. 2022 新加坡房地产市场展望 2022 年，投资房产依然是个好的投资方向吗？明年的私人住宅、组屋和租赁市场前景如何？ 今年，私人住宅和 组屋转售 市场皆达成了不俗的销售额。私人住宅房产的价格连续六季度上涨，在 2 0 2 1 年第三季度达至新高 。至于组屋转售市场，价格也在同一季度达到创纪录的水平。 新加坡市区重建局（ U R A ）的资料显示，私人住宅房价在 2021 年前三个季度增长了 5.3% ，一举超过 2019 和 2 0 2 0 年的全年增长。位于其他中央区（ RCR ）的城市边缘公寓单位和有地房产的价格在上个季度达到高峰；中央区以外（ OCR ）城郊公寓单位价格在第二季度创下新高。 快速上涨的价格并没有打击需求量。今年推出的项目销售额都非常不错。 2021 年前 9 个月售出了超过 25,000 套私人住宅（执行共管公寓除外）。这比过去三年的年销售额来得要高。 大批组屋升级者购置郊区和城市边缘的公寓，助长了私人住宅的需 求量。趁着组屋转售价格高涨，许多业主纷纷出 售房产套现获利，并购置另一处房产。其余新加 坡人购置私人住宅是因为担心经济复苏后，房产价格将进一步攀升。 经历了今年出色的表现后，明年的房地产前景会是如何？房价将如 何表现？有什么值得留意的关键趋势？房地产市 场或将遭遇阻力，如更大规模的房地产抑制政策 ，以及疫情和通膨带来的不确定性。话虽如此， 但还是有一些积极因素可能会减轻这些风险。 逐步放宽的边境限制，将支持面向消费者的行业的复苏进程，并缓 解部分行业劳工短缺的问题。新加坡经济有望在 明年表现良好，这将改善市场情绪并增强买家信 心。很多新加坡人、永久居民和外籍人士将返回 新加坡，而他们之中也有人将置产定居。 许多发展商有意增加土地储备，因此集体出售市场预计将在明年复苏。近期不少项目已完成交易，包括添寿道（ T h i a m S i e w A v e n u e ）、建安大厦（ P e a c e C e n t r e ）与建安公寓（ Peace M a n s i o n ）、福林园（ F l y n n P a r k ）和华登岭公寓（ W a t t e n E s t a t e C o n d o m i n i u m ）。近期的交易活动或为未来的活跃交易掀开序幕。越来越多集体出售项目已经推出市场销售，包括汤申景花 园（ T h o m s o n V i e w ）、凯联大厦（ I n t e r n a t i o n a l P l a z a ）和伊丽莎白大厦（ E l i z a b e t h T o w e r s ）。 最近出现了新的变种病毒株 奥密克戎（ Omicron ）。由于目前对其传染性和严重性知之甚少，因此要把此变种病毒带来的影响纳入市场考量还言之过早。就此，我们的讨论将基于目前的经济状态和可预测的市场发展。 康宁河湾 2 T e r ms of U s e : T h e r e p r od u c ti on or d i s t r i b u ti on of th i s p u b li c a ti on wi th ou t th e e xp r e s s c on s e n t of th e a u th or i s p r oh i b i te d . T h i s p u b li c a ti on i s p r ov i d e d f or ge n e r a l i n f or ma ti on on ly a n d s h ou ld n ot b e tr e a te d a s a n i n v i ta t i on or r e c om me n d a ti on to b u y or s e ll a n y s p e c i f i c p r op e r ty or a s s a le s ma te r i a l. U s e r s of th i s r e p or t s h o u ld c on s i d e r th i s p u b li c a ti on a s on e of th e ma n y f a c tor s i n ma k i n g th e i r i n v e s tme n t d e c i s i on a n d s h ou ld s e e k s p e c i f i c i n v e s tme n t a d v i c e . Or a n ge T e e . c om P te L td a n d th e a u th or s of th i s p u b li c a ti on s h a ll n ot a c c e p t a n d h e r e b y d i s c la i m a ll r e s p on s i b i li ti e s a n d li a b i li ty to a ll p e r s on s a n d e n t i ti e s f or c on s e q u e n c e s a r i s i n g ou t of a n y u s e of th i s p u b li c a ti on . C op y r i gh t Or a n ge T e e & T i e P te L td . A ll r i gh ts r e s e r v e d . 