nullnullnullnullnullnullnullnullnull中国房地产企业数字化nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull能力观察 研究报告 “数字化能力观察”助力企业数字化转型 当下大多 企业都在进行数字化转型，少数企业已经取得了一些成果，大部分企业由于对数字化转型认知不够，走了弯路，投入了资金，见效甚微，停滞不前。 数字化转型不仅仅是技术的转型，更重要的是组织、流程的转型；技术是转型工具， 人是 转型核心，流程是转型关键；数字化投入不单单是成本费用， 更 是创收机会，是实现商业模式创新，提升收入和价值的新机会。 对数字化转型进展进行评估，对企业来说至关重要。企业投入大量资金，转型的方向是否正确？方法是否适合自己？是否能为企业或者行业带来价值？现在行业还没有统一的衡量指标可以拿来评估，企业是凭着领导者的直觉在往前走，他们很难确定工作的先后顺序，无法避免失败，从失败中汲取经验再继续前行，所以只能花费更多的时间、金钱成本。 钛媒体研究院基于行业痛点，通过三年时间研究， 独创 了“数字化能力观察“模型和评价指标体系，旨在通过我们的评估体系，让企业知道目前数字化进展到什么 程度，数字化能力水平如何，通过与先进企业对标，了解彼此的差距，能汲取先进企业长处，避免走弯路； “数字化能力观察”模型采用二维评价模型，从“数字化基础”和“数字化应用”两个维度来评估数字化转型效果；“数字化基础”反映企业数字化技术基础水平，企业在数字化方面的投入情况；“数字化应用”反映企业数字化带来的价值，企业人员对数字化的应用情况； 通过我们的评估发现，目前房企数字化整体水平不高，头部房企已经取得了一些进展，中小房企还在观望。头部房企在“数字化基础”方面均投入了大量的资金，逐渐完善技术基础底座，但在“数字化应用”维度则效果较差，企业人员对数字化的应用还不够深入，与业务的融合度较低，对业务流程的改造也在初期阶段。 钛媒体研究院助力企业数字化转型，为企业在转型道路上指明方向。 目录 1 中国房地产市场发展现 状与相关行业政策 . 5 1.1 2020-2021 年相关房地产行业政策 . 5 1.2 宏观市场 . 7 1.3 房地产开发投资和销售情况 . 7 2 房地产企业的主要挑战 . 8 3 房地产企业讨论的话题 . 8 4 房地产企业数字化原则 . 9 5 房地产企业第二曲线 . 10 6 房地产企业数字化能力观察 . 12 6.1 数字化能力评估模型 . 12 6.2 2021 年 30 家房企数字化能力观察结果 . 13 7 房地产行业数字化趋势 . 15 1 中国 房地产 市场发展现状与相关 行业 政策 1.1 2020-2021 年相关房地产行业政策 1) 中央 针对房地产市场调控相继出台相关 政策 2020 年 12 月中央召开了经济工作会议， 对中国经济宏观层面做出了分析： 2020 年是新中国历史上极不平凡的一年。面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，我们保持战略定力，准确判断形势，精心谋划部署，果断采取行动，付出艰苦努力，交出了一份人民满意、世界瞩目、可以载入史册的答卷。中国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，三大攻坚战取得决定性成就，科技创新取得重大进展，改革开放实现重要突破，民生得到有力保障。这些成绩来之不易，历经艰难险阻，是以习近平同志为核心的党中央坚强领导的结果，是全党全军全国各族人民团结奋战的结果。会议指出， 2020 年是“十三五”规划收官之年。经过 5 年持续奋斗，中国经济社会发展取得新的历史性成就，“十三五”规划主要目标任务即将完成。中国经济实力、科技实力、综合国力和人民生活水平又跃上新的大台阶，全面建成小康社会胜利在望，中华民族伟大复兴向前迈出了新的一大步。 会议强调，在统筹国内国际两个大局、统筹疫情防控和经济社会发展的实践中，我们深化了对在严峻挑战下做好经济工作的规律性认识：党中央权威是危难时刻全党全国各族人民迎难而上的根本依靠，在重大历史关头，重大考验面前，党中央的判断力、决策力、行动力具有决定性作用；人民至上是作 出正确抉择的根本前提，只要心里始终装着人民，始终把人民利益放在最高位置，就一定能够作出正确决策，确定最优路径，并依靠人民战胜一切艰难险阻；制度优势是形成共克时艰磅礴力量的根本保障，只要坚定“四个自信”，坚持集中力量办大事的制度优势，就一定能够使全党全国各族人民紧密团结起来，发挥出攻坚克难、推动事业发展的强大能量；科学决策和创造性应对是化危为机的根本方法，只要准确识变、科学应变、主动求变，就一定能够在抗击大风险中创造出大机遇；科技自立自强是促进发展大局的根本支撑，只要秉持科学精神、把握科学规律、大力推动自主创 新，就一定能够把国家发展建立在更加安全、更为可靠的基础之上。 