请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1 房地产 Table_Date Table_Invest 优于大势 上次评级 : 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend 涨跌幅（ %） 1M 3M 12M 绝对收益 -4% -2% -19% 相对收益 -3% -1% -20% Table_Market 行业数据 成分股数量（只） 129 总市值（亿） 6984 流通市值（亿） 6111 市盈率（倍） 11.57 市净率（倍） 0.77 成分股总营收（亿） 7486 成分股总净利润（亿） 528 成分股资产负债率（ %） 125.12 Table_Report 相关报告 东北地产物管周报：广西规定前期物业服务期限不超过 5 年，旭辉永升收购美凯龙物业 -20211018 东北地产周报：行业信贷政策或将迎来实质性修复，房地产税试点工作稳步推进 -20211018 东北地产周报：金九不金销售景气度加速回落，上海终止部分两集中地块出让 -20211011 Table_Author 证券分析师： 吴胤翔 执业证书编号： S0550522030003 18117166023 Table_Title 证券研究报告 / 行业动态报告 1-4 月 房地产 数据点评： 销售表现延续低迷，施工、土地两端投资推动力较弱 报告摘要： Table_Summary 疫情冲击、观望情绪较重，销售表现延续低迷。 4 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为 -46.6%、 -39%，降幅环比分别扩大 20.4pct、 21.3pct，略好于 4 月克而瑞百强销售金额、销售面积的单月同比增速 -58.9%、 -60.7%； 4 月销售均价为 9326 元 /平米，同比 -12.5%，环比 +0.8%，同比降幅环比上月扩大 2.2pct，销售低迷表现延续。 4 月上海疫情冲击下，长三角区域整体 销售表现低迷，南京、杭州、合肥等重点二线城市自 3 月略有起色后再度转弱；同时其他区域购房者观望情绪仍较重，市场信心仍处低位，叠加 2021 年同期基数较高，销售增速呈现较大幅度的下滑。政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”、“支持刚性和改善性住房需求”，释放政策面积极信号，给予各地较大的主动调控空间，央行、银保监会下调首套房利率下限，地方政策工具得以强化， 4 月贝壳百城首套房贷利率5.17%，高出新确定的利率下限 77bp，仍有较大的调整空间，预计伴随需求刺激政策落地、市场信心修复，销售将于下半年逐步 企稳。 土地表现重回低位，土拍热度未及去年一批次。 4 月土地购置面积单月同比增速 -57.3%，降幅环比扩大 16.3pct，成交价款同比增速 -28.3%，降幅环比扩大 27.6pct，楼面价 6620 元 /平米，同比 +67.9%，环比 +9.4%，伴随今年一批次集中供地进入收官阶段，土地表现重回低位。回顾一批次供地情况来看，伴随土拍细则放松，多数城市供地质量、成交情况均较去年三批次有所提升，但除杭州、深圳等少数城市外，热度仍未恢复至去年一批次同等水平；各能级城市、不同区域的热度分化较大；同时国央企、地方城投平台仍为拿地 主力，民企参拍积极性较低，结合较多的底价成交来看，当前房企端观望情绪较重、扩储意愿较低，预计随着“稳增长”政策逐步落地、房企信心恢复，今年二、三批次供地热度仍有较大提升空间。 新开工降幅扩大至 44.2% ，竣工增速回升至 -14.2% 。 4 月开发企业房屋新开工面积单月增速 -44.2%，降幅较上月扩大 21.9pct，疫情影响叠加资金压力尚未缓解，房企开工意愿、能力均显不足；房屋竣工面积单月增速 -14.2%，降幅环比收窄 1.3pct，施工面积同比增速0.01%，增速环比下降 1pct，新开工项目未及时跟进、疫情影响施工 ，导致增速下滑。房企资金仍然承压，新开工仍存下行压力，“保交楼”政策下 预计 竣工下行较慢。 施工、土地两端推动力较弱，单月投资降幅进一步扩大。 4 月房企投资单月增速 -10.1%，增速自上月转负后进一步下降 7.7pct； 1-4月土地购置面积、施工面积增速分别环比下降 4.7pct、下降 1pct 至 -46.5%、 0.01%，前期新开工力度不足叠加疫情影响，施工增速下行，一批次供地接近收官，施工投资、土地投资两端推动力均显不足，导致投资增速进一步下滑。展望未来，新开工动力不足延续，一、二批次供地间隔较长，预计上半年投资仍 将承压。 按揭贷、开发贷仍较低迷，资金存较大改善机遇。 4 月到位资金单月增速 -35.5%，环比降幅扩大 12.5pct，资金承压仍未缓解；定金及预收款、个人按揭贷当月增速分别为 -53%、 -42.4%，增速较上月分别下降 15.5pct、 20.3pct，国内贷款当月增速 -28%，增速环比略微提升 1.7cpt，按揭贷、开发贷两端延续低迷。 4 月新增社融 9102 亿元，同比少增 9468 亿元，为 2020 年以来最低水平，疫情冲击、预期转弱之下，融资大幅下滑。央行、银保监会下调首套房利率下限，传递积极信号，预计随着信贷调节力度 加强、市场信心提振，资金面仍存在较大的改善机遇。 