2022 年 上 半 年 ， 向 荣 中 心 及 高 新 创 合 中 心 交 付 为 成 都 优 质 写 字 楼 市 场 带 来 11.7 万 平方 米 的 新 增 供 应 。 受 春 节 后 疫 情 零 星 反 复 、 宏 观 环 境 不 明 确 及 持 续 性 行 业 调 整 的 影 响 ，上 半 年 净 吸 纳 量 仅 录 得 约 4.7 万 平 方 米 ， 较 2021 下 半 年 显 著 下 降 64.6%。 分 季 度 看 ，一 季 度 受 影 响 最 大 ， 科 技 、 房 地 产 等 行 业 调 整 所 带 来 的 大 面 积 退 租 风 波 过 后 ， 净 吸 纳量 仅 录 得 1.1 万 平 方 米 ； 二 季 度 ， 新 增 供 应 的 良 好 预 租 以 及 退 租 接 近 尾 声 共 同 推 动 市场 活 跃 度 微 升 ， 净 吸 纳 录 得 约 3.6 万 平 方 米 ， 甲 级 楼 吸 纳 量 由 负 转 正 。 因 此 ， 写 字 楼市 场 整 体 空 置 率 较 去 年 底 上 升 0.6 个 百 分 点 至 18.2%。租 金 方 面 ， 金 融 城 及 大 源 的 区 域 价 值 及 持 续 的 低 空 置 率 使 得 租 金 在 市 场 波 动 中 保 持 韧性 ； 但 着 眼 市 中 心 ， 由 于 商 贸 业 、 餐 饮 等 受 疫 情 影 响 较 为 严 重 的 行 业 多 聚 集 于 此 ， 且区 域 持 续 高 空 置 率 ， 部 分 业 主 以 价 换 量 ， 带 动 全 市 优 质 写 字 楼 平 均 账 面 租 金 较 去 年 底下 跌 0.3%至 人 民 币 83.8 元 每 平 方 米 每 月 。着 眼 新 增 租 赁 需 求 ， TMT、 专 业 服 务 、 金 融 业 为 上 半 年 前 三 大 需 求 来 源 ， 分 别 占 比24.8%、 18.9%、 11.3%； TMT 占 比 进 一 步 收 缩 ， 金 融 业 增 长 显 著 ， 同 比 上 升 9.1 个百 分 点 。具 体 而 言 ， 科 技 行 业 中 ， 工 业 互 联 网 的 租 赁 需 求 跨 越 式 增 长 ， 较 去 年 同 期 显 著 增 长 16.8个 百 分 点 ； 其 中 大 数 据 、 人 工 智 能 、 区 块 链 、 物 联 网 的 办 公 需 求 均 实 现 快 速 增 长 ； 按需 求 来 源 看 ， 良 好 的 营 商 环 境 培 育 更 多 本 土 企 业 入 局 工 业 互 联 网 赛 道 ， 需 求 占 比 近 2/3；此 外 ， 更 多 内 资 优 质 工 业 制 造 业 入 蓉 发 展 ， 需 求 占 比 42.6%， 如 精 密 仪 器 、 化 工 及 自动 化 等 ； 产 业 集 聚 和 成 本 控 制 是 区 域 选 址 的 重 要 考 量 ， 引 导 上 半 年 企 业 选 址 集 中 在 大源 、 金 融 城 和 传 统 CBD。金 融 业 方 面 ， 产 业 集 聚 力 吸 引 外 省 优 质 企 业 积 极 进 驻 ， 上 半 年 约 70%的 传 统 金 融 需 求为 内 资 ， 其 中 银 行 、 证 券 、 保 险 尤 为 活 跃 ； 而 非 传 统 金 融 多 为 本 土 企 业 ， 如 股 权 投 资 、融 资 租 赁 等 ； 金 融 行 业 整 体 承 租 能 力 较 强 ， 超 过 50%的 企 业 选 择 1,000 平 方 米 以 上 的大 面 积 段 ； 按 区 域 看 ， 金 融 城 板 块 的 产 业 集 聚 最 强 ， 吸 引 超 60%的 非 传 统 金 融 业 和 超40%的 传 统 金 融 业 企 业 落 户 于 此 。