电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述 ： 规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月 地产月报 ： 房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度 数据 ： 全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点 ： 2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业 研究： 长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业 研究： 华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业 研究： 从万科 A看头部房企的成长与担当 企业 研究： “重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号 ) 王玲 w18705580201（微信号） 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 7 月 9 日 行业研究 转好 回暖， 市场 距离 恢复 还有几步？ 核心观点： 当 5 月市场开始出现一丝向好的迹象，房企单月的销售业绩出现明显的环比增长，人们的神经也被触动，希望的曙光似乎闪现， 6月同样延续着环比增长的态势，此时不乏有人认为市场已经回暖了，大好的行情已经近在眼前，然而事实是否真的如此，人们所期待的美好景象是否真如预期？期待又是否会落空？ 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言 2022年上半段已经过去，过去的半年里，行业仍处在艰难困苦中，销售走势并不乐观，开发投资向下，新开工不振，违约暴雷依旧。当 5月市场开始出现一丝向好的迹象，房企单月的销售业绩出现明显的环比增长，人们的神经也被触动，希望的曙光似乎闪现， 6月同样延续着环比增长的态势，此时不乏有人认为市场已经回暖了，大好的行情已经近在眼前，然而事实是否真的如此，人们所期待的美好景象是否真如预期？期待又是否会落空？ 目录 引言 . 2 1、环比向上，销售出现向好迹象 . 2 2、代表整体，个性不等于共性，销售转好不代表市场回暖 . 3 3、 转好因素不可持续，根本性制约仍在 . 5 3.1消费者为何会在市场退却？ . 5 3.2制约消费者购房的根本问题仍未解决 . 6 4、企业短期或无近忧，但未必长期无远虑 . 11 1、环比向上，销售出现向好迹象 6 月企业销售业绩数据出来后，多家房企录得了单月业绩的环比正增长，前 50 强企业里也有 8 家企业实现了单月业绩的同比涨幅转正，分别为保利发展、华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团、仁恒置地、中粮大悦城。 越秀地产则成为众多房企中的拔得头筹者，上半年实际销售达到 489 亿元，同比转正，为 3%， TOP50 房企中唯一一家累计销售业绩同比转正的企业，也是业绩目标（ 2022 年全年业绩目标为 1235亿元）达成率在 35%以上的企业之一。 图表： 2022年 6月 TOP50单月业绩同比转正的企业（亿元、万平米） 企业名称 2022年 6月销售业绩 2022年 1-6月销售业绩 2022年 6月销售业绩 金额 同比 面积 同比 金额 同比 面积 同比 金额环比 面积环比 保利发展 510.0 1% 291.7 25% 2102.2 -26% 1307.3 -22% 34% 30% 华润置地 396.5 2% 173.1 -28% 1210.0 -27% 588.70 -39% 95% 81% 滨江集团 232.2 28% 35.0 -22% 683.9 -22% 122.20 -38% 143% 123% 华发股份 144.2 42% 56.5 60% 493.9 -23% 178.72 -28% 105% 92% 越秀地产 143.0 119% 54.3 74% 489.1 3% 177.8 -1% 73% 53% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 远洋集团 136.9 19% 52.9 -10% 430.0 -18% 232.40 -18% 85% 27% 仁恒置地 123.9 222% 22.1 69% 340.0 -5% 73.14 -33% 709% 299% 资料来源：亿翰智库 在已公布全年业绩目标的企业中，上半年的业绩完成度在三成左右，也仅有滨江集团、时代中国、首开股份、中粮大悦城几家企业的业绩目标完成率达到了 40%，滨江集团则是唯一一家业绩目标未下调，且完成率超 40%的企业。