投资建议： 中央住房信贷政策放松出台，各地首套房贷款利率下调空间进一步扩大，地方放松政策工具得到强化，预计将引导购房者信心提振；地方放松政策持续出台，已覆盖苏州、南京、无锡等长三角重点二线城市，而销售数据仍处低位，政策传导落地仍需等待。我们认为，政策放松如期加码，行业 beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至 腰部弹性标的， A 股推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团； H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。 风险提示： 行业销售景气度下滑超预期；政策调控收紧超预期 。 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 万科 A 18.82 1.94 2.14 2.33 10.20 8.80 8.09 买入 保利发展 16.77 2.29 2.54 2.78 8.64 6.60 6.03 买入 金地集团 12.87 2.08 2.30 2.48 9.48 5.60 5.19 买入 招商蛇口 13.57 1.31 1.41 1.56 15.09 9.62 8.68 买入 滨江集团 8.12 0.97 1.43 1.70 20.31 5.69 4.79 买入 -30%-20%-10%0%10%20%30%2020/11 2021/2 2021/5 2021/8房地产 沪深 300发布时间： 2022-05-18 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 目 录 1. 疫情冲击、观望情绪较重，销售表现延续低迷 . 4 2. 土地表现重回低位，土拍热度未及去年一批次 . 7 3. 新开工 降幅扩大至 44.2% ，竣工增速下降至 -14.2% . 9 4. 施工、土地两端推动力较弱，单月投资降幅进一步扩大 . 10 5. 按揭贷、开发贷仍较低迷，资金存较大改善机遇 . 12 图表目录 图 1：商品房销售面积累计同比 . 4 图 2：商品房单月销售面积及单月同比 . 4 图 3： 30 大中城市商品房 单月成交面积及同比 . 4 图 4：一、二、三线城市累计成交占比 . 4 图 5：商品房待售面积累计值（百万方） . 5 图 6：住宅待售面积累计值（百万方） . 5 图 7：办公楼待售面积累计值（百万方） . 5 图 8：商业营业用房待 售面积累计值（百万方） . 5 图 9：各地区商品房销售金额占比 . 5 图 10：各地区商品房销售金额累计同比（ % ） . 5 图 11：各地区商品房销售金额单月同比 . 6 图 12：各地区商品房 销售面积占比 . 6 图 13：各地区商品房销售面积累计同比 . 6 图 14：各地区商品房销售面积单月同比 . 6 图 15：百城住宅价格指数单月环比 . 6 图 16：百城住宅价格指数单月同比 . 6 图 17：土地成交价款累计 同比 . 8 图 18：单月土地成交价款及单月同比 . 8 图 19：土地购置面积累计同比 . 8 图 20：单月土地购置面积及单月同比 . 8 图 21：供应土地建筑面积 及成交土地建筑面积 . 8 图 22：单月百城成交楼面价及溢价率 . 8 图 23：单月百城土地成交结构 . 9 图 24：百城分线供应土地建面同比 . 9 图 25：百城分线成交土地建面同比 . 9 图 26：百城分线成交土地 楼面均价同比 . 9 图 27：房屋新开工面积累计同比 . 9 图 28：房屋单月新开工面积及单月同比 . 9 图 29：房屋施工面积累计同比 . 10 图 30：房屋年度施工面积及累 计同比 . 10 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 31：房屋竣工面积累计同比 . 10 图 32：房屋单月竣工面积及单月同比 . 10 图 33：商品房开发投资完成额累计同比 . 11 图 34：住宅开发投资完成额累计同比 . 11 图 35：商品房单月开发投资完成额与单月同比 . 11 图 36：住宅单月开发投资完成额与单月同比 . 11 图 37：施工投资额与土地购置费累计同比 . 11 图 38：房地产开发投资额构成 . 11 图 39：各地区商品房开发投资 额占比 . 12 图 40：各地区房地产开发投资额累计同比 . 12 图 41：各地区商品房开发投资额单月同比 . 12 图 42：国房景气指数 . 12 图 43：房地产开发累计资金来源 . 13 图 44：房地产开发资金来 源累计同比 . 13 图 45：房地产到位资金累计同比 . 13 图 46：单月房地产到位资金及单月同比 . 13 图 47：国内贷款资金累计同比 . 13 图 48：单月国内贷款资金及单 月同比 . 13 图 49：自筹资金累计同比 . 14 图 50：单月自筹资金及单月同比 . 14 图 51：定金及预收款累计同比 . 14 图 52：单月定金及预收款及单月同比 . 14 图 53：个人按揭贷款 累计同比 . 14 图 54：单月个人按揭贷款及单月同比 . 14 表 1：近期房企直接融资情况 . 