Preface跨越 2022这是房地产市场强、弱转化的一年。在“房住不炒”主基调下，房地产行业去杠杆全面实施，金融机构大幅压缩涉房贷款的融资规模；热点城市持续升级调控，二手房参考价在越来越多城市施行；房产税试点进入实操阶段一系列强监管之下，连锁反应正在发生。回顾即将过去的2021，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。与此同时，各城市市场加剧分化。部分热点城市房价转折，上半年急涨、下半年转跌。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。企业层面，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率仅90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下，不断出现大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”到“暴露风险”。市场趋冷，万科多年前喊出的那句“活下去”一语成谶。短期内活下去比什么都重要，行业已然进入“剩”者为王的时代。当然，好消息也有。10月以来，监管部门关于房地产行业的表态较为积极，房地产融资政策也出现了边际改善：近两月企业融资正逐步回升，居民按揭贷款也有所改善和提速。但这并不意味着市场的实质好转。从整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，“促销售、抢回款”已是业内共识。从宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。与此同时，未来行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产行业的黄金、白银时代一去不返，青铜时代已经来临，这已然是现实。不管是对整个行业还是企业，都将从过去的粗放式发展要变成精细化发展，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。另外一方面，青铜时代房地产还有未来，行业十几万亿体量仍然可以维持，房价总体依然稳中有升，房企转向低利润、低增长、低杠杆的内生型增长模式，并且催生出多种关联的新赛道如物业、长租公寓、养老、资管。风起的时候，保持镇定。在过去二十多年的住宅大开发时代，我们拥抱时代拥抱红利。站在2022的十字路口，在与困难基本面较量的过程中，我们以“跨越”的姿态同行跨越眼前的困难，跨越积累的难题，跨越行业的痛点，用一个交点，链接过去与未来的相遇，穿越又一个行业周期。跨越2022，我们一同拥抱又一个行业周期。易居企业集团CEO 丁祖昱 CHAPTER ONE .政策篇：2021 有收有放，2022 良性循环第一节 2021 年总结 015一、全面去杠杆贯穿全年 , 从控制风险到产生风险后定调良性循环 015二、集中供地以期“稳地价 - 稳预期”，控“名义价”到“实际价” 019三、房住不炒不松懈 73 省市 249 次加码，地方政策高频化、精准化 022四、压力城市政策解绑，19 城落地“限跌令”、39 城财税托市 025五、房地产税扩大试点将落未落不明朗，加剧市场观望情绪 027第二节 2022 年展望 028一、坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环 028二、控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善 028三、三类压力城市将会跟进救市，但财税、纾困手段相对有限 029四、房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限 031CHAPTER TWO .行业篇：2021 前高后低、规模再新高，2022 正式迎来负增长 第一节 2021 年总结 037一、全年新房销售料将破 18 万亿元再创新高，年内前高后低、东 强西弱 037二、年末施工面积接近 100 亿方，竣工强势同比增 15%，新开工低迷负增长 9% 039三、土地购置面积负增长降 11.2%，下半年土拍速冻，国央企托底成主流041四、全年投资创新高，下半年不开工、不拿地，投资增速降至 5 年最低 042五、年末商品房待售面积超 5 亿平，销售下行影响住宅、办公库存同比增长 044Contents第二节 2022 年展望 044一、规模预期负增长，一线和部分二线热度保持，三四线加 速下行 045二、新开工难有改善预期负增长，土拍让利下土地购置面积降幅将收窄 045三、建安、土拓双双失力，开发投资缺乏稳固支撑预期 20 年首次负增长 046CHAPTER THREE .城市篇：总量高位、先升后降，一线领涨而三四线加速下行第一节 2021 年总结 051一、市场综述：成交“先升后降”预期总量高位，一线占比上扬韧性较强051二、新增供应：显著缩量，降至 3 年新低，一线“坚挺”，三四线分化 053三、新房成交：先升后降，高位维持，一线大增，三四线显著回调 057四、房价：持续下行，一线高位回落、二线加速下跌、三四线降幅居首 061五、新房库存：狭义库存稳步上行，18 城新房去化周期超 2 年 063六、二手房：3 月以来成交波动下行，四季度“冰点”，跌多涨少 068第二节 2022 年展望 071一、供应：土地缩量下预期全面回落，一线微降，二三线分化加剧 071二、成交：高位回落，一线、强二线规模稳中有降，三四线加速探底 072三、房价：核心一二线新房房价高位持稳，二手“学区”老破小高位回落073四、库存：狭义库存稳中有降，三四线开发放缓使广义库存扩容承压 073CHAPTER FOUR .需求篇：改善占比过半，豪宅狂欢与刚需降级两头翘第一节 2021 年总结 078一、三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升 078二、面积段中枢下移，主力 100-140 平占比转跌、70-90 平逆市提升 079三、户型小型化趋势强化，120 平以下三房、140 以下四房份额再扩大 080四、叠墅取代联排晋升主力，120-160 平经济墅最受欢迎 080五、千万豪宅成交同比增 44%，广深汉倍增、一线顶豪再创新高 081六、二手住宅一房、四房成交走俏，上海 180 平以上占比跃升 085第二节 2022 年展望 088CHAPTER FIVE .