06目录01 02 080305 0407城市发展 突飞猛进土地市场 持续低迷公寓市场 难解颓态龙 虎 榜 单2022年展望前”火热”后”紧缩”销 量 承 压 下 行大政策先紧后稳珠海趋稳新 开 项 目 减 少入市周期持平、去化率降低商业办公 依旧不振01城市发展 突飞猛进多项重点基建提上日程，交通路网进一步完善，构建内联外畅综合交通体系珠海作为珠江口西岸核心城市定位，辐射带动粤西地区，珠江口西岸新的经济增长极广东省政府公布广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要，珠海各产业链被重要提及，强化珠 海作为珠江口西岸核心城市的定位。大力度引进“高精尖缺”人才聚焦粤港澳大湾区国际科技创新中心建设需求，高标准建设横琴粤澳深度合作区，推进粤港、粤澳口岸基础设施建设，推广实施“一地两检”“合作查验、一次放行”等人员通关新模式，推进“澳车北上”“港车北上”加快落地。优化粤港澳协同创新机制加快建设珠海至肇庆高铁，推进广州至珠海（澳门）高铁连接线前期工作，加快推进粤港澳大湾区城际铁路、深中通道等项目的建设。全面推进沿海高速铁路建设增强珠海机场功能，以珠海机场为试点，推进全省机场资源整合，探索推动形成统一的机场运营管理主体，携手港澳共建世界级机场群。建设国际一流的航空枢纽支持深圳建设高水平海洋大学、国家深海科考中心和南方海洋科学城，广州建设天然气水合物勘查开发国家工程研究中心、海洋科 技创新中心，珠海建设深海高端智造科技园。提升海洋科技创新能力推动红色文化游、大湾区文化遗产游、历史文化游、乡村游、南粤古驿道等升级提质，将港珠澳大桥、广州塔、深圳平安中心等打 造为国际一流都市地标景点，打造珠海全国知名演艺城市。文化旅游提升工程支持广州、深圳、珠海等有条件地区在人才制度改革方面大胆探索、先行先试，推进建设粤港澳人才合作示范区和南沙国际化人才 特区，支持创建横琴粤澳深度合作区国际院士谷，研究探索建立大湾区人才绿卡制度。随着珠海被多次利好规划提及，发挥澳门-珠海强强联合的引领带动作用；作为珠江口西岸核心城市定位，辐射带动粤西地区，珠海 的经济及产业将会得到跨越式提升。横琴粤澳深度合作区建设总体方案正式公布，推动澳门长期繁荣稳定和融入国家发展大局9月5日，中共中央、国务院印发了横琴粤澳深度合作区建设总体方案，为横琴粤澳深度合作区建设勾勒蓝图；总体方案明确，横琴粤 澳深度合作区的战略定位是促进澳门经济适度多元发展的新平台，便利澳门居民生活就业的新空间，丰富“一国两制”实践的新示范，推动粤 港澳大湾区建设的新高地。总体方案明确，合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域，总面积约106平方公里。其中，横琴与澳门特别行政 区之间设为“一线”；横琴与中华人民共和国关境内其他地区之间设为“二线”。01发展科技研发和高端制造产业；发展中医药等澳门品牌工业；发展 文旅会展商贸产业；发展现代金融产业；完善企业所得税优惠政策； 促进境内外人才集聚。02指导思想以更加有力的开放举措统筹推进粤澳深度合作以着力构建与澳门一 体化高水平开放的新体系，不断健全粤澳共商共建共管共享的新体 制。发展促进澳门经济适度多元的新产业建设便利澳门居民生活就业的新家园03吸引澳门居民就业创业；加强与澳门社会民生合作；推进基础设施互联互通。01建立合作区开发管理机构；组建合作区开发执行机构；做好合作区属 地管理工作；建立合作区收益共享机制；建立常态化评估机制。02全面加强合作区党的领导和党的建设；强化法治保障；加大赋权力度；03建立健全风险管理机制；加强组织实施。构建与澳门一体化高水平开放的新体系货物“一线”放开、“二线”管住；人员进出高度便利；创新跨境金 融管理；建立高度便利的市场准入制度；促进国际互联网数据跨境安 全有序流动。健全粤澳共商共建共管共享的新体制保障措施保税区+十字门划归鹤洲新区！未来珠海城市新中心初具雏形9月2日，珠海中心站（鹤洲）枢纽及周边片区综合规划采购项目招标公告发布，珠海中心站（鹤州站）选址曝光，其中城市设计范围 以枢纽站为核心的10平方公里区域；9月10日，珠海市委副书记、市长在广东省推进横琴粤澳深度合作区、前海深港现代服务业合作区建设新闻发布会提出：谋划推动在合作 区周边建设新的功能区，为合作区的发展提供更加有力的配套和支撑。12月10日鹤洲新区总体发展规划招标，珠海中心站（鹤洲）枢纽是珠江口西岸地区“三主四辅”的主枢纽之一，承接珠海至肇庆高铁、广 州至珠海（澳门）高铁以及深珠城际等纵横南北、连通东西的多条线路，是珠海和澳门联通全国的重要枢纽。概念规划及城市设计范围图通过鹤州交通枢纽，城市新中心可通过轨道交通便捷通达粤港澳大湾区，汇聚湾区庞大的资金流、物流、人流， 交通配套实现跨越式发展，带动区域价值跃升。