14 请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 1. 疫情冲击、观望情绪较重，销售表现延续低迷 疫情冲击、观望情绪较重，销售表现延续低迷。 4 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为 -46.6%、 -39%，降幅环比分别扩大 20.4pct、 21.3pct，略好于 4 月克而瑞百强销售金额、销售面积的单月同比增速 -58.9%、 -60.7%； 4 月销售均价为 9326 元/平米，同比 -12.5%，环比 +0.8%，同比降幅环比上月扩大 2.2pct，销售低迷表现延续。4 月上海疫情冲击下，长三角区域整体销售表现低迷，南京、杭州、合肥等重点二线城市自 3 月略有起色后再度转弱；同时其他区域购房者观望情绪仍较重，市场信心仍处低位，叠加 2021 年同期基数较高，销售增速呈现较大幅度的下滑。 政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策 ”、“支持刚性和改善性住房需求”，释放政策面积极信号，给予各地较大的主动调控空间，央行、银保监会下调首套房利率下限，地方政策工具得以强化， 4 月贝壳百城首套房贷利率 5.17%，高出新确定的利率下限 77bp，仍有较大的调整空间，预计伴随需求刺激政策落地、市场信心修复，销售将于下半年逐步企稳。 图 1：商品房销售面积累计同比 图 2：商品房单月销售面积及单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 3： 30 大中城市商品房单月成交面积及同比 图 4：一、二、三线城市累计成交占比 数据来源：东北证券， Wind 数据来源：东北证券， Wind 30 大中城市中二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三线城市包括：无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。 销售走弱库存 增加 。 库存方面， 2022 年 4 月，商品房待售面积 557.35 百万 方，较2021 年 4 月同比 增加 8.4%；其中，住宅待售面积 同比增加 14.8%，办公楼待售面积同比增加 3.5%，商业营业用房待售面积 同比 减少 2.5%。 -20.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/48,722-39.0%-100%-50%0%50%100%150%05000100001500020000250003000018/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/4单月销售面积（万方） 单月同比（右）817-54.2%-100%0%100%200%300%400%0500100015002000250018/12 19/8 20/4 20/12 21/8 22/4单月销售面积（万方） 单月同比（右）23.0%23.4%23.7%23.8%27.0%28.3%26.6%24.6%49.8%49.3%49.3%49.7%50.0%49.8%49.8%50.4%27.2%27.3%27.1%26.5%23.0%21.9%23.6%25.0%0% 20% 40% 60% 80% 100%21/921/1021/1121/1222/122/222/322/4一线城市（ 4城） 二线城市（ 14城） 三线城市（ 14城） 请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 5：商品房待售面积累计值（百万方） 图 6：住宅待售面积累计值（百万方） 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 7：办公楼待售面积累计值（百万方） 图 8：商业营业用房待售面积累计值（百万方） 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 区域分化 仍较 明显。 分区域销售方面， 2022 年 4 月，东部地区商品房销售面积 3355万平方米，同比 下降 45.7%，增幅 单月 环比收窄 21.9 个百分点；销售额 4412 亿元，同比 下降 50.6%， 单月 增幅环比收窄 20.3 个百分点；中部地区商品房销售面积 2726万平方米，同比 下降 32.7%， 增幅 单月 环比收窄 23.5 个百分点 ， 销售额 1875 亿元，同比 下降 41.2%，增幅环比 收窄 26.4 个百分点；西部地区商品房销售面积 2477 万平米，同比 下降 30.1%，增幅 单月 环比 收窄 15.5 个百分点，销售额 1724 亿元，同比下降 35.5%， 单月 增幅环比 收窄 11.4 个百分点；东北地区商 品房销售面积 166 万平米，同比下降 68.8%， 单月 增幅环比 收窄 27.9 个百分点；销售额 124 亿元，同比下降 71.6%， 单月 增幅环比 收窄 27.8 个百分点。 