土地篇：成交规模同比跌幅超二成，四季度市场热度降至历史低点第一节 2021 年总结 093一、成交面积：全年成交量同比降幅超两成，二、三线城市规模收缩尤为突出 093二、成交金额：同比指标由涨转跌，上海蝉联成交金额榜首 095三、土拍溢价：二季度溢价率持续高位，三、四季度溢 价率明显下滑 097四、集中供地：首轮土拍地王频出、热度高涨，二、三轮集中供地“由夏入冬” 099第二节 2022 年展望 101一、房企拿地态度谨慎不变，2022 年土地市场热度将维持低位 101二、城市间分化进一步加剧，低热城市或将进一步降低土地出让门槛 102ContentsCHAPTER SIX .营销篇：渠道依赖仍在，线上营销需时间第一节 2021 年总结 105一、总结：造节贯穿全年，传统和创新手段迭出 105二、传统手段：“工抵房”重现，保交付成卖点 106三、营销创新：社群、跨界、造 IP，贴近客户 109四、渠道：营销主要手段，线上以老带新为主 112第二节 2022 年展望 113一、线上营销是未来，但目前接受度并不高 113二、房企开源节流，广告宣传费用或减少，渠道仍是重要手段 113三、企业更关注口碑、公信力，保证正面形象才能保障去化 113CHAPTER SEVEN .业绩篇：负增长企业数量增加，目标完成率远不及历史同期第一节 2021 年总结 117一、业绩：下半年市场降温明显，百强房企单月业绩负增长且降幅扩大 117二、格局：TOP30 房企保持规模优势，百强门槛较去年基本持平 118三、企业表现：逾 7 成百强房企同比增长，负增长企业数量明显增加 119四、目标：规模房企整体目标完成远不及历史同期，年度业绩压力较大 120第二节 2022 年展望 121CHAPTER EIGHT .投资篇：全年先扬后抑、四季度跌入谷底，拿地回暖仍需 3-6 个月修复期第一节 2021 年总结 125一、投资集中度：销售 TOP30 仍占七成新增货值，中下游房企生存空间遭挤压 125二、投资意愿：百强房企拿地销售降至 0.29，创近五年新低 126三、投资节奏：全年先扬后抑，四季度投资力度较二季度高峰下降超 60%128四、企业表现：超三成房企拿地销售比不足 0.2，部分中小企业投资基本停滞128五、集中供地：首轮规模房企“抢跑”，二、三轮国企、央企托底 130六、区域分布：投资聚焦一二线，偏好长三角城市群 131第二节 2022 年展望 132一、谨慎拿地是主旋律，拿地力度修复仍需 3-6 个月 133二、关注收并购机会，地方平台公司兜底带来合作开发诉求 133CHAPTER NINE .融资篇：房企违约频现，年末政策密集维稳第一节 2021 年总结 137一、宏观总结：政策先紧后松，四季度密集发声维稳 137二、企业表现：仅有 38% 房企融资增长，融资环境收紧下企业违约频现 141第二节 2022 年展望 146Contents政策篇Contents政策篇第一章Chapterone015政策篇第一章2021 有收有放，2022 良性循环2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。22个重点城市实行集中供地，另有9城自主加入。年内地市转折，土拍规则同步调整，即18城二轮土拍规则明显收紧，从控“名义地价”到控“实际地价”，11城三轮土拍规则明显放松。地方调控高频化、精准化，截至12月20日，73省市、249次政策加码，深圳政策加码多达 20 次。下半年，压力城市政策解绑稳预期，19 城落地“限跌令”，39城通过财税托市。房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题。展望2022年，我们认为房地产政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，“四限”调控较难退出。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，进而支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。房企整体融资环境明显改善，更利于国企、央企及优质民企，“问题”房企资金周转压力或将加剧。因城施策落实“三稳”，预计三类压力城市或将跟进救市，市场维稳、企业纾困将是必要手段。2022年初，沪广深杭宁等或将率先试点房地产税，但对市场影响有限。第一节 2021 年总结一、全面去杠杆贯穿全年 , 从控制风险到产生风险后定调良性循环房地产行业去杠杆从控制风险到产生风险。上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，很大程度上导致房企暴雷事件频发。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend016涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。3 月 5 日，两会政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。10 月 14 日，央行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金融保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。10 月 21 日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在国新办发布会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房贷款中有 90% 以上都是首套房贷款。11月9日，银行间市场交易商协会表示，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。