珠海中心站（鹤州）枢纽规划类型项目现状规划方案高铁线路珠海至肇庆高铁计划2021年开工方案基本稳定，不得调整广州至珠海（澳门）高铁计划2022年开工深珠高铁远期规划深湛高铁（东南沿海高铁）远期规划城际轨道线网广佛江珠城际（珠机城际北延）近期规划珠斗城际近中期规划城市轨道线网城市轨道5号线远期规划可结合方案在满足整体城市轨道线 网结构不变的情况下，适当进行调 整城市轨道9号线远景规划城市道路网江珠高速现状及在建道路平面线位方案不得调整，敷设 方式可结合方案适当调整西部沿海高速洪鹤高速香海高速珠海大道02大政策先紧后稳 珠海趋稳1月住建部强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，不把楼市作为短期刺激经济 的手段，时刻绷紧楼市调控这根弦。海率先出台“沪十条”，封堵假离婚购房漏洞， 将增值税征免年限由2年上调至5年，加强个人 住房贷款审慎管理。2月全国22个一二线城市未来土地 交易，要集中公示、集中招拍 挂出让，一年内最多卖三次。围绕构建“一核一带一区”区 域发展格局，建设沪深广高速、 京港澳高速的磁悬浮线路。3月三部委严打经营贷，经营贷监管全面趋 严，强化贷前、贷中贷后、银行内部、 中介机构等多领域管理。两会政府工作报告再次提及“房住不 炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”， 房地产调控的总基调延续往年不变。4月住房和城乡建设部约谈5个城市政府， 要求坚决遏制投机炒房。东莞加快推进住房保障体系建设、 加快制定“一城一策”方案， 深入 排查经营贷。5月年内房地产调控近215次，涉 房金融监管持续收紧，多地银 行贷款利率集体上调。五大银行集体行动，深圳成为 继广州之后第二个房贷利率全 面上调的一线城市。在综合交通体系规划中，明确珠 海市远期构筑“一环八横十一纵” 干线路网骨架格局。华润以楼面价约8776元/，总 价31.56亿元竞得唐家北围14.6 万综合用地！6月省委强调，推进横琴、前海等 重大合作平台建设，推动粤港 澳大湾区建设取得新的重大进 展为支持实体经济发展，央行全 面降准，释放万亿流动性。7月二手房指导价发布，二手 房正成为房地产调控主战 场土拍政策四大调整， 为“两集中”供地模式“打 补丁”8月央行、银保监会召开重磅房产 金融会议，强调，金融部门围 绕“稳地价、稳房价、稳预期” 目标。横琴粤澳深度合作区建设总 体方案正式公布，推动澳门 长期繁荣稳定和融入国家发展 大局。9月央行货币政策委员会重申“维护房地产市场健康发展， 维护住房消费者合法权益”。 银保监会召开新闻发布会， 表示在督促银行落实房地产 开发货款、个人住房贷款监 管要求同时保障好刚需群体 信贷需求。10月 21城发布“限跌令”，维 稳市场预期成为各地重点。 放款加快，珠海多家银行 加入利率下调队伍；金融 机构对房地产企业的融资 行为已基本恢复至正常状 态。11月中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。对于 楼市，会议继续强调“房住不炒”，同是提出“因城 施策促进房地产业良性循环和健康发展”。中国人民银行公布最新一期的贷款市场报价利率(LPR)。 根据公告，1年期LPR为3.8%，下降5个基准点。5年期以上LPR为4.65%。12月2021年重点政策一览：“房住不炒”仍是主旋律，货币政策边际转向先紧后稳，政策底显现，风险事件有望减少伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势，全国房地产调控政策次数多月继续高位，单月高达56次 房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。住建部重申坚持房住不炒土地两集中出台三部委严打经营贷二手房指导价发布银保监会谈保障刚需近一年地方楼市调控政策调性变化先紧后稳多方围堵 政策紧缩中央发声 稳定楼市 2月25日，土地两集中政策出台，涉及22个重点城市“两集中”供地模式；第一个集中：集中发布出让公告，原 则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡地块梳理要科学 合理；第二个集中：集中组织出让活动，同批次公告出让的 土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以 拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。将会全方位 的保障房子回归居住属性。 