图 9：各地区商品房销售金额占比 图 10：各地区商品房销售金额累计同比（ % ） 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 20030040050060070080016/1017/417/1018/418/1019/419/1020/420/1021/421/1022/4 15020025030035040045050016/10 17/4 17/10 18/4 18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/41015202530354016/10 17/4 17/10 18/4 18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/450709011013015016/1017/417/1018/418/1019/419/1020/420/1021/421/1022/457.5%57.1%56.8%57.4%57.4%55.6%55.3%20.4%20.5%21.0%19.5%19.5%21.6%22.0%19.2%19.5%19.4%21.2%21.2%20.9%21.0%2.9%2.9%2.9%1.8%1.8%1.9%1.8%0% 20% 40% 60% 80% 100%21/1021/1121/1222/122/222/322/4东部地区 中部地区 西部地区 东北地区-34.2% -20.8%-21.8%-46.9%-60%-40%-20%0%20%21/10 21/11 21/12 22/1 22/2 22/3 22/4东部地区 中部地区西部地区 东北地区 请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 11：各地区商品房销售金额单月同比 图 12：各地区商品房销售面积占比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 13：各地区商品房销售面积累计同比 图 14：各地区商品房销售面积单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 一线城市住宅价格环比 上升 0.03% 。 2022年 4月，百城住宅价格指数同比上升 1.51%，增速较上月收窄 0.21 个百分点，其中一线、二线、三线城市价格指数分别同比上升1.19%、 1.41%、 0.83%。百城住宅价格指数环比 上升 0.03%，其中一线、二线、三线城市住宅价格指数分别环比 上升 0.03%、 上升 0.03%、 下降 0.06%。 图 15：百城住宅价格指数单月环比 图 16：百城住宅价格指数单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 -50.6% -41.2%-35.5%-71.6%-80%-60%-40%-20%0%21/10 21/11 21/12 22/1 22/2 22/3 22/4东部地区 中部地区 西部地区 东北地区41.5%41.1%40.8%39.6%39.6%39.1%39.0%28.1%28.3%28.8%27.2%27.2%29.2%29.6%26.7%26.9%26.6%30.8%30.8%29.4%29.2%3.7%3.7%3.7%2.3%2.3%2.2%2.2%0% 20% 40% 60% 80% 100%21/1021/1121/1222/122/222/322/4东部地区 中部地区 西部地区 东北地区-28.0%-13.9%-14.5%-42.7%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%21/10 21/11 21/12 22/1 22/2 22/3 22/4东部地区 中部地区 西部地区 东北地区-45.7%-32.7%-30.1%-68.6%-80%-60%-40%-20%0%20%21/10 21/11 21/12 22/1 22/2 22/3 22/4东部地区 中部地区西部地区 东北地区-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/4一线城市（ 4城） 二线城市（ 22城）三线城市（ 74城）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/4一线城市（ 4城） 二线城市（ 22城）三线城市（ 74城） 请务必阅读正文后的声明及说明 7 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 2. 土地表现重回低位，土拍热度未及去年一批次 土地表现 重回 低位 。 2022 年 4 月，房地产开发企业土地 累计 购置面积 427 万平米，同比下降 57.3%， 单月 增速环比 收窄 16.3 个百分点； 土地成交价款 283 亿元，同比下降 28.3%， 单月 增速环比 收窄 27.6 个百分点。 4 月土地成交楼面均价为 6620 元 /平米，环比 上升 9.4%，同比增加 67.9%，增速环比 收窄 0.2 个百分点。 百城土地供销比、溢价率环比分别 下行 0.18pct、 上行 0.8pct。 百城土地供应成交数据来看， 4 月单月供应土地规划建面 12526 万平米，同比 下降 51.2%，较上月 收窄26.8 百分点；成交 8713 万平米，同比 下降 47.4%，较上月 收窄 7.8 个百分点；供销比为 1.44，环比 下行 0.18pct。