创 造可持 续价 值房地 产与环 境 、社 会及管 治 （ESG ）02创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）目录 摘要 04房地产行业环境 、 社会及管治洞察 #1 可持续金融信息披露 05 #2 中国和欧盟的气候变化计划 09 #3 基于ESG的房地产投资管理 11 #4 房地产去碳化 13 #5 房地产行业ESG数据管理 16 #6 反思尽职调查 ESG对并购的影响 19 #7 ESG驱动房地产价值 21 #8 房地产行业ESG标准 24 #9 ESG理念下的绿色租赁 27 ESG利好所有房地产利益相关者 3203创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）04创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）摘要房地 产行业环 境 、 社 会 及 管治洞察ESG 成 为 行业 热词 ： 这 对房 地 产 行 业 有何 影 响 ？监 管 机 构 的 强制 要求 、 投资 者的需要以 及社 会 的期 待 使 得可持 续发 展已经 成 为各 行业的 一 项 战略 要务 。 考 虑 到建 筑 领域在 中 国的能源消 耗和二氧 化 碳 排 放中 占 比 较 大 ， 房地产 行 业 对 气 候 的影响也 必然受到各 方的关注 。与此同时 ， 灵活的ESG 战 略 会 促进房 地 产 行 业 的 增 长 并提升 价 值 、 推 进 业务 的 发 展 。 本报 告 介 绍 了九 位 房 地 产 行 业 专 家 的 相 关 观 点 ， 其中 来 自 德 勤的 行 业 专家 及ESG专家讨 论了针 对 不 同 角 色 ， 如 金 融专家 、 业主 、 房地 产 开 发商 、 投资者 、 房地 产 信 托 基 金 、 设 施和资产管 理者 等 ， 在当前环 境下的 机 遇 和 影 响 。 其中 ， 主要 讨 论 的一 个 话题 是当今 不断变化的监 管环 境 。 在中国 提 出2060年 碳中和 的 大目标下 ， 中 国的角色显得 至 关 重要 。 本报告 首 先 关 注 了可持 续金 融 信息披 露 和 房地 产行业的 气候 变化计 划 。 从 运营 和战 略 影 响的角度 ， 专 家 们 还 讨 论了ESG投资管 理 战 略 的实 施 ， 以及ESG数 据管 理的挑 战 。 本 报告中有专门 一 部 分 阐 述ESG驱 动 房地 产行业价 值 的 增 长 。此外 ， 在权衡ESG 的必要性和 机 遇时 ， 采用整 体 视角也很 关 键 。 这种 观 点不仅需 要考虑ESG 中的 “E- 环境”，也需 要 同时 考虑 S 社会 和 G- 治理 。 除了气 候 变 化 等 紧 迫 的 环境问题 外 ， 社 会 和 治 理问题也不能被 忽 视 ， 只 有 全 面 考 虑才 能 实 现为 房 地 产 企业 制 定真正的可持 续 战 略 。 报告 其他部 分 进 一 步 讨 论 了 日 趋 重要的绿 色租赁以 及 房地 产在 整个 资 产 生 命 周 期 中 去 碳化的挑战 。期 待本 文 能 为您提 供 有益 的启 发 。 如 有任 何 问 题 ， 欢 迎随 时 与 我 们联 系 。此致 ，罗远 江房地 产行业 全 国 领导 合 伙 人德 勤中国谢安气候 与 可 持 续发 展 服务主 管 合 伙 人德 勤中国05创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）#1可持 续金融信息披 露冯文珊合伙人| 风险咨询德勤中国.hk黄立豪副总监| 风险咨询德勤中国.hk伍芬琳高级经理德勤中国专家06创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）监 管者 、 投资者 、 利 益相 关 者及公众正 越 发 要求 企 业 承 担 可 持 续 行为责任 。 最近 的 立 法 动 态 凸 显 可 持续 发展问题的重要性 ， 反 映出迫切 需 要减 轻气 候变化相 关 环 境 风 险 。引， 引入ESG 管治和 气 候变 化 ， 并将所有社 会关键 绩效 指 标 （KPI ） 从 建 议 披 露改为 “ 不 遵守就 解 释”。展 望未 来 ， 港 交 所 作 为成 员参 与的 绿 色和 可持 续金融 跨 机构 督导小 组 已 宣布 ： 拟于2025 年或 之前强制实 施 符 合TCFD 建议的 气 候 相关信息披 露 。 