在 2021 年工作任务中明确提出： “解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担， 整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。” 针对房地产市场中央提出要加大城市困难群体住房保障工作，加强城市更新和存量住房 改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 房住不炒 ： 央行发布 2021 年第一季度中国货币政策执行报告再度重申，牢牢坚持 “ 房住不炒 ” 定位 。 融资“ 三 条 红线 ” ： 2020 年 8 月 银行限制开发商融资的 “ 三条红线 ” 正式出 台 ， 2021年 1 月全行业全面推行。 房贷“ 两道红线 ” ： 2021 年 1 月央行和银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，为房贷设置了“两道红线”，要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。 供地“ 两集中 ” ： 2021 年初北上广深 4 个一线城市，以及南京、苏州、杭州等 18 个二线城市实施供地“两集中”。集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。 防止信贷资金违规流入房地产市场： 2021 年 3 月 26 日，银保监会、住建部、中国人民银行联合印发关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，要求各银保 监局联合相关机构开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，并加大对违规问题督促整改和处罚的力度。目前银保监 会 已经开出多张罚单。 三胎政策： 2021 年 5 月 31 日，中共中央政治局会议正式明确，放开三胎生育政策和鼓励发展老龄产业。 对房地产行业会有一定的利好。 房地产税 ： 2021 年 住建部先后召开房地产税改革试点工作座谈会和发展保障性租赁住房工作座谈会等，致力于促进房地产长效机制建设和确保房地产市场平稳健康运行。 2) 地方政策 2021 年地方楼市调控 政策 密集加码，调控成果逐渐显现，地方加码政策出台节奏有所放缓。从调控内容来看，限地价、限房价、限购限售等行政限制仍是调控重点，房地产业金融监管也持续保持高压。政策出台频率虽然有所下滑，但调控力度不减，坚持“ 房住不炒 ” 定位、落实稳地价稳房价稳预期的目标导向不变。 1.2 宏观市场 面对疫情，国家经济形势继续面临下行挑战，房地产行业政策层面继续维持高压状态，“三条红线”对地产企业成为刚性底线，部分城市在实际执行过程中的限购限价限贷政策做出了针对性调整。民营房地产企业发展既面临新的调整窗口期也存在转型陷阱，房地产大周期也属于下行阶段。 人口红利消失，人口红利在减少，还将继续减少 ，但 消费结构的升级也带来了新的机遇 。从需求端来看，我国地产销售规模 增速 持续 放缓 ； 我国 消费结构已经从“吃穿住行用”向“学乐康安美”发展，消费结构的升级也带来了新的机遇。持续发展的城镇化也进入到了新的阶段。城镇化以及“旧城改造目前正在向城市群、城市带、城市圈发展变化并日益加重比例。另外，新技术的进步带来的新运用正在房地产企业深入应用，整个社会信息环境正在成为房地产企业转型的基础和支撑。 1.3 房地产开发投资和销售情况 2021 年上半年，国家国家 调控和金融政策收紧，房地产开发投资持续保持增长，但增速放缓；商品房销售增速持续放缓，价格稳定；国内贷款走低，销售回款占比持续上升，成为房企资金的主要来源。 2 房 地产企业的主要挑战 政策高压 ，红利消失 ： 房地产企业在金融融资层面从银行到资本市场都面临高压态势，融资途径面临困难，头部房企体量大增长空间趋窄，企业管理面临从“粗放”到“精益”的升级要求，降本增效，防范风险，提升企业集中管控与应对市场变化的能力，提升“抗压、抗打击与市场生存能力”是头部房企的共同需求 ； 房企 分野加大 ：房地产企业在宏观环境的影响下呈现分化，国企、民企分野加大 ； 房企数字化转型无范式 ：策略因企而变，数字化转型无规矩、无范式 。 