其他几家企业虽业绩目标完成度也在 40%以上，但是 2022 年业绩目标均较 2021 年有所下调。 2021 年同期，多数企业的业绩目标完成度均在 40%以上，滨江集团、首开股份、招商蛇口、绿城中国、美的置业均超过 50%，相较之下， 2022年上半年企业的业绩完成情况实属不乐观。 图表：典型房销售业绩目标完成率情况（亿元） 企业名称 2021业绩目标 2022业绩目标 2022H1销售金额 2021H1业绩完成度 2022H1 业绩完成度 滨江集团 1500 1500-1600 683.9 59% 45.6% 时代中国 1100 650 274.6 41% 42.2% 首开股份 1100 1080 450.8 60% 41.7% 中粮大悦城 1000 800 316.5 36% 39.6% 越秀地产 1122 1235 489.1 42% 39.6% 招商蛇口 3300 3300 1188.3 54% 36.0% 绿城中国 3100 3300 1128.0 55% 34.2% 远洋集团 1500 1400 430.0 35% 30.7% 中国金茂 2500 2400 699.0 52% 29.1% 美的置业 1500 1400 400.8 55% 28.6% 建业集团 700 530 140.4 44% 26.5% 保利置业 620 650 175.0 50% 26.9% 龙湖集团 3100 3300 858.2 46% 26.0% 资料来源：亿翰智库 2、 个体不 代表整体，个性不等于共性，销售转好不代表市场回暖 从企业的业绩表现来看，房企的销售业绩并不能称得上乐观，环比上升很大部分原因在于低基数效应， 5/6月单月业绩环比上升，只是因为前期销售情况更不乐观， 5/6月的业绩转好只是相对的好，而非绝对的好，也不能因为环出现改善，就认为市场已经回暖，如此未免过于乐观。 从企业端来看，销售表现较好的企业，都有一些共性存在： 6月有新项目推出，且项目均位于基本面条件较好的高能级城市及周边城市，如上海、杭州、广州、中山、东莞等 ，仁恒置地 6月末上海杨浦海上源项目共计推出 372套，全部售罄，单盘业绩贡献近 60亿元；招商蛇口也在 6 月推出上海虹口虹玺和静安天汇世纪玺项目，天汇世纪玺项目于 6 月 27 日 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 开盘，推房 500套，单价超 12万 /平米， 918组客户参与摇号，项目当天售罄，业绩贡献可观，越秀地产、滨江集团也均在杭州有新项目推出，并取得了理想业绩。 从城市面来看，无论是上海，还是杭州，城市 本身基本面较优，相较于其他城市优势明显，需求面并不缺乏支撑，而消费者之所以未能及时实现住房需求的释放，根本原因或在于三点： 其一、疫情反复，致使消费者购房需求搁置；其二、政策严厉调控，消费者 或 购房资格或购买力不足；其三、新房供给不足，可供选择项目有限。 所以， 当疫情影响逐步消除，政策适度优化调整，新房供应跟上，前期被压制的需求便开始有序释放出来，也可以理解为需求的回补，归结到根本，核心城市由于本身具有的优势，项目能够实现保值增值，也能稳定消费者的预期，房价大概率不会有大幅下行的风险，所以一旦外部约束条件弱化或消 失，消费者的购房需求便可以有序释放出来，愿意买房的，可以买房的都会选择买房。 无论是企业端还是城市端，可以看到的是销售业绩表现转好更多是 供应驱动下的需求回补，而且主要发生在需求支撑力强的高能级城市，这于其他企业，其他城市并无可参照性，只是特定阶段，特定范围内的销售支撑，不可复制，不可持续。 