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平安证券-地产行业周报_重点城市周成交同比转正_杭州土拍热度高于宁波_20页_999kb.pdf

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平安证券-地产行业周报_重点城市周成交同比转正_杭州土拍热度高于宁波_20页_999kb.pdf

2022年7月3日证券研究报告行业评级:地产 强于大市(维持)请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报重点城市周成交同比转正,杭州土拍热度高于宁波2核心摘要 周度观点:本周杭州二批集中供地热地高于宁波,民企参拍更为踊跃。当周新房、二手房成交持续回升,楼市延续修复。我们认为下半年随着政策持续发力,预期稳定下房地产将呈现温和修复,板块则有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优,率先受益行业复苏的高信用企业,如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面,随着房地产温和复苏,物管成长性及独立性担忧有望缓解,龙头物企估值有望修复,建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。 政策环境监测:1)杭州、宁波二批供地:杭州民企拿地较多,宁波以央国企为主;2)央行公布2022年二季度城镇储户问卷调查报告。 市场运行监测:1)成交延续改善,有望持续修复。本周新房成交7.1万套,环比升24.6%,同比增长5%;二手房成交1.8万套,环比升0.1%。6月新房日均成交同比降15.4%,降幅较5月收窄35pct。随着年中冲刺完成,单周成交或季节性回落,但政策及市场情绪推动下,购房需求料持续释放。2)改善型需求占比环比上升。2022年5月32城商品住宅成交中,90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。3)库存环比下跌,短期稳中趋降。16城取证库存10052万平,环比降2.7%。后续随着销售去化持续改善,短期库存或稳中趋降。4)土地成交、溢价率回升,一二线占比提高。上周百城土地供应建面3735.4万平、成交建面2672万平,环比降13.1%、升18.1%;成交溢价率6.1%,环比升2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.4%、43.1%、51.5%,环比分别升2.1pct、升3.3pct、降5.4pct。 资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行72.6亿元,环比增加4.6亿元;无海外债发行;重点房企发行利率为2%-5.05%,可比发行利率较前次多数上行。2)地产股:本周房地产板块涨4.27%,跑赢沪深300(1.64%);当前地产板块PE(TTM)12.69倍,估值处于近五年82.02%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、金地集团、新城控股;南向资金净流入前三为旭辉控股集团、中国海外发展、华润置地。 风险提示:1)政策改善及时性低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)行业短期波动超出预期风险。偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源:各部门网站,平安证券研究所中性偏松2022年6月28日 上海满足新市民合理购房信贷需求,提升借款还款普惠性和便利度2022年6月28日 深圳进一步加大房企风险化解力度,合理满足刚性改善性购房需求2022年6月28日 永州发布契税补贴等13条措施促进中心城区房地产平稳健康发展2022年6月27日 浙江三孩家庭首套首次公积金贷款额度上浮20%并优先发放政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日杭州、宁波二批供地:杭州民企拿地较多,宁波以央国企为主事件描述:近日,杭州、宁波第二批集中供地落下帷幕,杭州本次出让45宗住宅用地全部成交,总成交额557.2亿元,宁波出让21宗住宅用地全部成交,总成交额161.2亿元。点评:1)杭州、宁波二批土拍所推地块均100%成交,杭州45宗地块中22宗溢价成交、12宗进入一次性报价阶段,宁波21宗地块中9宗溢价成交、7宗“触顶”进入摇号阶段,杭州地块平均溢价率5.2%,宁波4%。两个城市相比,杭州土拍热度高于宁波,尽管此次杭州所推地块成色逊于首批供地,但由于杭州商品住宅库存415万平米、去化周期仅6.7个月,两项指标明显优于宁波的842万平米和16个月,央企、地方国企、民企都积极报名参拍。2)从拿地主体看,杭州民企拿地占比较高,宁波以央国企为主。杭州:18家民企共拿地371亿,占比67%,较首批供地提升28个百分点,其中滨江集团以224.5亿斩获12宗地块,高居榜首,华元、星创、华景川、中天、保亿、金帝、新丝路、启榕、三元、杰立、金汇世纪等民企也各有收获,而首批拿地较多的绿城、建发、万科、越秀等央国企本次拿地较少。宁波:地方国企托底意味较强,21宗土地大多被央国企拍得,其中保利发展、中海、中铁建三家央企获地4宗,地方国企宁波城投、轨交、湾区开发、奉化投资、镇开集团、海曙开发等均有土地进账,民企拿地不多。