请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告 | 2022年 03月 30日买 入融 创 服 务 （ 01516.HK）深 耕 核 心 城 市 ， 盈 利 能 力 突 出核 心 观 点 公 司 研 究 海 外 公 司 财 报 点 评房 地 产 房 地 产 服 务证 券 分 析 师 ： 任 鹤 证 券 分 析 师 ： 王 粤 雷010-88005315 0755- S0980520040006 S0980520030001联 系 人 ： 王 静021-基 础 数 据投 资 评 级 买 入 (维 持 )合 理 估 值收 盘 价 不 适 用总 市 值 /流 通 市 值 不 适 用52周 最 高 价 /最 低 价 29.40/2.90 港 元近 3 个 月 日 均 成 交 额 192.58 百 万 港 元市 场 走 势资 料 来 源 ： Wind、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理相 关 研 究 报 告 融 创 服 务 -01516.HK-深 度 报 告 ： 聚 焦 中 高 端 ， 揽 高 速 增 长 2021-09-09 融 创 服 务 -01516.HK-财 报 点 评 ： 增 长 迅 猛 ， 市 拓 发 力 2021-09-02归 母 净 利 润 增 长 114%， 并 入 大 量 优 质 商 管 项 目 。 2021年 公 司 实 现 营 业 收 入79.0亿 元 ， 同 比 增 长 70.9%； 实 现 归 母 净 利 润 12.8亿 元 ， 同 比 增 长 113.9%。分 业 务 板 块 看 ， 公 司 基 础 物 业 、 社 区 生 活 服 务 、 非 业 主 增 值 服 务 分 别 实 现 收入 45.4、 5.1、 26.8亿 元 ， 分 别 同 比 增 长 63.6%、 187.9%、 60.3%， 这 四 项 业务 分 别 占 总 营 收 的 57.4%、 6.4%、 34.0%。 2021年 公 司 收 购 融 乐 时 代 集 团 ，新 增 商 业 运 营 管 理 服 务 ， 收 入 1.8亿 元 ， 同 比 增 长 6526.7%， 占 总 营 收 的 2.2%。外 拓 持 续 发 力 ， 持 续 深 耕 核 心 城 市 。 公 司 第 三 方 外 拓 持 续 发 力 ， 2021年 公 司新 增 合 约 面 积 1.0亿 平 方 米 ， 其 中 来 自 第 三 方 占 比 65%； 新 增 在 管 面 积 0.9亿 平 方 米 ， 其 中 来 自 第 三 方 占 比 48%。 截 至 2021年 末 ， 公 司 在 管 面 积 2.1亿平 方 米 ， 同 比 增 长 58.9%； 合 约 面 积 3.6亿 平 方 米 ， 同 比 增 长 35.7%。 公 司持 续 深 耕 核 心 城 市 ， 实 现 高 浓 度 城 市 布 局 ， 单 城 项 目 密 度 高 ， 截 至 2021年末 ， 公 司 一 二 线 城 市 面 积 份 额 超 七 成 ， 千 万 级 城 市 合 约 面 积 占 比 达 40%。盈 利 能 力 突 出 ， 实 现 高 质 量 增 长 。 由 于 管 理 密 度 提 升 、 降 本 增 效 效 果 显 现 、高 毛 利 业 务 收 入 占 比 提 升 等 原 因 ， 公 司 盈 利 能 力 有 所 上 升 。 2021年 公 司 毛 利率 为 31.5%， 较 上 年 末 提 升 3.9pct； 净 利 率 为 17.2%， 较 上 年 末 提 升 3.7pct。分 不 同 业 务 看 ， 公 司 基 础 物 业 、 商 业 运 营 管 理 服 务 毛 利 率 分 别 为 25.7%、79.2%， 分 别 较 上 年 末 提 升 4.1、 58.3pct； 社 区 生 活 服 务 、 非 业 主 增 值 服 务毛 利 率 分 别 为 45.6%、 35.6%， 分 别 与 上 年 末 持 平 。风 险 提 示 ： 地 产 开 发 超 预 期 下 行 ； 公 司 在 管 面 积 增 长 不 及 预 期 ； 毛 利 率 下 行超 预 期 ； 增 值 服 务 拓 展 不 及 预 期 。投 资 建 议 ： 未 来 公 司 将 持 续 深 耕 核 心 城 市 ， 提 升 管 理 密 度 ， 拓 宽 服 务 领域 ， 加 速 服 务 专 业 化 进 程 ， 实 现 长 期 可 持 续 的 健 康 发 展 。 预 计 公 司 22、23年 归 母 净 利 润 分 别 为 21.9 亿 元 、 30.2亿 元 ， 对 应 EPS为 0.71、 0.88，对 应 最 新 股 价 PE 为 5.0、 3.6X， 维 持 “ 买 入 ” 评 级 。