017政策篇第一章12月6日，中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。12月8-10日，中央经济工作会议定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。12 月 11 日，发改委副主任兼统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。12 月 15 日，央行下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，释放长期资金约 1.2 万亿元。12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点，5年期以上 LPR 仍保持 4.65% 不变，此前 LPR 已连续 19 个月保持不变。而在房地产行业去杠杆的政策大环境下，2021年以来，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。受此影响，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。据统计数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长 7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至 11.8% 和 32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至 36.6% 和 16.2%，较 2020 年末分别增加 2.2 个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend018图：房地产开发企业各项到位资金占比 数据来源：统计局据货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至 19.7% 和 27.1%。2021 年三季度末，全国房地产贷款余额 51.4 万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少 0.3 个百分点。图：全国房地产贷款占比、个人住房贷款余额占比 数据来源：央行货币政策执行报告019政策篇第一章二、集中供地以期“稳地价 - 稳预期”，控“名义价”到“实际价”2 月 18 日，住建部发文对 22 个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。22个重点城市包括4个一线城市北京、上海、广州和深圳，以及18个热点二、三线城市杭州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥、武汉、成都、重庆、长沙、郑州、天津、青岛、济南、厦门、福州、沈阳和长春。据不完全统计显示，西安、南通、徐州、常州、扬州、淮安、嘉兴、湖州和金华9城自主加入集中供地。其中，西安、南通和徐州严格执行集中供地，其余城市执行层面相对随意，下半年湖州等已恢复零散供地。年内地市转折，首轮集中土拍异常火爆，重点城市优质宅地大都进入竞自持阶段，重庆平均溢价率更是高达43%。二轮集中土拍显著遇冷，底价成交常态化，国企、央企频频托底拿地，热点城市北京、广州、杭州、长沙等平均流拍率皆超50%。三轮集中土拍热度持续下滑，受限于资金周转压力，民营房企缓拿地甚至不拿地，国企、央企托底现象愈加突出。这从土拍规则的变化同样可以看出端倪，二轮土拍规则明显收紧，三轮土拍规则明显放松。8月11日，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，预示着从控“名义地价”到控“实际地价”：其一，参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。其二，房企参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利，并将“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。其三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高。中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend020其四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。而在二轮集中土拍惨淡收场后，广州、杭州、南京等11个重点城市三轮土拍规则明显放松，主要涉及以下四方面内容：其一，降低参拍房企的资质要求。典型如南京，房企资质由二级及以上调整为三级及以上，并取消了不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等约束要求。其二，降低保证金、土地款首付比例。典型如苏州，保证金比例由此前的 30%-50% 统一下调至 30%，土地款首付比例则由 60% 下调至 50%。其三，取消竞自持。譬如，成都降低配建要求，重庆则降低自持租赁比例，深圳、成都和厦门更是全面取消竞自持。其四，提高住宅限价。成都多宗回炉地块的商品住宅限价适度抬升，涨幅 3%-17% 不等。福州土拍溢价成交时，出让价款每增加 1%，销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提高至4.5%。广州市南沙、黄埔两区出让地块更是取消“限房价”要求。