3月26日，三部委联合声明，严打经营贷强调经营贷监管全面趋严，强化贷前、贷中贷后、银行内 部、中介机构等多领域管理，严防经营用途贷款违规流入 房地产领域。长期来看，“房住不炒” 仍是主旋律，21年楼市政策端先紧后稳；经过上半年多方面高压的持续性紧缩，市场有了明显的降温；9月底开始，房地产融资略有松动。 银保监会举办的金融工作座谈会、货币政策执行报告和金融数据统计发布会的频频发声，政策底部显现，虽市场面与企业面继续走弱，但风险事件有望减少。 9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合 相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发 展，维护住房消费者合法权益。提及除了坚定房住不炒 和“三稳”外，更要注意避免“一刀切”、“运动式” 的执行方式。 10月21日，银保监会谈刚需：在贷款首付比和利率上支持首套房购房者银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国 新办举行的新闻发布会上表示，要督促银行落实房 地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民 银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款 增速稳中趋缓。强调“ 保障好刚需群体信贷需 求。”。三孩生育政策持续推进：进一步优化生育政策，促进人口长期均衡发展计划生育政策正式写入宪法，“提倡一对夫妇生育一个子 女”，是当代中国人口政策的 基调。1978年2013年12月28日夫妻有一方是独生子女的夫 妇可生育两个孩子的单独两 孩政策依法启动实施。坚持计划生育基本国策，积极开 展应对人口老龄化行动，实施全 面二孩政策。2015年10月实施一对夫妻可以生育三个子女 政策及配套支持措施。2021年5月31日中央强调“优化生育政策，促进人 口长期均衡发展”，依法实施三孩 生育政策。取消社会抚养费等制约 措施，拟出台“三育一体化”。2021年7月20日人口红利继续释放三孩生育政策有望缓解新生人口下滑趋势，十八大以来，我 们先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策，取得 积极成效。根据第七次全国人口普查数据，2020 年我国 0-14 岁人口数量为 2.53 亿人，比 2010 年增加了 3092万 人， 上升 1.35%。 “二孩” 生育率明显提升，出生人口中 “二 孩” 占比由 2013 年的 30% 左右上升到 2017 年的 50% 左右。各类老龄产业加快发展2010年-2020年，我国60岁及以上人口比重上升了5.44 %， 达到2.64亿人，上升幅度提高了2.51%，老龄化程度进一步 提升，老龄化加速将带动各类老龄产业加快发展。国家统计 局局长宁吉喆此前也曾表示“在我国 60岁及以上人口中， 60-69岁的低龄老年人口占55.83%，这些低龄老年人大多 具有知识、经验、技能的优势，身体状况还可以，发挥余热 和作用的潜力较大。”人口量质提升，市场长牛可期三胎政策在政治局会议上进行探讨，以应对中国长期老龄化 的结果。从策略角度来看，这个政策对资本市场主要产生长 期的影响，对短期市场影响并不明显。“单独二孩”“全面 两孩”等决策部署和政策措施，促进了出生人口回升。党的 十八大以来，党中央根据我国人口发展变化形势，先后作出 实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署，取得积极成 效。利好未来学区房名额的争夺将更加激烈，高端需求影响有限，反而是中端物业市场，有望上升。一线城市的养育成本高、生育意愿低，而二线城市具有较好的环境设施，未来随着一线城市人口回流及三四线城市人口转移，二线城市房地产市场未来可期。三孩政策会直接推动市场需求的增加，尤其是大户型空间拓展和居住服务业升级，预计改善型需求会再来一拨热潮，或将出现“改善变刚需”局面。三孩政策发布背景：“第七次人口普查”数据发布后，对近年来1%的人口调查数据进行了修正，重新审视“十四五”时期的人口问题，包括老龄化加速、劳动力规模触顶，出生率下降，出生人口迅速衰减，生育意愿下降等，必须尽快全面放开三孩政策。稳字当头，发力保障房建设，探索新模式 12月6日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。12月8日至10日中央经济工作会议除了强调“坚持房住不炒”外，更提出“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等要求。中国人民银行工作会议在12月27日上午召开。