2022年 6月 12日房地产及物管行业周报 2022年 W23（ 2022.6.4-2022.6.10）行业评级：看好姓名 杨凡邮箱 电话 13916395118证书编号 S1230521120001感谢关天彬对本报告的贡献本周重点城市成交环比回落，需求弱修复证券研究报告添加标题95%本周核心观点2 政策面： 本周房地产政策放松主要集中在地方层面 ， 邵阳 、 商丘 、 西宁 相继 出台需求端组合政策 ， 在首付比例 、 公积金贷款额度 、 房贷利率 、 限售等方面放松要求 。 此外 ， 珠海仅保留香洲和横琴两个限购区域；泰州为外来人员提供购房补贴；唐山 、 潮州 、 安庆优化公积金贷款制度；徐州 、遂宁 、 南昌 、 廊坊降低首付比例 。 基本面： 本周全国 30城新房 成交面积环 比 -11%， 在连续 4周正增长后环比转负；本周同比 -52%， 同比降幅较上周扩大 7pct。 截至 6月 5日 ， 21个 已放松四限政策的重点 城市中 ， 14城 政策放松后商品房周平均成交量已超过政策放松 前水平 （ 城市数量占比 67%， 环比前一周持平 ） 。 本周二手房修复进一步放缓 ， 全国 18城二手房成交 面积 环 比 -11.3%， 同比 -34%， 同比 降幅扩大 6pct。 土地 市场方面 ， 全国 100大中城市土地供应 面积 2927万平 ， 环 比 -15%， 同比 +9%， 土地 成交 面积 1114万平 ， 环 比 -25%， 同比 -60%， 溢价率 3.1%。 板块行情 ： 本周 SW房地产上涨 0.17%， 房地产跑输 大盘 3.49pct， 恒生地产建筑业 下跌 1.45%， 跑输 大盘 4.88pct， A股 、 H股板块涨跌幅均排名靠后 。 物管板块方面 ， 恒 生物业服务及 管理跑输大盘 0.35pct， 重点跟踪股 标 的本周上涨个数多于 下跌个数 。 本周观点 ： 本周 因城施策政策放松趋势 延续 ， 但发布政策的城市能级以三四线城市为主 。 政策效果 方面 ， 本周全国新房与二手房成交量同环比均有所回落 。 已经放松限购限贷城市周度成交修复情况来看 （ P13） ， 仍有政策放松后周度成交没有放松前的城市 ， 而超过的城市超额幅度并不显著 ， 所以我们认为政策放松对市场需求修复的效果仍待观察 。 本周中期策略交流我们邀请了具有代表性的房企 （ 有进门财经回顾 ） ， 对市场需求 、房企推盘计划等方面进行了交流 。 我们认为现阶段房企对 6月市场仍然持谨慎态度 ， 推盘计划也相对谨慎 ， 需求初期弱修复 ， 我们认为年中土地投资和新开工修复力度也会偏弱 。 如何看待后续市场发展 ？ 首先 ， 房企境内外债到期高峰时间为 6-7月 ， 在此期间需求弱修复可能导致部分房企继续有债务违约的风险 ， 对需求可能会形成侧面负反馈的影响 ， 导致需求修复仍然偏弱 。 其次 ， 在我们中期策略中我们对比了 2008年和 2022年多方面政策力度 ， 2022年政策仍有很多可放松的空间 ， 6-7月可能是政策进一步加大力度放松的时间窗口 。 从投资角度来看 ， 我们认为地产行业beta行情短期调整但未结束 ， 建议重点关注 6月中旬房地产投资数据 。 投资标的方面我们坚定看好优质龙头长期受益于行业结构优化 ， 和小而美公司短期抗周期能力 ， 相关标的包括： 保利发展 、 中国海外 发展； 滨江集团 、 华发股份 、 天健 集团 、 越秀 地产 。 此外 ， 需求弱修复利好中介和物业公司估值修复 ， 建议关注贝壳 、 碧桂园服务 、 旭辉永升服务等 。 风险提示： 政策放松力度和速度弱于 预期；宏观 基本面持续承压 ， 影响居民收入预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复 。目录C O N T E N T S地产板块0102 物业板块03 公司公告3地产板块01Partone40.17%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%有色金属化工非银金融电气设备食品饮料医药生物汽车银行商业贸易公用事业钢铁计算机综合传媒休闲服务农林牧渔建筑装饰机械设备国防军工房地产交通运输纺织服装建筑材料通信家用电器电子轻工制造-1.45%-4%0%4%8%12%16%恒生综合行业指数-资讯科技业恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业-原材料业恒生综合行业-工业恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业指数-地产建筑业恒生综合行业指数-必需性消费0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/4 02468101220162016201620162017201720172017201820182018201820192019201920192020202020202020202120212021202120222022本周行情回顾 地产板块015本周 （ 2022.6.3-2022.6.10） 沪深 300上涨 3.65%， SW房地产上涨 0.17%， 房地产跑输 大盘 3.49pct， 表现弱于大市 。