成交楼面均价 2108 元 /平米，同比 下降 24.7%，环比上升 19.1%。百城土地成交溢价率为 4.6%，环比 上升 0.8 个百分点。 整体土地成交溢价率 再次走低 。 分线来看，一线城市 2022 年 4 月单月供应土地规划建面 700 万平米，同比 上升 25.7%，增速较上月 走扩 82.8 个百分点；成交 317 万平米，同比 下降 69.7%，较上月 走扩 1.9 个百分点；供销比为 2.21，环比 下行 0.04个百分点 ；成交楼面均价 7144 元 /平米， 同比 下降 22%；土地成交溢价率为 0%，环比 无变化 。二线城市 4 月单月供应土地规划建面 6816 万平米，同比 下降 45.3%，较上月 无变化 ；成交 3770 万平米，同比 下降 22.9%，较上月 走扩 3 个百分点；供销比1.81，环比 下 行 0.05pct；成交楼面均价 2844 元 /平米，同比 上升 6.5%， 环比 无变化 ；土地成交溢价率为 4.2%，环比 无变化 。三线城市 4 月单月供应土地规划建面 9605万平米 ，同比 -24.2%，增速环比收窄 5.2 个百分点；成交 4626 万平米，同比 下降56.4%，较上月 收窄 30.3 个百分点；供销比 为 2.08，环比 上升 0.63；成交楼面均价926 元 /平米，同比下降 58.5%， 环比无变化 ，土地成交溢价率为 4.5%， 同比下降 24.6个百分点。 4 月土地购置面积单月同比增速 -57.3%，降幅环比扩大 16.3pct，成交价款同比增速-28.3%，降幅环比扩大 27.6pct，楼面价 6620 元 /平米，同比 +67.9%，环比 +9.4%，伴随今年一 批次集中供地进入收官阶段，土地表现重回低位。回顾一批次供地情况来看，伴随土拍细则放松，多数城市供地质量、成交情况均较去年三批次有所提升，但除杭州、深圳等少数城市外，热度仍未恢复至去年一批次同等水平；各能级城市、不同区域的热度分化较大；同时国央企、地方城投平台仍为拿地主力，民企参拍积极性较低，结合较多的底价成交来看，当前房企端观望情绪较重、扩储意愿较低，预计随着“稳增长”政策逐步落地、房企信心恢复，今年二、三批次供地热度仍有较大提升空间。 请务必阅读正文后的声明及说明 8 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 17：土地成交价款累计 同比 图 18：单月土地成交价款及单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 19：土地购置面积累计同比 图 20：单月土地购置面积及单月同比 数据来源：东北证券， Wind 数据来源：东北证券， Wind 图 21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积 图 22：单月百城成交楼面价及溢价率 数据来源：东北证券， Wind 数据来源：东北证券， Wind -20.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/4283-28.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500100015002000250030003500400018/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/4单月值（亿元） 单月同比（右）-46.5%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/4427-57.3%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%010002000300040005000600018/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/4单月值（万方） 单月同比（右）00.511.522.5305,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00018/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/4单月供应土地规划建面（万方）单月成交土地规划建面（万方）供销比（右）2,1084.6%0%5%10%15%20%25%050010001500200025003000350040004500500018/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/4单月成交土地楼面均价（元 /平）土地溢价率（右） 请务必阅读正文后的声明及说明 9 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 23：单月百城土地成交结构 图 24：百城分线供应土地建面同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 25：百城分 线成交土地建面同比 图 26：百城分线成交土地楼面均价同比 数据来源：东北证券， Wind 数据来源：东北证券， Wind 3. 