要求2022年继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作，发挥存款保险制度和行业保障基金在风险处置中的作用。住建部部长王蒙徽强调，房地产这种“高负债、高杠杆、高 周转”的房地产开发经营方式不可持续，这些方式既与高质 量发展不相适应，也积累了不少风险隐患。“高负债、高杠杆、高周转”模式不可持续牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位， 不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预 期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。坚持房住不炒坚持稳字当头，大力发展保障性租赁性住房继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指 导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地 价、稳房价、稳预期。推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大 金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地 制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。鼓励探索城市更新新机制当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居 民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居 住条件的要求更为迫切。住建部部长王蒙徽提出，在总结各地实践的基础 上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适 应的城市开发建设体制机制，推动实施城市更新 行动。市场基本面不变，住房需求依然旺盛首提预期引导的概念，后续或针对稳房价、各类土地供应等方面会有引导方面的动作，以进一步稳定市场的预期。2021年楼市政策总结与预判【2021年总结】从全方面围堵到“稳”字当头，政策底部初现，楼市迎来曙光。2021年楼市政策端先紧后稳。从年初的“土地两集中”，“三部委严打经营贷”到“二手房指导价”出台，中央全方面围堵，楼市政策调控不断 加码。持续性的政策缩紧，市场热度发生断崖式下滑，随着个别房企暴雷，9月起中央开始在金融工作座谈会、货币政策执行报告等重要会议频频 发声，政策底部初现，货币政策已经开始边际转向，地产融资呈现黎明曙光。【2022年预判】维稳为主，后续或将出台多方面引导性政策。2022年，楼市政策或以维稳为主，整体不会有进一步紧缩。在“房住不炒”的大背景下，未来楼市政策将紧握“稳”字，随着“预期引导”“良性 循环”“探索新的发展模式”的要求提出，后续或将根据情况，从多方面出台引导性政策，以进一步稳定市场的预期。03土地市场 持续低迷市场成交波动较大，受外部因素影响明显18年底楼市政策松绑后，珠海土拍热度高涨，19年成交量和溢价率达到了近5年高峰。20年成交地块优渥，因此整体市场土拍成交量下 滑的情况下成交楼面地价拔高；21年虽挂牌数降，成交随之下滑，但土拍竞争激烈，溢价率有了明显的上扬。0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.0017年20年21年2017年-2021年珠海商住土地市场供求走势18年19年供地建面（万）成交建面（万）0%2%6%4%8%10%12%16%14%18%20%02000400060008000100001200017年18年21年2017年-2021年珠海商住土地楼面地价及溢价率19年成交楼面地价（元）注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准20年溢价率板块分化加剧，西部成为成交主力20000150001000050000150001000050000新香洲老香洲吉大拱北前山南湾（十字门）横琴唐家斗门金湾高栏港20年21年较之20年，21年土地成交分化更加明显。主城中心区和横琴土地资源稀缺，成交多集中在金湾、斗门及唐家等热门板块。价格方面，南 湾以19121元/的均价成为价格的天花板。