港 交 所 已于2021年11月发 布 气候 披 露 分 步 指 引支 持 这一举措 。香 港 证 券及 期 货 事务监 察 委 员会 （ 证监会 ） 对绿 色或环境 、 社 会及管 治 （ESG ） 基金 的 披 露 要求为防止资本 市 场 “ 洗绿 ” 行为 ， 证 监会 于2019 年4 月 向认 可 单位信 托和互惠基金 的管 理 公 司发出通函 ， 强制 要求其 在2019 年12 月31 日前在 发 售文件中披 露 投 资重 点 、策略 、 相 关 风 险 等方面的 信 息 。2021 年6 月 ， 证 监会 进 一 步 提高此类 披 露标准 ， 增 加了资 产 配 置 、 参 考基 准等方面的披 露 ， 自2022 年1 月1 日起 生 效 。 除发 售文件 外 ， 绿 色 基金或ESG基金 也应 通 过 适当的 方 式 （ 如年度 报告 ） 披 露 其在ESG 重点的实 施和实现以 及尽职调查方 面 的 政策 及做 法 等 。香港 证券 及 期货 事务 监察 委 员 会 （ 证监会 ） 对 基 金经 理 管 理及 披露 气 候相 关风 险的 要求 。除 绿 色或ESG基金 外 ， 证 监 会 还要 求 管理集体 投资 计划的 基金 经 理在 投资和 风 险管 理 过 程中考虑与气候 有关 的 风 险 ， 且大型基 金 经 理 必须于2022 年8 月20日前 对大 型 基金 作进 行 相应 披 露 。 基金 经 理 必须 妥 善应 对 气候 问 题 ， 在 投 资管 理中考虑气候 风 险 ， 并 将 气 候 风险 纳 入 风险 管 理框架 。中国 香 港香港 交 易 及结 算所有 限 公 司 （ 港交 所 ）发布 环境 、 社 会及管 治 （ESG ） 报告 指引 港交 所 于2012 年首次 推出 ESG报告指引，指 导自愿 披 露ESG信息 ； 2015 年 ， 实施 分 阶段 强制 性 披 露 ， 例 如要求 从2016年1 月1 日起 强制 披 露定 性 环 境 和 社 会 信息 ， 从2017 年1 月1 日起 强制 披 露定 量 环 境数据 。鉴 于 全球报 告 标 准 趋 同 ， 气候 相 关 财务 披露工作 组 （TCFD ） 建 议 的 框 架 成 为主 流 ，港交 所在2019 年进 一 步 补充 ESG报告指07创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）中国内地中国内地A股 上市公司的ESG信息披 露 主要 受 政 府指 导 靠 政 策驱 动 ， 证 券 交易所 颁布了详 细 的 实 施 指引 。上 海证 券 交易所 （ 上交 所 ） 和 深 圳证券交易所 （ 深交 所 ） 均 未 强制 要求关于 气候 变化/ 环 境信 息 的披 露 。 两者 分 别于2006 年和2008年 发 布 了上 市 公 司 社 会 责 任 指 引 ，要求企 业 承 担 社 会 责 任 ， 并鼓 励 披 露 环境 和 社 会 责 任 信息 。 2022 年1 月7 日 ， 上交所对 上海 证 券 交 易 所股 票上 市 规 则 的若 干 条 款 进 行了修 订 ， 要求 上市公司 积 极实 践可持 续发 展 、 承担社 会 责 任 、 加大生物 和 环 境 保 护力度 。1 此外 ， 上交 所 要求上市公司应当 按 规 定 披 露履 行社 会 责 任的情况 。中国内地 监 管 机 构以下是中国内 地ESG信息披 露政 策 更 新情况 ： 2003 年 ， 中华人民 共 和 国 生 态 环 境 部 （原国家环保 总 局 ） 要 求 被列入 省 级 环 保部门严重污染 企 业 名单的 企 业 应当对企业污染排 放 状 况 及 环 保 措 施 进行 信息披露 。 2016 年 中国 证 券监 督 管 理 委员会 （ 证监会 ） 发布的上 市 企 业年 报 及 半 年 报内容与 格 式 准 则中提 到 ， 属 于环 境保护 部 门公 布 的 重 点 排污单位 的 公司 及 其子 公司应当 根 据 相 关 法 律 要求强制 公 布 有关环境 信息 。 2021 年6 月 ， 中华人民 共 和 国 生 态 环 境部 发布了 环 境 信 息依 法 披 露制 度 改革方案， 将到2025 年 基 本形 成 强 制 性环境 信息披 露制度 定 为 主要 工 作 目 标 ， 要求 证 监 会 进 一 步对 上 市 企 业 信息披 露有关 文 件 格式 进行 修 订 ， 将环 境 信 息 强制性 要求加 入 到 上市企 业申报 规 则中 ， 并在 招 股书 等申报 文件中落 实 。 