2022 年 5 月 ， 成 都 建 设 践 行 新 发 展 理 念 的 公 园 城 市 示 范 区 行 动 计 划 （ 2021-2025 年 ） 发 布 ， 明 确 成 都 将 着 力 打 造 城 市 人 民 宜 业 的 示 范 区 ， 并 提 出 八 大 重 点 任 务 ， 为 “ 数 字 智 造 、 数 字 文 创 、 特 色 金 融 、 消 费 中 心 ” 等 领 域 带 来 发 展 新 机 遇 ， 从 而 激 活 城 市经 济 新 活 力 。展 望 2022 年 下 半 年 ， 市 场 预 计 迎 来 约 26 万 平 方 米 的 新 增 供 应 ， 成 都 再 添 招 商 引 资 的重 要 载 体 ， 进 而 有 望 吸 引 更 多 优 质 企 业 来 蓉 发 展 。 新 交 付 项 目 将 集 中 在 金 融 城 和 东 大街 ， 其 中 金 融 城 时 隔 两 年 再 迎 甲 级 写 字 楼 供 应 。“ 成 都 建 设 公 园 城 市 示 范 区 ， 将 落 实 开 展 建 圈 强 链 行 动 、 建 设 西 部 金 融 中 心 、 建设 国 际 消 费 中 心 城 市 等 八 个 重 点 任 务 ， 塑 造 成 都 + 品 牌 ， 为 城 市 产 业 发 展 续 以 动 能 ；其 中 ， 数 字 智 造 、 数 字 文 创 、 特 色 金 融 及 消 费 相 关 产 业 将 迎 来 发 展 契 机 ， 继 而 在未 来 中 长 期 衍 生 办 公 需 求 ， 同 时 也 推 动 成 都 写 字 楼 的 需 求 结 构 重 塑 。 ”2022 年 上 半 年 ， 攀 成 钢 区 域 首 个 购 物 中 心 环 贸 ICD 开 业 ， 为 成 都 零 售 物 业 市 场 带 来 约12 万 平 方 米 的 新 增 供 应 。 着 眼 需 求 端 ， 宏 观 环 境 不 明 确 导 致 消 费 走 低 ， 以 及 疫 情 零 星反 复 障 碍 跨 城 市 旅 游 ， 品 牌 的 扩 张 需 求 放 缓 ， 尤 其 是 服 饰 及 大 型 正 餐 品 牌 ， 市 场 整 体空 置 率 较 去 年 底 上 升 0.9 个 百 分 点 至 8%。 分 区 域 看 ， 次 级 、 近 郊 商 圈 此 番 受 影 响 较 大 ，空 置 率 较 去 年 底 分 别 上 升 1.4、 0.4 个 百 分 点 ； 而 核 心 商 圈 的 空 置 率 微 涨 0.2 个 百 分 点则 主 要 是 因 为 业 主 主 动 性 的 大 规 模 调 整 所 致 。 相 应 地 ， 全 市 购 物 中 心 首 层 平 均 租 金 增长 承 压 ， 较 去 年 底 下 跌 0.4%； 其 中 次 级 、 近 郊 商 圈 的 均 下 跌 0.7%； 以 春 盐 为 代 表 的核 心 商 圈 强 者 恒 强 ， 租 金 逆 势 中 微 涨 0.2%。尽 管 如 此 ， 投 资 者 对 成 都 市 场 的 信 心 在 挑 战 下 仍 然 积 极 ， 头 部 运 营 商 持 续 加 码 ， 或 轻 、重 资 产 落 地 新 项 目 ， 或 项 目 开 工 建 设 ， 且 物 业 形 态 亦 不 断 多 元 ， 如 西 南 首 个 万 象 天 地 、成 都 第 三 座 大 悦 城 （ 金 牛 ） 等 。按 品 牌 新 增 店 铺 数 量 看 ， 零 售 业 态 占 比 42.1%， 奢 侈 品 牌 布 局 “ 双 店 ” 并 带 来 特 殊 业态 ， 沙 龙 香 氛 成 继 美 妆 护 肤 后 又 一 新 宠 品 类 ， 运 动 户 外 品 牌 愈 发 聚 焦 如 滑 雪 、 跑 步 等细 分 专 业 领 域 ， 本 土 潮 牌 崛 起 等 ； 餐 饮 业 态 占 比 37.1%， 新 一 轮 外 来 餐 饮 入 蓉 扩 张 ，咖 啡 茶 饮 多 点 多 店 布 局 ， 中 式 国 潮 点 心 孵 化 创 意 门 店 等 ； 体 验 业 态 占 比 15.9%， 沉 浸式 体 验 仍 为 主 流 ， 在 融 合 多 业 态 的 尝 试 下 ， 衍 生 亲 子 、 剧 场 、 电 竞 、 脱 口 秀 等 更 多 细分 场 景 ； 主 力 店 占 比 4.9%， 新 能 源 汽 车 品 牌 扩 张 最 为 活 跃 ， 上 半 年 录 得 新 设 门 店 逾20 家 。