单月同比 图 15：70 大中城市二手住宅价格单月环比资料来源：wind,招商银行研究院 资料来源：wind,招商银行研究院3土地市场：基数下滑叠加二批次供地推动市场边际改善，总体看热度依然较低 受低基数及二批次供地节奏不同影响，7 月土地延续 6 月边际改善态势。根据中指研究院数据统计，7 月全国商住用地成交面积单月同比增速为-23.4%，跌幅较 6 月收窄 11 个百分点。土地出让金单月同比增速为 21.1%，自 2021年 6 月以来首次由负转正。土地市场持续边际改善，主要有两点原因：一是低基数的影响。去年 7 月开始土地市场景气度即急转直下，成交量、金额均大幅下滑。二是集中供地节奏不同的影响。去年 7 月份 22 城集中供地暂停，而今年 7 月有 7 个城市进行了二批次集中拍地。如果不考虑集中供地，非 22 城 7月土地出让金单月同比增速为-55.6%，跌幅较 6 月扩大 20 个百分点，跌幅仍然较大。总体看土地市场热度仍然较低。从累计数据来看，1-7 月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-41.8%、-44.8%，累计成交跌幅仍然较大。从溢价率指标来看，7 月全国土地平均溢价率小幅下滑至 3.4%，维持自去年下半年以来的较低水平，显示房企意愿仍然不足。从流拍率指标来看，拿地流拍率下降至 9.3%，达到了相对较低的水平。不过，我们认为流拍率的下行更多是受到供给减少及土地供应结构的影响，而非市场热度提升。从供应量上看，受销售不景气影响今年以来月度土地供应较往年大幅减少，7 月供应土地在去年-10-50510152020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07一线城市:同比% 二线城市:同比%三线城市:同比%-1.0-0.50.00.51.01.52020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07一线城市:环比% 二线城市:环比%三线城市:环比% |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告11/18基数下降的情况下同比跌幅依然接近-30%。从土地供应结构来看，核心城市核心区域土地供应结构占比从 6 月的 16%提升到 22%。图 16：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比 图 17：全国土地溢价率与流拍率资料来源：中指研究院,招商银行研究院 资料来源：中指研究院,招商银行研究院图 18：全国土地供给建面及同比变化资料来源：wind，招商银行研究院 4开发投资：投资增速表现疲弱，后续改善程度有限4.1 新开工、竣工：延续深度下探，短期内压力不减-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07成交建面单月同比 土地出让金单月同比0%5%10%15%20%25%30%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07平均溢价率 流拍率80843050001000015000200002500030000350004000045000-60%-40%-20%0%20%40%2020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-0722 城供给建面（万 m） 非 22 城供给建面（万 m） 全国供给建面同比-右轴 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告12/187 月新开工增速继续大幅下滑。根据统计局数据，7 月单月新开工面积同比为-45.4%，降幅较 6 月扩大 0.3 个百分点， 4 月以来新开工单月同比降幅持续低于-40%。从累计数据来看，1-7 月新开工面积同比增速为-36.1%，较 6月跌幅扩大 1.7 个百分点。房企的开工意愿及能力依然偏弱。7 月份销售降幅的再度扩大，使得房企补库存动力进一步受挫。土储不足也是新开工持续下行的重要原因。2021 年及 20221-7 月，土地成交建面同比跌幅分别为-23%、-42%。展望来看，我们维持今年新开工面积增速为-25.4%的预期不变。节奏上，考虑到销售持续承压，保交付重要度再次提升和预售资金监管力度加大的影响，新开工下行趋势或将难以缓解。7 月竣工持续疲弱。7 月单月竣工面积同比为-36.0%，较 6 月跌幅微幅收窄 5 个百分点，5 月以来竣工跌幅持续在-30%以下。从累计数据来看，1-7 月竣工面积同比增速为-23.3%，跌幅较 6 月扩大 2 个百分点。竣工持续疲弱主要受到去年高基数的影响，此外，房企资金压力也是影响竣工走弱的主要原因。展望来看，我们维持全年竣工为-8%左右的预期。在当前房企更有动力加快项目完工进度。一方面断贷事件后，政府会出台更多保交楼政策确保竣工。另一方面，通常从主体结构封顶到最后竣工验收能够提取监管资金的比例约 50%，可以较好的解决房企的资金困境。7 月施工面积维持下滑态势。截至 7 月末，全国商品房施工面积累计同比增速为-3.7%，较 6 月下降 1 个百分点。展望来看，维持施工面积增速为-4.2%的预期。受新开工持续大幅下滑及净停工面积扩大的影响，施工面积短期内仍将延续弱势。图 19：施工、新开工、竣工面积累计同比增速资料来源：贝壳研究院，招商银行研究院4.2 开发投资额：7 月进一步下挫，累计同比跌幅扩大至-6.4%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-07房屋新开工面积:累计同比 房屋竣工面积:累计同比 房屋施工面积:累计同比 |研究院零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明Table_Yemei2 行内偕作月度报告13/187 月房地产开发投资再次大幅下探。7 月单月全国房地产开发投资额同比增速为-12.3%，跌幅较 6 月扩大 3