2021 年6 月证 监会 发布了 公 开发 行 证券的 公 司信息披 露内容与 格式 准 则第2号 年度 报告的内容与 格式 （2021 年修订） 和 公 开 发 行 证券的 公 司信息披露内容与 格式 准 则第3 号 半 年度 报告的内容与 格式 （2021 年修 订）。 相较于证 监会2017 年发布的 年 报格式 准 则，年 报格式 准 则 （2021 修订） 进 一 步明确 了上 市 企 业 ESG信息披 露 标 准和 格式: 环境 ： 要求企 业 披 露定性 、 定 量的 排污 信息 、 报告期内因环 境 问 题 受 到的行政 处 罚情况 。 鼓 励 企 业披 露所 采 取的减 少 碳排放 措施 及 减排效果 ， 引导企 业提高 对环 境保护 及减 排降碳的关注度 ； 社会 ： 将原 本要求 披 露的 “ 履行扶贫社 会 责 任 的情况 ” 变 更为 “ 巩固脱贫攻坚 、 乡村 振 兴 等工作 情 况”； 管治 ： 提 出了公 司 关 键 利 益 相 关 方 的信 誉及信用管 理 ， 完善 企 业内部多维度 监管和 定 期 审 核 评 估 ， 强 化 了企 业对 投资者的管 理 。2022 年1 月4 日 ， 生 态 环 境 部 发布了 企业环 境 信息 依 法披 露 格式 准 则（ 自2022 年2 月8 日起 生 效），规 定 了企 业 年 度 及 临 时环 境 信息披 露报告的 内容 和 格式包 括企业环 境管 理 信息 ， 污染 物产生 、 治 理与 排放信息 ， 碳 排 放信息 ， 强制 性 清 洁生 产审核信息 ， 生 态 环 境 应 急信息 ， 生 态环 境 违法 信 息等 。2对于房地 产行业 ， 住 房和 城乡建 设 部于2019 年 发布了 建 筑碳 排 放计算 标 准，明 确了建 筑 物 排 放 的 定 义 、 计算边界 、 排放 因 子及 计 算 方 法 ； 2021 年 ， 发布了国家标准 建 筑 节能与可 再 生能 源利用通用规范 的公 告3， 宣布 本 规 范 为强制 性 工程 建设 规范 ， 自2022 年4 月1 日起 实 施 。 关键 性进 展 包 括 制 定 明 确 强 制 性 的碳排放 强 度和 节能 率 标 准 ， 并将 建 筑 碳 排 放 计 算作为强制 性 要求 。房地 产 行业 的 机 遇与 挑 战上 述法 律 法 规 为 房 地 产 资产管 理公 司 创造了机 遇 和 挑 战 ： 机 遇在于实现 产品差异化 ， 其 不仅 涉及 环 境 领 域 ， 还 涉及 房 地 产项目对 群 众 ， 尤 其是 需 要支持 和 稳定的 低收 入 人群 和弱势人群 的 社 会 影 响 ； 挑战 则在 于 如何收 集 房 地 产资 产数据 以 满 足 披露 要求 ， 以 及 如 何 确 定 必 要的资源和 专 业知识 以 将可持 续性 风 险 有 效 整合 进尽职调 查政 策和流 程 。1, 08创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）除 房 地 产 资产管 理公 司 ， 还 有一 个由 投 资者 、 融资人 、 合 作 伙伴 （ 如物业和 设 施 管理 公司 ） 以 及 房地 产产品 外 部 供 应 商 （ 如项目开发 商 和 建 筑 材 料 供 应 商 ） 组 成的生态系统 ， 共 同 构 成了房 地 产 价 值 链 。 虽然这些法 律 法 规 直接 影 响房 地 产 资产管 理公司 ， 但与可持 续 性有 关的 报告和 透明度要求 必须 在 整 个 价 值链 上实现 。可 持 续性 风 险的 影响不 仅 由 房 地 产 的经营决 定 ， 也 取决于投资战 略和 基金管 理活动 。 基金 和资产管 理公 司必 须 与价 值 链 上的 经营 参 与者密 切互动 ， 共同面对 数 据 收集 和 可持 续 性 影 响测量的 挑 战 ， 以满足 新的 披 露 要求 。 房地 产 价 值链 上的 每 位参 与者期望在其 自 身 政 策 和 运营实 践 中 支持基 金 的产品差异化 和 可持 续发 展 战 略 。房地 产行 业 存 在一 些不 利的可持 续 性 影响指 标 。 