月酝知风之地产行业多方推进“保交楼”，成交季节性回落平安证券研究所地产研究团队2022年 8月 25日证券研究报告行业评级： 强于大市 （维持 ）请务必阅读正文后免责条款2核心摘要 本月观点： 7月楼市成交及房企销售环比季节性回落 ， 项目交付担忧下 ， 新房二手房成交分化； 7月政治局会议强调保交楼 ， 压实地方政府责任 ， 加强预售资金监管 ， 但居民中长期贷款仍旧疲弱 ， 反映市场信心仍显不足 ， 短期内基本面仍面临较大下行压力 。 预计下半年政策仍将延续宽松态势 ， 各地加紧落地政策组合拳 ， 带动楼市逐步企稳 。 个股建议优选销售 、 投资占优 ， 率先受益行业复苏的高信用企业 ， 如保利发展 、 中国海外发展 、 滨江集团 、 越秀地产 、 招商蛇口 、 绿城中国 、 万科 A、 金地集团 、 天健集团等 。 多元化方面 ， 受 7月销售再度走弱 ，部分民企信用担忧升温影响 ， 近期物管板块大幅调整 ， 我们认为优质物管成长性仍存 ， 短期深蹲后已具备中长期投资价值 ， 建议关注保利物业 、 招商积余 、 碧桂园服务 、 新城悦服务 、 星盛商业等 。 政策：政治局会议强调保交楼 ， 多地延续降首付 、 松限购 。 7月涉房类政策共 34项 ， 其中偏松类政策 28项 ， 延续偏松基调 ， 政治局会议强调保交楼 ， 压实地方政府责任 ， 随即多地加强预售资金监管；同时降首付 、 松限购 、 提高公积金贷款额度等宽松政策仍在杭州 、 苏州等核心二线城市延续 ， 引导市场企稳修复 。 资金：居民中长期贷款疲弱 ， 按揭利率仍有下行空间 。 7月 M2同比增速环比升 0.6pct， 社融存量增速环比降 0.1pct， 8月 22日 1年期 、 5年期及以上 LPR报价分别较上月下调 5bp、 15bp， 按揭利率仍有进一步下调空间 。 同时 7月社融增速回落 ， 新增居民中长期贷款同比少增 2681亿元 ，反映出居民 “ 加杠杆 ” 意愿偏弱 、 贷款有效需求不足 ， 交付担忧下信心仍显不足 。 楼市：推盘成交季节性回落 ， 新房二手房存在分化 。 7月房企冲刺中报业绩完成 ， 叠加传统淡季影响 ， 推盘成交有所回落 ， 35城商品房平均批准上市面积环比降 29.7%， 重点 50城新房月日均成交环比降 28.1%， 同比降幅较 6月扩大 15.9pt。 二手房成交回落幅度远小于新房 ， 重点 20城二手房月日均成交环比仅降 3.7%， 同比降幅较 6月收窄 10.3pct， 反映在房企出险导致的交付担忧下 ， 购房者更倾向选择二手现房 。 地市：成交量价齐升 ， 土拍城市区域间冷热分化 。 7月 22城第二批集中供地进入下半场 ， 土地成交量价齐升 ， 百城土地成交建面 、 土地成交均价环比升 2%、 5.6%。 政策持续释放积极信号以及土拍规则做出调整放宽 ， 从当前已经完成二轮土拍的城市看 ， 整体热度较首轮保持平稳 ，但城市间 、 区域间冷热分化 。 房企：百强房企销售环比回落 ， 优质房企为拿地主力 。 7月百强房企全口径销售金额 、 销售面积环比降 27%、 25.2%， 50强房企整体拿地销售金额比 、 拿地销售面积比环比升 14.8pct、 10.6pct； 50强房企中仅越秀 、 华发等 12家房企参与拿地 ， 预计短期拿地房企仍将以稳健型央国企 、 优质民企以及城投平台公司为主 。 板块 表现 ： 7月申万地产板块下跌 6.25%， 跑赢沪深 300（ -7.02%） ；截至 2022年 8月 25日 ， 当前地产板块 PE（ TTM） 11.2倍 ， 估值处于近五年75%分位 ， 上市 50强房企涨跌幅排名前三房企分别为滨江集团 、 阳光城 、 华发股份 。 风险提示： 1） 若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击 ， 将对行业销售 、 开工 、 投资等产生负面影响； 2） 若楼市去化压力超出预期 ，销售持续以价换量 ， 将带来部分前期高价地减值风险； 3） 政策呵护力度有限 ， 行业调整幅度 、 时间超出预期 ， 将对行业发展产生负面影响 。本月报告精选之一：“保交楼”资金量及来源探讨3报告主要观点： 测算出险或展期房企后续建安投入为 4464-6335亿： 2017-2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约 24%，23家主要出险或展期房企 2021年合同负债总额 2.48万亿 ， 按照预售前投入建安总投资 25%假设 ， 测算预售后 剩余建安投入 4464亿 （ 2.48万亿 *24%*75%） 。 