盈 利 预 测 和 财 务 指 标2020 2021 2022E 2023E 2024E营 业 收 入 (百 万 元 ) 4,623 7,904 12,828 18,036 22,689(+/-%) 63.5% 71.0% 62.3% 40.6% 25.8%净 利 润 (百 万 元 ) 597 1,276 2,187 3,024 3,779(+/-%) 122.6% 113.9% 71.4% 38.3% 25.0%每 股 收 益 （ 元 ） 0.20 0.44 0.71 0.98 1.23EBIT Margin 20.4% 25.6% 22.8% 22.2% 21.7%净 资 产 收 益 率 （ ROE） 12.0% 14.9% 23.6% 27.3% 28.0%市 盈 率 （ PE） 18.2 8.1 5.0 3.6 2.9EV/EBITDA 14.0 7.8 4.7 3.0 2.2市 净 率 （ PB） 1.13 1.29 1.09 0.90 0.74资 料 来 源 ： Wind、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 预 测 注 ： 摊 薄 每 股 收 益 按 最 新 总 股 本 计 算请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告2归 母 净 利 润 增 长 114%， 并 入 大 量 优 质 商 管 项 目 。 2021 年 公 司 实 现 营 业 收 入 79.0亿 元 ， 同 比 增 长 70.9%； 实 现 归 母 净 利 润 12.8亿 元 ， 同 比 增 长 113.9%。 分 业 务 板块 看 ， 公 司 基 础 物 业 、 社 区 生 活 服 务 、 非 业 主 增 值 服 务 分 别 实 现 收 入 45.4、 5.1、26.8 亿 元 ， 分 别 同 比 增 长 63.6%、 187.9%、 60.3%， 这 四 项 业 务 分 别 占 总 营 收 的57.4%、 6.4%、 34.0%。 2021年 公 司 收 购 融 乐 时 代 集 团 ， 新 增 商 业 运 营 管 理 服 务 ，收 入 1.8亿 元 ， 同 比 增 长 6526.7%， 占 总 营 收 的 2.2%。图 1： 公 司 营 业 收 入 及 增 速 图 2： 公 司 归 母 净 利 润 及 增 速资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理图 3： 公 司 基 础 物 业 收 入 及 增 速 图 4： 公 司 社 区 生 活 服 务 收 入 及 增 速资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告3图 5： 公 司 非 业 主 增 值 服 务 收 入 及 增 速 图 6： 公 司 各 项 业 务 收 入 占 比资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理外 拓 持 续 发 力 ， 持 续 深 耕 核 心 城 市 。 公 司 第 三 方 外 拓 持 续 发 力 ， 2021 年 公 司 新 增合 约 面 积 1.0亿 平 方 米 ， 其 中 来 自 第 三 方 占 比 65%； 新 增 在 管 面 积 0.9 亿 平 方 米 ，其 中 来 自 第 三 方 占 比 48%。 截 至 2021年 末 ， 公 司 在 管 面 积 2.1 亿 平 方 米 ， 同 比 增长 58.9%； 合 约 面 积 3.6 亿 平 方 米 ， 同 比 增 长 35.7%。 公 司 持 续 深 耕 核 心 城 市 ， 实现 高 浓 度 城 市 布 局 ， 单 城 项 目 密 度 高 ， 截 至 2021 年 末 ， 公 司 一 二 线 城 市 面 积 份 额超 七 成 ， 千 万 级 城 市 合 约 面 积 占 比 达 40%图 7： 公 司 在 管 面 积 及 增 速 图 8： 公 司 合 约 面 积 及 增 速资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理盈 利 能 力 突 出 ， 实 现 高 质 量 增 长 。 由 于 管 理 密 度 提 升 、 降 本 增 效 效 果 显 现 、 高 毛利 业 务 收 入 占 比 提 升 等 原 因 ， 公 司 盈 利 能 力 有 所 上 升 。 2021 年 公 司 毛 利 率 为31.5%， 较 上 年 末 提 升 3.9pct； 净 利 率 为 17.2%， 较 上 年 末 提 升 3.7pct。 分 不 同业 务 看 ， 公 司 基 础 物 业 、 商 业 运 营 管 理 服 务 毛 利 率 分 别 为 25.7%、 79.2%， 分 别 较上 年 末 提 升 4.1、 58.3pct； 社 区 生 活 服 务 、 非 业 主 增 值 服 务 毛 利 率 分 别 为 45.6%、35.6%， 分 别 与 上 年 末 持 平 。