2022 预测一览 租赁市场预估 8% 至 11% 新加坡市区重建局2022 年租金指数预估 95, 000 套到 100,000 套 2022 年出租量预估 3 Terms of Use: Th e reprod uction o r distribu tion of thi s public ation wi thout the exp ress cons ent of the a uthor is proh ibited . T hi s publicat ion is prov ided for gen eral informatio n only and sho uld not b e treated as an inv itatio n or reco mmendati on to buy or s el l any speci fic pr operty or as sales material . Users of thi s repo rt sho uld consi der th is publ icati on as o ne of the many f actors in making their in vestme nt decisi on and sh ould seek sp ecific in vestme nt adv ice.Or angeT Pte Lt d a nd the au thors of thi s publ icat ion shal l not acce pt and h ereby disc laim all r espons ibilit ies and liabili ty to all pe rsons an d entities f or conse quence s arising out of any u se of this p ubl ication. Copyri ght Orange Tee & Tie Pte Ltd .All r ights reserv ed. 私人住宅市场 我们预计持续紧缩的供应 量和强劲的需求量将在明年持续支撑房价上涨。市场上置产的人数或将超越供给量。 未出售的私人住宅库存已跌 至四年来新低。为了适应不明朗的经济前景，政府售地计划（ GLS ）过去两年的土地供应有所放缓，因此预计 2022 年推出的新项目数量将有所下滑。顺利成交的整批交易少之又少。 由于私人住宅项目 推出数 量减少，销售量预计下降 10% 至 15% ，约 26,500 套到 28,500 套（见表1 ）。私人住宅整体价格预计将在 2022 年上涨 6% 至 9% ，而今年的估计涨幅为 6% 至 7% 。 整体的 经济复苏和旅游走廊计划或对私人住宅需求量产生积极影响。 已开通疫苗接种者旅游通道（ VTL ）的国家中， 马来西亚、印度和印尼带来的影响最显著。 指标 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 2 0 2 1 （预估） 2 0 2 2 （预估） 整体 房地产价格指数的价格变化 （包括执行共管公寓） 7 . 9 % 2.7% 2 . 2 % 6% 至 7% 6% 至 9% 销售量 （不包括执行共管公寓）（套） 2 2 , 1 3 9 1 9 , 1 5 0 2 0 , 9 0 9 3 2 , 0 0 0 到 3 3 , 5 0 0 2 6 , 5 0 0 到 2 8 , 5 0 0 新住宅市场（不包括执行共管公寓） 价格变化 10.8% 7 . 6 % 0 . 7 % 8% 至 10% 8% 至 11% 销售量（套） 8 , 7 9 5 9 , 9 1 2 9 , 9 8 2 1 2 , 0 0 0 到 1 2 , 5 0 0 9 , 0 0 0 到 1 0 , 5 0 0 转售市场（不包括执行共管公寓） 价格变化 2 . 6 % 3 . 6 % - 3 . 8 % 8% 至 11% 8% 至 11% 销售量（套） 1 3 , 0 0 9 8 , 9 4 9 1 0 , 7 2 9 1 9 , 5 0 0 到 2 0 , 5 0 0 1 7 , 0 0 0 到 1 8 , 0 0 0 租赁市场 U R A 租赁指数 （包括执行共管公寓） 0 . 6 % 1 . 4 % - 0 . 6 % 6% 至 8% 8% 至 11% 租赁数量（套） （不包括执行共管公寓） 8 9 , 9 0 4 9 3 , 9 6 0 9 2 , 5 3 7 9 2 , 0 0 0 到 9 7 , 0 0 0 9 5 , 0 0 0 到 1 0 0 , 0 0 0 资料来源： 新加坡市区重建局和橙易产业（ OrangeTee & Tie ）研究与咨询部表 1 私人住宅市场概览 4 这是因为购买新加坡公寓的外国买家当中，上述国家的公民占了前四位。从 2 0 1 9 年至 2 0 2 1 年第三季度为止，他们共购置了大约 4 , 0 0 0 套公寓 。 与美国、英国、 韩国、法国和加拿大开通的疫苗接种者旅游通道的影响则相对较小。在过去三年里，在新加坡购置公寓的外国买家排行中，他们跻身前十二位，占了外资购房总数的约 12% 。 Terms of Use: Th e reprod uction o r distribu tion of thi s public ation wi thout the exp ress cons ent of the a uthor is proh ibited . T hi s publicat ion is prov ided for gen eral informatio n only and sho uld not b e treated as an inv itatio n or reco mmendati on to buy or s el l any speci fic pr operty or as sales material . Users of thi s repo rt sho uld consi der th is publ icati on as o ne of the many f actors in making their in vestme nt decisi on and sh ould seek sp ecific in vestme nt adv ice.Or angeT Pte Lt d a nd the au thors of thi s publ icat ion shal l not acce pt and h ereby disc laim all r espons ibilit ies and liabili ty to all pe rsons an d entities f or conse quence s arising out of any u se of this p ubl ication. Copyri ght Orange Tee & Tie Pte Ltd .All r ights reserv ed. 