新开工降幅扩大至 44.2% ，竣工增速下降至 -14.2% 新开工降幅扩大至 44.2%，竣工增速回升至 -14.2%。 4 月开发企业房屋新开工面积单月增速 -44.2%，降幅较上月扩大 21.9pct，疫情影响叠加资金压力尚未缓解，房企开工意愿、能力均显不足；房屋竣工面积单月增速 -14.2%，降幅环比收窄 1.3pct，施工面积同比增速 0.01%，增速环比下降 1pct，新开工项目未及时跟进、疫情影响施工，导致增速下滑。房企资金仍然承压，新开工仍存下行压力，“保交楼”政策下预计 竣工下行较慢 。 图 27：房屋新开工面积累计同比 图 28：房屋单月新开工面积及单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 6.5%9.6%6.4%5.3%4.1%5.2%2.9%3.6%46.1%37.4%30.4%32.1%33.3%26.8%34.5%43.3%47.4%53.0%63.2%62.6%62.6%68.0%62.6%53.1%0% 20% 40% 60% 80% 100%21/921/1021/1121/1222/122/222/322/4一线城市（ 4城） 二线城市（ 26城） 三线城市（ 70城）-40%-20%0%20%40%60%80%100%2010 2012 2014 2016 2018 2022M4一线城市 二线城市 三线城市-100%-50%0%50%100%2010 2012 2014 2016 2018 2022M4一线城市 二线城市 三线城市-150%-100%-50%0%50%100%150%2010 2012 2014 2016 2018 2022M4一线城市 二线城市 三线城市-26.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%18/7 19/2 19/9 20/4 20/11 21/6 22/19,901-44.2%-100%-50%0%50%100%05000100001500020000250003000018/7 19/3 19/11 20/7 21/3 21/11单月值（万方） 单月同比（右） 请务必阅读正文后的声明及说明 10 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 4. 施工、土地两端推动力较弱，单月投资降幅进一步扩大 单月投资 降幅进一步扩大 ， 一批次供地接近收官 。 4 月房企投资单月增速 -10.1%，增速自上月转负后进一步下降 7.7pct； 1-4 月土地购置面积、施工面积增速分别环比下降 4.7pct、下降 1pct 至 -46.5%、 0.01%，前期新开工力度不足叠加疫情影响，施工增速下行，一批次供地接近收官 ，施工投资、土地投资两端推动力均显不足，导致投资增速进一步下滑。展望未来，新开工动力不足延续，一、二批次供地间隔较长，预计上半年投资仍将承压 。 全区域增速下滑 。 分区域来看，东部、中部、西部和东北区域 4 月房地产开发投资完成额为 5960、 2769、 2395、 265 亿元，分别同比 -8.2%、 -4.3%、 -15.1%、 -41.4%、单月 增速环比分别 收窄 6.0%、收窄 9.7%、收窄 9.8%、 收窄 7.6%。 2022 年 4 月份，房地产开发景气指数为 95.9，较 2022 年 3 月底 下降 0.8。 图 29：房屋施工面积累计同比 图 30：房屋年度施工面积及累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 31：房屋竣工面积累计同比 图 32：房屋单月竣工面积及单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 0.0%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/481.860.0% 0%20%40%60%80%100%0204060801002010 2012 2014 2016 2018 2020累计施工面积（亿方） 累计同比（右轴）-11.9%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/40.31-14.2%-40%-20%0%20%40%60%80%0.01.02.03.04.018/12 19/8 20/4 20/12 21/8 22/4单月竣工面积（亿方） 单月同比（右） 请务必阅读正文后的声明及说明 11 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 33：商品房开发投资完成额累计同比 图 34：住宅开发投资完成额累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 35：商品房单月开发投资完成额与单月同比 图 36：住宅单月开发投资完成额与单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 37：施工投资额与土地购置费累计同比 图 38：房地产开发投资额构成 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 -2.7%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18/12 19/8 20/4 20/12 21/8 22/4-2.