20-21年商住土地成交建面对比高栏港斗门 横琴 前山吉大 新香洲0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.0021年20年20-21年商住土地成交楼面地价对比20000 25000注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准21年各区域商住土地宗数排行排名区域成交宗数（宗）成交面积（万）平均楼面地价（元/）1金湾7 92.97 100052唐家3 46.59 85163南湾（十字门）2 20.81 191214斗门2 34.03 34005前山2 20.33 114242021年珠海各板块土地成交情况板块成交建面（万）供应建面（万）溢价率斗门-乾务17.78 17.78 0斗门-白蕉16.25 16.25 0斗门-湖心路0.00 3.98 0南湾-南屏6.14 6.14 50%南湾-保税区14.67 14.67 37%唐家-前环2.42 2.42 24%唐家-北围44.17 44.17 0金湾-航空新城38.83 38.83 18%金湾-滨海商务区29.19 29.19 0前山-三溪20.33 20.33 0金湾-B片区24.95 24.95 48%土拍大戏主角为品牌房企，最高楼面价超两万2021年房企拿地情况房企拿地建面（万）平均楼面地价（元/）华润35.96 8776华发34.23 8515南光29.19 11417星河17.78 2672格力17.32 9145世光16.25 4196中铁建15.45 6692万科14.67 20558海伦堡9.50 14942高新建投8.21 4997弘明7.61 17598龙光6.14 15686泰盈2.42 1658205000100001500020000250000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00华润华发南光星河格力世光中铁建万科海伦堡高新建投弘明龙光泰盈2021年，华润以35.96万的拿地面积夺得首席，成交1宗，华发和南光紧随其后，分别成交了34.23万和29.19万。万科、弘明和 泰盈三家房企拿地价位列前三，平均楼面地价均超过1.5万元/，最高达到2.05万元/，星河最低仅2672元/。2021年房企拿地情况拿地建面（万）注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准平均楼面地价（元/）2021年土地市场总结与预判【2021年总结】全年高开低走，整体成交低迷。2021年，受大环境影响，房企拿地谨慎，土地整体成交低迷。上下半年也呈现明显的高开低走的态势，上半年房企拿地热情高涨，热门板块溢价 率居高不下。而下半年，除10月达到成交峰值外，市场走势持续低迷。【2022年预判】成交延续下行态势，受大环境影响明显。2022年，第一季度的土地市场或将延续今年下半年的态势，如大环境有所变化，有望迎来曙光。04前”火热” 后”紧缩”销量承压下行0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.002021年2017-2021年住宅供销情况2017年2018年2019年2020年供应量（万）成交量（万）0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00 2021年住宅月度供销情况1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月供应量（万）成交量（万）0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00 2020-2021年各月销售对比1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2020年2021年注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准前”火热” 后”紧缩”，销量承压下行 2021年全市住宅新增404.02万，同比下滑1.3%；成交500.01万，同比上涨26.2%；全年成交居近五年峰值；上半年疫情缓解，整体市场表现火热，部分热门板块出现阶段性缺货现象，下半年金融端收紧及大环境影响，销量承压持续下行，整体市场表 现疲软，尽管四季度金融端放宽仍难挽颓势。