其中一 个 是 化石 燃料 对 房地 产 资产 的敞口 ， 通 过 参 与化石燃料 开 采 、 储存 、运输或制造的房 地 产 资产的投资 份 额 衡量 ； 第 二 个是 能源效 率 低 下 型 房 地 产 资产的 敞口 。 房 地 产 资产管 理公 司必 须 用合 适的资源和 专 业知识衡 量 这 些指 标并进行有 意 义的 信息披 露 。 各 国 缺 乏一 致 和 可比较的数 据 ， 难以 完成 测 试 所 需的 对建 筑性能的 衡 量以 及 为性 能 最 佳 建 筑设 定合 适的阈 值 。因此 ， 房 地 产 资产管 理公 司必 须快 速 应对 挑战 。此外 ， 德 勤中国 还 在2020年对 香 港上市公司的ESG信息披 露 进行 了 分析 ， 结果 显示房地 产行业的 环 境 数 据 披 露 相 对成 熟 ， 但在 社 会 数 据 方面 （ 如 职业 健 康 和 安全 ） 仍有 不足 。 因此 ， 建 议 房地 产 参 与者加 强其ESG数 据 机制 ， 全面考虑ESG三因素 。09创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）#2中 国和欧 盟的气 候变化计 划是 否 利好房地 产公司 ？Matthias Schmidt高级经理| 审计及鉴证德勤德国mattschmidtdeloitte.de黄立豪副总监| 风险咨询德勤中国.hk冯文珊合伙人| 风险咨询德勤中国.hk伍芬琳高级经理德勤中国专家10创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）中国 气候 变 化目标 和 政 策2020 年9 月22 日 ， 国家 主 席习近平 在 第七十五 届联 大 会 议 上 发表 重要讲话 时 宣布 “双碳目标”， 即中国 将力 争 于2030年前二氧化 碳 排 放 达 到 峰 值 ， 努力 争 取在2060 年前实现碳中和 。 这表 明 中 国致力 于 强化国家自主 贡 献 （NDC ） 并 在 全球 气 候管 治 中发 挥 积 极 作用 。 中国 还 形成了 “1+N ” 气候政 策体系 ， 在 总体 框 架下协调 和实 施 特 定行业 政 策 。2019 年2 月14 日 ， 国家 发 改委 、 生 态环 境部等 七部 委4联 合发布 绿 色 产业 指 导目录 （2019 年版）， 重点对 节 能 环 保 、 清洁生产 、 清 洁能源 、 生 态环 境 、 基础 设施 绿色 升级 和绿 色服 务 等 产 业提 供 政 策和财政 支持 。“ 十四五 ” 规 划 时期 是 实 现中国 环 境 政 策的 关 键 时期 。 2020 年10 月29 日 ， 中国 共 产 党 第十九 届中央 委员会第五次 全 体会 议 通 过 了 中共中央 关于 制定国民 经 济和 社 会发 展 第十四个五年规 划 和 二 三 五年远 景目标的建 议，2021 年3 月 正 式 发布十四五规 划和2035年远 景目标 纲 要 。 该 规 划纲要 规 定了到2030 年 实现碳 排 放 峰 值和到2060 年实 现 碳 中 和 的路 线 图 和 约 束性指 标 ， 实 施 以 碳 强 度 控 制 为主 、 碳排放 总量控制为 辅的制度 ， 支 持 有条 件 地方 和 重 点行业 、 重 点 企 业率先 达 到 碳 排放峰 值 ， 制定单位GDP碳排放 降 低18%的约束性指 标 并 提倡低 碳 城 市 建 设 ， 发展 “ 智能 ” 建设 及 使 用 绿色 建材 。 2021 年12 月29 日： “ 十四五 ” 土壤 、 地下 水 和农 村 生 态 环 境 保 护规 划 旨在 通过 绿 色低碳 的 恢 复措 施在2035 年前 加强对 农 村 和 农 业 环 境以 及 土壤/地下水质量 的 保护 。同时 ， 为支 持 中国内地 上 述 举 措 ， 香港 特区 政 府在2021 年10月公 布 香港2050 年气候 行 动 蓝图， 以 “ 零 碳排放绿 色 宜居持 续 发 展 ” 为愿 景 ， 实现2050年 碳中和 的目标 。 为此 ， 香港 特区 政 府必须 力争在2035 年 前 把香港的 碳 排 放 量 从2005 年的 水平减半5。在 蓝 图 阐述的 四 大 减碳 策 略中，“ 节能 绿建 ” 与房地 产行业 最 为相 关 。 它通 过 推 广绿 色建 筑 、 提高 建 筑能源效 益 和加强实行 低碳 生活 ， 减 少建 筑物的整 体 用 电量 。