3 房 地产企业讨论的话题 金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，取得土地条件和成本的提高，房地产企业转型，降本增效成为首要问题； 地产头部企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高，寻找地产企业“第二增长曲线”； 市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的投资战略和战术； 如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例； 数字技术与数字科技成为地产企业应对挑战和企业转型的不二路径，董事长、总裁数字化焦虑成 为普遍现象，地产企业数字化转型成为 2021 年的主轴； 如何依托数字化建筑、智能化园区实现地产企业由“投资开发”向“运营服务”的转型。 4 房 地产企业数字化 原则 理念先进。 数字化技术，对待它要有一个先进的理念，它不单是一个强化企业管理、管理生产过程的手段，实际上它是一场变革。在变革大形势之下，如果理念不到位，失去这个机会，这种落后是致命的。等你觉醒了再赶，那就要付出十倍的努力 。 从 1764年到现在，人类社会经历了四轮技术革命，第一轮是蒸汽机，第二轮是发动机，第三轮计算机，第四轮就是现在，以信息技术为核心。每一轮技术革命都带来了产业的变革，这种变革在 各行业 都有所体现，从企业管理方式，降本增效、 对 人员管理已经离不开计算机了。 技术实用。 一定要用这些技术手段解决房地产企业面临的实际问题，生产过程管理、经营策划管理、人力资源管理，这些都应该利用信息技术手段来提高管理效率，有效降低成本。技术一定要实用，要把传统的建筑技术和现代信息技术融合起来，融合就是要解决实际问题，所以技术在于实用。传统技术是基础，信息化技术是手段，首先要夯实基础，现在我们的住宅，还存在很多问题，如质量通病，开裂、漏水、尺寸不精准，这个困扰我们很长时间了，已经是二三十年的历史，如何利用信息化手段解决消灭质量通病，是个急迫问题。这里面有制度原因，还有些是管理原因。应用现代化的手 段消灭质量通病，这是本体的东西，只有把本体基础夯实，再用信息化手段叠加，或者融合起来，才能如虎添翼。如果基础不牢固，质量通病依然在漫延在泛滥，那技术手段就显得蹩脚了，所有的技术应该注重实用性。 体制创新。 信息技术属于生产力范畴，生产力的发展无论在广度上还是深度上取得的进展应该为制度创新提供更好的动力。我国的建筑产品生产过程是不合理的，因为一个完整的产品的生产过程被不同的利益主体分割了，从规划设计、勘察、施工、监理到使用，一个完整的生产链被不同的利益主体分割了。这样的生产方式在建筑业强国是看不到的，我们国家其 他产品，比如话筒，设计、采购、生产、销售都是在一个完整的利益主体下进行，没有把它分段。地产分了很多段，每一段经营主体考虑自己的经济利益，出了问题，互相扯皮，没有放在完整的利益链中。所以我们在推广装配式建筑，提到“装配式建筑的发展要坚持一体两翼的发展思路”，一体指装配式的技术体系，一翼指 BIM，一翼指 EPC，即设计采购工程一体，只有做为一个总包，把各个环节整合起来，才有利于控制成本、提高效率，缩短周期。所以信息技术在房地产的应用，首先解决现实问题，同进进行体制的创新。 融合发展。 传统的建造技术和信息化技术要融 合起来，两者不是对立的，应该把信息技术应用到传统行业，提高和改善传统行业的建造水平和管理水平，同时通过信息技术把传统行业拉出来，带上更健康的更现代化的发展道路。把这两者很好地融合起来了，既改造传统产业，又提升传统产业。这才是真正意义上的融合，这样的发展才是健康的。 -5 房 地产 企 业 第二曲线 目前房地产行业 增速放缓，部分企业甚至有 下滑 趋势。 如果 企业能 在经营好主业的同时发展新 的 业务，通过对新业务的精细运营，或 将再次 带领公司业务继续 增长 ；但如果没有新的业务支持，就会如下 图中虚线发展直至下滑衰落。 为了企业持续健康发展，头部房企基本都开启数字化转型，从开发建设型向服务运营型企业转型，致力于寻找第二业务增长曲线。 拓展方式从重资产向轻资产转型，实现轻重并举。融资方式从债权向股权转型，实现 PE 和 REITs 为主要融资工具。 首先房地产企业将关注点聚焦在已有的业务领域， 住宅物业管理行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的特点， 可以帮助房开企业 从原本“销售 -竣工 -交付”的一次性商品交易，向更多样化的服务延伸。房企的第一曲线住宅开发 对于 住宅物业管理企业在管面积的扩张有先发优势；而无论业主 或非业主增值服务的挖掘空间，也离不开在管面积规模的增长空间。 除了住宅物业管理之外，商业、写字楼和产业园乃至厂房的不动产运营管理也伴随开发商自持物业的运营能力不断提升，逐渐向外部不动产项目输出其能力，凭借咨询、营销、招商和建筑设计等专业化服务将提升项目盈利能力。 