3)值得注意的是,宁波安置房地块受到追捧,9宗安置房地块中5宗报价触顶,其中横溪镇03-C1地块报名企业达32家,主要因为安置房具有固定的回购价格,利润稳定,房企不用顾虑住房滞销带来的资金沉淀和存货压力,风险可控,收益比较可观。资料来源:中指,克而瑞,平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评5资料来源:中国人民银行,平安证券研究所2020年1月10日央行公布2022年第二季度城镇储户问卷调查报告事件描述:2022年第二季度,中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查,并于近日形成报告发布。点评:1)从当期收入、就业情况感受来看,本季收入感受指数为44.5%,比上季下降5.7个百分点,就业感受指数为35.6%,比上季下降6.9个百分点。其中认为收入“增加”、“基本不变”、“减少”居民比例分别为10.8%、67.6%、21.7%,认为收入“减少”的居民比例较上季增加7.6个百分点;认为“形势较好,容易就业”、“一般”、“形势严峻,就业难”或“看不准”的居民比例分别为10.1%、44.3%、45.6%。从未来收入信心、就业预期来看,收入信心指数为45.7%,比上季下降4.3个百分点,就业预期指数为44.5%,比上季下降6.0个百分点。2)对下季房价,16.2%的居民预期“上涨”,54.6%的居民预期“基本不变”,16.0%的居民预期“下降”,13.2%的居民“看不准”。对消费、储蓄与投资意愿,倾向于“更多储蓄”居民占58.3%,比上季增加3.6个百分点。3)综合来看,二季度居民收入、就业存在压力,未来预期相对谨慎,后续随着疫情控制及经济活跃度提升,居民信心有望逐步修复。市场运行监测6资料来源:中指院,Wind,平安证券研究所注:除月度数据外,横轴日期代表单周起始日期,下同2020年1月10日点评:本周新房成交7.1万套,环比升24.6%;二手房成交1.8万套,环比升0.1%。6月新房日均成交同比降15.4%,降幅较5月收窄35pct。随着年中冲刺完成,单周成交或季节性回落,但政策及市场情绪推动下,购房需求料持续释放。成交:延续改善,有望持续修复2020年1月10日点评:2022年5月32城商品住宅成交中,90平以下套数占比环比降0.9pct至18.2%,90-140平套数占比环比升1.2pct至66.5%,140平以上套数占比环比降0.3pct至15.3%,改善型需求(90平以上)占比环比上升。结构:改善型需求占比环比上升32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2021.3 2021.5 2021.7 2021.9 2021.11 2022.1 2022.3 2022.5140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下00.511.520246821.7.10 21.9.10 21.11.10 22.1.10 22.3.10 22.5.1050城一手房周成交套数20城二手房周成交套数(右)万套 万套-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线市场运行监测7资料来源:Wind,平安证券研究所库存:环比下跌,短期稳中趋降点评:16城取证库存10341万平,环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓,短期库存规模预计维持稳定。城取证 052 环比降2.7%。后续随着销售去化持续改善,短期库存或稳中趋降。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820700080009000100001100020.9.11 20.10.30 20.12.18 21.2.5 21.3.26 21.5.14 21.7.2 21.8.21 21.10.8 21.11.26 22.1.14 22.3.4 22.4.22 22.6.1016城库存 去化月数(右)万平 月市场运行监测82020年1月10日点评:上周百城土地供应建面3735.4万平、成交建面2672万平,环比降13.1%、升18.1%;成交溢价率6.1%,环比升2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.4%、43.1%、51.5%,环比分别升2.1pct、升3.3pct、降5.4pct。土地:成交、溢价率回升,一二线占比提高资料来源:Wind,平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况 百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率 百城土地成交前五城02000400060008000100002021.6 2021.8 2021.102021.12 2022.2 2022.4 W5.30 W6.13百城土地周均供应 百城土地周均成交万平 近1年 近4周0%2%4%6%8%10%12%14%01000200030004000500060002021.6 2021.9 2021.12 2022.3 W5.30 W6.20平均楼面价 平均溢价率(右轴)元/平 近1年 近4周01000200030004000500060007000800020.7.13 20.11.13 21.3.13 21.7.13 21.11.13 22.3.13一线成交建面 二线 三线万平319 253 246 153 137 0100200300400苏州 重庆 郑州 嘉兴 岳阳万平 百城土地成交前五城(6.20-6.26)2020年1月10日回购利率边际下降。