价格在疫情及大环境影响下，承压波动，下行有限-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05000100001500020000250003000018-1月18-2月18-3月18-4月18-5月18-6月18-7月18-8月18-9月18-10月18-11月18-12月19-1月19-2月19-3月19-4月19-5月19-6月19-7月19-8月19-9月19-10月19-11月19-12月20-1月20-2月20-3月20-4月20-5月20-6月20-7月20-8月20-9月20-10月20-11月20-12月21-1月21-2月21-3月21-4月21-5月21-6月21-7月21-8月21-9月21-10月21-11月21-12月 2019年在政策松绑下，全市住宅成交均价一路走高；2020-2021年在疫情和大环境双影响下，销量经历大幅下滑回暖持续下行走势，但 整体均价仅呈波动变化，下行有限。2018-2021年珠海住宅均价及同比涨幅情况同比涨幅注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准均价（元/）注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准供销表现分化，横琴仍为全市均价天花板 2021年珠海住宅市场整体供销表现板块分化，斗门为全市供销主力，其次为金湾、南湾、唐家等热门板块，其中南湾由于绿景玺悦湾、中海 寰宇天下等多个新项目入市拉高整体市场供应，同比增长257%；粤澳深合区利好落地，十字门板块火热成交带动南湾稳居区域成交TOP4；成交均价方面，横琴依旧位居全市榜首，成交均价48627元/，吉大由于市场供应结构原因，均价同比上涨27%。供应量（万）2021年2020年增幅斗门94.53 115.95 -18%南湾84.44 23.65 257%金湾67.89 106.76 -36%唐家52.22 70.67 -26%高栏港46.24 46.11 0%横琴26.62 18.37 45%新香洲12.09 9.35 29%前山8.80 3.51 151%拱北6.65 3.29 102%吉大4.54 1.91 137%老香洲0.00 12.44 -100%成交量（万）2021年2020年增幅斗门110.54 94.40 17%金湾96.14 72.37 33%唐家90.67 78.61 15%南湾71.94 35.83 101%高栏港57.56 33.48 72%横琴33.30 39.99 -17%新香洲14.76 15.53 -5%吉大6.83 3.50 95%拱北6.65 8.81 -25%前山6.54 8.54 -23%老香洲5.07 5.03 1%成交均价（元/）2021年2020年增幅横琴48627 46383 5%吉大44493 34910 27%新香洲41912 38668 8%拱北35973 41299 -13%南湾34297 31176 10%老香洲34240 34361 0%前山31021 29435 5%唐家29831 27167 10%金湾24844 22505 10%斗门15022 14469 4%高栏港11221 11078 1%2021年区域供应情况2021年区域成交情况2021年区域成交均价情况上半年去化增速，下半年供销放缓，全市库存下调，去化周期缩短0.0010.0020.0030.0040.0050.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00 60.002016年2017年2018年2021年存量（万）2019年2020年去化周期（个月）0.05.010.015.020.025.080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00香洲-南湾（十字门）金湾-航空新城斗门-湖心路斗门-新青斗门-白蕉金湾-高栏港斗门-井岸唐家-北围唐家-后环唐家-前环香洲-横琴金湾-三灶香洲-拱北香洲-新香洲金湾-红旗香洲-前山香洲-吉大金湾-滨海商务区斗门-乾务香洲-老香洲截至2021年12月31日，珠海库存479.02万，环比下跌16.7%，去化周期月11.5个月。由于上半年销量火热拉高全年去化及新增供应量持平， 全市整体库存量有所下调；全市库存主要集中在南湾（十字门）、金湾-航空新城、斗门-湖心路板块，其中南湾及航空新城近一年去化流速加快，整体去化周期缩短；主 城中心区板块由于市场供应结构导致供销有限，去化周期较长。2016-2021年珠海住宅存量及去化周期2021年珠海各区域存量及去化周期存量（万）注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准去化周期（个月）住宅市场总结与预判【2021年总结】政策市效应显现，成交呈断崖式下降；粤澳合作利好落地，区域量价表现分化上半年疫情缓解，整体市场表现火热，部分热门板块出现阶段性供不应求现象；下半年金融端收紧及大环境影响，外来客户来访量和成交量骤降， 整体市场表现疲软，四季度金融端放宽及案场价格战仍难挽颓势。整体均价呈波动变化，下行有限。