从 SW一级各板块表现来看 ， 本周有色金属领 涨 ， 房地产本周收益率 排名 20， 表现靠后 。本周恒生 指数 上涨 3.43%， 恒生地产建筑业 下跌 1.45%， 跑 输 大 盘 4.88pct， 表现 弱 于大市 。 从恒生综指各板块表现来看 ， 本周 恒 生资讯科技业领 涨 ， 恒生地产建筑业本周收益率 排名 7， 表现靠后 。图：本周 A股申万一级行业各板块涨跌幅 图：本周 H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周 A股房地产板块估值：申万房地产 PE（ TTM） 本周 H股房地产板块估值：恒生房地产 PE（ TTM）资料来源： Wind，浙商证券研究所本周行情回顾 地产个股涨跌幅016资料来源： Wind，浙商证券研究所图：本周 A股重点跟踪地产个股涨跌幅 图：本周 H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周 （ 2022.6.3-2022.6.10） 房地产重点跟踪标的中 ， A股标的上涨个数少于下跌个数 。 其中 ， 表现前 5的公司为 ：荣安地产 （ +3.80%） 、 华发股份 （ +2.69%） 、 中交地产 （ +1.77%） 、 保利发展 （ +1.50%） 和万科 A（ +0.85%） 。H股标的上涨个数少于下跌个数 。 其中 ， 表现前 5的公司为 ：旭辉控股集团 （ +6.31%） 、 德信中国 （ +5.58%） 、 时代中国控股 （ +5.36%） 、 绿城中国 （ +3.66%） 和合景泰富集团 （ +2.97%） 。-10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6%荣安地产华发股份中交地产保利发展万科 A滨江集团金融街金地集团我爱我家绿地控股世茂股份新城控股大悦城蓝光发展南山控股招商蛇口陆家嘴中南建设天健集团荣盛发展华侨城 A首开股份光大嘉宝华夏幸福阳光城金科股份-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10%旭辉控股集团德信中国时代中国控股绿城中国合景泰富集团中国海外宏洋集团中骏集团控股建发国际集团正荣地产弘阳地产碧桂园合景泰富集团宝龙地产融信中国越秀地产中国金茂华润置地美的置业禹洲集团远洋集团中国海外发展雅居乐集团中梁控股龙湖集团富力地产添加标题重点公司估值情况 -AH股地产板块017资料来源： Wind，浙商证券研究所代码 公司简称 市值（亿港元） 最新 收盘价（ 元） 年内累计 涨幅（ %）每股收益（元每股） PE（ 倍）2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E000002.SZ 万科 A 2,016 17.86 -10% 1.94 2.18 2.39 2.61 9.21 8.21 7.47 6.83600048.SH 保利发展 1,859 15.53 -1% 2.29 2.42 2.60 2.84 6.78 6.41 5.98 5.47001979.SZ 招商蛇口 979 12.36 -7% 1.16 1.37 1.48 1.62 10.66 9.00 8.33 7.63600383.SH 金地集团 530 11.75 -9% 2.08 2.24 2.42 2.60 5.65 5.24 4.85 4.52000069.SZ 华侨城 A 457 5.57 -21% 0.47 0.62 0.73 0.77 11.78 8.95 7.59 7.19601155.SH 新城控股 550 24.29 -17% 5.59 5.75 6.05 6.45 4.35 4.22 4.01 3.77000402.SZ 金融街 172 5.77 2% 0.55 0.56 0.62 0.71 10.49 10.22 9.35 8.14002244.SZ 滨江集团 240 7.70 65% 0.97 1.18 1.39 1.59 7.94 6.55 5.54 4.85000961.SZ 中南建设 119 3.11 -25% -0.89 0.07 0.07 0.00 -3.51 47.77 44.75 000031.SZ 大悦城 159 3.72 0% 0.03 0.27 0.33 0.38 124.00 13.78 11.38 9.74000656.SZ 金科股份 145 2.72 -39% 0.61 0.88 0.96 0.80 4.46 3.07 2.84 3.40600325.SH 华发股份 146 6.88 14% 1.34 1.63 1.75 1.88 5.13 4.22 3.92 3.66000090.SZ 天健集团 127 6.80 16% 0.96 1.23 1.52 2.02 7.08 5.52 4.49 3.37600376.SH 首开股份 122 4.73 -16% 0.19 0.49 0.56 1.00 25.29 9.66 8.48 4.74均值 16.38 10.20 9.21 5.64代码 公司简称 市值（亿元） 最新收盘价（港元） 年内累计涨幅（ %）每股收益（元每股） PE（ 倍）2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E0081.HK 