R001上行1.21BP至1.50%,R007下行48.45BP至1.76%,基本回落至跨月前水平,位于历史低位水平。本周央行加大公开市场操作力度,周一到周四逆回购投放量在800亿元以上,周五恢复100亿元逆回购投放,全周累计净投放3000亿元;下周公开市场逆回购到期4000亿元。流动性环境:央行加大投放力度,资金价格跨月后回落9资本市场监测流动性环境资料来源:Wind,平安证券研究所R007跨月后回落(%)资金价格边际下降(%)-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,000203040506070809020/6/620/7/620/8/620/9/620/10/620/11/620/12/621/1/621/2/621/3/621/4/621/5/621/6/621/7/621/8/621/9/621/10/621/11/621/12/622/1/622/2/622/3/622/4/622/5/622/6/6净投放(亿元,右轴) 流动性指标平均 基准淡橘色面积图表示公开市场操作规模(亿元);蓝色线对应流动性情绪指数,50为基准,高于50代表偏紧;黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高;红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零,可作为央行对合意流动性的参考基准;绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。1234567T-28 T-8 T+12 T+32 T+52 T+72 T+92 T+112 T+132 T+152 T+172 T+192 T+2122019 2020 2021 20222022/6/24 2022/7/1 涨跌幅(BP)R1D 1.49 1.50 1.217D 2.25 1.76 -48.4514D 2.21 1.73 -47.771M 2.22 1.68 -54.12DR1D 1.43 1.42 -0.857D 1.80 1.67 -12.314D 2.03 1.62 -40.671M 2.00 1.62 -37.69SHIBORON 1.44 1.44 0.61W 1.85 1.80 -5.21M 1.89 1.89 -0.63M 2.00 2.00 010资本市场监测境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比上升、同比下降,净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为72.60亿元,总偿还量为49.19亿元,净融资额为23.41亿元。2022年7-12月地产债到期规模1718.36亿元,同比下降35.64%。节奏上,7月为下半年到期压力最大月份。境内房地产债发行:发行量环比上升、净融资环比上升非城投地产债周发行量 非城投地产债周净融资额 非城投地产债总偿还量资料来源:Wind,平安证券研究所0100200300400500600700800900100021-0121-0321-0521-0721-0921-1122-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-11亿元 总偿还量 到期+提前兑付-50050100150200250300W1 W4 W7 W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元 2020 2021 2022-200-150-100-50050100150200250300W1 W4 W7 W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元2020 2021 202211资本市场监测境内债2020年1月10日本周共7家房企发行9支境内地产债,前五房企发行规模合计占比83.5%。房企境内债发行房企境内债发行利率排序房企境内债发行规模排序资料来源:Wind,平安证券研究所5.053.43 3.402.902.00012345622京开01 22穗建08 22金茂MTN002 22穗建07 22招商蛇口SCP003境内房地产债发行利率前五(%)17.0 12.9 11.0 10.0 9.7 024681012141618龙湖 招商蛇口 越秀地产 华发股份 滨江集团境内房地产债发行规模前五房企(亿元)12资本市场监测海外债2020年1月10日本周内房企无海外债发行。6月海外发债8.9亿美元,环比增加1.6亿美元。