私人住宅新项目 明年预计将推出 30 或更少的项目，与 2 0 1 9 年的 50多个项目形成强烈对比。明年或有将近 9,000 套房产（包括执行共管公寓）流入市场，而这个数字比 2019 年和 2 0 2 0 年每年推出的私人住宅数量还 低了约 17% 至 20% 。 2 0 2 2 年有不少引人瞩目的 项目即将推出市场。坐落于珊顿道（ S h e n t o n W a y ）丹戎巴葛地铁站（ T a n j o n g P a g a r M R T ）对面，沿着丝丝街（ C e c i l S t r e e t ）的安盛保险大厦（ A X A T o w e r ）将重新开发为包含住宅和办公空间 的综合型项目 。此为 鹏瑞利置地集团 （ Perennia l R e a l E s t a t e H o l d i n g s ）牵头，和阿里巴巴新加坡（ A l i b a b a S i n g a p o r e ）合作的合资项目 。 2022 财年下半年同一地区预计将推出由集永成（ C h i p E n g S e n g C o r p ）、 S i n g H a i Y i I n v e s t m e n t s 和 C h u a n I n v e s t m e n t s 共同开发的麦士威大厦（ M a x w e l l H o u s e ）新项目和由马来西亚房地产开发商 IOI 产业集团 （ I O I P r o p e r t i e s G r o u p ）全资子公司开发的滨海景（ M a r i n a V i e w ）白色地段。 近几年来，市中心越来越多豪宅，吸 引了不少投资者的目光，因此这些项目或可引起市场兴趣。南部濒水区（ Greater Sou t hern Wat erf ron t ）按原定计划发展起来后，该区预计将进一步受益。 安德烈路（ A n d r e w R o a d ）的加利谷广播中心（ C a l d e c o t t B r o a d c a s t C e n t r e ）旧址是一片开阔的山顶，该地段由 鹏瑞利置地集团 和其主席郭孔丰（ K u o k K h o o n H o n g ）共同拥有，预计也将推出新项目。一些报道指出，这片占地 752,015 平方英尺的地皮或 重新开发建筑 67 栋双层独立式洋房，每栋洋房占地 800 平方米。 青建地产（ Q i n g j i a n R e a l t y ）和 三达利控股 （S a n t a r l i H o l d i n g s ）合作开发的淡滨尼 62 街（T a m p i n e s S t r e e t 6 2 ）执行共管公寓项目和租赁地契地皮的两个项目或将受到各界关注，因为这两个项目的交易价格和理想的地理 位置将为该区重新制定价格水平。租赁地契地皮开发的两个项目分别为 国浩房地产 （ G u o c o L a n d ）于伦多中路（L e n t o r C e n t r a l ）开发的私宅和商业店面兼具的项目，和由华业集团（ U O L G r o u p ）、新加坡置地（ S i n g a p o r e L a n d G r o u p ）和庆隆（ K h e n g L e o n g C o m p a n y ）合资开发的私宅项目，位于碧山 - 宏茂桥公园（ Bishan - A n g M o K i o P a r k ）对面的宏茂桥 1 道（ A n g M o K i o A v e n u e 1 ）。 其他将吸引买家兴趣的住宅项目包括第十五区（D i s t r i c t 1 5 ） 阿德路 （ A r t h u r R o a d ）的 L i v M B 和在尼敏路（ N i m R o a d ）即将推出的第三阶段分层房屋 P o l l e n C o l l e c t i o n 。城市发展集团（ C i t y D e v e l o p m e n t s , C D L ）和 M C L 地产（ M C L L a n d ）合资买下的诺森伯兰路（ N o r t h u m b e r l a n d R o a d ）新公寓项目和 M C C L a n d ( S i n g a p o r e ）买下的丹那美拉克基连路（ T a n a h M e r a h K e c h i l L i n k ）项目或也将推出市场。 表 2 新私宅销量（不包括执 行共管公寓） Copyrigh t Or angeTe e & Ti e Pte Ltd .All rig hts reserved . 