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告4图 9： 公 司 毛 利 率 、 净 利 率 水 平 图 10： 公 司 不 同 业 务 毛 利 率 水 平资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理 资 料 来 源 ： 公 司 公 告 、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 整 理投 资 建 议 ： 未 来 公 司 将 持 续 深 耕 核 心 城 市 ， 提 升 管 理 密 度 ， 拓 宽 服 务 领 域 ， 加 速服 务 专 业 化 进 程 ， 实 现 长 期 可 持 续 的 健 康 发 展 。 预 计 公 司 22、 23 年 归 母 净 利 润 分别 为 21.9亿 元 、 30.2亿 元 ， 对 应 EPS为 0.71、 0.88， 对 应 最 新 股 价 PE为 5.0、3.6X， 维 持 “ 买 入 ” 评 级 。风 险 提 示 ： 地 产 开 发 超 预 期 下 行 ； 公 司 在 管 面 积 增 长 不 及 预 期 ； 毛 利 率 下 行 超 预期 ； 增 值 服 务 拓 展 不 及 预 期 。请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明 及 其 项 下 所 有 内 容证 券 研 究 报 告5附 表 ： 财 务 预 测 与 估 值资 产 负 债 表 （ 百 万 元 ） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 利 润 表 （ 百 万 元 ） 2020 2021 2022E 2023E 2024E现 金 及 现 金 等 价 物 9368 7154 15468 24690 35147 营 业 收 入 4623 7904 12828 18036 22689应 收 款 项 3228 9591 15432 21141 28541 营 业 成 本 3347 5413 9133 12896 16336存 货 净 额 84 130 178 254 351 营 业 税 金 及 附 加 0 0 0 0 0其 他 流 动 资 产 78 85 137 188 253 销 售 费 用 61 83 192 271 340流 动 资 产 合 计 14338 19210 33465 49875 70054 管 理 费 用 272 382 577 866 1089固 定 资 产 769 841 672 503 333 财 务 费 用 (26) 3 8 (28) (115)无 形 资 产 及 其 他 3883 17368 14887 12406 9925 投 资 收 益 0 0 0 0 0投 资 性 房 地 产 23 332 332 332 332 资 产 减 值 及 公 允 价 值变 动 0 0 0 0 0长 期 股 权 投 资 192 245 298 350 403 其 他 收 入 (206) (238) 0 0 0资 产 总 计 19206 37996 49654 63466 81047 营 业 利 润 763 1785 2917 4032 5039短 期 借 款 及 交 易 性 金融 负 债 2195 2922 2922 2922 2922 营 业 外 净 收 支 60 0 0 0 0应 付 款 项 1856 3627 4987 7121 9808 利 润 总 额 822 1785 2917 4032 5039其 他 流 动 负 债 4712 8715 14538 20596 28262 所 得 税 费 用 197 426 729 1008 1260流 动 负 债 合 计 8763 15264 22447 30638 40992 少 数 股 东 损 益 25 0 0 0 0长 期 借 款 及 应 付 债 券 152 272 272 272 272 归 属 于 母 公 司 净 利 润 597 1276 2187 3024 3779其 他 长 期 负 债 348 1974 3601 5228 6854长 期 负 债 合 计 308 1383 2385 3386 4388 现 金 流 量 表 （ 百 万 元 ） 2020 2021 2022E 2023E 2024E负 债 合 计 5585 10249 15289 20949 27940 净 利 润 597 1276 2187 3024 3779少 数 股 东 权 益 981 1346 1639 2050 2626 资 产 减 值 准 备 0 0 0 0 0股 东 权 益 8968 22280 24835 28418 33443 折 旧 摊 销 67 0 0 0 0负 债 和 股 东 权 益 总 计 9564 20857 25714 