个别企业销售业绩的转好，一方面不代表其他企业都可以实现同样的销售业绩表现，各个企业本身的布局情况，货值安排等都有很大不同；另一方面也不一定代表这种向好的表现能够持续，这其中就涉及到货值结构、供货节奏安排、货值分布等。 城 市端来看，道理是共通的，各个城市的需求基础和需求支撑能力都有差异，真正有需求支撑能力的城市也有限，而市场的真正回暖并不取决于少数城市，多数城市的市场走向才将决定市场的整体走向，个别城市销售业绩的转好有其特定因素存在，抛开核心城市市场转好因素的不可复制性，核心城市内部也有巨大的差异性，核心区域与非核心区域之间也存在明显的差异性。 归结起来，主要有三点结论： （ 1）个体不代表整体，个性不代表共性，个例不能决定趋势，所以少数企业业绩转好，少数城市业绩转好并不表示市场已经回暖，仍有多数需求支撑力没那么强，消费者购买 力不足的城市，其市场的走向仍不清晰，整体市场的回暖仍有很大不确定性； （ 2）疫情影响虽在消退，政策也在有序发力，但消费者预期，市场整体预期并未出现明显扭转，企业仍面临严峻的销售压力，下半年销售兑现仍有很大不确定性，全年业绩目标的实现仍有难度； （ 3）城市之间的分化将越发加深，城市内部核心区域与非核心区域之间的分化也将在一定阶段内成为常态，核心城市与非核心城市，城市内核心板块与非核心板块之间差距或有 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 拉大趋势。 3、转好因素不可持续，根本性制约仍在 上文已有提及 ， 5/6月房企单月业绩出现好转迹象，销售业绩额环比开始走高，而这一方面来源于前期业绩的低基数效应，环比出现明显改善；另一方面，企业销售业绩表现更佳的房企都有一共同特点，在高能级 /核心城市内供应增加，特定的城市范围内，供应驱动了需求回补，供应带动了成交，促使房企销售业绩阶段性集中释放。 3.1消费者为何会在市场退却？ 拆解销售业绩转好的原因，既有阶段性原因，又有相对长期的原因，若 阶段性 因素的变化带动了销售业绩的释放， 这些因素变化所带来的销售业绩转好只能说是阶段性有效，长期并不可持续。 其一、 疫情的影响，需求被阶段性压 制。 2022 年 3 月以来，全国范围内多地出现疫情反复，而出于疫情防控的需要，房地产销售活动或搁置或暂停，这使得部分有购房需求的消费者不得已只能暂缓购房决策，所以当疫情形势好转，前期被压制的需求得以有序释放出来。而这部分购房者本身有需求，即有购买力，有购房意愿，若非特殊原因干扰，其购房的节点选择会更靠前定，换句话说，这部分消费者有购房的能力，只是因为疫情暂缓了购房，疫情影响一旦消失，购房需求的实现也是理所当然。 其二、对未来的预期，恐惧和担忧并没有完全消失，没有了购买力。 现阶段我国经济面临“需求收缩、供给冲击、 预期转弱”三重压力，多行业经营承受巨大压力，餐饮文旅、制造业、房地产业、教育等行业发展均面临很大不确定性，失业、被降薪越发普遍，一方面，消费者对于未来的担忧甚于对于房屋的需求，将有限的资金掌握在手中能够增强人们应对风险的能力，提高心理层面的安全感；另一方面，由于工作 /收入的不确定性，消费者也已经失去了对于房屋的购买能力，非不想，而不能。 其三、对于开发商项目交付和质量的担忧。 2021 年下半年开始，房企暴雷事件开始频繁发生，融资渠道全方位被封，商票失效，债券也无可能，银行等金融机构避之不及，以迅雷不及掩耳之速 度断绝关系，合作方尽可能的划清界限，尽管在极力自救，但仍在苦苦挣扎，尚不见有曙光出现，基于此，消费者会抱定一种心态：处在生死边缘的企业，何以指望企业能够顺利交房，即使交房，又怎么来保障项目的质量？与其如此，不买房绝对是最保险举措。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 其四、政策的约束使消费者购房资格和购买能力被弱化。 对于部分消费者而言，其购房消费需求的实现取决于相关调控政策的走向，严厉的调控政策使得消费者或不具有购房资格，或购买力被弱化，因此购房消费迟迟不能实现，当政策出现相应变动，使原先不具有购房资格的消费者更快获得购房资格，或提升消费者的 购买能力，消费者的购房决策也能伴随着政策的变动而动。 3.2制约消费者购房的根本问题仍未解决 可以发现， 影响消费者购房主导因素并未消失，未来的预期未转好，恐惧并没有消失，不断出台的政策只是解决了部分问题，并未解决全部问题，所以销售业绩的好转只是集中在小范围企业群体和城市范围内。 