代建作为开发商多年项目建设经验积累，以咨询服务的形式对外给予委托方的单个项目进行全项目生命周期管理服务。 在 商业代建、政府代建和资本代建三项业务上有所拓展，这将 极大拓展地产企业 服务边界，除了帮助企业提供住宅操盘和不动产等咨询建设服务，还帮助政府和资产 管理公司提供诸如保障房建设和不良项目盘活等相关服务。 数字化能力是企业未来竞争的关键， 从执行型向学习型转型，实现标准化和精细化有机结合 ， 数字化转型赋能成为企业发展的新动力，为企业找到第二增长曲线提供机会。 2628：8610-85351978611 图 房企增长曲线图 来源：钛媒体 研究院 6 房地产 企业数字 化 能力观察 6.1 数字化 能力 评估模型 1) “对标先进、找差距” 原则 通过和异业 /同业先进企业的对标，对企业自身数字化水平有个清楚正确的认识，发现企业自身 的 不足，借鉴异业 /同业 成功 经验，找到适合自己 企业 的数字化 转型 道路。 对标 异业先进企业：数字化 转型 没有最佳实践，只有站在巨人肩上摸着石头过河 。华为、平安、美的、顺丰、苏宁、立白等传统企业通过数字化重塑，实现开放的数字化运营组织体系重构；科技赋能主业，科技构建和服务生态，生态再反哺主业；建立科技竞争优势，通过内部孵化和加速，加快科技创新速度，增强竞争壁垒。 对标同业先进企业： 房企 向城市 /园区 /住宅运营服务转型，科技是首选工 具。 数字化工具提高企业业财一体化、大运营、成本控制等精细化管理能力，利用数字科技改造物理空间，搭建数字空间场景，通过线上营销和服务与客户建立全天候多触点联接，并以 创新实验室、科技孵化器 /加速器、战略投资等方式构建数字化创新能力。 2) 二维评价模型 从“ 数字化基础 ” 、 “ 数字化应用 ” 两个维度来 认知企业数字化现状 ，评估企业数字化能力 。 数字化基础 ： 指 企业科技的先进性， 技术的成熟度， 从战略、平台、治理三个方面来 评估 ， 企业 在 数字化 方面 投入和使用情况 ； 数字化应用 ： 指 企业数字化带来的商业价值， 从创新、服务、运营三个方面 来评 估，企业数字化应用情况和为企业带 来 的价值 图 数字化 能力 评估模型 来源：钛媒体 研究院 6.2 2021 年 30 家房企数字化能力观察结果 目前 房地产行业 整体 数字 化 水平 不高，大多处于起步阶段，只有极少数头部房企取得了一些成果。 受转型方向不明确，无模式、无范例可学习的影响，大多数企业并没有明确的转型战略，因此相应的治理也较难匹配。 数字化基础分值高的企业在数字化方面的 启动早、投入多，较好的完成了信息化系统平台建设，对数字化更为重视，规划了相关数字化建设项目，在部分业务领域展开的业务实践； 数字化应用分值高的企业在数字化方面应用程度更高，实施效果更明显，得到的回报更高。但由于数字化转型是一个长期过程，效果滞后效应明显，而且与运营关系紧密，有些企业可能 数字化带来的 效果还没显 现出来或者不够明显。 房地产 行业 以前管理过于粗放，数字化转型起步较晚，目前做的比较 好的企业 也只 是在局部取得了一些 成果，还 没 有企业 实现全流程的数字化 ； 房企数字化转型无借鉴，企业根据自身业务规划，数字化方向选择的着力点不同 ；万科发力早，战略牵引、运营优先，各维度表现均衡，特别 是 在物业方面竖立了行业标杆；恒大以服务为中心，全力拓展全渠道营销与全新客户关系的构建，引爆行业线上销售； 碧桂园通过建筑机器人赋能生态，今年开启业务数字化变革，做强管控 。 图 2021 年 30 家房企数字化能力观察 越秀地产碧桂园恒大华润置地蓝光 发展龙湖金地时代中国万达万科旭辉中海保利融创招商美的置业 绿地华夏幸福金科新城中南龙光中梁 金茂华发建发正荣中骏世茂海伦堡506070809010050 60 70 80 90 100数字化应用（【创新】【服务】【运营】） 数字化 基础 （ 【战略】【平台】【治理】 ） 备注：由于调研时间紧迫和获取资料完整度问题，最终报告只呈现其中 30 家企业调研结果。本报告中所有调研数据来源于钛媒体 研究院 调研 7 房地产行业数字化趋势 房地产行业数字化 未来 呈现 价值导向、客户向用户转变、数字空间、产业协同、数字生态等 趋势 。 价值导向：数字化建设对业绩的直接或间接利好，是房企数字化的首要动力。 客户向用户转变：地产由投资开发型向服务运营型转变，注重与客户的连接，通过提高用户体验，希望完成客户向用户的转变。 数字空间：通过数字化打造智慧空间，成为一切服务的载体和流量入口，为地产多元化服务创造无限可能。 产业协同：地产企业的数字化不该局限于企业内部，产业生态联动也非常重要。差异化的共享的“大协同”对地产行业数字化是必需。 数字生态：外部数字生态平台与地产的融合，给地产数字化带来更多的增长空间，也使得地产行业有了洗牌换位的可能。