按照 3年交房周期估计 ， 未交付楼盘主要对应 2019-2021年销售 ， 从销售额及销售面积两种口径测算 ， 后续权益建安投入 6335亿 、 5582亿 。 销售下滑与融资受限 ， 对旧项目 “ 保交楼 ” 资金支持或相对有限： 2021年 房企资金来源超一半 （ 52.9%） 来自销售回款 （ 定金及预收款 、 个人按揭贷款 ） 。 受信用事件冲击 ， 2022H1百强房企销售面积同比下降 52.9%， 16家有数据出险房企销售额合计为 5950亿 ， 同比降 64%。 同时由于预售金监管 ， 除现房销售带来的回款外 ， 新期房项目销售回款将优先保障该项目建安投入 ， 仅超出资金监管要求部分能用于旧项目投入 。 从融资角度来看 ， 2022年上半年主流房企境内外发债融资分别为 2131亿和 184.1亿 ， 同比分别降 12.9%和 90.1%， 房企到位资金中国内贷款同比降 27.2%， 且开发贷一般以项目为抵押 、 专款专用 ， 很难用于旧项目 。 资产转让仍存难点 ， 地方政府需发挥更大职责： 2021年下半年 ， 央行 、 银保监积极推动优质项目并购 ， 2022H1房地产行业收并购成交金额 3802亿 ， 同比增长 16.8%。 但由于出险方更倾向于公司层面引入战投 ， 并购方更倾向收购优质项目；且交易对价的达成需要时间协商 ， 土地及楼市降温背景下并购方扩表意愿不足 ， 导致收并购耗时较长 、 落地较慢 。 7月政治局会议强调 “ 压实地方政府责任 ， 保交楼 、 稳民生 ” ， 我们认为地方政府将在 “ 保交楼 ” 中承担更多责任 ， 考虑上半年全国土地出让收入同比下降 31.4%， 土地出让金大幅下降加上各地政府财政实力差异 ， 直接财政支持或相对受限 。 预计各地政府将更多发挥统筹协同的职能 ， 牵头组织对接国央企 、 金融机构 ， 帮助受困房企 、 项目盘活现金流 。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之三十七：“保交楼”资金量及来源探讨 本月报告精选之二：预售制探讨之何去何从4报告主要观点： 内地预售制起源于中国香港 ， 曾推动国内房地产市场快速发展： 20世纪 50年代中国香港居民住房需求高但储蓄少 ，“ 预售楼花 +分期付款 ” 的香港预售制度应运而生 ， 有效解决香港楼市 “ 供不应求 ” ， 促进当地房地产市场繁荣 。 20世纪 90年代内地亦面临住房需求大但供给短缺问题 ， 于是在市场经济的商品房制度与房改货币化等因素催化下 ， 借鉴香港形成 “ 中国内地版预售制 ” 。 内地预售制与中国香港仍存差异 ， 行业下行期潜藏风险： 相较内地预售 ， 香港预售制度权责分明 。 香港开发商在预售前需确保地价款已全部支付 ， 还需证明有资金实力完成项目建设 ， 预售定金随即放入信托账户 （ 监管账户 ） 隔离 ， 因此烂尾现象较少 。 购房者如遇延迟交楼 ， 开发商还需支付利息 ， 即使在极端烂尾或开发商破产情况下 ， 较容易找到接盘方 ， 买家权益可得到充分保障 。 内地预售制度过往曾在加快住房供应 、 推动行业发展中起到积极作用 ， 但本身制度存在缺陷 ， 如预售金未被隔离监管等 ， 间接导致内地开发商形成高杠杆 、 高周转 、 无序扩张的经营方式；如若行业景气度下行 ， 易引发资金链断裂 、 项目搁置等风险 ， 进而产生信用风险事件 ， 导致银行面临坏账压力 ， 购买者在交房等待期单方面承担交付风险等 。 土拍遇冷倒逼现售试点取消 ， 全面推行现售仍存挑战 。 2016-2018年南京等地为抑制土市过热 ， 推出现房销售试点 ， 后因市场降温逐步退出； 2021年杭州等地在第二批土拍中推出 “ 竞现房 ” 要求 ， 但对应 10宗地块全部流拍 ， 倒逼地方政府自行调整土地出让要求 。 我们认为 ， 现房销售虽可保障购房者权益 、 提高开发商运营能力等准入门槛 、 加速行业优胜劣汰 ， 但房企资金压力无形加大 ， 且楼盘销售时间推迟或导致短期供应青黄不接 ， 易推高房价等 。 尤其是在当前行业资金压力较大背景下 ， 全面推行现房销售仍面临挑战 。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之三十八：预售制探讨之何去何从 本月报告精选之三：政治局会议稳定市场，强调保交楼稳民生5报告主要观点： “ 稳地产 ” 放在更靠前位置 ， 短期政策力度有望加大 。 