中国海外宏洋集团 142 4.14 5% 1.48 1.57 1.67 1.89 2.27 2.14 2.00 1.770123.HK 越秀地产 256 8.28 21% 1.16 1.39 1.55 1.80 5.79 4.81 4.31 3.720688.HK 中国海外发展 2,419 22.10 20% 3.67 3.90 4.19 4.55 4.88 4.58 4.27 3.930817.HK 中国金茂 263 2.07 -14% 0.37 0.48 0.54 0.61 4.54 3.49 3.10 2.760884.HK 旭辉控股集团 311 3.54 -25% 0.92 0.92 0.98 1.04 3.12 3.11 2.93 2.750960.HK 龙湖集团 2,027 33.35 -9% 4.05 4.44 5.01 5.69 6.67 6.08 5.39 4.751109.HK 华润置地 2,382 33.40 2% 4.54 4.78 5.29 5.96 5.96 5.66 5.11 4.541238.HK 宝龙地产 83 2.01 -51% 1.45 0.00 0.00 0.00 1.13 1908.HK 建发国际集团 256 17.56 7% 2.54 3.08 4.05 4.90 5.60 4.61 3.52 2.901918.HK 融创中国 250 4.58 -61% 0.00 2.74 2.82 0.00 1.35 1.32 2007.HK 碧桂园 1,074 4.64 -33% 1.22 1.24 1.30 1.41 3.08 3.03 2.89 2.663377.HK 远洋集团 100 1.31 -28% 0.36 0.36 0.36 0.00 2.96 2.96 2.96 3900.HK 绿城中国 341 13.60 8% 1.31 1.99 2.44 2.77 8.41 5.53 4.51 3.983990.HK 美的置业 149 12.02 -1% 3.04 3.16 3.60 4.47 3.20 3.08 2.70 2.18均值 4.61 4.03 3.58 3.42本周政策速递018资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所放松方式 时间 部门 /城市 细节详述各地因城施策政策组合6月 7日 湖南邵阳降低首付比例： 购买家庭名下第二套住房，最低首付比例由 30%降至 20%。提升公积金贷款额度： 已生育三孩的缴存职工家庭申请公积金贷款购房的，最高可贷款额度为 80万元。职工家庭最高可贷款额度提升至 60万元。高层次人才最高额度为 80万元。6月 7日 河南商丘提升公积金贷款额度： 申请人一人满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度从 40万元调整到 50万元；夫妻双方满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度从 60万元调整到 70万元。发放购房补贴： 发放标准为博士生 5万元、硕士生 3万元、本专科毕业生 2万元。购房补贴优惠政策与支持刚性住房需求优惠政策不能同时享受。支持刚性住房需求，对首次购买普通商品住房的个人，一次性给予 1万元补贴。对无购房贷款家庭购买普通住房的，贷款最低首付比例为 20%。降低房贷利率： 对新发放的首套住房商业性个人住房贷款，落实利率下限为相应期限贷款市场报价利率减 20个基点的要求。6月 9日 青海西宁降低公积金贷款首付比例： 将首套住房的商业按揭及公积金贷款首付比例降至 20%；第二套住房的商业按揭及公积金贷款首付比例降至 30%。放松限售： 暂缓执行新购买住房自取得不动产权证满两年后方可转让的限制。本周政策速递019资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所放松方式 时间 部门 /城市 细节详述各地因城施策放松限购 6月 9日 珠海仅香洲区（南屏镇和湾仔街道除外）和横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购，而此前是全市各区都限购。另外，对于首套房首付比例政策，现在珠海非限购区域首套房首付比例最低 2成，限购区域首套房首付比例最低 3成。购房补贴 6月 8日 泰州对在泰来泰大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者在市区范围内于 2022年 5月 1日至 2022年 12月 31日期间购买首套商品住房（含二手商品住房）的，给予一次性购房补贴。购房补贴标准为按契税完税凭证所载实际缴纳契税金额的 50%进行补贴。在姜堰区范围内已使用人才券购房享受过购房补贴的，不再重复享受购房补贴。优化公积金贷款6月 6日 唐山缴存职工购买首套和第二套自住住房的，住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于 30%调整为不低于 20%。鼓励二孩、三孩的家庭使用住房公积金贷款购房，凡符合唐山住房公积金贷款政策的二孩或三孩缴存职工家庭在唐山市购房申请住房公积金贷款时，取消贷款额度与缴存余额挂钩的限制，在符合还贷能力要求的前提下，二孩家庭在同等条件最高贷款限额上可额外最高增加 10万元、三孩家庭可额外最高增加 20万元。