其一、政策本身有时滞，效用的发挥需要时间 。就房地产行业行政性调控政策而言，从政策的出台到政策作用的发挥需要一定的时间周期，以限购政策为例，部分城市有针对性的限购政策松绑未必能够很快反映到房屋销售上，如人才新政、落户门槛下调、社保年 限缩短等，诸如此类型的政策变动，目的是为了增加购房人群基数，但即使政策已有松动，消费者获得了购房资格，想要全部具有购房能力可能仍然需要一定时间的积累，这就决定了从政策出台到效用发挥中间的时滞，房屋销售市场不能对政策做出即时反馈。 其二、政策适用对象定向，并非普适，非所有群体均可受益。 从已出台的各个政策来看，每一政策都有其针对的对象，适用的群体，公积金贷款政策的变动针对的是已经缴纳公积金的人群，而未缴纳过公积金的那部分群体则无法享受到公积金政策变动带来的利好， 其三、政策本身有局限，有约束。 这可以从三个方面理 解， 第一、出台与落地执行一致性。 政策出台是一回事，政策的落地执行是另一回事，若仅仅只是出台了政策，相应的保障机制不完善，保障举措不到位，政策的作用发挥都将大打折扣。政策是否会发挥作用暂且不说，倘若政策仅仅是出台，而不能保证落地执行，那么政策也仅仅是停留在纸面的口号，喊喊而已 ；第二、政策的细则不明，规范不清，即使推进，作用也难有大的想象空间 。政策出台后，倘若细则不明，执行时毫无参考和依据，连最基本的适用对象都无法有明确规定，那么政策推行起来也必然是困难重重的。以新市民的政策为例，首先，什么是新市民，定义是否清 晰，哪些群体适用于新市民的政策，是否有明确的定义，明确的范围划定？ 其次，针对于新市民，有哪些辅助的政策以保障新市民政策能够真正落实到位，如新市民的购房资金保障等；再次，新市民政策适用于哪些城市，是否所有城市都能够推行新市民的政策？最后， 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 是否有足够的供给量和类型来满足新市民的居住需求实现？等等，倘若每项细则都能有详细具体的安排和规划，那么政策执行起来也将更省事省劲。第三、 政策是否具备落地执行的基础？ 以房票安置为例， 2021年以来已有 21座城市出台了房票制度，通过房票安置为满足条件的居民提供新的住房选择，但是 房票安置仍面临多重约束，地方政府的财政实力是否能够支撑，棚改货币化安置时，有国开行的 PSL贷款提供支撑，而房票安置又将有何种资金支持？可供居民选择的房屋与回迁相比是否有明显优势等等。 图表：典型城市房票安置政策盘点 日期 城市 文件 主要内容 2020/7/6 温州 温州市关于推进市区房屋征收补偿房票安置的实施意见 意见提出房票安置的货币奖励和购房奖励政策。在货币奖励方面， 被征收人选择房票安置的，安置补偿权益按照有关规定计算后，给予货币化安置权益 15%以内的奖励 ；原已选择产权调换的被征收人可再次 选择房票安置，安置补偿权益按照各区房屋征收与补偿实施细则计算后，给予安置补偿权益 5%的奖励等。而在购房奖励方面，选择房票安置的，一是可以在市区范围自主购买政府商定的商品房，不限制购买面积，并可享受政府商定的价格优惠；二是选择在征收片区认购政府定价的安置性商品房或其他安置房，套型面积按应安置面积控制。 2022/1/16 宜宾 宜宾市关于建立房票安置制度丰富征地征收住房安置补偿方式的通知 房票票面金额为安置补偿权益货币量化总金额与房票安置奖励之和，房票安置奖励具体金额由各区制定房票安置 实施细则予以落实。被征收人选择购买政府商定商品房的，可享受政府商定的价格优惠；被征收人选择购买定向商品房的，套型面积应按我市中心城区征收集体土地定向商品住房相关政策控制。房票采用实名制，使用期限不超过 24个月。各试点地区根据实际情况控制安置房建设规模，房源主要通过市场化方式筹集。房票制度首先在三江新区试点，翠屏区、叙州区根据自身情况探索开展试点工作。其他县 (区 )可结合实际情况参照执行。 2022/1/17 界首 界首市房屋征收房票安置实施细则 (试行 )的通知 国有土地上房屋征收，选择房票安置 的，按界首市人民政府界首市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法和参照征收项目的房屋征收补偿安置方案规定计算房票补偿款，其计入房票的征收补偿金额包括被征收房屋价值的补偿金额 ,政府规定的其他补偿金额和相关奖励补助金额。 