会议强调要全方位守住安全底线 ， 同时将 “ 要稳定房地产市场 ”放在更靠前位置 ， 凸显中央稳地产的决心 。 7月以来受推盘回落及个别行业事件影响 ， 销售再度走弱 ， 截止 7月 26日平安重点跟踪 50城成交同比降 32.2%， 降幅较 6月扩大 18.4个百分点 ， 上半年百强房企销售面积同比下降 52.9%， 楼市复苏仍充满波折 。 相比 4月政治局会议 “ 支持各地从当地实际出发完善房地产政策 ” ， 本次会议强调因城施策用足用好政策工具箱 ， 同时延续 “ 支持刚性和改善性住房需求 ” 的表述 。 考虑 4月首提 “ 支持改善性住房需求 ” 后 ， 5月成都 、 杭州等地政策调整快速落地 ， 随着本次会议精神逐步传达 ， 预计短期各地更多 “ 稳市场 ” 政策有望出台 。 强调保交楼 、 稳民生 ， 地方政府有望发挥更大作用 。 会议强调 “ 压实地方政府责任 ， 保交楼 、 稳民生 ” ， 近期受个别行业事件影响 ， 市场对房屋交付担忧有所升温 。 统计 23家主要涉及出险或展期房企 2021年合计销售额约 3.86万亿 ， 占百强房企的 30.6%， 由于信用端的担忧 ， 部分出险房企在外部融资和内生销售均存一定难度 。 根据中指院不完全统计 ，2022H1民企信用债发行占比仅 11%， 16家出险或展期房企销售额同比降 64%， 短期保交楼压力仍大 。 在 “ 保交楼 、 稳民生 ” 大背景下 ， 多家出险或展期房企正通过资产转让 、 引入战投等方式积极自救 ， 部分地方政府亦出台返还土地款等举措 ， 在 “ 压实地方政府责任 ” 的大背景下 ， 预计各地地方政府在 “ 保交楼 ” 中将发挥更大作用 。 持续看好强运营 、 强信用房企 。 我们认为本轮地产调整期将加速房企分化 ， 在短期行业复苏仍存波折的背景下 ， “ 强信用 ” 更易将融资优势转化为拿地优势 ， 最终转化为销售及盈利优势 。 根据中指院统计 ， 上半年央国企信用债发行占比达 89%、 集中供地中央国企拿地金额占比达 71%， 百强房企中央国企销售额增速 （ -36.2%） 大于民企 （ -61.7%） ， 房企分化已逐步显现 。 中长期看 ， 本次楼市调整有望加速行业供给端优化 ， 部分企业或面临退出 、 规模萎缩 ， 逐步改变过往 “ 高地价 、 低盈利 ” 现状 。 格局优化后将更考验开发商运营能力 ， 具备强运营能力房企有望脱颖而出 。 更多报告内容参见： 行业点评：政治局会议稳定市场 ， 强调保交楼稳民生 本月报告精选之四：绿城中国：品质标杆房企，逆流而上未来可期6报告主要观点： 全国领先品质房企 ， 经营业绩逆势改善： 绿城中国为全国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商 ， 先后引入九龙仓 、 中交集团 、 新湖中宝作为战略性股东 ， 由民营企业转变为具有央企背景的混合所有制房企 。 2021年营收 1002.4亿元 、 归母净利润 44.7亿元 ， 同比逆势增长 52.4%、 17.7%。 2021年合同销售总额 3509亿元 ， 超额完成既定目标 ， 操盘榜排名升至行业第七 ， 2022年前 7月进一步升至行业第五 。 投资灵活储备优质 ， 匠心品质助力发展： 公司近年积极获取土地 ， 2017-2021年拿地销售面积比均大于 100%， 2022H1调整期拿地强度亦高于主流房企 。 投资方式灵活 ， 包含招拍挂 、 收并购等多种形式 ， 保障利润兼顾效率 。 2021年末总货值 9488亿元 ， 土储资源充沛；一二线占比 74%， 长三角 、 环渤海占比 54%、 21%， 重仓城市杭州 、 宁波 、 北京占比 12%、10%、 8%， 聚焦优势区域 。 公司产品服务优质 ， 客户满意度持续领先 ， 带来较快去化速度与可观溢价空间 。 品质追逐符合长期发展趋势 ， 有望为销售业绩持续提供支持 。 经营效率全面提升 ， 财务稳健融资占优： 公司通过优化组织架构与激励机制 、 标准化产品与采购体系 、 数字化赋能等方式 ， 推动开发流程全面提速 、 人均效能逐年提升 。 2021年动态建造成本较目标值下降 1.3%；销管费用收入比降至 8%，对比上市房企仍有进一步下行空间 。 公司融资渠道全面铺开 ， 2021年末利息成本降至 4.5%， 与央国企不相上下 。 永续债连年降低 ， 预计 2023年完全赎回 ， 将推动真实财务结构持续优化 。 代建业务首屈一指 ， 受益行业高速成长： 基于中小开发商 、 城投 、 金融机构及公共住房领域需求 ， 代建行业前景广阔 。