表：22 个重点城市二轮、三轮土拍规则变化城市 三轮较二轮土拍规则变化 二轮较一轮土拍规则变化北京 竞现房销售地块占比明显增多 部分地块试点现房销售或摇号上海 首次出现“双定双限房”一次性报价区间增加随机值，加大拿地的不确定性广州南沙、黄埔地块取消了全周期“限房价”的要求 ; 部分地块起拍价下调起拍价和最高溢价都要低于首轮；部分地块新增限房价要求深圳 多地块竞可售公共住房，取消竞自持要求部分地块取消竞自持，采取地价达到上限后摇号杭州取消房企参拍宗数限制，取消开发资质年限要求；竞品质改为定品质；恢复预申请勾地取消竞配建；试点竞品质和现房销售；取消预申请，加强房企购地资格和资金审查021政策篇第一章宁波 恢复预申请勾地降溢价、取消竞自持改为摇号，加强房企购地资格和资金审查，试点定品质南京对联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等约束未做要求。同时，在房企资质方面要求也有所降低，由二级及以上调整为三级及以上实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式苏州保证金比例下调，回到三成；第三批次地块不仅将首次付款比例由 60% 下降至 50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外）第二批次除吴江区出让地块保证金仍是30% 外，其余区域保证金比例均上调至 50%，无锡 将竞买人资格调整至二级及以上，加强购地资金审核 部分地块摇号变为全部地块摇号合肥 配建保障性租赁住房比例有所降低 ; 代建要求减少取消竞配建，改为竞品质或竞装配率；取消了住宅预售形象进度达到相关条件才能销售武汉本批次项目将在地价“熔断”后灵活采取“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式确定最终竞得人五重规则限制土拍热度，重启限地价，增加竞品质要求，禁马甲成都38宗商品宅地采取“竞销售型一类人才公寓比例”，取消竞自持，且本次供应的土地中，均未设置起始人才公寓配建要求，地块配建要求明显减少由竞自持变为竞销售型人才公寓或自持保障性租赁住房，部分试点摇号重庆 自持租赁比例略有降低限地价、竞自持，部分地块要竞品质、竞方案长沙 无变化 无变化郑州 无变化 无变化天津 对企业马甲拍地限制更加严格 所有地块采用摇号青岛 无变化 竞配建改为竞高品质济南第三轮集中出让设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取“限地价竞建筑品质和建设进度”由“竞政府储备性公有房”改为“抽签”厦门 取消竞自持，全面限房价、限地价 无变化福州 溢价地块的备案价格涨幅明显提高 由竞配建改为摇号沈阳 首次采用有底价增价方式，触及限价为全部摇号 “竞配建”改为“竞品质”长春 竞地价（设置最高限价）+ 摇号” 无变化资料整理：CRIC三、房住不炒不松懈 73 省市 249 次加码，地方政策高频化、精准化地方调控高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend022信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到 13 次。图：2021 年历月各省市政策加码频次 注：统计时间截至 12 月 20 日数据整理：CRIC聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这 8 个方面。值得一提的是，深圳、宁波、成都等15城落地二手房参考价。例如深圳，二手房成交参考价格覆盖全市3595个住宅小区。又如上海，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。再如成都，分三批次共计公布 745 个住宅小区二手房成交参考价，其中首批 201个住宅小区，第二批 286 个住宅小区，第三批 258 个住宅小区。023政策篇第一章表：2021 年 15 城落地二手房成交参考价城市 日期 主要政策内容深圳 2月8日以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格；引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款；覆盖全市 3595 个住宅小区宁波4月16日以网签成交价为基础，形成二手房参考价，引导银行将热点学区二手房参考价作为授信依据5月10日 发布 9 个热点学区范围的 112 个小区二手房参考价成都5月28日参考网签价、评估价、新房价形成二手房参考价；引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款；首批涉及 201 个小区7月8日 发布第二批 286 个住宅小区二手房成交参考价8月4日 发布第三批 258 个住宅小区二手房成交参考价三亚 11月22日 发布首批 30 个小区二手房参考价西安7月8日参考网签价、评估价制定二手房参考价，要求房地产经纪机构下架虚高房源，要求商业银行参照参考价发放二手住房贷款7月9日 发布首批 102 个住宅小区二手房成交参考价10月13日 发布第二批 103 个住宅小区二手房成交参考价上海7月9日以真实价格对每套房源进行核验，未通过核验禁止挂牌；对诱导虚高挂牌、借机炒作的暂停网签8月6日以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度绍兴7月23日参考网签价、评估价制定二手房参考价；规范二手房房源挂牌行为，要求商业银行按照参考价发放贷款8月4日 发布第一批 23 个住宅小区二手房成交参考价无锡 7月26日以网签价格为基础制定参考价；引导中介机构合理挂牌，引导商业银行合理发放贷款；公布首批 100 个住宅小区二手成交参考价东莞8月2日在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，加大对虚高挂牌房源整治10月8日 发布首批 218 个小区二手房成交参考价金华 8月2日加强二手房挂牌价监测，及时下架价格明显异常房源；开展热点区域参考价格发布试点，并适时推广，落实参考价格在金融信贷等方面的应用衢州 8月7日在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，银行按照发布交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款，二手住房房源挂牌信息中不得出现“学区”等相关概念中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend024温州 