被征收人选择房票安置的，选择现房的，给予一次性 12个月的临时安置补助费奖励；选择期房的，给予一次性 24个月的临时安置补助费奖励。 被征收人持房票自购商品住房，购房成交价格不超过房票金额的部分免征契税。房票有效期为 12个月。被征收人用房票自购商品住房，购房款不得低于房票金额的 85%。 2022/4/1 信阳 信阳市人民政府关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见 被征收人选择房票安置的 ,被征收人所得补偿按照信阳市国有土地或集体土地征收办法计箅后 ,给予其 5%的奖励。 房票使用期限 18个月，同时可以享受契税减免、子女可保留原片区和新房片区就读资格等优惠政策。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8 2022/4/15 龙港 龙港市房屋征收补偿房票安置实施办法（征求意见稿） 被征收人选择房票安置 的，被征收人所得补偿按照我市国有土地或集体土地征收办法计算后，对选择购买政府商定商品房给予被征收房屋的房地产评估价值、室内装饰装修的价值、对应项目征收与补偿方案规定的奖励补助等 3项补偿款总额 10%以内的房票安置政策性奖励；对选择购买政府安置房房源的给予被征收房屋的房地产评估价值、室内装饰装修的价值、对应项目征收与补偿方案规定的奖励补助等 3项补偿款总额 15%以内的房票安置政策性奖励，具体标准在各项目补偿方案中确定。 2022/4/22 常熟 常熟市住宅房屋搬迁定向房票安置实施办法(试行 ) 房票可以 买到的房子主要有：一种是政府的安置房，一种是市场上的商品房。房票使用人使用房票购买定向安置房源的，不限制购买套数、面积，房票有限期为 24个月。 2022/5/10 许昌 许昌市中心城区房屋征收房票安置实施办法 明确房票安置的具体实施主体是魏都区、建安区人民政府及市城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区管委会。 被征收人国有土地上的房屋征收， 12 个月内使用房票从“房源超市”选购商品房的，给予购房价格（以房票金额为限） 5%的奖励。 2022/5/16 江阴 江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法（试行）（征求意见稿） 房票面值包括政府货币补偿房票和购房优惠房票：政府货币补偿房票 =被征收房屋货币补偿金额 +被征收房屋评估总价 5%；购房优惠房票 =购房面积土储中心与房企谈判确定的优惠底价 5%。 若房票使用人在房票有效期限内未实际使用房票的，房票自动失效，征收补偿方式自动转为纯货币安置的方式。 2022/5/18 邵武 邵武市房屋征迁房票安置实施意见 房票安置 权益价值叠加奖励不低于征迁项目周边在售毛坯商品房（周边类似二手房）均价，还附带各种搬迁奖励，总补偿金额均高于货币安置和产权调换方式 。群众可购买市域内 23家房地产企业新建商品房及所有用于安置的国有资产房源，总面积达 30万平方米，选择空间大，且所购买房产土地性质均为出让用地，可灵活出让。限定不可转让，且使用、奖励期限为 2年。 2022/5/30 宁波奉化 宁波市奉化区房屋征收 (拆迁 )安置房票实施办法 (试行 ) 房票自出具之日起生效 ,兑付期限为 12个月。一份房票补偿安置协议出具的房票不得 超过 2张，票面金额不小于 50万元 /张 ;每张房票允许实名转让一次，但不得分割转让。 购房补贴方面 :自出具房票之日起 3个月内兑付的 ,一次性给予票面购房使用部分 10%的补贴 ,第 4-6个月内兑付， 8%补贴；第 7-9个月， 6%的补贴；第 10-12 个月， 4%的补贴。 2022/5/31 温岭 温岭市太平街道旧城改造房屋征收补偿市场化安置实施细则 房票实行实名制，对象为被征收房屋的所有权人，不得转让、买卖、赠与。有效期为 36个月，自房屋腾空公告载明的搬迁期限截止日起开始计算。房票面额部分，享受契税减免。 2022/6/8 绍兴 绍兴市全域推行住宅房屋征收“房票”政策 绍兴市住房和城乡建设局副局长金永祥表示，按照计划，绍兴市取得预售证的楼盘均可申请纳入“房票”实施范围，“房票”原则上仅限用于购买一手商品住宅，使用期限 6个月内，政府额外给予“房票”奖励，房企可在原有折扣基础上让利3%-5%。