根据中指院预测 ， 2025年新签合约面积 、 代建行业收入有望达到 2.3亿平 、 317亿元 ， 2020-2025年复合增速均为 23.5%。公司作为轻资产代建先行者 ， 有望凭借优质品牌与丰富经验 ， 巩固领先地位并受益行业发展 。 更多报告内容参见： 绿城中国：品质标杆房企 ， 逆流而上未来可期 本月报告精选之五： 越秀地产：湾区“国资优等生”，多元纳储筑牢根基7报告主要观点： 湾区优等生 ， “ 双国资 ” 加持： 越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团 ， 2019年引入广州地铁为战略股东 ， 合力开拓 TOD模式 ， 目前为销售破千亿 、 业务多元化的全国性龙头房企之一 。 2021年营收 573.8亿元 ， 归母净利润 35.9亿元 ，分别同比增长 24.1%、 下滑 15.5%；核心净利润 41.5亿元 ， 同比上升 3.2%。 盈利水平及成本管控占优 ， 尽管近年行业整体毛利率中枢下行 ， 但公司毛利率水平依旧保持领先 ， 2021年为 21.8%， 高于 50强房企均值 （ 19.7%） ；三费费用率处于下行通道 ， 2021年为 7.76%。 2021年销售超额完成目标 ， 资金充裕助力逆周期增储： 2021H2后行业销售跌幅扩大 ， 公司在销售承压背景下 ， 2021年逆势实现销售额同比增长 20.2%， 目标完成度 103%， 2022年销售目标对应 2021年实际销售额仍有 7%增速 ， 彰显公司不惧行业波动的发展信心 。 财务方面 ， 公司作为绿档房企 ， 2021年融资成本持续下行至 4.26%， 2022年新增境内外发债利率均低于 3.8%， 低成本融资叠加渠道畅通 ， 助力公司逆周期增储 。 2021年公司拿地销售比高于 50强房企整体值； 2022H1拿地力度仍旧保持前列 ， 拿地销售面积比 、 金额比分别位居 50强房企第 2位 、 第 9位 。 TOD等多元化拿地优势深化 ， “ 地产 +房托 ” 双平台互动： 公司依托广州本土及双国企背景 ， 持续推进 TOD等 “ 6+1” 多元化增储模式 ， 为扩充优质土储保驾护航 ， 2021年新增土储建面中过半数来自非公开市场 。 其中 TOD项目具备区位 、 利润优势 ， 存在技术要求等较高准入门槛 ， 体现公司强运营能力 。 同时公司践行 “ 商住并举 ” 战略抵抗行业周期波动 ，与越秀房托形成 “ 地产 +房托 ” 双平台模式 。 越秀地产将资产注入房托 ， 搭建商业项目完整 “ 投 -融 -管 -退 ” 闭环 ， 一次性回收现金 ， 有助于提升公司资产周转率 、 ROE及商业运营能力 ， 又可持续分享物业运营及增值收益 。 截至 2021年末越秀房托共持有 9家物业 ， 总物业估值达 424亿元 。 更多报告内容参见： 越秀地产：湾区 “ 国资优等生 ” ， 多元纳储筑牢根基 本月报告精选之六：复盘温州楼市泡沫始末与当前保交楼差异8报告主要观点： 温州 2010年前后曾出现楼市泡沫 ， 遗留部分楼盘交付困难 。 2000年以来大量温州民间资本投向房地产 ， 叠加温州 2009-2010年常住人口大幅增长 ， 推动房价加速上涨 。 尽管 2011年温州全市 GDP总量仅约为北京上海 2成 ， 但商品房均价突破 2万 /平米 ，远高于同期北京上海均价 。 随着 2008年金融危机爆发以及央行 2010 2011年加息 ， 温州此前互相拆借担保的民间资金链接连断裂 ， 房地产被直接波及 。 随后温州楼市发生过山车式转折 ， 房价下跌引发的开发商资不抵债 、 资金链断裂等问题 ， 直接导致楼盘交付困难 ， 化解问题随之成为焦点 。 交付困难问题化解需政府引导 ， 辅以市场化手段 ， 同时需要法律文件等予以支持： 工程完工方面 ， 如遇楼盘开发商难以完工交楼 ， 可由政府引入资金或由新施工单位垫资 ， 采用 “ 共益债务 ” 规则 （ 即为债权人 、 债务人的共同利益所负担的债务 ，在清偿顺序上具有优先受偿权 ） ， 并以建成工程冲抵 “ 烂尾楼 ” 后续建设工程款；资产转让方面 ， 还需积极撮合债务人转让股权 、 资产 、 在建工程等实现变现 。 此外长期烂尾项目若要实现后续开工建设 ， 通常涉及土地延期手续等多重法律法规问题 。 政府需加强完善法律法规并加大执法力度 ， 与相关部门协调一致 ， 为引入新企业完成 “ 烂尾楼 ” 后续建设提供权益保障；典型法案如 中华人民共和国企业破产法 与地方政府文件 关于印发珠海市 “ 烂尾楼 ” 整治处理办法的通知 均为处置烂尾楼提供文件政策指引 。 