展 望 2022 年 下 半 年 ， 成 都 零 售 物 业 市 场 将 迎 来 约 64.3 万 平 方 米 的 新 增 供 应 ， 届 时 市场 总 存 量 将 突 破 1,000 万 平 方 米 ； 其 中 ， 71.5%的 新 增 供 应 将 落 于 城 南 ， 包 括 备 受 瞩 目的 成 都 SKP、 大 魔 方 等 优 质 项 目 ， 继 而 有 望 推 动 交 子 公 园 商 圈 实 现 跨 越 式 发 展 。此 轮 疫 情 后 ， 消 费 者 诉 求 再 次 演 变 ， 消 费 愈 发 回 归 街 头 、 走 向 社 区 ， 零 售 物 业 或 将 从“ 渠 道 ” 进 阶 成 “ 社 交 休 闲 场 ” ； 同 时 ， 众 多 消 费 新 趋 势 已 站 上 风 口 ， 品 牌 方 迎 来 迭代 新 周 期 ， 此 轮 新 品 类 孵 化 进 一 步 玩 转 跨 界 、 融 合 ， 以 及 吸 纳 更 多 生 活 新 理 念 。 运 营商 方 面 ， 自 持 型 “ 盒 子 +街 区 ” 和 大 型 公 共 区 域 成 为 物 业 开 发 或 改 造 的 新 趋 势 ， 旨 在 从品 牌 租 户 、 消 费 场 景 、 运 营 时 间 等 多 方 面 实 现 增 值 效 应 ， 从 而 提 高 区 域 及 物 业 整 体 的休 闲 、 社 交 属 性 ， 借 此 也 或 将 引 导 业 主 在 业 态 及 品 牌 组 合 上 探 索 新 的 排 布 规 律 ， 深 度衔 接 空 间 与 品 牌 以 打 造 全 新 生 态 。品 牌 方 面 ， 零 售 和 餐 饮 休 闲 品 类 互 补 ， 增 强 消 费 者 到 访 及 驻 足 ， 这 也 衍 生 零 售 业 态 更大 的 店 铺 面 积 需 求 ； 餐 饮 品 牌 对 店 铺 的 休 闲 区 域 也 愈 发 看 重 ， 特 别 是 外 摆 或 公 区 的 户外 空 间 ， “ 不 止 于 铺 ” 的 趋 势 对 店 铺 规 划 提 出 新 要 求 ， 且 对 物 业 运 营 时 间 亦 可 能 有 延长 的 要 求 。 最 后 ， 从 品 牌 孵 化 的 角 度 看 ， 构 建 无 数 个 生 活 方 式 及 消 费 群 体 的 “ 社 群 导向 ” 趋 势 愈 发 明 显 。“ 毋 庸 置 疑 ， 上 半 年 头 部 运 营 商 携 优 质 零 售 项 目 持 续 加 码 成 都 的 举 动 折 射 出 市 场 各 参与 者 对 本 地 消 费 市 场 的 积 极 信 心 。 依 托 成 都 发 展 公 园 城 市 示 范 区 ， 零 售 物 业 市 场 的 地理 和 物 业 空 间 迎 变 革 ； 同 期 ， 存 量 物 业 紧 追 时 代 风 潮 作 改 造 升 级 ， 重 新 定 位 及 重 构 空间 ， 创 休 闲 、 社 交 的 新 目 的 地 。 零 售 商 方 面 ， 品 牌 社 交 、 社 群 消 费 等 将 不 断 引 领 趋 势 。 ”2022 年 上 半 年 ， 成 都 仓 储 物 流 市 场 迎 来 四 个 新 项 目 交 付 ， 新 增 供 应 约 16 万 平 方 米 ，主 要 集 中 在 青 白 江 、 龙 泉 园 区 。 