境内房企海外债:无新债发行资料来源:Wind,平安证券研究所地产海外债周发行量 地产海外债月发行量020406080100120140160180200M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12亿美元 2020年 2021年 2022年4.39 0.70 0.00 0.00 0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.02022-06-06 2022-06-13 2022-06-20 2022-06-27亿美元境内房企海外债发行规模(周)13资本市场监测重点房企发行明细、审批及反馈资料来源:Wind,平安证券研究所债券发行明细发行人 证券简称 发行额(亿元) 币种 期限(年) 主体评级 票面利率(%) 利率变化(pct) 前次发行 类型境内滨江集团 22滨江房产CP002 9.7 RMB 1.0 AAA 不可比 一般短期融资券越秀地产 22穗建07 5.5 RMB 5.0 AAA 2.90 0.05 2022-06-23 一般公司债龙湖 22龙湖04 17.0 RMB 6.0 AAA 不可比 一般公司债越秀地产 22穗建08 5.5 RMB 7.0 AAA 3.43 0.06 2022-06-23 一般公司债华发股份 22华发实业MTN001B 5.0 RMB 5.0 AAA 不可比 一般中期票据华发股份 22华发实业MTN001A 5.0 RMB 5.0 AAA 不可比 一般中期票据招商蛇口 22招商蛇口SCP003 12.9 RMB 0.4110 AAA 2.00 -0.75 2021-04-26 超短期融资债券中国金茂 22金茂MTN002 8.0 RMB 3 AA+ 3.40 0.15 2022-05-30 一般中期票据北京经开 22京开01 4.0 RMB 3 AA 5.05 不可比 私募债2020年1月10日重点房企发行利率为2%-5.05%,可比发行利率较前次多数上行。重点房企发行明细14资本市场监测重点房企发行明细、审批及反馈资料来源:Wind,平安证券研究所债券审批进程更新日期 项目名称 计划发行额(亿元)提交注册 2022-06-29 信达地产股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 75.40已反馈2022-07-01 绿城房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 125.002022-06-30 光大嘉宝股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 8.802022-06-29 中交房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 48.002022-06-29 广州珠江发展集团股份有限公司非公开发行2022年公司债券 12.842022-06-28 黑牡丹(集团)股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 16.582022-06-28 冠城大通股份有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券 10.002022-06-28 鲁能集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 19.60已受理 2022-06-30 建发房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券 18.0015资本市场监测地产股2020年1月10日本周房地产板块涨4.27%,跑赢沪深300(1.64%);当前地产板块PE(TTM)12.69倍,低于沪深300的12.94倍,估值处于近五年82.02%分位。板块涨跌:单周涨4.27%,估值处于近五年82%分位资料来源:Wind,平安证券研究所行业涨跌情况 房地产PE(TTM)处于近五年82%分位4.27%1.64%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%煤炭商贸零售建筑材料有色金属房地产电子食品饮料环保基础化工美容护理交通运输医药生物银行公用事业社会服务建筑装饰机械设备轻工制造沪深300家用电器纺织服饰传媒通信石油石化综合钢铁计算机国防军工农林牧渔非银金融电力设备汽车本周涨跌幅57911131517192017/7/3 2018/7/3 2019/7/3 2020/7/3 2021/7/3房地产(申万):PE(TTM) 沪深300:PE(TTM)16资本市场监测地产股资料来源:Wind,平安证券研究所2020年1月10日本周上市房企50强涨跌幅排名前三为滨江集团、万科A、绿城中国,排名后三为上坤地产、蓝光发展、宝龙地产。个股表现上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企 房企关注事项房企 事项建业地产 公司及公司股东恩辉投资分别与投资者就发行可换股债券及出售股份持续谈判,取得良好进展滨江集团 杭州二次集中供地摘得12宗地块(含合作),总金额224.5亿元金科地产 出质和谐健康保险股份有限公司,出质股权数额约13.76亿股万科 股东会表示短期市场已触底,恢复是一个缓慢温和的过程,未来分红率定在35%-40%合肥城建 拟引入保利发展旗下南京棠悦合作开发南京2地块恒大 珠三角公司各区域在建项目100%复工星盛商业 与六安洛尔思奥莱置业达成合作,首进安徽打造COCO City13.29% 11.23%10.91%-8.03% -9.25%-28.02%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%滨江集团 万科A 绿城中国 上坤地产 蓝光发展 宝龙地产17资本市场监测地产股资料来源:Wind,平安证券研究所;资金净流入额(测算)=沪深港股通持股数量变化*区间成交均价沪深港股通北向资金净流入前十2020年1月10日本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、金地集团、新城控股;南向资金净流入前三为旭辉控股集团、中国海外发展、华润置地。