温州 “ 共益债务 +代建代销 ” 预重整方案与郑州纾困基金为化解 “ 交付难 ” 示范案例： 温州市苍南县 “ 华臣一品苑 ” 采用“ 共益债务 +代建代销 ” 的预重整方案 ， 用 3亿多元资金盘活 50余亿元债权 ， 债务人通过债务重组 、 延期还款 、 投资增值等方式实现纾困减负 ， 使企业主体资格及主营业务得以保留 ， 有效确保烂尾项目能够顺利竣工 、 交付 、 办证 。 郑州则是通过引入国资 、 “ 棚改统贷统还 +收并购 +破产重组 +保障性租赁住房 ” 等创新模式 、 纾困基金多种举措 “ 保交楼 ” ；其中纾困基金规模达百亿 ， 采用 “ 母基金 -子基金 -项目 ” 资金传导模式 ， 旨在带动社会资本优先盘活危困房企 1 2个净资产较高存量项目 ,而后将置换资金专项用于缓解其他已停工楼盘 ， 达到 “ 盘活一个 、 救活一批 ” 的杠杆撬动效应 。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之三十九：复盘温州楼市泡沫始末与当前保交楼差异 政策：政治局会议强调保交楼，压实地方政府责任9资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据不完全统计， 7月涉房类政策（含中央及地方）共 34项，环比降 17.1%，出台偏松类政策 28项，政策延续偏松基调，3项偏紧类政策旨在加强预售金监管，督促保交楼进程。 政治局会议强调保交楼，压实地方政府责任。 7月 中央政治局会议强调稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生； 8月 19日住建部、财政部、央行等部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。7月以来中央层面主要政策、会议时间 文件 /会议名称 主要内容7月 12日 关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知 放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；到 2025年全国常住人口城镇化率将稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高7月 28日 中央政治局会议 稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。8月 16日 关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见 住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。8月 19日 住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。7月涉房类政策以偏松政策为主203213 10 65 5 2 1 0 1 0 3557 75229726 354837 2801020304050607月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月项中性 偏松 偏紧10资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：多地加强预售资金监管，延续降首付、松限购等 7月中旬以来，西安、深圳、长沙等地加强预售资金监管，在压实地方政府责任背景下，坚守“保交楼”底线。降首付、松限购、提高公积金贷款额度等宽松政策仍在杭州、苏州等核心二线城市延续，其中北京三项目试点支持老年家庭购房，子女可作为共同借款人；成都 自有住房用于保障性租赁住房，可在限购区域新增一套 购房 资格。时间 城市 主要内容7月 6日 成都 居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格7月 7日 深圳 拟出公积金贷款新政，配偶、父母、子女可作为共同申请人7月 8日 长春 个人申请商业性个人住房贷款的，首套刚需住房贷款首付比例由不低于 30%恢复至 20%，二套改善性住房贷款首付比例由不低于 40%恢复至 30%7月 13-14日 西安、 深圳 强化商品房预售资金监管7月 22日 长沙 住房公积金贷款最高贷款额度从 60万元提高至 70万元，生育三孩的家庭住房公积金贷款最高贷款额度提高至 80万元。