区域供销表现板块分化，斗门为全市供销主 力，其次为金湾、南湾、唐家等热门板块。【2022年预判】上半年依然举步维艰，下半年盘整可能性大预计2022年上半年大概率维持今年下半年的局面，虽然年末金融端政策端有所放宽，但短期内成交量难现改观。板块分化局面将延续，依然以价格 战为成交的首要手段。唐家、航空新城、湖心路板块竞争依然白热化，横琴、十字门依然为去化热点板块。05新 开 项 目 减 少入市周期持平、去化率降低区域项目个数主城中心区5唐家4南湾7横琴1斗门7金湾8合计32斗门五洲富山园中铁建未来城奥园丽水湾居湖心明悦南光泊岸花园铭泰建粤商务中心招商华发湖心明荟金湾旭辉卓越江屿海粤海拾桂府华发滨海半岛碧桂园海纳苑华发天茂国际半岛天茂领航湾佳源印象西湖嘉远筑巢智汇广场南湾万科都会四季恒大林溪郡中海寰宇天下龙光玖榕湾绿景玺悦湾万科琴澳传奇正方云曦山横琴华发横琴湾主城颐景山庄路福星光上龙光玖云汇奥园学苑壹号鹏瑞珠澳湾云缦唐家华发悦谷高新宝龙珑寓仁恒河滨花园清能岭秀荟西部仍为新项目上市扎堆聚集地，南湾区域成东部主力 2021年全市新项目上市32个，环比2020年新项目入市数量下跌20%；主要分布在斗门，金湾，南湾区域。2021新上市项目区域分布区域2021新入市项目业态房企开盘时间拿地时间楼面价（元/）新增套数（套）去化套数（套）开盘成交均价（元/）开盘去化率主城中心区颐景山庄住宅世纪都市2021/5/1 76 15 36000 20%路福星光上住宅路福2021/5/29 31 24 34500 77%龙光玖云汇住宅龙光2021/6/26 2015/1/28 17600 28 22 40900 79%奥园学苑壹号住宅奥园2021/8/7 153 122 37000 80%鹏瑞珠澳湾云缦商办鹏瑞2021/8/25 320 27 26000 8%唐家华发悦谷住宅华发2021/5/15 2019/8/21 14602 108 81 31000 75%高新宝龙珑寓商办宝龙2021/6/19 2019/11/14 6998 42 14 20000 33%仁恒河滨花园住宅仁恒2021/6/19 2017/6/2 20000 124 20 32000 16%清能岭秀荟住宅清能2021/6/26 2019/7/19 15230 132 20 29000 15%南湾万科都会四季住宅万科2021/5/24 2020/6/10 12104 110 88 34000 80%正方云曦山住宅正方2021/6/19 2020/7/7 4243 90 11 28000 12%恒大林溪郡住宅恒大2021/6/24 1015 230 21500 23%中海寰宇天下住宅中海2021/7/22 2020/11/25 23281 330 304 45500 92%龙光玖榕湾住宅龙光2021/9/19 2021/3/4 15686 55 25 34780 45%绿景玺悦湾住宅绿景2021/9/24 152 136 43500 89%万科琴澳传奇住宅万科2021/12/1 2021/4/27 20558 235 40 36000 17%金湾区旭辉卓越江屿海住宅旭辉、卓越2021/4/27 2020/7/29 8524 147 63 27800 43%粤海拾桂府住宅粤海2021/6/18 2020/5/29 13768 186 68 28500 37%华发滨海半岛住宅华发2021/6/19 2017/11/3 17525 84 27 28000 32%碧桂园海纳苑住宅碧桂园2021/6/27 314 314 8800 100%华发天茂国际半岛住宅天茂、华发2021/8/14 2019/12/26 8174 124 69 28927 56%天茂领航湾住宅天茂2021/9/30 2019/12/4 9216 177 39 31500 22%佳源印象西湖住宅佳源2021/11/7 54 3 22000 6%嘉远筑巢智汇广场商办嘉远筑巢科技2021/11/20 126 30 14500 24%横琴华发横琴湾住宅华发2021/4/16 178 178 46000 100%斗门区五洲富山园住宅五洲2021/1/23 90 30 8300 33%中铁建未来城住宅中铁建2021/4/24 2019/12/10 4762 128 52 18600 41%奥园丽水湾居住宅奥园2021/7/10 96 12 19153 13%湖心明悦住宅招商、华发、卓越2021/9/30 2020/12/10 8211 264 43 18250 16%南光泊岸花园住宅南光2021/10/22 2020/6/23 11635 170 6 19000 4%铭泰建粤商务中心商办铭泰2021/11/20 93 68 10800 73%招商华发湖心明荟住宅招商、华发2021/11/27 2020/12/22 8090 102 17 17500 17%数据来源：珠海研究院品牌房企为各区域入市量奠定基础，入市供应量占七成以上 2021年全市新项目上市32个，其中品牌房企22个；开盘新品去化率41%，新品成交均价27416元/。