6月 7日 广东潮州取消公积金借款人户籍地限制，持全国 住房公积金异地贷款使用证明 至潮州申请新房公积金贷款的借款人，贷款额度、申请条件与潮州市缴存者相同。 2022年 6月至 12月在本市购买一手商品住房的，其直系亲属（配偶、父母、子女）可申请提取住房公积金。降低借款人账户缴存余额限制。购买潮州市一手商品住房，申请住房公积金贷款最高限额由原来不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的 15倍，提高至不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的 20倍，现行贷款额度上限保持不变。另外，首次申请住房公积金贷款购买一手商品住房的，首付比例最低为 20%。6月 8日 安徽安庆夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度由 45万元增加到 50万元，单方缴存的由 35万元增加到 40万元。凡在安庆市行政区域内，首次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为 20%（二手房最低为30%）；首次贷款已还清，第二次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为 30%（二手房最低为40%），贷款利率按住房公积金贷款基准利率 1.1倍执行。降低首付比例6月 6日 徐州 新建商品住房首付比例降低为 20%，二手房首付比例降低为 30%；允许未使用过公积金贷款的缴存职工，逐月提取公积金偿还商业银行个贷。6月 6日 遂宁 对符合公积金贷款缴存政策的家庭，在购买市辖区内第二套普通自住住房，首付款比例降至 30%。6月 7日 南昌 首套房由 30%降至 20%，二套房由 50%降至 30%。6月 7日 廊坊 首套房由 30%降至 20%，二套房由 50%降至 30%。-45%-52%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 100 200 300 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2330大中城市 :商品房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-43% -45%-80%-60%-40%-20%0% - 20 40 60 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2330大中城市 :一线城市 (万平方米，左轴 ) 同比 (%,右轴）-47%-56%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 50 100 150 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2330大中城市 :二线城市 (万平方米，左轴 ) 同比 (%,右轴）-40% -52%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 20 40 60 80 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2330大中城市 :三线城市 (万平，左轴 ) 同比 (%,右轴）新房市场： 30大中城市0110图： 2022年 30城商品房周度成交面积和同比 图： 2022年一线城市商品房周度成交面积和同比图： 2022年二线城市商品房周度成交面积和同比 图： 2022年三线城市商品房周度成交面积和同比资料来源： Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。本周 （ 2022.6.3-2022.6.9） 30大中城市商品房成交 面积 211万平 ， 环 比 -18%， 环比增速由正转负 ， 较上周下降 31pct；同比 -52%， 同比降幅 较上周 扩大 7pct。分线城市来看 ， 仅一线 城市需求环比 持续修复 ， 各线城市同比降幅均有扩大： 1） 一线城市商品房成交 面积 54万平 ， 环比 +16%（ 收窄 21pct） ， 同比 -45%（ 扩大 2pct） ； 2） 二线城市商品房成交 面积 102万平 ， 环 比 -27%（ 降低 30pct） ，同比 -56%（ 扩大 9pct） ； 3） 三线城市商品房成交 面积 55万平 ， 环 比 -23%（ 下降 47pct） ， 同比 -52%（ 扩大 12pct） 。添加标题新房市场： 30大中城市0111本周 30大中城市商品房成交 面积环比有所回落 ， 且对比 历史 三年 成交 情况仍 处历史 低位 。 截至 2022年 6月 9日 ， 30大中城市商品房累计成交 面积 5061万平 ， 同比 -42.3%， 较上周累计同比 跌幅收窄 0.2pct。