职工家庭购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由 60%调整至 40%。8月 1日 杭州 三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮 20%确定。8月 3日 长沙 全面加强商品房预售资金监管监测，保证资金“留在项目”8月 4日 北京 三项目试点支持老年家庭购房，最低 35%首付、子女可作共同借款人8月 12日 温州 放宽居住落户门槛，将市区居住年限缩短为 6个月，同时办理居住证并缴纳社保即可，取消了原规定中的“必须在同一地点连续居住”的条件限定对于符合居住落户条件的人员，如租住的出租房已经办理备案登记并由房东同意，便可直接在租赁房屋内落户8月 15日 惠州 对于首次购买普通住房的商贷，最低首付款比例调整为 20%8月 17日 昆山、 太仓 在苏州市无房的外地户籍居民，以家庭为单位，在昆山购买首套房不需要提供社保或个税证明；外地户籍居民在太仓购买首套房不需要提供社保或个税证明。资金：社融增速回落，居民中长期贷款疲弱11资料来源： Wind，平安证券研究所7月 M2同比增速环比上升 8月 5年期 LPR报价下调 15bp7月社融存量增速环比下滑 7月 M2同比增长 12%，增速环比升 0.6个百分点；社融存量同比增长 10.7%，增速环比降 0.1个百分点。 8月 22日 1年期LPR、 5年期及以上 LPR最新报价 3.65%、 4.3%，分别较上月下调 5bp、 15bp。 根据平安宏观组观点， 7月社融增速回落，反映出居民和企业信贷“加杠杆”意愿偏弱、有效贷款需求不足、信心改善有限。同时房地产交付担忧升温，叠加房企半年度时点销售冲量活动告一段落，居民购房意愿不足， 7月新增居民中长期贷款 1486亿元，同比少增 2681亿元。6789101112132019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-07%M2:同比 M2:同比3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.65 4.60 4.60 4.60 4.60 4.45 4.45 4.45 4.30 3.03.23.43.63.84.04.24.44.64.82022-01 2022-03 2022-05 2022-07%贷款市场报价利率 (LPR):1年贷款市场报价利率 (LPR):5年8%9%10%11%12%13%14%2002202402602803003203403602021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05万亿元社会融资规模存量 同比资金：境内债发行利率延续低位，按揭利率仍有下行空间12资料来源： Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 7月单月境内债、境外债平均发行利率、集合信托平均收益率分别为 3.23%、 7.82%、 7.69%，环比降 0.34pct、0.02pct、升 0.13pct。境内发债主要集中于信用资质较好的央国企，发行利率延续低位。 7月贝壳研究院监测的 103个重点城市主流首套房贷利率为 4.35%，二套房房贷利率 5.07%，分别较 6月下降 7bp、2bp，随着 5年期 LPR下调，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化，按揭利率仍有进一步下行空间。房企境内债、境外债与信托发行成本 重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）5.73% 5.69% 5.64%5.56% 5.47%5.34%5.17%4.91%4.42% 4.35%5.99% 5.96% 5.91%5.84% 5.75%5.60%5.45% 5.32%5.09% 5.07%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06首套房房贷利率 二套房房贷利率6.66.87.07.27.47.67.88.08.28.435791113152019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴）资金：房企境内债融资边际改善， 2022年刚性兑付压力仍大13资料来源： Wind，用益信托网，平安证券研究所 7月房企境内债、境外债、集合信托融资规模分别为 524亿元、 61.1亿美元、 99亿元，环比分别升 16.6%、 583.6%、降37.6%；境外债融资规模环比高增，主要因涉险房企旧债展期重发。 