着 眼 需 求 端 ， 年 初 季 节 性 波 动 引 发 的 退 租 ， 及 消 费 因宏 观 环 境 不 明 确 而 走 低 ， 使 得 上 半 年 净 吸 纳 量 仅 录 得 负 值 ， 但 二 季 度 市 场 初 现 回 暖 迹象 ， 需 求 转 正 。 因 此 ， 全 市 高 标 库 整 体 空 置 率 较 去 年 底 上 升 3.5 个 百 分 点 至 9.9%； 但核 心 园 区 双 流 、 新 都 仍 维 持 低 空 置 率 ， 分 别 为 3.6%、 2.7%， 愈 发 紧 俏 的 可 租 赁 面 积带 动 租 金 稳 中 有 升 ， 较 去 年 底 分 别 上 涨 0.7%、 0.8%， 继 而 带 动 全 市 平 均 租 金 较 去 年底 上 涨 0.6%， 至 人 民 币 22.5 元 每 平 方 米 每 月 。 展 望 2022 年 下 半 年 ， 市 场 还 将 迎 来 约30 万 平 方 米 的 新 增 供 应 ， 特 别 是 天 府 机 场 空 港 园 区 将 拉 开 序 幕 。 值 得 注 意 的 是 ， 本 季度 录 的 一 笔 里 程 碑 性 的 中 西 部 物 流 资 产 包 大 宗 交 易 ， 折 射 出 投 资 者 对 市 场 的 持 续 信 心 。着 眼 需 求 端 ， 电 商 需 求 仍 为 主 导 ， 占 比 37.8%； 制 造 业 占 比 较 去 年 增 长 5.6 个 百 分 点至 17.6%。 结 合 仓 储 需 求 的 四 大 核 心 驱 动 力 ， 全 渠 道 零 售 、 高 效 率 运 营 、 供 应 链 韧 性和 上 下 链 增 长 ， 未 来 供 应 链 韧 性 及 电 商 消 费 或 将 是 成 都 本 地 仓 储 需 求 增 长 的 重 要 驱 动因 素 。首 先 ， 不 断 完 善 的 基 础 设 施 和 “ 双 循 环 ” 的 推 进 共 同 增 强 西 部 供 应 链 的 韧 性 。 目 前 ，中 欧 班 列 （ 成 渝 ） 开 行 量 突 破 2 万 列 ， 占 全 国 中 欧 班 列 累 计 开 行 量 约 40%， 成 为 全 国开 行 量 最 多 、 开 行 最 均 衡 、 运 输 货 值 最 高 、 货 源 结 构 最 优 的 中 欧 班 列 ， 在 “ 一 带 一 路 ”建 设 中 发 挥 关 键 作 用 。 加 之 “ 双 循 环 ” 的 积 极 推 进 ， 成 渝 两 地 将 更 加 紧 密 合 作 ， 保 持班 列 多 路 径 、 多 通 道 安 全 稳 定 运 行 ， 持 续 打 造 外 向 型 产 业 集 聚 地 。 特 别 值 得 注 意 的 是 ，货 品 结 构 也 不 断 升 级 ， 班 列 货 物 类 型 已 逐 步 升 级 到 如 今 的 汽 车 、 家 电 、 新 能 源 产 品 等高 附 加 值 货 物 。其 次 ， 疫 情 零 星 反 复 及 消 费 创 新 模 式 激 发 电 商 需 求 。 一 方 面 ， 疫 情 催 生 的 新 一 轮 在 线消 费 需 求 推 动 相 关 交 易 活 动 在 上 半 年 增 长 ， 特 别 是 生 鲜 电 商 衍 生 更 多 的 冷 库 需 求 ； 另一 方 面 ， 2022 年 首 要 的 需 求 驱 动 力 之 一 可 能 是 租 户 将 会 保 持 较 高 的 库 存 水 平 ， 而 临 近交 通 枢 纽 及 人 口 稠 密 区 域 的 零 售 商 及 第 三 方 物 流 商 将 会 持 有 这 一 部 分 库 存 。 与 此 同 时 ，此 轮 疫 情 推 动 零 售 商 全 渠 道 战 略 创 新 ， 线 上 消 费 普 及 率 或 将 进 一 步 攀 升 。 如 零 售 商 加大 全 渠 道 科 技 的 投 资 ， 为 不 断 增 长 的 在 线 购 买 和 可 能 出 现 的 需 求 高 峰 做 准 备 等 。