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 9 2022/6/9 海宁 海宁市人民政府关于推进国有土地上住宅房屋征收试行房票安置的通知 通知主要包括房票安置、适用范围、补助标准、房票使用、操作程序、优惠政策、相关要求等主要内容。 其中房票安置 补偿补助政策标准即为在现有房屋征收货币补偿的基础上，再按被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物）的 20%给予房票奖励。 房票自出具之日起，有效期为 6个月。 2022/6/10 丽水 丽水市中心城区房屋征收“房票”安置实施细则 购房补贴标准实行递进制，被征收人申请并开具一张“房票”的，给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款 10%的购房补贴，申请并开具两张“房票”的，给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款 15%的购房补贴，申请并开具三张及以上“房票”的，给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款 18%的购房补贴。 购买一套住宅只能使用一张“房票”，且“房票”票面金额在单套住宅成交价（含附属用房和车位）的占比不得超过 50%，单套住宅建筑面积不得少于 60。 2022/6/16 鄂州 鄂州市房屋征收房票安置实施办法 (试行 ) 为优化配套服务，措施明确，今后各区（葛店开发区、临空经济区）国有、集体土地上房屋被征收的被征收人，可自愿选择房票安置方式，市民凭房票可在市内指定的楼盘选购商品房， 购房款达到或超过房票金额 70%的，按实际使用房票金额的 10%给予被征收人奖励 ；一次性给予 6个月的临时安置过渡费；购房成交价格不超过房票金额的部分免征契税，并根据实际购房价格多退少补。 2022/6/18 温州 温州市支持合理住房需求的阶段性政策 原则上全面停止安置房新建 ,推进房屋征收房票政策全覆盖。落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录。 推进房票市区全域流转推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。 2022/6/19 张家港凤凰镇 凤凰镇住宅房屋征收定向房票安置 房票的面额依据拆迁协议中约定的安置房户型面积乘以 7000元每平方米进行结算，房票的发放时间持续一个月，首批暂定300张，有效期为 3个月，房票可以购买的房子是凤凰镇范围内、参与房票安置的房企已取得预售许可证但尚未出售的所有房源。 2022/6/20 郑州 郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法 河南省郑州市发文实施棚改房票安置 办法，其中明确奖励和优惠政策， 选择房票安置的购房人，给予安置补偿权益金额 8%的奖励，同时以现金方式奖励 3个月的过渡费 ，可在所有参与房票安置工作的房企所提供的商品房中自行选择，不限于房票核发机构所在行政区域，所购住房不计入家庭限购套数，享受税收减免等。 2022/6/20 南京溧水 南京溧水区房地产市场出台三大新政 全面实行“房票”安置。当地将住宅房屋征收货币补偿金额以“房票”形式出具给被征收人，由被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房用于安置，以有效化解存量商品住房。对于被征收人而言，“房票”安 置不仅可以缩短过渡期，提高安置效率，还能满足多样化的居住需求，被征收人可更自主地选择户型格局、地理位置等多方面满意的房源。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 10 2022/6/20 宜兴 宜兴市住宅房屋征收房票安置实施办法（试行）征求意见稿 住宅房屋征收货币补偿可分为纯货币补偿、房票安置两种方式。房票面值为被征收房屋货币补偿总价（不含征迁奖金及补助补贴） 1.05。 房票面值为被征收房屋货币补偿总价（不含征迁奖金及补助补贴） 1.05。 