目标 是 在2050年前 或 之前 ， 商业 楼 宇用电量较2015 年 减 少三 至 四成 ， 以 及住宅 楼 宇用 电量 减 少 两至 三成 ； 并在2035 年或 之前 能 达 到以 上目标 的 一 半 。同时 ， 环 境局 （ 中国 香 港 ） 在2021 年10 月推 出了 “ 碳中和 ” 合 作 伙伴 计 划 ， 以争取 商业界对2050 年碳 中 和 目 标的支持 。 目前 ，有60个 合 作 伙伴加 入并承诺 支 持 该目标 ，且其中有许 多来 自 房地 产 开 发 领域 。 该计划 鼓 励 合 作伙 伴设 定 目 标和 时 间 表 ， 以支持 包 括但 不限 于 可再生 能源 、 绿 色建 筑 和绿 色交 通 的实现 。4, 国 家 发 展和 改 革委 员 会 ， 国家 生 态 环 境 部 ， 住 房和 城 乡建 设 部 ， 工 业 和 信 息化 部 ， 自然 资 源 部, 国家能 源 局 ， 及中国 人 民 银 行 。 info.gov.hk/gia/general/202110/29/P2021102900607.htm5, info.gov.hk/gia/general/202110/29/P2021102900607.htm欧 盟 和 中 国是世 界 上最 大的 两个 经 济体 及 温 室 气体 排 放 者 。 欧 盟于2021 年7 月14日提 出应 对 气候 变 化 的 一 揽子计划 ， 中国 也 制 定了相 关 方 案 ， 详见下文 。 这 些 计 划 都 经 过长 期 讨 论 ， 预计需要多年 才 能完全实 施 。 众多政 策 制定者 肯 定 这些 计划是 应 对 气 候 变化的重要步 骤 ， 但 一 些 环保 主 义者 认 为该 等 建 议 还 远 远 不够 。11创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）#3基于ESG的房地 产投资管 理 罗远江合伙人| 房地产行业全国领导人德勤中国.hk梁颖珊经理| 全国行业规划德勤中国.hkNina Schrader总监| 管理咨询服务德勤德国nschraderdeloitte.deHendrik Aholt总监| 管理咨询服务德勤德国haholtdeloitte.de专家12创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）如 何借助ESG 定 义 和 建 立 前瞻 性 企业在 过去几 年里 ， 以ESG 为 重点 的 房 地产 基金 越 发引人 注目 。 有的 公司已成 功 转 型 为可持 续发 展 的房地 产投资管 理公 司 ， 而有的 公司却 没有为此做 好 准备 。部 分房地 产 投 资 管 理 公司近 期 的 主要工作是 确 保 实 施 强制 要求 但 在 执行中更多 地 是 按 照要 求逐项检查 ， 而 不是将ESG潜 力 整合 进其 长 期 战 略 。 但 有一点可以明确 ： 房地 产投资管 理公 司现在 必须 做出反应 ， 为其未 来 业务 打 造 坚 实基 础 。 第一 步就 是 确定其ESG 目标 水平 ， 即必 须明确是否愿 意以 及 在多 大程 度 上将ESG标 准整合进 其价 值链 。 这 些问题 远 远 超出 了 对要求的 考虑 。为遵守 巴黎 协定， 到2030 年 ， 每单位建筑 面 积 全 球 平 均 建筑 能耗 强 度 必 须 减少至 少30%6， 这 是 一项巨 大 的工程 。 因此 ， 房 地 产 行 业 成 为 政治 家 和监管者的关注焦 点 ， 面临着持 续 压 力 。监 管 机构 对 房地 产投资管 理公 司提出 了更高 的 披 露 要求 。 他 们 制 定 出执行更 高 的 透明度并 为 环 境可持 续 活 动划定标 准的法规 ， 使 投资产品具有更 好的 可 比性 。 这些法 规 为行业 设 定了新 的 步 伐 ， 要求 房地 产投 资 管 理 公司调 整 其 业务 。但 推 动 行 业向更 可持 续 和 透明战 略 转 变的 不仅仅 是 法 规 。 两年前 ， 联合国 环 境 规划署 金融行 动 机构 、 Brentall Kennedy 和加 拿 大 房 地 产 协会 对管理 超 过1 万亿 美 元资产的44 家 基 金 管 理 公司 、 资产管 理公 司和 房地 产投资 信 托 公 司进行 了 一项 研 究 ，发现83% 的 受访者 称 投资者 越 来越多 地要 求披 露可 持 续性 业 绩7。 从 那时起 ， 这一趋 势 稳步发 展 。 