0510152025303545佳兆业金域都荟金湾宝龙城 万科第五园 中海十里观澜世茂港珠澳口岸复地星愉湾 高新宝龙城 湖心金茂悦 建发央璟万科滨海大都会华润公元九里 恒大滨江左岸 鹏瑞金玥湾 恒大滨江左岸中国铁建国际城 龙光玖誉湾中国铁建湖心公馆 碧桂园华发滨海天际万科云城招商雍华府 保利百合公馆华发国际商务中心 中冶逸璟公馆 招商依云华府2020年入市周期集中在10-16个月之间入市周期（月）33 33 34 34 353016个月以下占64% 23 2414 15 15 15 1612 12 12 12 1310 10 10 117 16个月以下占64%新项目入市周期与2020年基本持平，维持在6-16个月相比2020年项目周期基本持平，入市周期在16个月以下的项目归属片区为南湾（十字门）、湖心路及航空新城片区；唐家北围片区入市周期有 所拉长。6注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准7 8 9 9 11 11 12 12 16 16 20 21 21 23355010152025303540 39 40龙光玖榕湾万科琴澳传奇中海寰宇天下旭辉卓越江屿海湖心明悦湖心明荟正方云曦山万科都会四季粤海拾桂府中铁建未来城南光泊岸花园华发天茂国际半岛华发悦谷天茂领航湾清能岭秀荟仁恒河滨花园华发滨海半岛2021年入市周期集中在6-16个月之间45 43 地价占房价比值基本稳定在30-50%，地房比为健康状态30%以下占比21% 30-50%以下占比47% 50%以上占比32%0%10%20%30%40%50%60%70%05000100001500020000250003000035000400004500050000正方云曦山中铁建未来城华发天茂国际半岛天茂领航湾旭辉卓越江屿海高新宝龙珑寓万科都会四季龙光玖云汇湖心明悦龙光玖榕湾招商华发湖心明荟华发悦谷粤海拾桂府中海寰宇天下清能岭秀荟万科琴澳传奇南光泊岸花园仁恒河滨花园华发滨海半岛2021年全市新上市项目地价占房价比值楼面价（元/）注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准开盘成交均价（元/）地房价比值20401801601401201008060嘉远筑巢智汇广场 高新宝龙珑寓铭泰建粤商务中心 鹏瑞珠澳湾云缦路福星光上五洲富山园 万科琴澳传奇华发悦谷 碧桂园海纳苑 清能岭秀荟 天茂领航湾 恒大林溪郡招商华发湖心明荟 南光泊岸花园正方云曦山中铁建未来城 奥园学苑壹号 龙光玖云汇旭辉卓越江屿海 万科都会四季 华发横琴湾 湖心明悦仁恒河滨花园 华发天茂国际半岛粤海拾桂府 华发滨海半岛 龙光玖榕湾 奥园丽水湾居 中海寰宇天下 佳源印象西湖颐景山庄 绿景玺悦湾0%20%40%60%80%100%120%南光泊岸花园佳源印象西湖 鹏瑞珠澳湾云缦 正方云曦山奥园丽水湾居 清能岭秀荟 仁恒河滨花园湖心明悦 招商华发湖心明荟万科琴澳传奇颐景山庄天茂领航湾 恒大林溪郡嘉远筑巢智汇广场 华发滨海半岛 五洲富山园 高新宝龙珑寓 粤海拾桂府 中铁建未来城旭辉卓越江屿海 龙光玖榕湾华发天茂国际半岛华发悦谷 路福星光上 龙光玖云汇奥园学苑壹号万科都会四季 绿景玺悦湾 中海寰宇天下 华发横琴湾 碧桂园海纳苑受市场冷淡影响，首开去化率持续低迷；80-120为新项目入市面积段主基调整体首开去化率41%，首开去化率低于45%占比68%；斗门片区首开去化率均低于41%，为珠海各片区最低位。新项目入市面积区间跨度较大， 80-120刚需改善混合型面积段受各大房企青睐。新项目上市开盘去化率新项目入市面积区间注：研究院（珠海）监测数据，仅供参考；最终以各项目或政府公布数据为准斗门世荣峰景广场科创中心华发未来城市花园华发智造小镇华发海港新城星河丹堤花园星河山海湾花园旭日御龙花园忠信湖畔名轩颐阳蓝湾花园艺豪花园湖心印象花园海伦堡玖悦云府恒隆御景花园方直西岸花园数据来源：珠海研究院金湾平沙万华项目京华家和花园港毅花园海誉雅阁翠湖香山鸣沙苑汇华南水湾花园海伦堡玖悦珑湾良居华府庆隆御府新澳半岛一期新澳半岛二期新澳半岛三期金铭豪苑众雅花园银鹰花园定安雅苑南湾保利琴澳大都汇珠光锦城华园信悦湾华发水岸新城锦润国际大厦华发四季云山横琴法拉帝亚太中心港澳金融中心保利华南总部大厦深蓝视界广场颂琴主城汇基商务大厦珠澳广场珠海万菱环球中心佳源华策海韵星湾华润悦海幸福里华发香山湖畔苑唐家颐璟名庭格