研究报告 政策释放积极信号 疫情拖累市场修复 核心结论： 房地产相关政策方面中央、城市均有利好政策释放，房企资金面将有望改善，对提振市场信心、促进市场修复有积极意义； 土地方面，供应不足、出让延期导致数据表现不佳、冷热不均，深层原因依然是多数房企拿地能力不足，未来房企排布格局将深刻改变； 新房市场受疫情拖累，整体修复进程受阻，一线城市总体回归市场常态，二线城市在疫情等多重因素影响下市场依然低迷； 一季度政策筑底过程已经完成，尽管受疫情拖累市场表现不达预期，但预期随着各方政策的影响逐步释放，二季度有望重启修复进程。此外部分房企的资金压力在疫情影响下不减反增，需要政策支持及时纾困。 新房市场季报 研究报告 一、政策：金稳委提“防范化解风险”，城市调控放松 3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。此后，市场压力得到一定缓解，部分风险房企获得了来自银行的支持，短期资金压力部分释放。 城市方面，以郑州为代表多地根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售、人才人口等多方面作出了政策尝试，市场预期得到一定改善。 “郑十九条”出台后，二手房市场表现立即响应，3月周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显。根据贝壳研究院调研，二手房经理信心指数在成交量方面3月起持续保持在荣枯线（50）以上，显示成交量持续修复预期较强。新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场表现，市场修复依然可期。 二、土地：供应不足、买卖延迟，二线城市受影响更大 土地供应方面，截止3月30日一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿平方米，同比下降约50%。其中一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。 土地成交方面，截止3月30日一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿平方米，同比下降约58%。其中一、二线城市分别下降79%和68%，土地出让的减少受供应、与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。一季度一、二线城市出让住宅用地占全国比例分别为1.1%和22%，2021年该占比分别为2.8%和31%，其中一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%较去年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%、较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。 图：全国历年一季度住宅用地推出、成交规划建筑面积统计 数据来源：贝壳研究院 从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产企业排布格局。在头部城市也出现了部分溢价率触顶的地块，但总体来看土地市场仍然低迷、冷热不均。 图：2019年以来全国出让住宅用地平均溢价率城市占比月度统计 数据来源：贝壳研究院 城市方面，有45%的城市出让住宅用地同比跌幅超过50%，另有近12%的城市同比涨幅高于50%，一方面是由于土地供应节奏使然，比如宁波的2021年最后一批集中供地成交于2022年1月，另一方面也表现出城市间的冷热差异，以及多数城市市场信心不足。 图：2022年一季度出让住宅用地规划建面积同比涨跌幅城市分布 数据来源：贝壳研究院 三、新房：疫情拖累市场修复，风险房企面临更艰巨考验 2022年一季度全国重点62城1商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅扩大2%。这主要与近期疫情反复有关，紧急疫情应对措施使部分城市房地产市场被迫暂停。根据调研已有约二十个城市新房营销受到实质影响，需待疫情好转后逐步恢复。 1 62城包括：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长春、无锡、东莞、惠州、扬州、岳阳、韶关、江阴、济南、佛山、嘉兴、温州、金华、泉州、赣州、珠海、常州、淮安、连云港、柳州、绍兴、泰州、镇江、宁波、淮南、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、盐城、舟山、东营、池州、抚州、海门、清远、宿州、玉林、龙岩、焦作、六盘水、娄底、衢州、益阳、新余、荆门、郴州、云浮、宜宾、南平、吉安（较上期报告剔除了近期无数据更新的肇庆、湛江、益阳、宜宾） 图：62城月度签约面积与累计同比 数据来源：贝壳研究院 分城市线统计，62城中的一线、二线、三四线城市2022年一季度商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。与疫情前的2019年一季度相比，一线城市增长了4%，二线及三四线城市分别下降了22%和18%，二线城市在疫情等多重因素影响下市场依然低迷，需要从政策、金融、房企等多方面维护市场稳定。 图：62城分城市线级月度签约面积同比 数据来源：贝壳研究院 根据贝壳研究院近期对百城新房经理人调研，春节后的新房市场经历了节后自然修复和政策激励后遭遇了疫情冲击，三月中旬后受疫情影响成交量预期连续下行，最新一轮调研显示仅四分之一的城市对销售量增长相对乐观，市场修复进程受阻。 图：百城新房经理人信心指数（新房KMI）成交量信心指数城市分布统计 数据来源：贝壳研究院