因此 ， 我们 预计ESG 或可持 续 产品的 数 量将增 加 ， 可持 续 战 略将进一 步加 速 ， 随 着全 球绿 色 基 金 的 增 加 ， 中国的 传 统 基 金将面临 压 力 。毋庸 置 疑 ， 为应 对 这 种 市 场 转 变 ， 房地 产投资管 理公 司必须制定并 实 施 可持 续发展战略 ， 为其未 来 业务奠 定 深 厚 基 础 ； 否则 ， 可能 会 遭 受 声誉 损 失和 投 资 者 需求下降 。 虽 然 不 建 议 这 些 公司 仅 提 供ESG 影响 相 关的产品 ， 但投资管 理公 司 需 确 保 对ESG在 产品 、 资 产 和 组 织中的 实 施 程 度 有清 晰的认 知 。目前 ， 许 多房地 产 投 资 管 理 公司正试 图 将自己打 造 成 “ESG参 与者”。 部 分原因是 他们 想 给产品 贴上 绿 色标签 ， 但 缺 乏 涉及 整个 企 业的 明确长 期 战 略 。 他 们把监管 合 规视 为第一 要 务 ， 在 某 些 情 况下忽 略了制 定长 期战 略 。 一 些 公司 似乎将 其 大部 分 精力用 于 应 对由新 监 管 要 求和长 期否 认ESG 重要性 而引 发的 风 险 。在当前 形 势下 ， 新 的 监 管 要求 频 出 ，市场 不 断变 化 ， 房 地 产投 资管 理 公司（REIM ） 需 要将ESG因素 纳 入 其长期战 略 。除了单 纯 的 合 规 性 ， 由 此 带来的基 金和 产 品 的透 明度和可 比 性为 管 理公 司提 供了新 的 增 长 机会 。为开 启 旅 程并 成长为前 瞻 性 企业 ， 房地 产投 资管 理 公司应 该 确 定 其ESG 目标 水平 ， 然 后 开发 产品 并对 流程 进 行相 应调整 。6, 全 球 建 筑 建 设联 盟 （2018 年），wedocs.unep/bitstream/handle/20.500.11822/27140/Global_Status_2018.pdf?sequence=1&isAllowed=y.7, 联合国 环 境 规 划署 金 融 行 动 机 构 、 Brentall Kennedy 和加 拿大 房地 产 协 会(2019),unepfi/wordpress/wp-content/uploads/2019/03/Global-ESG-Real-Estate-investment-Survey-Results.pdf.考 虑房 地产 投 资管理 公 司 的 目 标水 平 ，制 定可 持 续 的ESG 战略要 弄清 楚 这些 情 况 ， 关 键 是 要 在 公司 、 产品 、 资 产 和 数 据 层面定 义可 持 续 的ESG 战略 。 首要任 务 应 该 是明确ESG 目标 水平 ，即 房 地 产 投 资 管理公 司 应该 明 确 他 们是 否愿 意以 及 在多 大程 度 上将ESG标 准整合 进其价 值链 。 为此 ， 需要回答 ：1. 是否 希望管 理/ 销售ESG 产品 ？2. 是否 仅 想扮演采 纳 者角色 ， 还 是希望扮演 先行 者 角色 ？为战 略 实 施 奠 定基 础解决 了 上述 问 题 ， 各 个 公司应 根 据 其目标水平制 定ESG 战略 。 首先 ， 明确整个 价 值链中的 具体 措 施 。 虽 然 不 想专 注于 管 理/销售ESG 产 品 的公 司 只 需遵 守 特定的监管要求 ， 但 扮 演 采 纳 者 或 先行 者 的 公司早已想 到了更 好 的 方 案 。 其次 ， 对已确 定 的 措施 进行 优 先 级 排序 ， 制定切 合 实际的时间线 ， 并 指 派相 关 人士负责实 施 。 最后 ， 建立指导 模 式以 衡 量 在 实 施 期间 和 之 后的绩 效 和成 就 。总之 ， 房 地 产 投资 管 理公 司 明确 和实 施具体的ESG 战略 将 为 打 造 前 瞻 性 企业 奠 定基 础 并获 得竞 争 优 势 。 我们 清 楚 地看到 ，拥 有成 熟ESG 战略 的 企业 对 各 种 利 益 相关者 （ 从 员工 、 投 资 者 到 业务 ） 的 吸引力不断 增加 。 因此 ， 当房地 产 投 资 管 理 公司在应 对ESG 问题 时 ， 应 考虑明 确 和实 施 前瞻 性 企业 的 长期 战略 ， 而 不是 只 关注 监管 合规 。