6 Te rm s of Us e: Th e r ep ro du ct io n o r di st ri bu ti on of t hi s pu b li ca ti on w it ho ut th e ex pr es s co ns e nt of th e au th or is p ro hi bi te d. Th is publicat ion i s pro vided for genera l inform ation only and should not be treate d as an i nvitat ion o r rec omm endation to buy o r s el l any spec ific proper ty or as sa les material .Users of t his re port shou ld consi der t his pu blicat ion a s on e of th e many fact ors i n making th eir in vestme nt dec ision and shoul d seek speci fic in vestme nt advice .Oran geTee. com Pt e Ltd a nd the au thors of thi s public at ion s hall not a ccept and he reby di sclaim all respo nsibil ities and lia bility to all person s and en tities for c onsequ ences 瑞雅嘉苑 T h e A v e n i r 康宁河湾 鑫悦府 隽峰 Hyll on Holland Terms of Us e: The re produc tion or distribu tion of t his pub licati on w ithout the expres s conse nt of the author is p rohibi ted.Th is publicat ion is prov ided for g eneral informa tion only and s hould not b e treated as an in vitati on or recom m endation to b uy or sell any spec ific p ropert y or as sal es material .Users of th is re port s hou ld consi der th is pu blicat ion as on e of the many facto rs i n making th eir in vestme nt dec i sion and shoul d seek specif ic inv estme nt advice .Orang eTee.c om Pte Ltd a nd the au thors o f this publicat ion s hall not ac cept and h e reby dis claim all respon sibil ities and liab ility to a ll pe rsons and en tities f or co nsequ en ces arising out of any u se of this p ubl ication. Copyrigh t Or angeTe e & Ti e Pte Ltd .All rig hts re served . 7 风华南岸 私宅转售市场 今年，私宅转售市场的买家兴趣明显回升。转售交易量环比增长 0.5% ，从 2 0 2 1 年第二季度的5,333 套增加至 2021 年第三季度的 5,362 套。这是自 2009 年第三季度以来最高的季度转售量，当时共售出 5,809 套。 越来越多组屋升级者将目 光放到转售市场去寻求符合他们要求的房产。 由于郊区 新住宅 的 供应量 在近几个月 逐渐减少，而大众市场公寓的价格往往更实惠，因此郊区 转售市场 的 需求量显著增加。 我们预计明年转售房产的房价将和新私宅的 价格一同维持上升趋势，涨幅达 8% 至 11% 。由于房价预计将持续上涨，因此明年的销售额或将减少至约 17,000 至 1 8 , 0 0 0 套（见表 3 ）。然而，2022 年的销售量预计仍高于十年平均额（ 9,969套）。 近期由集永成、 S i n g - H a i y i C r y s t a l 和U l t r a I n f i n i t y 购买的建安大厦和建安公寓整批交易也将以混合型项目在明年推出。 表 3 私宅转售市场（不包括 执行共管公寓） Terms of Us e: The re produc tion or distribu tion of t his pub licati on w ithout the expres s conse nt of the author is p rohibi ted.Th is publicat ion is prov ided for g eneral informa tion only and s hould not b e treated as an in vitati on or recom m endation to b uy or sell any spec ific p ropert y or as sal es material .Users of th is re port s hou ld consi der th is pu blicat ion as on e of the many facto rs i n making th eir in vestme nt dec i sion and shoul d seek specif ic inv estme nt advice .Orang eTee.c om Pte Ltd a nd the au thors o f this publicat ion s hall not ac cept and h e reby dis claim all respon sibil ities and liab ility to a ll pe rsons and en tities f or co nsequ en ces arising out of any u se of this p ubl ication. Copyrigh t Or angeTe e & Ti e Pte Ltd .All rig hts re served . 