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18/12 19/8 20/4 20/12 21/8 22/411389 -10.1%-40%-20%0%20%40%60%0500010000150002000018/12 19/8 20/4 20/12 21/8 22/4单月值（亿元） 单月同比8766 -8.1%-40%-20%0%20%40%60%05000100001500018/12 19/8 20/4 20/12 21/8 22/4单月值（亿元） 单月同比（右）0.8%0.6%-40%-20%0%20%40%60%80%18/8 19/4 19/12 20/8 21/4 21/12施工投资累计同比 土地投资累计同比63.3%63.4%63.7%64.8%71.4%71.4%66.4%31.2%31.1%30.8%29.5%23.6%23.6%28.3%5.5%5.5%5.5%5.8%5.1%5.1%5.3%0% 20% 40% 60% 80% 100%21/921/1021/1121/1222/122/222/3施工投资 土地投资 其他投资 请务必阅读正文后的声明及说明 12 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 5. 按揭贷、开发贷仍较低迷，资金存较大改善机遇 按揭贷、开发贷仍较低迷，资金存较大改善机遇 。 4 月到位资金单月增速 -35.5%，环比降幅扩大 12.5pct，资金承压仍未缓解；定金及预收款、个人按揭贷当月增速分别为 -53%、 -42.4%，增速较上月分别下降 15.5pct、 20.3pct，国内贷款当月增速 -28%，增速环比略微提升 1.7cpt，按揭贷、开发贷两端延续低迷。 4 月新增社融 9102 亿元，同比少增 9468 亿元，为 2020 年以来最低水平，疫情冲击、预期转弱之下，融资大幅下滑。 央行、银保监会下调首套房利率下限，传递积极信号，预计随着信贷调节力度加强、市场信心提振，资金面仍存在较大的改善机遇。 图 39：各地区商品房开发投资额占比 图 40：各地区房地产开发投资额累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 41：各地区 商品 房开发投资额单月同比 图 42：国房景气指数 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 52.7%52.8%52.6%59.8%59.8%56.7%55.5%21.0%20.9%21.1%19.2%19.2%20.6%21.7%22.4%22.5%22.6%19.8%19.8%21.0%21.0%3.9%3.8%3.6%1.2%1.2%1.6%1.8%0% 20% 40% 60% 80% 100%21/1021/1121/1222/122/222/322/4东部地区 中部地区 西部地区 东北地区-1.8%2.1%-6.3%-30.5%-40%-20%0%20%40%60%80%20/4 20/10 21/4 21/10 22/4东部地区 中部地区西部地区 东北地区-8.2%-4.3% -15.1%-41.4%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%20/4 20/10 21/4 21/10 22/4东部地区 中部地区西部地区 东北地区95.9 909510010518/10 19/5 19/12 20/7 21/2 21/9 22/4国房景气指数 请务必阅读正文后的声明及说明 13 / 19 Table_PageTop 房地产 /行业动态 图 43：房地产开发累计资金来源 图 44：房地产开发资金来源累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 45：房地产到位资金累计同比 图 46：单月房地产到位资金及单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 47：国内贷款资金累计同比 图 48：单月国内贷款资金及单月同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 15.02%0.07%32.62%52.29%国内贷款（开发贷款）利用外资自筹资金其他资金-24.4%128.9%-5.2%-32.0%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%21/10 21/12 22/2 22/4国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金-23.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%18/10 19/4 19/10 20/4 20/10 21/4 21/10 22/410,36