13创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）#4房地产去 碳化罗远江合伙人| 房地产行业全国领导人德勤中国.hkTomasz Gasinski总监| 风险咨询德勤波兰专家14创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）房地 产 去 碳 化目前 ， 欧 盟约有75%的建 筑是 非节 能建筑 ， 到2050 年 ， 8595%的 现有 建 筑仍 在使用 。 与此同时 ， 在 香港 ， 建 筑 的 耗电 量占香港 总 耗 电量 的90% 左右 ， 建 筑 的碳排放量占 香 港总 碳 排 放 量 的60% 以上8。 因此 ，提高 现 有建 筑的能源效 率 ， 对于到2050年 实现碳中和 至 关 重要 。 房地 产 去 碳 化 的另 一关键 部分 则 是新 建 筑 的建 设 。如果我们 对建 筑物的整 个生命 周期 （ 大约50年 ） 予以 考 量 ， 将发 现 来自建 筑行业 的公司 （ 建 筑公司 和 房地 产 公司 ） 必然会对建 筑物的 设 计 、 施工 、 使用 、 翻新 和拆除等不同阶段 产生 影 响 。此外 ， 建 筑物的 碳 足 迹 有 两 种类 型 ： 运营碳 和 隐含碳 。 运营 碳 足 迹 指由于 建 筑物 使用 过 程 中 直 接 产 生 的碳排放 。 隐含碳 足 迹则与 建 筑 材 料 和 产品的 生 产 、 运输 和施 工过 程有关 。设 计和施 工碳 效 率 结 果 与建 筑 设 计 阶 段的决 策 显 著相关 。中 国 政 府尚未 就 绿 色 建 筑制定 约束性 标准 或 碳 排 放 控 制目标 。 然而 ， 低碳 要求已被纳入 评 估和 评级 过 程 。 例如， 绿 色建筑评 价 标 准（ GB/ T 50378-2019 ）9根据水 、 空调 、 照明 、 建 筑 材 料 等方面的 节能指标 ， 对 建 筑的 资 源节 约性能进 行 评 级 。为达 到节能 目 的 ， 对于中国 来 说 ， 在设 计和 施工 规划 阶 段 制 定 碳 排 放 规 则 至关 重要 ， 建 筑 设 计师和项 目 规 划者对 此 拥有 多种选择 ： 增加 生物 基 材 料 （ 木材 、 粘土 、 羊 毛 甚至秸秆 ） 的 使 用比例 ， 这 些材 料通常在当地即可买到 。 关 注 更 多主 流 材 料 的 碳 足 迹 。 基于 “ 从 摇篮 到摇篮”（ C2C ） 的可持 续理念 ， 使用模 块 化技 术以减 少 高达40%的 环境足迹 ， 和/ 或 预 先规划 建 筑 拆解阶段 。 依靠BIM技 术 提高 效率 ， 并构 筑 “ 未来材 料库”（ 即50多年后拆 解 建 筑 时 ， 哪些材 料 仍 然可用？）。 太 阳 能电池 板 、 热泵 、 热 网 等 现 场 发电项目所 有者 已 将 这 些 碳 排 放 控 制目标转 化 为具体 规 范 。 这 只 会加强投资者对绿 色资 产本 已强 劲 的 需 求 。 因此 ， 欲有别 于竞争 对 手 ， 制定碳 排 放 规 则至 关 重要 。使用建 筑 物 去 碳 化 主要 侧 重于 在设 施 使 用方面实 现 净零 排 放 。 就 现有 建 筑而 言 ， 可通过 重 大改 造 、 可 再 生能 源利用、“ 绿 色能源 ” 采购 、 高 效 管 理 系 统部 署以 及向非 碳供 暖 制 冷 能 源 过 渡 来 实 现 这一目标 。 然而 ， 碳 效率结果与建 筑物 设 计 和 规 划 阶段的决 策密 切 相 关 。 不 过 除了 这 些 阶 段 ， 还可 以 从 如 下几个 方 面 加 以 改 善 。首先 ， 从 生 命周期的角 度 考虑 ， 只要能源效率良 好 ， 则尽 可 能 延 长设 施 的使 用 年限 。 有时 ， 在 无需大 规模翻 新 和 改 造的情 8, enb.gov.hk/sites/default/files/pdf/EnergySaving_EB_EN.pdf9, 2019%20%E7%BB%BF%E8%89%B2%E5%BB%BA%E7%AD%91%E8%AF%84%E4%BB%B7%E6%A0%87%E5%87%86.pdf 况下 ， 改 变 现有 建 筑 的用途 也 不失 为一 个好的解 决 方案 。 这可 减 少施 工和 重 建 过 程中的 碳 足 迹 。第二 ， 增 加 建 筑 的 使 用强 度 。 事 实上 ，许 多 建 筑 只有一 种 功 能 （ 即 办 公室 或 住房）， 从 而 在 白 天和晚 上 只 被部分 使用 。