8月23日建立二手房交易参考价发布机制，重点对热点小区进行监测，加强二手房价格信息公开，落实交易参考价格在金融信贷等应用 , 严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等行为合肥 8月24日建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，参照近两年实际成交均价，综合评 - 定交易指导价；首批实施范围共 16 个双学区广州 8月31日成交活跃的热点区域建立二手住房交易参考价发布机制；房地产经纪机构等不得发布价格虚高的二手住房房源；交易涉及的相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一；公布首批 96 个住宅小区二手房参考价格北京 9月29日针对海淀 29 个重点小区分户型（60 平米以下，60-90 平米和 90 平米以上）发布指导价，超过指导价 1% 不允许任何中介挂牌资料整理：CRIC而在房企暴雷后，北京、厦门、石家庄等强化预售资金监管。预售监管资金划分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金主要用于工程建设，按照施工进度分批次提取；非重点监管资金用途则不限于工程建设，取用规则各城市差别较大。石家庄政策力度最严苛，被列入“黑名单”的房企，监管比例为监管资金总额的 120%，主体结构封顶仅能支取 50% 的重点监管资金。表：典型城市重点监管资金支取节点和比例项目施工进度 石家庄 青岛 天津 厦门 许昌取得销许 - - 40% - -规划 18 层以上且建成层数达到 1/320% 30% 50% - -建成层数达到1/225% 40% 55% 60%主体结构工程完成 1/2- - - 50% -规划 18 层以上且建成层数达到 2/330% 55% 60% - -主体结构封顶 /验收50% 70% 70% 75% 80%025政策篇第一章完成外立面施工- - - 85% -竣工验收 90% - 94% 95% -竣工验收备案 100% 85% 99% - 98%不动产首次登记- - 100% - -取得现售备案证明并足额交存房屋专项维修资金- 100% - - -资料整理：CRIC四、压力城市政策解绑，19 城落地“限跌令”、39 城财税托市2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻。房企打折降价常态化，即便是原先的热点城市广州，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达 30%。受此影响，长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的热点城市，市场预期发生根本性转折。例如长春发文规范房地产市场秩序、稳定市场预期，严令房企不得低于 9 折销售。又如天津住建委约谈各大开发商，要求房价降幅达5%的楼盘上报区住建委，房价降幅达10%上报市住建委，房价降幅达 15% 禁止销售并关闭网签。中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend026表：2021 年 19 城落地“限跌令”城市 日期 主要政策内容长春 7月13日 不得低于 9 折销售菏泽 7月26日 对个别房企楼盘定价远低于市场价格的行为，进行调查处理沈阳 8月6日约谈部分房企，要求企业尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的岳阳 8月9日新房实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则无法网签昆明 8月11日 若房企恶意降价将被约谈，情节严重者将被停止网签唐山 8月13日 召开房地产企业座谈会，打压房企恶意降价行为江阴 8月31日 严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战株洲 9月9日部分房企被约谈，立即停止违规销售行为，下架所有涉嫌低价销售的房源信息张家口 9月14日 新取得预售许可证的项目不得低于备案价格 85% 进行销售南通海门区 9月14日降价幅度超过 8时必须重新备案，重新备案间隔周期不少于6 个月鄂州 9月30日在取得预售许可后，拟销售价格调整幅度超过已备案价10%，均需重新备案徐州 10月3日要求贾汪区一楼盘停止以“工抵房”的名义宣传降价销售商品房的行为10月5日 新沂市所有项目不得低于备案价的 90% 销售安庆 10月5日要求不得低于市场价格销售，坚决打击违规销售、虚假宣传、低价甩卖等行为永州 10月21日商品住房实际成交价格不得低于备案价的 90%，同时严禁低价倾销、打价格战镇江扬中市 11月1日在售项目的商品住宅，同一楼层、同一户型成交价不低于上季度成交均价的 95%；新开盘项目的商品住宅，不低于备案价格的 85% 进行销售聊城 11月2日某品牌楼盘降价促销被叫停整顿，其他企业也要引以为戒，严格自律惠州 10月2日博罗县某些楼盘采取购房返现、购房送车位、明显低于市场价格销售的行为，严重扰乱了房地产市场秩序027政策篇第一章11月4日两楼盘因销售价格明显低于备案价，被暂停网签并责令限期整改孝感 10月9日 涨价或降价超过备案价 10% 的浮动，需要重新备案天津 11月19日约谈各大开发商，要求降幅达 5% 者必须上报区住建委，达10% 者上报市住建委，而达到 15% 的楼盘将被禁止销售，关闭网签资料整理：CRIC长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。例如长春给予人才、农民购房补贴，首次购买90平方米以下新建商品住宅的各类人才、进城农民，分别给予 50 元 / 平方米和 80 元/平方米的购房补贴。