在房票开具之日起 6个月内使用房票购买房票房源（含商业）的，房票所有权人可领取购房补贴： 购房补贴 =房票已 使用面值金额 1%。 房票的有效期限为12个月。 2022/6/23 丽水 浙江丽水经济技术开发区推出“房票”安置政策 “房票”只能用于在丽水市莲都区人民政府南明山街道辖区范围内，购买已在建设部门办理“房票”结算备案的房地产开发企业销售的建筑面积不少于 60平方米的新建商品住宅（包括公寓、排屋、别墅等）。使用“房票”购房有补贴，具体的购房补贴实行递进制。 资料来源：亿翰智库，天风地产 其四、仅解决了部分问题，仍需要更大力度的跟进。 剖析消费者不愿意购房的原因，可以发现当前无论是政策还是其他实则只解决了部分消费约束，最核心的因素之一 消费者预期偏弱，购买力缺失的问题仍未得到有效解决：第一，稳定就业、促进消费的政策尚未取得理想成效，整体就业形势仍不容乐观，由于预期的不稳定，居民的消费意愿萎缩，消费能力减弱；第二、 房地产行业的调控政策虽有调整，但也只解决了部分问题， 房地产贷款利率下调，多城市首套房贷款利率已经下调至 4.25%，虽说能够 一定程度上减轻消费者的支付压力，但是相较于限贷政策，购买力补足，房贷利率下调可能只能带动少部分群体的购房意愿，对于市场信心的提振作用或有限；限贷政策层面，多城市均在轮番对房屋的首付比例调整， 首套房首付比例普遍在 20%，“认房认贷 ” 调整为“认贷不认房”，相对于其他政策，限贷政策的调整更容易带动消费者的购房意愿，然而限贷政策本质上也是减轻了消费者的购房负担， 提升了消费者的购买力，而非为消费者注入了购买力 ，对消费者而言是实现 1到 2，而非 0到 1，所以强化了本已有一定购买力力的消费者群体的购买力，对销售或有提振，然 而对于本身并无购买力的消费者而言，首付比例是 30%或者 20%可能也没有太大区别，一样没有购买力，一样买不起房屋。 其五、对房企房屋交付和房屋质量担忧仍未消失。 房企暴雷事件发生后，尽管不时有针对于项目层面的救助政策出台，企业自身也在努力自救，但是暴雷房企的经营情况并未有任何根本好转，一些尚未明显暴雷的企业也承受着较大压力。为了确保项目建设的有序推进，各地预售资金也处在严监管状态，企业调用预售资金的难度上升，尽管如此，项目烂尾问题仍然存在，消费者仍旧不能打消对项目工程进度和质量的担忧，不敢做出购房决策。 消费者 购房决策由多因素综合决定，只有解决了最根本问题，消费者的信心，预期才能 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 11 顺利恢复，需求端的稳定才有期待。而当前，行政性政策虽也在有序放出，但是力度仍显不足，除了少部分城市外，多数城市都承受着较大压力，在坚守“房住不炒”底线下，地方政府更需要根据实际情况祭出更大力度的扶持政策，降低企业经营压力，提振消费者购房信心， 稳定房地产市场秩序；而从大的层面，稳定就业，稳定居民的预期，促进消费的政策仍需要继续发力，以稳固社会秩序，在社会秩序稳定的前提下，带动房地产市场秩序的恢复和稳定，进而反馈到社会端、经济发展端。 当消 费者购房信心恢复，预期转好，销售市场也相应恢复秩序， 当企业的销售业绩兑现，投资信心也将大概率恢复，投资拿地正常，供给回归到正常状态，内部循环开始畅通。外部各方对企业的信任度才将有序恢复，金融端不再区别对待，供应链企业不再过分防备，地方政府不再过于警惕，投资者能够重拾信任感当一切都恢复到正常状态，行业进入新阶段，以新面貌呈现，良性循环才指日可待。 4、 企业短期或无近忧，但未必长期无远虑 除了消费者，行业内的其他参与者事实上都在关注着企业未来的动态和走向，虽然说，行业经历阵痛后，必将有新的面貌呈现，一定的颠覆过 往的，而这就决定了对企业一定是有选择的，而且可能还是定向的选择，可能只有少数的企业能够迎合新的趋势，或者在自己的主观努力下顺应行业趋势。而在此之前，首要的关注是什么？先活着，在艰难困苦中找到一条能够保障企业存活的路径，当然，这很难，对所有企业都很难，行业的不确定性加剧了企业对未来的恐惧和担忧。 （ 1）暴雷 /高压力房企仍旧在自救，一边忙着交付，一边忙着找钱，前景并不清晰。 现如今的行业形势下，“房住不炒”的政策基调依旧在延续着，而且不可动摇，针对于企业本身的救助政策并未出现，而且大概率也不可能会出现，其一、倘若 直接针对于企业出现救助政策， 显然与行业调控基调违背，会衍生前期调控成效将前功尽弃的担忧；其二、救助企业并不是目的，更多是一种手段或者说工具，借此来实现行业秩序的稳定。