8 私宅租赁市场 若奥密克戎变种病毒没有持续变种而边境管控持续放宽，待明年国际航空旅游复苏后，租赁需求预计将强势反弹。 新加坡已与许多国家建立疫苗接种者旅游通道，我们预计在经历了两年的入境限制后，会有更多的外籍人士、生意伙伴和学生回到新加坡。 过去几个星期内， 许多 永久居民、 新加坡人 和外籍人士返回新加坡。此外，新马边境总算盼来重开的一天，预计将会有许多滞留在马来西亚的越堤族会回到新加坡。 表 5 预计在 2021 年第三季度完工的私人住宅（不包括执 行共管公寓） 特定领域的招聘前景将进一步改善，如航空业、酒店业、会展业（ MICE ， 会议 、奖励旅游、大会和展览 ）和旅游业。这将有助于提高租赁需求。 房屋供应紧张加上庞大的需求量，导致租金在过去一年里一直在上涨。我们预计今年租金将上涨 6% 至 8% ，而明年涨幅更大，可达8% 至 11% （见表 4 ）。 我们预计今年整体出租量可达 92,000 至 9 7 , 0 0 0 套。 2022年的出租量将进一步上涨 3% 至 4% ，达 9 5 , 0 0 0 套至 1 0 0 , 0 0 0 套。 表 4 私人住宅租赁量（不包 括执行共管公寓） Terms of Us e: The re produc tion or distribu tion of t his pub licati on w ithout the expres s conse nt of the author is p rohibi ted.Th is publicat ion is prov ided for g eneral informa tion only and s hould not b e treated as an in vitati on or recom m endation to b uy or sell any spec ific p ropert y or as sal es material .Users of th is re port s hou ld consi der th is pu blicat ion as on e of the many facto rs i n making th eir in vestme nt dec i sion and shoul d seek specif ic inv estme nt advice .Orang eTee.c om Pte Ltd a nd the au thors o f this publicat ion s hall not ac cept and h e reby dis claim all respon sibil ities and liab ility to a ll pe rsons and en tities f or co nsequ en ces arising out of any u se of this p ubl ication. Copyrigh t Or angeTe e & Ti e Pte Ltd .All rig hts re served . 9 组屋转售市场 转售市场 今年的组屋转售市场预计 将完美收官。今年前三个季 度共 完成了2 3 , 0 7 7 笔 转 售 交 易 ， 与 2018 年（ 2 3 , 0 9 9 笔）和 2 0 1 9 年（ 2 3 , 7 1 4 笔）全年水平几乎不相上下 。 2021 年的总转售量有望超过去年的 数字，即2 4 , 7 4 8 套。 指标 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 2 0 2 1 （预估） 2 0 2 2 （预估） 转售市场 价格变化 - 0 . 9 % 0 . 1 % 5 . 0 % 10% 至 12% 8% 至 11% 销售量（套） 2 3 , 0 9 9 2 3 , 7 1 4 2 4 , 7 4 8 2 9 , 0 0 0 到 3 1 , 0 0 0 2 5 , 0 0 0 到 2 7 , 0 0 0 租赁市场 租赁价格变化（新加坡房地产联合交易网） - 0 . 4 % 1 . 5 % 1 . 6 % 7% 至 9% 7% 至 10% 组屋租赁市场 申请（套） 4 6 , 4 4 0 4 8 , 1 9 5 3 8 , 7 9 8 4 2 , 0 0 0 到 4 4 , 0 0 0 4 6 , 0 0 0 到 4 8 , 0 0 0 资料来源： 政府机构建屋发展局 (HDB) 、 Data.gov.sg 、新加坡房地产联合交易网 和 橙易产业（ OrangeTee & Tie ） 研究与咨询部 2 0 2 2 年对公屋市场而言将会是辉煌的一年。即使政 府推出更多预购组屋 （ BTO ， B u i l d t o O r d e r ）以满足高涨的购房需求， 但大量未竣工的工程已让建筑业吃 不消。建筑业或将继续面对国际供 应链受阻和劳动力短缺问题。当供 应链陷入瓶颈期，便会减缓新组屋 的建设速度，导致施工工程延期。 这会把买家推向转售市场去选购符 合需求的房屋。 表 6 组屋转售市场 由于许多组屋的五年租约即将到期，我们预计明年会有更多价值百万的组屋交易。部分组屋坐落在发展成熟的地段，如红山（ B u k i t M e r a h ）、女皇镇（ Q u e e n s t o w n ） 、 宏 茂 桥（ A n g M o K i o ）和大巴窑（ T o a P a y o h ）。