图： 2019-2022年 30大中城市商品房周度成交面积情况（万平）资料来源： Wind，浙商证券研究所211 -100 - 100 200 300 400 500 600 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 522022 2021 2020 2019添加标题新房市场：重点城市商品住宅成交情况0112资料来源： Wind，浙商证券研究所；注：大连 2019/2/10-2022/2/10数据缺失表： 本周重点 城市本周商品住宅成交情况城市 本周成交面积 （万平） 上周成交面积 （万平） 周环比 周同比 22年累计成交面积 （万平） 累计同比一线城市北京 12.9 7.5 73% -49% 299.9 -28%上海 23.3 11.6 100% -54% 410.8 -43%广州 12.6 21.1 -40% -15% 304.1 -49%深圳 5.3 6.4 -17% -25% 152.6 -33%二线城市杭州 8.6 13.5 -36% -79% 326.2 -45%南京 17.5 15.5 13% -29% 426.4 -40%苏州 16.2 18.9 -14% -50% 331.9 -36%宁波 3.8 6.5 -40% -81% 166.0 -59%无锡 6.1 8.6 -30% -70% 136.9 -54%惠州 3.3 5.2 -37% -74% 67.1 -60%佛山 14.7 16.4 -11% -18% 309.2 -46%珠海 6.1 7.8 -22% -57% 113.2 -64%福州 2.9 4.8 -39% -78% 105.9 -54%武汉 19.5 23.8 -18% -65% 551.1 -50%成都 31.4 34.1 -8% -33% 848.0 -19%青岛 24.7 41.0 -40% -24% 458.3 -34%大连 3.6 3.2 15% 38.9 济南 20.9 22.2 -6% -28% 356.2 -33%三四线城市扬州 2.0 2.1 -8% -76% 60.6 -66%嘉兴 2.9 3.9 -26% -36% 43.4 -45%温州 6.4 9.6 -34% -69% 179.3 -61%金华 1.2 3.1 -61% -79% 85.7 -37%常州 3.8 4.3 -13% -45% 61.2 -63%江阴 1.9 2.9 -34% -69% 41.2 -74%连云港 9.9 9.6 3% -46% 172.7 -60%泉州 1.7 1.5 14% 1309% 24.6 -59%10.6 18.0 25.0 16.7 1.7 9.2 8.0 13.8 8.8 17.0 8.4 12.4 7.2 2.0 11.5 16.2 52.0 17.2 30.6 5.3 21.6 14.2 20.0 39.7 14.5 1.5 11.2 12.2 15.4 15.1 22.1 12.1 9.3 16.5 3.4 15.9 15.3 44.6 20.1 33.1 6.3 22.6 -50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%0204060惠州 郑州 青岛 福州 衢州 兰州 苏州 南京 无锡 佛山 中山 贵阳 沈阳 扬州 合肥 长沙 成都 杭州 武汉 厦门 广州远四周平均成交量（万平方米；左轴） 近四周平均成交量（万平方米；左轴） 近四周平均成交量环比（ %；右轴）新房市场：重点城市政策放松前后周平均成交量0113资料来源 ：中指 院， Wind，浙商证券研究所；括号内为各城市的首个重要“四限”政策放松 时间。图： 2022年 21个放松四限政策的重点城市的政策 放松前后周平均 成交量对比（ 截至 2022年 6月 5日 ）截至 2022年 6月 5日 ， 21个已放松四限政策的重点城市中 ， 14城政策放松后商品房周平均成交量已超过政策放松前的周度成交量水平 （ 城市数量占比 67%， 环比前一周持平 ） 。 以上 21个城市中 ， 16个城市的最近 四周平均 成交量环比提升 ， 其中沈阳的近四周平均成交量环比提升高达 128.2%；无锡环比提升 70.7%。9.0 19.6 20.6 12.9 1.6 6.3 15.9 20.7 6.7 19.9 7.1 16.2 15.6 2.8 15.3 14.7 48.7 16.1 30.4 5.6 19.7 10.3 22.2 28.6 15.1 1.5 9.6 10.1 14.6 12.0 20.5 11.1 11.1 13.3 2.9 15.9 15.3 44.8 22.7 31.4 6.9 17.3 0102030405060惠州（ 2022/2/8）郑州（ 2022/3/1）青岛（ 2022/3/4）福州（ 2022/3/4）衢州（ 2022/4/2）兰州（ 2022/4/5）苏州（ 2022/4/11）南京（ 2022/4/12）无锡（ 2022/4/25）佛山（ 2022/4/26）中山（ 2022/4/28）贵阳（ 2022/4/28）沈阳（ 2022/4/29）扬州（ 2022/5/7）合肥（ 2022/5/10）长沙（ 2022/5/11）成都（ 2022/5/16）杭州（ 2022/5/17）武汉（ 2022/5/22）厦门（ 2022/5/25）广州（ 2022/6/2）22年以来政策放松前周平均成交量（万平方米） 