鉴 于 建 筑 物 的 涂 层已 发 生 显 著 改善 ， 因此 ， 在夜间通 过智能通 风系统将暖气或冷 气 从 办 公室 转 移 到 住 房 ， 可 节约 大 量能源 。第三 ， 物联网 （IoT ） 是发 展 最 迅 速的技术领 域 之一 。 其 可 通 过 控 制目前无 人 居 住 房间 的 照 明 和 温度 来 减 少 能耗 成 本 。 人们凭 借 物 联 网 系统 可 在 任 何 地方 通 过 手机或平 板电 脑 控 制 建 筑 物 的 基 本 功 能 。 楼宇中 央 管 理器 可以 根 据居 住者的需要进行调整 ， 因此居 住者 外出 时 ， 不 必要的设 施将被关 闭 ， 而在其到家 之前 ， 这些设 施又将重 新准备就 绪 。 然而 ， 业主 是 去 碳化 过程中的 关 键 纽 带 。 业 主将负 责 做 出与 建 筑设 计 及 其 后 续使 用相 关的大部 分 决 策 。 因此 ， 必 须 提高业 主的房 产管 理技能 及 其对去 碳 化 的了解 和 认识 。翻新 “ 每 年 只 有 少量 建 筑进 行 了 节 能 翻 新 ， 因此 ， 采取 有 效 措 施对 于 中 国 在2060 年前实 现 碳中和目标 至 关 重要”。如 果 业 主在翻 新 项目开 始 时 没有考虑 到各 个节能 单元 的 整 体 性 （ 如同时 解 决 屋 顶和阁楼 、 通风 、 窗户 、 供 暖和 热水 、 墙壁 、地 板 和 气密 性 问 题）， 则 可能 会出现许 多问题 。房地 产 公司的 去 碳 化 战 略 应 涵 盖 房产 的整 个 生 命周期 。必须同时处 理 运营 碳和隐含碳 足 迹问题 。公司应 采用 全面的 去 碳 化 、 能 源优化 和 循环经 济 战 略 ， 其涵 盖包括 设 计 、 施工 、 使楼 宇 中用 于 照明 、 供 暖 或制 冷 的能源会 直 接 或 间 接 导 致 二 氧 化 碳排放 。 建筑 材 料 亦携带开采 、 加工 、 制造 、 运输 和安装 过程 中 产 生的隐含碳 。 由于从 建 筑 施 工 到运营的 各 个 阶段 都 存在 碳排放 ， 各 家 公 司必须 从自 身的去碳 化计 划开始 ， 为中国实 现2060 年碳中和 的 宏 伟目标 做 出贡 献 。为了进 一 步了解 房 地 产 去 碳 化 ， 有必要 了解 房 地 产 生 命 周 期 各 个 阶 段 的 去碳 化要素 ， 并 考量 去碳 化 战 略 的 要 点及 其 具体 要求 。立 即采 取 行 动15创造可持续价值 | 房地产与环境 、 社会及管治 （ESG ）用阶段 、 翻新 和拆除在 内 的 建 筑物生命 周期 所有阶段 。行 业领导 者 最 好能按 照标 准和工 具 提 交碳 排 放 报告并作出减 排承诺 。2020 年 ， 虽然香港的 建 筑 废 弃 物增加 了约17% ， 但 其回收 率 亦从2019 年的92% 上升至94% ， 从而使 弃置于 填 埋 场的 建 筑 废弃 物 数 量下 降了约13%10。 其自2016 年以来 一 直 保 持 这种下降 趋势 ， 这表明香港 在将 拆 建 废 弃 物 移出填 埋场方面 取得 了 成功 。 在中国内地， “ 十四五 ” 循 环 经 济发展 规划 11中设 定 的目标 是 ， 到2025 年 ，建 筑 垃 圾 综合 利用率达 到60% （2020 年已达 到50%）。随着中国 将政 府 意 愿 转 化 为相 应 的 法 规 ，公 共政 策 已 经或 很 快 会 将 上 述 目 标 纳 入考 量范围 。 同时 ， 资产管 理公 司 应 着 手 制定 一 套完整而有 效的翻新战 略 。去 碳 化 战 略和 管 理如前所 述 ， 建 筑物涉 及 运营 碳 足 迹和隐含碳 足迹 这 两 类 碳 足迹 。 运营 碳 是由所有建 筑 施 工过 程 直接 产生 。 隐含碳 则与建筑 材 料 和 产品的 生 产 、 运 输 和 施 工过 程有关 。 这 方面的良 好 实 践 应以循 环 经 济原 则为基 础 。 这 强调了 业 主在设 计 规 划 阶段 采取去 碳 化 决 策的 重要 性 ， 而这 些决 策 会 对新 建 筑 和现 有建 筑 产 生影响 。这要求 业 主在制 定 建 筑 节能 政 策 、 选用技术 和 采用节能 措 施 方面采 取行 动 。 适当的楼 宇管 理 和 设 施 维护是楼 宇使用 寿 命 期间的一项重要活 动 ， 原因在于在 该 阶段 可抵消楼 宇整个 生 命 周 期 的温 室气 体排放 。在