又如广东省除广州、深圳之外的19个地级市全面下调房地产交易税费，个人转让二手住宅的个税统一调整为1%，个人转让二手非住宅的个税统一调整为 1.5%、土地增值税统一调整为 5%。五、房地产税扩大试点将落未落不明朗，加剧市场观望情绪房地产税试点将落未落，在一定程度上加剧市场观望情绪。而从决策层表态来看，房地产税改革现已进入实操阶段，这只“靴子”距离最终落地仅剩时间问题。10 月 23 日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。12 月 14 日，财政部部长刘昆表态，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障。中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend028第二节 2022 年展望一、坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。其一，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，“十四五”期间着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。其二，商品房市场支持居民自住及改善性住房消费，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。继续落实房地产调控长效机制。短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出，并扩大试点城市范围。二、控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，但去杠杆节奏将适度控制。 一方面，居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。另一方面，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。支持房企合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。029政策篇第一章当然，银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。三、三类压力城市将会跟进救市，但财税、纾困手段相对有限压力二、三线城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。类比于长春、肇庆和珠海，预计以下三大类压力城市有着强烈的托底楼市内在冲动：其一，房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市。截至2021年11月，北海、防城港、大连等31城库存去化周期皆超24个月。例如大连商品住宅库存面积1463万平方米，去化周期高达52.7个月。又如烟台库存面积 1253 万平方米，去化周期长达 36.4 个月。图：2021 年 11 月商品住宅库存去化周期超 24 个月的城市 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统其二，流拍率高企且土地财政依赖度较高的压力城市。例如南宁，2020年国有土地使用权出让收入619亿元，占一般公共预算收入及政府性基金预算收入总量的比重达到61.2%。2021年下半年，南宁土拍市场愈加冷清，11月主城区 5 宗经营性用地全部流拍。又如温州，2020年国有土地使用权出让收入1164亿元，占一般公共预中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend030算收入及政府性基金预算收入总量的比重达到59.6%。2021年下半年，温州土拍市场持续转冷，11 月计划出让 11 宗经营性用地，其中 8 宗地流拍，流拍率高达 62%。图：2021 年 11 月土地流拍率超 30% 的城市 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统其三，房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市。70个大中城市房价数据显示，11月，石家庄、贵阳、大理等16城新房及二手房销售价格指数环比跌幅都在0.5%以上。例如石家庄，新房销售价格指数环比下跌1.2%，二手房销售价格指数环比下跌0.8%。又如大理，新房及二手房销售价格指数环比均下跌1%。值得担忧的是，长春、昆明、岳阳等19城相继落地“限跌令”。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。031政策篇第一章图：2021 年 11 月新建商品住宅及二手住宅销售价格指数环比跌幅均在 0.5% 以上的城市 数据来源：统计局聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：其一，市场维稳层面，供应端压力城市建议调降地价，增加低价地、平价地供应；需求端压力城市建议适度刺激，放松公积金贷款、购房补贴、税费减免等皆是可以操作的选项。其二，企业纾困层面，房屋销售环节建议调降预售门槛，加快预售证审批，让那些达到预售许可条件的楼盘尽早入市销售、尽快实现回款；土拍环节压力城市建议降低土拍门槛，涉及降低土地竞买保证金，延期缴纳土地出让金等。四、房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限我们认为2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。至于首批试点城市，预计以下两类城市率先落地的可能性较大：其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。其二，2021年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限中国房地产行业市场发展白皮书China Property Market Trend032竞房长期成交占