政策放松后周平均成交量（万平方米）图： 2022年 21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况（ 截至 2022年 6月 5日 ）-28%-34%-50%-40%-30%-20%-10%0%050100150200 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2318个城市二手房成交面积合计 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-51% -54%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 10 20 30 40 50 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23一线城市二手房成交面积 (万平米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-18%-28%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 20 40 60 80 100 120 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23二线城市二手房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-39%-28%-80%-60%-40%-20%0%0246810 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23三线城市二手房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）二手房市场： 18城重点城市0114本周 （ 2022.6.3-2022.6.9） 18城二手房成交 面积 116万平 ， 环 比 -11.3%， 同比 -34%， 同比降幅扩大 6pct。分线城市来看 ， 仅三线城市同比降幅保持收窄趋势 ， 各线城市环比均有所下降： 1） 一线城市二手房成交 面积 20万平 ，环 比 -18%（ 下降 22pct） ， 同比 -54%（ 扩大 3pct） ； 2） 二线城市二手房成交面积 90万平 ， 环 比 -9%（ 降低 11pct） ，同比 -28%（ 扩大 10pct） ； 3） 三线城市二手房成交 面积 6万平 ， 环比 -18%（ 降低 14pct） ， 同比 -28%（ 收窄 11pct） 。图： 2022年 18城二手房周度成交面积和同比 图： 2022年 18城中一线城市二手房周度成交面积和同比图： 2022年 18城中二线城市二手房周度成交面积和同比 图： 2022年 18城中三线城市二手房周度成交面积和同比资料来源： Wind，浙商证券研究所添加标题二手房市场： 18城重点城市0115对比历史两年数据 ， 本周 18城二手房成交面积仍处历史低位 ， 2022年截至 6月 9日 ， 累计成交 面积 2502万平 ， 同比 -35.6%， 同比跌幅较上周收窄 0.08pct。图： 2020-2022年 18城二手房周度成交面积情况（万平）资料来源： Wind，浙商证券研究所116-50050100150200250300 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 522022 2021 20200.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%全国溢价率 （ %） 一线城市 （ %）二线城市 （ %） 三线城市 （ %）0123401,0002,0003,0004,00022w9 22w10 22w11 22w12 22w13 22w14 22w15 22w16 22w17 22w18 22w19 22w20 22w21 22w22 22w23土地供应面积（万方，左轴） 成交面积（万方，左轴） 供销比（倍，右轴）-81%183%-200%-100%0%100%200%300%0100200300一线城市当周成交面积（万平，左轴）同比-47%-79%-100%-50%0%50%100%02004006008001000二线城市当周成交面积（万平，左轴）同比-28%-55% -60%-40%-20%0%20%050010001500三线城市当周成交面积（万平，左轴）同比添加标题土地市场：全国 100大中城市01162022.5.30-2022.6.5， 全国 100大中城市土地供应 面积 2927万平 ， 环 比 -15%， 同比 +9%；土地成交 面积 1114万平 ， 环比 -25%， 同比 -60%， 溢价率 3.1%。分线城市来看： 1） 一线城市土地成交 面积 275万平 ， 环 比 +692%， 同比 +183%， 土地成交溢价率 3.2%； 2） 二线城市土地成交 面积 299万平 ， 环比 -31%， 同比 -79%， 土地成交溢价 率 6.2%； 3） 三线城市土地成交 面积 540万平 ， 环比 -47%， 同比 -55%， 土地成交溢价 率 1.7%。