所以眼下，针对风险企业的扶持动作可能只是对于并购贷的支持，鼓励有能力的房企收购出险企业的项目，换个角度来说，与其说是对于风险企业的救助，也可以理解为对优质房企的扶持，定向的选择更适宜在行业内长存的企业，更易于引导，更利于风险管控，更有助于更快建立新的行业秩序，新的行业循环体系。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 12 高压力房企当前首要的，关键的动作是什么呢？一边忙着自救、找钱； 一边忙着保交付，保消费者权益。在自救层面，融资环境已经无限紧缩，对于出险房企来说，可动用的外部融资渠道已近枯竭，最可靠找钱渠道当属资产的抛售，但基础条件也是企业本身拥有可供销售的优质的资源，否则在优质资源充裕的当下，资产质量若无优势，则很难找到买家，自救更是难上加难，若无天降救世主，这类型企业自救成功的概率可能微乎其微。对于一些资产质量较佳的企业，虽说资产转让时或有价格端的折扣，但总归能找到愿意接盘的买家，这也能够一定程度上减轻企业经营压力，佳兆业、雅居乐、世茂集团等企业均在积极通过资产转让实现减负， 2022 年 6 月末，佳兆业将旗下货值超 400 亿元两个旧改项目转让予中信系，其中，深圳南山东角头项目货值近 300亿，是佳兆业最大旧改项目。而在保交付方面，主要来自于政策的主导，保民生，保社会稳定，也在支撑着开发投资总量的稳定。 （ 2）稳健型、高能级布局，大本营聚焦企业短期有优势。 在市场行情迟迟未有好转的当下，布局在高能级城市的，稳健型的，大本营聚焦的企业短期或能有一定优势，其一、由于稳健的发展风格，仍有一定杠杆空间可供使用，行业信用或能较其他企业更快恢复，更容易 获 得各方的信任；其二、高能级城市更容易把握需求动向，消费 者需求支撑力更强，市场回暖的确定性更高；其三、大本营聚焦的企业，在当地积累了资源优势、品牌优势、客群优势等，较之其他企业能够更好的把握市场需求，把握投资机会。 但是放眼长远，房企的短期优势或也将被弱化 ， 其一、倘若整体市场行情未有明显好转，仅仅靠单一的城市或少数的城市也未必能支撑起企业的稳定体量，也很难走通良性发展的内循环；其二、房地产行业发展至今，各高能级城市均形成了相对稳定的竞争格局，单一企业的垄断情况不太可能出现，即使在大本营有优势的企业也将迎来同行竞争，优势或被弱化，利润也有被摊薄的风险；其三、高能级城市的需求支撑是否可持续仍然存疑，而且多城市仍然面临着人口老龄化的严峻考验，人才新政层出不穷，调控放松政策高频出现，然而对于地产的提振作用也未必明显，居民无法实现住房需求，长期或也难在城市发挥主观能动性 ，对于整个城市的发展未必有利。 （ 3）地方型企业或借势捡漏补仓，于市场规模支撑无大作用。 当越来越多房企深陷暴雷窘境，销售冷却，投资乏力，能退出土地市场的企业纷纷隐退，除少数民营房企保持参与外，活跃在土地市场的多为央企国企和一些地方型企业，而值得注意的是，一些地方型企业本身布局局限，体量有限，现时在土地市场的参与，大概率也仅仅是捡漏，适度的补充资源储备，也不太可能指望这一群体能对城市的房地产市场规模有多大的支撑，对地方政府财政有多大支撑，对就业、对社会稳定有多大支撑。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 13 行业不稳，企业随时会倒下，各方如履薄冰，一次次的裁员潮，着实挑战着每一个行业参与者，每时每刻陷于恐惧，困于焦虑，所以，虽然都做好吃苦的准备，长期吃苦的准备，但仍然满心期待着行情的好转，行情的回暖。从房地产行业窥见众生，经济增长承压，多方挑战共存，身陷困苦的群体不在少数，对未来的恐惧挤占了对当下生活的期待，尽管如此，我们依旧期待希望的曙光来临，快些来临。 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息 的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经 亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 14 属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码