短期高压房企资金环境仍难言实质性好转，多家出险房企相继实质性违约并债务展期；央国企及优质民企融资持续回暖，后续融资优势有望进一步扩大。房地产债券及信托发行规模走势（月）35046319701002003004005006007008009001,0002020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07亿元房企境内债到期规模2020年月均到期2021年2022年非城投地产债总偿还量 2022年各 季度房企美元债到期规模1831711421240204060801001201401601802002022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4亿美元 到期规模02040608010012014016018020002004006008001000120014002020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）海外债发行金额（亿美元，右轴）楼市：整体成交环比回落，新房二手房存在分化14资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所。左 图 2022年 8月日均成交统计 为 8月前 19天的日均成交 数据。 新房二手房市场存在分化， 7月重点 50城新房月日均成交 4948套，环比降 28.1%，同比降 31%，降幅较 6月扩大15.9pct；重点 20城二手房月日均成交 2243套，环比降 3.7%，同比降 3.7%，降幅较 6月收窄 10.3pct。 7月房企冲刺中报业绩结束，叠加传统淡季影响，新盘推盘力度有所放缓，楼市成交整体回落；同时在 交付担忧下，购房者更倾向选择二手现房，二手房成交回落幅度远小于新房。50城商品房月日均成交套数同比 20城二手房月日均成交套数同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0500100015002000250030002021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06二手房月日均成交（套数）二手房月日均成交套数同比楼市：推盘力度回落，出清周期环比下降15资料来源：中指院，平安证券研究所 注： 35城中 一线城市 4个、二线 10个、三四线 21个；商品房 销供比 =当月商品房备案面积 /当月批准预售面积 7月为房企推盘销售淡季， 35城商品房平均批准上市面积 47.7万平米，环比降 29.7%；销供比 115.9%，环比升 1.6个百分点。 平均出清周期有所回落， 35城商品房平均出清周期 33.3个月，环比降 1.3个月，其中一线城市仅为 23个月，远低于二线城市（ 30个月）、三线城市（ 38个月），去库存仍是市场主旋律。分城市看，上海、杭州、成都、合肥、东莞等地7月商品房销售面积数据环比依然为正，表现较强市场韧性。35城商品房平均批准上市面积 35城商品房平均销供比35城商品房平均出清周期0204060801001201401601802002021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05万平一线平均 二线平均三四线平均 35城平均10152025303540 月一线平均 二线平均三四线平均 整体平均40%90%140%190%240%290%340%2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05一线平均二线平均三四线平均35城平均楼市：百城住宅价格保持平稳，稳楼市政策初见成效16资料来源： Wind，平安证券研究所 7月百城住宅平均价格 16204元 /平米，环比降 0.01%；分城市能级看， 7月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别降 0.08%、升 0.11%、降 0.01%。 房贷利率及政策改善初有成效， 7月百城住宅价格环比上涨城市共 53个，较上月增加 6个。