“ 未 来 ， 产 业 链 资 源 重 塑 ， 先 进 制 造 业 、 生 物 医 药 、 新 经 济 将 积 极 发 展 ； 依 托 中 欧 班列 （ 成 渝 ） 、 西 部 陆 海 新 通 道 、 双 机 场 等 基 础 设 施 ， 供 应 链 韧 性 不 断 增 强 ； 得 益 于 全渠 道 发 展 、 消 费 规 模 及 新 型 创 意 模 式 ， 电 商 需 求 将 稳 定 增 长 ， 中 西 部 产 业 地 产 迎 来 新机 遇 。 ”2022 年 上 半 年 ， 成 都 投 资 市 场 录 得 六 笔 大 宗 投 资 交 易 ， 成 交 量 创 近 三 年 同 期 新 高 。 按标 的 物 看 ， 50%为 写 字 楼 。5 月 ， 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 进 一 步 盘 活 存 量 资 产 扩 大 有 效 投 资 的 意 见 ， 就 盘 活 存量 重 点 领 域 、 盘 活 方 式 、 政 策 支 持 、 资 金 保 障 、 风 险 防 控 举 措 、 组 织 保 障 等 提 出 具 体意 见 。 历 经 数 年 发 展 ， 目 前 成 都 优 质 写 字 楼 规 模 已 居 全 国 第 五 位 ， 仅 次 于 一 线 城 市 。然 而 ， 早 期 交 付 的 楼 宇 在 硬 件 、 运 营 等 方 面 均 面 临 较 大 的 市 场 竞 争 压 力 。 目 前 楼 龄 十年 以 上 的 楼 宇 数 量 达 到 36 栋 ， 成 都 已 逐 步 迈 入 存 量 时 代 。 另 一 方 面 ， 随 着 成 都 的 城 镇化 建 设 不 断 提 速 ， 到 2022 年 末 ， 预 计 成 都 的 城 镇 化 率 将 突 破 80%。 城 镇 化 及 工 业 化进 程 将 极 大 地 推 动 城 市 产 业 能 级 提 升 ， 继 而 衍 生 对 产 业 载 体 更 为 迫 切 的 需 求 ， 尤 其 是“ 十 四 五 ” 期 间 ， 发 展 高 能 级 总 部 经 济 是 成 都 现 代 服 务 业 的 重 点 工 作 之 一 。因 此 ， 不 断 增 长 的 产 业 落 地 需 求 与 存 量 物 业 老 化 之 间 的 矛 盾 推 动 焕 活 存 量 成 为 楼 宇 经济 下 一 阶 段 的 重 点 工 作 。 老 旧 物 业 亟 待 重 塑 二 次 生 命 以 继 续 承 载 产 业 发 展 需 求 ， 其 面临 的 硬 件 老 旧 、 运 营 不 应 时 及 业 态 错 位 等 问 题 制 约 其 吸 引 企 业 落 地 ， 继 而 抬 升 城 市 产城 分 离 及 中 心 城 区 产 业 空 心 化 风 险 。 比 如 ， 部 分 物 业 早 期 定 位 与 当 下 市 场 需 求 错 位 ，亟 待 重 新 改 造 及 规 划 定 位 ， 如 老 旧 商 业 、 厂 房 改 造 成 办 公 空 间 等 ， 以 重 塑 载 体 的 经 济效 应 。 有 鉴 于 此 ， 中 、 轻 资 产 投 资 、 硬 件 升 级 、 完 善 商 务 及 商 业 配 套 及 多 样 化 办 公 产品 组 合 均 是 盘 活 存 量 资 产 的 重 点 方 向 。“ 成 渝 双 城 经 济 圈 建 设 下 ， 成 都 城 镇 化 率 将 持 续 上 升 ， 随 着 时 间 推 移 与 空 间 扩 容 ， 更多 存 量 楼 宇 将 产 生 。 同 时 ， 产 城 人 融 合 发 展 的 迫 切 需 求 也 推 动 焕 活 存 量 成 为 楼 宇 经 济下 阶 段 的 重 点 工 作 ， 存 量 物 业 有 望 通 过 中 、 轻 资 产 投 资 或 硬 件 升 级 等 措 施 置 换 承 载 新能 。 ”