31657 39410 公 允 价 值 变 动 损 失 0 0 0 0 0财 务 费 用 6 3 8 8 6关 键 财 务 与 估 值 指 标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营 运 资 本 变 动 982 (1705) 0 0 0每 股 收 益 0.20 0.44 0.71 0.98 1.23 其 它 25 0 0 0 0每 股 红 利 0.00 0.00 0.21 0.29 0.37 经 营 活 动 现 金 流 1675 (346) 2187 3024 3779每 股 净 资 产 3.15 2.76 3.26 3.95 4.81 资 本 开 支 (97) 59 0 0 0ROIC 40% 45% 53% 68% 78% 其 它 投 资 现 金 流 (201) 201 0 0 0ROE 12% 15% 24% 27% 28% 投 资 活 动 现 金 流 (354) 318 0 0 0毛 利 率 28% 32% 29% 29% 28% 权 益 性 融 资 0 0 0 0 0EBIT Margin 20% 26% 23% 22% 22% 负 债 净 变 化 0 0 0 0 0EBITDA Margin 22% 26% 23% 22% 22% 支 付 股 利 、 利 息 0 0 (656) (907) (1134)收 入 增 长 63% 71% 62% 41% 26% 其 它 融 资 现 金 流 6957 (9340) 2733 (1818) (914)净 利 润 增 长 率 123% 114% 71% 38% 25% 融 资 活 动 现 金 流 6957 (9340) 2077 (2726) (2048)资 产 负 债 率 25% 37% 22% 8% 1% 现 金 净 变 动 8278 (9368) 4264 298 1731息 率 0.0% 0.0% 6.0% 8.3% 10.4% 货 币 资 金 的 期 初 余 额 1090 9368 0 4264 4562P/E 18.2 8.1 5.0 3.6 2.9 货 币 资 金 的 期 末 余 额 9368 0 4264 4562 6293P/B 1.1 1.3 1.1 0.9 0.7 企 业 自 由 现 金 流 0 (104) 2194 3003 3693EV/EBITDA 14.0 7.8 4.7 3.0 2.2 权 益 自 由 现 金 流 0 (9447) 4920 1206 2865资 料 来 源 ： Wind、 国 信 证 券 经 济 研 究 所 预 测证 券 研 究 报 告免 责 声 明分 析 师 声 明作 者 保 证 报 告 所 采 用 的 数 据 均 来 自 合 规 渠 道 ； 分 析 逻 辑 基 于 作 者 的 职 业 理 解 ， 通 过 合 理 判 断 并 得 出 结 论 ，力 求 独 立 、 客 观 、 公 正 ， 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 或 影 响 ； 作 者 在 过 去 、 现 在 或 未 来 未 就 其 研 究 报 告所 提 供 的 具 体 建 议 或 所 表 述 的 意 见 直 接 或 间 接 收 取 任 何 报 酬 ， 特 此 声 明 。国 信 证 券 投 资 评 级类 别 级 别 说 明股 票投 资 评 级 买 入 股 价 表 现 优 于 市 场 指 数 20%以 上增 持 股 价 表 现 优 于 市 场 指 数 10%-20%之 间中 性 股 价 表 现 介 于 市 场 指 数 10%之 间卖 出 股 价 表 现 弱 于 市 场 指 数 10%以 上行 业投 资 评 级 超 配 行 业 指 数 表 现 优 于 市 场 指 数 10%以 上中 性 行 业 指 数 表 现 介 于 市 场 指 数 10%之 间低 配 行 业 指 数 表 现 弱 于 市 场 指 数 10%以 上重 要 声 明本 报 告 由 国 信 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 已 具 备 中 国 证 监 会 许 可 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 ） 制 作 ； 报 告 版 权 归国 信 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “ 我 公 司 ” ） 所 有 。 本 报 告 仅 供 我 公 司 客 户 使 用 ， 本 公 司 不 会 因 接 收 人收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。 未 经 书 面 许 可 ， 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 使 用 、 复 制 或 传 播 。 