图： 2022年全国 100大中城市土地市场周度变化资料来源： Wind，浙商证券研究所；注：统计口径为一周内通过一般出让方式（招标、拍卖、挂牌）成交的土地总面积图：一线城市土地市场 图： 2022年二线城市土地市场 图：三线城市土地市场 图：各线城市土地市场周溢价情况-18% -17%-30%-32%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%土地供应面积年度累计同比 土地成交面积年度累计同比-32%-36%-29%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一线城市年内累计成交同比 二线城市年内累计成交同比三线城市年内累计成交同比添加标题土地市场：全国 100大中城市0117累计数据来看 ， 全国 100大中城市 2022年土地累计供应 面积 43815万平 ， 同比 -17%， 累计成交 面积 32219万平 ， 同比 -32%。分线城市来看： 1） 一线城市土地累计成交 面积 1244万平 ， 累计同比 -32%， 降幅收窄 12pct； 2） 二线城市土地累计成交 面积 10071万平 ， 累计同比 -36%， 降幅扩大 4pct； 3） 三线城市土地累计成交 面积 20904万平 ， 累计同比 -29%， 降幅扩大 1pct。资料来源： Wind，浙商证券研究所图： 2022年全国 100大中城市土地市场周度累计同比 图： 2022年各线城市土地市场周度累计同比本周房企境内境外发债情况0118资料来源： Wind，浙商证券 研究所；“ ”为公司未披露相关数据。发行人 发行日期 发行 面额(亿元亿美元 ) 利率 期限 (年 ) 类型境内债电建地产 2022-06-09 7.50 5 一般中期票据首开股份 2022-06-06 7.50 3.68% 5 定向工具华远集团 2022-06-09 3.24% 2 一般中期票据苏州高新 2022-06-10 0.5 超短期融资债券境外债英利国际置业 2022-06-01 0.56 4% 0.98 企业债万科地产 (香港 )有限公司 2022-06-01 5.10 3.55% 3.00 固息票据新湖中宝 2022-05-31 1.50 11% 3.00 企业债中南建设 2022-06-06 1.57 12% 1.00 企业债物业板块02Partone19本周物业行情 AH0220本周 （ 2022.6.3-2022.6.10） 恒生指数 上涨 3.43%， 恒生物业服务及管理 上涨 3.08%， 恒生物业服务及 管理 跑输 大盘0.35pct， 表现弱于 大市 。个股表现来看 ， 重点跟踪标的中 ， 标的上涨个数多于下跌个数 ， 其中 ， 表现前 5的公司为 ：宝龙商业 （ 15.63%） 、 旭辉永升服务 （ 13.55%） 、 融创服务 （ 9.93%） 、 正荣服务 （ 9.33%） 和雅生活服务 （ 9.00%） 。资料来源： Wind，浙商证券研究所图：本周 AH股重点跟踪物业个股涨跌幅-5%0%5%10%15%20%宝龙商业旭辉永升服务融创服务正荣服务雅生活服务合景悠活卓越商企服务第一服务控股佳源服务新城悦服务华润万象生活保利物业绿城服务越秀服务中海物业碧桂园服务时代邻里金科服务佳兆业美好远洋服务金茂服务建发物业招商积余绿城管理控股建业新生活滨江服务中骏商管融信服务本周物业公司估值表0221资料来源： Wind，浙商证券研究所代码 公司简称 市值（亿港元） 年初收盘价（港元 /元） 最新收盘价（港元 /元） 年内累计涨 幅（ %）每股收益（港股 /元每股） PE（ 倍） PEG20222021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E6098.HK 碧桂园服务 1,018 46.70 30.20 -35% 1.28 1.74 2.44 3.35 19.05 14.04 10.01 7.30 0.261516.HK 融创服务 135 7.95 4.43 -44% 0.41 0.57 0.74 0.91 8.75 6.29 4.83 3.94 0.146049.HK 保利物业 286 61.30 51.70 -16% 1.53 1.96 2.51 3.19 27.37 21.40 16.68 13.13 0.590873.HK 世茂服务 104 5.42 4.20 -23% 0.47 0.70 0.93 0.00 7.24 4.85 3.65 0.092869.HK 绿城服务 265 7.20 8.17 13% 0.26 0.33 0.42 0.54 25.45 19.93 15.59 12.36 0.561995.HK 旭辉永升服务 166 12.08 9.47 -22% 0.37 0.50 0.69 0.91 20.94 15.34 11.17 8.43 0.302669.HK 中海物业 295 8.27 8.98 9% 0.30 0.40 0.52 0.69 24.30 18.36 13.88 10.58 0.431755.HK 新城悦服务 75 11.18 8.60 -23% 0.62 0.91 1.26 1.61 11.24 7.68 5.55 4.34 0.139666.HK 金科服务 12