这些组屋的转售价往往来得更高。 我们预计今年的组屋转售价将上涨 1 0 % 至 1 2 %（见表 6 ）。由于房价上涨而部分地区出现 房价上涨 阻力，因此明年的房价可能会进一步攀升但速度会放缓，落在 8% 至 1 1 % 之间。 2022 年，随着 价格不断攀升，转售量预计下滑约 13% ，来到 25,000 套到2 7 , 0 0 0 套之间 。Terms of Us e: The re produc tion or distribu tion of t his pub licati on w ithout the expres s conse nt of the author is p rohibi ted.Th is publicat ion is prov ided for g eneral informa tion only and s hould not b e treated as an in vitati on or recom m endation to b uy or sell any spec ific p ropert y or as sal es material .Users of th is re port s hou ld consi der th is pu blicat ion as on e of the many facto rs i n making th eir in vestme nt dec i sion and shoul d seek specif ic inv estme nt advice .Orang eTee.c om Pte Ltd a nd the au thors o f this publicat ion s hall not ac cept and h e reby dis claim all respon sibil ities and liab ility to a ll pe rsons and en tities f or co nsequ en ces arising out of any u se of this p ubl ication. Copyrigh t Or angeTe e & Ti e Pte Ltd .All rig hts re served . 10 表 7 组屋租赁市场 组屋租赁市场 近几个月内，许多屋主出售组屋单位，租赁库存持续减少。另一方面，新加坡重新开放边境后，许多入境者需要新的住所，因此需求量也明显回升。 许多企业将加大力度聘请外籍人士和就业准证持有人 ，这会进一步刺激租赁需求。 我们预期明年整体租赁需求将上涨7% 至 10% ，而租赁量则将增长约 9% ，来到4 6 , 0 0 0 套到 4 8 , 0 0 0 套（见表 7 ）。 表 8 2021 年第三季度已达到最低入住期的组屋数量 资料来源： Data.gov.sg 、 橙易产业（ OrangeTee & Tie ） 研究与咨询部 Plea se cont act us f or r esearc h queries. For sa les enq ui ries , plea se contact yo ur pref er re d O rang eT ee ag ent. C h r i s tin e S u n S e n io r V ice P r e s i de n t ch r is tin e .s u n o r an g e te e .c om T im ot h y E n g S e n io r R e s e ar ch An al y s t tim ot h y.e n g o r an g e te e .c om K e n n e th T an R e s e a r ch An a l y s t k e n n e th .tan o r an g e te e .c om Te r m s o f Us e : Th e re p r od u ct i o n o r di s t ri b ut i o n o f th i s pu b li c a ti o n w i th o u t t h e e x p re s s c o n se n t o f t he a ut h o r i s pr o h ib i te d . Th i s pu b l ic a ti o n i s pr o v id e d f o r g e ne r al in f or m a ti o n o n ly a nd s ho u ld n ot b e t r ea t e d a s a n in v it a t io n or r ec o mm e n da t io n to b uy o r s el l an y sp e ci f i c p ro p e rt y o r as sa l e s ma t e ri a l. U s er s o f th i s r e po r t s h ou ld c on s id e r t h is p ub l ic a t io n a s on e o f t h e m a ny fa c t or s i n ma k i ng t he i r i n v es t me n t de c is i o n a n d sh o u ld s ee k sp e c if i c i n ve s t me n t a d v ic e . Or a ng e T ee . co m Pt e L td a nd t he a u th o r s o f th i s p u b li c at i o n sh a l l no