任 何 有关 本 报 告 的 摘 要 或 节 选 都 不 代 表 本 报 告 正 式 完 整 的 观 点 ， 一 切 须 以 我 公 司 向 客 户 发 布 的 本 报 告 完 整 版 本为 准 。本 报 告 基 于 已 公 开 的 资 料 或 信 息 撰 写 ， 但 我 公 司 不 保 证 该 资 料 及 信 息 的 完 整 性 、 准 确 性 。 本 报 告 所 载 的信 息 、 资 料 、 建 议 及 推 测 仅 反 映 我 公 司 于 本 报 告 公 开 发 布 当 日 的 判 断 ， 在 不 同 时 期 ， 我 公 司 可 能 撰 写 并发 布 与 本 报 告 所 载 资 料 、 建 议 及 推 测 不 一 致 的 报 告 。 我 公 司 不 保 证 本 报 告 所 含 信 息 及 资 料 处 于 最 新 状 态 ；我 公 司 可 能 随 时 补 充 、 更 新 和 修 订 有 关 信 息 及 资 料 ， 投 资 者 应 当 自 行 关 注 相 关 更 新 和 修 订 内 容 。 我 公 司或 关 联 机 构 可 能 会 持 有 本 报 告 中 所 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 并 进 行 交 易 ， 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 或 争 取提 供 投 资 银 行 、 财 务 顾 问 或 金 融 产 品 等 相 关 服 务 。 本 公 司 的 资 产 管 理 部 门 、 自 营 部 门 以 及 其 他 投 资 业 务部 门 可 能 独 立 做 出 与 本 报 告 中 意 见 或 建 议 不 一 致 的 投 资 决 策 。本 报 告 仅 供 参 考 之 用 ， 不 构 成 出 售 或 购 买 证 券 或 其 他 投 资 标 的 要 约 或 邀 请 。 在 任 何 情 况 下 ， 本 报 告 中 的 信 息 和意 见 均 不 构 成 对 任 何 个 人 的 投 资 建 议 。 任 何 形 式 的 分 享 证 券 投 资 收 益 或 者 分 担 证 券 投 资 损 失 的 书 面 或 口 头 承 诺均 为 无 效 。 投 资 者 应 结 合 自 己 的 投 资 目 标 和 财 务 状 况 自 行 判 断 是 否 采 用 本 报 告 所 载 内 容 和 信 息 并 自 行 承 担 风 险 ，我 公 司 及 雇 员 对 投 资 者 使 用 本 报 告 及 其 内 容 而 造 成 的 一 切 后 果 不 承 担 任 何 法 律 责 任 。证 券 投 资 咨 询 业 务 的 说 明本 公 司 具 备 中 国 证 监 会 核 准 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。 证 券 投 资 咨 询 ， 是 指 从 事 证 券 投 资 咨 询 业 务 的 机构 及 其 投 资 咨 询 人 员 以 下 列 形 式 为 证 券 投 资 人 或 者 客 户 提 供 证 券 投 资 分 析 、 预 测 或 者 建 议 等 直 接 或 者 间接 有 偿 咨 询 服 务 的 活 动 ： 接 受 投 资 人 或 者 客 户 委 托 ， 提 供 证 券 投 资 咨 询 服 务 ； 举 办 有 关 证 券 投 资 咨 询 的讲 座 、 报 告 会 、 分 析 会 等 ； 在 报 刊 上 发 表 证 券 投 资 咨 询 的 文 章 、 评 论 、 报 告 ， 以 及 通 过 电 台 、 电 视 台 等公 众 传 播 媒 体 提 供 证 券 投 资 咨 询 服 务 ； 通 过 电 话 、 传 真 、 电 脑 网 络 等 电 信 设 备 系 统 ， 提 供 证 券 投 资 咨 询服 务 ； 中 国 证 监 会 认 定 的 其 他 形 式 。发 布 证 券 研 究 报 告 是 证 券 投 资 咨 询 业 务 的 一 种 基 本 形 式 ， 指 证 券 公 司 、 证 券 投 资 咨 询 机 构 对 证 券 及 证 券相 关 产 品 的 价 值 、 市 场 走 势 或 者 相 关 影 响 因 素 进 行 分 析 ， 形 成 证 券 估 值 、 投 资 评 级 等 投 资 分 析 意 见 ， 制作 证 券 研 究 报 告 ， 并 向 客 户 发 布 的 行 为 。证 券 研 究 报 告国 信 证 券 经 济 研 究 所深 圳深 圳 市 福 田 区 福 华 一 路 125 号 国 信 金 融 大 厦 36 层邮 编 ： 518046 总 机 ： 0755-82130833上 海上 海 浦 东 民 生 路 1199 弄 证 大 五 道 口 广 场 1 号 楼 12 层邮 编 ： 200135北 京北 京 西 城 区 金 融 大 街 兴 盛 街 6 号 国 信 证 券 9 层邮 编 ： 100032