百城住宅平均价格走势 百城 住宅价格上 涨、持平与下跌城市数量百城中一二三线城市住宅价格环比变化-0.1%-0.1%0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%0.3%0.3%0.4%0.4%16,06016,08016,10016,12016,14016,16016,18016,20016,2202021/07 2021/10 2022/01 2022/04 2022/07百城住宅平均价格（元 /平方米）环比-0.20%-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%2021/12 2022/02 2022/04 2022/06一线价格环比 二线价格环比 三线价格环比01020304050607080901002021/04 2021/11 2022/06个 环比下跌 环比持平 环比上涨17土地：成交量价齐升，城市区域间冷热分化资料来源： Wind，平安证券研究所百城土地供应与成交情况 百城土地成交均价走势 7月 22城第二批集中供地进入下半场，百城土地供应建面 1.5亿平米，环比降 33.9%；成交建面 1.6亿平米，环比升2%；土地成交均价 2604元 /平米，环比升 5.6%；土地溢价率 3.11%，环比降 1.2个百分点。 政策持续释放积极信号以及土拍规则做出调整放宽，从 已完成二轮土拍的城市看，整体热度较首轮保持平稳。但城市间、区域间冷热分化，延续此前国企央企与地方平台公司托底格局，民营房企存在感仍旧较低。百城土地成交溢价率0.00.51.01.52.02.53.005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07百城供应土地建面（万平米）百城成交土地建面（万平米）供销比（右轴）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07百城成交均价（元 /平米） 一线成交均价（元 /平米）二线成交均价（元 /平米） 三线成交均价（元 /平米）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07百城成交均价（元 /平米） 一线成交均价（元 /平米）二线成交均价（元 /平米） 三线成交均价（元 /平米）0246810121416182021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07百城土地成交溢价率（ %）一线成交溢价率（ %）二线成交溢价率（ %）三线成交溢价率（ %）18房企：销售环比回落，单月成交同比跌幅或将收窄 百强房企 2022年 7月全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降 49.3%、 52%；单月同比降 39.6%、 45.5%，环比降27%、 25.2%。 7月房企中报冲刺完成后为传统淡季，销售有所转弱；展望后续，在政策暖风下，行业有望筑底回稳，随着上年同期基数降低，单月成交同比跌幅或将有所收窄，各城市市场仍将继续分化。上海、成都等市场成交或将保持高位；救市政策力度加码城市短期成交或将稳中有升；多数三四线城市或将艰难探底，成交持续低位运行，去库存仍将是市场主旋律。克而瑞百强房企单月销售增速资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而瑞百强房企累计销售增速-39.6%-45.5%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021年 7月 2021年 9月 2021年 11月 2022年 1月 2022年 3月 2022年 5月 2022年 7月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比-49.3% -52.0%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021年 1-7月 2021年 1-10月 2022年 1月 2022年 1-4月 2022年 1-7月克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速19房企：集中供地下拿地力度加大，企业间投资态度分化资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 7月部分城市开启二轮集中供地， 50强房企整体拿地销售金额比 44%、拿地销售面积比 43%，环比升 14.8pct、10.6pct； 50强房企中仅越秀、华发等