个股表现沪深港股通南向资金净流入前十4974017945 163169911 85406249 44303147 2308 1893010,00020,00030,00040,00050,00060,000万科A 金地集团新城控股金科股份招商蛇口 华侨城A 阳光城 天健集团 金融街 中南建设万元沪深港股通北向资金净流入前十2908320101 1907918291106078834 80162449 2248 215005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000旭辉控股集团中国海外发展华润置地碧桂园服务越秀地产绿城中国世茂服务中国金茂宝龙地产雅生活服务万港元沪深港股通南向资金净流入前十18资本市场监测地产股资料来源:Wind,平安证券研究所2020年1月10日本周陆股通持股占流通股前三为万科A、保利发展、金科股份;港股通占比前三为保利物业、北京北辰实业股份、融创中国。个股表现沪深陆股通持股占比前十 沪深港股通持股占比前十63.4%38.1%23.6%17.8% 17.3% 15.2% 14.8% 14.7%13.5% 12.9%0%10%20%30%40%50%60%70%保利物业 北京北辰实业股份融创中国 佳兆业集团正荣地产 保利置业集团中海物业 绿城中国 金科服务 万科企业港股通持股占流通股前十(截至2022年6月30日)4.3% 4.3%3.5%2.8%2.0% 2.0% 1.9%0.8%0.5% 0.4%0%1%1%2%2%3%3%4%4%5%5%万科A 保利发展金科股份 华侨城A 新城控股荣盛发展滨江集团广宇发展世茂股份华夏幸福陆股通持股占流通股前十(截至2022年7月1日)19风险提示1)政策改善及时性低于预期风险:政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度、时间拉长,对行业发展产生负面影响;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:当前行业下行压力、房企资金风险仍存,若政策发力效果不及预期,资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形;3)房地产行业短期波动超出预期风险:若地市持续遇冷,多数房企新增土储规模不足,将对后续货量供应产生负面影响,进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。地产团队分析师 邮箱 资格类型 资格编号杨侃 YANGKAN034PINGAN 证券投资咨询 S1060514080002郑茜文 ZHENGXIWEN239PINGAN 证券投资咨询 S1060520090003郑南宏 ZHENGNANHONG873PINGAN 证券投资咨询 S1060521120001研究助理 邮箱 资格类型 资格编号王懂扬 WANGDONGYANG339PINGAN 一般证券从业 S1060120070024固定收益团队分析师 邮箱 资格类型 资格编号刘璐 LIULU979PINGAN 证券投资咨询 S1060519060001股票投资评级:强烈推荐(预计6个月内,股价表现强于市场表现20%以上)推 荐(预计6个月内,股价表现强于市场表现10%至20%之间)中 性(预计6个月内,股价表现相对市场表现在10%之间)回 避(预计6个月内,股价表现弱于市场表现10%以上)行业投资评级:强于大市(预计6个月内,行业指数表现强于市场表现5%以上)中 性(预计6个月内,行业指数表现相对市场表现在5%之间)弱于大市(预计6个月内,行业指数表现弱于市场表现5%以上)公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品,为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考,双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户,并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的,本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能,也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。市场有风险,投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准,不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠,但平安证券不能担保其准确性或完整性,报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价,报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任,除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断,可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问,此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。

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